چگونه می توان یک آپارتمان را در صورت توسعه مجدد، فروخت. ویژگی های فروش یک آپارتمان با بازسازی غیرقانونی. روش های مختلفی برای مجازات متخلفان وجود دارد

فروش آپارتمان با بازسازی غیرقانونی کار دشواری است اما قابل حل. خیلی به نوع توسعه مجدد بستگی دارد (در برخی موارد، قانونی کردن آن الزامی نیست). همچنین مهم است که این واقعیت را با خریدار در میان بگذارید. بسته به توافقات انجام شده، خواهد بود.

انواع توسعه مجدد

همه انواع توسعه مجدد مستلزم نیاز به مشروعیت بخشیدن به این روش و ایجاد تغییرات مناسب در برگه داده نیست. توسعه مجدد را می توان به طور مشروط به یکی تقسیم کرد که نیازی به مجوز ندارد و یکی که فقط پس از اخذ مجوز از BTI (دفتر موجودی فنی) قابل انجام است.

صاحبان خانه بسیار به ندرت مسئولانه به روند توسعه مجدد برخورد می کنند، به یاد داشته باشند که هنوز فقط زمانی که نوبت به فروش می رسد باید قانونی شود.

نیازی به مجوز نیست

چه توسعه مجددی را می توان بدون مجوز انجام داد:

• تعویض درب ها با درب های جدیدتر
• برچیدن نیم طبقه و کابینت توکار.
• نصب آنتن و کولر و باطری نو.

مهم است که چنین بازسازی به گونه ای انجام شود که طرح آپارتمان و ارتباطات داخلی مختل نشود.

همچنین برای انواع کارهای زیر مجوز لازم نیست:

• تنظیم مجدد وان یا سینک، به شرطی که کار در داخل حمام انجام شود.
• نصب پنجره های پلاستیکی.
• نصب پارتیشن های سبک
• چیدمان درب اضافی در دیواری که قبلا نبوده است (دیوار نباید باربر باشد).

در این موارد، مجوز لازم نیست، اما اطلاع رسانی به مقامات از تغییرات ایجاد شده (یا برنامه ریزی شده) ضروری است.

نیاز به اجازه دارد

سایر انواع کار به مجوز و تغییرات مناسب در برگه داده نیاز دارند:

• تغییر محل توالت و حمام یا ترتیب اتاق های مشابه دیگر.
• برچیدن لوله کشی.
• ترکیب بالکن یا ایوان با اتاق.
• تغییرات در ساختار کف (به عنوان مثال، جایگزینی چوب با بتنی).

همه تغییرات فوق نیاز به مجوز دارند، اما اگر از قبل دریافت نشده باشد، شانس خوبی برای توافق در مورد تغییرات و ایجاد آنها در برگه داده وجود دارد. در عین حال، تعدادی از گزینه های توسعه مجدد وجود دارد که به شدت ممنوع هستند و تنها راه خروج، بازگشت به حالت قبلی است:

• ترکیب سالن و آشپزخانه.
• ایجاد تغییرات در عناصر باربر خانه.
• ایجاد تغییرات در ارتباطات مهندسی
• بازسازی محوطه فنی خانه.
• چیدمان شومینه تمام عیار در خانه های تابلویی.
• برچیدن پارتیشن های غیر بلبرینگ در خانه های پانل.

مثال:اگر صاحب آپارتمان تصمیم به بهبود گرمایش و اضافه کردن باتری جدید و همچنین نصب تهویه مطبوع داشته باشد، ممکن است این حتی به عنوان یک توسعه مجدد تلقی نشود. اما انتقال حمام به مکان دیگری نیاز به مجوز و تغییرات در برگه داده دارد. بر این اساس، در حالت اول، فروش آپارتمان طبق قوانین کلی انجام می شود و در حالت دوم، باید با مالک آینده مذاکره کنید.

توسعه مجدد غیرمجاز ممنوع است و شامل جریمه 2-2.5 هزار روبل است.

آیا امکان فروش آپارتمان با بازسازی غیرقانونی وجود دارد؟

فروش آپارتمان با بازسازی بدون هماهنگی با مراجع ذیربط امکان پذیر است. هیچ منع مستقیمی در این مورد وجود ندارد. با این حال، باید به خاطر داشت که خریداران اغلب محل اشیاء مختلف در آپارتمان را با گواهی ثبت بررسی می کنند. هر گونه ناهماهنگی، اگر فروشنده از قبل در مورد آنها هشدار نداده باشد، می تواند به نفع او تفسیر نشود، و در پایان، خریدار ممکن است به سادگی از خرید یک آپارتمان بالقوه مشکل ساز امتناع کند.

صرف نظر از اینکه دقیقاً چه کسی بازسازی را انجام داده است، مالک جدید باید آن را ثبت کند یا همه چیز را برگرداند. منطقی است که مردم به این صورت با چنین شرایطی موافقت نکنند. تنها یک گزینه وجود دارد - کاهش هزینه مسکن.

طبق آمار، بازسازی غیرقانونی به طور خودکار هزینه یک آپارتمان را حدود 10٪ کاهش می دهد. فرض بر این است که این مبلغ غرامتی است به خریدار برای ناراحتی قانونی بیشتر توسعه مجدد یا انجام تعمیرات اساسی به منظور بازگرداندن همه چیز همانطور که در برگه داده مشخص شده است.

بسیار مهم است که مساحت کل و نشیمن آپارتمان در نتیجه بازسازی بدون تغییر باقی بماند. همچنین باید به الزامات بازرسی های بهداشتی، ساختمانی و آتش نشانی توجه کنید.

ویژگی های خرید و فروش آپارتمان با بازسازی غیرقانونی

اگر بازسازی غیرقانونی در آپارتمان وجود داشته باشد، معمولاً سعی می کنند آن را تا لحظه ای که نیاز به دریافت گواهی ثبت نام جدید دارند (در عرض 5 سال از لحظه دریافت نسخه قدیمی) آن را بفروشند. در غیر این صورت، برای به روز رسانی سند، لازم است بازرس را وارد خانه کنید، که البته بلافاصله تغییرات ایجاد شده را تشخیص می دهد.

همچنین این گونه معاملات معمولا به صورت نقدی انجام می شود. این امر نظارت مقامات مختلف را به حداقل می رساند و احتمال اینکه فروشنده با مشکل مواجه شود را کاهش می دهد. از سوی دیگر، بسیاری از خریداران از خرید مسکن برای "نقد" خودداری می کنند، بنابراین این طرح به شدت مجموعه مشتریان بالقوه را محدود می کند.

نحوه فروش آپارتمان با بازسازی غیرقانونی

خود رویه فروش، مشروط بر اینکه فروشنده و خریدار در مورد اینکه چه کسی و چگونه با توسعه مجدد معامله خواهد کرد به توافق رسیده اند، به خصوص دشوار نیست و در واقع مشابه خرید و فروش معمول مسکن است.

روش

1. در مورد واقعیت توسعه مجدد با خریدار بحث کنید... توصیه می شود از قبل تمام نکات بحث برانگیز را که از نظر قانون ممکن است به عنوان توسعه مجدد غیرقانونی شناخته شوند، ذکر کنید. همچنین منطقی است که بلافاصله هزینه های احتمالی هم برای قانونی سازی (در صورت امکان) و هم برای بازگشت به حالت "همانطور که بود" تقریباً محاسبه شود. اگر مبلغ دریافتی کمتر از 10 درصد هزینه آپارتمان باشد، احتمالا خریدار با تخفیف کمتر موافقت خواهد کرد.
2. قرارداد فروش را تنظیم کنید... پیشنهاد می شود بند بازسازی در آن لحاظ شود به این معنا که خریدار از آن مطلع بوده و موظف است تمام اقدامات لازم را برای رفع مشکل انجام دهد.
3. قرارداد امضا کن... در صورت لزوم، می توان آن را توسط یک دفتر اسناد رسمی تأیید کرد، اما این یک الزام اجباری نیست. با این حال سند.
4. قبض قبولی و انتقال را تنظیم و امضاء کند... پرداخت مسکن معمولاً در همان زمان انجام می شود. در این مرحله، فروشنده به سادگی پول را می گیرد، اسناد را تحویل می دهد و دیگر کاری به آپارتمان ندارد.
5. ثبت مالکیت... خریدار قبلاً در این امر مشغول است. بر اساس قرارداد فروش و سایر اسناد، تغییراتی در Rosreestr ایجاد می شود.

مدارک

هنگام تنظیم قرارداد فروش، اسناد زیر مورد نیاز است:

• گذرنامه طرفین (خریدار و فروشنده).
• گواهی ثبت آپارتمان.
• استخراج از USRN.
• گواهی شرکت مدیریت مبنی بر عدم وجود بدهی برای خدمات عمومی.
• گزیده ای از کتاب خانه در مورد افراد ثبت نام شده در آپارتمان.
• هرگونه اسناد مربوط به توسعه مجدد، در صورت وجود.
• عمل پذیرش و واگذاری مسکن (پس از امضای قرارداد تنظیم و امضاء شد).

هزینه ها و شرایط

اگر توافقات اصلی حاصل شود، خود معامله می تواند تنها در چند ساعت انجام شود. به طور متوسط، از لحظه ای که خریدار بالقوه پیدا می شود و تا زمان انتقال یک آپارتمان به مالک جدید، از چند روز تا چند هفته طول می کشد.

علاوه بر هزینه خرید یک آپارتمان، و همچنین هزینه های احتمالی بازسازی "معکوس"، که حتی به دلیل تفاوت قیمت ها نمی توان به طور تقریبی اشاره کرد، خریدار هزینه های اضافی را برای پرداخت وظیفه دولتی متحمل می شود. ثبت مالکیت: 2000 روبل از هر مالک جدید.

چگونه می توانید توسعه مجدد را قانونی کنید

طرفین می توانند توافق کنند که خریدار بخشی از هزینه آپارتمان را به عنوان پیش پرداخت به فروشنده منتقل کند و او نیز به نوبه خود، بازسازی را قانونی می کند یا همه چیز را به حالت اولیه باز می گرداند. ضمناً خریدار پس از انعقاد معامله می تواند خود به این موضوع رسیدگی کند.

اسناد قانونی برای توسعه مجدد در آپارتمان:

• برنامه توسعه مجدد.
• افسانه و پلان اتاق های آپارتمان.
• اسنادی که مالکیت مسکن را تأیید می کند.
• رضایت کلیه مالکین آپارتمان در صورت وجود.
• گواهی ثبت نام مسکن.
• مجوز از مقامات نظارتی برای توسعه مجدد (باید از قبل دریافت شود).

پس از ارائه کلیه مدارک، بازرسی مسکن متخصص را نزد صاحب آپارتمان می فرستد. او مغایرت بین نقشه و چیدمان واقعی آپارتمان را تأیید می کند و پس از آن اطلاعات را به بازرسی خود منتقل می کند. در آنجا آنها در مورد تغییرات ایجاد شده توافق خواهند کرد (در صورت امکان)، پس از آن امکان ایجاد تغییرات مناسب در برگه داده وجود خواهد داشت.

فروش یک آپارتمان با بازسازی غیرقانونی واقعی است اما نسبتاً دشوار است. متخصصان باتجربه در یک مشاوره رایگان تمام نکات بحث برانگیز اصلی را که شایسته توجه است روشن می کنند. علاوه بر این، آنها همچنین می توانند به عنوان نمایندگان مشتری عمل کنند و کل معامله را از ابتدا تا انتها (از جمله رویه قانونی سازی) همراهی کنند. این به حذف عملی کمک می کند و روند را تا حد زیادی سرعت می بخشد.

(1 برآوردها، میانگین: 5,00 از 5)

صاحبان خانه که به دنبال بهبود شرایط زندگی هستند، درگیر توسعه مجدد هستند. همیشه مطابق با قانون رسمیت نمی یابد، اغلب تا زمانی که نیاز به فروش فضای نشیمن پیدا نمی شود، مورد توجه قرار نمی گیرد. سپس صاحبان علاقه مند هستند که آیا امکان فروش آپارتمان با بازسازی غیرقانونی وجود دارد، اگر این مانعی برای معامله نیست.

خریدار باید علاقه مند به کشف واقعیت تغییر آپارتمان باشد. اگر توسعه مجدد غیرقانونی باشد، او مسئول برنامه ریزی مجدد غیرمجاز پس از خرید است. او باید ثبت مجوز را مطابق با وضعیت واقعی محل به عهده بگیرد یا ظاهری مطابق با طرح اصلی به آن بدهد.

برای جلوگیری از مشکلات و ضررهای مادی، خریدار باید اسناد BTI را برای آپارتمانی که فروخته می شود بررسی کند، مطمئن شود که توسعه مجدد وجود ندارد. اگر تغییرات قانونی باشد، با خطوط قرمز روی طرح مشخص می شود. عدم وجود آنها هنوز یک واقعیت نیست که توسعه مجدد انجام نشده باشد. بهتر است نقشه را بردارید و در داخل خانه قدم بزنید و آن را با وضعیت واقعی محل بررسی کنید.

انواع توسعه مجدد مجاز

تعدادی از تغییرات توسط قانون به عنوان بازسازی نامیده نمی شود، بنابراین امکان فروش آپارتمان با یا بدون تایید قانونی وجود دارد - نیازی به آن نیست. این تغییرات شامل تغییرات زیر است:

• مبلمان داخلی برچیده شد.
• تجهیزات فنی منتقل شد، اما در همان اتاق باقی ماند.
• بالکن لعاب دار، لژیا بدون نقض اندازه؛
• در حمام، یک پارتیشن تخریب شد که یک سازه باربر نبود.

مهم!حذف پارتیشن بین اتاق ها منجر به نقض چیدمان می شود. در این صورت لازم است تغییرات غیرقانونی با مراجع ذیربط هماهنگ شود.

چیزی که به طور قطعی قابل تغییر نیست

برخی از بازسازی ها در سطح قانونگذاری ممنوع است، بنابراین قانونی کردن آنها امکان پذیر نخواهد بود. انجام کار اکیداً ممنوع است اگر:

• بدتر شدن شرایط زندگی سایر ساکنان خانه؛
• محل را به غیر قابل سکونت تبدیل کنید.
• نقض قوانین بهداشتی، ساختمانی و ایمنی آتش نشانی.

این بازسازی سازگار نیست؛ پس از کشف، مالک موظف است آپارتمان را به حالت قبلی خود بازگرداند. بقیه تغییرات در چیدمان در صورت عدم ممنوعیت مجاز است ولی باید مجوز صادر شود. در این صورت شکی وجود نخواهد داشت که آیا امکان فروش ملک با تغییرات پیکربندی غیرقانونی وجود دارد یا خیر.

روش های فروش با توسعه مجدد

هنگام فروش آپارتمان با بازسازی غیرمجاز، اگر مربوط به کارهای مجاز باشد، هیچ مانع خاصی برای معامله وجود ندارد. بهترین راه حل برای هر دو طرف قانونی کردن دوباره کاری است. در این مورد، هیچ کس این خطر را ندارد که عواقب ناخوشایندی پس از بازسازی غیرقانونی به دنبال داشته باشد: آپارتمان را می توان فروخت، هیچ تهدیدی برای تحریم وجود ندارد.

برای پول نقد

اغلب، آپارتمان‌هایی که بازسازی غیرقانونی دارند به صورت نقدی فروخته می‌شوند. فروشنده ریسک نمی کند، فقط ارزش ملک 10-20٪ کاهش می یابد. خریداران اغلب مایل به انجام این کار هستند و می خواهند در هزینه خود صرفه جویی کنند. آنها مشکوک نیستند یا نمی خواهند فکر کنند که چنین معامله ای چه عواقب ناخوشایندی می تواند داشته باشد.

مهم!اگر بازسازی مسکن غیرقانونی باشد، فروش یک آپارتمان با سازماندهی مجدد طبق اسناد انجام می شود که تغییرات را منعکس نمی کند. از لحظه انعقاد قرارداد، خریدار مالک می شود و تمام مسئولیت قانونی شدن برنامه ریزی غیرقانونی بر عهده اوست.

گاهی اوقات این به هزینه هایی تبدیل می شود که صرفه جویی در خرید کمتر می شود. این اتفاق می افتد اگر تغییرات در پیکربندی آپارتمان قابل هماهنگ نباشد - کارهای ممنوعه انجام شده است. سپس مالک جدید باید با پول خود شرایط اولیه را به محل برگرداند یا آن را به شکلی بیاورد که قابل قانونی باشد.

رهن

دریافت وام برای یک آپارتمان با توسعه غیرقانونی در همه جا امکان پذیر نیست. بانک هایی وجود دارند که چنین معاملاتی را به صورت وام مسکن ترتیب می دهند. برای فروش ملک به این شکل، پیدا کردن خریدار برای مالک دشوارتر است. اما او در فضای باز عمل می کند - بانک و خریدار در مورد تغییر غیرقانونی می دانند.

طرف ارائه دهنده وام خود را بیمه می کند. قرارداد مشخص می کند که با طراحی توسعه مجدد چه باید کرد. نشان داده شده است که مالک جدید آن را قانونی خواهد کرد، معمولاً 6 ماه برای این کار داده می شود. تمام ریسک های بعدی بر عهده خریدار است و می تواند بسیار بزرگ باشد. ممکن است معلوم شود که تغییر نمی تواند مشروعیت داشته باشد. Rosreestr همچنین حق دارد از ثبت نام خودداری کند و سازماندهی مجدد غیرقانونی را به عنوان مبنایی ارائه دهد.

چگونه توسعه مجدد را قانونی کنیم

اگر قبل از فروش یک بازسازی ترتیب دهید، فروش آن برای صاحب آپارتمان راحت تر است. فروشنده برای جذب خریداران احتمالی از این طریق مجبور به کاهش هزینه مسکن نخواهد بود. قانونی سازی توسعه مجدد نه تنها به فروش آپارتمان اجازه می دهد، بلکه در صورتی که دوباره کاری شرایط زندگی را به میزان قابل توجهی بهبود بخشد، قیمت افزایش یافته را نیز اعلام می کند.

قبل از کار

مالک باید به وضوح بفهمد که چه تغییراتی در چیدمان می خواهد ایجاد کند. اخذ گواهی ثبت نام که حاوی توضیحات کامل محل باشد الزامی است. کار آینده بر اساس آن برنامه ریزی شده است.

هماهنگی برخی اقدامات با آتش نشانان و آبرسانی ضروری است. این در مواردی اعمال می شود که ارتباطات مهندسی تحت تأثیر قرار می گیرند. در صورتی که خانه از آثار معماری یا تاریخی باشد، بدون مجوز از کمیته مربوطه، امکان بازسازی آپارتمان وجود ندارد. شما باید یک پروژه توسعه مجدد را در یک سازمان با مجوز سفارش دهید. اگر خانه معمولی است، تغییرات قابل توجهی برنامه ریزی نشده است، طرح خود شما کافی است.

اسناد دیگری نیز مورد نیاز است: در مورد مالکیت و رضایت بقیه مالکان برای طرح جدید، در صورت وجود. پس از جمع آوری همه چیز مورد نیاز، مالک به اداره شهر می رود. آنجا می نویسد.

مقامات در حال بررسی اسناد و بازسازی برنامه ریزی شده هستند. وظیفه آنها این است که اطمینان حاصل کنند که ساختارهای پشتیبانی، ارتباطات حیاتی، که توسط قانون مجاز است، تماس نمی گیرد.

دو ماه تا تصمیم گیری باقی مانده است. در صورت مثبت بودن پاسخ، مجوزی صادر می شود که نشان دهنده مدت زمانی است که می توان طرح را تغییر داد. پس از تکمیل، آنها درخواست گواهی ثبت نام جدید می کنند، اسنادی را برای تغییر طرح مسکن کاداستر به Rosreestr ارسال می کنند. اکنون هیچ مانعی برای فروش املاک وجود ندارد.

پس از اتمام کار

اگر بازسازی آپارتمان قانونی نباشد، فروشنده یا مالک جدید پس از خرید درگیر قانونی شدن آن می شود. سخت تر از قبل از کار به انجام رساند. نحوه برخورد با بازسازی غیرقانونی به طوری که معامله در حین بیع باطل نشود، در مواد 25-29 ق.م.م مشخص شده است. تفاوت در قوانین قانونی پس از تغییرات و تصویب بسیار زیاد نیست، مدارک لازم یکسان است:

• بیانیه؛
• پلان آپارتمان;
• کپی محضری اسناد مسکن؛
• رضایت ساکنین بزرگسال باقی مانده؛
• گذرنامه فنی از BTI؛
• مجوز کمیسیون نظارت بر آثار تاریخی و معماری.

آنها به اداره تحویل داده می شوند و منتظر بازدید بازرس کمیسیون مربوطه هستند. هدف از بازدید وی اطمینان از عدم تطابق پلان موجود در دیتا شیت و طرح واقعی است. پس از مدتی، بازرسی مسکن با ارائه دلایل مستدل در مورد توسعه مجدد یا امتناع می کند.

هنگامی که آپارتمان فروخته می شود، توسعه مجدد تایید نشده توسط خریدار - مالک جدید قانونی می شود. او تصور می کند:

• گذرنامه؛
• اسناد آپارتمان؛
• توافق در مورد یک معامله تجاری منعقد شده؛
• رسید پرداخت وظیفه دولتی برای ثبت آپارتمان؛
• عمل پذیرش و انتقال فضای زندگی.

مهم! بهتر است قبل از فروش آپارتمان با برنامه ریزی مجدد غیرقانونی آشتی کنید، در غیر این صورت این خطر وجود دارد که معامله باطل شود، مالک جدید از ثبت نام خودداری می کند.

هنگامی که تأییدیه برای تأیید توسعه مجدد غیرقانونی دریافت می شود، مالک به BTI مراجعه می کند و عصاره ای از موجودی می گیرد. اسناد به بخش ساخت و ساز و معماری ارائه می شود. متخصص پیش نویس تغییرات موجود را تهیه می کند. در ایستگاه بهداشتی، آتش نشانی و اداره هماهنگ خواهد شد.

پس از تأیید طرح، مقامات نظارتی از یک متخصص از BTI دعوت می کنند که محل را بازرسی می کند و اسناد جدیدی را تهیه می کند. تغییرات در طرح و گذرنامه کاداستر انجام می شود. قبل از اینکه ملک خود را بفروشید، باید از این اسناد به روز شده استخراج کنید.

اگر تلاش برای قانونی کردن تغییرات موجود در مقامات و خدمات مربوطه شکست خورد، آخرین فرصت مراجعه به دادگاه است. آنها همان اوراق و تصمیمی را برای امتناع از قانونی کردن توسعه مجدد ارائه می دهند. بیانیه ادعا در حال نوشتن است، نمونه آن قابل دانلود است. دادگاه ظرف 30 روز به پرونده رسیدگی می کند و تصمیم می گیرد.

اگر دادگاه برای متقاضی تصمیم مثبت گرفت - قانونی بودن بازسازی را به رسمیت شناخت - لازم است گذرنامه فنی جدید دریافت کنید، ثبت نام کنید. اما حکم دادگاه همیشه به نفع شاکی نیست: او ممکن است تغییرات در چیدمان آپارتمان را غیرقانونی تشخیص دهد، به طوری که امنیت ساکنان خانه را تهدید کند. در این صورت، مالک موظف است آپارتمان را به وضعیت اولیه خود بازگرداند - تا آن زمان امکان فروش آن وجود ندارد.

خطرات توسعه غیرقانونی برای خریدار

پس از معامله منعقد شده، خریدار مالک کامل آپارتمان می شود که مسئولیت آپارتمان را بر عهده دارد. مشخصات مسکن در اسناد BTI و گذرنامه کاداستر آمده است. آنها پس از ورود به ملک تهیه می شوند و حقوق انجام معاملات را تأیید می کنند. تغییر در ویژگی های فضای زندگی مستلزم تشخیص خودکار این اسناد به عنوان نامعتبر است.

با خرید یک آپارتمان با چیدمان غیرقانونی، معلوم می شود که مالک سابق پاسپورت و نقشه یک اتاق را منتقل می کند و در واقع مالک جدید اتاق دیگری را خریداری می کند. این می تواند در ویژگی های خود بسیار متفاوت از موارد اعلام شده - پیکربندی، منطقه باشد. اگر هیچ اقدامی برای قانونی کردن توسعه مجدد انجام ندهید، در آینده مالک نمی تواند املاک را با تغییراتی بفروشد، وصیت کند یا رهن کند.

مطلوب ترین وضعیت برای خریدار زمانی است که برنامه ریزی مجدد، مطابق با تغییرات مجاز قانون، ناچیز باشد. جریمه پرداخت می شود ، طرح از طریق دادگاه قانونی می شود ، طراحی جدیدی انجام می شود.

تحریم برای بازسازی غیرقانونی

اگر سازماندهی مجدد غیرقانونی کشف شود، کوچکترین چیزی که مالک را تهدید می کند اداری است جریمه 2-2.5 هزار روبل. این در صورتی است که توسعه مجدد بر سازه های پشتیبانی تأثیر نگذارد، ایمنی خانه و همسایگان تهدید نمی شود.

اگر عواقب برنامه ریزی مجدد غیرقانونی محل جدی تر باشد، آسیب به اموال یا سلامت دیگران وارد می شود. جریمه 5 هزار روبل است ... علاوه بر این، مالک موظف خواهد بود که محل را به وضعیتی برساند که مطابق با اسناد مربوط به آن باشد. هزینه های بازیابی می تواند قابل توجه باشد.

در صورتی که پس از برنامه ریزی غیرقانونی، افراد دیگر به شدت آسیب ببینند و عمد بودن اعمال مالک ثابت شود، باید غرامت بپردازد. اگر مالک از قانونی کردن تغییر امتناع ورزد، می توان او را بیرون کرد، آپارتمان را می توان در مزایده فروخت (ماده 29 قانون LC).

بازسازی غیرقانونی غیرقانونی است و عواقب قانونی برای مالک دارد. ممنوعیت معاملات با املاک و مستغلات اعمال می شود، آپارتمان را نمی توان فروخت، هیچ معامله دیگری را نمی توان رسمی کرد. این شما را متقاعد می کند و به شما کمک می کند تا بفهمید که آیا لازم است توسعه مجدد آپارتمان خود را در هنگام فروش قانونی کنید یا خیر.

امکان فروش ملک با طرح غیرقانونی وجود دارد. خطراتی که در انعقاد معامله وجود دارد بیشتر به خریدار مربوط می شود - اکنون تمام تعهدات برای قانونی سازی بازسازی بر عهده او است، در غیر این صورت او نمی تواند به طور کامل ملک را دفع کند.

و توسط ویراستاران ما در پست های ویژه با جزئیات بیشتری تجزیه و تحلیل می شوند.

اگر باز هم سوالی دارید، می توانید آن ها را در نظرات یا با مشاوره رایگان با یک وکیل مطرح کنید. ثبت نام در سایت ما از طریق مشاور

از امتیاز پست، لایک و بازنشر پست سپاسگزار خواهیم بود.

این توسط قوانین لازم الاجرا در سال 2018 در قلمرو فدراسیون روسیه تنظیم شده است، به ویژه قانون شماره 2300-1 "در مورد حمایت از حقوق مصرف کننده" چنین املاک و مستغلات را به عنوان دسته ای از کالاهای با کیفیت نامناسب تعریف می کند.

خوانندگان عزیز! این مقاله در مورد روش های معمولی برای حل مسائل حقوقی صحبت می کند، اما هر مورد فردی است. اگر می خواهید بدانید چگونه دقیقا مشکلت رو حل کن- تماس با مشاور:

درخواست ها و تماس ها 24/7 و بدون روز پذیرفته می شود.

سریع است و رایگان است!

هرگونه معامله با املاک و مستغلات برنامه ریزی مجدد غیرمجاز ممکن است غیرقانونی اعلام شود، در رابطه با این امر نمایندگان قانون فروشنده را ملزم می کنند که تمام وجوه را به خریدار بازگرداند.

به همین دلیل است که مالک چنین ملکی باید در چارچوب قانونی عمل کند تا از تحریم های مالی و هزینه های هنگفت مادی جلوگیری شود.

چگونه می توان واقعیت ساماندهی مسکن را تعیین کرد؟

بسیاری از مردم می ترسند به طور مستقل در فروش آپارتمان های خود که بازسازی شده اند شرکت کنند و برای کمک به آژانس های املاک و مستغلات مراجعه می کنند.

برخی از مشاوران املاک بی وجدان عمداً در مورد تغییرات فنی انجام شده در اماکن مسکونی به خریداران بالقوه نمی گویند.

برای اینکه در آینده با مشکلات جدی مواجه نشوید، صاحبان آپارتمان های آینده باید اسناد کاداستر را ارائه دهند که داده های آن با طرح واقعی قابل تأیید است.

در طی چنین بررسی، یک خریدار بالقوه قادر خواهد بود:

• افشای واقعیت غیرقانونی بازسازی مسکن؛
• در مورد تکمیل یا خاتمه خرید و فروش چنین آپارتمانی تصمیم مناسب بگیرید.

چگونه یک آپارتمان با توسعه مجدد بفروشیم؟

صاحبان آپارتمان های شهری اغلب این سوال را می پرسند: چگونه بفروشیم؟ برای پاسخ به آن، باید خود را با تمام ظرافت ها و ظرافت های چنین معامله خرید و فروش آشنا کنید.

باید توجه داشته باشید که هزینه املاک شهری با بازسازی قانونی بلافاصله 10٪ افزایش می یابد.

فروش آپارتمان طبق اسنادی که در آن تغییرات ایجاد نشده است با قیمت های بسیار پایین (تقریباً 10-15٪ کمتر از ارزش بازار) امکان پذیر خواهد بود.

غیر مجاز

بیشتر اوقات ، صاحبان املاک و مستغلات شهری هنگام فروش آپارتمان با بازسازی غیرقانونی مشکل دارند.

قانون فدرال انجام معاملات مالی با چنین املاک و مستغلات را ممنوع نمی کند، اما در عین حال به مقامات نظارتی این حق را می دهد که چنین معاملاتی را نامعتبر بدانند.

پس از ثبت چنین املاک و مستغلات توسط مالک جدید، گواهی در دستان وی به وی داده می شود که نشان می دهد توسعه مجددی انجام شده است که به روش مقرر قانونی نشده است.

رهن

اگر یک آپارتمان شهری تحت یک برنامه اعتباری وام مسکن خریداری شده باشد، مالک آن تا زمان بازپرداخت کامل تعهدات مالی خود به بانک، حق توسعه مجدد آن را ندارد.

این به این دلیل است که در کل مدت قرارداد رهن، این وام دهنده است که مالک ملک است.

هرگونه تغییر در مشخصات فنی آپارتمان تنها با موافقت کتبی بانک امکان پذیر است.

برای بدست آوردن آن نیاز دارید:

• تهیه یک پروژه شایسته؛
• آن را برای تایید به متخصصان یک موسسه اعتباری و مالی ارسال کنید.

ارزیابی توسعه مجدد

برای ارزیابی توسعه مجدد، صاحب یک آپارتمان شهری باید از یک متخصص از اداره موجودی فنی یا یک ارزیاب مستقل دعوت کند.

متخصص:

• ملک را به دقت بررسی می کند.
• طرح واقعی را با داده های مشخص شده در اسناد فنی بررسی می کند.

در صورت شناسایی هر گونه اختلاف، کارمند BTI اندازه گیری های لازم را انجام می دهد و اقدام مربوطه را تنظیم می کند.

پس از آن مهندسان دفتر:

• گواهی ثبت نام جدید برای آپارتمان تهیه می کند.
• مقدار ارزیابی شده خود را با در نظر گرفتن تغییرات ایجاد شده مجدداً محاسبه می کند (مطابقت ممکن است تغییر کند).

رویه فروش

هنگام فروش آپارتمان با توسعه مجدد، مالک باید به ترتیب زیر عمل کند:

1. برای حذف امکان شناسایی معامله خرید و فروش غیرقانونی، لازم است که توسعه مجدد به طور رسمی ثبت شود.
2. با تماس با اداره موجودی فنی، مالک آپارتمان شهری باید عصاره چیدمان تهیه شده از اسناد کاداستر را درخواست کند.
3. BTI باید یک کپی از طرح کاداستر و همچنین گواهینامه ای که تمام مشخصات فنی ملک در حال فروش را نشان می دهد دریافت کند.
4. بسته مستندات جمع آوری شده باید به اداره معماری و شهرسازی محلی تحویل داده شود. پس از تنظیم، لازم است آن را برای تایید به مدیریت شهری و سپس به SES، خدمات آتش نشانی و بخش مسکن منتقل کنید.
5. در مرحله نهایی فعالیت های ثبتی، مالک باید جریمه ناچیزی را بپردازد و طرح جدید را برای دریافت اسناد اصلاحی کاداستر به اداره موجودی فنی منتقل کند.
6. پس از قانونی شدن بازسازی، مالک ملک شهری معامله خرید و فروش منظمی را انجام می دهد که توسط یک دفتر اسناد رسمی یا دولتی تأیید شده است.

قسمت پایانی معامله خرید و فروش، ثبت آپارتمان را پیش بینی می کند و پس از آن مالکان جدید گواهی مالکیت (در مدت 30 روز از تاریخ ارائه اسناد) دریافت می کنند.

مدارک مورد نیاز

برای فروش یک آپارتمان شهری که در آن بازسازی انجام شده است، مالک باید بسته ای از اسناد را تهیه کند که شامل موارد زیر است:

• اسنادی که مالکیت ملک فروخته شده را تأیید می کند.
• پاسپورت مالک آپارتمان؛
• پاسپورت خریداران؛
• سند پرداختی که پرداخت هزینه دولتی را تأیید می کند.
• گواهی پذیرش و غیره

جلوه ها

صاحبان املاک و مستغلات شهری که به طور غیرقانونی بازسازی آنها را انجام داده اند ممکن است در آینده با مشکلات جدی روبرو شوند.

اگر مقامات نظارتی متوجه این حادثه شوند (می توانند توسط ساکنان خانه یا شرکت مدیریت مطلع شوند)، صاحبان چنین آپارتمان هایی موظف خواهند بود که محل را به حالت اولیه خود برگردانند.

در صورت امتناع از اطاعت از الزامات بازرسی مسکن، حل موضوع به دادگاه منتقل می شود.

قیمت موضوع

بازرسی مسکن حق دارد برای مالکان یا مستاجران آپارتمان های شهری جریمه کند. میزان جریمه مالی از 2000 تا 2500 روبل متغیر است.

میزان جریمه و روش جمع آوری آن توسط قوانین جاری در قلمرو فدراسیون روسیه (قانون تخلفات اداری) تنظیم می شود.

خرید خانه با تبدیل ثبت نشده

قانون فدرال روسیه همه صاحبان و مستاجران املاک و مستغلات شهری را موظف می کند که توسعه مجدد را با مقامات مربوطه هماهنگ کنند.

با وجود این، امروز فرصتی برای فروش مسکن با طرح مجدد با تبدیل ثبت نشده وجود دارد. اگر در زمان معامله، مدت اعتبار اسناد فنی صادر شده توسط BTI از 5 سال تجاوز نکرده باشد، می توان این کار را انجام داد.

مالک ملک مجبور نیست با یک تکنسین تماس بگیرد و از اداره موجودی فنی گواهی سفارش دهد.

فروشنده موظف است به خریدار احتمالی اطلاع دهد که تغییرات غیرقانونی در آپارتمان انجام شده است.

تنها پس از اینکه بازسازی واقعی در برنامه های BTI منعکس شود، مالک این فرصت را دارد که آپارتمانی را با بازسازی غیرقانونی خصوصی، مبادله یا بفروشد. خریدار می تواند بدون مدارک مناسب، اما تحت شرایط خاصی، با معامله موافقت کند. او در عمل با امضای قرارداد خرید و فروش، مسئولیت های اضافی را بر عهده می گیرد.

چه توسعه مجدد مجاز در نظر گرفته می شود

صاحبان هر آپارتمان و در هر خانه ای در واقع می توانند ظاهر اصلی خانه خود را تغییر دهند. برای این، یک شرط غیرقابل انکار وجود دارد - توافق در مورد تغییر در طرح در دفتر موجودی فنی (BTI). با این حال، همه مستاجران این شرط را برآورده نمی کنند و تا یک نقطه خاص در یک آپارتمان تبدیل شده زندگی می کنند.

با توجه به قوانین توسعه مجدد یک آپارتمان، هر گونه تغییر در محل سازه های ساختمانی و دستگاه های لوله کشی را می توان به گزینه های زیر نسبت داد:

1. توسعه مجدد، که نتایج آن را نمی توانید به BTI اطلاع دهید، از بین بردن کمدهای داخلی، نیم طبقه و همچنین نصب انواع مدرن تر درب است. این نوع تغییرات همچنین شامل نصب بخش‌های اضافی باتری‌های گرمایشی، تهویه مطبوع، آنتن‌ها و غیره می‌شود. تمام تغییرات جزئی باید بدون نقض ارتباطات ساختمان و طرح آپارتمان انجام شود.
2. تغییرات در پلان که بدون مجوز اما با اطلاع رسانی قابل انجام است: چیدمان سینک ظرفشویی، وان حمام داخل حمام، نصب پنجره های پلاستیکی، پارتیشن های سبک، نصب درب اضافی در دیوار که باربر نیست.

این آثار از نوع ساده توسعه مجدد هستند.

هنگامی که شما نیاز به طراحی یک پروژه توسعه مجدد دارید

اجرای کار خاصی برای تغییر طرح اولیه باید در اسناد متخصصان منعکس شود. این گونه آثار عبارتند از:

• برچیدن وسایل لوله کشی و انتقال آنها به خارج از حمام و توالت موجود؛
• ترکیب یک لژیا با اتاق خواب یا سالن؛
• انتقال اجاق گاز؛
• تغییر ساختار کف، از جمله جایگزینی سازه های چوبی با اسکلت بتنی سنگین تر و غیره.

دسته خاصی از تغییرات وجود دارد که اجرای آنها به شدت ممنوع است. این یکپارچگی آشپزخانه با سالن است که بر ساختارهای پشتیبان، تاسیسات، توسعه مجدد کف فنی یا زیرزمینی "برای خودتان"، چیدمان شومینه در یک خانه پانل و غیره تأثیر می گذارد. در صورت آپارتمان، از بین بردن حتی پارتیشن های غیر پشتیبان اکیداً ممنوع است. در یک خانه پانل است.

خریداری که تصمیم به خرید یک آپارتمان با بازسازی غیرقانونی می گیرد، متعاقباً باید خانه را به حالت قبلی خود بازگرداند و جریمه اداری بپردازد. این اندازه گیری نفوذ کاملا قانونی است، علیرغم این واقعیت که توسعه مجدد توسط مالک قبلی انجام شده است. اما اگر اصلاح آپارتمان از مدت ها قبل انجام شده باشد و مزاحمتی برای همسایگان نداشته باشد، جریمه ای در نظر گرفته نمی شود.

اگر مالک از بازرسی مسکن دستور بازگرداندن آپارتمان را به شکل اولیه دریافت کرده باشد و آن را انجام نداده باشد، آپارتمان را می توان در مزایده فروخت و وجه (منهای هزینه های قانونی) را به مالک برگرداند. مستاجر تحت توافق نامه یا مستاجری که در خانه ای با طرح غیرقانونی زندگی می کند می تواند بلافاصله در دادگاه از آپارتمان اخراج شود. در این صورت مالک باید مسئولیت اداری قانونی داشته باشد.

وکلای ما می دانند جواب سوال شما

یا با تلفن:

کاری که طرفین باید انجام دهند تا معامله موفق شود

هنجارهای قانون مسکن نمی توانند معامله خرید و فروش را ممنوع کنند اگر مساحت خانه بدون تغییر باقی بماند، علیرغم توسعه غیرقانونی مستقل. شرط مهمی که باید رعایت شود، انطباق آپارتمان با الزامات آتش نشانی، ساخت و ساز و بازرسی بهداشتی است. علاوه بر این، کار بر روی تغییر نوع آپارتمان باید مطابق با SNiP - کدها و مقررات ساختمانی انجام شود.

در صورت عدم رعایت این شرایط، مالک سابق یا خریدار که تصمیم به چنین خریدی گرفته است باید (کلاً یا جزئی) نوع قبلی آپارتمان را برگرداند.

مالک می تواند خریدار آینده چنین مسکنی را از "نوآوری های" معرفی شده مطلع کند، اما می تواند در مورد آنها سکوت کند. در حالت اول، خریدار می تواند برای تخفیف قابل توجه چانه بزند و وضعیت را به تنهایی حل کند:

• با بازسازی خانه به شکل اصلی آن؛
• اخذ کلیه تاییدیه ها و اجرای اسنادی که به توسعه مجدد مشروعیت می بخشد.

گزینه دوم - خرید یک آپارتمان بدون اطلاع از تغییرات در خانه به طور مستقیم توسط فروشنده - خریدار را با هزینه های مادی و زمانی سنگین می کند. او با دریافت نکردن تخفیف لازم برای خرید مسکن با بازسازی غیرقانونی، تمام زحمت خود را برای از بین بردن عیوب دیگران متحمل می شود، او خودش هزینه کار گران قیمت لازم را از جیب خود می پردازد.

آمار بنگاه‌های املاک تایید می‌کند که قیمت تمام شده آپارتمان‌ها با تغییرات مصوب قانونی 10 درصد بیشتر از قیمت همان مسکن قبل از بازسازی خواهد بود. مقایسه با قیمت یک آپارتمان مشابه در بازار ثانویه املاک انجام شده است. اگر تغییرات پروژه اصلی قانونی نشود، فروشنده همان مبلغ یا حتی بیشتر از آپارتمان خود را دریافت نخواهد کرد.

قانونی سازی توسعه مجدد چگونه انجام می شود

توسعه مجدد می تواند توسط فروشنده قبل از فروش یا خرید یا توسط خریدار پس از خرید قانونی شود. اجرای این اقدامات دشوار است، اما ممکن است. قوانین قانونی سازی کارهای قبلی انجام شده در مورد اصلاح یک آپارتمان بسیار متفاوت از روش توافق بر روی تغییرات برنامه ریزی شده نیست.

برای مشروعیت بخشیدن به تحولات مسکن در حال ظهور، لازم است چندین سند مهم تهیه شود که فهرست آنها توسط قانون مسکن فدراسیون روسیه (ماده 26، قسمت 2 آن) ارائه شده است:

1. به طور مستقیم برنامه برای توسعه مجدد خود؛
2. طرح و توضیح محل در آپارتمان؛
3. اسناد عنوان مسکن (نسخه محضری)؛
4. رضایت کلیه اعضای خانواده که با متقاضی زندگی می کنند.
5. گواهی ثبت نام برای یک آپارتمان مسکونی؛
6. مجوز امکان توسعه مجدد، صادر شده توسط نهاد ناظر بر بناهای معماری، فرهنگی و تاریخی.

سپس با درخواست و مستندات باید با بازرسی مسکن تماس گرفته و منتظر بازدید بازرس باشید. متخصص باید ناسازگاری واقعی طرح آپارتمان را در برگه داده با توسعه مجدد موجود تأیید کند. پس از سپری شدن مدت زمان معین، بازرسی مسکن باید با تغییرات ایجاد شده در طرح آپارتمان موافقت کند یا به طور منطقی از انجام آن امتناع کند.

شرایط تصویب، حجم و هزینه آن به نوع توسعه مجدد بستگی دارد. یک شکل ساده از تغییر نقشه مسکن با توجه به راه حل مفهومی اعمال شده توسط مالک برای کپی گواهی ثبت انجام می شود. یک پروژه توسعه مجدد پیچیده توسط متخصصان در حال توسعه است و قانونی سازی آن باید در بازرسی های مختلف انجام شود.

برخی نکات ظریف خرید و فروش آپارتمان با برنامه ریزی غیرقانونی

دو مورد رایج از فروش آپارتمان با "بهبود" از نظر پرداخت برای املاک وجود دارد:

1. خرید نقدی این گزینه تمام خطرات را برای فروشنده از بین می برد، زیرا هیچ خط قرمزی در پلان قدیمی آپارتمان وجود ندارد که نشان دهنده تغییرات ایجاد شده باشد. خریدار نه تنها بلافاصله ملک را در مالکیت خود دریافت می کند، بلکه مسئول توسعه مجدد ادعایی عالی نیز می شود. تحمیل خرید مسکن با توسعه مجدد ناسازگار است.
2. خرید وام مسکن در این صورت، زمانی که بانک قانونی بودن تغییرات طرح را تایید کند، خریدار وام خرید دریافت خواهد کرد. اما بسیاری از بانک ها نیز با تغییرات غیرقانونی در طرح اما با رزرو وجوه برای خرید آپارتمان صادر می کنند. آنها برای قانونی شدن توسعه مجدد در یک چارچوب زمانی خاص شرطی را مطرح کردند.

عدم وجود خطوط قرمز در طرح مبنای ثبت املاک در Rosreestr است. در صورت وجود، ثبت نام برای خریدار رد می شود.

بهترین راه حل برای خرید و فروش آپارتمان هم برای فروشنده و هم برای خریدار، اتخاذ تدابیری برای قانونی سازی تغییرات در چیدمان خواهد بود. در این صورت خطرات برای شرکت کنندگان در معامله به صفر می رسد.