Як перейти в іншу компанію, що управляє. Зміна керуючої компанії: як грамотно це повинно статися

­ - Житловий кодекс дає власникам право змінювати керуючу компанію, якщо вона нЕ виконує або виконує в неналежному як і з порушенням термінів свої зобов'язання, які прописані в договорі з власниками житла. але оформити « розлучення» треба правильно. Ольга Юріївна, давайте розповімо, які етапи належить виконати мешканцям, щоб усе їх дії були правильними з точки зору законодавства.
   - Перший крок - створення ініціативної групи власників, яка почне процедуру зміни керуючої компанії. Це можуть бути члени правління ТСЖ або будь-які інші власники квартир цього будинку. Приклади зміни власниками керуючих компаній в Шексне є. Кілька років тому був масовий перехід багатоквартирних житлових будинків в Шексне південній з керуючої компанії «Відродження» в МУП «Благоустрій». Тоді це закінчилося ліквідацією ТОВ «Відродження». Але, як показує практика, в рідкісних випадках колишня компанія готова розлучитися з будинком по добрій волі. Набагато частіше ми бачимо, як КК будь-якими шляхами намагається залишити його під своїм управлінням. І тут головну роль відіграє згуртованість і активність власників, котрі намагаються відстояти свої законні інтереси.
­ - Ольга Юріївна, почнемо з самого важливого. які існують форми проведення загального зборів власників багатоквартирного будинки?
   - Щоб змінити керуючу компанію, створити ТСЖ або перейти на безпосередню форму управління багатоквартирним будинком, потрібно дотримати спеціальну процедуру. По-перше, ініціативна група, яка виходить з пропозицією провести загальні збори, за десять днів до його проведення повинна повідомити про це власників. Існує три способи повідомлення власників - рекомендованими листами, врученням власнику під розписку повідомлення про проведення загальних зборів, і третя - найбільш часто використовувана форма - повідомлення про проведення зборів, розміщене на вході в під'їзди будинку або на першому поверсі, тобто в місці, де більшість власників це оголошення можуть побачити.
­ - Ольга Юріївна, що має бути написано в цьому оголошенні?
- Обов'язково має бути зазначено, хто є ініціатором проведення загальних зборів - це може бути один власник або група власників, або ж керуюча компанія. Також повинні бути зазначені місце, дата і час проведення загальних зборів, а також порядок денний і форма проведення голосування. Є три форми проведення зборів - очна, заочна і очно-заочна, яка введена досить недавно. Повідомлення власників обов'язково при будь-якій формі.
- Давайте розберемо кожну форму проведення загального зборів.
   - Очна форма передбачає наступну процедуру: повідомлення власників, які в призначений час у призначеному місці збираються і обговорюють питання порядку денного. При зміні керуючої компанії першим пунктом обговорення на порядку денному повинно стояти питання про розірвання договору зі старою керуючою компанією. Друге питання - вибір нової керуючої компанії. На збори повинні прийти 2/3 власників. Приймають рішення відкритим голосуванням, тобто шляхом підняття руки, і все це заноситься в протокол загальних зборів, де вони розписуються. Якщо кворум, тобто більше 50% власників проголосувало «за» зміну керуючої компанії, значить, рішення вважається прийнятим, і збори вважаються правомочними. Як в законі сказано: «Загальні збори правомочні, якщо в ньому взяли участь власники приміщення, що володіють більш ніж 50% голосів від загального числа голосів». Уточню, голоси вважаються не за кількістю людей, а за кількістю квадратних метрів, власником яких вважається голосує, і за часткою цього метражу в загальній площі будинку.
­ - якщо власники дисципліновані і виконавчі – усе прийшли на збори, проголосували, протокол склали. що відбувається далі?
   - Якщо збори відбулися, і прийнято рішення про зміну керуючої компанії, то ініціативна група повинна протягом 5 днів повідомити керуючу компанію, яка безпосередньо управляє будинком, про розірвання договору та зміні КК. А нова керуюча компанія повинна укласти договір управління багатоквартирним будинком з усіма власниками і протягом 3 днів з моменту підписання договору повинна звернутися в державну житлову інспекцію, щоб до ліцензії цієї компанії, що управляє внесли управління даними будинком. Платежі від власників підуть саме в цю компанію, що управляє з того моменту, як тільки в ліцензії буде вказано цей будинок.
­ - Ольга Юріївна, вже на зборах повинна бути визначена і вказана в протоколі нова керуюча компанія?
- Так. Протягом 5 днів після загальних зборів власників колишня КК повідомляється про розірвання з нею договору, і протягом 30 днів вона повинна передати всю технічну документацію нової керуючої компанії.
-­ те є, процес – від зборів до остаточного переходу ­ - займе місяць?
   - Приблизно місяць. В даному випадку найважливіший момент - внесення даного будинку в ліцензію нової керуючої компанії.
­ - Ольга Юріївна, ви розповіли про очної формі проведення загального зборів. друга форма – заочна.
   - При заочній формі проведення загальних зборів процедура починається також з повідомлення власників житла за 10 днів про дату проведення зборів. Зазвичай заочне голосування відбувається опитувальних шляхом. Ініціативна група, хоча це може бути і один власник, здійснює поквартирний обхід з опитувальних листом, в якому вказана порядок денний. Кожен власник в цьому листі голосує або «за», або «проти» і розписується, ставить дату, коли він прийняв рішення. Потім йде підрахунок голосів ініціативною групою. Якщо є кворум, то збори вважаються таким, що відбувся, а рішення прийнятим.
­ - Ольга Юріївна, наскільки я знаю, у вас, як власника, є досвід заочного голосування. за що ви голосували, яке рішення ви приймали в своєму будинку?
   - Дійсно, досвід такий є. Ми, власники квартир в будинку № 3 на вулиці Сапожнікова, голосували за те, щоб додатково збирати гроші на ремонт даху. Ми перераховуємо внески на капремонт в регіональний фонд.
­ - яке рішення було прийнято?
   - Більшість проголосувала, щоб провести ремонт за рахунок власників. Дах у нас вже відремонтована. Керуюча компанія виконала роботи, а потім по площі розрахували для кожної квартири, скільки коштів потрібно зібрати власникам і склали приблизний графік внесення платежів.
­ - Ми ще нЕ розібралися з очно­ -заочной формою голосування. чому її називають самої простий? Поясніть, будь ласка.
- Найпростішою вона вважається тому, що об'єднує в собі і очну, і заочну форми. Різниця в тому, що якщо під час обговорення питання не зібралася достатня кількість власників - кворуму, то не потрібно визнавати збори не відбулися. Просто на наступний день ініціативна група з опитувальними листами робить поквартирний обхід і просить власників проголосувати. Також за 10 днів йде повідомлення власників житла з обов'язковим зазначенням форми проведення зборів - очно-заочна. Якщо це не буде вказано, то буде вважатися, що документи оформлені з порушеннями. У перший день йде очне обговорення питання, підкреслю - тільки обговорення. Власники можуть зібратися, обговорити, висловити свою думку, внести корективи також і в порядок денний. Звичайно, якщо кворум є, то і на першому етапі можна прийняти рішення в цей же день очним способом голосування. Якщо кворуму немає, то на наступний день ініціативна група проводить поквартирне опитування. При очно-заочній формі не потрібно чекати 10 днів, щоб провести заочне голосування - його можна провести на наступний день.
­ - це дуже важливий момент. У нас чомусь­ то помилково вважається, що можна, можливо потім обійти по квартирах тих власників, які по різним причинам нЕ змогли бути присутнім на загалом зборах. при очно­ -заочной формі на зборах обговорюються питання порядку дня, а голосування йде у другий день шляхом поквартирного обходу. ініціативна група заходить в кожну квартиру, до кожному власнику. збирається пакет документів – протокол, усе опитувальні листи. причому питання і голосування повинні бути на одному аркуші. До речі сказати, власники ставлять « за» або « проти» в реєстрі. Ольга Юріївна, напевно, слід детальніше розповісти про реєстрі власників.
   - Реєстр власників кожен раз повинен додаватися до протоколу загальних зборів. Він може бути складений ініціативною групою, навіть безпосередньо власниками житла. Якщо такої можливості немає, то можна звернутися в керуючу компанію, яка повинна надати даний реєстр. У нього входить: прізвище, ім'я та по батькові власника квартири, яку займає власником приміщення площа на основі правовстановлюючих документів, тобто свідоцтва про реєстрацію права власності. На підставі цих документів до реєстру вносяться якісь зміни, він коригується.
­ - якщо хтось­ то продав квартиру, і змінився власник, то реєстр повинен оновлюватися. якщо хата знаходиться під керуванням КК, то реєстр веде вона, а якщо в будинку створено ТСЖ, то – голова товариства. опитувальний лист – це, по суті, той ж реєстр, тільки з зазначенням конкретної порядку дня, щоб власник розумів, за що він голосує.
   - Так. Все вірно.
- ми сьогодні розповіли про механізмі переходу від однією керуючої компанії в іншу. У мене чомусь­ то згадався такий факт з нашій історії: на Русі 26 листопада селяни могли перейти від одного феодала до іншому – так званий Юр'єв день. яке час для переходу від однією керуючої компанії до інший ви б порадили?
   - Я б порадила провести цю процедуру до затвердження тарифів, тобто у вересні-жовтні. Ще хочу відзначити важливий момент. Договір управління багатоквартирним будинком між власником і управляючою компанією полягає зазвичай на термін від 1 року до 5 років. Якщо власники прийняли рішення про зміну керуючої компанії, а договір складено терміном на 5 років, то це можна зробити тільки після закінчення одного року. Саме рік дається керуючої компанії на те, щоб себе проявити - це випробувальний термін. І в разі, якщо власник незадоволений роботою керуючої компанії, збирається загальні збори.
- ­ те є, щоб розірвати договір обов'язково потрібно, щоб пройшов рік. за закінчення цього терміну керуюча компанія нЕ може сказати: « Чи не віддамо ваш хата, тому що нЕ закінчився термін договору».
   - Ні. Це тільки рішення власників. Вони прийняли рішення піти - це їх право, яке закріплене законодавчо в Житловому кодексі.
- ­ спасибі за бесіду.

будинкоуправління

Незважаючи на те, що реформа ЖКГ в Росії офіційно стартувала в далекому 2008 році, ступінь задоволеності населення здійснюваними перетвореннями в гору йти не поспішає. Причин тому кілька, але одна з ключових - вкрай слабка залученість власників житла в процес управління багатоквартирним будинком. Цей фактор сприяє збереженню низького рівня інформованості про свої права.

Ось і виходить - ходимо, плюємося на неприємний запах від сміттєпроводу або на переповнені баки на контейнерному майданчику, потемки намацуємо власну замкову щілину, навіть можемо з сусідом, не обмежуючи себе у висловлюваннях, дані дрібні негаразди обговорити. Але далі під'їзних розмов справа не йде.

Тим часом, ситуацію можна і потрібно змінювати. Точніше не ситуацію, а не справляється з обов'язками керуючу компанію. Ті, хто скаже, що це пов'язане з необхідністю продиратися через жахливі бюрократичні хащі - вводять вас в оману. Єдине застереження пов'язана з тим, що змінити керуючу компанію можна не раніше ніж через рік після укладення договору. Держава дала їй послаблення в 12 місяців, мотивувавши це необхідністю занурення в курс справи і налагодження своєї роботи. До речі, договір між власниками багатоквартирного будинку та КК укладається строком від року до 5 років.

Якщо у вас раптом немає на руках договору - то ви явно ніколи не відвідували зборів власників житла, на якому за вас приймали рішення, а ви пізніше за ці рішення розплачувалися. Десь нервами і часом, десь грошима. Так що негайно винищили договір і уважно вивчіть його текст. У документі прописані обов'язки керуючої компанії. Невиконання їх або виконання в неналежну якість і з порушенням термінів дають власникам підстави для пред'явлення претензій або для відмови від послуг компанії:

• неналежне утримання загальнобудинкового майна,
• порушення якості надання комунальних послуг,
• несвоєчасне виконання заявок від населення по ремонту,
• приховування своєї діяльності і так далі.

По останньому пункту слід дати невеликі пояснення. Житловий кодекс наказує керуючим компаніям в обов'язковому порядку в першому кварталі надавати загальним зборам власників житла звіт про підсумки своєї діяльності. Якщо цих звітів немає, або їх повнота не відповідає вимозі про розкриття інформації, то це може бути підставою для заміни керуючої організації.

Алгоритм зміни керуючої компанії:

• Пам'ятайте, що ініціатором зміни керуючої компанії може бути будь-який власник. А ось вирішувати долю керуючої компанії в будь-якому випадку доведеться колегіально на загальних зборах. Плануючи відмова від послуг діючої керуючої компанії, визначитеся з тим, хто прийде їй на зміну. Проаналізуйте ринок керуючих компаній, наведіть потрібні довідки, отримаєте відповіді на питання, які дозволять отримати ясну картину щодо надійності КК: скільки будинків знаходиться в її управлінні, чи є у компанії аварійно-диспетчерська служба, наскільки оперативно розглядаються заявки громадян. Не полінуйтеся поспілкуватися з власниками, які проживають в будинку, що знаходиться в управлінні компанії. Задайте питання, що цікавлять безпосередньо керівництву компанії, що управляє. Важливо домовитися з КК про правовому супроводі подальших кроків, що стосуються переходу будинку в веденні нової компанії.

• Інформацію про плановане до проведення зборах необхідно донести до кожного власника. Пропустіть хоч одного - у керуючої компанії буде привід оскаржити рішення через суд. Вручите відповідне повідомлення під розпис кожному власнику квадратних метрів або поадресно розішліть рекомендованим листом з повідомленням. Інформуючи власників про плановане зборах, обов'язково чітко позначте дату, час його проведення, перелік питань для обговорення, склад лічильної комісії. Не забудьте розклеїти оголошення не пізніше, ніж за 10 днів до анонсованої дати проведення зборів. Не забудьте, що найчастіше в числі власників фігурує муніципалітет, представників якого потрібно також завчасно сповістити про збори.

• Визначтеся з тим, хто буде вести протокол зборів. Перед обговоренням питань порядку простим голосуванням необхідно затвердити секретаря і голови зборів. Протокол слід скласти в письмовій формі, підписати головою і секретарем, а також членами лічильної комісії. У протоколі обов'язково зазначаються дата і місце проведення загальних зборів власників, порядок денний, кворум. Рішення загальних зборів власників повинні бути доведені до відома всіх власників приміщень, в тому числі і не взяли участь у зборах, протягом десяти днів з дня прийняття цих рішень.

• Збори буде визнано таким, що відбувся, якщо в ньому візьмуть участь власники, що володіють більше 50% голосів. Важливо пам'ятати, що голос залежить від розміру житлової площі, що знаходиться у власності громадянина. Якщо в підтримку зміни керуючої компанії буде віддано менше 50% голосів, тобто можливість провести заочне голосування. Про цей захід власників доведеться обов'язково поадресно повідомити ще раз, позначивши в повідомленні ті ж питання, що значилися на порядку при підготовці до очного зборам, запрошення до голосування, а також час і місце збору листів голосування. Зверніть увагу, що в заочному голосуванні має взяти участь кожен власник. Не забудьте, що за кожним пунктом голосування повинні бути варіанти відповіді «За», «Проти», «Утримався». Якщо в результаті ініціатива набере більше 50% голосів, то її противники змушені будуть підкоритися більшості, а опальна керуюча компанія зобов'язана в 30-денний термін здати справи нової. Крім того зборами повинні бути визначені уповноважені особи - представники жителів багатоквартирного будинку, які зможуть від імені жителів підписувати акти виконаних робіт, отримувати від керуючої компанії необхідну інформацію і т. Д.

• Ознайомивши з протоколом зборів всіх власників, обов'язково надішліть його копії колишньої і нової керуючої компанії. Таким чином, ви повідомляти одних про розірвання договору, друге - про намір укласти новий. Після укладення договору простежте за тим, щоб керуюча компанія надала договір кожному власнику на підпис у двох примірниках. В обов'язки нової керуючої компанії входить необхідність укладення договорів з ресурсоснабжающими організаціями.

У ряді випадків стара керуюча компанія може відмовитися добровільно піти з обжитий території. Тоді всі суперечки вирішуються в судовому порядку. Саме з цієї причини слід вкрай уважно поставитися до вимог Житлового Кодексу РФ, що відносяться до питання вибору способу управління багатоквартирним будинком та зміні керуючої компанії. Краще на першому ж етапі взяти в помічники кваліфікованого юриста, який, до слова, може проживати в вашому домі і надати послуги на безоплатній основі.

Як часто ми стикаємося з поганим обслуговуванням, що не відповідає виконанням роботи і штучним завищенням тарифів з боку керуючої компанії. У під'їзді завжди брудно, вже кілька місяців не працює ліфт і не вивозиться сміття, обсипається штукатурка?

В даному випадку може допомогти звернення в керуючу компанію. Але якщо після розгляду заяви ситуація не змінилася, можна сміливо міняти організацію. Давайте розглянемо, як відмовитися від послуг керуючої компанії.

Коли можна міняти керуючу компанію

Поміняти організацію можна після закінчення терміну договору, який складає 1-5 років. Але багато хто цікавиться, чи можна відмовитися від послуг до завершення цього терміну. Відповідно до російського законодавства замінити фірму можна вже через рік після укладення договору в разі, якщо вона не виконує зобов'язання за договором.

Однак для цього потрібно багато часу, сил і терпіння. Крім того, фірма може відмовитися передавати документи в іншу організацію. В даному випадку важливо правильно виконати правила зміни фірми і зібрати докази того, що компанія не справляється з обов'язками.

Нагадаємо, що в обов'язки керуючої організації входить належне надання комунальних послуг та утримання загальнобудинкового майна в багатоквартирному житловому будинку, а саме:

• Забезпечення безпеки і належного стану загальнобудинкового майна, яке має на увазі безпечний стан підлог і стель, підвалу і покрівлі, необхідне освітлення на сходовому майданчику;
• Своєчасне прибирання під'їзду і вивезення сміття;
• Озеленення та облаштування території;
• Установка загальнобудинкових лічильників;
• Підготовка будинку до опалювального сезону. Крім того, власники квартир в даному будинку має право вимагати від організації довідку про готовність будинку до зими;
• Організація поточного та капітального ремонту в під'їздах, підвалах і на горищі, ремонт фасаду, фундаменту і покрівлі будівлі;
• Оповіщення мешканців про майбутній ремонт, відключенні електрики, газу, холодної чи гарячої води за десять днів.

Ще один важливий фактор в роботі керуючої організації - прозоре ведення фінансової діяльності, надання інформації про роботи, витрати і тарифах на послуги ЖКГ.

Дана інформація викладається на сайті керуючої компанії і представляється в першому кварталі на зборах власників приміщень. Крім того, за запитом мешканців співробітники установи повинні надати квитанції, звіти та інші необхідні документи.

Таким чином, причиною зміни керуючої компанії можуть стати низька якість виконання комунальних послуг та неналежне утримання загальнобудинкового майна, ігнорування звернень від мешканців і несвоєчасне виконання зобов'язань, приховування інформації про діяльність і нецільової витрати фінансових коштів.

Порядок зміни керуючої організації

• Вибір нової керуючої компанії. В даному випадку аналізують ринок керуючих фірм в вашому місті і вибирають відповідні. Подивіться, скільки будинків входять під управління тієї чи іншої компанії, вивчіть сайт і то, як висвітлюється інформація про роботу організації, як оперативно розглядаються звернення громадян та інші аспекти. Отримайте відгуки від мешканцем будинків, яких обслуговують дані компанії;
• Проведення зборів власників приміщень багатоквартирного будинку, яке контролює дана керуюча організація;
• Повідомлення мешканців і власників приміщень в будинку про збори протягом десяти днів після цієї події;
• Повідомлення старої керуючої організації про розірвання договірних відносин протягом п'яти днів після проведення зборів. Крім того, повідомлення відправляють в органи державного і муніципального житлового нагляду;
• Укладення договору з новою компанією, що управляє. Договір вважається дійсним тільки при наявності підписів понад 50% власників приміщень в будинку;
• Перехід вважається здійсненим, коли будинок включено органами житлового нагляду в ліцензію нової керуючої організації.

Як організувати збори власників

Змінити керуючу компанію в багатоквартирному будинку можна тільки колективно, хоча ініціатором заміни може виступити кожен власник. Тому якщо ви хочете поміняти організацію, потрібно організувати збори мешканців. Ретельно підготуйтеся до зібрання, виберіть доводи і аргументи про невідповідність роботи фірми заявленим вимогам і договірними зобов'язаннями.

Відомості про майбутні збори важливо донести до кожного власника мінімум за десять днів до цієї події. Обов'язково повісьте оголошення про майбутні збори! Врахуйте, що серед власників можуть бути мешканці, муніципалітет і приватні фірми. Важливо попередити кожного, інакше керуюча компанія зможе оскаржити рішення цих зборів.

Перед зборами обирають голову і секретаря, який буде вести протокол. Протокол складають в письмовому вигляді із зазначенням місця і дати проведення зборів, головного предмета зборів і результатами голосування.

В кінці документ підписують секретар, голова і члени лічильної комісії. Рішення і результати зборів протягом десяти днів доводять до кожного власника, хто не брав участі в зборах.

Збори відбулися, якщо в ньому брали участь власники, які володіють понад 50% голосів. Голос залежить від розмірів житлової площі, яка належить громадянину. Перехід відбудеться, якщо ініціатива набере понад половину голосів.

Якщо компанія не хоче передавати будинок

Якщо керуюча компанія відмовилася добровільно передати повноваження з контролю за жилим багатоквартирним будинком новій фірмі, ви можете подати позовну заяву до суду. Але в даному випадку важливо правильно виконати умови проведення зборів і потрібні вагомі приводи для зміни фірми.

У разі грубих порушень з боку керуючої компанії, серед яких тривала відсутність газу і води, в зимовий період - слабке опалення і так далі, можна подати позовну заяву до суду. В даному випадку важливо скласти скаргу із зазначенням і доказами порушень.

Це фотографії, відео- і аудіоматеріали, які відображають проблеми. Важливе значення відіграють акти незалежних експертів. Це заміри температури в приміщеннях, дослідження несправного трубопроводу і т.д ..

Перед подачею позову до суду обов'язково звертайтеся зі скаргою про порушення безпосередньо в компанії, яка обслуговує будинок. Якщо заяви залишаються без розгляду, відповіді або дій щодо виправлення порушень, можливі скарги по бездіяльності керуючої компанії в Державну житлову інспекцію, Росспоживнагляд і / або Прокуратуру.

Як показує практика, суд може відмовити в позові, якщо в досудовий період пошукові роботи не були пред'явлені претензії та відправлені звернення безпосередньо до відповідача.

Незважаючи на те, що зараз активно вносять зміни в законодавство Росії про контроль діяльності керуючих компаній, число скарг на них від мешканців багатоквартирних будинків не зменшується. Дані керуючі компанії створені спеціально для утримання та ремонту житлових будинків. Це їх прямий обов'язок, яку, на жаль, не завжди виконують відповідним чином. Мешканці мають право поміняти недобросовісну компанію.

Законодавством встановлена \u200b\u200bпевна процедура зміни керуючої компанії. Тому мешканцям доведеться діяти в установленому порядку:

1. Визначити, чи дійсно є вагомі причини для зміни компанії.
2. Власники житла повинні створити ініціативну групу, яка візьме на себе відповідальність займатися цим питанням від імені всіх мешканців.
3. Ініціативна група повинна вимагати від керуючої компанії всі необхідні договори з комунальними та іншими службами, що надають послуги та роботи даному будинку.
4. Підготувати інформаційну листівку про скликання загальних зборів всіх мешканців з метою вирішення питання про зміну КК.
5. Провести загальні збори власників житла.
6. В процесі проведення зборів також потрібно вибрати нову КК.
7. Правильно оформити протокол проведених зборів, скласти його в декількох примірниках.
8. Передати складені протоколи і підписані всіма учасниками зборів в стару і знову обрану компанії.
9. Переукласти договір з новою обраною компанією.

В цілому, порядок дій повинен бути таким. Але в дійсності це не так просто здійснити. Тому що не кожна компанія дозволить добровільно від неї відмовитися. В цьому випадку доведеться вирішувати питання через суд. Тому важливо дотримуватися всі обов'язкові пункти і послідовність дій. Всі документи повинні бути правильно оформлені.

Підстави для зміни

Спочатку для зміни керуючої компанії повинні бути вагомі підстави, які визначені законодавством країни. В першу чергу, все обов'язки компанії прописані в договорі. Відповідно, якщо вона не виконує свої зобов'язання за договором, цей факт буде вагомою причиною для розірвання договору.

Також сюди відносяться і ті випадки, коли виконання своїх зобов'язань компанія здійснює з порушенням встановлених термінів або роботи виконані неналежної якості.

Спільними умовами розірвання договору за законодавством визнаються:

• завершення дії терміну договору з КК;
• при невиконанні робіт і ненадання послуг, які повинні бути виконані на підставі підписаного договору;
• приховування своєї діяльності від мешканців будинку;
• порушення термінів щодо виконання обов'язкових робіт;
• надання послуг не в повному обсязі;
• надання послуг і робіт неналежної якості.

При невиконанні хоча б одного пункту договору власники квартир мають право прийняти рішення про одностороннє розірвання договору.

Важливо знати, що максимальний термін підписаного договору може становити не більше 5 років. Відповідно, шанс поміняти КК виникає кожні 5 років. Однак практично неможливо розірвати підписаний договір раніше 1 року з моменту його підписання. Це пов'язано з тим, що цей термін дається компанії, щоб увійти в курс всіх справ, проаналізувати ситуацію, що склалася і намітити первинні потреби будинку.

Також для цього повинен бути складений певний бюджет, за рахунок якого будуть оплачуватися всі роботи. Якщо ж 1 року компанії було недостатньо, щоб у всьому розібратися і почати виконувати повноцінно свої обов'язки, то мешканці отримують право її змінити.

підготовка

Серед мешканців будинку завжди є найбільш активні громадяни, які виявляють бажання що-небудь змінити і поліпшити. Саме таких ініціаторів потрібно вибрати в раду будинку. Важливо, щоб ініціаторами були тільки мешканці цього багатоквартирного будинку, в іншому випадку такій людині керуюча компанія може відмовити в проведенні переговорів.

Ініціативна група повинна перевірити діяльність компанії щодо їхнього будинку. Для цього потрібно запросити в КК такі папери:

1. Сам договір з КК.
2. Підписані акти робіт і послуг за останній рік.
3. Акти огляду інженерних мереж всього будинку за останні 2-3 роки.

Важливо порівняти наявність всіх документів за підсумками звітного року на виконані роботи. Якщо певних документів не виявиться, то КК зобов'язана відновити їх найближчим часом у того постачальника послуг, хто проводив роботи.

Якщо в документації є підстави сумніватися в законності її дій, а також були виявлені явні порушення законодавства або підписаного договору, то потрібно зробити копії цих документів і приступати до зміни КК.

збори

Збори мешканців це дуже відповідальна справа. Обов'язково потрібно розмістити інформаційні листівки на найвидніших місцях кожного під'їзду оголошення про дату час, місце, а також порядку зборів. Це повинно бути зроблено за 10 днів до проведення зборів. Також можна роздати особисто в руки всім мешканцям під підпис сповіщення. Обов'язково має бути документальне підтвердження того, що всі мешканці були сповіщені про збори належним чином.

При проведенні зборів ініційована група повинна озвучити порядку денного зборів, розповісти мешканцям, де і як порушуються їхні права, і запропонувати зміну КК. При цьому найкраще висувати цей пункт 2 питаннями:

1. Відмова від діючої компанії.
2. Вибір нової компанії.

Далі шляхом голосування відбувається рішення кожного з поставлених на порядок денний зборів питання. Для прийняття рішення в голосуванні має брати участь більше половини жителів будинку. А для прийняття конкретного рішення має проголосувати більше половини беруть участь в зборах мешканців.

При виборі нової КК ініціативна група сама має право вибрати перелік робіт і послуг, необхідних для цього будинку. Але він повинен відповідати житловим законодавством, в якому зазначено перелік обов'язкових робіт.

Після прийняття рішень збори закінчується оформленням протоколу. Він повинен бути складений за всіма встановленими нормами і підписаний всіма учасниками зборів.

інформування КК

Після прийняття рішення і складання протоколу цей документ потрібно направити в діючу КК і нову обрану компанію. З моменту інформування КК і до розірвання договору повинно пройти 30 днів. Цей час необхідний компанії, щоб передати всю технічну інформацію і документи нової КК.

Якщо попередня компанія відмовляється передавати документи, то нова КК має право подати на неї в суд.

Також можливий такий варіант, що діюча КК запропонує переукласти договір і продовжити роботу з урахуванням побажань мешканців. У цьому випадку вони можуть погодитися і спробувати дати їй другий шанс.

У будь-якому випадку мешканцям необхідно укласти новий договір з новою або попередньої КК в рамках підсумкового прийнятого рішення. В цей договір повинен бути включений тільки той перелік робіт і послуг, які є обов'язковими і необхідними. При бажанні мешканці можуть додати і додаткові послуги і роботи, які їм необхідні.

Складений договір підписується всіма мешканцями будинку і на підставі цього договору КК починається виконувати свої обов'язки. У той же час необхідно направити повідомлення в банк про зміну КК. В платіжних документах жителям повинні приходити реквізити нової КК. Перед оплатою квитанції це потрібно обов'язково перевірити, так як часто бувають ситуації, коли реквізити компанії не були змінені і грошові кошти надходили не на той рахунок.

Якщо мешканці багатоквартирного будинку незадоволені тим, як відбувається догляд за їхнім будинком, як виявляються обов'язкові послуги і проводяться роботи, не варто це терпіти. Потрібно знати, що всі мають можливість вибрати свою керуючу компанію, а також створити своє ТСЖ або ТСН. Це право мешканців кожного будинку, і тільки їм вирішувати, як вони будуть організовувати догляд за своїм будинком.

SpbHomes.ru розібрався в питанні.

Процедура і документи

Укладення договору на управління будинком в новобудовах керуючою компанією відбувається відразу після введення будинку в експлуатацію. Стандартний термін дії угоди варіюється від 1 року до 5 років.

Є кілька способів управління багатоквартирним будинком:

• Створення товариства власників житла (ТСЖ);
• Створення житлового кооперативу (ЖК);
• Вибір керуючої компанії більшістю голосів власників;
• Управління будинком самими мешканцями, якщо квартир не більше 30-ти.

При виборі форми управління ТСЖ або ЖК, саме їх представники здійснюють необхідні роботи в будинку або ж наймають сторонню керуючу організацію і стежать за якістю її послуг.

В даному матеріалі нас цікавить тільки 3-ий пункт - керуюча компанія. Чи можна змінити керуючу компанію вдома? Звичайно ж да.

Для того, щоб змінити керуючу компанію в багатоквартирному будинку на іншу, необхідно керуватися положеннями Житлового кодексу РФ.

• Розірвати договір з КК можна після закінчення терміну укладеного договору;
• Дострокове розірвання можливе при доведених фактах явних порушень з боку КК;
• Дострокове розірвання можливо, якщо більшість власників проголосувало за зміну на загальних зборах;
• Якщо КК позбавили ліцензії;
• За обопільною згодою сторін договору;
• При зміні способу управління.

Найчастіше основними причинами невдоволення стають погана робота КК (відсутність ремонтних, збиральних робіт) або високі, нічим не обгрунтовані тарифи.

Широко відомий став випадок, пов'язаний із забудовником «ЦДС»: після здачі будинку ЖК «Нове Муріно», був укладений договір з КК «ЖЕС-4», яка формально не має відношення до забудовника, однак засновник КК і співвласник «ЦДС» - одне обличчя.

Мешканці скаржилися на високу плату за ЖКГ, на низьку якість при виконанні ремонтних робіт. Після події з одним із власників нещасного випадку в ліфті, вибухнув гучний скандал, але КК все-таки вдалося змінити.

Що повинні робити власники в такому випадку?

Безкоштовна юридична консультація:

1. Провести загальні збори. Голосовать від імені всіх власників має право абсолютна більшість (більше 50%);
2. Скласти і підписати протокол зборів відповідно до вимог Мінбуду;
3. Надіслати копію протоколу керуючої компанії;
4. Вибрати нову керуючу компанію;
5. Укласти договір з новою КК.

Як змінити керуючу компанію в багатоквартирному будинку?

Житловим законодавством РФ передбачено 3 форми управління багатоквартирними будинками: управління КК, ТСЖ і ЖБК. Різниця в тому, що ТСЖ і ЖБК - це об'єднання власників житла, а КК - стороння організація, якій власники делегували управління.

Незалежно від форми управління, іноді у мешканців виникає необхідність внести зміни в управління будинком. Змінити ТСЖ або ЖБК на будь-яку компанію, що управляє, в общем-то, не складає особливих труднощів.

Процедура мало чим відрізняється від вищеописаної:

• Необхідно провести загальні збори;
• Ініціативна група повинна зібрати підписи мешканців (зміна можлива при наявності голосів «за» зміну форми управління - більше 50%);
• Запротоколювати хід зборів згідно з діючими нормами;
• Сповістити ТСЖ або ЖБК (при необхідності);
• ТСЖ і ЖБК - це юридичні особи, тому вони можуть здійснювати свою діяльність до тих пір, поки не ліквідовані;
• Підписати договір на надання послуг з новою КК.

Останнім часом широко поширена практика управління будинками афілійованими (дочірніми, приєднаними) КК від забудовника. Обумовлено це тим, що часто будівельної компанії простіше підтримувати комунікації і загальний технічний стан споруди, ніж сторонньої організації: забудовник в курсі кожних конкретних особливостей того чи іншого об'єкта. Крім того, це і додатковий дохід, і подальша можливість виправити недоробки або помилки при будівництві. Ще однією причиною здійснення управління через КК від забудовника є обмеження на самостійний вибір КК або створення ТСЖ, поки не продано більше 50% квартир в будинку.

Компанія YIT здійснює подальше повне управління своїми об'єктами через КК «ЮІТ Сервіс». Такі, наприклад, ЖК «Новоорловская» в Приморському районі і ЖК Fjord в Василеостровськом районі.

Безкоштовна юридична консультація:

Свої керуючі компанії є і у «ЛенСпецСМУ» (ЗАТ «Сервіс-Нерухомість»), «Лідер Груп» (КК «Лідер») і DOCKLANDS development (КК Docklands). Укладення договору відбувається практично «за замовчуванням», тому виключені різні зволікання, пов'язані з приведенням будинку у відповідність з нормами перед передачею сторонньої КК.

Девелопери мають і партнерські відносини з рядом КК. Наприклад, у «Л1» є постійний партнер КК «Континент», що не має юридичного відношення до самої компанії-забудовнику. У «ЦДС», як повідомили SpbHomes.ru представники забудовника, відійшли від подібної практики, тому проводять конкурс для кожного об'єкта серед керуючих компаній району забудови. Подібна практика є і у забудовника «ГлавСтройКомплекс».

Оцінити роботу КК гідно мешканці новобудов зможуть, мабуть, тільки через пару-трійку років після повної усадки будинку.

Як поміняти керуючу компанію або ТСЖ в будинку, вибір нової КК

Якщо власників квартир у багатоквартирному будинку не влаштовує керуюча організація, то вони можуть її змінити. Однак, чи можуть вони змінити не одну керуючу компанію на іншу, а, наприклад, створити своє ТСЖ? Або навпаки, перейти з КК на ТСЖ? Як змінити керуючу компанію в багатоквартирному будинку, і багато інших питань розглянемо в даній статті.

Безкоштовна юридична консультація:

Чи можна змінити керуючу компанію на іншу

Власники мають право вибрати спосіб правління: так, вони можуть організувати товариство власників житла, або ж віддати правління в руки керуючої організації.

Починаючи з 2015 року правила ведення діяльності для компаній, що управляють дуже жорсткими: так, вони зобов'язані проходити ліцензування. Однак їхня робота не завжди приносити задоволення власникам квартир, тим більше, що вони платять за обслуговування будинку пристойні гроші. Саме тому так гостро стоїть питання про те, як поміняти керуючу компанію в багатоквартирному будинку.

Чи можна змінити КК на ТСЖ і навпаки

Якщо вас цікавить коротку відповідь, то він позитивний: можна!

Найпоширенішими причинами, чому власники вирішують змінити КК на ТСЖ є неналежне виконання послуг, а також завищені тарифи. Завищені тарифи - це та причина, яка може бути зрозуміла. КК - це комерційні організації і значить вони не можуть працювати не отримуючи прибутку. Неналежне надання послуг довести досить складно, однак, все піддається реалізації, якщо власники знайомі з нормами, яких КК повинна дотримуватися.

Деякі керуючі організації не виконують всі свої зобов'язання зазначені в договорі з власниками, і тоді перед власниками житлових приміщень також постає питання і те, чи можна поміняти керуючу компанію, і якщо можна, то краще її поміняти на іншу подібну або ж створити товариство власників житла. Створити товариство після роботи з КК можна, і навіть іноді просто необхідно.

Безкоштовна юридична консультація:

Для того щоб поміняти КК на ТСЖ, потрібно прийняти рішення про створення товариства власників житла, а також набратися терпіння, адже на практиці більшість керівників компаній не поспішають передавати кермо влади товариствам власників житла.

Також можлива зміна і ТСЖ на КК.

зміна ТСЖ

Питання про те, як поміняти ТСЖ на інше товариство не має великого сенсу. У будинку, який довірив кермо влади ТСЖ, зазвичай є тільки одне товариство власників і перейти в інше не вийде. Однак, можна переобрати голову товариства власників житла, якщо робота попереднього вас не влаштовує.

Щоб змінити голову ТСЖ за всіма правилами, необхідно розіслати кожному власнику повідомлення про збори рекомендованим листом. Можна і просто оповістити всіх в будинку про майбутні збори. На зборах для його легітимності мають бути присутні не менше 50% членів ТСЖ і також не менше 50% власників житла.

В ході зборів повинен відбудуться виборчі процес по формі відкритого або закритого голосування, за результатами якого і буде обраний новий голова. Обов'язковий елемент будь-яких зборів ТСЖ - це протокол. Після призначення нового голови необхідно розіслати повідомлення в ФНС і інші інстанції про зміну голови. ИНФС також має внести коригування в ЕГРЮЛ товариство стосовно його керівника.

Безкоштовна юридична консультація:

Також на зборах може бути прийнято рішення про переведення обслуговування будинку до будь-якої компанії, що управляє.

Вам також може бути корисно ознайомитися з даною схемою:

Законодавча база

Зміна керуючої компанії в багатоквартирному будинку - це питання, яким задавався кожен другий власник житла. Однак змінити КК на ділі може виявитися набагато складніше і тому власники житла повинні розбиратися в законодавчій базі даного дії. Основним нормативним актом, який виступає в якості регулятора діяльності керуючих компаній, є Житловий кодекс РФ. За чинним житловим кодексом можна дізнатися обов'язки КК, а також причини, за якими власники можуть змінити КК.

Основи

Власники квартир у багатоквартирному будинку можуть змінити керуючу компанію з наступних причин:

• за бажанням більшої частини власників, вираженого в ході загальних зборів (в даному випадку доречно говорити про невиконання КК своїх зобов'язань або завищення КК тарифів на обслуговування);
• відсутність ліцензії у КК;
• якщо КК не виконує свої зобов'язання або виконання, але неналежним чином.

Навіть однієї причини буде більш ніж достатньо для того щоб власники могли перейти в іншу компанію, що управляє або повністю змінити тип правління.

Безкоштовна юридична консультація:

Порядок дій по зміні КК в багатоквартирному будинку

Порядок зміни однієї КК на іншу передбачає проходження декількох етапів. Розглянемо їх:

1. Ухвалення власниками квартир рішення про те, що пора змінити керуючу компанію.
2. Вибір нової керуючої компанії.
3. Передача протоколу зборів старої і нової КК.

Крім цих кроків маються на увазі і проміжні етапи, а саме проведення зборів власників квартир житлового будинку. Може бути проведено кілька проміжних зборів, а також одне основне в ході якого буде прийнято рішення про відмову послуг попередньої компанії, а також за результатами якого буде прийнято рішення про вибір нової організації.

сповіщення

Для того щоб основне нараду вважалося законним, повідомлення про зміну керуючої компанії повинна бути спрямована кожному власнику будинку рекомендованим листом не раніше ніж за 10 днів до очікуваної дати зборів.

Якщо не повідомити хоча б одного власника квартири, то і сама нарада, і його результати можуть вважатися незаконними. Також для того щоб результати зборів були законними на ньому повинно бути присутні не менше половини від загального числа власників житла.

Порядок передачі документів

Обраний уповноважена особа, або ж обрана КК або голова ТСЖ повинен звернутися в стару КК із заявою про передачу документації. До заяви слід додати паспорт, протокол про зміну КК, а також свідоцтво про реєстрацію (якщо в стару КК звертається представник від ТСЖ або нової КК).

Безкоштовна юридична консультація:

Якщо нарада, на якому було прийнято рішення вибрати керуючу компанію, було заочним, то крім усього іншого до заяви прикріплюється реєстр власників приміщень у нежитловому будинку, документ, який підтверджує їх оповіщення про майбутні збори, а також документи, що підтверджують проведення голосування і набір достатньої кількості голосів.

Згідно з чинним законодавством (2017 рік) стара КК може продовжувати виконувати свої функції не більше двох місяців після прийняття власниками рішення про її зміну.

Перевірити документи від представника нової КК або ТСЖ стара КК зобов'язана протягом 2 днів з дня їх прийняття. Якщо стара КК виявить в них помилки, то вона зобов'язана повідомити про них відправника.

Якщо ж з документами все в порядку, то стара КК приступає до процесу передачі документів нової КК або ТСЖ. Документи повинні бути передані новій КК або ТСЖ протягом місяця до того, як у нового правління настане обов'язок по управління багатоквартирним будинком.

Ще не всі зрозуміли? Подивіться відео, в ньому теж все розказано як слід:

Безкоштовна юридична консультація:

Порядок зміни ТСЖ на КК

Для того щоб змінити товариство на КК необхідно, також як і у випадку зі зміною КК, організувати збори власників, в ході якого необхідно розглянути питання ліквідації товариства, а також визначиться з керуючою компанією. Алгоритм дій схожий на вже вище описаний.

1. Перше, що необхідно зробити, це оповістити всіх власників про проведення зборів. Коли кворум зібраний, можна починати збори.
2. За його результатами повинен бути складений протокол, який надалі відігравати важливу роль в при передачі документів від товариства власників житла КК.
3. У першого також є два місяці на те щоб завершити всі справи і передати їх в руки нової керуючої організації.

Як бачимо, перейти з ТСЖ в керуючу компанію нескладно.

Окремо стоїть таке питання, як відмова попередньої КК від передачі документів нової КК. В такому випадку можна звернутися з позовною заявою до суду.

Вибір нової керуючої компанії

Вибір нової КК складається з декількох етапів. Розглянь кожен з них:

1. Підготовчі заходи. Так, необхідно ще до проведення зборів приблизно знати яку керуючу організацію варто вибрати, на яку бажаєте змінити існуючу. Також в підготовчі заходи входить розсилка повідомлень про майбутні збори та їх порядок денний.
2. Проведення зборів. Для того щоб нараду вважалося законним на ньому мають бути присутні як мінімум 50% від загального числа власників. Вихідним матеріалом вважається протокол. Рішення приймається просто більшістю голосів.
3. Після проведення зборів необхідно зробити копії протоколу і вислати і в стару і нову КК.
4. Укладення договору з новою КК.
5. Передача документів від старої КК до нової.
6. Висновок нової КК договорів з ресурсоснабжающими підприємствами.

Безкоштовна юридична консультація:

роз'яснені клієнту

Як змінити керуючу компанію? Покрокове керівництво із зразками документів

Керуюча компанія погано працює? Або ви почали підозрювати, що ваші гроші йдуть «не туди»? Або вашу КК просто вирішили довести до банкрутства?

Відповідь одна - керуючу компанію необхідно міняти!

Крок 1. Вибираємо альтернативну керуючу компанію.

Подивіться всілякі рейтинги керуючих компаній (ось наш старий рейтинг, а ось рейтинг адміністрації міста Красноярська, або ось рейтинг сайту «Реформа ЖКГ»). Поїдьте, подивіться двори. Поспілкуйтеся з мешканцями будинків, які обслуговують КК-кандидати.

Якщо ви живете в місті Красноярськ, то не зайвим було б подивитися список порушень знайдених в будинках КК-кандидата Службою будівельного нагляду і житлового контролю.

Безкоштовна юридична консультація:

Обов'язково обговоріть питання зміни КК з сусідами. Поїдьте до керівництва обраної вами керуючої компанії і обговоріть всі ваші запитання. Причому їхати треба якомога більшої групою скептично налаштованих громадян.

Крок 2. Вибираємо спосіб зміни КК.

Житловий кодекс не дає нам право просто так взяти і змінити керуючу компанію. Існує ряд обмежень, і знаючи їх ви можете зробити вибір яким способом ви будете міняти керуючу компанію.

Основні способи зміни КК:

Безкоштовна юридична консультація:

Однак є певна зауваження: в Постанові Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 22.11.2011г. №7677 / 11 цей пункт Житлового кодексу трактується так, що власники можуть змінити КК якщо вони прийняли про це рішення на зборах, навіть якщо з боку КК не було суттєвих порушень договору управління.

До речі, у такого способу є один важливий плюс - якщо нова КК не виправдає очікувань, то змінити її можна буде провівши всього одні збори правління ТСЖ, якщо це передбачено статутом товариства.

Крок 3. Проводимо збори власників по зміні керуючої компанії в очно-заочній формі.

Перш ніж проводити збори, уважно вивчаємо договір управління зі старою КК. Це дозволить уникнути безлічі помилок.

Безкоштовна юридична консультація:

1) Готуємо порядку денного зборів.

До порядку зборів необхідно включити питання про:

а) проведення зборів у формі очно-заочного голосування,

б) розірвання договору управління укладеного зі старою керуючою організацією,

в) вибір способу управління і затвердження нової керуючої організації,

Безкоштовна юридична консультація:

г) затвердження умов договору управління між власниками і нової керуючої організацією, а також затвердження розміру плати за утримання і поточний ремонт загальнобудинкового майна,

д) терміни передачі технічної документації (не пізніше ніж за 30 днів до припинення дії договору управління зі старою КК, рекомендований срокдня з моменту проведення зборів) та накопичених коштів від старої керуючої організації до нової (після розірвання договору управління),

Якщо стара КК втратила технічну документацію або її частина, вона зобов'язана протягом трьох місяців за свій рахунок її відновити (п.21 Правил №416).

е) питання про порядок повідомлення власників про результати зборів і місце зберігання оригіналу протоколу зборів.

2) Не менш ніж за 10 днів повідомляємо всіх власників приміщень у будинку про проведення зборів.

Безкоштовна юридична консультація:

Згідно житловому кодексу, повідомляти необхідно рекомендованим листом або особисто під розпис. Однак, якщо раніше на зборах власників ви прийняли рішення про інше належному спосіб повідомлення, наприклад вивішуванням оголошень на входах в під'їзди, то ви можете скористатися цим способом.

Якщо ви не пам'ятаєте, щоб приймали таке рішення, подивіться в чинному договорі управління і протоколах раніше пройшли зборів власників. У багатьох договорах присутній такий пункт.

Не забуваємо вести реєстр повідомлень (зразок реєстру).

У реєстрі, якщо ми вручили повідомлення власнику особисто, то він розписується про отримання повідомлення сам. Якщо ми відправили повідомлення рекомендованим листом, то ми робимо запис про це із зазначенням номера поштового відправлення. Якщо ми розмістили (повісили) повідомлення в установленому місці, то ми робимо запис про це, і особа яка розмістила повідомлення, а також один - два свідки залишають свої підписи.

Крім того, з квітня 2016 року, обов'язковим додатком до протоколу зборів стає повний реєстр власників приміщень у МКД (п.а п.19 за посиланням).

Безкоштовна юридична консультація:

Не обов'язково, але вкрай бажано вести реєстр видачі бланків власникам.

4) Проводимо заочну частину зборів в очно-заочній формі. Обходимо власників не були присутні на очному зборах.

Бланк Рішення власників використовується все той же.

5) Складаємо протокол зборів.

Безкоштовна юридична консультація:

Власне, все зрозуміло з зразка протоколу зборів.

6) Повідомляємо власників про результати зборів.

Повідомлення про результати загальних зборів власників розміщується не пізніше ніж через десять днів після завершення зборів в місці визначеному рішенням загальних зборів власників приміщень у даному будинку та доступному для всіх власників приміщень.

Крім того, не забуваємо про те, що відтепер ми зобов'язані направляти копію протоколу зборів в діючу на момент проведення зборів керуючу організацію протягом все тих же десяти днів.

Крок 4. Повідомляємо стару керуючу організацію про те, що ми її змінили.

Безкоштовна юридична консультація:

Крок 5. Укладаємо договір управління з новою керуючою організацією.

Після того як збори будуть проведені, складено протокол зборів і підписаний договір управління, нова керуюча організація повинна буде звернутися із заявою до органу державного житлового нагляду, щоб внести зміни до ліцензії цієї керуючої організації.

Якщо всі документи будуть в порядку, то зміни в ліцензію вносяться протягом 10 робочих днів з моменту надходження заяви (п.4 Порядку, затвердженого наказом Міністерства будівництва і житлово-комунального господарства РФ від 25.12.2015 р № 938 / пр).

Безкоштовна юридична консультація:

Крок 6. З якого моменту платити в нову КК?

У нову керуючу організацію ви починаєте платити тільки з того моменту, коли органи Державного житлового нагляду включать ваш будинок в ліцензію нової керуючої організації. Ці відомості легко перевірити, так як органи ГЖН зобов'язані розміщувати їх на своєму сайті в мережі Інтернет.

Якщо у вас залишилися якісь питання, будь ласка залиште їх у коментарях до цього матеріалу.

Дмитро Іванов для нкжкх.рф

Зразки документів підготувала: юрист МОД «Народний контроль в ЖКГ» Серафима Виноградова.

Також прочитайте:

Залишити коментарі до цього матеріалу ви можете на наших сторінках в соціальних мережах ВКонтакте, Facebook і Однокласники.

Як змінити керуючу компанію

Задати питання юристу

Громадський центр з питань житлово-комунального господарства в Красноярську

Академія будинкового управління

роз'яснення законодавства

аналітичні матеріали

# жкхарточкі

відеоуроки ЖКГ

Форум

г.Красноярск, вул. Горького д.10 (вхід з двору)

email: Ця електронна адреса захищена від спам-ботів. У вас повинен бути включений JavaScript для перегляду.

Редактор сайту Дмитро Іванов (Ця електронна адреса захищена від спам-ботів. У вас повинен бути включений JavaScript для перегляду.)

Тема: ТСЖ: зміна керуючої компанії

Я являюсь членів правління ТСЖ.

Між нашим ТСЖ і КК укладено ще 5 років договір на надання послуг з управління, забезпечення надання комунальних послуг, забезпечення технічного обслуговування та експлуатації житлових багатоквартирних будинків.

На даний момент склалося ситуація коли дана керуюча організація нас не влаштовує по ряду причин і розглядаємо питання укладення договору управління з іншого КК

Правління ТСЖ за дорученням загальних зборів прийняло рішення розірвати договір з першою компанією і укласти з другої. Однак, перша КК відмовила в передачі документації на будинок та продовжує нараховувати комунальні платежі і платежі на техобслуговування.

Допоможіть, порадьте як нам вчинити, щоб змінити КК?

Причина: п. 8.2 ст. 162 Житлового кодексу Російської Федерації

Багатоквартирний будинок може управлятися лише однієї керуючої організацією (ч. 9 ст. 161 Житлового кодексу Російської Федерації).

Як змінити КК, якщо в МКД є ТСЖ

Керуюча компанія погано працює?

Керуюча компанія погано працює? Або ви почали підозрювати, що ваші гроші йдуть «не туди»? Керуючу компанію необхідно міняти! Як змінити КК?

ТСЖ має право укласти договір управління МКД з КК. Це право закріплено п. 1 ч. 1 ст. 137, ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ. Укладення договору управління МКД з КК - це не зміна способу управління МКД.

При наявності договору управління між КК і ТСЖ, ЖК, СПК останні контролюють роботу КК. Контроль здійснюється за виконанням КК зобов'язань за договором, в тому числі: 1) за наданням всіх послуг і / або виконанням робіт, що забезпечують належне утримання спільного майна в МКД; 2) за наданням комунальних послуг залежно від рівня благоустрою МКД.

Крок 1 . Щоб змінити керуючу організацію, житловому об'єднанню необхідно з'ясувати і розібратися:

• хто в ТСЖ вибирає КК для укладення договору управління;
• на яких підставах відбувається зміна КК;
• як в ТСЖ прийняти рішення про зміну КК;
• як змінити КК, лішівшуюся ліцензії на управління МКД,
• подивіться всілякі рейтинги керуючих компаній в вашому регіоні,
• обов'язково обговоріть питання зміни КК з сусідами,
• поїдьте до керівництва обраної вами керуючої компанії і обговоріть всі ваші запитання,
• поїдьте, подивіться двори, поспілкуйтеся з жителями будинків, які обслуговують КК-кандидати.
• не зайвим було б подивитися список порушень знайдених в будинках КК-кандидата житлової інспекцією.

Житловий кодекс РФ не дає нам право просто так взяти і змінити керуючу компанію. Існує ряд обмежень, і знаючи їх ви можете зробити вибір яким способом ви будете міняти керуючу компанію. Основні способи зміни КК:

1) Вибір нової керуючої організації по закінченню терміну дії договору управління зі старою КК.

2) Істотні порушення договору управління старої керуючої організацією, що дають власникам квартир право розірвати договір управління в односторонньому порядку (частина 8.2 статті 162 Житлового кодексу РФ).

3) Позбавлення керуючої компанії ліцензії на право керування вашим будинком згідно статті 199 Житлового кодексу РФ.

4) Розірвання договору за угодою сторін, якщо стара КК згодна розірвати договір.

5) Зміна способу управління багатоквартирним житловим будинком. Наприклад, на загальних зборах власників ви приймаєте рішення про створення ТСЖ або ТСН, але надалі товариство не здійснює управління багатоквартирним житловим будинком самостійно, а наймає для цього керуючу компанію відповідно до пункту 1 частини 1 статті 137 Житлового кодексу РФ.

Примітка. КК може не визнати або оскаржити результати проведеного органом місцевого самоврядування загальних зборів власників приміщень у МКД або загальних зборів членів житлового об'єднання. ЖК РФ не містить вказівки на те, що договір управління МКД, укладений між ТСЖ і КК, може бути розірваний в односторонньому порядку.

Крок 3. Проводимо збори. Порядок зміни КК і розірвання договору управління необхідно відобразити:

Компетенція органів управління ТСЖ і порядок прийняття ними рішень встановлюється статутом ТСЖ. Це визначено ч. 3 ст. 146 ЖК РФ. У статуті ТСЖ (ЖК, СПК) може бути зазначено, що ТСЖ (ЖК, СПК) має право прийняти рішення про вибір нової КК. Рішення може бути прийняте:

• загальними зборами членів ТСЖ, ЖК, СПК (простою більшістю голосів або кваліфікованою більшістю);
• правлінням ТСЖ, ЖК, СПК (простою більшістю голосів або кваліфікованою більшістю);
• головою ТСЖ, ЖК, СПК (одноосібно або за погодженням з правлінням ТСЖ, ЖК, СПК).

Крок 4. Повідомляємо стару керуючу організацію про те, що ми її змінили.

У разі прийняття зборами рішення про зміну способу управління багатоквартирним будинком, уповноважена зборами особа, протягом 5 робочих днів направляє на адресу старої керуючої компанії, а також в органи державного житлового нагляду, органи муніципального житлового контролю, повідомлення про прийняте на зборах рішення з додатком копії цього рішення.

Зазначене повідомлення має містити найменування організації, обраної власниками приміщень в багатоквартирному будинку для управління цим будинком, її адреса, а в разі безпосереднього управління власниками приміщень в такому будинку - відомості про один з власників, зазначеному в рішенні зборів про вибір способу управління багатоквартирним будинком (п .18 Правил №416).

Крок 5. Укладаємо договір управління з новою керуючою організацією.

Відповідно до частини 1 статті 162 Житлового кодексу РФ, більше 50% власників приміщень у багатоквартирному житловому будинку повинні розписатися в договорі управління з новою керуючою організацією. Якщо власники не вироблять цього дії, то договір керування не вважається укладеним, не дивлячись на рішення загальних зборів власників.

Деякі особливості.

1. Якщо КК не виконує умови договору управління МКД, житлове об'єднання може звернутися до органу місцевого самоврядування (ОМС) для проведення перевірки діяльності УО. Це визначено ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ. ОМС скликає загальні збори власників приміщень у МКД, якщо за результатами перевірки невиконання УО умов договору управління підтверджується. Загальні збори скликаються для вирішення питань про розірвання договору з УО і про вибір

нової УО або про зміну способу управління МКД. Той факт, що договір управління укладено між ТСЖ і УО, ускладнює процес його розірвання. ОМС може запропонувати за результатами перевірки провести загальні збори членів ТСЖ або загальні збори власників приміщень у МКД (це прямо не передбачено ЖК РФ). Розірвання договору управління має відбуватися не тільки за результатами перевірки, а й відповідно до статуту ТСЖ, ЖК, СПК і умовами договору

управління МКД. Результати позапланової перевірки, проведеної органом місцевого самоврядування, можуть бути доказами невиконання УО своїх зобов'язань в суді.

2. Для здійснення діяльності з управління МКД необхідно мати ліцензію. Цей факт встановлений ч. 1 ст. 192 ЖК РФ.

Зміна КК відбувається: якщо відомості про МКД виключені з реєстру ліцензій суб'єкта РФ; дію ліцензії КК припинено або вона анульована. У договорі управління МКД випадок позбавлення КК ліцензії на управління МКД слід розглянути окремо. Можна вказати, що в разі припинення дії ліцензії КК або її анулювання ТСЖ залишає за собою право розірвати договір в односторонньому порядку.

У договорі управління відобразіть, як будуть здійснюватися взаєморозрахунки між КК, ТСЖ, ресурсопостачальними організацією та власниками приміщень в МКД. Визначте в договорі дату, до настання якої УО буде виконувати свої

обов'язки. Це може бути дата: припинення ліцензії на управління МКД або її анулювання; виникнення зобов'язань за договором управління МКД у новій КК. Випадок, коли ТСЖ (ЖК, СПК) бере керування в свої руки або укладає договір про утримання та ремонту спільного майна в МКД, в ЖК РФ не розглянутий. Житлове об'єднання приймає рішення про те, як буде продовжувати управління МКД, відповідно до положень свого статуту.

Призупинення комунальних послуг

Зміни термінів розміщення інформації в системі

Вам також можуть сподобатися Ще від автора

Як створити ТСЖ

Документи для проведення загальних зборів власників МКД

Постанова Держбуду 170 з останніми змінами

1 Коментар

1. Марія С. 3 міс. тому назад

Thank you for the article.

Great blog that I enjoyed reading.

Залиште відповідь

нові статті

Як створити ТСЖ

Ремонт квартири в новобудові

Будинок або квартира? Що краще?

інформування

Квитування в ГІС ЖКГ

Будинку Москви портал - що це?

Юрист з житлових питань

Соціальне значення розкриття інформації в ГІС ЖКГ

Рейтинг статей

• Будинок або квартира? Що краще? (5.0 / 5)
• Оскарження постанов житлової інспекції (5.0 / 5)
• Помилки в оформленні протоколу загальних зборів (5.0 / 5)
• Як створити ТСЖ (5.0 / 5)
• Призупинення комунальних послуг (5.0 / 5)

0, за стільки згенерувати сторінка.

Перехід по закону: як з ТСЖ перейти в керуючу компанію? Як вибрати і організувати, поради по заміні товариства

Якщо власникам нерухомості, розташованої в багатоквартирному будинку, не подобається те, як працює керуюча організація, вони можуть її змінити. Можна перейти в іншу КК, або організувати ТСЖ.

Варіанти різні, але обов'язково повинна бути ініційована спеціальна процедура. У ній мають взяти участь власники приміщень.

Як вибрати ТСЖ?

Для того, щоб створити товариство, необхідно виконати наступне:

1. вибрати активних людей, які мають житло в будинку, і сформувати ініціативну групу. Ініціювати процес може будь-який житель.

До групи слід запросити тих людей, які готові взяти на себе виконання громадських обов'язків.

На зборах потрібно вирішити питання, які стосуються виборів посадових осіб.

Перехід від ТСЖ до ТСЖ

Є ще один варіант. Він полягає в приєднанні до вже існуючої некомерційної організації.

Необхідно правильно вибрати товариство. Для цього потрібно оцінити його результати роботи, рівень послуг, що надаються. Приєднуватися варто тільки в тому випадку, якщо це підвищить якість обслуговування.

Процедура по зміні

Навіть вибравши об'єднання, все одно доведеться створювати асоціацію власників в своєму будинку.

Процедура складається з наступних кроків:

1. створення товариства.
2. Проведення загальних зборів, на якому повинні бути присутніми власники житла з двох будинків. Жителі іншого будинку мають право відмовитися від реорганізації і злиття.
3. Оформлення злиття. Це може бути зроблено шляхом злиття двох юридичних осіб, або зафіксовано приєднання одного ТСЖ до іншого.
4. Створення нового Статуту, кошторисної документації та плану робіт.

У пакет паперів потрібно вкласти рішення про реорганізацію, прийняте на зборах, а також передавальний акт.

У ряді випадків у ФНС повинен бути переданий договір про злиття. Необхідно докласти і квитанцію, внесення оплати за держмито.

У тому випадку, якщо реорганізація не передбачається, а якість послуг, що надає товариство, не задовольняє мешканців будинку, можна змінити голову.

Терміни та мита

Створене товариство необхідно поставити зареєструвати в ФНС. Для цього необхідно подати документи та квитанцію, що підтверджує оплату мита. Сума 4000 руб.

Якщо асоціація реєструється в Москві, то в квитанції повинні бути вказані реквізити податкової інспекції № 46.

Саме вона займається реєстрацією всіх юридичних осіб, незалежно від того, в який районі міста вони знаходяться.

Процедура займає 7 днів.

висновок

Якщо будинком управляє ТСЖ, але власники нерухомості не задоволені рівнем обслуговування, вони можуть змінити товариство на керуючу організацію. У ряді випадків, одне товариство може приєднатися до іншого, якщо в результаті процедури покращиться якість послуг мешканцям послуг.

Всі ці моменти повинні бути оформлені документально. Відомості по заміні повинні бути передані органам влади.

(Санкт-Петербург)

Бачите неточності, неповну або неправдиву інформацію? Знаєте, як зробити статтю краще?

Хочете запропонувати для публікації фотографії по темі?

Будь ласка, допоможіть нам зробити сайт краще! Залиште повідомлення і свої контакти в коментарях - ми зв'яжемося з Вами і разом зробимо публікацію краще!

Москва Санкт-Петербург Інші регіони:

• Лілія - \u200b\u200bПрава і обов'язки власників і членів ТСЖ 26
• Олександр - Банкрутство ТСЖ або хто відповідає за їх борги? 14
• Ольга - Хто може ініціювати проведення аудиторської перевірки і як перевірити ТСЖ на злодійство? Вартість аудиту і робота лічильної комісії ТСЖ 7
• Аріна Абрамова - Які податки платить ТСЖ? 8
• Потап Денисов - Які обов'язки ТСЖ перед мешканцями і що робити, якщо ці зобов'язання не виконуються? Все про те, за що відповідають подібні товариства 1
• Світлана Данилова - переобирати керуючого будинком: порядок дій при зміні голови ТСЖ і нюанси процедури 1
• Олександр Денисов - Як боротися із заборгованістю неплатників? Чи має право ТСЖ вивішувати списки боржників? 1

Інтернет-журнал, присвячений побутовим правових питань. Ми ставимо перед собою просту мету: безкоштовно, достовірно і простою мовою відповісти на більшість правових питань, що виникають у повсякденному житті.

Москва Санкт-Петербург Решта регіонів.