Vad är ett bokningsavtal vid köp av lägenhet. Avtal om bokning av lägenhet i nybyggnad. Villkor och förfarande för avräkningar

Reservationsavtalet ingås när köparen behöver ”fylla sin plats” under en tid. Det vill säga, han gillade uppenbarligen lägenheten, det bestämdes att "ta den", men det tar tid att lösa vissa problem. Ta till exempel ett bolån. Och denna uppgift är inte för en dag eller två.

Efter att ha satt upp ett mål att köpa en lägenhet i en byggnad under uppförande, skyfflade köparen mycket information, reser till visningar, och när ett lämpligt alternativ hittas står han inför ett annat problem - hur han ska behålla sitt hem tills transaktionen avslutas och monetära uppgörelser? Problemet kan lösas genom att använda bokningsavtalet. "Ett reservationsavtal ingås i händelse av ett behov av att reservera den förvärvade fastigheten för en potentiell köpare", förklarar Dmitry Otyakovsky, kommersiell chef för Moskva-divisionen av Pioneer Group, till www.metrinfo.ru. Som Nina Kuznetsova, grundare av Urban Realty, tillade, sluts bokningsavtal oftare med kunder av fastighetsbolag som har rätt att sälja lägenheter i byggnader under uppförande. Utvecklare själva tar inte ofta till sådana avtal. "Reservationer med utvecklare utförs vanligtvis muntligt under en mycket kort tid - 1-2 dagar," förklarar experten.

Som påpekats av Vasily Fetisov, försäljnings- och marknadsdirektör för Zheldoripoteka CJSC, är ett reservationsavtal ganska sällsynt i praktiken på den primära bostadsmarknaden, särskilt på en mycket konkurrensutsatt marknad där köparen styr bollen. Detta är exakt den situation som utvecklades 2008-2010. Under 2011 förändras situationen successivt mot en balanserad säljar- och köparmarknad, men redan nu står en kö av köpare i kö till några populära och framgångsrika fastigheter. Följaktligen finns det ett behov av att boka en lägenhet under en tid för att lösa problemet, till exempel genom att få ett bostadslån. Vanligtvis ingås bokningsavtal för en kort tid - en vecka, två veckor, en månad.

Det blir en inteckning i affären

Faktum är att i dag utförs många transaktioner på den primära marknaden med hjälp av inteckningar. Följaktligen tar det mycket tid att samla in dokument, överväga fallet med en hypotekslåntagare i en bank och öppen finansiering. Enligt Vasily Fetisov (Zheldoripoteka) är det för bolåneärenden som de flesta reservationsavtalen nu är slutna.

Vad ska stå i ett sådant avtal om det ingås av en bolånetagare? Dmitry Otyakovsky (Pioneer Group of Companies), rekommenderar att registrera möjligheten att återbetala förskottsbetalningen i sin helhet om transaktionen inte sker på grund av bankens vägran att utfärda ett inteckningslån. Och med tanke på att det är extremt svårt att få ett skriftligt avslag från banken, är det nästan orealistiskt, det är värt att uppmärksamma formuleringen av denna paragraf.

Nästa punkt är att banker vanligtvis underskattar det belopp som de är redo att ge till låntagare. Och om priset på en lägenhet är knutet till den utländska växelkursen, som plötsligt ökade, så finns det två möjliga lösningar på problemet: antingen leta efter pengar, till exempel, ta ett extra konsumentlån, eller ansök om ett nytt lån till öka lånebeloppet. "Men den bästa försäkringen mot sådana situationer skulle vara att fastställa den maximala kursen för avvecklingsvalutan i bokningsavtalet", säger experten.

Situationen är mer optimistisk när det gäller att få ett bolån från en bank som genomfört förprojekt- eller projektfinansiering vid denna anläggning. Då är det bara viktigt för kunden att korrekt beräkna bokningsavtalets giltighetstid. "Utvecklaren och banken har oftast ett avtal om villkoren för godkännande av låntagare, till exempel - 7-10 dagar från datumet för inlämnande av dokument", säger Nina Kuznetsova (Urban Realty). – Och det är den här perioden som måste beaktas vid undertecknandet av bokningsavtalet.

När det gäller avräkningsvalutan, som kommer att finnas i avtalet, anser Vasily Fetisov (Zheldoripoteka) att det är logiskt att få ett lån i den valuta som fastighetens värde är nominerat i. Men om kunden bestämde sig för att ta ett lån i dollar, och betalningen för en ny byggnad i 90% av fallen sker i rubel, kommer banken den dagen lånet utfärdas till sin egen interna kurs att konvertera låntagaren, - säger Nina Kuznetsova (Urban Realty).

Nyanser i kontraktet

Bokningsavtalet kräver efterlevnad av vissa formaliteter. Den bör specificera ämnet för avtalet mellan de två parterna och de klausuler som ska uppfyllas. Först och främst, säger Nina Kuznetsova (Urban Realty), måste kontraktet innehålla information som korrekt beskriver vilken lägenhet köparen bokar - våningen, sektionen, dess nummer på platsen och den totala ytan. Beloppet för bokningen och villkoren för återlämnande av dessa pengar, deras utebliven återlämnande eller kvittning i lägenhetspriset måste anges. Det är mycket viktigt att bokningsvillkoren är tydligt angivna och att parternas ansvar för underlåtenhet att uppfylla sina skyldigheter är preciserat. "Det är absolut nödvändigt att ange detaljerna om köparen och säljaren och tidpunkten för affären", tillägger Dmitry Otyakovsky (Pioneer Group of Companies).

Vad ska köparen göra om han inte samtycker till avtalsklausulerna som upprättats av företagets juridiska avdelning? Experter säger uppriktigt att det i praktiken är ganska svårt att uppnå ett kontrakt på köparens villkor. "Om vi ​​inte pratar om en transaktion på flera miljoner dollar", konstaterar Vasily Fetisov (Zheldoripoteka). En "vanlig" köpare kommer artigt att lyssna och "överväga" sina önskemål ... Våra kommentatorer menar dock att avtalstexten är framtagen på en bra professionell nivå och tar hänsyn till båda parters rättigheter.

En viktig punkt i avtalet är det belopp som betalas till säljarens konto av köparen för att lägenheten eller huset kommer att tas bort från försäljningen under en viss period (i allmänt bruk - en förskottsbetalning). I de flesta fall löses penningfrågan genom överenskommelse mellan båda parter och är inte knuten till fastighetens totala värde. I praktiken, säger Nina Kuznetsova (Urban Realty), i Moskva talar vi om ett förskott från 50 tusen rubel och i Moskva-regionen - från 35 tusen rubel. Och detta belopp återbetalas inte om kunden inte köper lägenheten inom den tidsperiod som anges i avtalet.

När det gäller själva transaktionsbeloppet, i de flesta fall, om priset per kvadratmeter tillkännages i rubel, visas det i bokningsavtalet. Om priset anges i utländsk valuta, så utförs beräkningen som regel till MICEX-växelkursen vid tidpunkten för insättningen av pengarna.

Bokningsavtalet har också nackdelar. Det är inte föremål för statlig registrering. Som ett resultat kan en oseriös säljare sluta flera bokningsavtal för samma lägenhet. Om det uppstår en allvarlig tvist mellan säljaren och köparen kan prövningen av denna fråga i domstol följa olika scenarier. En efter en - kontraktet kan erkännas som preliminärt, och detta kommer att förse det med alla kvalifikationsnormer i detta kontrakt. Annars kommer affären att förklaras ogiltig över huvud taget.

Experter ger råd

Eftersom fel i ingåendet av bokningsavtalet inte bara kan leda till att förskottsbetalningen går förlorad, utan också till att transaktionen avbryts, bad www.metrinfo.ru experterna om råd om vad man ska leta efter först och främst när man avslutar bokningsavtalet.

Nina Kuznetsova (Urban Realty):

Det viktigaste när du sluter ett bokningsavtal är att förstå hur snart och hur du kommer att behöva betala för köpet av en lägenhet i den valda nya byggnaden, finns det några villkor på grundval av vilka det är möjligt att förlänga bokningen, och är det möjligt att byta vald lägenhet till en annan.

Vasily Fetisov (Zheldoripoteka):

Det är nödvändigt att vara uppmärksam på kundens skyldigheter, till straffavgifter om transaktionen inte sker på grund av kundens fel. Och även på garantin från byggherren - i skyldighetsdelen till exempel vad som händer om lägenheten ändå säljs till tredje part under bokningsavtalets giltighetstid.

Dmitry Otyakovsky (Pioneer Group of Companies):

Jag rekommenderar att du uppmärksammar tidsfristerna för slutet av bokningen, beskrivningen av objektet (adress och fysiska egenskaper), beloppet för förskottsbetalningen, kostnaden för objektet, förfarandet för betalning, påföljder om en av parterna kan inte gå in i transaktionen.

№ ……..

Medborgare i Ryska federationen Fullständigt namn ... ..., hädanefter omnämnd som "Kund", å ena sidan, och

Aktiebolag "Seven Sans Real Estate", registrerad den 11 februari 2014 av Interdistrict Inspectorate of the Federal Tax Service No. 15 for St. Petersburg, Certificate of State registration of a legal person, series 78 No. adress: 197198, St. Petersburg, Bolshoy prospect P .S., D. 38-40 bokstav A, rum 22-N, representerad av Alexei Alexandrovich Bushuev, agerar på grundval av fullmakt nr 1 daterad den 2 februari 2015 hädanefter omnämnd som "Testamentsexekutor", å andra sidan, nedan även separat kallad "Parten", och gemensamt "Parterna", har ingått detta avtal (nedan kallat Avtalet) enligt följande:

1. På de villkor som fastställs i detta avtal åtar sig entreprenören att i kundens intresse göra en reservation av bostadslokalen (nedan kallad lägenheten) som anges i punkt 4 i detta avtal i " GRUND", Registrerad den 13 juli 2007 av Interdistrict Inspectorate av Rysslands ministerium för skatter och tullar nr 15 för St. Petersburg, Certificate of State Registration of a Legal Entity Series 78 No. 005957785; den nya versionen av stadgan registrerades av Interdistrict Inspectorate of the Federal Tax Service nr. 15 för St. Petersburg den 10.10.2008 under det statliga registreringsnumret (GRN) 9089847948401, certifikat för att göra en registrering i Unified State Register of Legal Entiteter. serie 78 nr 007000277; PSRN 1077847496715, INN 7811379583, KPP 781101001, plats: 193230, St. Petersburg, Krylenko Street, 1, nedan kallad Exploatören) bostadskomplex med inbyggda och tillhörande lokaler och ett inbyggt garage. Byggetapp 1, belägen på adressen: St. Petersburg, Krylenko gata, byggnad 1, bokstav A, före det datum då kunden ingick det avtal som anges i punkt 3 i avtalet, och kunden åtar sig att betala Entreprenören den deposition som föreskrivs i detta avtal.

2. Kunden är medveten om att aktiebolaget Seven Sans Real Estate, när de bokar en lägenhet i ett hyreshus i kundens intresse, agerar på grundval av underagentavtalet nr 02/02/2015 daterat den 2 februari , 2015.

3. Beställaren förvärvar rätten att köpa en Lägenhet på grundval av att Beställaren efterföljande ingående och verkställande av ett avtal om deltagande i det gemensamma uppförandet av ett Hyreshus med Exploatören (nedan kallat Avtalet om delat deltagande) .

Enligt detta avtal garanterar entreprenören att, under förutsättning att beställaren fullgör sina skyldigheter att betala depositionen, rätten att i alla fall ingå ett avtal om aktieandel i lägenheten som anges i punkt 4 i detta avtal. är exklusivt kunden.

4. Enligt detta Avtal uttrycker Kunden intresse för fortsatt ingående av Avtalet om aktieandel på följande villkor:

Priset på Kundens Aktieandelsavtal är 00.00 () rubel baserat på kostnaden för 1 kvm. 00.00 () rubel.

Som ett resultat av genomförandet av avtalet om aktieandel kommer kunden att få äganderätten till lägenheten med följande designegenskaper:

Utnämning av lägenheten - bostäder.

Kundens betalningsplan enligt avtalet om aktieandel kommer att överenskommas av parterna vid undertecknandet av avtalet om aktieandel.

5. Beräknad tid för driftsättning av Hyreshuset IV kvartalet 2016.

6. Uppförande av ett flerbostadshus utförs på en tomt (nedan kallad Tomt) med följande egenskaper:

Adress: St. Petersburg, Krylenko-gatan, byggnad 1, bokstav A

Tillåten användning: för att placera ett bostadshus (bostadshus)

Yta: 72 811,0 kvm.

Matrikelnummer: 78: 12: 0006334: 1

Äganderätten till Tomten tillhör byggherren i enlighet med intyg om statlig registrering av äganderätt 78-AG 957125 daterat den 11 mars 2009, köp- och försäljningsavtalet om fastigheter daterat 2009-01-26.

I händelse av att byggherren under loppet av designprocessen på det sätt som föreskrivs i lag bildar en ny tomt för placeringen av flerbostadshuset från den befintliga tomten (som ett resultat av dess uppdelning, tilldelning, omfördelning, etc.), egenskaperna hos den nya tomten för platsen för flerlägenhetshusen specificeras av utvecklaren vid ingående av avtalet om aktieandel på grundval av uppgifterna i fastighetspasset för en sådan ny tomt. .

7. Beställaren förbinder sig att 26 februari 2015 sluta ett aktieägaravtal med utvecklaren.

8. Kunden åtar sig att inom 2 (två) arbetsdagar från datumet för ingåendet av kontraktet om deltagande i byggandet förse byggherren med de handlingar som krävs för registrering av kontraktet om deltagande i deltagande.

9. Entreprenören garanterar att från och med datumet för ingåendet av detta avtal har rätten att ingå avtalet om aktieandel, vars resultat är förvärv av äganderätten till lägenheten, inte överlåtits till någon annan person förutom kunden , och att inga transaktioner har slutförts som medför möjlighet att registrera rätten till lägenheten av andra personer.

10. Under förutsättning att kunden på ett korrekt sätt fullgör skyldigheterna att betala den deposition som föreskrivs i punkt 11 i detta avtal, förbinder sig entreprenören att inte vidta några åtgärder eller genomföra transaktioner, som ett resultat av rätten att ingå ett aktiekapital Deltagandeavtal, vars resultat är förvärv av äganderätten till lägenheten, eller någon annan tredje part än beställaren kommer att ha rätt att formalisera äganderätten till lägenheten, och förbinder sig även att inte erbjuda köp av rätten att ingå en Aktieandelsavtal eller köp av en lägenhet till någon annan person.

11. Beställaren förbinder sig att i rätt tid och i sin helhet betala depositionen till entreprenören med det totala beloppet 30 000,00 (Trettio tusen) rubel(Moms tas inte ut) på dagen för avtalets ingående.

Vid ingående av Aktieandelsavtalet återlämnas den av Beställaren erlagda depositionen av Entreprenören på grundval av Uppsägningsprotokollet undertecknat av Beställaren.

12. Om Kunden bryter mot villkoren för att göra depositionen har Leverantören rätt att ensidigt säga upp detta Avtal utanför domstol genom att skicka ett skriftligt meddelande till Kunden om uppsägning till den adress som anges i detta Avtal. Samtidigt anses Avtalet uppsagt från det datum då motsvarande anmälan skickades av Leverantören.

13. I händelse av att kunden bryter mot skyldigheterna att ingå aktieägaravtalet enligt klausul 7 i detta avtal och/eller inte tillhandahåller de dokument som anges i klausul 8 i detta avtal inom den tidsperiod som fastställs i detta avtal, detta avtal ska anses avslutat utanför domstol på initiativ av kunden från dagen efter dagen för utgången av de villkor som anges i punkterna 7 och 8 i detta avtal. I detta fall är beloppet av den deposition som betalats av Kunden ej återbetalningsbar och förblir hos Leverantören som kompensation för dennes förluster och faktiska kostnader för genomförandet av detta Avtal.

14. Perioden för ingående av avtalet om aktieandel kan förlängas på grundval av ömsesidigt samtycke från parterna.

15. Detta avtal träder i kraft från det ögonblick då det undertecknas av parterna och är giltigt till det ögonblick då alla förpliktelser som parterna har åtagit sig fullgörs.

16. Tvister som uppstår vid genomförandet av avtalet ska lösas i domstol i enlighet med den nuvarande lagstiftningen i Ryska federationen.

17. Genom att underteckna detta avtal bekräftar kunden att han har läst projektdeklarationen som publicerats på webbplatsen www.o-unost.ru .

18. Avtalet upprättades och undertecknades av Parterna i 3 (tre) exemplar: ett för Beställaren och två för Entreprenören. Alla kopior av Avtalet är lika giltiga.

Detaljer och signaturer:

Bildkälla: Photobank Lori

Först och främst är det värt att förstå vad som är poängen med bokningsproceduren: vilka steg den innehåller och vad den kan uppnå.

Maria Litinetskaya, VD för företaget Hon sa att "bokning (reservation) av en lägenhet i en ny byggnad är ett förfarande som för det första gör det möjligt att tilldela köparen det valda boendet fram till undertecknandet av aktieägaravtalet (APA), och för det andra att fixa priset för det. Efter ingåendet av bokningsavtalet tas lägenheten bort från försäljning under en viss period, dess kostnad fryses. Därmed är du garanterad att förvärva lokalen och till det pris som passar dig."

Dock enligt Sofia Lebedeva, VD för företaget, det finns undantag när kostnaden för lägenheten inte är fastställd i bokningsavtalet. "Oftast händer detta när, det vill säga när köparen säljer sin lägenhet genom byggherren (förfarandet tar vanligtvis flera månader), så att de mottagna pengarna kan krediteras för att betala för en lägenhet i en ny byggnad," sa experten .

I tur och ordning, Irina Dobrokhotova, styrelseordförande, betonade det bokningsförfarandet syftar till att bekräfta allvaret i kundens avsikter med att köpa en viss lägenhet. "Det låter dig fixa kostnaden för den framtida lägenheten under en viss tid i enlighet med bestämmelserna och för att säkra det valda objektet för dig själv. Det är bokning är ett fast alternativ, ett fast pris och en bekräftelse på allvaret i avsikterna."

Reservationskostnad

Den andra angelägna frågan är hur mycket det kostar att boka en lägenhet.

Enligt Sofia Lebedeva, bokning kan betalas och gratis. ”Det vanligaste alternativet är en gratis bokning, som tillhandahålls i 1-5 dagar. Vanligtvis räcker det att ringa företagets kontor, namnge objektet och lämna dina uppgifter.

Om köparen behöver en längre period, till exempel för att få godkännande för ett bolån eller sälja en gammal lägenhet, erbjuder företag att göra en betald reservation: som regel är detta antingen en förskottsbetalning, oftast på 2,5 % av kostnaden för lägenheten, eller ett fast belopp, som ställs ut av säljaren företaget, "- sade experten.

Maria Litinetskaya säger att kostnaden för att boka en lägenhet i en ny byggnad kan vara både flytande och fast. "För närvarande kan betalningen för denna tjänst i Moskva vara 1-2% av bostadskostnaden eller en fast 100-150 tusen rubel. Som regel dras kostnaden för bokningen av från lägenhetens pris."

Irina Dobrokhotova berättade vad som ingår i detta pris:

« På olika byråer och för olika utvecklare kan kostnaden för proceduren vara mycket olika. Det kan beräknas både i en fast ränta - det kan vara 10, 20, 30 tusen rubel och som en procentandel av kostnaden för lägenheten. Den genomsnittliga marknadsräntan är cirka 2%.

Denna kostnad inkluderar tillhandahållande av konsulttjänster och juridiska tjänster, förberedelse och samordning med utvecklaren av huvudkontraktet för köp av en lägenhet. Ibland inkluderar detta även supporttjänster, det vill säga att registrera ett avtal med registreringskammaren, och sedan och."

Hur man korrekt reserverar en lägenhet

Vi frågade också experter hur man korrekt genomför bokningsproceduren, samt vad som är de vanligaste misstagen och hur man undviker dem.

Maria Litinetskaya (Metrium-grupp):

"Innan du använder bokningstjänsten måste du tydligt förstå om ditt val är slutgiltigt eller inte. Om du är tveksam om att köpa bostad är det bättre att skjuta på bokningen. Reservationens varaktighet är vanligtvis bara några dagar, och tjänsten är vanligtvis betald. När du ingår ett bokningsavtal, försök att korrekt beräkna den tid du behöver för att förbereda dokumenten och det erforderliga beloppet. Om det görs på rätt sätt kommer du att underteckna DDU innan bokningen annulleras.

Observera att bokningsavtalet anger lägenhetens yta, dess läge: byggnadsnummer, sektion, våning, nummer på platsen), bokningens varaktighet, dess kostnad, förfarandet för betalning och retur, den totala kostnaden av den förvärvade bostaden, samt de exakta detaljerna om parterna ... Alla dessa detaljer är nödvändiga för att det i framtiden inte ska uppstå några missförstånd mellan dig och säljaren.

Köparens största misstag vid bokning av en lägenhet inkluderar felaktig beräkning av tiden för registrering av ett inteckningslån och en slarvig inställning till villkoren i bokningsavtalet. Att undvika båda är ganska enkelt. I det första fallet måste du i förväg fråga banken om villkoren för behandlingen av ansökan om och ta hänsyn till dem när du upprättar bokningsavtalet. I den andra - läs noggrant dokumentet och förtydliga alla obegripliga detaljer."

”Det är ett misstag att tro att efter att du har satt in pengar så är kostnaden för lägenheten fast för en obegränsad tid. Om du till exempel bokat en lägenhet den 1 juni är det ett misstag att tro att den 30 augusti blir densamma om du under denna tid inte har vidtagit någon åtgärd som syftar till att köpa det bokade objektet. Därför anger varje bokningsavtal tydligt under vilken period byggherren är redo att tillhandahålla just denna lägenhet till ett givet pris. Och följaktligen anses bokningsavtalet vara utfört i det ögonblick då certifikatet för serviceacceptans undertecknas”.

Allt för kunder!

Och slutligen fick vi veta av experterna hur flexibla utvecklare är idag när det gäller att boka lägenheter. Låt oss säga att idag betalade en kund ett visst belopp för bokning av en lägenhet, och sedan ändrade sig och vill köpa en annan lägenhet - utan att förlora pengar på den redan reserverade. Kan utvecklaren möta honom halvvägs?

Irina Dobrokhotova (BÄSTA-Novostroy):

« Om vi ​​pratar om en situation när en byrå tillhandahåller en bokningstjänst och en byggherre säljer en lägenhet, så möter byrån definitivt kunderna halvvägs, eftersom det är viktigt för oss att kunden i princip köper en lägenhet i detta komplex. Följaktligen, inom en rimlig tidsram, kan klienten ändra sitt val inom komplexet utan att ladda om.

Detsamma gäller utvecklaren. Byggherren tar pengar för sina tjänster, och om kunden vägrar det bokade alternativet efter tillräckligt lång tid, har byggherren rätt att återta pengarna för tjänsten att boka en ny lägenhet. Men oftare än inte möter utvecklare också kundens behov för att hålla honom inom ramen för sitt bostadskomplex."

Sofia Lebedeva ("MIEL-nya byggnader"):

"Om kunden gillade en annan lägenhet från katalogen, och han redan har gjort en förskottsbetalning för objektet, kommer byggherren eller det säljande företaget som regel att möta kunden halvvägs och omförhandla bokningsavtalet utan ekonomiska förluster för köparen .

Om köparen beslutar att säga upp bokningsavtalet på grund av köp av lägenhet från annan byggherre, återbetalas förskottsbetalningen om det har angetts i avtalet."

Maria Litinetskaya (Metrium Group):

"Idag strävar utvecklare efter att ta hänsyn till köpares behov så mycket som möjligt. Därför, om du bokat en lägenhet, och sedan ändrat dig och vill köpa en annan utan att förlora betalningen för bokningen, kommer de troligen att möta dig halvvägs. Dessutom kan du få en återbetalning av kostnaden för din bokning, även om du helt enkelt vägrade att köpa en bostad."

Så även om proceduren för att boka en lägenhet i en ny byggnad är ganska enkel, bör du fortfarande vara försiktig så att du inte gör ett misstag här!

På senare tid uppstår det allt oftare i domstolarna tvister som uppstår vid bokningsavtal vid bostadsköp.

På senare tid uppstår det allt oftare i domstolarna tvister som uppstår vid bokningsavtal vid bostadsköp. Enkelt uttryckt bokar köparen lägenheten han gillar (gör en insättning för den, en insättning), men av någon anledning avbryts försäljnings- och köptransaktionen. Som ett resultat berövas köparen möjligheten att köpa den lägenhet han gillade och få tillbaka depositionen. Advokat Oleg Sukhov ("Law Center of Lawyer Oleg Sukhov") berättar om hur detta händer och hur man undviker det.

Bokning av en lägenhet på andrahandsmarknaden

Innan du bokar en lägenhet på den sekundära bostadsmarknaden måste köparen försäkra sig om bostadsytans "rättsliga renhet", samt studera dess "historia". Faktum är att skrupelfria säljare och särskilt antisociala element (alkoholister och drogmissbrukare) använder depositionen eller reservationen som en tillgänglig källa till medel. En person ger dem pengar, och sedan får han plötsligt reda på att lägenheten är pantsatt, eller minderåriga är registrerade i den, eller att den i allmänhet tillhör tredje part, och "säljaren" som fick depositionen har ingenting att göra med objektet.

Följaktligen, om ägaren gick med på reservationen och krävde en förskottsbetalning, är det nödvändigt att ta en "time-out" för att samla in information om lägenheten och dess ägare: intervjua grannarna, kontakta husförvaltningen, studera utdraget från lägenheten. Unified State Register of Registry för den federala registreringstjänsten för UFRS. Med andra ord, utför de verifieringssteg som krävs vid köp av fastighet.

Nu några ord om själva fördraget. Först och främst måste detta dokument innehålla en tydlig indikation på lägenhetens adress: gata, hus och rumsnummer. Dessutom är parterna skyldiga att i avtalet fastställa dess löptid, möjligheten till förlängning och datum för ingående av affären. Specifikt anges beloppet för reservationen, samt villkoren för återbetalning, om några. Förresten, priset för att boka ett "sekundärt boende" i Moskva är i genomsnitt 50 000 rubel och mer. Vanligtvis är det inte bundet till värdet av fastigheter och tilldelas av parterna individuellt.

Bokning av lägenhet i nybyggnad

Nu om att köpa med pant i en ny byggnad. "Här är det också omöjligt att göra utan att samla in och studera information, och kontroll är ännu svårare än att få information om ett" sekundärt "objekt", säger advokat Oleg Sukhov. - Döm själv, en person måste studera alla tillstånd och titeldokument: beslut från lokala myndigheter om inlämnande av rätten att bygga, investeringskontrakt, projektdokumentation, slutsatser från statliga expertundersökningar, tillstånd från tillsynsmyndigheter, dokument för mark, koncessionskontrakt med betalning, agenturavtal och så vidare ... Dessutom måste köparen ta reda på om säljaren inte bara har rätt att boka lokaler för försäljning, utan också om han överhuvudtaget kan sälja lägenheter”.

Reservationsvillkoren i en ny byggnad liknar bestämmelserna i ett liknande avtal för "sekundärt" boende. Men det finns också en del egenheter. Framför allt, eftersom det är avslutat när arbetet fortfarande är i full gång på byggarbetsplatsen, måste kontraktsföremålet beskriva mycket detaljerat vilken typ av lägenhet köparen vill köpa - våning, sektion, nummer på tomten och totalarea.

Depositionsbeloppet för en lägenhet i en nybyggnad i Moskva börjar också på 50 000 rubel. Även om det i vissa fall kan knytas till kostnaden för lägenheten och nå 2-3% av priset på lokalerna. Detta alternativ för att bestämma storleken på säkerhetsbetalningen används av fastighetsmäklare och utvecklare som har ett samarbetsavtal med en viss bank som tillhandahåller bostadslån. I det här fallet tar väntetiden för att gå in i huvudaffären från en till två veckor till en månad.

Frågan uppstår: vad ska köparen göra när han inte går med på avtalsklausulerna som byggherren eller fastighetsmäklaren föreslagit? Låt oss vara ärliga, det är väldigt svårt att ändra något i det här fallet, eftersom juridiska personer är ovilliga att ändra villkoren för sina dokument, och därför måste de gå om de vägrar att ingå ett aktieandelsavtal och betala för objektet till domstol för att få tillbaka pengarna. Och där redan - "hur korten kommer att falla." Allt beror på situationen.

Är det möjligt att få tillbaka pengarna som betalats vid ingåendet av bokningsavtalet

Mycket ofta frågar kunderna: är det möjligt att återbetala pengarna som betalats vid ingåendet av kontraktet om de måste vägra att köpa? Det finns ett svar på denna fråga: det är möjligt när det föreskrivs i avtalet, såväl som om parterna avslutade sina skyldigheter innan prestationsstarten eller på grund av omöjligheten att prestera (artikel 416 i den ryska civillagen Federation). Med andra ord, genom att överföra ett förskott måste köparen i dokumentet inkludera de villkor under vilka han har rätt att vägra transaktionen och kräva återbetalning.

Så småningom

"Så, bokning eller reservation av fastigheter är faktiskt en slags deposition och används bara så att köparen kan förbereda sig för ingåendet av huvudförsäljningskontraktet: få en inteckning, låna pengar, sälj de gamla lokalerna, samla in nödvändiga dokument . Samtidigt används bokning både på den sekundära bostadsmarknaden och i nybyggnationer. Köparen har rätt att kräva återbetalning om transaktionen hävs, om en sådan möjlighet gavs i avtalet eller när säljaren brutit mot de väsentliga villkoren i avtalet. I detta sammanhang bör man komma ihåg att bokningsavtalet endast ingås skriftligt (och absolut inte i form av ett kvitto), och dess villkor måste överensstämma med de krav som lagen ställer för sådana dokument, sammanfattar advokaten Oleg Sukhov.

____________________________________________________________________________

Det är inte alltid möjligt att köpa en lägenhet i en ny byggnad direkt efter att man undersökt den. Som regel behövs ytterligare tid för att samla in dokumentation, få fram erforderligt belopp och så vidare. Denna period måste dokumenteras. Detta görs för att få garantier för att lägenheten under denna period inte kommer att säljas till andra. Det vill säga att denna boyta måste bokas för dig själv.

Den ryska federationens lagstiftning ger en sådan möjlighet. För att göra detta måste du upprätta ett lämpligt kontrakt. Detta dokument kallas "kontrakt för bokning av lägenhet i en ny byggnad."

Den juridiska essensen och innebörden av detta dokument

Faktum är att detta dokument är ett avsiktsavtal. Enligt dess villkor förbinder sig de deltagande parterna att genomföra transaktionen senast den angivna perioden. Det är möjligt att, efter avslutad, göra en garantibetalning av köparen. Som regel varierar det från trettio till femtio tusen rubel, men det kan variera beroende på region.

Ett kontrakt för bokning av lägenhet i en ny byggnad upprättas i en enkel, godtycklig form. Antalet exemplar är två. Innan du skriver under måste du bekanta dig med utvecklarens dokument. Sådana dokument är först och främst ett intyg om statlig registrering, tillstånd från administrativa myndigheter för konstruktion, titelpapper för mark, en licens och så vidare.

Huvuddelar i avtalet

Det viktigaste avsnittet är "ämne". I det här avsnittet är det nödvändigt att så exakt som möjligt identifiera bostadsutrymmet vars köp är i fråga. För att göra detta måste du ange adress, våning, antal, totalt och bostadsyta, och så vidare.

Den andra viktiga delen av avtalet är den där garantibetalningen anges. Här är det nödvändigt att föreskriva att när parterna-deltagare uppfyller villkoren i detta avtal, bör detta belopp beaktas som en del av kostnaden för lägenheten.

Nästa viktiga avsnitt kommer att vara kontraktets giltighetstid och de inblandade parternas ansvar. Dessa avtal ingås i regel för en period av en till två månader.

Och kanske en av de viktigaste delarna är den där köpeskillingen förhandlas. Dess bildning bör behandlas med maximal uppmärksamhet. Avveckling i många transaktioner av denna typ görs i utländsk valuta. Under avtalsperioden kan ett hopp i dess värde inträffa. Åtgärdssekvensen i detta fall måste överenskommas i förväg och inkluderas i avtalstexten.

Särskild uppmärksamhet bör ägnas åt att kontrollera att uppgifterna om de deltagande parterna fylls i korrekt. Varje misstag i dem kan göra att avtalet förklaras ogiltigt och affären kan misslyckas. Därför bör varje siffra och bokstav som anges i detta avsnitt kontrolleras.

Prover och exempel på ett sådant avtal kan laddas ner via länkarna längst ner på sidan. Se också till att få expertråd för att undvika oförutsedda komplikationer.

Nedan finns en standardblankett och ett exempelkontrakt för bokning av lägenhet i en ny byggnad, vars version finns att ladda ner gratis.