Hur man säljer en lägenhet om det blev en ombyggnad. Funktioner av försäljningen av en lägenhet med olaglig ombyggnad. Det finns flera sätt att straffa överträdare

Att sälja en lägenhet med olaglig ombyggnad är en svår uppgift, men lösbar. Mycket beror på vilken typ av ombyggnad i sig (i vissa fall är det inte nödvändigt att legalisera det). Det är också viktigt att diskutera detta faktum med köparen. Beroende på vilka överenskommelser som träffas blir det.

Ombyggnadstyper

Alla typer av ombyggnader innebär inte att man måste legitimera denna procedur och göra lämpliga ändringar i databladet. Ombyggnad kan villkorligt delas upp i en som inte kräver tillstånd och en som kan utföras först efter att ha erhållit tillstånd från BTI (Bureau of Technical Inventory).

Husägare närmar sig mycket sällan ombyggnadsförfarandet på ett ansvarsfullt sätt, och kommer ihåg att det fortfarande behöver legaliseras endast när det kommer till försäljning.

Inget tillstånd krävs

Vilken ombyggnad kan göras utan tillstånd:

Byte av dörrar till nyare.
Demontering av inbyggda mezzaniner och skåp.
Installation av antenner, luftkonditionering och nya batterier.

Det är viktigt att en sådan ombyggnad genomförs på ett sådant sätt att lägenhetsplanen och internkommunikationen inte störs.

Dessutom krävs inte tillstånd för följande typer av arbete:

Omläggning av badkar eller handfat, förutsatt att arbetet utförs inom badrummet.
Montering av plastfönster.
Installation av lätta skiljeväggar.
Arrangemang av en extra dörr i väggen där den inte var tidigare (väggen ska inte vara bärande).

I dessa fall krävs inte tillstånd, men det är absolut nödvändigt att meddela myndigheterna om de ändringar som görs (eller planeras).

Kräver tillstånd

Andra typer av arbete kräver tillstånd och lämpliga ändringar av databladet:

Ändra placering av toalett och badrum eller ordna ytterligare liknande rum.
Demontering av VVS.
Kombinera en balkong eller loggia med rum.
Ändringar av golvstrukturen (till exempel ersätter trä med betonggolv).

Alla ovanstående ändringar kräver tillstånd, men om det inte har mottagits i förväg finns det en god chans att redan "faktiskt" komma överens om ändringarna och göra dem i databladet. Samtidigt finns det ett antal ombyggnadsalternativ, som är strängt förbjudna och den enda utvägen är att återgå till det tidigare tillståndet:

Kombinera hall och kök.
Göra ändringar i husets bärande delar.
Göra ändringar i teknisk kommunikation.
Ombyggnad av husets tekniska lokaler.
Anordning av fullvärdiga eldstäder i panelhus.
Demontering av icke-bärande skiljeväggar i panelhus.

Exempel: Om ägaren av lägenheten bestämde sig för att förbättra uppvärmningen och lägga till ett nytt batteri, samt installera en luftkonditionering, kan detta inte ens betraktas som en ombyggnad. Men att flytta badrummet till en annan plats kräver redan tillstånd och ändringar i databladet. Följaktligen, i det första fallet kommer försäljningen av en lägenhet att genomföras enligt allmänna regler, och i det andra fallet måste du förhandla med den framtida ägaren.

Otillåten ombyggnad är förbjuden och innebär böter i storleksordningen 2-2,5 tusen rubel.

Går det att sälja en lägenhet med olaglig ombyggnad?

Det är möjligt att sälja en lägenhet med en ombyggnad utan samordning med berörda myndigheter. Det finns inga direkta förbud mot detta. Man måste dock komma ihåg att köpare ofta kontrollerar platsen för olika objekt i lägenheten med registreringsbeviset. Eventuella inkonsekvenser, om säljaren inte varnade om dem i förväg, kan tolkas inte till hans fördel, och i slutändan kan köparen helt enkelt vägra att köpa en potentiellt problematisk lägenhet.

Oavsett vem som exakt har utfört ombyggnaden måste den nya ägaren registrera den eller lämna tillbaka allt. Det är logiskt att folk inte går med på sådana villkor bara som det. Det finns bara ett alternativ - att minska kostnaderna för bostäder.

Enligt statistiken minskar illegal ombyggnad automatiskt kostnaden för en lägenhet med cirka 10%. Det antas att detta belopp är ersättning till köparen för besväret med att ytterligare legalisera ombyggnaden eller utföra större reparationer för att återlämna allt som anges i databladet.

Det är mycket viktigt att lägenhetens totala yta och boyta förblir oförändrad till följd av ombyggnaden. Du måste också vara uppmärksam på kraven för sanitets-, bygg- och brandinspektioner.

Funktioner av att köpa och sälja lägenheter med olaglig ombyggnad

Om det sker en olaglig ombyggnad i lägenheten försöker de vanligtvis sälja den tills det ögonblick då de behöver få ett nytt registreringsbevis (inom 5 år från det att det gamla mottogs). Annars, för att uppdatera dokumentet, kommer det att vara nödvändigt att släppa in inspektören i huset, som naturligtvis omedelbart kommer att upptäcka de ändringar som gjorts.

Sådana transaktioner utförs också vanligtvis kontant. Detta minimerar tillsynen från olika myndigheter och minskar sannolikheten för att säljaren stöter på problem. Å andra sidan vägrar många köpare att köpa bostäder för "kontanter", så detta system begränsar drastiskt poolen av potentiella kunder.

Hur man säljer en lägenhet med olaglig ombyggnad

Själva försäljningsförfarandet, förutsatt att säljaren och köparen kommit överens om vem och hur som ska sköta ombyggnaden vidare, är inte särskilt svår och är egentligen identisk med sedvanligt köp och försäljning av bostad.

Procedur

Diskutera med köparen om ombyggnaden... Det rekommenderas att i förväg ange alla kontroversiella punkter som ur lagens synvinkel kan erkännas som olaglig ombyggnad. Det är också vettigt att omedelbart grovt beräkna de möjliga kostnaderna både för legalisering (om möjligt), och för att återvända till staten "som det var". Om det erhållna beloppet är mindre än 10% av kostnaden för lägenheten, är det troligt att köparen går med på en lägre rabatt.
Gör upp ett försäljningsavtal... Det rekommenderas att inkludera en klausul om ombyggnad i den meningen att köparen är medveten om det och är skyldig att vidta alla nödvändiga åtgärder för att åtgärda problemet.
Skriva på ett kontrakt... Vid behov kan det intygas av en notarie, men det är inte ett obligatoriskt krav. Dock dokumentet.
Utarbeta en accept- och överföringshandling och underteckna den... Betalningar för bostad sker vanligtvis samtidigt. Vid denna tidpunkt tar säljaren helt enkelt pengarna, lämnar över dokumenten, och han har ingenting att göra med lägenheten längre.
Registrera ägande... Köparen är redan engagerad i detta. På basis av köpekontraktet och andra dokument görs ändringar i Rosreestr.

Dokumenten

Vid upprättandet av ett köpeavtal behövs följande dokument:

Parternas pass (köpare och säljare).
Registreringsbevis för lägenheten.
Utdrag från USRN.
Intyg från förvaltningsbolaget om avsaknad av skulder för offentliga tjänster.
Utdrag ur husboken om de personer som är registrerade i lägenheten.
Eventuella dokument relaterade till ombyggnaden, om några.
Handlingen om godkännande och överföring av bostad (upprättad och undertecknad efter undertecknandet av kontraktet).

Kostnader och villkor

Om de huvudsakliga överenskommelserna nås kan själva transaktionen genomföras på bara några timmar. I genomsnitt tar det från ett par dagar till flera veckor från det att en potentiell köpare hittas och fram till överlåtelsen av en lägenhet till en ny ägare.

Förutom kostnaden för köpet av en lägenhet i sig, samt eventuella kostnader för "omvänd" ombyggnad, som inte ens grovt kan anges på grund av prisskillnaden, kommer köparen att ådra sig extra kostnader för att betala den statliga tullen när registrera ägande: 2 000 rubel från varje ny ägare.

Hur kan du legalisera ombyggnad

Parterna kan komma överens om att köparen överför en del av kostnaden för lägenheten till säljaren som ett förskott och han i sin tur antingen legaliserar ombyggnaden eller återställer allt till sitt ursprungliga skick. Dessutom kan köparen själv hantera denna fråga efter att transaktionen har slutförts.

Dokument för legalisering av ombyggnaden i lägenheten:

Ansökan om ombyggnad.
Legend och plan över rum i lägenheten.
Dokument som bekräftar ägandet av bostäder.
Samtycke från samtliga delägare i lägenheten, ev.
Registreringsbevis för bostad.
Tillstånd från tillsynsmyndigheterna för ombyggnad (måste inhämtas i förväg).

Efter att ha lämnat in alla dokument kommer bostadsinspektionen att skicka en specialist till ägaren av lägenheten. Han kommer att intyga avvikelsen mellan planen och den faktiska layouten av lägenheten, varefter han kommer att överföra informationen till sin besiktning. Där kommer de överens om de ändringar som görs (om det alls är möjligt), varefter det kommer att vara möjligt att göra lämpliga ändringar i databladet.

Att sälja en lägenhet med olaglig ombyggnad är verkligt men förhållandevis svårt. Erfarna specialister vid en gratis konsultation kommer att klargöra alla de viktigaste kontroversiella punkterna som förtjänar uppmärksamhet. Dessutom kan de också agera som representanter för kunden och följa med hela transaktionen från början till slut (inklusive legaliseringsförfarandet). Detta hjälper till att eliminera praktiskt och påskyndar processen avsevärt.

(1 uppskattningar, genomsnitt: 5,00 av 5)

Husägare, som försöker förbättra levnadsvillkoren, är engagerade i ombyggnad. Det är inte alltid formaliserat i enlighet med lagen, går ofta obemärkt förbi tills behovet av att sälja bostadsytan kommer. Då är ägarna intresserade av om det är möjligt att sälja en lägenhet med olaglig ombyggnad, om detta inte är ett hinder för transaktionen.

Köparen bör vara intresserad av att upptäcka ändringen av lägenheten. Om ombyggnaden är olaglig ansvarar han för obehörig omplanering efter köpet. Han kommer att behöva ta över registreringen av tillståndet i enlighet med lokalens faktiska tillstånd eller ge det ett utseende som motsvarar den ursprungliga layouten.

För att undvika problem och materiella förluster bör köparen kontrollera BKB-dokumentationen för lägenheten som säljs, se till att det inte sker någon ombyggnad. Om ändringarna är legaliserade är de markerade med röda streck på planen. Deras frånvaro är ännu inte ett faktum att ombyggnaden inte har genomförts. Det är bättre att ta planen och gå igenom bostaden och kontrollera den mot det faktiska tillståndet i lokalerna.

Typer av tillåten ombyggnad

Ett antal ändringar benämns inte av lagstiftningen som rekonstruktion, så det går att sälja en lägenhet med eller utan legaliserat godkännande – det behövs inte. Dessa inkluderar följande ändringar:

inbyggda möbler demonterades;
den tekniska utrustningen flyttades, men den stod kvar i samma rum;
inglasad balkong, loggia utan storleksöverträdelser;
i badrummet revs en skiljevägg som inte var en bärande konstruktion.

Viktig! Att ta bort partitionen mellan rummen leder till en kränkning av layouten. I det här fallet är det nödvändigt att samordna den olagliga ändringen med de berörda myndigheterna.

Det som kategoriskt inte kan ändras

Vissa ombyggnader är förbjudna på lagstiftningsnivå, så det kommer inte att vara möjligt att legalisera dem. Det är strängt förbjudet att utföra arbete om de:

försämra levnadsvillkoren för andra invånare i huset;
förvandla lokalerna till obeboeliga;
bryta mot sanitära, byggande och brandsäkerhetsregler.

Denna ombyggnad är inte konsekvent, vid upptäckt är ägaren skyldig att återställa lägenheten till dess tidigare skick. Resten av ändringarna i layouten, om de inte är förbjudna, är tillåtna, men tillstånd måste utfärdas. Då kommer det inte att råda några tvivel om det är möjligt att sälja fastigheten med olagliga konfigurationsändringar.

Försäljningsmetoder med ombyggnad

Vid försäljning av en lägenhet med ej godkänd ombyggnad, om det gäller de tillåtna arbetena, finns inga särskilda hinder för transaktionen. Den bästa lösningen för båda parter är att legalisera omarbetningen. I det här fallet riskerar ingen att få obehagliga konsekvenser efter en olaglig rekonstruktion: lägenheten kan säljas, det finns inget hot om sanktioner.

För pengar

Oftast tenderar lägenheter med olaglig ombyggnad att säljas kontant. Säljaren riskerar inte, endast värdet på fastigheten minskas med 10-20%. Köpare är ofta villiga att göra detta och vill spara pengar. De misstänker inte eller vill inte tänka på vilka obehagliga konsekvenser en sådan affär skulle kunna få.

Viktig! Om ombyggnaden av bostäder är olaglig, genomförs försäljningen av en lägenhet med omorganisationen enligt underlaget, vilket inte speglar förändringarna. Från det ögonblick som avtalet ingås blir köparen ägare, och allt ansvar för legalisering av olaglig planering faller på honom.

Ibland leder detta till sådana kostnader att besparingen på köpet blir mindre. Detta händer om ändringar i lägenhetens konfiguration inte kan samordnas - förbjudet arbete har utförts. Då måste den nya ägaren lämna tillbaka det ursprungliga skicket till lokalen för sina egna pengar eller föra det till en form som kan legaliseras.

Inteckning

Det går inte att få lån till en lägenhet med olaglig ombyggnad överallt. Det finns banker som arrangerar sådana transaktioner i ett bolån. För att sälja fastigheter på detta sätt är det svårare för ägaren att hitta en köpare. Men han agerar i det fria - banken och köparen känner till den olagliga ändringen.

Den som tillhandahåller lånet försäkrar sig själv. I kontraktet står vad som ska göras med utformningen av ombyggnaden. Det anges att den nya ägaren kommer att legalisera det, vanligtvis ges 6 månader för detta. Alla efterföljande risker bärs av köparen, och de kan vara mycket stora. Det kan visa sig att förändring inte kan legitimeras. Rosreestr har också rätt att vägra registrering, med olaglig omorganisation som grund.

Hur man legaliserar ombyggnad

Om du ordnar en ombyggnad innan försäljningen är det lättare för ägaren av lägenheten att sälja den. Säljaren kommer inte behöva sänka bostadskostnaden för att locka potentiella köpare på detta sätt. Legaliseringen av ombyggnaden gör det möjligt att inte bara sälja en lägenhet utan också att deklarera ett ökat pris om omarbetningen har förbättrat levnadsvillkoren avsevärt.

Innan jobbet

Ägaren måste tydligt förstå vilka ändringar i layouten han avser att göra. Det krävs att man skaffar ett registreringsbevis, som innehåller en fullständig beskrivning av lokalen. Framtida arbete planeras utifrån dess.

Samordning av vissa åtgärder med brandmän och vattenverk krävs. Detta gäller de fall då ingenjörskommunikationen påverkas. Om huset är ett monument över arkitektur eller historia, kommer det inte att vara tillåtet att bygga om lägenheten utan tillstånd från den berörda nämnden. Du bör beställa ett ombyggnadsprojekt i en organisation med licens. Om huset är en vanlig typisk, är betydande förändringar inte planerade, det räcker med din egen skiss.

Andra dokument krävs också: om äganderätten och samtycke från resten av ägarna för den nya layouten, om någon. Efter att ha samlat in allt du behöver, går ägaren till stadsförvaltningen. Han skriver där.

Tjänstemän kontrollerar dokument och planerade omstruktureringar. Deras uppgift är att se till att det inte rör de stödjande strukturerna, livsviktiga kommunikationer, som är tillåtna enligt lag.

Två månader återstår att vänta på beslut. Om svaret är ja utfärdas tillstånd som anger under vilken period layouten kan ändras. När den är klar begär de ett nytt folkbokföringsbevis, lämnar in handlingar till Rosreestr för att ändra fastighetsplanen. Nu finns det inga hinder för att sälja fastigheter.

Efter avslutat arbete

Om ombyggnaden av lägenheten inte legaliseras, är säljaren eller den nya ägaren efter köpet engagerad i dess legalisering. Svårare att åstadkomma än innan arbetet. Hur man hanterar olaglig ombyggnad så att transaktionen under försäljningen inte ogiltigförklaras, specificeras i artiklarna 25-29 i LC. Skillnaderna i legaliseringsreglerna efter ändringarna och godkännandet är inte särskilt stora, de nödvändiga dokumenten är desamma:

påstående;
lägenhetsplan;
attesterade kopior av bostadsdokument;
samtycke från de återstående vuxna invånarna;
tekniskt pass från BKB;
tillstånd från kommissionen för tillsyn över historiska och arkitektoniska monument.

De överlämnas till administrationen och inväntar besök av en inspektör från den berörda kommissionen. Syftet med hans besök är att se till att planen i databladet och den faktiska layouten inte stämmer överens. Efter ett tag kommer bostadsinspektionen att komma överens om ombyggnaden eller vägra med motiverade skäl.

När lägenheten säljs legaliseras den ej godkända ombyggnaden av köparen - den nya ägaren. Han föreställer sig:

pass;
lägenhetshandlingar;
ett avtal om en sluten handelsuppgörelse;
ett kvitto för betalning av statens tull för att registrera en lägenhet;
handlingen att acceptera och överföra livsrum.

Viktig! Det är bättre att förlika sig innan man säljer en lägenhet med olaglig omplanering, annars finns det risk att transaktionen blir ogiltig, den nya ägaren kommer att nekas registrering.

När godkännande erhålls för godkännande av olaglig ombyggnad, ansöker ägaren till BKB, tar ett utdrag ur inventeringen. Handlingar presenteras för avdelningen för konstruktion och arkitektur. Specialisten gör ett utkast till de befintliga förändringarna. Det kommer att samordnas inom sanitetsstationen, brandförsvaret och administrationen.

Efter godkännandet av layouten bjuder tillsynsmyndigheterna in en specialist från BTI, som inspekterar lokalerna och utarbetar ny dokumentation. Justeringar görs i planen och matrikelpasset. Innan du säljer din fastighet måste du ta utdrag från dessa uppdaterade dokument.

Om försöket att legalisera de befintliga förändringarna hos myndigheter och relevanta tjänster misslyckades är sista chansen att gå till domstol. De tillhandahåller samma papper och ett beslut att vägra legalisera ombyggnaden. En reklamationsanmälan skrivs, ett prov kan laddas ner. Rätten prövar ärendet och fattar beslut inom 30 dagar.

Om domstolen fattade ett positivt beslut för sökanden - den erkände lagligheten av ombyggnaden - är det nödvändigt att skaffa ett nytt tekniskt pass, registrera dig. Men domstolens avgörande är inte alltid till förmån för käranden: han kan erkänna ändringar i lägenhetens layout som olagliga, så att de hotar säkerheten för de boende i huset. I det här fallet kommer ägaren att vara skyldig att återställa lägenheten till dess ursprungliga skick - tills dess är det omöjligt att sälja den.

Risker för olovlig ombyggnad för köparen

Efter avslutad transaktion blir köparen den fulla ägaren, som ansvarar för lägenheten. Husets egenskaper finns i BKB-dokumenten och matrikelpasset. De upprättas vid inträde i fastigheten och bekräftar rätten att göra transaktioner. Förändringar i bostadsutrymmets egenskaper medför automatiskt erkännande av dessa dokument som ogiltiga.

Genom att köpa en lägenhet med en olaglig layout, visar det sig att den tidigare ägaren överför passet och planen för ett rum, och i själva verket förvärvar den nya ägaren ett annat. Det kan skilja sig mycket i sina egenskaper från de deklarerade - konfiguration, område. Om du inte vidtar några åtgärder för att legalisera ombyggnaden kommer ägaren i framtiden inte att kunna sälja, testamentera eller pantsätta fastigheter med förändringar.

Den gynnsammaste situationen för köparen är när omplaneringen är obetydlig, i linje med de ändringar som lagen tillåter. Böter betalas, layouten legaliseras genom domstolen, en ny design genomförs.

Sanktioner för olaglig ombyggnad

Om olovlig omorganisation upptäcks är det minsta som hotar ägaren administrativt böter på 2–2,5 tusen rubel. Detta är om ombyggnaden inte påverkade de bärande strukturerna, säkerheten för huset och grannarna hotar inte.

Om konsekvenserna av olovlig omplanering av lokalen är allvarligare orsakas skada på egendom eller hälsa för andra, böterna är 5 tusen rubel ... Dessutom kommer ägaren att vara skyldig att bringa lokalen i ett skick som motsvarar dokumentationen för den. Återvinningskostnaderna kan vara betydande.

Om andra personer efter olaglig planering skadas allvarligt, bevisas att ägarens handlande är överlagt, måste han betala ersättning. Om ägaren vägrar att legalisera ändringen kan han vräkas, lägenheten kan säljas på auktion (art. 29 i LC).

Olovlig ombyggnad är olaglig och får rättsliga konsekvenser för ägaren. Förbud införs mot transaktioner med fastigheter, lägenheten kan inte säljas, ingen annan transaktion kan formaliseras. Detta övertygar och får dig att förstå om det är nödvändigt att legitimera ombyggnaden av din egen lägenhet vid försäljning.

Det är möjligt att sälja fastigheter med en olaglig layout. De risker som finns vid transaktionens slut berör mer köparen - nu åläggs alla skyldigheter för legalisering av rekonstruktionen på honom, annars kommer han inte att kunna disponera fastigheten fullt ut.

Och de analyseras mer i detalj av våra redaktörer i specialinlägg.

Om du fortfarande har frågor kan du ställa dem i kommentarerna eller på en kostnadsfri konsultation med en advokat. Anmälan på vår hemsida genom konsult.

Vi kommer att vara tacksamma för inläggets betyg, gilla och repost.

Det regleras av den lagstiftning som gäller 2018 på Ryska federationens territorium, särskilt lag nr 2300-1 "Om skydd av konsumenträttigheter" definierar sådan fastighet som en kategori av varor av otillräcklig kvalitet.

Kära läsare! Artikeln talar om typiska sätt att lösa juridiska frågor, men varje fall är individuellt. Om du vill veta hur lösa exakt ditt problem- kontakta en konsult:

ANSÖKNINGAR OCH SAMTAL ACCEPTERAS 24/7 och UTAN DAGAR.

Det är snabbt och ÄR GRATIS!
Varje transaktion med otillåten omplanerad fastighet kan förklaras olaglig, i samband med vilken företrädare för lagen kommer att tvinga säljaren att återlämna alla medel till köparen.

Därför måste ägaren till en sådan fastighet agera inom de rättsliga ramarna för att förhindra ekonomiska sanktioner och stora materialkostnader.

Hur man bestämmer det faktum att bostäder omorganisation?

Många människor är rädda för att självständigt engagera sig i försäljningen av sina lägenheter, som har renoverats, och vänder sig till fastighetsbyråer för att få hjälp.

Vissa skrupelfria fastighetsmäklare berättar medvetet inte för potentiella köpare om de genomförda tekniska förändringarna i bostadslokalerna.

För att inte möta allvarliga problem i framtiden måste framtida lägenhetsägare åläggas att tillhandahålla matrikeldokumentation, vars uppgifter kan verifieras med den faktiska layouten.

Under en sådan kontroll kommer en potentiell köpare att kunna:

att avslöja det olagliga faktumet med återuppbyggnad av bostäder;
fatta ett lämpligt beslut om färdigställande eller uppsägning av köp och försäljning av en sådan lägenhet.

Hur säljer man en lägenhet med ombyggnad?

Ägare av stadslägenheter ställer ofta frågan: hur man säljer? För att svara på det måste du bekanta dig med alla nyanser och finesser i en sådan försäljnings- och köptransaktion.

Du bör vara medveten om att kostnaden för stadsfastigheter med legaliserad ombyggnad omedelbart kommer att öka med 10%.

Försäljning av en lägenhet enligt dokument där förändringarna inte har gjorts kommer att vara möjlig till för låga priser (cirka 10-15 % under marknadsvärdet).

Olaglig

Oftast har ägarna av stadsfastigheter problem när de säljer lägenheter med olaglig ombyggnad.

Federal lagstiftning förbjuder inte att genomföra finansiella transaktioner med sådana fastighetsobjekt, men ger samtidigt tillsynsmyndigheterna rätten att erkänna sådana transaktioner som ogiltiga.

Efter registrering av sådan fastighet av den nya ägaren kommer han att få ett intyg i sina händer, som kommer att indikera att en ombyggnad som inte legaliserats på föreskrivet sätt gjordes.

Inteckning

Om en stadslägenhet köptes under ett hypotekslånsprogram, har dess ägare ingen rätt att bygga om den förrän full återbetalning av sina ekonomiska förpliktelser till banken.

Det beror på att det under hela bolåneavtalets löptid är långivaren som äger fastigheten.

Varje förändring av de tekniska egenskaperna hos en lägenhet är endast möjlig med skriftligt medgivande från banken.

För att få det behöver du:

förbereda ett kompetent projekt;
lämna in det för godkännande till specialister från ett kredit- och finansinstitut.

Ombyggnadsbedömning

För att bedöma ombyggnaden måste ägaren av en stadslägenhet bjuda in en specialist från Bureau of Technical Inventory eller en oberoende värderingsman.

Specialist:

noggrant undersöker fastigheten;
kommer att kontrollera den faktiska layouten med de data som anges i den tekniska dokumentationen.

Om några avvikelser upptäcks kommer BTI-anställda att vidta nödvändiga mätningar och utarbeta motsvarande handling.

Efter det, byråns ingenjörer:

kommer att upprätta ett nytt registreringsbevis för lägenheten;
kommer att räkna om sitt bedömda värde, med hänsyn till de ändringar som gjorts (kvadraturen kan ändras).

Försäljningsförfarande

Vid försäljning av en lägenhet med ombyggnad måste ägaren agera i följande ordning:

För att utesluta möjligheten att erkänna försäljnings- och köptransaktionen som olaglig, är det nödvändigt att officiellt registrera ombyggnaden.
Genom att kontakta Bureau of Technical Inventory måste ägaren av en stadslägenhet begära ett utdrag av layouten gjord från matrikeldokumentationen.
BKB bör få en kopia av fastighetsplanen samt ett intyg som visar alla tekniska egenskaper hos den fastighet som säljs.
Det insamlade dokumentationspaketet ska lämnas till den lokala avdelningen för arkitektur och stadsplanering. Efter utarbetandet är det nödvändigt att överföra det för godkännande till stadsförvaltningen och sedan till SES, brandtjänst och bostadsavdelning.
I det sista skedet av registreringsverksamheten måste ägaren betala en liten böter och överföra den nya planen till Bureau of Technical Inventory för att få den ändrade matrikeldokumentationen.
Efter att ombyggnaden har legaliserats, genomför ägaren av stadens fastighetsobjekt en regelbunden försäljning och köptransaktion, godkänd av en privat eller offentlig notarie.

Den sista delen av försäljnings- och köptransaktionen föreskriver registrering av lägenheten, varefter de nya ägarna kommer att få ett intyg om äganderätt (inom 30 dagar från datumet för inlämning av dokument).

Nödvändiga dokument

För försäljning av en stadslägenhet, där ombyggnaden genomfördes, måste ägaren förbereda ett paket med dokumentation, som kommer att innehålla:

dokument som intygar äganderätten till den fastighet som säljs;
lägenhetsägarens pass;
köparens pass;
ett betalningsdokument som intygar betalningen av den statliga avgiften;
antagningsbevis m.m.

Effekter

Ägare av stadsfastighetsobjekt som illegalt har utfört ombyggnader i dem kan möta allvarliga problem i framtiden.

Om tillsynsmyndigheterna får reda på händelsen (de kan meddelas av invånarna i huset eller förvaltningsbolaget), kommer ägarna av sådana lägenheter att vara skyldiga att återföra lokalerna till sitt ursprungliga tillstånd.

Om du vägrar att lyda bostadsinspektionens krav flyttar lösningen på frågan till rättssalen.

Priset på emissionen

Bostadsinspektionen har rätt att döma till ägare eller hyresgäster av stadslägenheter påföljder. Beloppet för den ekonomiska påföljden varierar från 2 000 till 2 500 rubel.

Straffbeloppet och förfarandet för dess insamling regleras av den lagstiftning som gäller på Ryska federationens territorium (Code of Administrative Offences).

Köpa bostad med oregistrerad ombyggnad

Rysslands federala lagstiftning ålägger alla ägare och hyresgäster av stadsfastigheter att samordna ombyggnaden med relevanta myndigheter.

Trots detta finns det idag möjlighet att sälja det omplanerade boendet med oregistrerad ombyggnad. Detta kan göras om, vid tidpunkten för transaktionen, giltighetstiden för den tekniska dokumentationen som utfärdats av BKB inte översteg 5 år.

Fastighetsägaren behöver inte ringa en tekniker och beställa ett intyg från Bureau of Technical Inventory.

Säljaren är skyldig att informera den potentiella köparen om att olagliga ändringar har gjorts i lägenheten.

Ägaren har möjlighet att privatisera, byta eller sälja en lägenhet med olaglig ombyggnad först efter att den verkliga ombyggnaden återspeglas i BKB:s planer. Köparen kan gå med på affären utan lämpliga dokument, men under vissa villkor. I praktiken tar han på sig ytterligare ansvar genom att teckna ett köp- och försäljningsavtal.

Vilken ombyggnad som anses tillåten

Ägarna till vilken lägenhet och i vilket hus som helst kan faktiskt ändra det ursprungliga utseendet på sitt hem. För detta finns det ett obestridligt villkor - att komma överens om en förändring av planen i Bureau of Technical Inventory (BTI). Det är dock inte alla hyresgäster som uppfyller detta krav och bor i en ombyggd lägenhet tills en viss punkt.

Enligt reglerna för ombyggnad av en lägenhet kan eventuella förändringar i placeringen av byggnadskonstruktioner och VVS-anordningar hänföras till följande alternativ:

ombyggnad, vars resultat du inte kan meddela BTI, är demontering av inbyggda garderober, mezzaniner, samt installation av modernare typer av dörrar. Denna typ av ändringar inkluderar också installation av ytterligare sektioner av värmebatterier, luftkonditioneringsapparater, antenner etc. Alla mindre ändringar måste utföras utan att bryta mot byggnadskommunikation och lägenhetsplanen;
ändringar i planen som kan göras utan tillstånd, men med anmälan: omläggning av handfat, badkar inom badrum, montering av plastfönster, lättviktsväggar, montering av ytterligare dörr i vägg, som inte är bärande.

Dessa arbeten är av en enkel typ av ombyggnad.

När du behöver rita upp ett ombyggnadsprojekt

Genomförandet av visst arbete för att ändra den ursprungliga designen bör återspeglas i specialisternas dokument. Sådana verk inkluderar:

demontering av VVS-armaturer och flytta dem utanför det befintliga badrummet och toaletten;
kombinera en loggia med ett sovrum eller hall;
överföring av en gasspis;
ändring av golvkonstruktionen inklusive byte av träkonstruktioner med en tyngre betongmassa mm.

Det finns en viss kategori av ändringar som är strängt förbjudna att genomföra. Detta är föreningen av köket med hallen, som påverkar bärande strukturer, verktyg, ombyggnad av det tekniska golvet eller underjorden "för dig själv", ordna eldstäder i ett panelhus, etc. Demontering även icke-stödjande skiljeväggar är strängt förbjudet om lägenheten är i ett panelhus.

En köpare som bestämmer sig för att köpa en lägenhet med olaglig ombyggnad kommer därefter att behöva återställa bostaden till dess tidigare skick och betala ett administrativt vite. Detta mått på inflytande är ganska lagligt, trots att ombyggnaden gjordes av den tidigare ägaren. Men om ändringen av lägenheten gjordes för länge sedan och inte stör grannarna, utdöms inga böter.

Om ägaren fått ett uppdrag från bostadsinspektionen att återföra lägenheten till sitt ursprungliga utseende och han inte uppfyllde det, kan lägenheten säljas på auktion, och pengarna (minus rättegångskostnader) återföras till ägaren. En hyresgäst enligt avtal eller en hyresgäst som bor i en bostad med olaglig planlösning kan omedelbart vräkas från lägenheten i domstol. I detta fall bör ägaren bära det juridiska administrativa ansvaret.

Våra advokater vet Svaret på din fråga

eller via telefon:

Vad parterna behöver göra för att affären ska bli framgångsrik

Bostadslagstiftningens normer kommer inte att kunna förbjuda en försäljnings- och köptransaktion om bostadens yta har förblivit oförändrad, trots en oberoende olaglig ombyggnad. Ett viktigt villkor som måste uppfyllas är lägenhetens överensstämmelse med kraven från brand-, bygg- och sanitetsinspektionen. Dessutom måste arbetet med att byta lägenhetstyp utföras i enlighet med SNiP - byggregler och föreskrifter.

Om dessa villkor inte är uppfyllda måste den tidigare ägaren eller köparen som beslutat om ett sådant förvärv (helt eller delvis) lämna tillbaka den tidigare typen av lägenhet.

Ägaren kan informera den framtida köparen av sådana bostäder om de införda "innovationerna", men han kan också hålla tyst om dem. I det första fallet kan köparen pruta på en betydande rabatt och fixa situationen på egen hand:

genom att återställa hemmet i dess ursprungliga form;
inhämta alla godkännanden och utförande av handlingar som legitimerar ombyggnaden.

Det andra alternativet - att köpa en lägenhet utan meddelande om ändringar i bostaden direkt av säljaren - belastar köparen med både material- och tidskostnader. Efter att inte ha fått den erforderliga rabatten för köp av bostäder med olaglig ombyggnad, tar han allt besväret att eliminera andra människors ofullkomligheter, han betalar själv för det nödvändiga dyra arbetet från egen ficka.

Statistik från fastighetsbyråer bekräftar att kostnaden för lägenheter med lagligt godkända förändringar kommer att vara 10 % högre än priset på samma bostad före ombyggnaden. Jämförelsen gjordes med priset på en liknande lägenhet på den sekundära fastighetsmarknaden. Om ändringarna av det ursprungliga projektet inte legaliseras kommer säljaren inte att få samma, eller ännu mer, belopp för sin lägenhet.

Hur går legaliseringen av ombyggnad till

Ombyggnaden kan legaliseras av säljaren före försäljningen eller köpet, eller av köparen efter köpet. Dessa åtgärder är svåra att genomföra, men möjliga. Reglerna för legalisering av tidigare utfört arbete med ändring av en lägenhet skiljer sig inte mycket från förfarandet för att komma överens om planerade ändringar.

För att legitimera de framväxande bostadsomvandlingarna är det nödvändigt att förbereda flera viktiga dokument, vars lista tillhandahålls av Ryska federationens bostadskod (dess artikel 26, del 2):

direkt ansökan om ombyggnad;
plan och förklaring av lokaler i lägenheten;
ägandehandlingar för bostäder (notarierade kopior);
samtycke från alla familjemedlemmar som bor med sökanden;
registreringsbevis för en bostadslägenhet;
tillstånd för möjlighet till ombyggnad, utfärdat av det organ som övervakar arkitektoniska, kulturella och historiska minnesmärken.

Då ska du med ansökan och underlag kontakta bostadsinspektionen och invänta besiktningsmannens besök. Specialisten måste intyga den faktiska inkonsekvensen av lägenhetsplanen i databladet med den befintliga ombyggnaden. Efter att viss tid har förflutit ska bostadsinspektionen komma överens om de ändringar som görs i lägenhetsplanen eller skäligen vägra att göra det.

Villkor för godkännande, dess volym och kostnad beror på typen av ombyggnad. En enkel form för ändring av bostadsplanen utförs enligt den konceptuella lösning som ägaren tillämpar på kopian av registreringsbeviset. Ett komplext ombyggnadsprojekt utvecklas av specialister, och dess legalisering bör utföras i olika inspektioner.

Några nyanser av att köpa och sälja lägenheter med olaglig planering

Det finns två vanliga fall av att sälja lägenheter med "förbättringar" när det gäller betalning för fastigheter:

köp mot kontanter. Detta alternativ eliminerar alla risker för säljaren, eftersom det inte finns några röda linjer på den gamla planen för lägenheten, vilket indikerar de ändringar som gjorts. Köparen får inte bara omedelbart fastigheten i sin ägo, utan blir också ansvarig för den påstådda perfekta ombyggnaden. En belastning är köp av bostad med en inkonsekvent ombyggnad;
köp av bolån. I det här fallet kommer köparen att få ett köplån när banken verifierar lagligheten av ändringarna i planen. Men många banker ger också ut medel för köp av lägenheter med olagliga ändringar av planen, men med en reservation. De lade fram ett villkor för legalisering av ombyggnad inom en viss tidsram.

Frånvaron av röda linjer på planen är grunden för registrering av fastigheter i Rosreestr. Om någon kommer registrering nekas köparen.

Den bästa lösningen för försäljning och köp av lägenhet för både säljaren och köparen kommer att vara att vidta åtgärder för att legalisera förändringar i planlösningen. I detta fall kommer riskerna för deltagarna i transaktionen att reduceras till noll.