قرارداد رزرو هنگام خرید آپارتمان چیست؟ توافق نامه رزرو آپارتمان در ساختمان جدید. شرایط و روش تسویه حساب

قرارداد رزرو زمانی منعقد می شود که خریدار باید برای مدتی "صندلی خود را پر کند". یعنی، او به وضوح از آپارتمان خوشش آمد، تصمیم گرفته شد "آن را بگیرد"، اما برای حل برخی از مشکلات زمان می برد. مثلاً وام مسکن بگیرید. و این وظیفه برای یک یا دو روز نیست.

خریدار با تعیین هدف خرید یک آپارتمان در یک ساختمان در حال ساخت، اطلاعات زیادی را جمع آوری کرده، به بازدیدها سفر می کند و هنگامی که گزینه مناسبی پیدا می شود، با مشکل دیگری روبرو می شود - چگونه خانه خود را تا پایان معامله حفظ کند. و تسویه پولی؟ با استفاده از قرارداد رزرو می توان مشکل را حل کرد. دیمیتری اوتیاکوفسکی، مدیر بازرگانی بخش مسکو گروه شرکت های پایونیر، به مجله www.metrinfo.ru توضیح می دهد: "در صورت نیاز به رزرو ملک خریداری شده برای خریدار بالقوه، قرارداد رزرو منعقد می شود." همانطور که نینا کوزنتسوا، بنیانگذار Urban Realty، اضافه کرد، قراردادهای رزرو اغلب با مشتریان توسط شرکت های املاک و مستغلات که حق فروش آپارتمان در ساختمان های در حال ساخت را دارند، منعقد می شود. خود توسعه دهندگان اغلب به چنین توافقاتی متوسل نمی شوند. این کارشناس توضیح می دهد: "رزرو با توسعه دهندگان معمولاً به صورت شفاهی برای مدت زمان بسیار کوتاه - 1-2 روز" انجام می شود.

همانطور که واسیلی فتیسوف، مدیر فروش و بازاریابی Zheldoripoteka CJSC اشاره کرد، قرارداد رزرو در عمل در بازار اولیه مسکن بسیار نادر است، به خصوص در بازار بسیار رقابتی که در آن خریدار بر توپ حکومت می کند. این دقیقاً همان وضعیتی است که در سال های 2008-2010 ایجاد شد. در سال 2011، وضعیت به تدریج به سمت بازار متعادل فروشنده و خریدار در حال تغییر است، اما صف خریداران از قبل برای برخی از املاک محبوب و موفق صف کشیده اند. بر این اساس، برای رفع مشکل، مثلاً با اخذ وام مسکن، نیاز به رزرو آپارتمان برای مدتی است. معمولاً قراردادهای رزرو برای مدت کوتاهی منعقد می شود - یک هفته، دو هفته، یک ماه.

در معامله وام مسکن وجود خواهد داشت

در واقع، امروزه بسیاری از معاملات در بازار اولیه با استفاده از وام مسکن انجام می شود. بر این اساس، زمان زیادی برای جمع آوری اسناد، در نظر گرفتن مورد وام گیرنده وام مسکن در بانک و تامین مالی باز است. به گفته واسیلی فتیسوف (Zheldoripoteka)، بیشتر قراردادهای رزرو در حال حاضر برای پرونده های وام مسکن منعقد شده است.

در صورتی که چنین قراردادی توسط وام گیرنده رهنی منعقد شود چه باید باشد؟ دیمیتری اوتیاکوفسکی (گروه شرکت های پیشگام)، توصیه می کند در صورت عدم انجام معامله به دلیل امتناع بانک از صدور وام مسکن، امکان بازپرداخت کامل پیش پرداخت را ثبت کنید. و با توجه به اینکه دریافت امتناع کتبی از بانک بسیار دشوار است، تقریبا غیر واقعی است، باید به عبارت این بند توجه کنید.

نکته بعدی این است که بانک ها معمولاً مبلغی را که آماده ارائه به وام گیرندگان هستند، دست کم می گیرند. و اگر قیمت یک آپارتمان به نرخ ارز خارجی گره خورده باشد که به طور ناگهانی افزایش یافته است، در این صورت دو راه حل ممکن برای مشکل وجود دارد: یا به دنبال پول باشید، به عنوان مثال، یک وام مصرفی اضافی بگیرید، یا برای وام جدید درخواست کنید. افزایش مبلغ وام این کارشناس می گوید: «اما بهترین بیمه در برابر چنین شرایطی، تعیین حداکثر نرخ ارز تسویه حساب در قرارداد رزرو است.

وقتی صحبت از اخذ وام مسکن از بانکی که تامین مالی پیش از پروژه یا پروژه را در این تسهیلات انجام داده است، وضعیت خوش بینانه تر است. سپس فقط مهم است که مشتری مدت اعتبار قرارداد رزرو را به درستی محاسبه کند. نینا کوزنتسوا (Urban Realty) می گوید: "توسعه دهنده و بانک اغلب در مورد شرایط تایید وام گیرندگان توافق دارند ، به عنوان مثال - 7-10 روز از تاریخ ارائه اسناد." - و این مدت است که باید هنگام امضای قرارداد رزرو در نظر گرفته شود.

در مورد ارز تسویه حساب، که در توافقنامه ظاهر می شود، واسیلی فتیسوف (Zheldoripoteka) معتقد است که دریافت وام به ارزی که ارزش ملک در آن تعیین شده است، منطقی است. اما اگر مشتری تصمیم به گرفتن وام به دلار داشته باشد و پرداخت یک ساختمان جدید در 90٪ موارد به روبل انجام می شود ، بانک در روزی که وام با نرخ داخلی خودش صادر می شود وام گیرنده را تبدیل می کند - نینا می گوید کوزنتسوا (ملاک شهری).

نکات ظریف قرارداد

قرارداد رزرو مستلزم رعایت تشریفات خاصی است. باید موضوع توافق بین دو طرف و بندهایی که باید اجرا شود را به تفصیل شرح دهد. نینا کوزنتسوا (ملاک شهری) می‌گوید اول از همه، قرارداد باید حاوی اطلاعاتی باشد که دقیقاً مشخص کند که خریدار چه آپارتمانی را رزرو کرده است - طبقه، بخش، تعداد آن در سایت و مساحت کل. میزان رزرو و شرایط استرداد این وجه، عدم برگشت یا تسویه آنها در قیمت آپارتمان باید مشخص شود. بسیار مهم است که شرایط رزرو به وضوح مشخص شده باشد و مسئولیت طرفین در قبال عدم انجام تعهدات خود مشخص شود. دیمیتری اوتیاکوفسکی (گروه شرکت‌های پیشگام) می‌افزاید: «ضروری است که جزئیات خریدار و فروشنده و زمان معامله ذکر شود.»

خریدار در صورت عدم موافقت با بندهای قرارداد تنظیم شده توسط واحد حقوقی شرکت چه باید بکند؟ کارشناسان به صراحت می گویند که در عمل دستیابی به انعقاد قرارداد با شرایط خریدار بسیار دشوار است. واسیلی فتیسوف (Zheldoripoteka) خاطرنشان می کند: "مگر اینکه در مورد یک معامله چند میلیون دلاری صحبت کنیم." یک خریدار "معمولی" مودبانه به خواسته های او گوش می دهد و "در نظر می گیرد"... با این حال، مفسران ما معتقدند که متن توافق نامه ها در سطح حرفه ای خوبی تنظیم شده است و حقوق هر دو طرف را در نظر می گیرد.

نکته مهم قرارداد مبلغی است که توسط خریدار به حساب فروشنده واریز می شود که آپارتمان یا خانه برای مدت معینی از فروش حذف شود (در استفاده مشترک - پیش پرداخت). در بیشتر موارد، موضوع پول با توافق طرفین حل می شود و به ارزش کل ملک وابسته نیست. در عمل، نینا کوزنتسوا (ملاک شهری) می گوید، در مسکو ما در مورد پیش پرداخت از 50 هزار روبل صحبت می کنیم، و در منطقه مسکو - از 35 هزار روبل. و در صورت عدم خرید آپارتمان توسط مشتری در مدت زمان مقرر در قرارداد این مبلغ قابل استرداد نمی باشد.

در مورد مبلغ خود معامله، در بیشتر موارد، اگر قیمت هر متر مربع به روبل اعلام شود، در قرارداد رزرو ظاهر می شود. اگر قیمت به ارز خارجی نشان داده شده باشد، محاسبه، به عنوان یک قاعده، در زمان واریز پول با نرخ ارز MICEX انجام می شود.

قرارداد رزرو معایبی نیز دارد. مشمول ثبت نام دولتی نیست. در نتیجه، یک فروشنده بی‌وجدان می‌تواند چندین قرارداد رزرو برای یک آپارتمان منعقد کند. در صورت بروز اختلاف جدی بین فروشنده و خریدار، رسیدگی به این موضوع در دادگاه ممکن است سناریوهای مختلفی را دنبال کند. یک به یک - قرارداد را می توان مقدماتی تشخیص داد و این امر تمام هنجارهای صلاحیت این قرارداد را برای آن فراهم می کند. در غیر این صورت معامله به هیچ وجه باطل اعلام می شود.

کارشناسان توصیه می کنند

از آنجایی که اشتباهات در انعقاد قرارداد رزرو می تواند نه تنها منجر به از دست دادن پیش پرداخت، بلکه منجر به اختلال در معامله شود، www.metrinfo.ru از کارشناسان خواست تا در مورد آنچه که قبل از هر چیز باید به آن توجه شود توصیه کنند. به هنگام انعقاد قرارداد رزرو.

نینا کوزنتسوا (ملاک شهری):

نکته اصلی هنگام انعقاد قرارداد رزرو این است که بفهمید چقدر زود و چگونه باید برای خرید یک آپارتمان در ساختمان جدید انتخاب شده پرداخت کنید، آیا شرایطی وجود دارد که بر اساس آن امکان تمدید رزرو وجود دارد و آیا امکان تغییر آپارتمان انتخابی به دیگری وجود دارد؟

واسیلی فتیسوف (Zheldoripoteka):

توجه به تعهدات مشتری، جریمه در صورت عدم انجام معامله به دلیل تقصیر مشتری ضروری است. و همچنین در مورد ضمانت توسعه دهنده - در بخش تعهدات، به عنوان مثال، اگر آپارتمان همچنان در طول مدت قرارداد رزرو به شخص ثالث فروخته شود، چه اتفاقی خواهد افتاد.

دیمیتری اوتیاکوفسکی (گروه شرکت های پیشگام):

توصیه می کنم به مهلت های پایان رزرو، توضیحات شی (آدرس و مشخصات فیزیکی)، مبلغ پیش پرداخت، هزینه شی، نحوه پرداخت، جریمه های یکی از طرفین توجه کنید. قادر به ورود به معامله نیست.

№ ……..

شهروند فدراسیون روسیه نام کامل ... ...، که از این پس ........ نامیده می شود "مشتری"، از یک طرف و

شرکت با مسئولیت محدود «هفت سانس املاک»، ثبت شده در 11 فوریه 2014 توسط بازرسی بین ناحیه ای خدمات مالیاتی فدرال شماره 15 برای سنت پترزبورگ، گواهی ثبت دولتی یک شخص حقوقی، سری 78 شماره 009109277، OGRN 1147847046368، واقع در 1147847046368، INN101, 1147847046368، INN101, 1147847046368، INN101, 1147847046363, INN107, 1147847046363, INN107, 1147847046363, INN107, 1147847046368, INN107, 1147847046363, INN107, آدرس: 197198، سن پترزبورگ، چشم انداز بولشوی P.S.، D. 38-40 حرف A، اتاق 22-N، با نمایندگی الکسی الکساندرویچ بوشویف, براساس وکالتنامه شماره یک مورخ 11 بهمن 1393که از این پس ........ نامیده می شود "مجری"از سوی دیگر، از این پس به طور جداگانه «طرف» نیز نامیده می‌شود و مشترکاً «طرفین» این قرارداد را به شرح زیر منعقد کرده‌اند:

1. در شرایطی که توسط این قرارداد تعیین شده است، پیمانکار متعهد می شود که به نفع مشتری، مکان های مسکونی (از این پس آپارتمان نامیده می شود) را که در بند 4 این توافق نامه در بند 4 این توافق نامه ذکر شده است، رزرو کند. اساس», ثبت شده در 13 ژوئیه 2007 توسط بازرسی بین منطقه ای وزارت مالیات و وظایف روسیه شماره 15 برای سنت پترزبورگ، گواهی ثبت دولتی یک شخص حقوقی سری 78 شماره 005957785. نسخه جدید منشور توسط بازرسی بین منطقه ای خدمات مالیاتی فدرال شماره 15 برای سنت پترزبورگ در تاریخ 10.10.2008 تحت شماره ثبت ایالتی (GRN) 9089847948401، گواهی ثبت در دفتر ثبت حقوقی ایالتی ثبت شد. موجودیت ها. سری 78 شماره 007000277; PSRN 1077847496715، INN 7811379583، KPP 781101001، موقعیت مکانی: 193230، سنت پترزبورگ، خیابان کریلنکو، 1، که از این پس به عنوان توسعه‌دهنده نامیده می‌شود) مجتمع مسکونی با گاراژهای زیرزمینی ساخته شده و ضمیمه شده. مرحله 1 ساخت و ساز، واقع در آدرس: سنت پترزبورگ، خیابان کریلنکو، ساختمان 1، حرف A، قبل از تاریخ انعقاد قرارداد توسط مشتری مشخص شده در بند 3 قرارداد، و مشتری متعهد می شود که هزینه را پرداخت کند. پیمانکار سپرده تضمینی پیش بینی شده در این قرارداد.

2. مشتری آگاه است که شرکت با مسئولیت محدود سون سانس ضمن رزرو آپارتمان در یک ساختمان آپارتمانی به نفع مشتری، بر اساس توافقنامه Subagent شماره 02/02/2015 مورخ 11 بهمن ماه اقدام می کند. ، 2015.

3. مشتری حق خرید یک آپارتمان را بر اساس انعقاد و اجرای بعدی توسط مشتری توافق نامه ای برای مشارکت در ساخت و ساز مشترک یک ساختمان آپارتمان با توسعه دهنده (از این پس به عنوان موافقت نامه مشارکت مشترک نامیده می شود) به دست می آورد. .

بر اساس این قرارداد، پیمانکار تضمین می کند که، مشروط به انجام صحیح تعهدات پرداخت سپرده تضمینی توسط مشتری، حق انعقاد توافقنامه مشارکت سهام عدالت در مورد آپارتمان مشخص شده در بند 4 این توافقنامه را در همه موارد. منحصراً متعلق به مشتری است.

4. تحت این قرارداد، مشتری علاقه مندی خود را برای انعقاد بیشتر قرارداد در مورد مشارکت در سهام در شرایط زیر ابراز می کند:

قیمت قرارداد مشارکت در حقوق صاحبان سهام مشتری است 00.00 () روبلبر اساس هزینه 1 متر مربع. 00.00 () روبل.

در نتیجه اجرای قرارداد مشارکت سهام عدالت، مشتری مالکیت آپارتمان را با مشخصات طراحی زیر دریافت خواهد کرد:

انتصاب آپارتمان - مسکونی.

برنامه پرداخت مشتری بر اساس توافقنامه مشارکت سهام عدالت با امضای قرارداد مشارکت سهامی توسط طرفین مورد توافق قرار خواهد گرفت.

5. زمان تخمینی برای بهره برداری از ساختمان آپارتمان سه ماهه چهارم 2016.

6. ساخت آپارتمان در زمینی (از این پس قطعه زمین) با مشخصات زیر انجام می شود:

آدرس: سن پترزبورگ، خیابان کریلنکو، ساختمان 1، حرف A

استفاده مجاز: برای قرار دادن ساختمان مسکونی (ساختمان های مسکونی)

مساحت: 72 811.0 متر مربع.

شماره کاداستر: 78: 12: 0006334: 1

مالکیت قطعه زمین مطابق با گواهی ثبت دولتی مالکیت 78-AG 957125 مورخ 11 مارس 2009، قرارداد خرید و فروش املاک و مستغلات مورخ 26 ژانویه 2009 به توسعه دهنده تعلق دارد.

در صورتی که در طول فرآیند طراحی، توسعه‌دهنده به ترتیب مقرر در قانون، یک قطعه زمین جدید برای مکان ساختمان چند آپارتمانی از قطعه زمین موجود تشکیل دهد (در نتیجه تقسیم، تخصیص، توزیع مجدد و غیره)، ویژگی های قطعه زمین جدید برای مکان خانه های چند آپارتمانی توسط توسعه دهنده هنگام انعقاد قرارداد مشارکت سهام بر اساس داده های گذرنامه کاداستر چنین قطعه جدیدی مشخص می شود. .

7. مشتری متعهد می شود که 26 فوریه 2015یک قرارداد مشارکت سهام با توسعه دهنده منعقد کنید.

8. کارفرما متعهد می شود ظرف مدت 2 (دو) روز کاری از تاریخ انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت، مدارک لازم برای ثبت قرارداد مشارکت در ساخت را در اختیار توسعه دهنده قرار دهد.

9. پیمانکار تضمین می کند که از تاریخ این قرارداد، حق انعقاد قرارداد مشارکت سهام عدالت که نتیجه آن کسب مالکیت آپارتمان است، به هیچ شخص دیگری به جز مشتری منتقل نشده است. که هیچ معامله ای که مستلزم امکان ثبت حق مالکیت آپارتمان توسط اشخاص دیگر باشد منعقد نشده است.

10. با توجه به انجام صحیح تعهدات توسط مشتری برای پرداخت سپرده تضمینی مندرج در بند 11 این قرارداد، پیمانکار متعهد می شود که هیچ گونه اقدام یا معامله ای را انجام ندهد که در نتیجه آن حق انعقاد حقوق صاحبان سهام را داشته باشد. قرارداد مشارکت که نتیجه آن به دست آوردن مالکیت آپارتمان است یا هر شخص ثالثی غیر از مشتری حق دارد مالکیت آپارتمان را رسمی کند و همچنین متعهد می شود که خرید حق انعقاد قرارداد را پیشنهاد نکند. قرارداد مشارکت سهام یا خرید آپارتمان به هر شخص دیگری.

11. کارفرما متعهد می شود که وجه تضمین را به میزان کل به پیمانکار بموقع و به طور کامل پرداخت نماید. 30000.00 (سی هزار) روبل(مالیات بر ارزش افزوده محاسبه نمی شود) در روز انعقاد قرارداد.

هنگام انعقاد قرارداد مشارکت سهام، سپرده تضمینی پرداخت شده توسط مشتری توسط پیمانکار بر اساس پروتکل خاتمه امضا شده توسط مشتری بازگردانده می شود.

12. اگر کارفرما شرایط واریز وثیقه را نقض کند، پیمانکار حق دارد با ارسال یک اخطار کتبی خاتمه به مشتری به آدرس مشخص شده در این قرارداد، این قرارداد را به طور یکجانبه خارج از دادگاه فسخ کند. در عین حال، قرارداد از تاریخ ارسال اطلاعیه مربوطه توسط پیمانکار فسخ شده تلقی می شود.

13. در صورتی که مشتری تعهدات مربوط به انعقاد توافقنامه مشارکت سهام عدالت مقرر در بند 7 این موافقتنامه را نقض کند و / یا اسناد مقرر در بند 8 این توافقنامه را در مدت تعیین شده در این قرارداد ارائه ندهد، این قرارداد به ابتکار مشتری از تاریخ پس از پایان شرایط مندرج در بندهای 7 و 8 این توافقنامه، خارج از دادگاه فسخ شده تلقی می شود. در این صورت مبلغ سپرده تضمینی پرداخت شده توسط کارفرما قابل استرداد نیست و به عنوان جبران خسارات و هزینه های واقعی متحمل شده برای اجرای این قرارداد نزد پیمانکار باقی می ماند.

14. مدت انعقاد قرارداد مشارکت سهام عدالت بر اساس رضایت طرفین قابل تمدید است.

15. این موافقتنامه از لحظه امضای آن توسط طرفین لازم الاجرا می شود و تا لحظه ایفای کامل کلیه تعهدات پذیرفته شده توسط طرفین معتبر است.

16. اختلافات ناشی از اجرای توافقنامه طبق قوانین فعلی فدراسیون روسیه در دادگاه حل و فصل می شود.

17. با امضای این قرارداد، مشتری تأیید می کند که بیانیه پروژه درج شده در وب سایت www.o-unost.ru را مطالعه کرده است. .

18. قرارداد در 3 (سه) نسخه توسط طرفین تنظیم و امضا شد: یک نسخه برای کارفرما و دو نسخه برای پیمانکار. تمام نسخه های توافقنامه به یک اندازه معتبر هستند.

جزئیات و امضاها:

منبع تصویر: فتوبانک لری

اول از همه، ارزش این را دارد که بفهمیم روند رزرو چیست: چه مراحلی را شامل می شود و چه چیزی می تواند به دست آورد.

ماریا لیتینتسکایا، مدیر عامل شرکتوی گفت: «رزرو (رزرو) آپارتمان در ساختمان جدید رویه‌ای است که اولاً تضمین مسکن منتخب برای خریدار تا امضای قرارداد مشارکت سهام عدالت (APA) و ثانیاً رفع قیمت برای آن پس از انعقاد قرارداد رزرو، آپارتمان برای مدت معینی از فروش حذف می شود، هزینه آن منجمد می شود. بنابراین، شما تضمین می‌کنید که مکان‌ها و با قیمتی که مناسب شماست را به دست آورید."

با این حال، با توجه به سوفیا لبدوا، مدیر عامل شرکت،استثنائاتی وجود دارد که هزینه یک آپارتمان در توافقنامه رزرو ثابت نشده باشد. این کارشناس گفت: "اغلب این زمانی اتفاق می افتد که خریدار آپارتمان خود را از طریق توسعه دهنده می فروشد (روال معمولاً چندین ماه طول می کشد) تا پول دریافت شده برای پرداخت یک آپارتمان در یک ساختمان جدید اعتبار شود." .

به نوبه خود، ایرینا دوبروکوتوا، رئیس هیئت مدیره، تاکید کرد کهروش رزرو با هدف تأیید جدیت نیت مشتری در خرید یک آپارتمان خاص است. "این به شما امکان می دهد تا هزینه آپارتمان آینده را برای مدت معینی مطابق با مقررات تعیین کنید و شی انتخاب شده را برای خود ایمن کنید. به این معنا که رزرو یک گزینه ثابت، یک قیمت ثابت و تاییدی بر جدی بودن نیات است."

هزینه رزرو

دومین سوال مهم این است که هزینه رزرو یک آپارتمان چقدر است.

به گفته سوفیا لبدوا، رزرو می تواند پولی و رایگان باشد. "متداول ترین گزینه رزرو رایگان است که برای 1-5 روز ارائه می شود. معمولاً کافی است با دفتر شرکت تماس بگیرید، شیء را نام ببرید و داده های خود را بگذارید.

اگر خریدار به مدت طولانی تری نیاز داشته باشد، به عنوان مثال، برای دریافت تاییدیه وام مسکن یا فروش یک آپارتمان قدیمی، شرکت ها پیشنهاد می کنند رزرو پولی انجام دهند: به عنوان یک قاعده، این یا پیش پرداخت است، اغلب به مبلغ 2.5٪. از هزینه آپارتمان ، و یا یک مقدار ثابت است که توسط شرکت فروشنده به نمایش گذاشته ، " -- گفت : کارشناس .

ماریا لیتینتسکایامی گوید که هزینه رزرو آپارتمان در ساختمان جدید می تواند هم شناور و هم ثابت باشد. "در حال حاضر، پرداخت این خدمات در مسکو می تواند 1-2٪ از هزینه مسکن یا 100-150 هزار روبل ثابت باشد. به عنوان یک قاعده، هزینه رزرو از قیمت آپارتمان کسر می شود.

ایرینا دوبروکوتوا به آنچه در این قیمت گنجانده شده است گفت:

« در آژانس های مختلف و برای توسعه دهندگان مختلف، هزینه این روش می تواند بسیار متفاوت باشد. می توان آن را با نرخ ثابت محاسبه کرد - می تواند 10، 20، 30 هزار روبل و به عنوان درصدی از هزینه آپارتمان باشد. میانگین نرخ بازار حدود 2 درصد است.

این هزینه شامل ارائه خدمات مشاوره و حقوقی، تهیه و هماهنگی با سازنده قرارداد اصلی خرید آپارتمان می باشد. گاهی اوقات این شامل خدمات پشتیبانی نیز می شود، یعنی ثبت توافق نامه با اتاق ثبت نام و سپس و.

نحوه رزرو صحیح آپارتمان

ما همچنین از کارشناسان نحوه انجام صحیح فرآیند رزرو و همچنین رایج ترین اشتباهات و نحوه جلوگیری از آنها را پرسیدیم.

ماریا لیتینتسکایا (گروه متریوم):

قبل از استفاده از خدمات رزرو، باید به وضوح متوجه شوید که آیا انتخاب شما نهایی است یا خیر. اگر در مورد خرید خانه شک دارید، بهتر است رزرو را به تعویق بیندازید. مدت زمان رزرو معمولاً فقط چند روز است و خدمات معمولاً پولی است. هنگام انعقاد قرارداد رزرو سعی کنید زمان لازم برای تهیه مدارک و مبلغ مورد نیاز را به درستی محاسبه کنید. اگر به درستی انجام شود، قبل از لغو رزرو، DDU را امضا می کنید.

لطفا توجه داشته باشید که قرارداد رزرو مساحت آپارتمان، محل آن را مشخص می کند: شماره ساختمان، بخش، طبقه، شماره در سایت)، مدت زمان رزرو، هزینه آن، روش پرداخت و بازگشت، هزینه کل. مسکن به دست آمده و همچنین جزئیات دقیق طرفین ... تمام این جزئیات ضروری است تا در آینده سوء تفاهمی بین شما و فروشنده ایجاد نشود.

اشتباهات اصلی خریدار هنگام رزرو آپارتمان شامل محاسبه نادرست زمان ثبت وام مسکن و نگرش بی دقت به شرایط توافق نامه رزرو است. اجتناب از هر دو بسیار ساده است. در مورد اول، باید از قبل در مورد شرایط بررسی درخواست برای بانک بپرسید و آنها را هنگام تنظیم قرارداد رزرو در نظر بگیرید. در مرحله دوم - سند را با دقت بخوانید و تمام جزئیات غیرقابل درک را روشن کنید.

این اشتباه است که فکر کنید پس از واریز پول، هزینه آپارتمان برای مدت نامحدود ثابت می شود. به عنوان مثال، اگر شما یک آپارتمان را در تاریخ 1 ژوئن رزرو کرده اید، این اشتباه است که فکر کنید 30 آگوست نیز همینطور خواهد بود اگر در این مدت هیچ اقدامی برای خرید شی رزرو شده انجام نداده باشید. بنابراین، هر قرارداد رزرو به وضوح دوره ای را نشان می دهد که سازنده آماده است این آپارتمان خاص را با قیمت معین ارائه دهد. و بر این اساس، قرارداد رزرو در لحظه امضای گواهی پذیرش خدمات اجرا شده تلقی می شود.

همه چیز برای مشتریان!

و در نهایت، ما از کارشناسان آموختیم که امروزه توسعه دهندگان چقدر در مورد رزرو آپارتمان انعطاف پذیر هستند. بیایید بگوییم که امروز مشتری مبلغ مشخصی را برای رزرو یک آپارتمان پرداخت کرد و سپس نظر خود را تغییر داد و می خواهد یک آپارتمان دیگر بخرد - بدون از دست دادن پول در آپارتمان رزرو شده قبلی. آیا توسعه دهنده می تواند او را در نیمه راه ملاقات کند؟

ایرینا دوبروکوتوا (BEST-Novostroy):

« اگر در مورد وضعیتی صحبت می کنیم که یک آژانس خدمات رزرو ارائه می دهد و یک توسعه دهنده آپارتمانی را می فروشد ، آژانس قطعاً در نیمه راه با مشتریان ملاقات می کند ، زیرا برای ما مهم است که مشتری اصولاً یک آپارتمان در این مجتمع خریداری کند. بر این اساس، در یک بازه زمانی معقول، مشتری می تواند انتخاب خود را در داخل مجموعه بدون شارژ مجدد تغییر دهد.

در مورد توسعه دهنده هم همینطور. توسعه دهنده برای خدمات خود پول می گیرد و اگر مشتری پس از مدت زمان کافی از گزینه رزرو شده امتناع کند، توسعه دهنده حق دارد پول را برای خدمات رزرو آپارتمان جدید دریافت کند. اما اغلب اوقات، توسعه دهندگان همچنین نیازهای مشتری را برآورده می کنند تا او را در چارچوب مجتمع مسکونی خود نگه دارند.

سوفیا لبدوا ("MIEL-ساختمان های جدید"):

"اگر مشتری آپارتمان دیگری را از کاتالوگ دوست داشته باشد و قبلاً برای آن شیء پیش پرداخت کرده باشد، توسعه دهنده یا شرکت فروشنده، معمولاً در نیمه راه با مشتری ملاقات می کند و بدون ضرر مالی برای خریدار، مجدداً در مورد قرارداد رزرو مذاکره می کند. .

اگر خریدار تصمیم به فسخ قرارداد رزرو به دلیل خرید آپارتمان از توسعه‌دهنده دیگری بگیرد، در صورتی که در توافقنامه قید شده باشد، پیش پرداخت برگشت داده می‌شود.

ماریا لیتینتسکایا (گروه متریوم):

«امروزه، توسعه‌دهندگان تلاش می‌کنند تا حد امکان نیازهای خریداران را در نظر بگیرند. بنابراین، اگر یک آپارتمان رزرو کرده اید، و سپس نظر خود را تغییر داده اید و می خواهید آپارتمان دیگری را بدون از دست دادن هزینه رزرو بخرید، به احتمال زیاد آنها در نیمه راه با شما ملاقات خواهند کرد. علاوه بر این، حتی اگر به سادگی از خرید خانه امتناع کرده باشید، می توانید هزینه رزرو خود را بازپرداخت کنید.

بنابراین، اگرچه روال رزرو آپارتمان در ساختمان جدید بسیار ساده است، اما همچنان باید مراقب باشید که در اینجا اشتباه نکنید!

اخیراً در دادگاه ها بیشتر و بیشتر اختلافات ناشی از قراردادهای رزرو هنگام خرید خانه وجود دارد.

اخیراً در دادگاه ها بیشتر و بیشتر اختلافات ناشی از قراردادهای رزرو هنگام خرید خانه وجود دارد. به عبارت ساده، خریدار آپارتمانی را که دوست دارد رزرو می کند (برای آن سپرده می گذارد، ودیعه می گذارد)، اما به دلایلی معامله خرید و فروش لغو می شود. در نتیجه خریدار از فرصت خرید آپارتمانی که دوست دارد و پس گرفتن ودیعه محروم می شود. وکیل اولگ سوخوف ("مرکز حقوقی وکیل اولگ سوخوف") در مورد چگونگی وقوع این اتفاق و نحوه اجتناب از آن می گوید.

رزرو آپارتمان در بازار ثانویه

خریدار قبل از رزرو آپارتمان در بازار ثانویه مسکن، باید از "پاک بودن قانونی" محل زندگی اطمینان حاصل کند و همچنین "تاریخچه" آن را مطالعه کند. واقعیت این است که فروشندگان بی‌وجدان و به‌ویژه عناصر ضداجتماعی (معتادان الکل و مواد مخدر) از سپرده یا رزرو به عنوان منبع مالی در دسترس استفاده می‌کنند. شخصی به آنها پول می دهد و ناگهان متوجه می شود که آپارتمان گرو گذاشته شده است یا افراد زیر سن قانونی در آن ثبت نام کرده اند یا عموماً متعلق به اشخاص ثالث است و "فروشنده" که ودیعه را دریافت کرده است هیچ ربطی به آن شی ندارد.

در نتیجه، اگر مالک با رزرو موافقت کرد و تقاضای پیش پرداخت کرد، لازم است برای جمع‌آوری اطلاعات در مورد آپارتمان و مالک آن یک "تایم اوت" در نظر بگیرید: با همسایگان مصاحبه کنید، با اداره خانه تماس بگیرید، عصاره را مطالعه کنید. ثبت ایالتی واحد خدمات ثبت نام فدرال UFRS. به عبارت دیگر، مراحل تأیید مورد نیاز هنگام خرید ملک را انجام دهید.

حالا چند کلمه در مورد خود معاهده. اول از همه، این سند باید حاوی نشانی واضح از آدرس آپارتمان باشد: شماره خیابان، خانه و اتاق. علاوه بر این، طرفین موظفند مدت آن، امکان تمدید و تاریخ ورود به معامله را در قرارداد تعیین کنند. به طور مشخص مبلغ رزرو و همچنین شرایط استرداد وجه در صورت وجود مشخص شده است. به هر حال، قیمت رزرو "مسکن ثانویه" در مسکو به طور متوسط ​​50000 روبل و بیشتر است. معمولاً به ارزش ملک وابسته نیست و توسط طرفین به صورت جداگانه واگذار می شود.

رزرو آپارتمان در ساختمان جدید

حالا در مورد خرید با سپرده در ساختمان جدید. اولگ سوخوف، وکیل دادگستری، می گوید: "در اینجا نیز انجام بدون جمع آوری و مطالعه اطلاعات غیرممکن است، و بررسی حتی دشوارتر از به دست آوردن اطلاعات در مورد یک شی "ثانویه" است. - خودتان قضاوت کنید، شخص باید کلیه مجوزها و اسناد مالکیت را مطالعه کند: تصمیمات مقامات محلی در مورد ارائه حق ساخت، قراردادهای سرمایه گذاری، اسناد پروژه، نتیجه گیری از بررسی های کارشناسی دولتی، مجوزهای مقامات نظارتی، اسناد زمین، قراردادهای امتیاز با پرداخت، قراردادهای نمایندگی و غیره ... علاوه بر این، خریدار باید دریابد که آیا فروشنده حق دارد نه تنها محل را برای فروش رزرو کند، بلکه آیا اصلاً می تواند آپارتمان بفروشد.

شرایط رزرو در ساختمان جدید مشابه مفاد توافقنامه مشابه برای مسکن "ثانویه" است. اما برخی از ویژگی های خاص نیز وجود دارد. به ویژه، از آنجایی که زمانی که کار در محل ساخت و ساز در حال انجام است، به نتیجه می رسد، موضوع قرارداد باید با جزئیات کامل توضیح دهد که خریدار چه نوع آپارتمانی را می خواهد بخرد - طبقه، بخش، شماره در سایت و مساحت کل.

مبلغ سپرده برای یک آپارتمان در یک ساختمان جدید مسکو نیز از 50000 روبل شروع می شود. اگرچه در برخی موارد می توان آن را به هزینه آپارتمان گره زد و به 2-3٪ از قیمت محل رسید. این گزینه برای تعیین اندازه پرداخت تضمینی توسط مشاوران املاک و توسعه دهندگانی استفاده می شود که با یک بانک خاص که وام های رهنی ارائه می دهد قرارداد همکاری دارند. در این صورت مدت انتظار برای ورود به معامله اصلی از یک تا دو هفته تا یک ماه طول می کشد.

این سوال مطرح می شود: وقتی خریدار با بندهای قرارداد پیشنهادی سازنده یا مشاور املاک موافق نیست، چه باید بکند؟ بیایید صادق باشیم، تغییر هر چیزی در این مورد بسیار دشوار است، زیرا اشخاص حقوقی تمایلی به تغییر شرایط اسناد خود ندارند و بنابراین، اگر از انعقاد قرارداد مشارکت سهام عدالت و پرداخت مبلغ مورد خودداری کنند، مجبور خواهند شد برای پس گرفتن پول به دادگاه مراجعه کنید و قبلاً وجود دارد - "چگونه کارت ها سقوط خواهند کرد." همه چیز به موقعیت بستگی دارد.

آیا امکان برگشت پول پرداخت شده در انعقاد قرارداد رزرو وجود دارد؟

اغلب، مشتریان می پرسند: آیا در صورت امتناع از خرید، امکان بازگرداندن پول پرداخت شده در انعقاد قرارداد وجود دارد؟ یک پاسخ برای این سوال وجود دارد: زمانی ممکن است که در قرارداد پیش بینی شده باشد و همچنین اگر طرفین قبل از شروع کار یا به دلیل عدم امکان انجام تعهدات را خاتمه دهند (ماده 416 قانون مدنی روسیه). فدراسیون). به عبارت دیگر خریدار باید با انتقال پیش پرداخت، شرایطی را در سند قید کند که بر اساس آن، حق امتناع از معامله و مطالبه استرداد وجه را دارد.

در نهایت

بنابراین، رزرو یا رزرو ملک در واقع نوعی سپرده گذاری است و فقط برای اینکه خریدار بتواند برای انعقاد قرارداد اصلی خرید و فروش آماده شود: صدور رهن، وام گرفتن، فروش محل قدیمی، جمع آوری وجوه لازم استفاده می شود. اسناد. در عین حال، رزرو هم در بازار ثانویه مسکن و هم در ساختمان های نوساز استفاده می شود. خریدار حق دارد در صورت لغو معامله، در صورتی که چنین فرصتی توسط قرارداد پیش بینی شده باشد یا هنگامی که فروشنده شرایط اساسی توافق را نقض کرده است، درخواست بازپرداخت کند. در این رابطه، باید به خاطر داشت که قرارداد رزرو فقط به صورت کتبی (و قطعاً به صورت رسید) منعقد می شود، و شرایط آن باید مطابق با الزاماتی باشد که قانون برای چنین اسنادی تعیین می کند. سوخوف

____________________________________________________________________________

همیشه نمی توان بلافاصله پس از بررسی یک آپارتمان در ساختمان جدید خریداری کرد. به عنوان یک قاعده، زمان اضافی برای جمع آوری اسناد، به دست آوردن مقدار مورد نیاز و غیره نیاز است. این مدت باید مستند باشد. این کار به منظور به دست آوردن تضمینی انجام می شود که در این مدت آپارتمان به دیگران فروخته نمی شود. یعنی این فضای نشیمن را باید برای خودتان رزرو کنید.

قانون فدراسیون روسیه چنین فرصتی را فراهم می کند. برای انجام این کار، باید یک قرارداد مناسب تنظیم کنید. این سند "قرارداد رزرو آپارتمان در ساختمان جدید" نام دارد.

ماهیت حقوقی و معنای این سند

در واقع این سند توافقی است. طبق شرایط آن، طرف های شرکت کننده متعهد می شوند معامله را حداکثر تا مدت زمان مشخص شده انجام دهند. امکان پرداخت تضمینی توسط خریدار وجود دارد. به عنوان یک قاعده، از سی تا پنجاه هزار روبل متغیر است، اما بسته به منطقه می تواند متفاوت باشد.

قرارداد رزرو آپارتمان در یک ساختمان جدید به شکل ساده و دلخواه تنظیم می شود. تعداد نسخه دو عدد می باشد. قبل از امضا، باید با اسناد توسعه دهنده آشنا شوید. این اسناد، اول از همه، گواهی ثبت دولتی، مجوز مقامات اداری برای ساخت و ساز، اسناد مالکیت زمین، مجوز و غیره است.

بخش های اصلی توافقنامه

مهمترین بخش "موضوع" است. در این قسمت لازم است تا جایی که امکان دارد فضای نشیمن که خرید آن مورد بحث است شناسایی شود. برای این کار باید آدرس، طبقه، تعداد، کل و محل زندگی و ... را مشخص کنید.

دومین بخش مهم قرارداد قسمتی است که در آن پرداخت تضمینی ذکر شده است. در اینجا لازم است مقرر شود که وقتی طرفین - شرکت کنندگان شرایط این قرارداد را انجام می دهند، این مبلغ به عنوان بخشی از هزینه آپارتمان در نظر گرفته شود.

بخش مهم بعدی مدت اعتبار قرارداد و مسئولیت طرفین درگیر خواهد بود. قاعدتاً این قراردادها برای مدت یک تا دو ماه منعقد می شوند.

و شاید یکی از مهمترین بخش ها قسمتی باشد که در آن قیمت خرید مذاکره می شود. تشکیل آن باید با حداکثر توجه درمان شود. تسویه در بسیاری از معاملات از این نوع به صورت ارزی انجام می شود. در طول مدت توافق، ممکن است جهش در ارزش آن رخ دهد. توالی اقدامات در این مورد باید از قبل توافق شده و در متن توافق نامه گنجانده شود.

باید توجه ویژه ای به بررسی صحت پر کردن مشخصات طرف های شرکت کننده شود. هر گونه اشتباه در آنها ممکن است موجب بطلان قرارداد و شکست معامله شود. بنابراین هر عدد و حرفی که در این قسمت مشخص شده است باید بررسی شود.

نمونه ها و نمونه های چنین قراردادی را می توانید با استفاده از لینک های پایین صفحه دانلود کنید. همچنین برای جلوگیری از عوارض غیرقابل پیش بینی حتما از مشاوره تخصصی بهره مند شوید.

در زیر فرم استاندارد و نمونه قرارداد رزرو آپارتمان در ساختمان جدید آمده است که نسخه ای از آن را می توانید رایگان دانلود کنید.