Як продати квартиру якщо було перепланування. Особливості продажу квартири з незаконеним переплануванням. Існує кілька способів покарання порушників

Продаж квартири з незаконеним переплануванням - завдання складне, але вирішуване. Багато залежить від самого типу перепланування (у деяких випадках узаконювати її не потрібно). Також важливо обговорити цей факт із покупцем. Залежно від досягнутих домовленостей і буде.

Види перепланування

Далеко не всі типи перепланування передбачають необхідність узаконювати цю процедуру та вносити відповідні зміни до техпаспорту. Умовно перепланування можна поділити на те, яке не вимагає дозволу і те, що може здійснюватися тільки після отримання дозволу БТІ (Бюро технічної інвентаризації).

Власники житла дуже рідко відповідально підходять до процедури перепланування, згадуючи про те, що її ще потрібно і узаконювати лише тоді, коли справа доходить до продажу.

Не вимагає дозволу

Яке перепланування можна робити без дозволу:

Заміна дверей на новіші.
Демонтаж вбудованих антресолей та шаф.
Установка антен, кондиціонерів та нових батарей.

Важливо, щоб таке перепланування проводилося так, щоб план квартири та внутрішньобудинкові комунікації не порушувалися.

Також не потрібен дозвіл на такі види робіт:

Перестановка ванни або раковини за умови, що роботи виконуються в межах ванної кімнати.
Встановлення пластикових вікон.
Монтаж легких перегородок.
Облаштування додаткових дверей у стіні там, де її раніше не було (стіна має бути не несучою).

У цих випадках дозвіл не потрібний, але обов'язково слід повідомляти інстанції про здійснені (або плановані) зміни.

Вимагає дозволу

Інші види робіт вимагають дозволу та внесення відповідних змін до техпаспорту:

Зміна розташування туалету та ванної кімнати або облаштування додаткових подібних приміщень.
Демонтаж сантехніки
Поєднання балкона або лоджії з кімнатами.
Внесення змін до конструкції підлоги (наприклад, заміна дерева на бетонні стяжки).

Усі перелічені вище зміни вимагають дозволу, але якщо його не було заздалегідь отримано, є непоганий шанс уже «за фактом» узгодити зміни та внести їх у техпаспорт. У той же час, є низка варіантів перепланування, які суворо заборонені і єдиним виходом буде лише повернення до попереднього стану:

Поєднання зали та кухні.
Внесення змін до несучих елементів конструкції будинку.
Внесення змін до інженерних комунікацій.
Перепланування технічних приміщень вдома.
Облаштування повноцінних камінів у панельних будинках.
Демонтаж перегородок, що не несуть, в панельних будинках.

Приклад:Якщо власник квартири вирішив покращити опалення та додати нову батарею, а також встановити кондиціонер, це можна навіть не розцінювати як перепланування. А ось перенесення ванної в інше місце вже вимагає дозволу та внесення змін до техпаспорту. Відповідно, у першому випадку продаж квартири відбуватиметься за загальними правилами, а в другому доведеться домовлятися з майбутнім власником.

Самовільне перепланування заборонено і передбачає штраф близько 2-2,5 тисяч рублів.

Чи можна продати квартиру з незаконним переплануванням?

Продати квартиру із переплануванням без погодження з відповідними інстанціями можна. Жодних прямих заборон на це немає. Однак потрібно пам'ятати, що покупці найчастіше звіряють розташування різних об'єктів у квартирі з техпаспортом. Будь-які невідповідності, якщо продавець про них не попередив заздалегідь, можуть трактуватися не на його користь і, зрештою, покупець може просто відмовитися купувати потенційно проблемну квартиру.

Незалежно від того, хто саме виконував перепланування, реєструвати його або повертати все, доведеться новому власнику. Логічно, що просто так на такі умови люди погоджуватись не будуть. Є лише один варіант – здешевлення вартості житла.

За статистикою, незаконне перепланування автоматично знижує вартість квартири приблизно на 10%. Передбачається, що ця сума – компенсація покупцю через незручність подальшого узаконення перепланування або проведення капітального ремонту з метою повернути все так, як зазначено у техпаспорті.

Дуже важливо, щоб загальна та житлова площа квартири внаслідок перепланування залишалася незмінною. Також потрібно звертати увагу на вимоги санітарної, будівельної та пожежної інспекції.

Особливості купівлі-продажу квартир з незаконним переплануванням

Якщо в квартирі є незаконне перепланування, то зазвичай намагаються її продати до того моменту, як знадобиться отримувати новий техпаспорт (в строк до 5 років з моменту отримання старого). В іншому випадку, щоб оновити документ, потрібно буде пускати в житло інспектора, який, зрозуміло, одразу виявить внесені зміни.

Також подібні угоди зазвичай відбуваються з розрахунком у готівковому вигляді. Це мінімізує контроль з боку різних органів та знижує ймовірність того, що у продавця виникнуть проблеми. З іншого боку, багато покупців відмовляються купувати житло за «готівку», тож ця схема різко обмежує коло потенційних клієнтів.

Як продати квартиру з незаконним переплануванням

Сама процедура продажу, за умови, що продавець з покупцем досягли домовленості про те, хто і як далі розбиратиметься з переплануванням, особливою складністю не відрізняється і фактично є ідентичною звичайній купівлі-продажу житла.

Порядок дій

Обговорити з покупцем факт перепланування. Рекомендується заздалегідь зазначити всі спірні моменти, які, з погляду закону, можуть бути визнані незаконним переплануванням. Також є сенс одразу приблизно розрахувати можливі витрати як на узаконення (якщо це можливо), так і на повернення до стану «як було». Якщо отримана сума буде менше 10% вартості квартири, є ймовірність, що покупець погодиться і на меншу знижку.
Скласти договір купівлі-продажу. Рекомендується включити в нього пункт про перепланування в тому ключі, що покупець знає про нього і зобов'язаний вжити всіх необхідних дій для усунення проблеми.
Підписати договір. При необхідності його можна завірити у нотаріуса, але це не обов'язкова вимога. Проте документ.
Скласти акт прийому-передачі та підписати його. Одночасно з цим зазвичай провадиться і оплата житла. На цьому моменті продавець просто забирає гроші, передає документи і більше він жодного стосунку до квартири не має.
Зареєструвати право власності. Цим уже займається покупець. З договору купівлі-продажу та інших документів вносяться зміни у Росреєстр.

Документи

При оформленні договору купівлі-продажу потрібні такі документи:

Паспорти сторін (покупця та продавця).
Техпаспорт на квартиру.
Витяг з ЄДРН.
Довідка з компанії, що управляє, про відсутність боргів з комунальних послуг.
Витяг з домової книги про прописані в квартирі особи.
Будь-які документи, пов'язані з проведеним переплануванням, якщо вони є.
Акт приймання-передачі житла (складається та підписується вже після підписання договору).

Витрати та терміни

Якщо основних домовленостей досягнуто, то сама угода може бути проведена буквально за кілька годин. У середньому, з моменту знаходження потенційного покупця і до передачі квартири новому власнику проходить від кількох днів до кількох тижнів.

Крім витрати на саму покупку квартири, а також можливих витрат на «зворотне» перепланування, які неможливо навіть приблизно вказати через різницю цін, покупець нестиме додаткові витрати на оплату держмита при оформленні права власності: 2000 рублів з кожного нового власника.

Як можна легалізувати перепланування

Сторони можуть домовитися про те, що покупець передає продавцю частину вартості квартири як аванс, а той, у свою чергу, або проводить узаконення перепланування або повертає все до початкового стану. Крім того, покупець може сам зайнятися цим питанням вже після укладання угоди.

Документи для узаконення перепланування у квартирі:

Заява на перепланування.
Експлікація та план кімнат у квартирі.
Документи, які б підтверджували право власності на житло.
Згода всіх співвласників квартири, якщо вони є.
Техпаспорт на житло.
Дозвіл від наглядових органів на перепланування (його потрібно отримати наперед).

Після надання всіх документів житлова інспекція направить до власника квартири спеціаліста. Він засвідчить невідповідність плану та фактичного планування квартири, після чого передасть інформацію до своєї інспекції. Там узгодять внесені зміни (якщо це взагалі можливо), після чого з'явиться можливість внести відповідні зміни до техпаспорту.

Продаж квартири з незаконеним переплануванням реальний, але порівняно складний. Досвідчені фахівці на безкоштовній консультації прояснять всі основні спірні моменти, що заслуговують на увагу. Крім того, вони можуть виступати в якості представників клієнта, супроводжуючи всю угоду від початку і до кінця (включаючи і процедуру узаконення). Це допомагає виключити практично та значно прискорює процес.

(1 оцінок, середнє: 5,00 із 5)

Власники житла, прагнучи покращити умови проживання, займаються переплануванням. Вона не завжди оформляється згідно із законом, часто залишається непоміченою, доки не настане необхідність продати житлоплощу. Тоді власників цікавить, чи можна продати квартиру з незаконним переплануванням, чи це не є перешкодою для здійснення угоди.

У виявленні факту переробки квартири має бути зацікавлений покупець. Якщо перепланування незаконене, він після покупки відповідає за несанкціоноване перепланування. Йому доведеться взяти оформлення дозволу на себе відповідно до фактичного стану приміщення або надати йому вигляду, який відповідає початковому плануванню.

Щоб уникнути неприємностей та матеріальних збитків, покупцю слід звіритися з документацією БТІ на квартиру, що продається, переконатися у відсутності перепланування. Якщо ситуації узаконені, на плані вони відмічені червоними лініями. Їхня відсутність ще не факт, що перепланування не проводилося. Краще взяти план і пройтися житлом, звіряючи його з фактичним станом приміщення.

Види дозволеного перепланування

Ряд змін законодавство не відносить до перебудови, тому можливий продаж квартири із узаконеним узгодженням або без – у ньому немає потреби. Сюди відносяться такі ситуації:

демонтовані вбудовані меблі;
перенесено технічне обладнання, але воно залишилося у тому самому приміщенні;
засклений балкон, лоджія без порушень розмірів;
у санвузлі знесено перегородку, яка не була несучою конструкцією.

Важливо!Видалення перестінку між кімнатами призводить до порушення планування. У такому разі потрібно узгодити незаконену переробку з відповідними інстанціями.

Що категорично не можна міняти

Деякі перепланування заборонені на законодавчому рівні, тож узаконити їх не вдасться. Категорично забороняється проводити роботи, якщо вони:

погіршують умови проживання інших мешканців будинку;
перетворюють приміщення на непридатне для житла;
порушують санітарні, будівельні та протипожежні правила.

Це перепланування не узгоджується, при виявленні власник зобов'язаний відновити у квартирі колишній стан. Інші переробки у плануванні, якщо вони не заборонені, дозволяються, але слід оформити дозвіл. Тоді відпадуть сумніви, чи можна із незаконними змінами конфігурації продати нерухомість.

Способи продажу з переплануванням

При продажі квартири з неузгодженим переплануванням, якщо вона стосується дозволених робіт, особливих перешкод для здійснення угоди немає. Найкраще рішення для обох сторін – легалізувати переробку. У такому разі ніхто не ризикує, що настануть неприємні наслідки після незаконного перебудови: квартиру можна продати, санкції не загрожують.

За готівку

Найчастіше квартири з незаконеним переплануванням прагнуть продати за готівку. Продавець не ризикує, лише вартість нерухомості зменшується на 10–20%. Покупці часто охоче йдуть на це, бажаючи заощадити. Вони не підозрюють або не хочуть думати, якими неприємними наслідками може стати така угода.

Важливо!Якщо перепланування житла незаконене, продаж квартири з перебудовою здійснюється за документацією, в якій не відображено зміни. З моменту укладання договору власником стає покупець, і вся відповідальність за легалізацію незаконного планування лягає на нього.

Іноді це обертається такими витратами, що економія на покупці виявиться меншою. Так трапляється, якщо зміни конфігурації квартири неможливо погодити – проведено заборонені роботи. Тоді новому господареві доведеться повертати помешканню початковий стан за свої гроші або привести до вигляду, який можна узаконити.

За іпотекою

Кредит на квартиру з незаконеним переплануванням можна отримати не скрізь. Існують банки, які оформлюють такі угоди в іпотеці. Щоб продати нерухомість у такий спосіб, власникові складніше знайти покупця. Натомість він діє відкрито – банк і покупець знають про нелегалізовану переробку.

Сторона, яка надає кредит, страхує себе. У договорі передбачається, як бути з оформленням перепланування. Вказується, що новий власник її узаконить, зазвичай, на це відводиться 6 місяців. Всі наступні ризики лягають на покупця, а вони можуть бути дуже великими. Можливо, виявиться, що зміни неможливо узаконити. Також Росреєстр має право відмовити в реєстрації, пред'являючи як підставу незаконене перебудову.

Як легалізувати перепланування

Якщо оформити перепланування перед продажем, власнику квартири легше його продати. Продавцю не доведеться знижувати вартість житла, щоб залучити у такий спосіб потенційних покупців. Легалізація перепланування дозволить не лише продати квартиру, а й заявити підвищену ціну, якщо переробка значно покращила житлові умови.

До виконання робіт

Хазяїн повинен чітко уявляти, які зміни до планування він має намір внести. Потрібно отримати техпаспорт, де міститься повний опис приміщень. На основі плануються майбутні роботи.

Потрібно узгодити деякі дії з пожежниками та водоканалом. Це стосується тих випадків, коли зачіпаються інженерні комунікації. Якщо будинок – пам'ятка архітектури чи історії, без дозволу відповідного комітету розбудовувати квартиру не дозволять. Потрібно замовити проект перепланування в організації з ліцензією. Якщо будинок звичайний типовий, значних змін не планується, достатньо власного ескізу.

Необхідні та інші документи: про право власності та згоду решти власників на нове планування, якщо вони є. Зібравши все необхідне, власник вирушає до адміністрації міста. Там пише.

Чиновники займаються перевіркою документів і перебудови. Їхнє завдання – переконатися, що воно не торкнеться несучих конструкцій, життєво важливих комунікацій, дозволених законодавством.

Залишається два місяці чекати на рішення. При позитивній відповіді видається дозвіл із зазначенням періоду, протягом якого можна змінити планування. Коли вона завершиться, запитують новий техпаспорт, подають документи до Росреєстру для зміни кадастрового плану житла. Тепер, щоб продати нерухомість, немає жодних перешкод.

Після виконання робіт

Якщо перепланування квартири не узаконене, її легалізацією займається продавець чи новий власник після покупки. Здійснити складніше, ніж до проведення робіт. Як вчинити з незаконним переплануванням, щоб угоду під час продажу не визнали недійсною, зазначено у статтях 25–29 ЖК. Відмінності у правилах легалізації після виконаних змін та узгодження не дуже великі, необхідні документи ті самі:

Заява;
план квартири;
нотаріально засвідчені копії документів на житло;
згоду інших повнолітніх мешканців;
техпаспорт із БТІ;
дозвіл від комісії з нагляду за історичними та архітектурними пам'ятками.

Їх віддають до адміністрації та очікують на візит інспектора з відповідної комісії. Мета його відвідування – переконатися, що план у техпаспорті та фактичне планування не відповідають. Через деякий час житлова інспекція погодить перепланування чи відмовить, аргументовано пояснивши причини.

Коли квартиру продано, неузгоджене перепланування узаконюється покупцем – новим власником. Він представляє:

паспорт;
документи на квартиру;
договір про укладену торговельну угоду;
квитанцію про сплату державного мита за реєстрацію квартири;
акт про прийом-передачу житлоплощі.

Важливо! Погодження краще проводити перед тим, як продати квартиру з незаконним переплануванням, інакше існує ризик, що угоду визнають недійсною, відмовлять новому власнику в реєстрації.

Коли отримано схвалення на узгодження незаконного перепланування, власник звертається до БТІ, бере витяг з кадастру. Документи подають до відділу будівництва та архітектури. Фахівець складає проект змін. Його узгодять у санстанції, пожежній службі, адміністрації.

Після схвалення планування контролюючими органами запрошують спеціаліста з БТІ, який оглядає приміщення та складає нову документацію. Коригування вносяться в план та кадастровий паспорт. Перед тим, як продати нерухомість, потрібно взяти виписки з цих оновлених документів.

Якщо спроба легалізувати наявні зміни в органах влади та відповідних службах не вдалася, останній шанс – звернення до суду. Надають ті самі папери та рішення про відмову узаконити перепланування. Пишеться позовна заява, зразок можна завантажити. Суд протягом 30 днів розглядає справу та виносить ухвалу.

Якщо суд ухвалив позитивне для заявника рішення – визнав законність перепланування – потрібно отримати новий техпаспорт, пройти реєстрацію. Але ухвала суду не завжди на користь позивача: він може визнати зміни у плануванні квартири незаконними, такими, що загрожують безпеці мешканців будинку. У цьому випадку власника зобов'яжуть повернути квартирі початковий стан – до того часу продати її неможливо.

Ризики незаконного перепланування для покупця

Після укладеного правочину повноправним власником стає покупець, який відповідає за квартиру. Характеристики житла містяться в документах БТІ та кадастровому паспорті. Вони оформляються при вступі у власність та підтверджують права на здійснення угод. Зміна показників житлової площі спричиняє автоматичне визнання цих документів недійсними.

Купуючи квартиру з незаконеним плануванням, виходить, що колишній власник передає паспорт та план на одне приміщення, а за фактом новий господар здобуває інше. Воно може сильно відрізнятись за своїми характеристиками від заявлених – конфігурацією, площею. Якщо не вживати жодних заходів щодо легалізації перепланування, у майбутньому власник не зможе нерухомість з переробками продавати, заповідати, закладати.

Найбільш сприятлива ситуація для покупця складається, коли незначне перепланування, відповідає дозволеним законодавством змін. Сплачується штраф, планування узаконюється через суд, проводиться нове оформлення.

Санкції за незаконне перепланування

Якщо з'ясується незаконне перебудова, щонайменше, що загрожує власнику - адміністративний штраф 2-2,5 тис. руб. Це якщо перепланування не торкнулося несучих конструкцій, безпеці будинку та сусідів не загрожує.

Якщо наслідки невзаконеного перепланування приміщення серйозніші, завдано шкоди майну чи здоров'ю інших осіб, штраф складає 5 тис. руб . Крім того, власника зобов'яжуть привести приміщення до стану, який відповідає документації на нього. Витрати відновлення можуть виявитися значними.

Якщо після незаконеного планування серйозно постраждали інші особи, доведено навмисний характер дій власника, йому доведеться сплачувати компенсацію. Якщо власник відмовляється узаконити переробку, його можуть виселити, продати квартиру з аукціону (ст. 29 ЖК).

Незаконне перепланування відноситься до протиправних дій і тягне за собою юридичні наслідки для власника. Накладається заборона на операції з нерухомістю, квартиру неможливо продати, жодну іншу угоду не вдасться оформити. Це переконує та змушує зрозуміти, чи потрібно узаконювати перепланування власної квартири під час продажу.

Продати нерухомість з незаконеним плануванням можна. Ризики, які існують під час укладання угоди, стосуються більше покупця – тепер на нього покладаються всі зобов'язання щодо легалізації перебудови, інакше не зможе повноцінно розпоряджатися власністю.

І детальніше розібрані нашою редакцією у спеціальних постах.

Якщо у вас залишилися питання, то можете поставити їх у коментарях або на безкоштовну консультацію з юристом. Записи на нашому сайті через консультанта.

Будемо вдячні за оцінку посту, лайк та репост.

Регламентується чинним у 2018 році на території Російської Федерації законодавством, зокрема, Закон № 2300-1 «Про захист прав споживачів» визначає таку нерухомість до категорії товарів неналежної якості.

Дорогі читачі! Стаття розповідає про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок індивідуальний. Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему- звертайтесь до консультанта:

ЗАЯВКИ І ДЗВІНКИ ПРИЙМАЮТЬСЯ ЦІЛОДОБОВО І БЕЗ ВИХІДНИХ ДНІВ.

Це швидко і БЕЗКОШТОВНО!
Будь-яка угода із самовільно перепланованим нерухомим майном може бути визнана незаконною, у зв'язку з чим представники закону зобов'яжуть продавця повернути усі кошти покупцю.

Саме тому власнику такого об'єкта нерухомості необхідно діяти в рамках правового поля, щоб запобігти фінансовим санкціям та великим матеріальним витратам.

Як визначити факт перебудови житла?

Багато людей бояться самостійно займатися продажем своїх квартир, в яких зроблено перепланування, і звертаються за допомогою до ріелторських контор.

Деякі недобросовісні ріелтори навмисно не говорять потенційним покупцям про проведені технічні зміни у житлових приміщеннях.

Щоб не зіткнутися в майбутньому із серйозними проблемами, майбутнім власникам квартир необхідно вимагати надати кадастрову документацію, дані якої можна звірити з фактичним плануванням.

Під час такої перевірки потенційний покупець зможе:

виявити незаконний факт перебудови житла;
ухвалити відповідне рішення щодо завершення або припинення угоди купівлі-продажу такої квартири.

Як продати квартиру з переплануванням?

Власники міських квартир часто запитують: як продати ? Для того, щоб на нього відповісти, необхідно ознайомитися з усіма нюансами та тонкощами проведення такої угоди купівлі-продажу.

Слід знати, що вартість міської нерухомості із узаконеним переплануванням одразу зросте на 10%.

Продаж квартири за документами, в які не були внесені проведені зміни, можливий буде за занадто заниженими цінами (приблизно на 10-15% нижче за ринкову вартість).

Незаконною

Найчастіше у власників міської нерухомості проблеми виникають під час продажу квартир з незаконним переплануванням.

Федеральне законодавство не забороняє проводити фінансові операції з такими об'єктами нерухомості, але водночас дає право контролюючим органам визнавати такі угоди недійсними.

Після реєстрації такої нерухомості новим власником йому на руки видадуть свідоцтво, в якому буде зазначено, що було зроблено не узаконене в установленому порядку перепланування.

За іпотекою

Якщо міська квартира купувалась за іпотечною кредитною програмою, її власник немає права робити у ній перепланування до повного погашення своїх фінансових зобов'язань перед банком.

Це з тим, що протягом усього терміну дії іпотечного договору саме кредитор є власником об'єкта нерухомості.

Будь-яка зміна технічних характеристик квартири можлива лише за письмовою згодою банку.

Для його одержання необхідно:

підготувати грамотний проект;
передати його на погодження спеціалістам кредитно-фінансової установи.

Оцінка перепланування

Для оцінки перепланування власник міської квартири повинен запросити спеціаліста з Бюро технічної інвентаризації чи незалежного оцінювача.

Фахівець:

уважно досліджує об'єкт нерухомості;
звірить фактичне планування з даними, зазначеними у технічній документації.

При виявленні будь-яких розбіжностей співробітник БТІ проведе необхідні виміри та складе відповідний акт.

Після цього інженери Бюро:

складуть новий техпаспорт на квартиру;
проведуть перерахунок її оцінної вартості з урахуванням внесених змін (може змінюватися квадратура).

Порядок дій під час продажу

При продажу квартири з переплануванням власнику необхідно діяти в такому порядку:

Для виключення можливості визнання правочину купівлі-продажу незаконним необхідно офіційно зареєструвати перепланування.
Звернувшись до Бюро технічної інвентаризації, власник міської квартири повинен запросити виписку про планування, зроблену з кадастрової документації.
У БТІ слід отримати копію кадастрового плану, а також довідку, в якій вказані всі технічні характеристики об'єкта нерухомості, що продається.
Зібраний пакет документації потрібно передати до місцевого відділу архітектури та містобудування. Після складання необхідно передати його на погодження до адміністрації міста, а після цього до СЕС, пожежної служби та ЖЕУ.
На фінальній стадії реєстраційних заходів власникові доведеться заплатити невеликий штраф і передати новий план до Бюро технічної інвентаризації для отримання зміненої кадастрової документації.
Після узаконення перепланування власник міського об'єкта нерухомості проводить звичайну угоду купівлі-продажу, завізовану приватним чи державним нотаріусом.

Фінальна частина угоди купівлі-продажу передбачає реєстрацію квартири, після чого нові власники отримають свідоцтво про право власності (протягом 30 днів з моменту подання документів).

Необхідні документи

Для продажу міської квартири, в якій було проведено перепланування, власнику необхідно підготувати пакет документації, до якого входитимуть:

документи, що свідчать про право власності на об'єкт нерухомості, що продається;
паспорт власника квартири;
паспорти покупців;
платіжний документ, що свідчить про сплату державного мита;
акти прийому-передачі тощо.

Наслідки

Власники міських об'єктів нерухомості, які незаконно виконали в них перепланування, можуть у майбутньому зіткнутися із серйозними проблемами.

Якщо про те, що сталося, дізнаються контролюючі органи (їх можуть повідомити мешканці будинку або керуюча компанія), то власників таких квартир зобов'яжуть привести приміщення у вихідний стан.

У разі відмови підкоритися вимогам житлової інспекції, вирішення питання переміститься до зали судових засідань.

Ціна запитання

Житлова інспекція має право застосовувати до власників чи наймачів міських квартир штрафні санкції. Розмір фінансового стягнення коливається в діапазоні від 2000 до 2500 рублів.

Сума штрафної санкції та порядок її стягнення регламентується чинним біля Російської Федерації законодавством ( Кодексу про адміністративні правопорушення).

Купівля житла з неоформленим перебудовою

Федеральне законодавство Росії зобов'язує всіх власників та наймачів міських об'єктів нерухомості узгоджувати перепланування з відповідними інстанціями.

Незважаючи на це сьогодні існує можливість продати переплановане житло з неоформленою перебудовою. Це можна зробити у тому випадку, якщо на момент вчинення правочину термін дії технічної документації, виданої БТІ, не перевищив 5 років.

Власнику нерухомості не доведеться викликати техніку та замовляти довідку з Бюро технічної інвентаризації.

Продавець зобов'язаний повідомити потенційного покупця про те, що у квартирі проведено незаконні зміни.

Можливість приватизувати, обміняти або продати квартиру з незаконним переплануванням з'являється у власника лише після того, коли реальне перепланування буде відображено у планах БТІ. Покупець може погодитися на угоду без відповідних документів, але на певних умовах. Фактично, підписуючи договір купівлі-продажу, він покладає він додаткові обов'язки.

Яке перепланування вважається дозволеним

Реально змінити первісний вигляд житла є у власників будь-якої квартири та у будь-якому будинку. І тому є одна незаперечна умова - узгодити зміна плану бюро технічної інвентаризації (БТІ). Проте не всі мешканці виконують таку вимогу та живуть у перебудованій квартирі до певного моменту.

Відповідно до правил перепланування квартири будь-які зміни розташування будівельних конструкцій та сантехнічних пристроїв можуть бути віднесені до наступних варіантів:

Перепланування, про результати якого можна не повідомляти БТІ, - це демонтаж вбудованих шаф, антресолей, а також встановлення більш сучасних видів дверей. До цього виду внесених змін відноситься також монтаж додаткових секцій батарей опалення, кондиціонера, антени та ін. Усі незначні зміни повинні здійснюватися без порушення внутрішньобудинкових комунікацій та плану квартири;
зміни плану, які можна зробити без дозволу, але з повідомленням: перестановка раковини, ванни в межах санвузла, монтаж пластикових вікон, легких перегородок, влаштування додаткових дверей у стіні, яка не є несучою.

Зазначені роботи належать до простого типу перепланування.

Коли потрібно оформляти проект на перепланування

Виконання певних робіт зі зміни початкового проекту має бути відображено у документах спеціалістів. До таких робіт належать:

демонтаж сантехнічних пристроїв та перенесення їх за межі існуючої ванної кімнати та туалету;
об'єднання лоджії зі спальнею чи залом;
перенесення газової плити;
зміна конструкції підлоги, що включає заміну дерев'яних конструкцій на більш важку бетонну стяжку та ін.

Є певна категорія змін, яка категорично заборонена до реалізації. Це об'єднання кухні з залом, торкання несучих конструкцій, інженерних комунікацій, виробництво перепланування технічного поверху або підпілля «під себе», влаштування камінів в панельному будинку та ін.

Покупцеві, який зважився на придбання квартири з незаконним переплануванням, згодом потрібно буде привести житло в колишній стан і сплатити адміністративний штраф. Цей захід цілком законний, незважаючи на те, що перепланування здійснено колишнім власником. Але якщо видозміну квартири зроблено давно і не заважає сусідам, штрафи не накладають.

Якщо власником отримано розпорядження житлової інспекції про повернення квартирі первісного вигляду і він його не виконав, квартиру можуть продати з торгів, а гроші (за вирахуванням судових витрат) повернути власнику. Орендаря за договором або квартиронаймача, який проживає у житлі з нелегально проведеним плануванням, у судовому порядку можуть негайно виселити з квартири. Правову адміністративну відповідальність у разі має нести її власник.

Наші юристи знають відповідь на ваше запитання

або по телефону:

Що потрібно зробити сторонам для успіху угоди

Норми житлового права не зможуть заборонити угоду купівлі-продажу в тому випадку, якщо площа житла залишилася незмінною, незважаючи на самостійне незаконне перепланування. Важливою умовою, яку обов'язково має бути дотримано, є відповідність квартири вимогам протипожежної, будівельної та санітарної інспекції. Крім цього, роботи зі зміни виду квартири мають бути проведені відповідно до СНиП - будівельних норм та правил.

При невиконанні зазначених умов колишньому господареві або покупцю, що зважився на таке придбання, доведеться повернути (повністю або частково) колишній вигляд квартири.

Майбутньому покупцю такого житла власник може повідомити про впроваджені «нововведення», але може й замовчати про них. У першому випадку покупець може виторгувати значну знижку і самостійно виправити положення:

шляхом відновлення житла у первозданному вигляді;
отриманням усіх погоджень та оформленням документів, що узаконюють перепланування.

Другий варіант - купівля квартири без повідомлення про зміни в житло безпосередньо продавцем - обтяжує покупця як матеріальними, так і тимчасовими витратами. Не отримавши належну знижку на придбання житла з невзаконеним переплануванням, він бере на себе весь клопіт із усунення чужих недоробок, сам оплачує необхідні дорогі роботи зі своєї кишені.

Статистичні дані ріелторських агентств підтверджують, що вартість квартир із узгодженими в законному порядку змінами буде на 10% вищою, ніж ціна на це ж житло до перепланування. Порівняння зроблено з ціною аналогічної квартири на вторинному ринку нерухомості. Якщо зміни первинного проекту не легалізовані, продавець недоотримає за свою квартиру таку ж, а то й велику, суму.

Як проводиться легалізація перепланування

Легалізувати перепланування можна продавцю до угоди купівлі-продажу чи покупцю після придбання. Ці заходи здійснити важко, але можливо. Правила легалізації раніше виконаних робіт з видозміни квартири не дуже відрізняються від порядку погодження запланованих змін.

Для узаконення перетворень житла, що з'явилися, необхідно підготувати кілька важливих документів, список яких передбачений Житловим кодексом РФ (його статтею 26, ч. 2):

безпосередньо сама заява на перепланування;
план та експлікація приміщень у квартирі;
правовстановлюючі документи на житло (нотаріально засвідчені копії);
згода всіх членів сім'ї, які спільно проживають із заявником;
техпаспорт на житлову квартиру;
дозвіл на можливість перепланування, виданий органом нагляду за архітектурними, культурно-історичними пам'ятками.

Потім із заявою та документацією необхідно звернутися до житлової інспекції та чекати на відвідування інспектора. Фахівець повинен засвідчити фактичну невідповідність плану квартири у техпаспорті з існуючим переплануванням. Через деякий час житлова інспекція повинна погодити внесені в план квартири зміни або аргументовано відмовити в цьому.

Терміни узгодження, його обсяг та вартість залежать від виду перепланування. Простий вид зміни плану житла здійснюється згідно з ескізним рішенням, що наноситься власником на копію техпаспорта. Проект складного перепланування розробляють фахівці, і його узаконення має проводитись у різних інспекціях.

Деякі нюанси купівлі-продажу квартир з незаконеним плануванням

Поширеними випадками продажу квартир з «удосконаленнями» щодо оплати нерухомості є два:

придбання за готівку. Цей варіант унеможливлює всі ризики для продавця, тому що на старому плані квартири відсутні червоні лінії, що свідчать про внесені зміни. Покупець не тільки відразу отримує нерухомість у свою власність, а й стає відповідальним за формально нібито їм досконале перепланування. Обтяженням є придбання житла з неузгодженим переплануванням;
покупка в іпотеку. У разі покупець отримає кредит придбання, коли банк перевірить легальність змін у плані. Але багато банків видають кошти і на придбання квартир із незаконеними змінами плану, але із застереженням. Вони висувають умову легалізації перепланування у конкретний термін.

Відсутність на плані червоних ліній є основою реєстрації нерухомості в Росреестре. За наявності таких у реєстрації набувачу буде відмовлено.

Найкращим рішенням купівлі-продажу квартири і для продавця, і для покупця буде проведення заходів щодо легалізації змін планування. У такому разі ризики для учасників угоди будуть зведені нанівець.