Що таке договір бронювання під час купівлі квартири. Договір бронювання квартир у новобудові. Умови та порядок розрахунків

Договір бронювання укладається, коли покупцеві необхідно на якийсь час забити собі місце. Тобто квартира йому явно сподобалася, вирішено її «брати», але потрібен час, щоб вирішити деякі проблеми. Наприклад, взяти іпотечний кредит. А це завдання не на день та не на два.

Задавшись метою придбати квартиру в будинку, що будується, покупець перелопачує масу інформації, їздить на перегляди, а коли відповідний варіант знайдений, перед ним встає інша проблема - як зберегти за собою житло до моменту укладення угоди і грошових розрахунків? Проблему можна вирішити, якщо скористатись договором бронювання. «Договір бронювання полягає у разі необхідності резервування об'єкта нерухомості, що купується за потенційним покупцем», - пояснює журналу www.metrinfo.ru Дмитро Отяковський, комерційний директор московського підрозділу ДК «Піонер». Як додала Ніна Кузнєцова, засновник Urban Realty, договори бронювання найчастіше укладають з клієнтами ріелторські компанії, які мають право реалізації квартир у будинках, що будуються. Самі девелопери вдаються до таких договорів не часто. "Бронювання у девелоперів найчастіше здійснюється в усній формі на дуже короткий термін - 1-2 дні", - уточнює експерт.

Як зазначив Василь Фетісов директор із продажу та маркетингу ЗАТ «Желдоріпотека», договір бронювання – досить рідкісний у практиці ринку первинного житла, особливо в умовах високої конкуренції забудовників на ринку, де бал править покупець. Саме така ситуація складалася у 2008-2010 роках. У 2011 році ситуація потроху змінюється у бік збалансованого ринку продавця та покупця, але на окремі популярні та успішні об'єкти вже вишиковується черга з покупців. Відповідно виникає потреба забронювати квартиру на якийсь час для вирішення питання, наприклад, з отриманням іпотечного кредиту. Зазвичай договори бронювання укладаються на короткий термін – тиждень, два тижні, місяць.

В угоді буде іпотека

Справді, сьогодні багато угод на первинному ринку проходять з використанням іпотеки. Відповідно, на збір документів, розгляд справи іпотечного позичальника у банку та на відкриття фінансування потрібно чимало часу. За даними Василя Фетисова (Желдоріпотека»), якраз для іпотечних випадків і зараз укладається більшість договорів бронювання.

Що ж має бути у такому договорі, якщо його укладає іпотечний позичальник? Дмитро Отяковський (ГК «Піонер») радить прописати можливість повернення авансу в повному обсязі, якщо угода не відбудеться через відмову банку у видачі іпотеки. А з огляду на те, що отримати письмову відмову від банку вкрай важко, майже нереально, варто звернути увагу на формулювання цього пункту.

Наступний момент – банки зазвичай занижують суму, яку готові надати позичальникам. І якщо ціна квартири прив'язана до курсу іноземної валюти, який несподівано виріс, то можливі два варіанти вирішення проблеми: або шукати гроші, наприклад – брати додатковий споживчий кредит, або подавати нову заявку на кредит, щоб збільшити суму кредиту. «Але найкращою страховкою від таких ситуацій буде закріплення максимального курсу валюти розрахунку у договорі бронювання», – каже експерт.

Ситуація складається оптимістичніше, якщо йдеться про отримання іпотеки в банку, який вів передпроектне або проектне фінансування на даному об'єкті. Тоді клієнту важливо лише правильно розрахувати термін дії договору бронювання. «У забудовника та банку найчастіше є угода про терміни схвалення позичальників, наприклад – 7-10 днів з моменту подання документів, – каже Ніна Кузнєцова (Urban Realty). - І саме цей термін і треба враховувати під час підписання договору бронювання».

Що ж до валюти розрахунку, яка фігуруватиме у договорі, то Василь Фетісов («Желдоріпотека») вважає, що логічно отримувати кредит у валюті, в якій номіновано вартість об'єкта нерухомості. Але якщо клієнт вирішив взяти кредит у доларах, а оплата новобудови у 90% випадків відбувається у рублях, то банк на день видачі кредиту за власним внутрішнім курсом проведе для позичальника конвертацію, – розповідає Ніна Кузнєцова (Urban Realty).

Нюанси договору

Договір бронювання потребує певних формальностей. У ньому має бути докладно викладено предмет домовленості між двома сторонами та пункти, які потребують виконання. Насамперед, - каже Ніна Кузнєцова (Urban Realty), у договорі обов'язково має міститися інформація, яка точно описує, яку саме квартиру бронює покупець – поверх, секцію, її номер на майданчику та загальну площу. Обов'язково має бути прописана сума бронювання та умови повернення цих грошей, їх неповернення або заліку у вартість квартири. Дуже важливо, щоб були чітко визначені терміни бронювання та прописано відповідальність сторін за невиконання своїх зобов'язань. «Обов'язково потрібно вказати реквізити покупця та продавця та терміни виходу на угоду», – додає Дмитро Отяковський (ГК «Піонер»).

Що робити покупцю, якщо він не згоден із пунктами договору, який склала юридична служба компанії? Експерти відверто кажуть, що на практиці домогтися укладання договору за умов покупця досить складно. «Якщо тільки не йдеться про багатомільйонну в доларовому обчисленні угоду», - зазначає Василь Фетісов («Желдоріпотека»). «Звичайного» покупця чемно вислухають і «розглянуть» його побажання... Втім, наші коментатори вважають, що текст договорів складається на хорошому професійному рівні та враховують права обох сторін.

Важливий пункт договору – це сума, яка вноситься з цього приводу продавця покупцем через те, що квартира чи будинок буде визначений термін знято з продажу (в побуті - аванс). Найчастіше фінансовий питання вирішується за домовленістю обох сторін і прив'язується до загальної вартості об'єкта нерухомості. На практиці, каже Ніна Кузнєцова (Urban Realty), у Москві йдеться про аванс від 50 тис. рублів, а в Московській області – від 35 тисяч рублів. І ця сума не повертається, якщо клієнт не купує квартиру у зазначений у контракті термін.

Що ж до самої суми угоди, то в більшості випадків, якщо ціна квадратного метра оголошена в рублях, вона і фігурує у договорі бронювання. Якщо ціна зазначена у валюті, то розрахунок, як правило, здійснюється за курсом ММВБ на момент внесення грошей.

Є у договору бронювання та недоліки. Він підлягає державної реєстрації речових. Як наслідок, недобросовісний продавець може укласти на ту саму квартиру кілька договорів бронювання. Якщо між продавцем та покупцем виникне серйозна суперечка, розгляд цього питання в суді може йти за різними сценаріями. По одному – договір може бути визнаний попереднім, і це забезпечить щодо нього всі кваліфікаційні норми цього договору. Інакше, - угоду взагалі оголосять недійсною.

Експерти радять

Так як помилки у укладанні договору бронювання можуть призвести не тільки до втрати авансу, але і до зриву угоди, то www.metrinfo.ru попросив експертів дати пораду про те, на що потрібно насамперед звернути увагу під час укладання договору бронювання.

Ніна Кузнєцова (Urban Realty):

Головне при укладанні договору бронювання розуміти, коли і яким чином необхідно буде оплатити покупку квартири в обраній новобудові, чи є якісь умови, на підставі яких можна продовжити броню, і чи є можливість змінити обрану квартиру на іншу.

Василь Фетісов («Желдоріпотека»):

Необхідно звернути увагу на зобов'язання клієнта, штрафні санкції, якщо угода не відбудеться з вини клієнта. А також на гарантії з боку забудовника – у розділі зобов'язання, наприклад, що буде, якщо квартира все ж таки буде продана третій особі в період дії договору бронювання.

Дмитро Отяковський (ДК «Піонер»):

Рекомендую звернути увагу на терміни закінчення бронювання, опис об'єкта (адреса та фізичні характеристики), розмір авансу, вартість об'єкта, порядок оплати, штрафні санкції у разі неможливості виходу на угоду однієї зі сторін.

№ ……..

Громадянин РФ ПІБ……, іменований у подальшому «Клієнт», з одного боку, та

Товариство з обмеженою відповідальністю «Севен Санс Нерухомість», зареєстроване 11 лютого 2014 рокуМіжрайонної ІФНС №15 по Санкт-Петербургу, Свідоцтво про державну реєстрацію юридичної особи серія 78 № 009109277, ОГРН 1147847046368, ІНН7813581410, КПП 7 .С., д. 38-40 літер А, приміщення 22-Н, в особі Бушуєва Олексія Олександровича, чинного на підставі Довіреності №1 від «02» лютого 2015 року, іменоване надалі «Виконавець», з іншого боку, далі іменовані також окремо «Сторона», а разом «Сторони», уклали цей договір (далі – Договір) про наступне:

1. На умовах, встановлених цим Договором, Виконавець зобов'язується здійснити на користь Клієнта бронювання зазначеного у п. 4 цього Договору житлового приміщення (далі – Квартира) у будівництві Товариства з обмеженою відповідальністю « БАЗИС», зареєстроване 13 липня 2007 року Міжрайонної ІМНС Росії №15 по Санкт-Петербургу, Свідоцтво про державну реєстрацію юридичної особи серія 78 №005957785; нова редакція Статуту зареєстрована Міжрайонною інспекцією Федеральної податкової служби № 15 у Санкт-Петербургу 10.10.2008 р. за державним реєстраційним № (ДРН) 9089847948401, Свідоцтво про внесення запису до ЄДР ю.л. серія 78 №007000277; ОГРН 1077847496715, ІПН 7811379583, КПП 781101001, місце знаходження: 193230, місто Санкт-Петербург, вулиця Криленка, будинок 1, далі іменоване Забудовник) житловому комплексі з вбудованим-буд. 1 етап будівництва, розташованого за адресою: Санкт-Петербург, вулиця Криленка, будинок 1, літера А, до дати укладання Клієнтом договору, зазначеного у п. 3 Договору, а Клієнт зобов'язується виплатити Виконавцю передбачений цим Договором забезпечувальний платіж.

2. Клієнт обізнаний про те, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Севен Санс Нерухомість», здійснюючи на користь Клієнта бронювання Квартири у Багатоквартирному будинку, діє на підставі Субагентського договору № 02/02/2015 від 02 лютого 2015 р.

3. Клієнт отримує право на придбання Квартири на підставі подальшого укладення та виконання Клієнтом договору участі у пайовому будівництві Багатоквартирного будинку з Забудовником (далі – Договір пайової участі).

За цим Договором Виконавець гарантує, що за умови належного виконання Клієнтом зобов'язань зі сплати забезпечувального платежу правом на укладення Договору пайової участі щодо Квартири, зазначеної в п.4 цього Договору, у всіх випадках має виключно Клієнт.

4. За цим Договором Клієнт висловлює зацікавленість у подальшому укладенні Договору пайової участі на таких умовах:

Ціна Договору пайової участі Клієнта складає 00,00 () рублівіз розрахунку вартості 1 кв.м. 00,00 () рублів.

В результаті виконання Договору пайової участі Клієнт отримає у власність Квартиру з наступними проектними характеристиками:

Квартири – житлове.

Графік платежів Клієнта за Договором пайової участі буде погоджений Сторонами під час підписання Договору пайової участі.

5. Орієнтовний термін введення в експлуатацію Багатоквартирного будинку IV квартал 2016 року.

6. Будівництво Багатоквартирного будинку здійснюється на земельній ділянці (далі – Земельна ділянка) з такими характеристиками:

Адреса: Санкт-Петербург, вулиця Криленка, будинок 1, літера А

Дозволене використання: для розміщення житлового будинку (житлових будинків)

Площа: 72 811,0 кв.м

Кадастровий номер: 78:12:0006334:1

Право власності на Земельну ділянку належить Забудовнику відповідно до свідоцтва про державну реєстрацію права власності 78-АГ 957125 від «11» березня 2009 року, Договором купівлі-продажу нерухомого майна від 26.01.2009.

У разі, якщо у процесі здійснення проектування Забудовником у встановленому законом порядку буде сформовано нову земельну ділянку для розміщення Багатоквартирного будинку зі складу існуючої Земельної ділянки (в результаті її розділу, виділу, перерозподілу тощо), характеристики нової земельної ділянки для розміщення Багатоквартирної будинки уточнюються Забудовником під час укладання Договору пайової участі на підставі даних кадастрового паспорта такої нової ділянки.

7. Клієнт зобов'язується у строк до «26» лютого 2015 рокуукласти із Забудовником Договір пайової участі.

8. Клієнт зобов'язується протягом 2 (двох) робочих днів з дати укладання Договору пайової участі у будівництві надати Забудовнику документи, необхідні для реєстрації Договору пайової участі.

9. Виконавець гарантує, що на дату укладання цього Договору право на укладення Договору пайової участі, результатом виконання якого є набуття права власності на Квартиру, не передано будь-яким іншим особам, крім Клієнта, та що не укладено будь-які угоди, що тягнуть за собою можливість оформлення права власності на Квартиру інших осіб.

10. За умови належного виконання Клієнтом зобов'язань щодо виплати забезпечувального платежу, передбаченого п. 11 цього Договору, Виконавець зобов'язується не вчиняти дії та не укладати угоди, внаслідок яких правом на укладення Договору пайової участі, результатом виконання якого є набуття права власності на Квартиру, або правом оформлення права власності на Квартиру володітимуть будь-які треті особи, крім Клієнта, а також зобов'язується не пропонувати покупку права на укладення Договору пайової участі або покупку Квартири будь-яким іншим особам.

11. Клієнт зобов'язується своєчасно та в повному обсязі виплатити Виконавцю забезпечувальний платіж у загальному розмірі 30 000,00 (тридцять тисяч) рублів(ПДВ не оподатковується) у день укладання Договору.

При укладенні Договору пайової участі сплачений Клієнтом забезпечувальний платіж повертається Виконавцем на підставі Протоколу розірвання, підписаного Клієнтом.

12. При порушенні Клієнтом строків внесення забезпечувального платежу Виконавець має право розірвати цей Договір в односторонньому позасудовому порядку шляхом надсилання Клієнту відповідного письмового повідомлення про розірвання за адресою, зазначеною в цьому Договорі. При цьому Договір вважається розірваним з дати направлення Виконавцем відповідного повідомлення.

13. У разі порушення Клієнтом зобов'язань щодо укладення Договору пайової участі, передбачених п.7 цього Договору та/або не надання документів, передбачених п.8 цього Договору у встановлений цим Договором строк, цей Договір вважається розірваним у позасудовому порядку за ініціативою Клієнта з дати , що настає за днем ​​закінчення строків, визначених у пунктах 7 та 8 цього Договору. При цьому сума забезпечувального платежу, оплачена Клієнтом, поверненню не підлягає і залишається у Виконавця як відшкодування його збитків та фактично понесених витрат на виконання цього Договору.

14. Строк укладання Договору пайової участі може бути продовжений на підставі обопільної згоди сторін.

15. Цей Договір набирає чинності з моменту підписання його Сторонами та діє до моменту повного виконання всіх зобов'язань, прийнятих на себе Сторонами.

16. Спори, що виникають під час виконання Договору, вирішуються у судовому порядку відповідно до чинного законодавства Російської Федерації.

17. Підписанням цього договору Клієнт підтверджує, що ознайомився з проектною декларацією, розміщеною на сайті www.o-unost.ru .

18. Договір складено та підписано Сторонами у 3 (трьох) примірниках: один для Клієнта та два для Виконавця. Усі екземпляри Договору мають рівну юридичну силу.

Реквізити і підписи сторін:

Джерело зображення: Фотобанк Лорі

Насамперед, варто розібратися, в чому сенс процедури бронювання: які етапи вона включає і що дозволяє досягти.

Марія Літинецька, генеральний директор компаніїрозповіла, що «бронювання (резервування) квартири в новобудові – процедура, яка, по-перше, дає можливість закріпити за покупцем обране житло до моменту підписання договору пайової участі (ДДУ), а по-друге, зафіксувати ціну на нього. Після укладання договору бронювання квартира винаймається з продажу на певний термін, її вартість заморожується. Таким чином, ви гарантовано придбаєте те приміщення і за тією ціною, яку вас влаштували».

Тим не менш, за словами Софії Лебедєвої, генерального директора компаніїіснують винятки, коли вартість квартири у договорі бронювання не фіксується. «Найчастіше це відбувається при тому, що коли покупець продає свою квартиру через забудовника (процедура зазвичай займає кілька місяців), щоб отримані гроші зарахувати в рахунок оплати квартири в новобудові», - розповів експерт.

В свою чергу, Ірина Доброхотова, голова ради директорів, наголосила, щоПроцедура бронювання спрямована на доказ серйозності намірів клієнта в покупці конкретно обраної квартири. «Вона дозволяє зафіксувати на певний час згідно з регламентом вартість майбутньої квартири та закріпити обраний об'єкт за собою. Тобто бронювання – це фікс варіанта, фікс ціни та підтвердження серйозності намірів».

Вартість броні

Друге актуальне питання – скільки резервування квартири коштує.

За словами Софії Лебедєвої, бронювання буває платним та безкоштовним. «Найпоширеніший варіант – це безкоштовна броня, яка надається на 1-5 днів. Зазвичай для цього достатньо зателефонувати до офісу компанії, назвати об'єкт та залишити свої дані.

Якщо покупцеві необхідний більш тривалий період, наприклад, отримати схвалення на іпотеку або продати стару квартиру, компанії пропонують оформити платну броню: як правило, це або внесення авансового платежу, найчастіше у розмірі 2,5% вартості квартири, або фіксована сума , яка виставляється компанією-продавцем», - розповів експерт.

Марія Літинецькакаже, що вартість послуги бронювання квартири в новобудові буває як плаваючою, так і фіксованою. Зараз плата за дану послугу в Москві може становити 1-2% від вартості житла або фіксовані 100-150 тис. рублів. Як правило, вартість бронювання віднімається від ціни за квартиру».

Ірина Доброхотова розповіла, що входить у цю вартість:

« У різних агенціях та в різних забудовників вартість процедури може бути дуже різною. Вона може обчислюватися як у фіксованому тарифі – це може бути 10, 20, 30 тисяч рублів, так і у відсотках від вартості квартири. Середня ставка по ринку – близько 2%.

У цю вартість входить надання консультаційно-юридичних послуг, підготовка та погодження із забудовником основного договору на придбання квартири. Іноді ж сюди включаються послуги з супроводу, тобто щодо реєстрації договору в реєстраційній палаті, а потім і».

Як правильно зарезервувати квартиру

Ми також опитали експертів, як правильно провести процедуру бронювання, а також які при цьому бувають найпоширеніші помилки та як їх уникнути.

Марія Літинецька («Метріум-Груп»):

«Перш ніж скористатися послугою бронювання, ви повинні чітко розуміти, чи є ваш вибір остаточним чи ні. Якщо сумніваєтеся у покупці житла, то резервування краще відкласти. Термін дії броні зазвичай становить лише кілька днів, а послуга найчастіше платна. Укладаючи договір бронювання, постарайтеся правильно розрахувати час, необхідний для підготовки документів і необхідної суми. Якщо правильно це зробити, ви підпишете ДДУ перш, ніж броню буде знято.

Зверніть увагу, щоб у договорі резервування була прописана площа квартири, її розташування: номер корпусу, секції, поверх, номер на майданчику), вказаний термін дії броні, її вартість, порядок оплати та повернення, повна вартість житла, що купується, а також точні реквізити сторін . Всі ці деталі необхідні для того, щоб надалі між вами та компанією-продавцем не виникло непорозуміння.

До основних помилок покупця при бронюванні квартири можна віднести неточний розрахунок часу на оформлення іпотеки та недбале ставлення до умов договору резервування. Уникнути і того, й іншого досить просто. У першому випадку вам необхідно заздалегідь дізнатися у банку терміни розгляду заявки на та врахувати їх при складанні договору бронювання. У другому – уважно ознайомитися з документом та уточнити всі незрозумілі деталі».

«Помилково думати, що після того як ви внесли гроші, вартість квартири фіксується на необмежений період часу. Наприклад, якщо ви забронювали квартиру 1 червня, помилково вважати, що 30 серпня буде такою ж, якщо за цей час ви не вдалися до дій, спрямованих на придбання заброньованого об'єкта. Тому в кожному договорі бронювання чітко вказується термін, протягом якого забудовник готовий надати цю квартиру за даною ціною. І, відповідно, договір бронювання вважається виконаним у момент підписання акта здачі-приймання послуги».

Все для клієнтів!

Ну і, нарешті, ми дізналися у експертів, наскільки гнучко забудовники підходять до питання бронювання квартир. Припустимо, сьогодні клієнт заплатив за броню однієї квартири певну суму, а потім передумав і хоче купити вже іншу квартиру – без втрати грошей за вже зарезервованою. Чи може забудовник піти йому назустріч?

Ірина Доброхотова («БЕСТ-Новобуд»):

« Якщо ми говоримо про ситуацію, коли послугу з бронювання надає агентство, а квартиру продає забудовник, то агентство однозначно йде клієнтам назустріч, тому що нам важливо, щоб клієнт купив квартиру в даному комплексі. Відповідно, у розумні терміни клієнт може змінити свій вибір усередині комплексу без повторного стягнення оплати.

Те саме стосується і забудовника. Забудовник бере гроші за свої послуги, і якщо клієнт відмовляється від заброньованого варіанта через досить великий час, забудовник має право повторно взяти гроші за послугу бронювання нової квартири. Але найчастіше забудовники також йдуть назустріч клієнту, щоб зберегти його у межах свого житлового комплексу».

Софія Лебедєва («МІЕЛЬ-Новобудови»):

«У разі, якщо клієнту сподобалася інша квартира з каталогу, а він уже вніс аванс за об'єкт, забудовник або фірма-продавець, як правило, йдуть назустріч клієнту та переукладають договір резервування без фінансових втрат для покупця.

Якщо ж покупець вирішує розірвати договір бронювання через купівлю квартири в іншого забудовника, аванс повертається, якщо це було прописано в договорі».

Марія Літинецька («Метріум Груп»):

«Сьогодні забудовники прагнуть максимально враховувати потреби покупців. Тому якщо ви забронювали одну квартиру, а потім передумали та хочете придбати іншу без втрати оплати за броню, швидше за все вам підуть назустріч. Більше того, вам можуть повернути вартість броні, навіть якщо ви відмовилися від покупки житла».

Отже, хоча процедура бронювання квартири в новобудові досить проста, все ж таки слід бути уважними, щоб тут не зробити помилку.!

Останнім часом у судах все частіше зустрічаються суперечки, що випливають із договорів бронювання при купівлі житла

Останнім часом у судах все частіше зустрічаються суперечки, що випливають із договорів бронювання при купівлі житла. Простіше кажучи, покупець бронює квартиру, що сподобалася (вносить за неї заставу, завдаток), але з якоїсь причини угода купівлі-продажу зривається. У результаті покупець позбавляється можливості придбати квартиру, що сподобалася, і отримати назад заставу. Про те, як це трапляється і як цього уникнути, розповідає адвокат Олег Сухов («Юридичний центр адвоката Олега Сухова»).

Бронювання квартири на вторинному ринку

Перш ніж бронювати квартиру на ринку вторинного житла, покупець повинен переконатися в «правовій чистоті» житлоплощі, а також вивчити її «історію». Справа в тому, що недобросовісні продавці та особливо антисоціальні елементи (алкоголіки та наркомани) використовують завдаток або резервування як доступне джерело коштів. Людина віддає їм гроші, а потім раптом дізнається, що квартира перебуває в заставі, або в ній прописані неповнолітні, або вона взагалі належить третім особам, а продавець, який отримав завдаток, не має до об'єкта жодного відношення.

Отже, якщо власник погодився на бронювання та зажадав аванс, треба взяти «тайм-аут» для збору інформації про квартиру та її господаря: опитати сусідів, звернутися до домоуправління, вивчити витяг з ЄДРП УФРС. Іншими словами, провести перевірні дії, які необхідні при покупці нерухомості.

Тепер кілька слів про договір. Насамперед цей документ має містити чітку вказівку на адресу квартири: вулиця, номери будинку та приміщення. Крім того, сторони зобов'язані закріпити у контракті його термін, можливість продовження та дату виходу на угоду. Особливо обумовлюється сума резервування, а також умови повернення грошей, якщо такі передбачені. До речі, вартість бронювання «вторинки» у Москві становить середньому від 50 000 рублів і від. Зазвичай вона не прив'язана до вартості нерухомості та призначається сторонами індивідуально.

Бронювання квартири в новобудові

Тепер про покупку із завдатком у новобудові. «Тут без збору та вивчення інформації також не обійтися, а перевірка є навіть складнішою справою, ніж отримання відомостей про «вторинний» об'єкт, – розповідає адвокат Олег Сухов. - Судіть самі, людина має вивчити всі дозвільні та правовстановлюючі документи: постанови місцевих органів влади про подання права на будівництво, інвестиційні контракти, проектну документацію, укладання держекспертиз, дозволи контролюючих органів, документи на землю, договори поступок з оплатою, агентські договори тощо . Крім того, покупцю необхідно з'ясувати, чи вправі продавець не просто бронювати приміщення для продажу, а чи може він взагалі реалізовувати квартири».

Умови резервування в новобудові схожі на положення аналогічної угоди на «вторинне» житло. Але є свої особливості. Зокрема, оскільки воно полягає, коли на будівництві ще кипить робота, то предмет договору повинен дуже докладно описувати, яку саме квартиру хоче придбати покупець – поверх, секцію, номер на майданчику та загальну площу.

Сума завдатку за квартиру в столичній новобудові також починається від 50 000 рублів. Хоча в деяких випадках вона може прив'язуватись до вартості квартири і доходити до 2-3% від ціни приміщення. Такий варіант визначення розміру забезпечувального платежу застосовують ріелтори та забудовники, які мають угоду про співпрацю з певним банком, що надає іпотечні кредити. Термін очікування виходу на головну угоду у наведеному випадку займає від одного-двох тижнів до місяця.

Постає питання: що робити покупцю, коли він не згоден із пунктами договору, запропонованими забудовником або ріелтором? Скажімо чесно, змінити що-небудь у цьому випадку дуже складно, оскільки юридичні особи неохоче змінюють умови своїх документів, а тому при відмові від укладання договору пайової участі та оплати об'єкта доведеться йти до суду, щоб повернути гроші. А там уже – «як карти ляжуть». Все залежить від ситуації.

Чи можна повернути гроші, сплачені під час укладання договору бронювання

Дуже часто клієнти цікавляться: чи можна повернути гроші, сплачені під час укладання договору, якщо доводиться відмовитися від покупки? На це є одна відповідь: можна, коли це передбачено договором, і навіть якщо боку припинили зобов'язання на початок виконання чи внаслідок неможливості виконання (ст. 416 ДК РФ). Іншими словами, передаючи аванс, покупець повинен внести в документ умови, за яких він має право відмовитися від угоди та вимагати повернення грошей.

В підсумку

«Отже, бронювання чи резервування нерухомості фактично є своєрідним завдатком і застосовується лише для того, щоб покупець зміг підготуватися до укладання основного договору купівлі-продажу: оформити іпотеку, зайняти гроші, продати старе приміщення, зібрати необхідні документи. При цьому бронювання використовується як на ринку вторинного житла, так і в новобудовах. Покупець має право вимагати повернення грошей при відмови від угоди, якщо така можливість була передбачена контрактом або коли продавець порушив істотні умови угоди. У зв'язку з чим слід пам'ятати, що договір бронювання укладається лише у письмовій формі (і аж ніяк не у вигляді розписки), а його умови мають відповідати вимогам, які пред'являє закон до таких документів», - резюмує адвокат Олег Сухов.

____________________________________________________________________________

Придбати квартиру в новобудові не завжди виходить одразу після її огляду. Як правило, потрібен додатковий час для збору документації, отримання необхідної суми тощо. Цей період слід зафіксувати документально. Це робиться для того, щоб отримати гарантії того, що за цей період квартира не буде продана іншим особам. Тобто, цю площу потрібно забронювати собі.

Законодавство Російської Федерації надає таку можливість. Для цього слід оформити відповідний договір. Цей документ називається «договір бронювання квартири в новобудові».

Юридична суть та значення даного документа

Фактично, цей документ є угодою про наміри. За його умовами сторони-учасники зобов'язуються провести угоду пізніше зазначеного періоду. Можливе під час укладання внесення покупцем гарантійного платежа. Як правило, він становить від тридцяти до п'ятдесяти тисяч карбованців, але може коливатися залежно від регіону.

Складається договір бронювання квартири у новобудові у простій довільній формі. Кількість примірників дорівнює двом. Перед підписанням необхідно ознайомитись із документами забудовника. Такими документами, насамперед, є свідоцтво державної реєстрації речових, дозвіл адміністративних органів на забудову, правовстановлюючі папери землю, ліцензія тощо.

Основні розділи угоди

Найважливішим розділом є предмет. У цьому розділі необхідно максимально точно ідентифікувати житлоплощу, про купівлю якої йдеться. Для цього необхідно точно вказати адресу, поверх, номер, загальну та житлову площі тощо.

Другим важливим розділом угоди є той, у якому зазначено гарантійний платіж. Тут необхідно прописати, що при виконанні сторонами-учасниками умов цієї угоди ця сума має бути врахована як частина вартості квартири.

Наступним важливим розділом буде термін дійсності договору та відповідальності сторін-учасників. Як правило, ці угоди укладають на строк від одного до двох місяців.

І, мабуть, одним із найважливіших розділів є той, у якому обговорюється ціна покупки. До його формування слід віднестися з максимальною увагою. Розрахунок у багатьох угодах такого плану провадиться в іноземній валюті. За період дії угоди може статися стрибок її вартості. Послідовність дій у такому разі необхідно обумовити завчасно та внести до тексту угоди.

Особливу увагу необхідно приділити перевірці правильності заповнення реквізитів сторін-учасників. Будь-яка помилка в них може спричинити визнання угоди нікчемною, і угода може зірватися. Тому кожна цифра та літера, зазначена в цьому розділі, повинна бути звірена.

Зразки та приклади такого договору можна завантажити, скориставшись посиланнями унизу сторінки. Також обов'язково отримайте консультацію фахівців, щоб уникнути непередбачених ускладнень.

Нижче розташований типовий бланк та зразок договору бронювання квартири у новобудові, варіант якого можна завантажити безкоштовно.