Зміна керуючої компанії багатоквартирного будинку зразок. Зміна керуючої компанії (Кузьмак Р.)

будинкоуправління

Незважаючи на те, що реформа ЖКГ в Росії офіційно стартувала в далекому 2008 році, ступінь задоволеності населення здійснюваними перетвореннями в гору йти не поспішає. Причин тому кілька, але одна з ключових - вкрай слабка залученість власників житла в процес управління багатоквартирним будинком. Цей фактор сприяє збереженню низького рівня інформованості про свої права.

Ось і виходить - ходимо, плюємося на неприємний запах від сміттєпроводу або на переповнені баки на контейнерному майданчику, потемки намацуємо власну замкову щілину, навіть можемо з сусідом, не обмежуючи себе у висловлюваннях, дані дрібні негаразди обговорити. Але далі під'їзних розмов справа не йде.

Тим часом, ситуацію можна і потрібно змінювати. Точніше не ситуацію, а не справляється з обов'язками керуючу компанію. Ті, хто скаже, що це пов'язане з необхідністю продиратися через жахливі бюрократичні хащі - вводять вас в оману. Єдине застереження пов'язана з тим, що змінити керуючу компанію можна не раніше ніж через рік після укладення договору. Держава дала їй послаблення в 12 місяців, мотивувавши це необхідністю занурення в курс справи і налагодження своєї роботи. До речі, договір між власниками багатоквартирного будинку та КК укладається строком від року до 5 років.

Якщо у вас раптом немає на руках договору - то ви явно ніколи не відвідували зборів власників житла, на якому за вас приймали рішення, а ви пізніше за ці рішення розплачувалися. Десь нервами і часом, десь грошима. Так що негайно винищили договір і уважно вивчіть його текст. У документі прописані обов'язки керуючої компанії. Невиконання їх або виконання в неналежну якість і з порушенням термінів дають власникам підстави для пред'явлення претензій або для відмови від послуг компанії:

неналежне утримання загальнобудинкового майна,
порушення якості надання комунальних послуг,
несвоєчасне виконання заявок від населення по ремонту,
приховування своєї діяльності і так далі.

По останньому пункту слід дати невеликі пояснення. Житловий кодекс наказує керуючим компаніям в обов'язковому порядку в першому кварталі надавати загальним зборам власників житла звіт про підсумки своєї діяльності. Якщо цих звітів немає, або їх повнота не відповідає вимозі про розкриття інформації, то це може бути підставою для заміни керуючої організації.

Алгоритм зміни керуючої компанії:

Пам'ятайте, що ініціатором зміни керуючої компанії може бути будь-який власник. А ось вирішувати долю керуючої компанії в будь-якому випадку доведеться колегіально на загальних зборах. Плануючи відмова від послуг діючої керуючої компанії, визначитеся з тим, хто прийде їй на зміну. Проаналізуйте ринок керуючих компаній, наведіть потрібні довідки, отримаєте відповіді на питання, які дозволять отримати ясну картину щодо надійності КК: скільки будинків знаходиться в її управлінні, чи є у компанії аварійно-диспетчерська служба, наскільки оперативно розглядаються заявки громадян. Не полінуйтеся поспілкуватися з власниками, які проживають в будинку, що знаходиться в управлінні компанії. Задайте питання, що цікавлять безпосередньо керівництву компанії, що управляє. Важливо домовитися з КК про правовому супроводі подальших кроків, що стосуються переходу будинку в веденні нової компанії.

Інформацію про плановане до проведення зборах необхідно донести до кожного власника. Пропустіть хоч одного - у керуючої компанії буде привід оскаржити рішення через суд. Вручите відповідне повідомлення під розпис кожному власнику квадратних метрів або поадресно розішліть рекомендованим листом з повідомленням. Інформуючи власників про плановане зборах, обов'язково чітко позначте дату, час його проведення, перелік питань для обговорення, склад лічильної комісії. Не забудьте розклеїти оголошення не пізніше, ніж за 10 днів до анонсованої дати проведення зборів. Не забудьте, що найчастіше в числі власників фігурує муніципалітет, представників якого потрібно також завчасно сповістити про збори.

Визначтеся з тим, хто буде вести протокол зборів. Перед обговоренням питань порядку простим голосуванням необхідно затвердити секретаря і голови зборів. Протокол слід скласти в письмовій формі, підписати головою і секретарем, а також членами лічильної комісії. У протоколі обов'язково зазначаються дата і місце проведення загальних зборів власників, порядок денний, кворум. Рішення загальних зборів власників повинні бути доведені до відома всіх власників приміщень, в тому числі і не взяли участь у зборах, протягом десяти днів з дня прийняття цих рішень.

Збори буде визнано таким, що відбувся, якщо в ньому візьмуть участь власники, що володіють більше 50% голосів. Важливо пам'ятати, що голос залежить від розміру житлової площі, що знаходиться у власності громадянина. Якщо в підтримку зміни керуючої компанії буде віддано менше 50% голосів, тобто можливість провести заочне голосування. Про цей захід власників доведеться обов'язково поадресно повідомити ще раз, позначивши в повідомленні ті ж питання, що значилися на порядку при підготовці до очного зборам, запрошення до голосування, а також час і місце збору листів голосування. Зверніть увагу, що в заочному голосуванні має взяти участь кожен власник. Не забудьте, що за кожним пунктом голосування повинні бути варіанти відповіді «За», «Проти», «Утримався». Якщо в результаті ініціатива набере більше 50% голосів, то її противники змушені будуть підкоритися більшості, а опальна керуюча компанія зобов'язана в 30-денний термін здати справи нової. Крім того зборами повинні бути визначені уповноважені особи - представники жителів багатоквартирного будинку, які зможуть від імені жителів підписувати акти виконаних робіт, отримувати від керуючої компанії необхідну інформацію і т. Д.

Ознайомивши з протоколом зборів всіх власників, обов'язково надішліть його копії колишньої і нової керуючої компанії. Таким чином, ви повідомляти одних про розірвання договору, друге - про намір укласти новий. Після укладення договору простежте за тим, щоб керуюча компанія надала договір кожному власнику на підпис у двох примірниках. В обов'язки нової керуючої компанії входить необхідність укладення договорів з ресурсоснабжающими організаціями.

У ряді випадків стара керуюча компанія може відмовитися добровільно піти з обжитий території. Тоді всі суперечки вирішуються в судовому порядку. Саме з цієї причини слід вкрай уважно поставитися до вимог Житлового Кодексу РФ, що відносяться до питання вибору способу управління багатоквартирним будинком та зміні керуючої компанії. Краще на першому ж етапі взяти в помічники кваліфікованого юриста, який, до слова, може проживати в вашому домі і надати послуги на безоплатній основі.

У цій статті буде розглянуто питання, яким чином власники багатоквартирного будинку можуть поміняти керуючу організацію, якщо їх не влаштовує її робота. Розглянемо загальний порядок зміни керуючої організації в будинку, а також практичні аспекти, що з'явилися в зв'язку з ліцензуванням діяльності з управління багатоквартирними будинками і появою в Житловому кодексі РФ нової форми проведення загальних зборів.

Відповідно до статті 44 ЖК РФ загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку є вищим органом управління багатоквартирним будинком. Загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку проводиться з метою управління багатоквартирним будинком шляхом обговорення питань порядку денного та прийняття рішень з питань, поставлених на голосування. У разі якщо керуюча організація (далі - КК), яка управляє багатоквартирним будинком, виконує обов'язки з управління неналежним чином або з якоїсь іншої причини не влаштовує мешканців, то єдиний спосіб поміняти її - провести загальні збори власників, на якому прийняти рішення про розірвання договору з КК і виборі іншого КК.
Згідно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ спосіб управління багатоквартирним будинком вибирається на загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку і може бути обраний і змінений в будь-який час на підставі його рішення. Рішення загальних зборів про вибір способу управління є обов'язковим для всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку. Пункт 8 ст. 162 ЖК РФ вказує на можливість зміни або розірвання договору управління багатоквартирним будинком в порядку, встановленому цивільним законодавством.
Виходячи з викладеного з'являється протиріччя, оскільки, з одного боку, ЖК РФ імперативно встановив можливість власникам в будь-який час вибирати спосіб управління, а з іншого - вказує на можливість розірвання договору в порядку, який встановлює Цивільний кодекс РФ (далі - ГК РФ), де вказано, що на вимогу однієї із сторін договір може бути змінений або розірваний за рішенням суду тільки при істотному порушенні договору другою стороною. Тобто якщо виходити з норм ЦК РФ, то власники можуть розірвати договір з КК тільки у випадку, якщо вона істотно порушує умови договору управління, що зробити досить проблематично, бо не зрозумілі критерії, за якими можливо це встановити, і процес доказування. На дане питання відповідь дав Президія Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації в Постанові від 22.11.2011 N 7677/11, відповідно до якого правова конструкція договору управління багатоквартирним будинком не дозволяє побачити в ньому наявність таких особливостей, які дозволяли б ущемити житлові права домовласників як споживачів послуг керуючих організацій в порівнянні з положенням тих же осіб, які виступають споживачами аналогічних послуг, при іншій формі управління будинком.
Зазначена позиція знайшла відображення і в судовій практиці.
Постанова Арбітражного суду Північно-Західного округу від 23 вересня 2015 р справі N А56-73665 / 2013:
"Згідно зі статтею 44 Житлового кодексу Російської Федерації (далі - ЖК РФ) загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку є органом управління багатоквартирним будинком, до компетенції якого відноситься, зокрема, вибір способу управління багатоквартирним будинком.
Пунктом 8 статті 162 ЖК РФ передбачена можливість зміни або розірвання договору управління багатоквартирним будинком в порядку, встановленому цивільним законодавством.
В даному випадку власники приміщень багатоквартирного будинку відмовилися від договору управління багатоквартирним будинком з ТСЖ "Будинок купця Єлісєєва", обравши інший спосіб управління багатоквартирним будинком - управління ТСЖ "Палацовий, 37".
Постанова Арбітражного суду Північно-Західного округу від 2 вересня 2015 р справі N А56-62648 / 2014:
"Норми частини 8.2 статті 162 ЖК РФ дозволяють власникам приміщень у багатоквартирному будинку в односторонньому порядку відмовитися від виконання договору управління багатоквартирним будинком не тільки в разі, якщо керуюча організація не виконує умов такого договору, але і в разі прийняття ними рішення про вибір іншої керуючої організації або зміни способу управління даними будинком ".
Зазначену практику, що склалася трохи збило Ухвала Верховного Суду Російської Федерації від 28.04.2015 N 46-КГ15-3, в якому зазначено:
"Що стосується частини 8.2 статті 162 Житлового кодексу Російської Федерації право на односторонню відмову від виконання договору управління житловим будинком виникає у власників приміщень лише за умови невиконання або неналежного виконання керуючої організацією прийнятого на себе зобов'язання.
У цій справі підстав, передбачених частинами 8.1 і 8.2 статті 162 Житлового кодексу Російської Федерації, для розірвання договору управління багатоквартирним будинком з ініціативи власників житлових приміщень в односторонньому порядку не встановлено.
Разом з тим частиною 8 статті 162 Житлового кодексу Російської Федерації передбачена можливість зміни або розірвання договору управління багатоквартирним будинком в порядку, встановленому цивільним законодавством, проте в порядку, передбаченому статтями 450 - 453 Цивільного кодексу Російської Федерації, власники житлових приміщень до ТОВ "Керуюча компанія N 2 житлово-комунального господарства "з вимогою про розірвання договору управління багатоквартирним житловим будинком не зверталися".
Зазначений судовий акт Верховного Суду РФ можна зрозуміти так: власники можуть змінити спосіб управління або поміняти КК в будь-який час, але вони зобов'язані повідомити попередню КК, тим самим буде дотриманий порядок розірвання договору, передбачений ЦК РФ.
Таким чином, ключовим моментом при ситуації, коли мешканці хочуть поміняти КК, є прийняття ними рішення про зміну КК і напрямок письмового повідомлення на адресу КК про розірвання договору (для підстраховки бажано із зазначенням причин незадовільної роботи і фіксуванням недоліків в наданні послуг актами).
Далі розглянемо нюанси, які повинні бути відображені в протоколі про зміну КК. У зв'язку з ліцензуванням з травня 2015 роки діяльності з управління багатоквартирними будинками, Державна житлова інспекція (далі - ГЖІ) почала вести реєстр ліцензій суб'єкта Російської Федерації, в якому за кожним будинком закріплюється конкретна КК. За правилами статті 198 ЖК РФ у разі зміни переліку багатоквартирних будинків, діяльність з управління якими здійснює ліцензіат, в зв'язку з укладенням, припиненням, розірванням договору управління багатоквартирним будинком ліцензіат протягом трьох робочих днів з дня укладення, припинення, розірвання зазначеного договору зобов'язаний розмістити ці відомості на офіційному сайті для розкриття інформації, а також направити їх до органу державного житлового нагляду. Орган державного житлового нагляду після отримання відомостей, зазначених у частині 2 цієї статті, вносить зміни до реєстру ліцензій суб'єкта Російської Федерації.
За сформованою за рік практиці ГЖІ звертає увагу на наступні юридично значимі моменти, відображені в протоколах загальних зборів власників: чи прийнято рішення на загальних зборах і чи відображено в протоколі рішення власників про вибір нової конкретної КК, чи прийнято рішення про розірвання договору (індивідуально-визначеного ) з попередньої КК, про укладення договору на управління з новою КК. Крім того, має бути вибрано конкретну особу (власник), якого жителі уповноважують на підписання та укладання договору на управління з новою КК. У разі відсутності одного із зазначених пунктів або некоректної їх формулювання ГЖІ може відмовити за формальними підставами у включенні нової КК до реєстру ліцензій суб'єктів нової КК. Незважаючи на те що можливість такого відмови не випливає з норм ЖК РФ, практика така з'явилася (але це тема для іншої статті).
У ЖК РФ введена нова форма проведення загальних зборів власників - загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку може бути проведено у формі очно-заочного голосування. Зазначена форма є найбільш зручною для проведення загальних зборів, оскільки завжди складно набрати необхідний кворум на очному голосуванні, і після проведення очного необхідне проведення заочного голосування. А при новій формі, по суті, відразу одночасно проводиться очна і заочне голосування.
Також необхідно мати на увазі, що вийшов Наказ Мінбуду України від 25.12.2015 N 937 / пр "Про затвердження Вимог до оформлення протоколів загальних зборів власників приміщень у МКД та Порядку передачі копій рішень і протоколів загальних зборів власників приміщень у багатоквартирних будинках в уповноважені органи виконавчої влади суб'єктів Російської Федерації, які здійснюють державний житловий нагляд ", він зареєстрований в Мін'юсті РФ 14 квітня 2016 року за номером 41802. Зазначеним Наказом затверджено Вимоги до оформлення і содер Анію протоколу загальних зборів власників приміщень МКД і Порядок передачі копій рішень і протоколів загальних зборів в регіональні органи Госжілнадзора. Наказ Мінбуду вступає в силу з 29.04.2016.

За даними центру вивчення громадської думки, 10% громадян вважають проблеми житлово-комунального господарства однієї з найголовніших бід держави. Міські жителі страждають від завищених цін на комунальні послуги і від неякісного виконання покладених на керуючу компанію зобов'язань. Розповідаємо, як поміняти керуючу компанію в багатоквартирному будинку або вибрати новий спосіб управління багатоквартирним житловим будівництвом.

способи управління

Існує 3 типи управління:

Безпосереднє управління.
Управління товариством власників квартир або житлово-будівельним кооперативом.
Управління КК.

У чому відмінність кожного способу?

Безпосереднє управління можливо лише в невеликих будинках, в яких до 30 квартир. У великих містах таких будинків небагато, тому більшість багатоповерхівок обслуговують ТСЖ і КК.

У будинку під управлінням ТСЖ на голови правління покладається вся відповідальність за проведення ремонту, благоустрою території та інших заходів. ЖБК або ТСЖ можуть укласти договір з КК, не змінюючи форму управління будинком. В такому випадку відповідальність буде нести наймана компанія.

У будинку під управлінням УК всі умови роботи компанія встановлює самостійно: тарифи, зарплата підлеглих. Крім того, керуюча компанія має право обслуговувати будь-яку кількість житлових будинків.

Чи може один будинок обслуговувати відразу декілька компаній, що управляють? І чи буває так, що в одному будинку діє відразу кілька методів управління?

Виходячи з ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, власники повинні вибрати один із способів управління. Управляти багатоквартирним будинком може тільки одна компанія.

Нерідко перевіряючі органи виявляють порушення встановлених нормативів. Наприклад, один і той же будинок обслуговують відразу кілька організацій. Подібні порушення призводять до наступних проблем:

неналежне утримання будинку;
різні способи формування фонду капремонту на одному будинку і, як підсумок, різні терміни проведення одних і тих же робіт.

Крім перерахованого, порушуються права громадян на володіння, користування і розпорядження спільним пайовою майном.

Який спосіб управління найбільш затребуваний?

У Петербурзі лідером є КК. Виходячи з аналітичних даних житлового комітету, в місті понад 23 000 багатоповерхівок, з них в 5 тисячах створено ТСЖ, інші 18 000 будинків обслуговуються КК. З них 16 000 обслуговують керуючі компанії за участю міського співфінансування, інші - приватні організації.

Такий спосіб управління існує не один рік, і рідко хто хоче щось міняти в цій налагодженій системі. Бажання змінити керуючу компанію або створити своє товариство власників житла частіше відвідує жителів новобудов, в яких вже призначена КК.

Коли має сенс змінити спосіб управління?

Для цього є об'єктивні показники, за якими можна зрозуміти, що КК не справляється з покладеними на неї обов'язками. Наприклад, якщо не виконується поточний ремонт або на офіційних джерелах відсутня інформація про фінансово-господарської діяльності.

Якщо в активі будинку є міцний господарник, можна передати управління будинком в руки ТСЖ.

Як змінити керуючу компанію або перейти до іншої системи?

Це питання вирішується на загальних зборах. Власники повинні скласти протокол зборів, вибрати іншу керуючу компанію або спосіб управління багатоквартирним будинком та затвердити умови договірного угоди. Також необхідно обговорити терміни, вартість обслуговування, склад спільної власності. Після чого попередня керуюча компанія повинна передати всі документи нової організації.

На цьому етапі можуть виникнути складнощі, оскільки відкинута керуюча компанія може відтягувати час передачі технічних документів на будинок. Це є порушенням, для вирішення якого необхідно звернутися в житлову інспекцію. Вилучити будинок у КК житлова інспекція може і без довгих судових розглядів.

Збори власників житла. З якого моменту покупець квартири може брати в ньому активну участь?

Раніше могли брати участь в зборах власників житла тільки ті, хто вже зареєстрував квартиру і отримав свідоцтво на право власності. Зараз же все інакше, голосувати за зміну керуючої компанії можуть і пайовики, у яких поки немає права власності на квартиру.

Хто може стати ініціатором зборів мешканців?

Це може зробити будь-який власник. Відповідно до чинного закону, КК, ТСЖ і ЖБК повинні представити йому список власників квартир, без нього збори не матиме законної сили.

Реєстр власників квартир - обов'язковий додаток до протоколу зборів. При його відсутності, збори буде вважатися оформленим з порушеннями, а це значить, що прийняті на зборах рішення будуть анульовані.

Як зібрати всіх мешканців на загальні збори?

Зібрати всіх мешканців для обговорення такого важливого питання, як зміна керуючої компанії, вкрай проблематично. Але щоб домогтися поставленої мети, потрібно отримати згоду, як мінімум, від половини власників.

Тому з власниками, які не змогли відвідати збори, можна проводити очно-заочний опитування.

Залишилися питання? Залиште контактні дані, і наші фахівці вам передзвонять.

Ст. 162 ЖК РФ передбачає необхідність укладення організацією договору про управління багатоповерховим будинком з кожним власником квартири. Він підписується після вибору КК, до обов'язків якої належить забезпечення функціонування комунікаційних систем, захист прав мешканців і т.д.

Якщо керуюча компанія не справляється зі своїми обов'язками або нехтує ними, то мешканці мають право розірвати з нею договір. Причини зміни організації:

Закінчення періоду дії договору, укладеного мешканцями з керуючою компанією;
Невиконання послуг, передбачених договором, організацією;
Надання послуг поганої якості;
Невиконання заявок від мешканців по ремонту;
Відсутність у організації ліцензії;
Приховування діяльності і витрат.

Увага! Договір між власниками житла і керуючою компанією укладається на період від 1 року до 5 років.

Керуючої компанії надається рік, щоб вона змогла налагодити роботу, забезпечити виконання зобов'язань, проявити себе в діяльності. Якщо мешканці бачать, що вона не справляється зі своїми зобов'язаннями навіть після року з моменту призначення, то у них з'являється право змінити керуючу компанію.

Зміна КК - радикальна міра. Мешканці можуть для початку скласти скаргу на керуючу компанію в житлову інспекцію КЛЮЧ скарга на керуючу компанію в житлову інспекцію. Якщо це не вирішить проблем, у мешканці можуть написати заяву в прокуратуру. Як це зробити - читайте в цій

При невиконанні організацією умов, передбачених договором, на підставі рішення загальних зборів мешканців власники квартир також можуть відмовитися від виконання умов договору.

Порядок дій

Зміна керуючої компанії в багатоквартирному будинку відбувається поетапно:

Мешканці приймають рішення про зміну організації.
Вибирають нову керуючу компанію, якій буде довірено управління будинком.
Призначається і проводиться загальні збори, на порядку якого висувається питання про заміну.
Складається протокол зборів, який є документальним виразом згоди мешканців.
Передача протоколу керуючим компаніям - старої і обраної в якості заміни.

Так, розглядаючи питання, як змінити керуючу компанію в багатоквартирному будинку, варто відзначити, що процедурою не є надзвичайно складною.

Нюанси процедури по заміні керуючої компанії

Порядок зміни керуючої компанії в багатоквартирному будинку складається з 5 перерахованих вище кроків. Крім них, важливо враховувати наступні нюанси:

Якщо мешканці з певних причин не змогли взяти участі в голосуванні, але не згодні з прийнятим рішенням, то вони мають право оскаржити його в судовому порядку. Позов подається не пізніше півроку після оголошення рішення;
Якщо власник житла не може особисто брати участь в зборах, то може скористатися допомогою представника. Реєстрація учасників здійснюється за допомогою вказівки паспортних даних;
Якщо хоч один мешканець багатоквартирного будинку не отримає повідомлення про проведення зборів, то його можна визнати незаконним, а прийняті рішення недійсними. Протокол, складений в ході таких зборів, що не буде мати юридичну силу;
Законодавством встановлюється термін подання відповідного повідомлення. Воно повинно бути відправлено не пізніше, ніж за 10 днів до організації зборів.

Щоб підрахувати голоси учасників під час зборів, призначається лічильна комісія. Її завдання - оформлення протоколу, підрахунок голосів, оголошення прийнятого рішення про заміну керуючої організації або про продовження з нею співпраці.

Щоб отримати рішення про заміну компанії, важливо, щоб за нього віддала свій голос більшість власників житла (понад 50%). Після того, як рішення буде оголошено, підписується договір, положення якого передбачають перехід до співпраці з новою компанією, що управляє.

Про зміну КК дивіться відеосюжет:

Переукладання договору з КК

Один з найважливіших моментів - це укладення договору з іншою компанією, що управляє. Воно здійснюється в кілька стадій:

Формування положень договору, узгодження їх з власниками житла.
Організація загальних зборів, на порядку якого виноситься обговорення пунктів договору.
Розмноження угоди з метою передачі копії кожному власнику квартири.
Узгодження умов з керуючою організацією.
Переукладання угоди.

Уточнити термін дії договору з керуючою компанією можна безпосередньо в організації або при вивченні тексту угоди. Важливо, що повідомити КК про зміну необхідно за 30 днів до закінчення періоду дії договору.

Якщо у вас залишилися питання по зміні керуючої компанії - задавайте їх у коментарях до статті