برای فروش یک اتاق در یک آپارتمان مشترک به چه چیزی نیاز دارید؟ چگونه می توان به سرعت و سودآور یک اتاق را در یک آپارتمان مشترک فروخت؟ اگر مشکلی دارید

فروش اتاق به گفته کارشناسان از نظر حقوقی یکی از سخت ترین معاملات ملکی محسوب می شود. اما آنها با کمال میل خریداری می شوند - به دلیل قیمت بودجه به عنوان مسکن مقرون به صرفه، یا توسط خانواده هایی که دور می شوند. سایر انواع املاک مسکونی به طور قابل توجهی هزینه بیشتری دارند. حتی برای یک اتاق در یک "خانواده کوچک" باید نیم میلیون بیشتر بپردازید.

خریداران اصلی

دسته بندی شهروندانی که تصمیم به خرید فضای زندگی می کنند متفاوت است. درخواست آنها بسته به موقعیت ملک متفاوت است. اگر اتاق در مسکو یا سایر شهرهای بزرگ واقع شده باشد، بیشتر خریداران بازدیدکنندگان هستند. هدف برای آنها اخذ ثبت نام شهری یا ثبت شهر است.

گروه دیگری در این بخش کسانی هستند که پس از تخریب خانه تحت برنامه نوسازی روی اسکان مجدد حساب می کنند. در موارد دیگر، اتاق ها به منظور سرمایه گذاری و سپس اجاره آنها خریداری می شود. همچنین صاحبان محل های همسایه هستند که می خواهند فضای زندگی را برای فروش بخرند تا در نهایت صاحب آپارتمان های فردی شوند.

مراحل فروش اتاق

قوانین فروش املاک با مالکیت مشاع که شامل آپارتمان های مشاع می شود، توسط قانون وضع شده است. اتاق همسایه ها طبق قانون سهم آنهاست. الزامات تعیین شده توسط هنر. 42 بند 6 قانون مسکن و ماده 250 قانون مدنی فدراسیون روسیه. طبق مقررات، سایر مالکان می توانند از حق تقدم خرید فضای زندگی در آپارتمان مشاع استفاده کنند.

قبل از شروع روند فروش سهم، مالک باید از همسایگانی که قسمت هایی از آپارتمان را دارند دعوت کند تا ملک خود را از او بخرند. اقدامات مستند و ترجیحاً توسط دفتر اسناد رسمی انجام می شود. قصد فروش ملک از طریق پست سفارشی به آدرس های مسکونی همسایگان ارسال می شود. شرایط معامله و قیمت تعیین شده که مالک می خواهد از فروش دریافت کند را مشخص می کند. از تاریخ دریافت اخطار یک ماه برای رسیدگی در نظر گرفته شده است. اگر آنها ابراز تمایل نکردند، پس از آن یک امتناع کتبی می نویسند. این سند در Rosreestr تنظیم شده یا توسط یک دفتر اسناد رسمی تأیید شده است.

جایی که قرار دارد، منطقه آن. آن را در نقشه آپارتمان علامت گذاری کرده و به قرارداد پیوست کنید.

برای همراهی توافق نامه، یک عمل پذیرش و انتقال اتاق را تنظیم کنید. این شامل اطلاعات فروشنده و خریدار، اطلاعات اتاق و اطلاعاتی است که اتاق در شرایط خوبی تحویل داده شده است. این قانون به همراه توافق نامه برای ثبت به مقامات Rosreestr ارسال می شود. شما باید سه نسخه از توافقنامه (برای فروشنده، خریدار و مقامات Rosreestr) و سه نسخه از قانون داشته باشید.

اسناد باقی مانده را که باید برای ثبت به مقامات Rosreestr ارسال شود جمع آوری کنید. خریدار برای ثبت نام دولتی قرارداد و انتقال حقوق به اتاق، گذرنامه و رسید برای پرداخت هزینه ثبت نام دولتی نیاز دارد. فروشنده باید همان اظهارات، گذرنامه، گواهی مالکیت اتاق، گزیده ای از دفتر خانه، موافقت مقامات قیمومیت و قیمومیت را در صورت زندگی افراد زیر سن قانونی در آپارتمان، رضایت همسر برای فروش ارائه کند. اتاق، امتناع محضری سایر صاحبان محل در آپارتمان از حق اولویت برای خرید یک اتاق.

اسناد را به مقامات Rosreestr ارسال کنید. می توانید از برنامه کاری آنها در وب سایت مربوطه مطلع شوید: www.rosreestr.ru. پس از 30 روز معامله باید ثبت شود. فروشنده باید کپی قرارداد خرید و فروش خود را با علامت ثبت کننده از مقامات Rosreestr دریافت کند و خریدار باید همان نسخه و گواهی مالکیت را دریافت کند.

فروش یک اتاق، به ویژه در یک آپارتمان مشترک، به دلیل ویژگی های آماده سازی معامله، به زمان قابل توجهی نیاز دارد. علاوه بر این، تقاضا برای اتاق ها بسیار کمتر از آپارتمان ها است، زیرا هنگام خرید یک اتاق، فرد همسایه هایی را نیز به دست می آورد که باید با آنها مناطق مشترک آپارتمان را به اشتراک بگذارد.

برای فروش یک اتاق در یک آپارتمان مشترک، اول از همه، باید امتناع از همه صاحبان اتاق های دیگر که حق اولین امتناع از خرید محل فروخته شده را دارند جمع آوری کنید. اگر همه اتاق‌های آپارتمان خصوصی نیستند، رضایت برای فروش اتاق باید از اداره محلی گرفته شود. در مواردی که مالک مشترک صغیر یا از کار افتاده باشد، باید از مراجع قیم رضایت برای فروش وجود داشته باشد.

نحوه جمع آوری امتناع از سایر مالکان

اطلاعیه های مربوط به فروش یک اتاق به صورت کتبی برای همه صاحبان اتاق های آپارتمان ارسال می شود. در این مورد، پیام باید نشان دهنده قیمتی باشد که برای فروش محل برنامه ریزی شده است. ارسال نامه توسط یک رسید پستی تایید می شود. پاسخ ها باید ظرف یک ماه دریافت شوند. در صورت عدم پاسخگویی، موافقت مالک با فروش اتاق تلقی می شود. توصیه می شود پاسخ های دریافت شده با امتناع از خرید اتاق را محضری کنید. اگر مکان یکی از صاحبان نامشخص است، باید با اداره گذرنامه، BTI یا reg تماس بگیرید. خدمات، یا، به عنوان آخرین گزینه، ارسال اخطار فروش به آدرس آپارتمان مشترک.

اگر یکی از همسایه ها با خرید اتاق موافقت کرد، باید قرارداد خرید و فروش با او منعقد شود. در صورت توافق چند مالک برای خرید، تصمیم با رضایت مشترک و در صورت عدم توافق در دادگاه اتخاذ می شود. فروش اتاق به یکی از همسایگان بهترین راه برای فروش سریع اتاق است.

چگونه یک اتاق بفروشیم

هنگامی که امتناع ها جمع آوری شد، باید جستجوی خریدار و تهیه اسناد برای معامله را آغاز کنید. برای فروش سودآور یک اتاق، باید به دنبال افرادی باشید که علاقه مند به خرید این اتاق خاص هستند (به عنوان مثال، بستگان همسایگان آپارتمان خود یا ساکنان آپارتمان های دیگر در این ساختمان).

قیمت نهایی اتاق در قرارداد خرید و فروش نباید کمتر از قیمتی باشد که به همسایگان پیشنهاد خرید اتاق داده شده است.

برای فروش اتاق باید مدارک زیر را تهیه کنید:

• گواهی مالکیت اتاق که اندازه آن و اندازه کل آپارتمان را به طور کلی نشان می دهد.


• گواهی BTI با ارزیابی هزینه آپارتمان و محل فروخته شده؛


• توافق نامه برای انتقال مالکیت محل (قرارداد خرید و فروش)؛


• گواهی عدم وجود بدهی در قبوض آب و برق؛


• استخراج از دفتر خانه؛


• کپی از حساب شخصی؛


• امتناع همسایگان از حق تقدم برای خرید یک اتاق؛


• رضایت مقامات سرپرستی (در صورتی که افراد زیر سن قانونی در اتاق ثبت نام کرده باشند).

معاملات برای فروش اتاق ها مانند معاملات برای فروش آپارتمان های انفرادی ثبت دولتی می شود.

ویدئو در مورد موضوع

منابع:

• نحوه فروش یک اتاق خصوصی در یک آپارتمان مشترک

تقریباً همه شهرهای کشور ما خانه هایی با آپارتمان های مشترک دارند. برای اکثر ساکنان شهر، تنها راه برای گرفتن یک اتاق در یک آپارتمان مشترک، خرید آن است. این نوع املاک به دلیل قیمت پایین آن محبوبیت زیادی دارد؛ تا 10 درصد از کل معاملات خرید و فروش املاک در بازار ثانویه مربوط به اتاق های مشترک است.

دستورالعمل ها

اول از همه، محبوب ترین گزینه ها مورد تقاضا هستند، یعنی اتاق هایی در یک آپارتمان بزرگ با اندازه کوچک، اما با همسایگان زیادی. شما می توانید چنین اتاقی را هم در مناطق دورافتاده شهر و هم در مرکز پیدا کنید و هزینه در هنگام خرید عملاً یکسان است. موارد مایع، واقع در آپارتمان های کم جمعیت با بیش از 3 اتاق و با همسایگان کافی، به ویژه محبوب شده اند.

در واقع، به ندرت کسی بخواهد تمام زندگی خود را در یک آپارتمان مشترک زندگی کند، بنابراین ابتدا باید تصمیم بگیرید که چرا می خواهید یک اتاق در این آپارتمان خاص داشته باشید. یعنی قصد دارید در آینده از همسایه ها اتاق بخرید یا در آینده به جای دیگری نقل مکان کنید؟ پس از همه، همیشه یک جایگزین وجود دارد، به عنوان مثال، یک آپارتمان کوچک در یک مرکز منطقه ای یا یک آپارتمان در یک ساختمان در حال ساخت.

هر شهروند کشور ما که به مسکن نیاز دارد که تحت یک قرارداد اجاره اجتماعی ارائه شده است، می تواند یک اتاق در یک آپارتمان مشترک دریافت کند. برای انجام این کار، شما نباید طبق قرارداد مستاجر یک محل مسکونی دیگر یا مالک محل مسکونی باشید. اعضای خانواده نیز نباید دارای املاک مسکونی باشند. علاوه بر این، خانواده هایی که در مکان هایی زندگی می کنند که استانداردها و الزامات تعیین شده را برآورده نمی کنند نیز فرصت دریافت یک اتاق را دارند.

ویدئو در مورد موضوع

توجه داشته باشید

خرید یک اتاق در یک آپارتمان مشترک عملیاتی طولانی تر و پیچیده تر از خرید یک خانه معمولی است.

مشاوره مفید

هنگام بازرسی خانه آینده خود، حتماً همسایگان خود را بشناسید، زیرا مجبور خواهید بود بیش از یک بار در روز با آنها ملاقات کنید. به کفایت توجه کنید.

فروش یک اتاق دشوارتر از فروش یک آپارتمان است. چون غیر از شما افراد دیگری هم در آنجا زندگی می کنند که باید حقوقشان رعایت شود. شما باید روابط خوبی با همسایگان خود داشته باشید.

شما نیاز خواهید داشت

• - اسناد اتاق؛
• - گذرنامه.

دستورالعمل ها

وقتی در مورد قیمت تصمیم گرفتید، به همه همسایگان خود (صاحبان اتاق های آپارتمان خود) مراجعه کنید و به آنها پیشنهاد دهید که اتاق شما را با این قیمت خریداری کنند. اگر با همسایگان خود روابط خوبی دارید و خود آنها تمایلی به خرید اتاق شما ندارند، باید برای شما یک معافیت از حق تقدم خرید اتاقتان از دفتر اسناد رسمی بنویسند. به عنوان یک قاعده، پرداخت خدمات اسناد رسمی با هزینه شخصی شما انجام می شود، زیرا به آن نیاز دارید. اگر همه همسایگان شما - صاحبان اتاق - افراد پاسخگو و مسئولیت پذیر هستند - شما خوش شانس هستید. این فقط موضوع سازماندهی و پرداخت هزینه است.

اگر با همسایگان خود رابطه غیر مسالمت آمیزی دارید و آنها می خواهند به خاطر چیزی از شما انتقام بگیرند یا فقط همسایه های نامهربانی هستند یا به دنبال برخی از منافع خود هستند و از مراجعه به دفتر اسناد رسمی برای امضای سند مورد نیاز خودداری می کنند. ، باید به صورت کتبی به آنها پیشنهاد دهید که اتاق را با قیمت تعیین شده خریداری کنند و پیشنهاد خرید خود را با پست سفارشی یا تایید شده همراه با موجودی به محل زندگی آنها ارسال کنید. از این گذشته، اتفاق می افتد که صاحبان اتاق ها در خانه خود زندگی نمی کنند، بلکه آن را به مستاجران اجاره می دهند. در این صورت شما مدرکی خواهید داشت که از طریق رسید پستی یا تاییدیه تحویل نامه به آنها اطلاع داده شده است. و اگر ظرف یک ماه به پیشنهاد شما پاسخ ندهند، این به معنای امتناع آنها خواهد بود.

در مرحله بعد باید اسناد فنی اتاق را پیدا کنید. و اگر از سال 1998 حداقل یک بار مورد خرید و فروش قرار گرفته باشد، اسناد فنی نیازی به ارائه به خدمات ثبت (Rosreestr) ندارند، زیرا آنها قبلاً در آنجا هستند. عصاره ای از ثبت خانه در مورد افراد ثبت نام شده حداکثر 10 روز قبل از معامله گرفته می شود. همچنین برای فروش این اتاق خاص که توسط دفتر اسناد رسمی تایید شده باشد، نیاز به رضایت همسرتان دارید، در صورتی که اتاق در زمان ازدواج خریداری شده باشد و به عنوان هدیه، خصوصی نشده یا قبل از ازدواج خریداری شده باشد.

سپس یک قرارداد خرید و فروش تنظیم می کنید، آن را توسط طرفین امضا می کنید، هزینه دولتی را پرداخت می کنید و انتقال مالکیت را در Rosreestr ثبت می کنید. البته پرداخت های پولی را انجام دهید و با رعایت تمام قوانین مدنی حتما رسید بنویسید.

توجه داشته باشید

اگر یکی از صاحبان اتاق کناری کودک خردسال است، باید از والدین او بخواهید تا برای فروش اتاق شما از مقامات سرپرستی و قیمومیت در محل ثبت نام این کودک خردسال اجازه بگیرند. اگر نمی خواهند این کار را انجام دهند، نامه ای بنویسند و به آنها اطلاع دهند و بعد از یک ماه رد شده تلقی شود. فقط پس از جمع آوری تمام امتناع ها یا اسناد پستی از همه صاحبان همسایه، می توانید پیشنهاد خرید اتاق را به شخص ثالث بدهید.

مشاوره مفید

اگر همسایگان شما نمی‌خواهند اتاق را با قیمتی که شما ارائه می‌دهید بخرند، ممکن است کاهش قیمت آسان‌تر باشد. از این گذشته، شما زمان زیادی را صرف کارهای اداری و جستجوی خریداران جدید خواهید کرد و این نیز مستلزم سرمایه گذاری مادی است.

برای اطلاع از نحوه فروش یک اتاق در یک آپارتمان مشترک، باید در مورد قوانینی تصمیم بگیرید که وضعیت اموال تقسیم شده به سهام را تعیین می کند. روش فروش املاک مشاع مشترک توسط مالک توسط قوانین قانون مدنی در مورد حق تقدم خرید فضای زندگی توسط مالکان مشترک تنظیم می شود.

وضعیت حقوقی مالک

فروشنده یک اتاق در یک آپارتمان مشترک باید تأییدیه کتبی لازم را در دست داشته باشد. این گواهی مالکیت خواهد بود. سند مساحت اتاق، وجود نوع اموال، موانع را نشان می دهد. اطلاعاتی در مورد صاحب اتاق

قانون مدنی فدراسیون روسیه هیچ گونه ممنوعیتی در مورد مالکیت یک اتاق توسط اشخاص حقوقی یا شهرداری ها ندارد.

یک اتاق در یک آپارتمان مشترک می تواند از طریق حراج عمومی فروخته شود. این در صورتی امکان پذیر است که مالک وام های معوقه داشته باشد و بانک ملک مشاع را سلب کند.

اگر سهامداران باقی مانده از خرید چنین فضای زندگی امتناع ورزند، بانک حق دارد از طریق دادگاه تقاضای برگزاری مزایده کند - مطابق با قاعده قسمت 2 هنر. 255 قانون مدنی فدراسیون روسیه. فروش اجباری یک اتاق در یک آپارتمان مشترک برای بدهی ها نیز در صورت ورشکستگی سازمان های تجاری و کارآفرینان فردی امکان پذیر است.

مرحله مقدماتی

طبق "قوانین استفاده از اماکن مسکونی"، مالک باید با احتیاط با ملک در یک آپارتمان مشترک رفتار کند و سهم خود را از پرداخت خدمات اجباری - برق، آب سرد و گرم، فاضلاب، گاز، گرمایش انجام دهد. تعهد به پرداخت به موقع برای تعمیرات اساسی وجود دارد.

اگر مالک تصمیم دارد قسمت خود را در یک آپارتمان مشترک بفروشد ، توصیه می شود گواهی هایی داشته باشید که عدم وجود بدهی در پرداخت های اجباری فوق را تأیید می کند. توصیه می شود این مدارک را در مرحله بازرسی ملک به متقاضی خرید ملک نشان دهید.

قبل از فروش باید با پرداخت یا انصراف بدهی های موجود، اقساط محل زندگی - رهن، بازداشت - رفع شود. قانون مالک را از فروش بخشی از یک آپارتمان مشترک به عنوان وثیقه منع نمی کند، اما خریدار باید از وجود چنین محدودیت هایی مطلع شود - در غیر این صورت ممکن است متعاقباً تقاضای بی اعتبار شدن قرارداد را داشته باشد.

امکان فروش چنین املاک و مستغلات با تحمیل در قسمت 2 هنر ایجاد شده است. 460 قانون مدنی فدراسیون روسیه، یعنی. فروشنده یک اتاق در یک آپارتمان مشترک باید آن را بدون ادعای اشخاص ثالث منتقل کند، مگر اینکه خود خریدار موافقت کرده باشد که اتاق را با محدودیت خریداری کند.

اگر اتاق اجاره داده شود، مستاجر حق دارد حتی پس از تغییر مالک - تا پایان مدت اجاره - به زندگی در آن ادامه دهد.

هنگامی که مالک افکار خود را جمع کرد، هزینه "آب و برق" را پرداخت کرد و افراد ثبت شده در اتاق را از ثبت نام خارج کرد، وقت آن است که به حقوق همسایگان توجه کنید. این امر طبق قانون الزامی است.

ویژگی های تعامل با همسایگان

فروش سریع چنین مسکنی می تواند دشوار باشد، زیرا مالک مشترک موظف است اخطارهای کتبی در مورد قصد خود برای همسایگان ارسال کند. در یک آپارتمان مشترک، هم اتاق های خصوصی و هم املاک و مستغلات مشترک به مقامات محلی اختصاص داده شده است.

اماکن شهرداری در یک آپارتمان مشترک با اجاره اجتماعی به شهروندان صادر می شود. آنها کاری به مالکان ندارند. در چنین شرایطی، یک اطلاعیه باید به آدرس مقامات محلی - مدیریت شهری، بازرسی مسکن ارسال شود.

مراحل ابلاغ و فرم آن

اخطار را می توان از طریق پست سفارشی معمولی به محل واقعی ساکنان باقی مانده که حق داشتن یک آپارتمان مشترک را دارند ارسال کرد. آنها کسانی هستند که حق تقدم دارند.

متن اطلاعیه باید حاوی اطلاعاتی در مورد هزینه اتاقی باشد که مالک می خواهد آن را بفروشد، سایر تفاوت های ظریف معامله - روش پرداخت با فروشنده، ویژگی های فضای زندگی - مساحت آن، ارتفاع سقف، احتمالاً وجود مبلمان و لوازم خانگی.

قانون شما را موظف به صدور اخطاریه به سردفتر نمی کند، اما در موارد زیر ارزش دارد:

• اگر همسایگان در یک آپارتمان مشترک به هیچ وجه به نامه معمولی واکنش نشان نمی دهند.
• اگر همسایگان با خرید موافقت نکردند، اما امتناع خود را به صورت کتبی مورد نیاز رسمی نکردند.
• اگر چیزی در مورد مکان واقعی گیرنده نامه مشخص نباشد.
• اگر همسایه در یک آپارتمان مشترک فوت کرده باشد و جانشین قانونی از قبول ارث امتناع کند.

به عنوان یک قاعده کلی، اگر همسایگان ظرف یک ماه از تاریخ آشنایی با آن اطلاعیه را پاسخ نداده یا از خرید به قیمت پیشنهادی خودداری کردند، صاحب اتاق می تواند آن را به افراد دیگر بفروشد.

مشکلات احتمالی

ساده ترین گزینه زمانی است که همسایه از پذیرش نامه امتناع کند، در این صورت نامه با علامت مناسب روی پاکت به فرستنده بازگردانده می شود. اما زمانی امکان پذیر است که هیچ چیز در مورد مکان مخاطب مشخص نباشد.

سپس کافی است یک اخطار محضری به آدرس محل سکونت مورد نظر خود ارسال کنید ، اگرچه برخی از کارشناسان توصیه می کنند برای تشخیص غیبت ناشناخته یک شهروند بر اساس هنر به دادگاه مراجعه کنید. 42 قانون مدنی فدراسیون روسیه و هنر. 276 قانون آیین دادرسی مدنی فدراسیون روسیه.

این امر باعث هزینه های اضافی می شود و در صورتی که هزینه یک آپارتمان مشترک و اتاق های فردی آن زیاد باشد و این خطر وجود داشته باشد که یکی از همسایه ها تقاضا کند که حقوق خریدار به خودشان منتقل شود، موضوعیت دارد.

مشکل دیگر این است که ورثه از قبول وراثت خودداری می کند. همچنین می توانید برای کمک به دادگاه مراجعه کنید - درخواستی را به دادگاه ارسال کنید تا اتاق بدون مالک را به عنوان دارایی قابل فرار به رسمیت بشناسد. متعلق به دولت است و سپس اخطار فروش را به ارگانی که املاک دولتی را مدیریت می کند ارسال کنید.

اگر همسایگان جانشین جدید برای بخشی از آپارتمان مشترک وراثت ثبت نکرده باشند، اما عملاً در یک فضای زندگی جداگانه زندگی کنند و هزینه های نگهداری آن را به طور کامل متقبل شوند، بدون توجه به در دسترس بودن آن، مالک واقعی محسوب می شوند. اسناد پشتیبانی

"طرح های خاکستری" - آیا این همه ساده است؟

زمانی که مالک مشترک یک آپارتمان مشترک علاقه مند به یک معامله سریع است، اما نمی خواهد با همسایگان ارتباط برقرار کند، شرایط معمول است. سپس برخی از وکلا توصیه می کنند موارد زیر را انجام دهید:

• سهم کوچکی را به خریدار شخص ثالث علاقه مند اهدا کنید و سپس باقی مانده را به او بفروشید.
• طبق قرارداد وام، "متر مربع" را به عنوان وثیقه در اختیار خریدار قرار دهید، سپس عمداً وام را بازپرداخت نکنید، که به طور خودکار دلیلی برای سلب مالکیت ملک خواهد شد.
• "فروش" اتاق تحت یک قرارداد هدیه، به عنوان مثال. در واقع پول را در دستان خود دریافت کنید و ملک را به عنوان هدیه از یک مستاجر یک آپارتمان مشترک ثبت کنید.

همه این روش ها مملو از خطرات بزرگ هستند. اگر سهمی را در خود اتاق اهدا کنید، ممکن است با وضعیتی مواجه شوید که گیرنده از خرید بقیه امتناع کند، اما حق زندگی در یک آپارتمان مشترک را خواهد داشت.

اگر مسکن را تحت یک معامله ساختگی ثبت کنید، یعنی. با پوشاندن مقاصد واقعی طرفین، ممکن است با مخالفت همسایگانی روبرو شوید که واقعاً علاقه مند به خرید املاک و مستغلات مشترک هستند.

پس از اطلاع رسانی مناسب به همسایگان چه اتفاقی می افتد؟

فرض بر این است که بخشی از آپارتمان مشاع به صورت قانونی فروخته می شود و سایر سهامداران اخطار مناسب دریافت کرده اند. این امکان وجود دارد که یکی از همسایه ها، که در مالکیت مشاع است، با خرید اتاق به قیمت پیشنهادی موافقت کند و حتی قیمت بالاتری را ارائه دهد تا از شر دیگر رقبای قانونی مسکن در حال فروش خلاص شود.

یا همه همسایه ها از خرید فضای نشیمن به قیمت دلخواه فروشنده امتناع می کنند، اما خریدار دیگری برای اتاق وجود خواهد داشت. در هر صورت، دیر یا زود شهروندی ظاهر می شود که می توانید با آن قرارداد فروش املاک و مستغلات امضا کنید - طبق هنر. ماده 546 قانون مدنی و فعل قبول و نقل و انتقال ملک.

در قرارداد باید اطلاعات شخصی در مورد طرفین معامله، ارزش ملک (به اعداد و کلمات) ذکر شود. ذکر این نکته ضروری است که قسمتی از آپارتمان مشاعی که فروخته می شود وثیقه نیست. در عمل انتقال، توصیه می شود وضعیت واقعی زندگی اتاق و عدم وجود شکایت از طرف وی مشخص شود.

برای ثبت حقوق مالکیت، باید مدارک زیر را ارائه دهید:

• قرارداد فروش؛
• عمل پذیرش و انتقال؛
• اطلاعات در مورد اطلاع رسانی به همسایگان - کپی نامه های ثبت شده یا محضری.
• اسناد فنی برای آپارتمان؛
• رسید پرداخت وظیفه دولتی (به مبلغ 1000 روبل) - هنر. 333.33 کد مالیاتی فدراسیون روسیه.

در صورتی که ثبت توسط یک واسطه واجد شرایط انجام شود، ممکن است وکالتنامه محضری به اسناد پیوست شود. پول برای یک اتاق باید فقط پس از ثبت اجباری حقوق مالکیت با Rosreestr دریافت شود. از تاریخ ذکر شده در گواهی "صورتی" جدید است که خریدار مالک قانونی در نظر گرفته می شود.

اگر به درستی به همسایگان در مورد معامله اطلاع دهید و خریدار علاقه مند پیدا کنید، فروش بخشی از یک آپارتمان مشترک مشکلی ایجاد نمی کند. در صورت لزوم، باید از مشاوران املاک یا وکلای واجد شرایط استفاده کرد.

هنوز سوالی دارید؟ سوال خود را در فرم زیر بنویسید و مشاوره حقوقی دقیق دریافت کنید:

این در بند 6 هنر بیان شده است. 42 کد مسکن فدراسیون روسیه.

با خصوصی سازی بخشی از آپارتمان (اتاق نشیمن)، مالک حق سهم در قسمت های مشترک را دریافت می کند. مالک می تواند اتاقی را بفروشد، اهدا کند یا با آن معامله کند، در حالی که حق سهم در محل مشترک را فقط به همراه اتاق منتقل می کند. صاحب مسکن خصوصی (اتاق در یک "آپارتمان مشترک") باید به خاطر داشته باشد که حق اولین امتناع متعلق به همسایگان است. پس از یک ماه، اگر هیچ یک از همسایه ها تمایلی به خرید اتاق نداشته باشند، برای فروش به افراد دیگر گذاشته می شود.

برای فروش یک اتاق در یک آپارتمان مشترک، چند شرط باید رعایت شود

• یک اتاق در یک آپارتمان مشترک باید به فروشنده در حق مالکیت تعلق داشته باشد کهتایید شده توسط گواهی مالکیت و یک سند - مبنای کسب مالکیت اتاق (قرارداد خرید و فروش، هدیه، گواهی وراثت).
• اگر اتاقی در یک آپارتمان مشترک متعلق به چند مالک باشد، برای فروش آن باید رضایت آنها را جلب کرد. اگر یکی از مالکان صغیر باشد، باید رضایت مقامات قیمومیت و قیمومیت را جلب کنید.
• یک اتاق در یک آپارتمان مشترک بخشی از یک شی واحد - یک آپارتمان است. همه مالکان در یک آپارتمان مشترک، با حق مالکیت مشترک، دارای قسمت های مشترک در آپارتمان هستند که به بیش از یک اتاق خدمات می دهند.بنابراین، لازم است حق امتناع که صاحبان اتاق های دیگر در یک آپارتمان مشترک دارند در نظر گرفته شود.

مطابق با قسمت 1 هنر. 250 قانون مدنی، هنگام فروش سهمی از حق مالکیت مشاع به بیگانه، بقیه شرکت کنندگان در مالکیت مشاع حق تقدم دارند تا سهمی را که فروخته می شود به قیمتی که به آن فروخته می شود خریداری کنند و در غیر این صورت. شرایط مساوی، مگر در مورد فروش در حراج عمومی.

بنابراین، هنگام فروش یک اتاق، مالک موظف است خرید را به سایر مالکان ساکن در این آپارتمان مشترک پیشنهاد دهد. قیمت پیشنهادی برای فروش اتاق به صاحبان دیگر باید با قیمت پیشنهادی به اشخاص ثالث یکسان باشد.

مطابق با قسمت 2 هنر. 250 قانون مدنی فدراسیون روسیه (قسمت 1) تعهد فروشنده را برای اطلاع کتبی به سایر شرکت کنندگان در مالکیت مشترک از قصد خود برای فروش سهم خود به یک فرد خارجی با ذکر قیمت و سایر شرایطی که تحت آن می فروشد، اعلام می کند. آی تی.

در صورتی که باقیمانده شرکت کنندگان در مالکیت مشاع از خرید امتناع ورزند یا در مدت یک ماه سهم فروخته شده در مالکیت املاک را تملک نکنند، فروشنده حق دارد سهم خود را به هر شخصی بفروشد (قسمت دوم ماده 250 قانون مدنی). فدراسیون روسیه).

در این حکم، قانونگذار مدت مشخصی را تعیین کرده است که در طی آن صاحبان سایر اتاق‌های آپارتمان مشترک می‌توانند اتاق مورد فروش را خریداری کنند.

بدین ترتیب قانونگذار تکلیف فروشنده را مبنی بر اخذ رضایت کتبی از همسایگان برای فروش اتاق سلب کرد.

برای تسریع در روند، فروشنده اتاق می تواند سعی کند از همسایه ها برای خرید اتاق امتناع کتبی دریافت کند. امتناع ها باید به درستی اجرا شوند: توسط یک دفتر اسناد رسمی تأیید شده یا در سازمانی که حقوق را ثبت می کند ثبت شده است.

همچنین می توانید اخطارهای کتبی برای هر همسایه در یک آپارتمان مشترک تهیه کنید و آنها را از طریق پست سفارشی همراه با اعلان ارسال کنید. اخطار نامه های خدماتی با امضای همسایگان نشان می دهد که همسایگان به درستی اطلاع رسانی شده اند.

بخش 3 هنر. 250 قانون مدنی فدراسیون روسیه مقرر می دارد که هنگام فروش سهمی که نقض حق تقدم است، هر شرکت کننده دیگری در مالکیت مشترک این حق را دارد که ظرف سه ماه از دادگاه تقاضای انتقال حقوق و تعهدات را داشته باشد. خریدار به او

مطابق با قسمت 1 هنر. 24 قانون فدرال "در مورد ثبت ایالتی حقوق املاک و مستغلات و معاملات با آن"، هنگام فروش سهمی از حق مالکیت مشترک به یک فرد خارجی، اسنادی به درخواست ثبت ایالتی پیوست می شود که تأیید می کند که فروشنده سهم در نوشتن سایر شرکت کنندگان در مالکیت مشترک قصد فروش سهم خود را با ذکر قیمت ها و سایر شرایطی که در آن به فروش می رسد. درخواست ثبت دولتی ممکن است همراه با اسنادی باشد که تأیید کننده امتناع سایر شرکت کنندگان در مالکیت مشترک از خرید سهم باشد و توسط ارگانی که ثبت دولتی حقوق را انجام می دهد یا محضری تهیه شده باشد. در این مورد، ثبت دولتی حق سهم در دارایی مشترک بدون توجه به دوره ای که از زمانی که فروشنده سهم را به بقیه شرکت کنندگان در مالکیت مشترک اطلاع داده است، انجام می شود. در صورتی که درخواست ثبت دولتی همراه با اسنادی مبنی بر امتناع سایر شرکت کنندگان در مالکیت مشترک از خرید سهم نباشد، ثبت دولتی موظف است ثبت نام دولتی را تا انقضای یک ماه از روزی که فروشنده به بقیه شرکت کنندگان اطلاع می دهد تعلیق کند. در مالکیت مشترک، در صورتی که این مدت در روز ثبت درخواست برای ثبت دولتی منقضی نشده باشد. اختلافات بین شرکت کنندگان در مالکیت مشترک که در هنگام ثبت دولتی حق سهم در اموال مشترک به وجود آمده است، قابل حل در دادگاه است.

طبق قسمت 2 هنر. 558 قانون مدنی فدراسیون روسیه، قرارداد فروش یک ساختمان مسکونی، آپارتمان، بخشی از یک ساختمان مسکونی یا آپارتمان مشمول ثبت نام دولتی است و از لحظه ثبت نام منعقد شده تلقی می شود.

بنابراین ، در هنگام ثبت دولتی حقوق املاک و مستغلات ، مقامات ثبتی فروشنده را ملزم به رعایت حقوق فوق از همسایگان می کنند.

عدم ارائه اسنادی مبنی بر امتناع سایر شرکت کنندگان در مالکیت مشترک حق امتناع ممکن است منجر به امتناع از ثبت موافقتنامه شما شود (ماده 20 قانون فدرال شماره 122-FZ)، که رسمیت کردن را غیرممکن می کند. انتقال مالکیت

بنابراین، فروش یک اتاق خصوصی در یک آپارتمان مشترک تنها در صورتی امکان پذیر است که همسایگان از حق اولین امتناع خودداری کنند یا یک ماه پس از ارسال اخطار فروش اتاق به آنها منقضی شده باشد. اگر سعی کنید یک اتاق را با نقض حق امتناع بفروشید، فروشنده در معرض خطر عدم ثبت قرارداد دولتی یا شروع دعوا با همسایگان قرار می گیرد.

متخصصان AAA-Invest خدمات پر کردن اظهارنامه مالیاتی برای مالیات بر درآمد شخصی را به شما ارائه می دهند و به شما در بهینه سازی مالیات کمک می کنند.

1. مالک قیمت و شرایط فروش اتاق خود را تعیین می کند.
2. اخطار محضری برای همسایه ها با ذکر قیمت و فروش اتاق.
3. جمع آوری بسته ای از اسناد لازم برای فروش یک اتاق.
4. ثبت مجوز فروش سهم شما از دفتر اسناد رسمی در صورتی که اتاق به چند مالک در یک زمان تعلق دارد.
5. چک کردن همه ساکنان از اتاق قبل از قرار دادن اتاق، دریافت گواهی ترخیص از اداره گذرنامه.
6. انعقاد معامله، تنظیم قرارداد خرید و فروش اتاق با دفتر اسناد رسمی.

نحوه گرفتن رضایت همسایگان

گرفتن رضایت از همسایگان دشوار است، که اغلب منجر به مشکلاتی در هنگام فروش یک اتاق می شود، زیرا صاحبان اتاق های همسایه هنگام فروش یک اتاق جداگانه دارای حق ترجیحی هستند. در نتیجه، فرآیند فروش ممکن است به طور قابل توجهی به تاخیر بیفتد.

خواننده عزیز! مقالات ما در مورد روش های معمولی برای حل مسائل حقوقی صحبت می کنند، اما هر مورد منحصر به فرد است.

اگر می خواهید بدانید چگونه دقیقاً مشکل خود را حل کنید - با فرم مشاور آنلاین در سمت راست تماس بگیرید یا با تلفن تماس بگیرید.

این سریع و رایگان است!

طبق قانون، فروشنده هنگام قرار دادن یک اتاق برای فروش باید یک الزام را انجام دهد، یعنی ابتدا پیشنهاد خرید سهم همسایگان را بدهد. برای این کار باید با نوشتن اخطاریه و تحویل آن به همسایگان یا ارسال آن به آدرس از طریق پست سفارشی همراه با اعلان، آنها را از قبل مطلع کنید.

همچنین باید در مورد قرار دادن یک اتاق برای فروش بدانید:

1. اداره منطقه یا کمیته مسکن در مورد همسایگانی که تحت قرارداد اجتماعی زندگی می کنند. استخدام
2. بخش سرپرستی در صورت وجود صاحب اتاق: افراد معلول، کودکان خردسال.

شما می توانید همسایگان خود را به طور مستقل یا با کمک یک دفتر اسناد رسمی با صدور و تأیید اخطار به او اطلاع دهید. این اخطار باید منعکس کننده درخواست شما باشد که همسایگان یک امتناع کتبی برای خرید سهم بنویسند.

امتناع دریافتی باید توسط دفتر اسناد رسمی ثبت و تأیید شود. در عرض 1 ماه، همسایگان ممکن است تمایل خود را برای خرید سهم پیشنهادی ابراز کرده و این تصمیم را به فروشنده اطلاع دهند.

رضایت همسایگان برای فروش اتاق الزامی نیست، اگر ظرف 30 روز جواب ندادند به این معنی است که از خرید خودداری کرده اند. اگر همسایه ها همچنان می خواهند اتاق را بخرند، در این صورت حق اولویت برای این کار دارند. قرارداد خرید و فروش مستقیماً با آنها منعقد می شود؛ فروش به خارج در چنین شرایطی غیرقانونی است.

این اتفاق می افتد که 2-3 همسایه - مالک - می خواهند یک اتاق بیگانه را بخرند ، سپس فروشنده این حق را دارد که مستقلاً تصمیم بگیرد اتاق را به چه کسی بفروشد ، زیرا حق تقدم همسایگان فقط در مورد خرید اعمال می شود. کل آپارتمان و به قیمت تعیین شده توسط فروشنده.

فروش اتاق بیگانه به خارجی فقط به قیمت مندرج در آگهی یا بالاتر امکان پذیر است اما کمتر نیست. در صورت کاهش ارزش، همسایگان حق دارند این واقعیت را به چالش بکشند و غیرقانونی بودن چنین معامله ای را اثبات کنند.

خریدار باید در تنظیم قرارداد دقت کند، قیمت واقعی معامله باید در آگهی قید شود. بسیاری از فروشندگان حیله گر هستند و سعی می کنند هزینه یک اتاق را کاهش دهند تا از پرداخت مالیات اجتناب کنند. ترفندهایی از این دست غیرقانونی هستند؛ معامله خرید و فروش که نشان دهنده کاهش قیمت یک اتاق است می تواند توسط همسایگان به چالش کشیده شود و خریدار به سادگی بی خانمان می شود.

1. اگر با همسایگان مشکل دارید چه کاری انجام دهید

مشکلات با همسایگان اغلب به وجود می آیند و ممکن است به دلیل:

1. امتناع همسایگان از دریافت اطلاعیه.
2. ساکت نگه داشتن همسایگان پس از دریافت اخطار
3. مکان نامعلوم صاحبان اتاق های مجاور.
4. همسایه هایی که در شهرهای دیگر زندگی می کنند.

همه این مشکلات قابل حل است، نکته اصلی این است که بدانید چگونه آن را به درستی انجام دهید.

2. امتناع همسایگان از دریافت آگهی فروش

اگر همسایگان شما از دریافت نامه شما امتناع ورزند، نامه شما با علامت "رد شده از دریافت" به شما بازگردانده می شود. شما همچنین باید پاکت را به Rosreestr ارائه دهید و بدین ترتیب تأیید کنید که همسایگان شما اطلاعیه شما را نادیده گرفته اند.

3. نادیده گرفتن اعلان ها توسط همسایگان

اگر همسایگان شما اخطاریه ای دریافت کرده اند اما به آن پاسخ نمی دهند، با یک دفتر اسناد رسمی تماس بگیرید. اعلان تایید شده بارها و بارها برای همسایگان ارسال می شود. در صورت ادامه سکوت، سردفتر برای شما گواهی ارسال این اخطاریه و عدم پاسخگویی به آن را صادر می کند.

4. محل صاحبان اتاق های مجاور مشخص نیست

همسایگان غایب در هنگام فروش یک اتاق با چالش های خاصی روبرو می شوند. تنها در صورت غیبت هم اتاقی بیش از 1 سال در اتاق امکان مراجعه به دادگاه و اعلام مفقود شدن او وجود خواهد داشت. اگر همسایه شما بیش از 1 سال غیبت داشته است، می توانید خودتان با تماس با اداره گذرنامه، بخش خدمات ثبت نام فدرال یا دفتر آدرس، به دنبال او بگردید.

اگر همسایه خود به خود پیدا نشد، باید در دفتر اسناد رسمی بیانیه ای بنویسید که دلیل درخواست شناسایی همسایه مفقود شده را مشخص کند. با این حال، حق تقدم طبق قانون باید رعایت شود.

نمایندگان دادگاه علت غیبت شهروند را با مصاحبه با همسایگان و بستگان و ارائه درخواست به محل احتمالی آنها تعیین می کنند. اگر همسایه غایب هنوز پیدا نشد، دادگاه برای اتاق او مدیری تعیین می کند، سپس فروشنده باید اخطاریه ای را برای مدیر ارسال کند و منتظر پاسخ به آن باشد.

5. همسایه هایی که صاحب اتاق هستند در شهر دیگری زندگی می کنند

اگر مالکان همسایه با فروش اتاق موافقت نکردند زیرا آنها در دوردست زندگی می کنند، باید با یک دفتر اسناد رسمی در شهر دیگری تماس بگیرید و یک اعلان تأیید شده ارائه دهید که از طریق پست به شما بازگردانده می شود. این به عنوان مبنایی برای انجام معامله با یک خریدار خارجی عمل می کند.

6. صاحب اتاق همسایه فوت کرده است و وارث وارد ارث نمی شود

این وضعیت نیز مشکل ساز است. نصیحت!طرح دعوی در دادگاه. مهم است که اتاق همسایه متوفی را به عنوان escheat، رفتن به ایالت تشخیص دهید. مقامات محلی ملزم به پذیرش این ملک در ترازنامه خود خواهند بود و دادگاه وارثی را تعیین می کند که شما اخطار فروش اتاق را برای او ارسال کنید.

اسناد فروش آپارتمان که جزء آپارتمان مشاع می باشد

فروش یک اتاق باید از طریق مراحل ثبت نام انجام شود، بنابراین باید مراقب جمع آوری اسناد باشید:

1. گذرنامه کلیه افرادی که در معامله خرید و فروش شرکت خواهند کرد.
2. گواهی خروج مستاجرین از آپارتمان در حال فروش.
3. اطلاعیه هایی که شرایط فروش و قیمت را نشان می دهد.
4. اسناد و مدارک خارجی در صورتی که به عنوان خریدار معرفی شود.
5. قراردادهای خرید و فروش.
6. توضیحات
7. استخراج از BTI.
8. طرح کاداستر برای اماکن بیگانه.
9. گواهی پذیرش و انتقال محل.
10. اسناد عنوان اتاق
11. اجازه از سردفتر برای انجام معامله خرید و فروش از همسایگان.
12. مجوز از مقامات سرپرستی در حضور صاحبان خردسال در آپارتمان.

پس از جمع آوری اسناد، می توانید آگهی فروش اتاق را ارسال کنید، قرارداد خرید و فروش را در اتاق ثبت نام تنظیم کنید. در مرحله بعد، باید منتظر پاسخ همسایگان خود باشید، یعنی 30 روز صبر کنید و سپس اخطار تازه ارسال شده را به اتاق ثبت نام ارائه دهید.

هنگامی که تمام تشریفات حل شد، می توانید معامله را نهایی کنید، که تفاوت قابل توجهی با فروش معمول هر آپارتمان دیگری ندارد.

حق تقدم در آپارتمان مشاع چیست؟

با توجه به هنر. 250 قانون مدنی فدراسیون روسیه، این همسایگان هستند که در صورت تمایل به خرید یک اتاق اضافی، حق ترجیح دارند. بر اساس اخطار می توانند مسکن (سهم) واگذار شده را بر اساس مالکیت مشاع خریداری کنند. حق تقدم برای همسایگان به مدت 30 روز معتبر است.در این مدت، آنها می توانند با اعلام تصمیم خود به صورت کتبی، با خرید سهم موافقت کنند یا از خودداری کنند.

در صورت توافق، قرارداد خرید و فروش منظمی بین فروشنده اتاق و همسایه تنظیم می شود که سپس مراحل ثبت را با مراجع ثبت طی می کند. اگر چند همسایه به طور همزمان با خرید یک اتاق موافقت کنند، فروشنده اتاق به طور مستقل انتخاب می کند. این موضوع از طریق دادگاه یا با توافق مشترک بین همه همسایگان قابل حل است.

بسیاری از مردم زمانی که همسایه های گمشده وجود دارند، یا زمان در نظر گرفته شده برای حل مشکلات با همسایگان به پایان رسیده است، سعی می کنند از حق پیشگیرانه عبور کنند. نکته اصلی این است که هر اتاق همسایه صاحبی دارد و به نوعی می توان حق مزیت را دور زد.

می توانید حق پیش دستی را دور بزنید:

1. انعقاد قرارداد هدیه با خریدار پیدا شده، یعنی به خریدار سهمی در آپارتمان بدهید.نیازی به رعایت حق تقدم نخواهد بود، زیرا طبق قانون این حق برای شخص ثالث غیرمجاز اعمال نمی شود، اگرچه حقوق همه همسایگان یکسان است.
2. با انعقاد با خریدار جدید نه قرارداد خرید و فروش، بلکه یک قرارداد هدیه (بدون رسمیت دادن به انتقال پول در حین معامله). اما این معامله می تواند مورد اعتراض همسایگان قرار گیرد، انتقال حق به آنها مطالبه خواهد شد، البته در هنگام انعقاد قرارداد هبه، حقوق و تعهدات همسایگان تضییع نمی شود و بنابراین دلیلی برای اعتراض به مال وجود نخواهد داشت.
3. با اعمال حق وثیقه، انعقاد قرارداد وثیقه و قرض الحسنه با خریدار احتمالی.این همان کاری است که طلبکاران اغلب برای پس گرفتن پول خود انجام می دهند. اگر فروشنده عمداً مهلت بازپرداخت وام را از دست داده باشد و به خریدار اجازه دهد ملک مورد رهن را تصرف کند، حق تقدم کارساز نیست. همه طرح های معاملاتی ناقض قوانین نیست، اما اگر همسایه ها دعوای متقابل ارائه کنند، می توان آنها را باطل دانست، اگرچه اثبات صوری بودن معامله دشوار است، زیرا حقوق همسایه ها تضییع نمی شود، کسی به اموال آنها تجاوز نمی کند. .

فروش یک اتاق در یک آپارتمان مشترک اغلب باعث مشکلاتی می شود، زیرا چندین مالک وجود دارد و همیشه کسانی هستند که به دلایل مختلف، به ویژه خصومت شخصی، مخالف هستند. با این وجود، اگر تمام تفاوت های ظریف را در نظر بگیرید و طبق قانون عمل کنید، فروش سهم قانونی خود کاملاً امکان پذیر است.

ممکن است نتوان به سرعت اتاق را آنطور که می خواهید فروخت، اما در این صورت دادگاه همیشه در کنار شما خواهد بود.