Хто регулює діяльність керуючих компаній жкг. Як перевірити керуючу компанію

В ідеалі керуюча компанія повинна раз і на завжди позбавити власників житла від клопоту за змістом нерухомості. Але на ділі житлові контори нерідко самі стають джерелом проблем - працюють неефективно, гроші витрачають даремно, а то і зовсім намагаються економити на шкоду жителям. Як взяти КК під контроль, зберігши сили, час і гроші?

Проблемний ЖЕК - чим незадоволені мешканці

Конфлікти між жителями багатоквартирного будинку і керуючої організацією - досить поширене явище. Ще частіше комунальниками незадоволені власники заміського житла. Більшість претензій громадян до КК зводяться до трьох пунктів:

• підвищення тарифів
• Погане виконання обов'язків
• Нецільової витрати коштів

Як вплинути на роботу керуючої компанії

З 1 січня 2015 року в Росії введена система ліцензування комунальних організацій. Працювати в сфері житлово-комунального господарства зможуть лише кваліфіковані компанії, які пройдуть атестацію. Для цього їм необхідно володіти матеріально-технічними ресурсами для управління будинком, мати в штаті сертифікованого керівника і, що важливо, - не мати адміністративних стягнень від Госжілінспекціі.

Якщо раніше деякі ЖЕКи відмахувалися від офіційних скарг громадян, то тепер ігнорувати обурення споживачів стало небезпечно. Необхідну для роботи ліцензію можуть просто не дати, а вже наявну - анулювати. Органи житлового нагляду має право подати відповідний позов до суду, якщо в активі КК набереться більше 15% «проблемних» будинків з незадоволеними жителями.

Якщо робота КК вас не влаштовує, є кілька виходів із ситуації:

• Спробувати домовитися з комунальниками

Офіційно запросити всю необхідну інформацію про тарифи, попросити пояснити причини неякісної роботи і усунути недоліки. Можливо, причина проблем - не злий намір, а потурання і лінь окремих співробітників. У цьому випадку активна і обгрунтоване невдоволення споживачів стимулює КК виправитися.

• Писати скарги до органів житлового нагляду

Згідно із законом, Госжілінспекціі - на боці мешканців. Її втручання з перспективою штрафів і інших адміністративних заходів аж до відкликання ліцензії має стати «холодним душем» для недбайливих комунальників.

• змінити КК

Ви можете чекати, поки недобросовісна керуюча організація піде з ринку «природним шляхом», втративши ліцензії через численні порушення, або прискорити процес розставання з набридлими комунальниками. Для цього доведеться організувати збори власників і проголосувати за відставку КК. Законний привід для розірвання договору - закінчення терміну його дії, а також обґрунтовані претензії до житловій конторі. Наприклад, неякісне виконання тієї чи іншої послуги.

Після того, як стара КК буде «повалена», важливо грамотно підійти до пошуку нової комунальної організації. При виборі потрібно враховувати досвід компанії, відгуки інших мешканців і історію конфліктів комунальників зі споживачами. Крім того, завжди корисно звернутися до кваліфікованого аудитору, який представить незалежну оцінку професіоналізму тієї чи іншої контори.

Тарифи на постійно зростають, хоча якість цих послуг залишає бажати кращого. Вам здається, що на вас і ваших сусідів наживається керуюча компанія. Не секрет, що багато будинків, які знаходяться під контролем керуючих організацій, насправді обслуговуються компаніями типу «Роги і копита», де працюють мертві душі.

Власникам житла доводиться оплачувати за свій рахунок неіснуючі роботи і послуги неіснуючим співробітникам. У звітних документах, представлених керівникам керуючих компаній, цих послуг значиться на порядок більше, ніж надано дійсно.

Діяльність керуючої компанії можна перевірити. Як це зробити, читаємо нижче.

Крок перший.

Правильність зазначених тарифів на оплату комунальних послуг можна перевірити. Якщо ви зробите запит, керуюча компанія зобов'язана видати документ про розмір і переліку обов'язкових платежів. На всі питання, що виникають з приводу розрахунків і сум на оплату, вам зобов'язані дати зрозумілий і розгорнуту відповідь. Контролювати обґрунтованість тарифів зобов'язана керуюча компанія.

На практиці, безумовно, все дещо складніше, ніж про це написано в Житловому кодексі. Власникам житла свої права треба відстоювати. За статистикою, в російських судах було розглянуто близько півтори тисячі суперечок про правильність виставлених тарифів. Ці цифри підтверджують те, що власники готові відстоювати свої інтереси в судах, хоч це і крайній захід, але досить дієва.

Крок другий.

Вимагайте від керуючої компанії звіт про виконану роботу. Якщо робите запит, вказуйте за який період діяльності. Звіт може бути надано в різних формах. Видача копії звіту кожному мешканцеві на руки, розміщення на інтернет сайті, або в під'їзді на дошці оголошень.

Якщо ви ознайомилися зі звітом, і у вас виникли питання, їх можна обговорити на зборах власників. Порядок надання звіту повинен бути прописаний в договорі управління. Договір повинен відображати питання витрати коштів, технічного обслуговування, ремонту інженерного обладнання, благоустрою прибудинкової території та приміщень, санітарного утримання майна.

Крок третій.

Інформація, що міститься в звіті, повинна бути обгрунтована. Вимагайте подання документів, про виконані роботи по дому, про наймання співробітників і витратах. Це можуть бути платіжні доручення, акти виконаних робіт і так далі.

У Росії за останній рік розглянуто близько 12 000 судових справ, в яких власники вимагали визнати незаконними витрати керуючих компаній за нібито надані послуги. З них більше половини вирішено на користь власників.

Крок четвертий.

Аналізуйте наявну інформацію. Організуйте з числа мешканців ініціативну групу. Добре, якщо в ній будуть люди, котрі розуміються на юриспруденції і бухгалтерії. Якщо немає такої можливості, зверніться за допомогою в спеціалізовану організацію, за певну плату там проведуть необхідний аналіз.

Якщо перевірку здійснюють самі мешканці, необхідно записати якісь роботи і коли проводилися. Наприклад, згідно з документами, на ремонт даху витрачена велика сума, а під час дощу квартиру заливає, можливо, таких робіт і не проводили, а ваші гроші виявилися в чужій кишені. Ведіть контроль всіх документів, за якими виплачували зарплату працівникам, відповідність заявленої кількості води, тому що витрачено.

Крок п'ятий.

Якщо в результаті перевірки з'ясувалося, що невірно зроблено розрахунок тарифів, або керуючою компанією здійснювалися інші будь-які незаконні дії, можна звернутися зі скаргою до Державної Житлову Інспекцію, в Росспоживнагляд, до суду чи прокуратури. Ці органи державної влади уповноважені перевіряти діяльність керуючих компаній і стояти на захисті прав власників житла. При виявленні порушень до недобросовісних керуючим компаніям застосовуються відповідні санкції.

Перш ніж перейти до питання про те, як перевірити керуючу компанію, якщо сумніваєшся в її чесності і прозорості дій, давайте розберемося, хто стоїть над ЖКГ. У законодавстві Росії передбачено кілька шляхів контролю за ЖКГ.

Повноваження з нагляду за ними зосереджені в основному у регіональних влад.

Федеральні органи, такі як Мінбуд або Міненерго, виробляють нормативні акти і рекомендації, яким слідують влади на регіональному рівні і є вищестоящими організаціями над ЖКГ.

Хто контролює роботу керуючих компаній ЖХГ? Головною інстанцією, що здійснює контроль у житловій сфері, є Госжілінспекціі.  Вона здійснює загальний облік житлових приміщень в регіоні, відстежує діяльність громадських об'єднань і підприємств по експлуатації багатоквартирних будинків.

Як перевірити керуючу компанію ЖКГ? Якщо у вас є скарги щодо роботи керуючої компанії у вашій хаті, перша інстанція, куди потрібно обов'язково подати скаргу - Госжілінспекціі.

УВАГА.  Багато пишуть скарги в прокуратуру, але там їх переадресовують в жілінспекциі і це тільки сповільнює шлях до адресатів.

Але Госжілінспекціі, хоч вона і працює з більшістю проблем, не є єдиним наглядовим органом у сфері ЖКГ. Приватні проблеми в комунальній сфері можна вирішити, звернувшись до спеціалізованої контролюючий орган ЖКГ.

Наприклад, в Росспоживнагляд, якщо в під'їзді систематично не проводиться прибирання або сходові клітини недостатньо висвітлені.

Контролюючою організацією ЖКГ ще можна назвати РЕК, що займається питаннями тарифів.

Також зверніть увагу на недержавні наглядові органи ЖКГ, що займаються відстеженням якості ЖКГ. Це можуть бути суспільства щодо захисту прав споживачів або центр «ЖКГ контроль».

Ці організації не мають повноважень державних служб, але в масовому порядку допомагають мешканцям оформляти скарги на недобросовісних комунальників.

З тим, кому підпорядковуються керуючі компанії ЖКГ ми розібралися, далі про те, що за центри можуть допомогти громадянам в питаннях перевірки.

Національний центр громадського контролю в сфері ЖКГ

Це всеукраїнська громадська організація, зосереджена на допомогу мешканцям багатоквартирних будинків, регулярному відстеженні роботи керуючих компаній, освіті споживачів щодо їх прав.

ДОВІДКА. Незважаючи на те, що в статуті проекту прописана організаційна форма НКО, проект курується Мінбудом, про що останній сам пише на своєму сайті. Тому скарга в структури НП «ЖКГ контроль» - це засіб більш ефективне, ніж багатьом здається на перший погляд.

Національний центр громадського контролю в сфері ЖКГ - це децентралізована організація, яка в основному займається фінансовою та інформаційною підтримкою інших НКО, що діють у сфері ЖКГ. Організаційну роботу проводять уже люди на місцях, задіявши отримані ресурси.

Ця організація не тільки здійснює громадський контроль ЖКГ, а й періодично складає рейтинг керуючих компаній по їх ефективності. В її поле зору частіше потрапляють компанії, на які скаржаться мешканці. Їх фінансова і організаційна діяльність оцінюється незалежними експертами організації, після чого іноді передається в Госжілінспекціі.

Центр громадського контролю

На рівні федерального центру в НП «ЖКГ контроль» ведеться просвітницька робота.

Спільно з урядом виробляються посібники та методичні рекомендації для людей з регіонів, що займаються захистом прав мешканців.

Їх зусилля набувають розголосу через сайт Національного центру, а організації числяться в спеціальному реєстрі, де кожен користувач може дізнатися адресу і пошту для звернень. Іншими словами, організація проводить громадський контроль у сфері житлово-комунального господарства.

Так як організація контактує з урядом, одразу після випуску нових постанов в сфері ЖКГ випускаються пояснювальні методички, в яких розкриваються нюанси тих чи інших пунктів в документах. Велика частина працівників на місцях - це юристи, які обробляють скарги населення і представляють їх інтереси в суді.

Регіональна організація

У регіонах філії цієї громадської організації діють спільно з муніципалітетами.  До кожного муніципалітету прив'язаний філія «ЖКГ контролю». Першим завданням працівників регіональних центрів громадського контролю в сфері ЖКГ є збір і обробка скарг на керуючі компанії.

Вони упорядковано юристами і після відправляються в потрібні інстанції. Якщо у філії є можливість, він посилає до суду своїх співробітників для представництва інтересів потерпілого.

На основі скарг і публікацій в ЗМІ місцеві активісти формують регіональний список керуючий компаній по ефективності. Потім ці дані відправляються в Москву, де формується вже всеросійський рейтинг.

Туди також відправляються звіти про загальний рівень обслуговування в сфері ЖКГ в регіоні. Відділення не тільки спостерігають за роботою керуючих компаній, але і виробляють свої пропозиції регіональній владі, проводять семінари з актуальних проблем комунальної сфери в регіоні.

УВАГА.  Семінари іноді проводяться через інтернет, тому за допомогою регіональних центрів подивитися виступ експерта ЖКГ на актуальну тему може кожен.

Актуальні проблеми не тільки обговорюються. До них залучається увагу населення через ЗМІ. Особливому контролю підлягає контроль за виконанням федеральних програм в регіоні.

наглядові органи

Існують контролюючі органи у сфері житлово-комунального господарства, які вирішують проблеми:

1. Госжілінспекціі.
2. Росспоживнагляд.
3. Місцеві енергетичні департаменти.
4. Прокуратура (в разі, якщо жілінспекциі не діє).
5. Недержавні громадські організації.

Тепер, коли ви знаєте про те, хто контролює керуючі компанії ЖКГ, давайте поговоримо про те, які дії необхідно зробити, якщо ви раптом запідозрили організацію в нечесності.

Як перевірити компанію?

Якщо у вас виникли сумніви щодо чесності КК, то для перевірки ЖКГ відправляйте їм запит з вимогою видати інформацію про те, що вас цікавить.

Компанія зобов'язана видати ці дані в будь-який момент за запитом мешканця. Якщо на запит не реагують, подавайте скаргу в жілінспекциі вашого регіону.

Буває таке, що і жілінспекциі майже не реагує на скарги. В такому випадку треба писати скаргу в прокуратуру, яка повинна перевірити діяльність жілінспекциі і змусити її зреагувати на ваш запит. Якщо КК не виконує вимоги інспекції і не йде на контакт, звертайтеся до суду.

народний огляд

Народний контроль ЖКГ - це міжрегіональне рух, мета якого - добитися прозорої політики в комунальній сфері та чесності від КК.

ДОВІДКА:  Рух надає безкоштовні юридичні послуги населенню. Можна прийти до них, щоб грамотніше оформити скаргу на свою КК, або просто проконсультуватися з проблеми.

Керівний орган руху знаходиться в Красноярську, де рух переважно діє. Воно не має всеросійського характеру, але для жителів Хакасії і Красноярського краю їх послуги доступні безкоштовно.

Інспекція по житлово-комунальному господарству

Це орган, який є в кожному регіоні і муніципалітеті. Він перевіряє стан житлового фонду, інспектує виконання федеральних програм, збори на капремонт і будівництво нового житла для переселенців.

Скарги на комунальників повинні адресуватися саме в цей орган.  Співробітники інспекції розглянуть вашу скаргу, і при необхідності змусять керуючу компанію виконувати вимоги закону.

незалежна комісія

Незалежна перевірка діяльності керуючої компанії проводиться за бажанням мешканця, який засумнівався в її чесності.

Найчастіше перевіряють обґрунтованість тарифів, правомірність витрат і якість виконаних планових робіт.

Незалежна комісія з ЖКГ формується за рахунок незацікавленого юридичної особи, витрати на її послуги в разі виграшу мешканця в суді оплачує КК.

висновок

Існує кілька державних і недержавних служб, які проводять офіційні перевірки в сфері ЖКГ. Вони допомагають мешканцям відстоювати свої права і дають їм консультації з комунальних питань. Основний орган нагляду - житлова інспекція, але є і кілька інших органів, що розглядають специфічні питання сфери ЖКГ.

Власники квартир мають повне право відповідно до Житлового Кодексу перевірити діяльність керуючої організації ЖКГ та отримати звіт про витрачання отриманих від них коштів. Існує простий алгоритм перевірки роботи таких організацій, застосування якого допоможе вивести їх «на чисту воду».

Перший етап

Починати слід з детального вивчення тарифів, які вказані в квитанції на квартплату, перевірити правильність і обґрунтованість їх нарахування. Для цього треба вимагати від КК документи, що містять перелік і розмір обов'язкових платежів. Відмовити в наданні таких документів керуючі організації не мають право. При цьому запит повинен бути складений у письмовій формі, і зареєстрований в якості вхідного листа в керуючої компанії. Найпростіший спосіб - занести вимогу в КК і передати секретарю. При цьому з собою потрібно мати копію заяви, на якій секретар і поставить той самий вхідний номер.

Другий етап

Запросити в КК не тільки звіт про проведені роботах, а й додатки до нього, тому як, найчастіше, саме в них детально розписані статті витрат і витрачені суми. Доцільно буде отримати від КК кошторис майбутніх витрат на черговий рік, щоб обговорити ці майбутні витрати на найближчих зборах власників, і при необхідності внести корективи. Отримання звіту мешканцями можливо різними способами: видача кожному на руки в паперовій формі, розміщення на дошці оголошень або через інтернет-ресурс.

Також не зайвим буде вимагати акти виконаних робіт, документи по найму співробітників, які обслуговують конкретний будинок, і платіжні доручення.

третій етап

Аналіз всіх отриманих документів.  У будь-якому будинку серед мешканців знайдуться фахівці з економічною та юридичною освітою. І буде чудово, якщо вдасться залучити їх до розгляду документації КК. Необхідно згадати і зіставити всі роботи, які були фактичними в звітний період, і ті, які вказані в паперах КК. Наприклад, варто перевірити щоденний витрата води для миття під'їзду, дуже часто виявляється, що комунальники використовують тисячі літрів для будинку з одним під'їздом в п'ять поверхів. Інший приклад: в актах вказані істотні суми на ремонт дверей, вікон і закупівлю механізмів для них (шпінгалетів, ручок, петель), а на ділі, ці роботи або взагалі не здійснювалися, або далеко не в тому обсязі, що вказані в звіті КК. Це також стосується і поточного ремонту покрівлі, підвальних приміщень, під'їзду, обслуговування ліфта, який постійно ламається і довго не працює, а мешканці продовжують платити за нього, як за комфортний працюючий підйомник.

  Коли керуюча компанія бере на себе зобов'язання по управління багатоквартирним будинком, це означає, що вона повинна забезпечити максимально сприятливі. Безпечні та комфортні умови для проживання в цьому будинку для всіх без винятку мешканців. Керуючою компанією забезпечується і правильне утримання всього майнового добра, яке належить на загальних правах всім мешканцям і власне ТСЖ. Все добре звучить тільки на паперах, а коли справа доходить до практики і належного виконання компанією своїх зобов'язань, передбачених договором, з'ясовується, що ентузіазм виконавців кудись дівається, просто зникає. Щоб такого не відбувалося у вашому товаристві, необхідно в укладеному договорі на обслуговування багатоквартирного будинку вказати пункт, в якому буде чітко написано, як діяльність ТСЖ і ким буде контролюватися і перевірятися. Тут же має і чітко бути зазначено, яке покарання, або які санкції будуть зроблені відносно правління, якщо воно не буде виконувати свої зобов'язання або буде виконувати не відповідає договору чином.
Розглянемо для початку, що ж взагалі таке "контроль над діяльністю керуючої компанії" і як він проводиться. До контролю можна віднести як заходи, що сприяють належному виконанню і надання послуг мешканцям, так і перевірочна діяльність, спостереження і перевірка на відповідність стану та працездатності об'єктів комунального господарства. Діяльність по контролю над керуючими організаціями може здійснюватися різними особами або компаніями. Наприклад, самі власники приміщень можуть контролювати своє ТСЖ. Можна для цих цілей залучити аудиторську компанію, інженерних фахівців і фахівців іншого профілю. У деяких випадках, згідно з чинним законодавством, контролюючими структурами можуть бути органи по самоврядуванню і державні уповноважені особи.
  При виявленні будь-якого порушення в діяльності ТСЖ, контролююча організація повинна відобразити їх у відповідних документах. Зі свого боку власники приміщень не повинні мовчки спостерігати за тим, що відбувається в їхньому будинку і байдуже погоджуватися з усіма проведеними заходами. Кожен власник приміщення має повне право висувати вимоги, висловлювати побажання і власну думку з приводу того чи іншого заходу в будинку. Всі висловлені побажання обов'язково фіксуються, також як і скарги мешканців, і заяви. Після того, як прийнята скарга або заявка, вона повинна бути не просто виконана, а проконтролювати весь процес по її виконанню, причому належному. Контролю повинні бути підвладні і послуги, які виявляються комунальними підприємствами, з якими ТСЖ укладає договори.
  Для кожного власника повинна бути доступною і відкритою будь-яка інформація, яка може стосуватися діяльності ТСЖ, товариства власників створюються на добровільній основі, все робиться заради того, щоб добре було самим мешканцям, тому вони повинна розуміти і бачити, постійно переконуючись, що ТСЖ діє саме в інтересах мешканців. У договорі повинні бути відразу вказані ті послуги, які ТСЖ буде надавати. Зміна договору практично неможливо, тому відразу необхідно продумати всі пункти. які повинні бути в договорі. Інакше потім досить складно вимагати від будь-яких організацій, які беруть участь в управлінні багатоквартирним будинком, виконання того, що договором не передбачено.
Контроль діяльності комунальних і керуючих організацій обов'язково регулюється законодавством держави. Це найголовніший Закон про захист прав споживачів, на підставі якого визначається і покарання за невиконання послуги, і її належну якість.
  Власник в даному випадку є звичайнісіньким споживачем комунальних послуг та інших послуг, пов'язаних з управлінням будинком. Тому він може контролювати самостійно якість виконання робіт і пред'являти претензії, якщо якість не відповідає, на думку власника, належному рівню.
  Здійснення контролю - важлива і потрібна міра. Який би добропорядної не виглядала компанія, що управляє будинком, від її діяльності залежить добробут усіх мешканців в будинку, тому не варто лінуватися і ретельно продумувати кожен пункт договору при його укладанні і підписанні. Від пильності самих мешканців і компетентних органів залежить комфорт і безпеку всього будинку.