Житловий кооператив - реальна альтернатива долевке? ЖБК - це що таке

Я даю згоду АТ «Банк сайт», адреса 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10 (далі - Агент), а також банкам-партнерам та іншим контрагентам Агента (далі - Партнери 1) на обробку всіх моїх персональних даних, зазначених у заявці, будь-якими способами, в тому числі третіми особами, в тому числі відтворення , електронне копіювання, знеособлення, блокування, знищення, а також вищевказану обробку інших моїх персональних даних, отриманих в результаті їх обробки, з метою:

надання мені іпотечного кредиту;

створення інформаційних систем персональних даних Агента і Партнерів, а також в будь-яких інших цілях, прямо або побічно пов'язаних з наданням мені іпотечного кредиту і / або пропозицією інших продуктів Агента і Партнерів, і напрямки мені інформації про нові продукти та послуги Агента і Партнерів і / або їх контрагентів.

Зазначена згода дано на термін 15 років, а в разі його відкликання обробка моїх персональних даних повинна бути припинена Агентом, Партнерами та / або третіми особами і дані знищені за умови розірвання укладених з Агентом, Партнерами або третіми особами цивільно-правових договорів та повного погашення заборгованості за такими договорами. »

1 ПАТ СКБ Примор'я "Прімсоцбанк" 690106, Приморський край, г. Владивосток, Партизанський пр-т, д. 44; АТ "АРОІЖК" 163000, м Архангельськ, вул. Попова, д. 17; ВАТ "САІЖК" 620075, Свердловська область, Єкатеринбург, вул. Бєлінського, д. 35; АКБ "АлтайБізнес- Банк" (ВАТ) 656049, Росія, Алтайський край, м Барнаул, проспект Леніна, 43; АТ "НАДІЙНИЙ ДІМ" 125284, г. Москва, Ленінградський проспект, д. 31 А, стор. 1; АТ "НАДІЙНИЙ ДІМ" 125284, г. Москва, Ленінградський проспект, д. 31 А, стор. 1; Фонд ИЖК (Великий Новгород) Новгородська область, Великий Новгород, вул. Велика Санкт-Петербурзька, д. 6; ВАТ "АІЖК РСО-Аланія" 362027, Республіка Північна Осетія-Аланія, м Владикавказ, вул. Маркуса, д. 51; ВГІФ, 600001, Володимирська область, м Володимир, пр-т Леніна, д. 21А; ВАТ "ВАІЖК" 400001, м Волгоград, вул. Канунникова, д. 23; АТ "АІЖК ВО" 160009, м Вологда, вул. Челюскінців, д. 47; АТ "АЖІК Воронезької області" 394036, м Воронеж, вул. 20-річчя ВЛКСМ, д. 54А; АКБ "Іжкомбанке" (ПАТ) 426076, Удмуртська Республіка, м Іжевськ, вул. Леніна, д. 30; АТ "КОІА" 305000, Курська область, м Курськ, вул. Горького, д. 50; ВАТ «АІЖК РТ» 420111, Республіка Татарстан, м.Казань, ул.Б.Красная, д.15 / 9; АЛЕ "Фонд ЖСС КО" 236001, м Калінінград, вул. Зелена, 89; АТ "КОШЕЛЄВ-БАНК" 443100, Самарська область, м Самара, вул. Маяковського, буд.14; АТ "АІЖК КО" 650066, Кемеровська область, м Кемерово, пр. Жовтневий, д. 51; АТ КБ "Хлинов" 610002, Кіровська область, г.Киров, вул. Урицького, д. 40; ККФЖС 660095, м Красноярськ, пр-т ім. газети «Красноярський робітник», д. 126, офіс 640; АТ "КІЖК" 640007, Курганська область, м Курган, вул. Бурова-Петрова, д.112; ТОВ "Уралрегіоніпотека" 455044, Челябінська обл., М Магнітогорськ, пр-т Карла Маркса, д. 77, корп. 3; ВАТ "Дагіпотека" 367027, Республіка Дагестан, м Махачкала, вул. Енгельса, буд.47; ВАТ "РВ ИЖК Ярославської області" 150000, м Ярославль, вул. Салтикова Щедріна, д. 12; ВАТ "Іпотечна корпорація Чуваської Республіки" 428 000, Чуваська Республіка, м Чебоксари, проспект Московський, д. 3 .; ДП АЛЕ "НІКА" 603089, м Нижній Новгород, вул. Полтавська, 26; АТ "НОАІК" 630102, м Новосибірськ, вул. Зиряновська, д. 53; ГУП РК "Фонд держмайна РК" 185035, Республіка Карелія, м Петрозаводськ, вул. Гоголя, д. 12; АТ "Автоградбанк" 423831, Республіка Татарстан, м Набережні Челни, пр-т Хасана туфу, д. 43; АТ "Ямальська іпотечна компанія" 629008, Ямало-Ненецький автономний округ, м Салехард, вул. Республіки, д. 78; АТ "МІК" 430000, Республіка Мордовія, м Саранськ, вул. Комуністична, д. 89; Товариство з обмеженою відповідальністю "Іпотечна корпорація Саратовської області" 410003, м Саратов, вул. ім. Кутякова І.С., д. 6; АТ КБ "ФорБанк" 107140, г. Москва, ул. Нижн. Красносільська, д. 5, стор. 5; АТ "КОМІіпотека" 167000, Республіка Комі, м Сиктивкар, вул. Інтернаціональна, д. 133; АТ "АІЖК Тамбовської області" 392000, м Тамбов, вул. Радянська, д. 191 "В", ВАТ "УГАІК" 450098, м Уфа, Проспект Жовтня, буд. 132/3, 6 поверх, каб. 605; ВАТ "Іпотечна корпорація Чуваської Республіки" 428 000, Чуваська Республіка, м Чебоксари, проспект Московський, д. 3; АТ "АІЖК по Тюменській області» м Тюмень, вул. Орджонікідзе, д. 63; АТ "Іпотечна корпорація Республіки Бурятія" 670000, Республіка Бурятія, Улан-Уде, вул. Профспілкова, д. 35; АТ "Іпотечне інвестиційне агентство Ставропольського краю "355035, Ставропольський край, м Ставрополь, вул. Леніна, д. 217а; ТОВ« Інфо-контент »620075 г.Екатеринбург, вул.Рози Люксембург, буд.19.

Один з варіантів - це участь в житлово-будівельному кооперативі. У даній статті розглянуті ключові моменти цієї структури, а також проаналізовані плюси і мінуси придбання житлової площі через ЖБК.

поняття

Що розуміється під житлово-будівельним кооперативом? У ст. 110 глави 11 Житлового Кодексу Російської Федерації дається загальне визначення для ЖК і ЖБК. Згідно із законом, це кооперування фізичних або юридичних осіб на добровільній основі для забезпечення їх потреби в житлоплощі і керівництві будинком.

У п. 4. статті 110 зазначено, що ЖБК є споживчий кооператив. У Листі Мінекономрозвитку Росії від 10.04.2008 N 4416-АП / Д05 згадано, що такі кооперативи можна поділити на два види: кооперативи з основною діяльністю у вигляді отримання прибутку і кооперативи, діяльність яких має видатковий характер за допомогою пайових внесків учасників. Розглядається об'єднання відноситься до другого виду.

Важливо знати! Згідно зі змінами Федерального закону від 30.11.2011 N 349-ФЗ, ЖБК, утворений після першого грудня 2011 року, виступає як забудовник при придбанні допуску на будівництво.

Відмінність ЖБК від РК

Головною відмінною рисою ЖК і ЖБК є сама сутність об'єднань при спільної мети. Члени РК набувають побудоване житло, фінансують відновлення і подальше обслуговування споруди, в той час як члени ЖБК оплачують зведення, перебудову і утримання будинку.

Правовий статус

Правова позиція житлово-будівельного кооперативу характеризується Житловим Кодексом РФ, а Цивільний Кодекс роз'яснює його цивільно-правові властивості.

Крім Кодексів, положення ЖБК встановлюється його статутом, про яке буде розказано далі.

До відома! З 1 липня 2016 житлово-будівельному кооперативу слід розміщувати такі документи та інформацію згідно з численними приписами:

Склад беруть участь в ЖБК;
Допуск на будівництво будинку, що будується на кошти членів, а також дозвіл на ділянку, надану під забудову;
Місцезнаходження споруди і її опис, оформлене за правилами розрахункової документації;
Число квартирних приміщень в будинку, що будується і їх характеристика;
Орієнтовна дата придбання дозволу на реалізацію будинку.

Також з 1 липня 2016 року ЖБК повинен забезпечити можливість ознайомлення з наступною документацією члена кооперативу за запитом:

Розрахункова документація;
Документи, що засвідчують дозвіл ЖБК на земельну площу;
Звіти зустрічей членів кооперативу, голосувань;
Висновки ревізора ЖБК.

структура

Перерахуємо головні органи регулювання ЖБК:

Загальні збори;
Конференція, при кількості членів понад п'ятдесят осіб;
Правління ЖБК і його голова.

Найважливішим і значущим радою є загальні збори, а повноваження конференції формуються статутом організації. Проводити загальні збори є можливим тільки при присутності більше половини учасників. Приймають вердикт, якщо за нього віддало свій голос більше 50% присутніх. Таке рішення, що оформляється протоколом, неминуче для всіх учасників ЖБК.

Правління ЖБК вибирається з членів самого об'єднання загальними зборами (конференцією). Все компетенції закріплюються статутом. Голова правління обирається з кола осіб, що входять до правління. В його обов'язки входить здійснення намірів кооперативу, вираз потреб ЖБК і т.д. Головні вимоги до нього - це добросовісність та розумність.

Крім перерахованих вище посад в кооперативі присутній ревізор або ревізійна комісія. Основним завданням цього підрозділу є контролювання фінансів і економічної діяльності.

Якщо людина має звинувачення за умисні злочини, несе тягар адміністративного штрафу у вигляді відсторонення або раніше вів управлінську службу в галузі будівництва та суміжних сферах, то він не може приєднатися до апарату управління кооперативом.

створіння

позначимо порядок прийому бажаючих до складу учасників ЖБК. Перш за все, громадянин (з 16 років) або юридична особа надають заявку в правління кооперативу. звернення розглядається в межах місяця і затверджується загальними зборами.

Після того, як новоспечений учасник заплатить вступний внесок, Він вважається повноправним учасником кооперативу.

У кооперативі І не буде бачене менше п'яти учасників (Стаття 112, ЖК РФ), але не повинно бути учасників більше числа споруджуваних приміщень.

Для створення кооперативу збирається установчі збори, учасниками якого можуть бути бажаючі створити ЖБК. Постанова про створення об'єднання вважається затвердженим, якщо всі засновники вибрали його.

Реєстрація

Державна реєстрація реалізується за тими ж правилами, що і реєстрація юридичних осіб. З моменту оформлення ті, хто подав свій голос за освіту кооперативу, набувають статусу члена. Звернемося до Федеральному Закону від 08.08.2001 No 129-ФЗ «Про державну реєстрацію юридичних осіб при їх створенні». У ньому прописані основні висновки щодо реєстрації:

Реєстрація ЖБК проводиться по його розташуванню.
Максимум за три дні проводиться державна реєстрація від дня передачі необхідних документів до реєструючого органу.

Перелік необхідних документів перерахований нижче:

підписану заяву про державну реєстрацію за затвердженою формою ( ) ;
оформлене у вигляді протоколу рішення про створення організації;
установчі документи, в разі ЖБК - його статут;
документ про сплату державного мита.

Статут

Стаття 113 ЖК РФ дає повну інформацію, що необхідно до надання в статуті ЖБК.

Його структура виглядає наступним чином:

найменування кооперативу; місце розташування;
суть і мету функціонування;
інструкція з набуття членства кооперативу;
процедура припинення участі в об'єднанні;
величина вступних і пайових внесків, а також регламент їх внесення;
наслідки недотримання встановлених обов'язків по внесках;
повноваження керуючих кооперативом;
правила визнання рішень органами управління;
правила перетворення і ліквідації об'єднання.

ліквідація

Ліквідація ЖБК - це припинення діяльності об'єднання без передачі прав і зобов'язань. Якихось спеціальних правил для житлово-будівельного кооперативу в законі не прописано, рекомендується використовувати в якості підстави Статтю 61 ГК РФ «Ліквідація юридичної особи».

Ліквідація може статися як на добровольчої основі за домовленістю учасників або по закінченню терміну дії, так і за рішенням суду.

На примусовій основі ЖБК ліквідується в наступних випадках:

Реєстрація ЖБК визнана недійсною.
ЖБК веде діяльність без що підлягає дозволу.
Діяльність ЖБК суперечить Конституції РФ і іншим правовим актам, а також статуту організації.
За позовом пайовика, в разі недотримання ЖБК свого прямого призначення.

Коли суд виніс рішення про припинення діяльності об'єднання, ЖБК зобов'язаний розрахуватися за зобов'язаннями перед кредиторами.

Переваги та недоліки покупки квартири через ЖБК

Розглянемо плюси і мінуси придбання житла за схемою ЖБК.

Безперечною перевагою є можливість оплати в тривалу розстрочку. Ви можете і виплачувати паї. Більшість компаній, що продають квартири за схемою пайової участі, надають розстрочку до моменту введення в експлуатацію.

Ще однією зручністю ЖБК є можливість самостійного найму нового в разі банкрутства поточного.

По, в цій ситуації учасникам доведеться вимагати житло в суді, або створювати новий ЖБК, а це дуже тривалий процес.

Приємним перевагою для членів ЖБК є перехід всієї влади з управління будинком відразу після припинення будівництва будинку.

У разі пайової участі, необхідно спочатку створити товариство власників житла, що може протривати на невизначений період.

Пайовики мають можливість взяти участь в управлінні будівництвом, реконструкцією і майбутньої експлуатацією будинку, мають вільний доступ до документації. Це дає їм більше гарантій, ніж при укладанні ДДУ.

У схеми ЖБК є і недоліки. Учасники кооперативу можу стати жертвами подвійних продажів в разі використання компанією «сірих» схем реалізації житла. За законодавством, як говорилося раніше, подібні махінації заборонені: число квартир не повинно бути більше числа членів ЖБК. У даній ситуації бажаючому вступити рекомендується поговорити з учасниками кооперативу або з тими, хто з нього вийшов з тих чи інших причин.

Так як закон «Про захист прав споживачів» не стосується відносин пайовика і кооперативу, ЖБК не відповідає за зриви будівництва і неполадки після реалізації будинку. Для запобігання подібної ситуації необхідно читати договір, особливо пункти про гарантійний термін спорудження та дату закінчення робіт.

Роз'яснення на відео

Про те, що являють собою ЖБК, розказує Антон Лебедєв.

Скорочено таке об'єднання іменується ЖБК.

Таке об'єднання являє собою сукупність осіб, або функціонування між собою організацій, головною метою яких є побудова нерухомості, розподіл між громадянами житла, а потім і управління будівництвом.

На початкових етапах свого функціонування ЖБК контролює будівництво нерухомості. Самі члени ЖБК можуть брати безпосередню участь в будівництві, аж до проведення будівельних робіт або погодження планів з адміністрацією.
Після того, як нерухомість була побудована і здана, ЖБК перетворюється з будівельної компанії в керуючу. Тепер на плечах членів цього об'єднання лежить обов'язок по утриманню такого будинку, тим самим відсуваючи якнайдалі час, коли житло буде визнано старим.

Таким чином, незважаючи на те, що ЖБК вважається досить просто організованою системою, воно може вигідно трансформуватися з будівельної компанії в керуючу, тим самим оберігаючи мешканців від пошуку посередників і виконавців будь-яких важливих робіт у вигляді керуючих організацій.

Багато громадян хочуть об'єднатися в ЖБК, проте їх хвилює питання про те, в якій формі вони будуть взаємодіяти один з одним. Чи варто оформляти таку організацію як ІП, або ж юридичної особи? Насправді, ЖБК є юридичною особою, так як має засновників, групу ініціативних осіб, а також інші органи управління.

Діють дані організації відповідно до прийнятих установчими документами і статутом, який складається спільно всіма членами ЖБК. Тому, якщо ви плануєте в найближчому майбутньому створити свою ЖБК, то будьте готові до того, що вам доведеться проходити всі етапи реєстрації юридичної особи.

Правове становище житлово-будівельних кооперативів

Законодавство Російської Федерації докладно регулює і висвітлює питання, пов'язані з функціонуванням і існуванням житлово-будівельного кооперативу. Тому, перш ніж самостійно приступати до створення такої авторитетної організації, варто приділити тривалий час вивчення законодавства.

Організаційно-правова форма

Темою для обговорення є питання, як саме організовується ЖБК. Яку організаційно-правову форму має це об'єднання? Як ми вже сказали в пункті вище, ЖБК - це об'єднання, яке має бути зареєстроване у формі юридичної особи. На жаль, інші організаційно-правові форми, такі як, IP і так далі не можуть бути прийнятними.

Законодавча база

У пункті, який був викладений трохи вище, ми обговорювали нормативно-правові акти, які розповідають про поняття житлово-будівельного кооперативу.

Якщо ви хочете співпрацювати з ЖБК, або ж самостійно його організувати, вам треба знати про поняття кооперативу. Вам важливо також володіти інформацією про те, як він функціонує, а також вивчити норми, які висвітлюють і інші моменти в цьому питанні.

Отже, питання функціонування ЖБК в РФ освячений в житловому кодексі, що досить логічно.

У статті 110, як ми вже говорили, розповідається про поняття ЖБК.
123 стаття говорить про особливості організації такої компанії, а також про її діяльність. Обов'язково ознайомтеся з цією статтею.
Вся глава 11 Житлового Кодексу, в загальному і цілому, присвячена житловим кооперативам. Тому, ретельно вивчивши цю статтю, ви почерпнете безліч корисної інформації.
Зверніть увагу на Федеральний закон від 30 грудня 2004 року. Даний закон має номер 215. Даний Федеральний закон розповідає про житлових накопичувальних кооперативах, проте деякі норми даного акта можуть підходити для функціонування звичайного житлового будівельного кооперативу.

Які види існують?

Цілком логічно, що в залежності від потреб громадян, існують різні види житлово-будівельних кооперативів.

На сьогоднішній день широко відомі такі два види як житлово-будівельний та житловий накопичувальний кооператив. Незважаючи на те, що обидва ці види є об'єднаннями осіб, суть і цілі їх роботи трохи різні.

Як ми вже говорили, під житлово-будівельним розуміють таке об'єднання, яке відноситься до числа споживчих кооперативів. Основна мета такого функціонування громадян всередині організації - це забезпечення житловими площами всіх членів, що входять до складу самого кооперативу.

Після того, як всі члени кооперативу стали повноправними власниками нерухомості, така організація перетворюється в управляючу компанію, і починає здійснювати дії з довірчого утримання та управління нерухомістю.

Житловий накопичувальний кооператив - це таке об'єднання громадян, яке допускає отримання кілька площ нерухомості за вибором, при цьому, власники займаються не будівництвом, а збором коштів на отримання такої нерухомості.

Проаналізувавши, в чому полягає діяльність того чи іншого кооперативу, ви можете зробити для себе висновок про те, в якому саме з них вам буде приємніше і зручніше за все брати участь. Важко однозначно сказати що краще, все залежить від кожної конкретної ситуації.

Відмінність від інших форм управління МКД

Чим же ЖБК відрізняється від інших форм управління багатоквартирним будинком? Які основні відмінні ознаки?

Насправді, відмінностей існує маса.

Основне з них полягає в тому, що інші організації в формі товариства власників житла, управляючі компанії, а також інших організацій отримують вже побудований будинок, і повинні містити його належним чином.

Іноді, керуючі компанії отримують новобудову не в найкращому стані.

А все тому, що фірма забудовник зацікавлена \u200b\u200bтільки в здачі будинку, але ні в якому разі не в його змісті.

В цьому плані ЖБК кілька вигідніше. Власники контролюють процеси будівництва, а потім і управляють нерухомістю. Це означає, що забудовник, який з самого початку буде перебувати під контролем, зробить все так, що ЖБК в формі керуючої компанії не доведеться щось переробляти і доробляти.

Також, члени житлово-будівельного кооперативу самостійно здійснюють збір коштів по квитанції на утримання нерухомості, здійснюють наймання працівників, проводять капітальний ремонт і плановий.

В інших же керуючих організаціях подібні дії здійснюють або запрошені керівники, або обрані члени правління.

Від житлових кооперативів

Основна відмінність житлового кооперативу (ЖК) від житлово-будівельного (ЖБК) полягає в тому, що житловий кооператив це об'єднання громадян, яке зацікавлено в утриманні будинку.

У житлово-будівельному кооперативі особи зацікавлені не тільки в змісті, але і в будівництві.

Спочатку особи самостійно розробляють план побудови, запрошують працівників, займаються закупівлею матеріалів, узгодять будівництво в адміністрації. Таким чином, можна сказати, що члени ЖБК проробляють велику роботу, яка надалі стає підставою для утримання житла.

від ТСЖ

Багато хто порівнює житлово-будівельного кооперативу і ТСЖ. І в тому, і в іншому випадку управління будинком здійснюють власники житла, а точніше ініціативна їх частина. Однак що ж вибрати?

Насправді, на це питання досить легко відповісти. Якщо мешканці мають на меті спочатку звести нерухомість, а вже потім керувати нею, то вам необхідно вибрати ЖБК. Така форма передбачає спочатку будівництво в якості першого етапу, а потім управління та утримання будинку. Якщо ви вже маєте види на будь-яку споруду, і стали власниками і площ, то ви можете організувати ТСЖ.

від ДДУ

Абревіатура ДДУ зустрічається досить рідко. А все тому, що така форма має на увазі собою договір пайової участі.

Насправді, така угода має на увазі під собою договір, який укладається між забудовником і пайовиком. Відповідно до цього акта ви спільно з іншими пайовиками купуєте нерухомість у будівельній компанії.

Далі ви можете самостійно розпоряджатися цією нерухомістю і управляти нею самостійно, або довірити управління іншій компанії. Однак, ДДУ серйозно відрізняється від ЖБК. Вся справа в тому, що при договорі пайової участі власники викуповують нерухомість у забудовника.

При такій формі, як житлово-будівельний кооператив власники будують нерухомість з самого початку, а значить, самостійно зводять нерухомість з нуля, без фірми забудовника.

Також, при житлово-будівельному кооперативі розпоряджаються майном і його змістом тільки члени об'єднання. При договорі пайової участі зміст може бути довірено іншим організаціям.

висновок

Сподіваємося, що з цієї статті ви почерпнули необхідну для себе інформацію про те, як діє, функціонує, а також здійснює свою діяльність ЖБК. Якщо ви в найближчому майбутньому планується створити таку компанію, то тепер ви напевно можете розраховувати свої сили, і припускати, з чим вам доведеться зіткнутися.

Житлові кооперативи відомі ще з радянських часів, однак з тих пір змінилися умови вступу та участі в них. Незважаючи на те, що в сучасному світі кооперативи зустрічаються досить рідко, вони ще мають місце бути, і цікавлять потенційних покупців новобудов.

Житловий кооператив тоді і зараз

З точки зору законодавства, житлово-будівельний кооператив (ЖБК) - це добровільне об'єднання, в яке вступають фізичні особи для спільного будівництва або придбання житла. Однак на практиці, пояснює Марія Литинецкая, керуючий партнер «Метріум Груп», вони сьогодні грають іншу роль, ніж їхні прототипи з радянської епохи. Тоді будівельні кооперативи частково фінансувалися державою або підприємством, тому були реальним інструментом забезпечення населення житлом. Зрозуміло, в наші дні жодна добровільне об'єднання пайовиків не має достатню кількість грошей для будівництва багатоквартирного будинку. Тому житлово-будівельні кооперативи найчастіше створюються самими девелоперами в якості однієї з законних схем залучення грошей громадян на будівництво будинку.

Сьогодні ЖБК повинен одноразово відповідати двом головним критеріям для можливості залучення коштів:

По-перше, мати статус забудовника (для цього необхідно отримати дозвіл на будівництво);

По-друге, мати земельну ділянку, на якому дозволено здійснювати будівництво.

До внесення змін до закону про житлово-будівельних кооперативах в середині 2016 року, що посилюють ступінь контролю за діяльністю ЖБК, часто девелоперами використовувалася схема укладення інвестиційного контракту між власником земельної ділянки і кооперативом, що здійснює будівництво. В даний час подібний договір є незаконним, оскільки в такому випадку земельна ділянка не належить житловому кооперативу, і, відповідно, обов'язки ЖБК перед членами з будівництва будинку виявляються нічим не забезпечені.

Актуальне законодавство в області ЖБК містить обов'язкову вимогу вести у відкритому доступі реєстру членів із зазначенням розміру пайового внеску і підлягає передачі після закінчення будівництва будинку конкретного житлового приміщення.

У загальному вигляді схема участі в ЖБК на поточний момент виглядає наступним чином: забудовник створює житлово-будівельний кооператив, в який залучаються потенційні покупці квартир в житловому комплексі. Покупці підписують з кооперативом договір участі і стають його пайовиками. ЖБК, в свою чергу, укладає інвестиційний контракт з девелопером і направляє зібрані кошти пайовиків на будівництво житла. Незважаючи на гадану простоту схеми, існує багато підводних каменів, які можуть зіграти як на користь покупця, так і проти нього. Далі вони будуть розглянуті більш детально.

Підводні камені житлового кооперативу

Мабуть, головна особливість покупки квартири через ЖБК - це відсутність договору пайової участі (ДДУ). Всі умови придбання регулюються договором участі в житловому кооперативі, а також статутом цієї організації.

Не важко здогадатися, що всі основні документи (статут та типовий договір участі) написані в інтересах забудовника, так як саме він створює ЖБК. Це означає, що в разі виникнення суперечок, в більш виграшному положенні виступить забудовник, що стоїть за створеним кооперативом.

Зокрема, ЖБК не зобов'язаний фіксувати кінцеву вартість квартири, і за рішенням зборів підсумкова ціна може бути підвищена, причому неодноразово, попереджає Марія Литинецкая. В цьому випадку житлово-будівельний кооператив має право вимагати від пайовиків додаткових внесків за вже сплаченими договорами. Також він не несе відповідальності за терміни реалізації проекту, якщо вони не прописані в статуті або договорі участі. Тому не можна пред'явити неустойку в разі порушення термінів будівництва. Порядок повернення коштів обмовляється в статутних документах, тому в разі фінансових проблем у кооперативу, отримати свої гроші назад проблематично. Нарешті, сам договір з ЖБК не обов'язково підлягає державній реєстрації, що може привести до «подвійним продажу» квартир в новобудові. Тому що покупцеві важко перевірити, чи не укладено з іншою особою договір на ту ж квартиру.

Існують і інші ризики для учасника ЖБК, пов'язані ні з оформленням відносин, а з самим правовим статусом кооперативу і пайовика. Так, з точки зору закону, член житлово-будівельного кооперативу не є споживачем послуг, а значить, не захищений відповідним Законом про захист прав споживача. Це позбавляє члена ЖБК можливості вимагати від кооперативу належного виконання своїх зобов'язань, перш за все - якості будівництва. Крім того, кооператив не зобов'язаний усувати виявлені недоліки та дефекти будівництва.

Нарешті, ще одним істотним мінусом покупки через ЖБК є відсутність іпотечного кредитування з державною підтримкою. Банки в цілому неохоче надають кредити на покупку житла через житловий кооператив, оскільки, на їх погляд, відсутність державної реєстрації правовідносин, пов'язаних з придбанням квартири за такою схемою, є менш надійним інструментом, ніж зареєстрований договір участі в пайовому будівництві.

Незважаючи на велику кількість недоліків, є у ЖБК і свої плюси. Так, участь в житлово-будівельному кооперативі дозволяє отримати розстрочку на тривалий термін. Наприклад, в «Еталон Сіті» пропонується розстрочка до 2023 року, відзначає Баранкова Наталія, юрист компанії АТ «Пересвет-Інвест». При реалізації квартир шляхом укладення ДДУ розстрочка надається, як правило, до кінця будівництва. Після введення будинку в експлуатацію та реєстрації права власності учасник пайового будівництва стає власником квартири.

Крім того, після закінчення будівництва право на управління будинком автоматично переходить до членів ЖБК, які можуть перетворити кооператив в ТСЖ - товариство власників житла. Таким чином, покупці самі можуть вибрати керуючу компанію (КК), тоді як при ДДУ підбір КК для завершеного будинку залишається прерогатівних девелопера.

Ще одним плюсом для члена ЖБК, розповідає Рената Бєляєва, керівник юридичного департаменту сімейства компаній KASKAD Family, є те, що при наявності бажання покупець може безпосередньо брати участь в житті кооперативу і бути в курсі його фінансової діяльності. Це можливо тому, що вищим органом управління є загальні збори членів житлово-будівельного кооперативу, і це дає йому право контролювати виконання положень статуту і діяти в інтересах членів ЖБК.

І, напевно, найбільшою перевагою придбання квартири в житловому кооперативі є приваблива ціна. Забудовник не зобов'язаний нести витрати по страхуванню цивільної відповідальності, як в разі продажу через укладання договорів участі в пайовому будівництві, які збільшують ціну об'єкта.

Рената Бєляєва також звертає увагу потенційних покупців на те, що в даний час законодавство про правовідносинах з ЖБК істотно погіршилось. Були введені обов'язки кооперативу по розкриттю інформації перед членами ЖБК і контролюючими органами в галузі будівництва. Запроваджено штрафи за порушення законодавства про залучення грошових коштів громадян з відступами від вимог законодавства в адміністративному порядку в розмірі від 500 тис. До 1 млн. Рублів, введена кримінальна відповідальність осіб, винних у залученні коштів громадян в обхід закону в великому і особливо великому розмірі . Всі зміни покликані мінімізувати ризики «подвійних продажів» і тим самим скоротити число обдурених забудовниками громадян.

Чи є майбутнє у ЖБК?

Сьогодні на ринку новобудов переважна більшість об'єктів продається за допомогою укладення ДУДС (договору участі в пайовому будівництві) і договору уступки права вимоги до нього. ДУДС дає максимальний захист покупцям в рамках 214-ФЗ (проходить реєстрацію в Росреестра, в договорі чітко прописані всі умови покупки нерухомості, передбачені механізми отримання компенсації за невиконання умов). На даний момент ДДУ є найнадійнішим на будівельному ринку.

Як вже було сказано, покупка через ЖБК - вельми ризикована схема. Це розуміють не тільки клієнти, але і самі девелопери, тому ЖБК не набули широкого поширення - їх частка на столичному ринку, наприклад, не перевищує 9% від загального обсягу пропозиції.

Як правило, ЖБК використовуються девелопером як тимчасовий схеми залучення коштів клієнтів за відсутності необхідної дозвільної документації, зокрема, оформлених прав власності або оренди на земельну ділянку, а також опублікованої проектної декларації. Після отримання необхідних паперів девелопери зазвичай переукладають з учасниками ЖБК договори пайової участі.

Марія Литинецкая вважає, в доступному для огляду майбутньому дана схема не буде користуватися популярністю, поки є істотно більш безпечний шлях участі в пайовому будівництві - ДДУ. Використання забудовниками ЖБК і далі матиме епізодичний характер.

Таким чином, при реальній можливості придбати квартиру в житловому кооперативі, необхідно зважити всі плюси і мінуси і вирішити чи підходить даний спосіб саме Вам.

Спеціально для порталу "Все Новостройкі.ру"