Протокол про зміну керуючої компанії. Як змінити керуючу компанію в багатоквартирному будинку

Якщо власники квартир у багатоквартирному будинку незадоволені керуючої організацією, вони можуть змінити її. Існують спеціальна процедура і певні правила щодо того, як грамотно змінити керуючу компанію, або перейти на безпосередню форму управління власниками приміщень багатоквартирним будинком, або створити для цієї мети ТСЖ. У цій статті поговоримо про те, як поміняти керуючу організацію правильно.

Що потрібно, щоб змінити керуючу компанію

Нерідкі випадки, коли власники квартир вважають, що управляє компанія надає їм послуги низької якості або в неповному обсязі. У подібній ситуації мешканці багатоквартирного будинку має право пред'явити вимогу про переукладання договору управління з метою його зміни і доповнення. Які розділи документа найчастіше потребують правки? Перш за все це перелік робіт і послуг керуючої компанії з утримання будинку, який не відповідає вимогам Держбуду. Крім того, нерідко договір необхідно доповнити інформацією про те, як здійснюється контроль виконання керуючої організацією її зобов'язань, що входить до складу спільного майна, а також в якому порядку змінюється розміру плати за послуги КК.

Для того щоб переукласти договір управління, необхідно:

зажадати в керуючої компанії договір управління для вивчення;
порівняти зміст договору з нормами, які містить Житловий кодекс РФ (ч. 3 ст. 162);
описати розбіжності в протоколі і пред'явити його КК;
якщо є така необхідність - сформувати робочу групу за участю керуючої організації для складання узгодженого тексту договору;
розглянути питання про прийняття узгодженого договору управління на загальних зборах мешканців;
зажадати від КК копії узгодженого договору;
надати погоджений текст договору власникам квартир для вивчення і підписання;
затвердити основні положення договору на загальних зборах мешканців;
якщо керуюча компанія відмовляється провести узгодження договору з власниками квартир, вони можуть прийняти рішення змінити керуючу компанію і починають відповідну процедуру.

Чому власники вирішують змінити керуючу компанію в багатоквартирному будинку

Обов'язки керуючої компанії повинні бути чітко позначені в договорі, який укладають з нею мешканці багатоквартирного будинку. Підставою для заміни КК в більшості випадків стає невиконання нею свіх обов'язків або виконання їх не на належному рівні. Рішення змінити керуючу організацію власники квартир часто приймають через недоступність і непрозорості інформації про діяльність компанії (закон зобов'язує КК розкривати перед мешканцями відомості про свою роботу).

Отже, до найбільш поширених причин, що спонукає змінити керуючу компанію, відносяться наступні.

Низька якість послуг, що надаються:

недотримання теплового режиму в холодну пору року;
нерегулярне водопостачання, відсутність гарячої води;
вивезення сміття із затримками та ін.

Зміст загального майна в незадовільному стані:

усунення поломок загальнобудинкового майна і обладнання несвоєчасно (існують суворі часові ліміти виконання даних робіт);
відсутність або неякісне проведення ремонту, прибирання території та інших робіт.

приховування данихпро свою роботу.
Несвоєчасне реагування на скарги власників квартир, невиконання своїх зобов'язань.

Якщо факти бездіяльності керуючої компанії в наявності, власникам квартир слід подавати скарги. Кожен випадок невиконання КК своїх обов'язків необхідно оформляти документально зі складанням актів, які в подальшому стануть підставою змінити керуючу компанію.

Якщо КК не реагує на скарги і продовжує ігнорувати свої прямі обов'язки, співпраця з нею необхідно закінчувати. Закон передбачає право власників змінити керуючу компанію після закінчення терміну договору. Розривати його протягом першого року роботи КК заборонено.

думка експерта

Діяльність хорошою керуючої компанії повинна бути прозорою для власників квартир

Ю.М. Федоров,

експерт журналу «Управління багатоквартирним будинком»

Профілактика появи заборгованостей серед мешканців багатоквартирного будинку є більш ефективною тактикою, ніж її стягнення. Чим якісніше КК виконує свої зобов'язання, тим вище обсяг зібраних платежів, тим більшою довірою компанія користується серед власників квартир. Складаючи стратегію своєї роботи, керуюча організація повинна ретельно проаналізувати потреби і побажання мешканців МКД.

Чи можливо змінити керуючу компанію в новобудові

Після здачі будинку в експлуатацію його починає обслуговувати відповідна організація - керуюча компанія. У більшості випадків забудовник, піклуючись про власну вигоду, пропонує і всіляко рекламує послуги дочірньої організації. Крім того, компанія, що побудувала МКД, може залучити до співпраці ту КК, яка задіяна в обслуговуванні будинків в даному районі.

Чим вигідно залучення до роботи дочірньої компанії, що управляє забудовника?

Комунальні послуги надаються відразу після того, як власники отримали ключі від квартир.
З високою часткою ймовірності забудовник буде контролювати роботи з утримання будинку в хорошому технічному стані, адже це безпосередньо вплине на його репутацію.
Дочірня компанія, що управляє компетентна у вирішенні будь-яких інженерних питань.

Співпраця з дочірньою компанією, що управляє забудовника має і свої недоліки, серед яких такі:

фінансові потоки будуть проходити не тільки через КК, а й через забудовника;
керуюча організація зможе штучно завищувати розмір комунальних платежів;
використовуючи «кишенькову» організацію, КК отримає можливість ігнорувати претензії мешканців;
компанія зможе розпоряджатися прибудинковою територією так, як вважатиме за необхідне будівельна фірма.

При складанні договору з керуючою компанією мешканці мають право вказати в ньому список тих робіт і послуг, які вони очікують отримати з її боку. Однак дана можливість є недоступною при роботі з дочірньою керуючої організацією забудовника.

Щоб жодна з вищеописаних ситуацій не сталося, при заселенні в новобудови багато власників квартир приймають рішення змінити керуючу компанію і віддають перевагу незалежним організаціям. Право це зробити у них з'являється тільки після того, як не менше 50% мешканців заселяться в свої квартири. При такому показнику власники отримають право формувати різні товариства, які на зборах і вирішують питання про те, як змінити керуючу компанію.

2 способи змінити керуючу компанію в будинку

Спосіб 1.Коли термін дії договору закінчився

Момент, коли термін дії договору добігає кінця, є оптимальним для того, щоб змінити керуючу компанію.

Якщо жодна із сторін не заявила про бажання розірвати угоду, воно продовжується автоматично. Щоб уточнити термін дії договору, необхідно звернутися безпосередньо до органів адміністрації або до керівництва.

Спосіб 2.Коли договір продовжує діяти

Значно складніше змінити керуючу організацію, якщо строк дії договору ще не закінчився. Якщо власники квартир МКД вже визначилися з вибором нової КК, розірванням колишнього договору займеться саме вона. Однак в тому випадку, якщо ТСЖ поки не обрано, за справу доведеться братися самим власникам.

Згідно ст. 450 Цивільного кодексу Російської Федерації перервати дію договору до закінчення терміну можливо декількома способами.

По згоді сторін.

Застосовується в тому випадку, якщо власники всіх квартир згодні змінити керуючу організацію. Спочатку необхідно скласти і підписати з діючою компанією угоду, яке розкриває алгоритм передачі наступникам всієї документації щодо МКД, коштів на розрахунки з постачальниками послуг, невитрачених матеріалів, коштів на ремонт і т.д. Після того як прийом здійснений, потрібно укласти договір з новою керуючою організацією.

Згідно з чинним договором.

Деякі договори на обслуговування МКД містять інформацію про правила їх розірвання. Зазвичай, якщо власники за місяць поставили КК до відома про намір припинити співпрацю, компанія автоматично звільняється від своїх обов'язків.

Відповідно до ст. 45 Цивільного кодексу РФ.

Дана стаття є підставою для розірвання договору в разі непередбаченого розвитку подій. Якщо одна зі сторін не визнає наявність цього, розірвати договір можна, звернувшись до суду.

За іншими законами.

Житловий кодекс РФ (ст. 161) закріплює право власників квартир змінити керуючу організацію. Зробити це можна шляхом створення ТСЖ, яке відмовиться від послуг КК і займеться управлінням МКД.

Однак при такому ході подій алгоритм розірвання договору законодавчо не регламентований. Якщо ці правила не прописані і в договорі на обслуговування, його припинення необхідно проводити на загальних зборах в порядку, описаному раніше.

В судовому порядку.

При значних порушеннях умов угоди з боку КК власники квартир мають право подати до суду позов про розірвання договору про обслуговування. Стаття 450 Цивільного кодексу розкриває поняття істотних порушень, Які полягають в:

недотриманні температурного режиму в квартирах;
наявності непрацюючих ліфтів;
нерегулярному водо- і електропостачання;
зношеності даху та ін.

КК порушує умови договору на обслуговування не тільки тоді, коли вона не діє при наявності порушень, але і в разі недотримання нею термінів. Розглянувши надані докази, якими служать скарги і акти мешканців в саму керуючу організацію або в контролюючі інстанції, суд розриває угоду.

Договір з КК підписують власники всіх квартир, тому рішення про звернення до суду повинно бути прийнято загальними зборами мешканців. В ході обговорення формується уповноважена група, кожен з учасників якої отримує доручення від власників всіх квартир. Закон не передбачає для власників можливості звернення до суду від свого імені.

Довгий час російські суди не визнавали права загальних зборів мешканців приймати рішення змінити керуючу компанію за відсутності доказів істотного порушення нею умов договору. Але, спираючись на Постанову Президії ВАС РФ від 22.11.2011 р № 7677/11 у справі № А65-11798 / 2010-СГ3-14), суди змінили свою позицію протягом декількох останніх років.

Сьогодні договори управління МКД мають змішану структуру, включаючи елементи договору надання послуг і підряду з переважанням першого. Даний факт означає, що односторонній порядок розірвання угоди в будь-який час може бути застосований власниками не тільки тоді, коли КК не виконує його умови. Підставами для припинення дії договору можуть стати вибір мешканцями на загальних зборах іншого способу управління будинком або рішення змінити організацію.

Іншими словами, обравши один раз певну КК і спосіб управління МКД, власники квартир не позбавляються можливості змінити їх, і для цього зовсім не обов'язково документально підтверджувати факти порушень з боку управлінців. До речі, КК також може відмовитися від своїх повноважень щодо того чи іншого будинку в односторонньому порядку.

Змінити керуючу компанію ЖКГ і підібрати нову КК

При виборі нової керуючої компанії ініціативній групі мешканців слід передбачити наступні фактори:

наявність ліцензії (ФЗ № 255 від 21.07.2014 р свідчить, що керуюча організація може здійснювати діяльність тільки при наявності державної ліцензії);
характер відносин з адміністрацією і досвід роботи;
рівень організаційної роботи;
обсяги фондів, засновники;
яка кількість будинків знаходиться у веденні даної організації;
в якому стані містяться матеріальна база і документація компанії;
наскільки діяльність організації відкрита і прозора;
чи прагне КК застосовувати індивідуальний підхід при роботі з власниками житла;
наскільки оперативно компанія реагує на заявки власників квартир;
кваліфікація і досвід співробітників;
співвідношення числа технічних працівників і керівників;
алгоритм роботи з постачальниками комунальних послуг, тарифна політика.

Державні реєстри суб'єктів РФ містять інформацію про всі управляючих компаніях, у яких є ліцензія. Дані відомості є відкритими, ви можете знайти їх на офіційних сайтах органів Житлового нагляду державної виконавчої влади.

Якщо власники квартир не змогли самостійно вибрати керуючу організацію, органами місцевого самоврядування проводиться відкритий конкурс для визначення компанії, яка займеться управлінням МКД. Закон говорить, що конкурс повинен бути оголошений протягом 3 днів після загальних зборів, в ході якого мешканці оголосили про рішення змінити керуючу компанію, і проведено через 30 днів після його оголошення.

Порядок проведення процедури зміни

Етап 1.Формування ініціативної групи

До складу ініціативної групи власників, організацією якої при зміні КК займається рада багатоквартирного будинку, можуть входити члени правління ТСЖ або будь-які інші власники квартир даного МКД. Вона має законний доступ до будь-яких документів, що належать до дому, в тому числі до договору про співпрацю з керуючою організацією.

Етап 2.Збір необхідних документів

Ініціативна група власників приступає до збору документів для того, щоб обґрунтувати необхідність змінити керуючу компанію. Закон зобов'язує керівників за запитом власників квартир в МКД надати для ознайомлення всі потрібні папери. У разі відмови власникам слід вимагати офіційну письмову відповідь.

КК повинна надати:

акти виконаних робіт і наданих послуг (за останній рік);
акти огляду інженерних мереж будинку (за останні 2 роки);
договір обслуговування або управління.

У разі відсутності документів ЖК РФ зобов'язує керуючу організацію за свій рахунок оформити відсутні акти.

Після вивчення документації та оформлення списку претензій ініціативною групою власників проводяться загальні збори мешканців. Щоб забезпечити кворум, сповіщення про даний захід розсилають по адресами не пізніше ніж за 10 днів до дати проведення. Ініціативна група власників готує рекомендовані листи з оповіщенням, вручає кожному господарю під розпис. Збори визнається недійсним в тому випадку, якщо навіть один власник не отримав офіційного попередження.

Крім того, для інформування кожного мешканця слід розмістити оголошення, Що містить наступну інформацію:

в якій формі проводяться збори - очної або заочної (голосування);
ПІБ і паспортні дані кожного ініціатора цих зборів;
час, місце проведення, дату заходу;
місце проведення, дату початку і закінчення прийому бюлетенів - при заочному голосуванні;
порядок денний заходу. Законом заборонено на загальних зборах змінювати список питань, а також розглядати аспекти, які не були включені в план зборів;
в разі заочного голосування слід вкласти в повідомлення бюлетені для голосування, в яких вказуються ПІБ голови, членів лічильної комісії, а також секретаря;
яким із способів власники квартир були оповіщені про місце і час проведення заходу.

Етап 3.скликання зборів

Щоб змінити керуючу компанію, необхідно розірвати з нею договір про обслуговування. Дане рішення може бути прийнято виключно загальними зборами власників квартир МКД. Інтереси наймачів житла в даному випадку представляють члени муніципалітету. У протоколі загальних зборів потрібно вказати факти порушень КК умов договору, а також обґрунтувати всі претензії щодо управлінців.

Рішення загальних зборів власників мають силу, якщо в заході брали участь господарі квартир в даному МКД або їх представники, які володіють більш ніж 50% голосів від їх загальної кількості. Рішення з питання про зміну КК приймає проста більшість власників, які були на голосуванні (в тому випадку, якщо «за» висловиться більше половини присутніх). Іншими словами, якщо на зборах знаходилися більше половини мешканців і більше 50% з них висловилися за те, щоб змінити керуючу компанію, решта повинні підкоритися. При цьому кількість голосів того чи іншого власника залежить не від чисельності людей, а від того, скільки квадратних метрів квартири і загальної площі будинку належить даному мешканцю.

Питання вибору нової КК є обов'язковим пунктом порядку денного зборів.

Етап 4.Вибір нових управлінців

Перед проведенням загальних зборів власників ініціативна група готує список можливих кандидатів, а також звертається до них із проханням подати пропозиції щодо:

форми договору обслуговування;
ремонту МКД;
переліку послуг з утримання будинку;
тарифної політики тощо.

До дати проведення загальних зборів власників МКД необхідно підготувати договір з компанією. Список робіт і послуг з утримання та ремонту будинку, які повинні забезпечувати його безпеку і придатність проживання людей, мають право визначати самі власники квартир. Для того щоб правильно скласти мінімальний перелік, доцільно звернутися до послуг спеціаліста. Житловий кодекс РФ (ст. 162) визначає список пунктів, які повинні бути обов'язково включені до договору:

склад загального майна МКД, яке буде входити в сферу відповідальності управлінців будинку. Наприклад, на загальних зборах власники квартир можуть прийняти рішення передати будівельні конструкції та інженерне обладнання на утримання КК. При цьому включати в кероване майно прибудинкову територію зовсім не обов'язково, мешканці можуть найняти двірника або доглядати за нею самостійно;
список робіт і послуг з утримання та ремонту загальнобудинкового майна, а також комунальних послуг; порядок внесення змін до даних переліки;
алгоритм обчислення розміру внесків за комунальні послуги, а також за утримання і ремонт МКД; вказівка \u200b\u200bспособів внесення платежів.
Увага! Тарифи на оплату комунальних благ затверджуються регіональними і місцевими властями, а перелік житлових послуг і їх вартість - самостійно власниками квартир;
хід здійснення контролю за діяльністю КК. Закон захищає права мешканців і зобов'язує керуючу компанію щорічно надавати власникам квартир звіт про роботу по виконанню договору.

Етап 5.Оформлення протоколу зборів

У Житловому кодексі РФ не міститься чітких вимог до оформлення протоколу зборів мешканців МКД. Він повинен бути складений у письмовій формі і підписаний членами лічильної комісії, головою і секретарем. В ході спільного заходу повинні розглядатися тільки питання, що містяться в порядку денному. Іншими словами, рішення про вибір нових управлінців може бути визнано недійсним, якщо воно було прийнято, проте не було внесено в план проведення зборів.

При оформленні протоколу неодмінно повинні враховуватися наступні аспекти:

повідомлення зацікавлених сторін і власників усіх квартир про проведення зборів власників МКД;
хід голосування;
порядок денний;
процедура інформування КК про те, які рішення були прийняті на зборах і коли повноваження управлінців припиняються (ст. 45 ЖК РФ);
процедура інформування мешканців та зацікавлених сторін, в тому числі тих, хто не брав участі в зборах.

Етап 6.Оповіщення колишньої і новообраної КК

Після загальних зборів мешканці МКД повинні повідомити нової організації про своє бажання перебувати під її управлінням, а також старої - про намір покинути її. Для цього власники вручають протокол зборів обом компаніям.

Після того як загальні збори мешканців прийняло рішення змінити керуючу компанію, в управлінців є 30 днів, щоб здійснити передачу нової КК всієї технічної документації про даний МКД.

У деяких випадках власник приміщення в МКД може оскаржити в суді рішення, які були прийняті загальними зборами мешканців, не пізніше 6 місяців після їх затвердження. В яких ситуаціях це можливо?

якщо власник був присутній на зборах і брав участь в голосуванні, проте був у меншості, а його законні права та інтереси були ущемлені;
коли з тих чи інших причин власник приміщення був відсутній на зборах і не згоден з тими рішеннями, які були прийняті, вважаючи, що вони порушують його права та інтереси.

Позов може бути не прийнятий судом, якщо:

порушення не істотні;
рішення, яке один з власників бажає оскаржити, не принесло йому збитків;
голос даного мешканця не здатний змінити результату голосування.

Житловий кодекс РФ (ч. 6 ст. 20) говорить, що органи муніципального житлового контролю та державного житлового нагляду можуть звернутися до суду з метою:

визнати договір управління МКД недійсним;
ліквідувати товариство;
визнати рішення, прийняті загальними зборами власників квартир, які не мають сили.

Звернення до суду в даному випадку можливо в наступних ситуаціях:

при виявленні порушень процедур формування товариства власників, вибору КК, підготовки і підписання договору управління МКД;
коли приписи про усунення невідповідності статуту товариства та внесених до нього змін обов'язковим вимогам не були виконані у встановлені терміни.

Передача документації від однієї керуючої компанії до іншої

Отже, за 30 днів до того, як договір управління МКД припинить свою дію, керуюча компанія повинна здійснити передачу відомостей, пов'язаних з управлінням даними будинком, своїм наступникам. Проте насправді зацікавленим особам часто доводиться подавати позов до суду, адже випадки, коли керівники не бажають передавати технічну документацію або просто не мають у своєму розпорядженні нею, досить поширені.

Керуючись Постановою Президії ВАС РФ від 30 березня 2010 року № 17074/09 у справі № А40-73182 / 08-19-483, в більшості випадків суди виносять такі рішення за подібними позовами:

надати нової керуючої організації документацію на будинок, якщо керуюча компанія, яку вирішено змінити, має в своєму розпорядженні нею;
відновити втрачені документи при їх відсутності і передати новим управлінцям.

Крім того, існує правило про заміну виконання, згідно з яким «нова» КК може відновити втрачені документи власними силами, стягнувши понесені витрати з компанії-попередниці. Правильно оформлені і підписані сторонами акти прийому-передачі МКД на управління послужать доказом того, що колишня керуюча організація не володіє всією необхідною документацією.

Керуюча компанія може скористатися фактом закінчення загального строку позовної давності в тому випадку, якщо її наступники зажадали передати документацію після закінчення трьох років з моменту закінчення дії договору управління. Однак це правило не діє при передачі карток реєстраційного обліку громадян. Згідно з Постановою Президії ВАС РФ від 6 вересня 2011 року № 1089/11 у справі № А60-5559 / 2010-С3 дані документи оформляються під час реєстрації громадян в житлові приміщення муніципального, державного і приватного житлового фонду і мають публічний характер.

Процедура виконання постанови суду про відновлення і передачі втраченої технічної документації обраної КК є досить складною. В даному випадку юристи рекомендують позивачам клопотати про встановлення судом астрента як відповідальності колишньої керуючої організації за невиконання рішення суду. Пункт 3 Постанови Пленуму ВАС РФ від 4 квітня 2014 р № 22 говорить, що астрент становить грошову суму, яку відповідач повинен сплатити на користь позивача в разі невиконання рішення суду в добровільному порядку до встановленої дати.

На практиці досить поширені випадки, коли керуючі компанії відмовляються передавати справи новообраної організації, не визнаючи таким способом рішення загальних зборів мешканців. Тому власники приміщень в МКД, які бажають змінити КК, повинні з максимальною відповідальністю поставитися до цього питання. Необхідно фіксувати кожне порушення прав мешканців в письмовій формі. Пакет документів, який потрібно для усунення організації від управління будинком, повинен містити:

копії скарг власників квартир в органи державного контролю або безпосередньо в керуючу організацію;
акти про невідповідність нормативам;
копії постанов про притягнення КК до відповідальності за неналежне виконання або невиконання нею своїх обов'язків.

Новообрана керуюча організація має право скаржитися в житлову інспекцію і прокуратуру, а також звернутися із заявою до арбітражного суду, якщо колишня КК не визнає результатів загальних зборів мешканців МКД.

Якщо змінити керуючу компанію силами мешканців МКД не представляється можливим, власники квартир можуть подати скаргу в департамент міського господарства. Згідно ст. 165 Житлового кодексу РФ дана організація перевірить діяльність КК, і, якщо факти порушень підтвердяться, ініціює проведення загальних зборів власників квартир даного будинку.

Якщо ви хочете змінити керуючу компанію в максимально стислі терміни і з мінімальними витратами часу, зверніться до послуг посередницьких фірм, які допомагають мешканцям МКД боротися з недобросовісними КК. Вартість їхніх послуг може варіювати від 30 до 100 тис. Рублів.

Три правила укладення договорів з ресурсоснабжающими організаціями при прийомі / передачі МКД

думка експерта

Про передачу документів реєстрації громадян

Д.А. Нестеренко,

експерт довідкової системи «Управління багатоквартирним будинком», юрист

Якщо колишня керуюча компанія під час своєї роботи приймала і передавала документи з обліку реєстрації громадян у відповідні інстанції, її обов'язком є \u200b\u200bпередача даних паперів організації-наступниці. Отримавши відмову, знову обрана КК має право:

подати позов до арбітражного суду з вимогою про передачу колишньої КК документів реєстраційного обліку громадян. Практика показує, що в більшості випадків суди задовольняють подібні позовні вимоги. Підтвердженням цьому служать, наприклад, апеляційне визначення Мурманського обласного суду від 7 серпня 2013 р № 33-2614-2013, а також постанови ФАС Московського округу від 21 вересня 2011 р справі № А40-73182 / 08-19-483 та від 17 вересня 2013 у справі № А41-53549 / 12;
заявити в органи ГЖН про порушення компанією-попередницею Правил утримання в частині передачі технічної документації, залучення її до адміністративної відповідальності відповідно до вимог КпАП РФ (ст. 7.23.2).

Як повернути гроші після зміни керуючої компанії

Якщо власники квартир справно оплачували всі рахунки, проте через неякісне обслуговування прийняли рішення змінити керуючу компанію, то вони мають право повернути на баланс МКД ті кошти, які залишилися на рахунках управлінців. Що для цього потрібно зробити? В першу чергу необхідно подати запит в КК про надання звіту про фінансово-господарської діяльності, який складається з:

списку виконаних робіт із зазначенням їх вартості;
договорів з підрядниками;
кошторисної документації;
актів виконаних робіт тощо.

Вивчення звіту дасть власникам квартир МКД уявлення про те, які роботи були проведені і ким, скільки коштів було витрачено, а головне - яка сума залишилася на рахунках КК. Обов'язком керуючої організації є перерахування цієї суми на рахунок компанії-спадкоємиці або ТСЖ (в разі зміни форми управління). У даній ситуації події можуть розвиватися за такими сценаріями.

1. Змінити керуючу компанію вдається без зайвих проблем. Співробітники оформляють акт прийому-передачі МКД, надають звіт, який не викликає питань у власників квартир, і перераховують невикористані кошти на рахунок нової КК (ТСЖ).

2. Процедура зміни управлінців супроводжується труднощами. Часто КК наполягають на подальшому обслуговуванні будинку або прагнуть освоїти кошти, що залишилися на папері, через що в звітах з'являється інформація про невиконані послуги або роботах.

Якщо є підозра, що власників квартир в МКД обрахували, то юристи нової керуючої організації або голова ТСЖ можуть замовити проведення будівельно-технічної експертизи. Після надання її результатів на розгляд суду можна вимагати від колишньої КК відшкодування:

невикористаних коштів;
витрат на послуги юриста, якщо вони потрібні були;
витрат на проведення будівельно-технічної експертизи.

3. У деяких випадках власники квартир в МКД виявляють мінусовий залишок на рахунку їхнього будинку. В цьому випадку колишня КК пред'являє мешканцям борг, розмір якого може досягати сотень тисяч рублів.

З яких причин може виникнути така ситуація?

Мешканці МКД в ході голосування прийняли рішення про проведення ремонту «в рахунок майбутніх платежів». В цьому випадку у керуючої компанії з'являється можливість загнати власників квартир в боргову яму. Перш ніж змінити керуючу компанію або створити ТСЖ, власникам доведеться розрахуватися з управлінцями за надані послуги та виконані роботи.
Керуюча організація провела ремонт без попереднього винесення цього питання на голосування мешканців. Однак згідно з вимогами Житлового кодексу РФ витрати з поточного ремонту повинні бути затверджені власниками квартир на загальних зборах. Якщо ремонт не був аварійним, закон не зобов'язує власників оплачувати його.

За яким би сценарієм не розвивалися події, важливо пам'ятати, що кожен рубль, перерахований в КК, повинен бути використаний тільки за призначенням.

думка експерта

Махінації КК - справа звичайна

В'ячеслав Величко,

директор консалтингової компанії в сфері ЖКГ ТОВ «ЖКС-ПРИМОРЬЕ»

У сфері ЖКГ існує безліч схем для махінацій, про які чудово обізнані досвідчені управлінці. Обивателю вкрай складно самостійно розібратися в кошторисах і звітах, проте, якщо взялися за справу, в першу чергу вивчіть певні аспекти.

Роботи по проведенню ремонту

Часто в звітах керуючих компаній вартість проведених робіт реально завищена. Яким чином? Наприклад, відповідно до документами в підвалі замінили 5 метрів труби, а фактично - всього 2 метри. Або труби і зовсім ніхто не міняв. В даному випадку управлінці сподіваються на те, що жоден з власників квартир не стане бігати з рулеткою в руках по підвалах. Щоб вирішити дану ситуацію, необхідно здійснити ретельний первинний огляд МКД. Тут мешканцям доведеться взяти в руки акти і звірити всі: чи були замінені труби, яка кількість нових пластикових вікон з'явилося в під'їзді і т.д. Якщо в ході перевірки з'ясується, що за звітами роботи були проведені, але насправді - ні, то власникам квартир слід скласти зустрічний акт і звернутися в керуючу компанію з претензією про повернення грошових коштів.

«Роздуті» кошторису

Нерідко трапляється і так, що роботи були виконані, однак в звітах відображені по невиправдано високу вартість. Які витрати найчастіше завищуються в кошторисах? Перш за все це витрати на ПММ, а також ціна будматеріалів. Крім того, у вартість може бути включений і ПДВ, навіть якщо компанія працює за спрощеною системою оподаткування.

невиконані послуги

Як вчинити, якщо в звіті керуючої організації вказана зарплата прибиральниці, проте в вашому домі її ніхто ніколи не бачив? Іншими словами, КК регулярно стягувала з мешканців оплату за роботи, але послуга при цьому не надавалася. Щоб довести факт порушення власних прав і вимагати перерахунок, власники повинні мати у своєму розпорядженні письмовими скаргами в КК, а також актами про те, що прибирання в під'їзді не проводилася.

Якщо будь-якого з вас запитати: вибирали ви для свого будинку керуючу компанію, напевно, 90% скажуть, що не тільки не вибирали, а й взагалі не чули про якісь вибори КК.

Причина такої ситуації полягає в тому, що в період, коли почалася реформа ЖКГ і вводився Житловий кодекс РФ, створені на базі старих ЖЕКів нові керуючі компанії, скориставшись правовою безграмотністю і неорганізованістю більшості жителів, просто «закріпили» за собою право управляти будинками, навіть не повідомивши про це власникам.

Так і залишилися власники МКД як «кріпосні» при старому ЖЕКу, тільки вже в новому образі - у вигляді керуючої компанії. У зв'язку з тим, що всі багатоквартирні будинки були «закріплені» за такими КК, нових «гравців» на ринку ЖКГ не виникло. Створився своєрідний монопольний ринок керуючих компаній.

І почалося: без згоди власників змінюють ставку утримання житла; вводять цільової збір; миють під'їзд раз в квартал, а плату за прибиральницю збирають щомісяця; включають в розрахунки СОІ (загальнобудинкові потреби) понаднорматив і т. д.

В економічній теорії одним з властивостей монополізовані ринки є можливість монополіста ринку здійснювати дискримінацію споживачів, встановлюючи ціну на свій товар на свій розсуд. І при всьому при цьому не нести відповідальність за неналежне утримання спільного майна багатоквартирного будинку!

Проте життя не стоїть на місці. Невдоволення жителів рівнем якості послуг (а часто і відсутністю цих послуг) зростає, люди шукають шляхи виходу - хтось створює ТСЖ, хтось прагне знайти на ринку нову, сучасну керуючу компанію. На щастя, на ринку стали з'являтися керуючі компанії нового типу, яким вижити серед великих монополій можна тільки в тому випадку, якщо їх роботою мешканці будуть задоволені.

Так як же піти від «кріпацтва»? Розповімо в нашій інструкції нижче.

ПРАВИЛА розірвання договору УПРАВЛІННЯ З під егідою Організації

Житловий кодекс РФ не дає нам права ось так, прокинувшись одного ранку, взяти і відмовитися від послуг певної КК.

Існує кілька способів зробити це на законних підставах:

1) Вибір нової керуючої організації після закінчення терміну дії договору управління зі старою КК.

2) Істотні порушення договору управління старої керуючої організацією.

Згідно п. 8.2 ст. 162 Житлового кодексу РФ, власники приміщень в багатоквартирному будинку на підставі рішення загальних зборів в односторонньому порядку має право відмовитися від виконання договору управління багатоквартирним будинком, якщо керуюча організація не виконує умов такого договору. І прийняти рішення про вибір іншої керуючої організації або про зміну способу управління даними будинком.

3) Зміна КК на підставі загальних зборів власників МКД в період дії договору і без істотних зауважень до її роботи.

На цей рахунок є Постанова Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 22.11.2011 р № 7677/11. Яке трактує пункт Житлового кодексу так, що власники можуть змінити КК, якщо вони прийняли про це рішення на зборах, навіть якщо з боку КК не було суттєвих порушень договору управління.

4) Зміна способу управління багатоквартирним житловим будинком.

Наприклад, на загальних зборах власників ви приймаєте рішення про створення ТСЖ або ТСН, але згодом товариство не здійснює управління багатоквартирним житловим будинком самостійно, а наймає для цього керуючу компанію відповідно до пункту 1 частини 1 статті 137 Житлового кодексу РФ. До речі, у такого способу є один важливий плюс - якщо нова КК не виправдає очікувань, то змінити її можна буде, провівши лише одне засідання Правління ТСЖ, якщо це передбачено статутом товариства.

5) Розірвання договору за угодою сторін, якщо стара КК згодна розірвати договір.

6) Позбавлення керуючої компанії ліцензії на право керування вашим будинком, згідно статті 199 Житлового кодексу РФ.

ЯК ВИБРАТИ «ПРАВИЛЬНУ» керуючою компанією?

КРОК 1. ВИБІР НОВОЇ керуючою компанією

Визначення кола претендентів - це один з найважливіших і відповідальних моментів. Зазвичай таким питанням займається або Рада будинку, або ініціативна група.

Обов'язково обговоріть питання зміни КК з сусідами і власниками інших приміщень в МКД.

Рада 1

Відкиньте всі сумніви, що ваш будинок не зацікавить жодну компанію, що управляє. Практика Центру захисту прав громадян «Справедлива Росія» показує зворотне.

Навіть старі, так звані «проблемні» вдома цікаві керуючим організаціям. Такий інтерес може бути викликаний різними причинами, при цьому не важливо якими, а важливо, що практично будь-який будинок по-своєму цікавий тій чи іншій компанії, що управляє.

Перелік керуючих організацій, як правило, розміщений на офіційному сайті муніципального освіти. У будь-якому випадку у відділі ЖКГ Адміністрації свого міста можна отримати актуальний список всіх діючих в місті КК.

Рада 2

Не нехтуйте невідомими вам або молодими організаціями.

Найчастіше нові організації більш орієнтовані на «клієнта», діяльність їх більш прозора, і у них є величезне бажання закріпитися на цьому ринку послуг, потіснивши великих «монстрів».

Порада 3

Вивчіть всякого роду рейтинги і антирейтинги, так звані «чорні списки». Ці рейтинги часто публікуються у відкритих джерелах, мережі Інтернет, за результатами роботи ГЖІ, Росспоживнагляду і інших державних відомств.

КРОК 2. Перше знайомство

Обдзвоніть якомога більше компаній і переговорите з їх керівництвом на тему можливості управління вашим будинком.

Напроситеся на візит до керівництва обраної вами потенційної керуючої організації і обговоріть всі ваші запитання. Причому їхати краще активу Ради будинку або групі скептично налаштованих мешканців.

Постарайтеся дізнатися, наскільки ваш будинок цікавий для потенційно обраної вами керуючої компанії, оцініть основні комерційні переваги компаній.

Мета першого кроку - скласти загальну думку про компанії-претендента та вибрати серед всіх претендентів 2-5 компаній.

Центр захисту прав громадян «Справедлива Росія» може надати вам допомогу в первісному відборі компаній і організувати майданчик для ознайомлення і презентації цих компаній для Ради МКД або ініціативної групи.

КРОК 3. ЗНАЙОМСТВО З вибрати претендентів

На цій стадії необхідно якомога ближче познайомитися з претендентами, цілеспрямовано отримати інформацію про компанії з відкритих джерел. Якщо компанія входить в антирейтинг, уточнити, з яких причин це сталося.

Дуже бажано поспілкуватися з жителями (Радою МКД) тих будинків, якими керують обрані вами претенденти, тому що ця інформація буде найбільш об'єктивна для вас.

Питання до таких жителям можуть бути різні. Приблизний перелік питань може складатися з наступного: як компанія обслуговує будинок в цілому; як часто проводиться прибирання місць загального користування; як реагує компанія на пропозиції жителів і зауваження; наскільки є керівництво компанії для спілкування з жителями; як швидко реагує на аварії; наскільки якісно проводиться ремонт; як компанія звітує перед жителями; які є в цілому претензії до компанії.

Метою цієї стадії є ранжування обраних претендентів і визначення переваг.

Збирання технічної інформації по своєму будинку

Цей крок може проводитися на більш ранніх стадіях, ще до дій по обдзвону, але він не повинен бути пізніше, ніж крок 3 (знайомство з вибраними претендентами).

На цьому етапі необхідно зібрати відомості про свій будинок. Чим докладніше буде інформація, тим краще. Ви самі, як власник, повинні розуміти, в якому стані знаходиться ваш будинок.

Відомості про технічні характеристики вашого будинку ви можете запросити в своїй КК, наприклад, ознайомитися з технічним паспортом будинку, також ці відомості можна отримати в БТІ, але ця послуга є платною.

Визначення нагальних проблем в будинку

Навряд чи ця стадія викличе утруднення у власників, тому що свої найбільш животрепетні проблеми відомі заздалегідь.

Це може бути необхідність термінового ремонту даху, яка протікає вже давно, це може бути необхідність зміни прибудинкової території та збільшення паркувальних місць для автомобілів, або установка дитячого майданчика.

На цій стадії необхідно скласти список, ранжирувавши проблеми за значимістю.

КРОК 4. ПЕРЕХІД ДО ОБГОВОРЕННЯ ОСНОВНИХ УМОВ ДОГОВОРУ УПРАВЛІННЯ

На цій стадії власники переходять до визначення можливостей керуючої компанії з обслуговування їх спільного майна.

Для цього ми пропонуємо направити кожної КК-претенденту опитувальний лист (анкету).

В анкеті зібрані найбільш цікаві для жителів питання за змістом їх спільного майна в МКД. Природно, що для відповідей на багато питань керуючої організації буде потрібно вивчення технічних характеристик будинку, а можливо і його обстеження.

КРОК 5. ВИЗНАЧЕННЯ ПЕРЕМОЖЦЯ

За результатами анкетування Рада будинку або ініціативна група визначає переможця проведеного ними конкурсу і переходить до обговорення умов майбутнього договору, його форми, переліку послуг, що надаються, тарифів і т. Д. Конкретно для свого будинку.

КРОК 6. ПРОВЕДЕННЯ ЗАГАЛЬНИХ ЗБОРІВ ПО ВИБОРУ НОВОЇ під егідою Організації

Якщо пройдені всі попередні кроки, пояснити власникам на загальних зборах, чому необхідно вибрати нову керуючу компанію, не складе великих труднощів. Порядок проведення загальних зборів власників приміщень регламентований ст. ст. 44-48 Житлового кодексу РФ.

Порядок зміни керуючої компанії багатоквартирного будинку вимагає того, щоб рішення прийняли власники, що володіють більш ніж 50% голосів. Важливо врахувати, що голоси підраховуються не за кількістю власників житла, а по метражу квартир щодо всієї житлової площі в будинку.

На всіх стадіях проведення конкурсу фахівці Центру захисту прав громадян «Справедлива Росія» готові надати консультативну та організаційну допомогу жителям будинків по вибору нової керуючої компанії.

Пам'ятайте, вибираєте і приймаєте рішення тільки ви самі!

Якщо хоча б один власник в багатоквартирному будинку незадоволений його адмініструванням, він може стати ініціатором зміни недобросовісної керуючої компанії. При цьому важливо дотримуватися норм законодавства.

Вибір нової організації

Перед тим як почати зміну керуючої компанії в багатоквартирному будинку, потрібно визначитися з наступником. Для найбільш ефективного вибору можна використовувати такі методи:

Такі попередні дії допоможуть звести ризики неправильного вибору до мінімуму.

Спосіб поміняти керуючу компанію

Перш за все, потрібно вибрати, яким способом поміняти керуючу компанію в багатоквартирному будинку.

Житловим кодексом Російської Федерації передбачені такі випадки, коли мешканці можуть ініціювати припинення співпраці з діючим адміністратором і укласти угоду з новим. Зміна керуючої компанії багатоквартирного будинку в 2016 році і в новому 2017 році однакова і ділиться на види:

завершення періоду роботи нинішньої керуючої організації відповідно до терміну, встановленого в договорі управління; з нового періоду можна укласти договір з іншою організацією;
відмова мешканців від виконання договору з організацією, якщо такий договір був укладений за підсумками тендера; право на відмову реалізується по закінченні кожного нового року з дати укладення угоди (наприклад, договір укладений 14 листопада 2016 року, значить, після 14 листопада 2017 року можна його розірвати); при цьому рішення про відмову приймається виключно на загальних зборах власників квартир;
діюча компанія допустила порушення умов договору з обслуговування багатоквартирного будинку; відповідно до ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ в такій ситуації мешканці можуть припинити договір з організацією в односторонньому порядку; рішення про припинення відносин з компанією приймається також на загальному зборі власників;
керуюча організація втратила ліцензію на здійснення діяльності у сфері адміністрування багатоквартирних будинків; норми про анулювання та припинення дії ліцензії містяться в ст. 199 ЖК РФ;
припинення співпраці з мирного погодженням з керуючою компанією;

прийняття рішення на загальних зборах власників про зміну форми управління, наприклад, освіту ТСЖ.

Таким чином, при виборі будь-якого із шляхів необхідно зібрати всіх власників для прийняття законного рішення.

Загальні збори власників

Як організувати збір мешканців будинку:

Скласти письмову повістку зборів. У документ включаються такі пункти:

збори для прийняття рішення шляхом очно-заочного голосування;
відмова від виконання або припинення договору з діючої керуючої організацією;
вибір нового способу управління (ТСЖ, ТСН або знову КК);
обрання нової керуючої організації і її затвердження;
схвалення нового договору управління - розгляд всіх його умов, особливо порядку, термінів і розмірів плати за послуги та їх детальний перелік;
Встановлення періоду для передачі необхідних документів і фінансів новому керівникові (бажано протягом 3-4 днів після зборів і за 30 днів до припинення діяльності колишньої керуючої компанії);
в разі втрати документів, довірених матеріальних активів і грошових коштів діючої компанією, вона зобов'язана відновити втрату протягом 3 місяців за рахунок власних ресурсів, як встановлено постановою Уряду РФ від 15.05.2013 № 416, що містить правила управління багатоквартирним будинком, виходячи з яких формується порядок зміни керуючої компанії багатоквартирного будинку;
норми складання, підтвердження та зберігання протоколу зборів;
спосіб інформування власників про підсумки зборів.

За 10 днів до зборів направити всім власникам оповіщення про майбутній зборі (зразок такого документа). Повідомити громадян можна особисто з наданням розписки для підпису, а також шляхом направлення рекомендованих листів. Якщо на попередніх зборах приймалися рішення про альтернативні методи повідомлення - вказівка \u200b\u200bінформації на стенді в загальному приміщенні, на дверях під'їзду або відправлення листів в електронному форматі і т. Д., То можна скористатися і такими способами. Уточнити метод оповіщення можливо в договорі управління з діючої КК або в архіві протоколів зборів. При цьому обов'язково вноситься запис до журналу повідомлень - з підписами кожного мешканця або номерами замовних листів тощо. (Зразок журналу).

Провести очні збори власників. Обов'язково повинні бути обрані голова зборів і секретар. Очно-заочне голосування фіксується на загальному бланку рішення. Крім того, рекомендується скласти реєстр видачі бланків учасникам зборів.

4. Провести заочне збори - обхід тих мешканців, які не змогли взяти участь в зборах. Для голосування триває заповнення того ж бланка рішення.

5. Складається протокол зборів.

6. Спрямовуються повідомлення власникам квартир про підсумки заходу - протягом 10 днів з дати зборів. Допускається вивішування загального листа повідомлення в певному місці, затвердженому на зборі.

7. Відправлення копії протоколу зборів в діючу керуючу організацію - аналогічно протягом 10 днів з дати збору.

Колишня КК: як повідомити

Після прийняття рішення недостатньо вислати в керуючу компанію копію протоколу - необхідно передати офіційне повідомлення про зміну керуючої організації або способі управління об'єктом (освіта ТСЖ).

Протягом 5 днів з дати зборів екземпляри повідомлення надсилаються в колишню компанію, в муніципальний орган по житловому контролю, служби державного житлового нагляду. До листа додається копія рішення власників багатоквартирного будинку.

У повідомленні обов'язково зазначаються реквізити нового керівника - нової компанії (її найменування, юридична адреса) або інформація про одного з власників, якщо створено ТСЖ.

новий договір

Згідно ст. 162 ЖК РФ при укладенні договору управління не менше половини власників повинні залишити в ньому підпису. Якщо підписів менше зазначеної кількості, то документ не має юридичної сили навіть при правомірності рішення зборів мешканців.

Щоб виконати цю вимогу, оптимально знову скликати власників на загальні збори або підписати документ на тих зборах, на якому вирішувалося питання зміни керуючої компанії.

Після укладення договору нова компанія подає заяву в службу житлового нагляду для внесення запису про новий обслуговується багатоквартирному будинку в її ліцензію. Така процедура триває 10 трудових днів.

Після затвердження в ліцензії нового об'єкта управління фірма приступає до своїх обов'язків, а власники оплачують її послуги згідно з договором.

альтернативи

Замість тривалої процедури зміни керуючої компанії можна спробувати вирішити розбіжності з чинною і переукласти договір управління.

Для цього власники вивчають укладений раніше договір, перевіряють його на предмет відповідності ст. 162 ЖК РФ, складають протокол розбіжностей щодо коригування умов договору. Після узгодження всіх умов формується група власників багатоквартирного будинку та працівників КК для складання нового тексту договору.

Потім скликаються загальні збори власників для затвердження нового варіанту документа.

Ще одним способом є зміна керуючої компанії в судовому порядку, якщо колишня організація відмовляється припинити обслуговування будинку. При цьому вона також може оскаржити прийняте на загальних зборах рішення в суді. Тому важливо дотримуватися всіх умов і терміни процедур і підготувати письмові докази претензій, розбіжностей, невдоволення власників, щоб в разі необхідності оперувати ними в суді.

 - Житловий кодекс дає власникам право змінювати керуючу компанію, якщо вона нЕ виконує або виконує в неналежному як і з порушенням термінів свої зобов'язання, які прописані в договорі з власниками житла. але оформити « розлучення» треба правильно. Ольга Юріївна, давайте розповімо, які етапи належить виконати мешканцям, щоб всі їх дії були правильними з точки зору законодавства.
- Перший крок - створення ініціативної групи власників, яка почне процедуру зміни керуючої компанії. Це можуть бути члени правління ТСЖ або будь-які інші власники квартир цього будинку. Приклади зміни власниками керуючих компаній в Шексне є. Кілька років тому був масовий перехід багатоквартирних житлових будинків в Шексне південній з керуючої компанії «Відродження» в МУП «Благоустрій». Тоді це закінчилося ліквідацією ТОВ «Відродження». Але, як показує практика, в рідкісних випадках колишня компанія готова розлучитися з будинком по добрій волі. Набагато частіше ми бачимо, як КК будь-якими шляхами намагається залишити його під своїм управлінням. І тут головну роль відіграє згуртованість і активність власників, котрі намагаються відстояти свої законні інтереси.
 - Ольга Юріївна, почнемо з самого важливого. які існують форми проведення загального зборів власників багатоквартирного будинки?
   - Щоб змінити керуючу компанію, створити ТСЖ або перейти на безпосередню форму управління багатоквартирним будинком, потрібно дотримати спеціальну процедуру. По-перше, ініціативна група, яка виходить з пропозицією провести загальні збори, за десять днів до його проведення повинна повідомити про це власників. Існує три способи повідомлення власників - рекомендованими листами, врученням власнику під розписку повідомлення про проведення загальних зборів, і третя - найбільш часто використовувана форма - повідомлення про проведення зборів, розміщене на вході в під'їзди будинку або на першому поверсі, тобто в місці, де більшість власників це оголошення можуть побачити.
 - Ольга Юріївна, що має бути написано в цьому оголошенні?
   - Обов'язково має бути зазначено, хто є ініціатором проведення загальних зборів - це може бути один власник або група власників, або ж керуюча компанія. Також повинні бути зазначені місце, дата і час проведення загальних зборів, а також порядок денний і форма проведення голосування. Є три форми проведення зборів - очна, заочна і очно-заочна, яка введена досить недавно. Повідомлення власників обов'язково при будь-якій формі.
- Давайте розберемо кожну форму проведення загального зборів.
- Очна форма передбачає наступну процедуру: повідомлення власників, які в призначений час у призначеному місці збираються і обговорюють питання порядку денного. При зміні керуючої компанії першим пунктом обговорення на порядку денному повинно стояти питання про розірвання договору зі старою керуючою компанією. Друге питання - вибір нової керуючої компанії. На збори повинні прийти 2/3 власників. Приймають рішення відкритим голосуванням, тобто шляхом підняття руки, і все це заноситься в протокол загальних зборів, де вони розписуються. Якщо кворум, тобто більше 50% власників проголосувало «за» зміну керуючої компанії, значить, рішення вважається прийнятим, і збори вважаються правомочними. Як в законі сказано: «Загальні збори правомочні, якщо в ньому взяли участь власники приміщення, що володіють більш ніж 50% голосів від загального числа голосів». Уточню, голоси вважаються не за кількістю людей, а за кількістю квадратних метрів, власником яких вважається голосує, і за часткою цього метражу в загальній площі будинку.
 - якщо власники дисципліновані і виконавчі – всі прийшли на збори, проголосували, протокол склали. що відбувається далі?
   - Якщо збори відбулися, і прийнято рішення про зміну керуючої компанії, то ініціативна група повинна протягом 5 днів повідомити керуючу компанію, яка безпосередньо управляє будинком, про розірвання договору та зміні КК. А нова керуюча компанія повинна укласти договір управління багатоквартирним будинком з усіма власниками і протягом 3 днів з моменту підписання договору повинна звернутися в державну житлову інспекцію, щоб до ліцензії цієї компанії, що управляє внесли управління даними будинком. Платежі від власників підуть саме в цю компанію, що управляє з того моменту, як тільки в ліцензії буде вказано цей будинок.
 - Ольга Юріївна, вже на зборах повинна бути визначена і вказана в протоколі нова керуюча компанія?
   - Так. Протягом 5 днів після загальних зборів власників колишня КК повідомляється про розірвання з нею договору, і протягом 30 днів вона повинна передати всю технічну документацію нової керуючої компанії.
- те є, процес – від зборів до остаточного переходу - займе місяць?
   - Приблизно місяць. В даному випадку найважливіший момент - внесення даного будинку в ліцензію нової керуючої компанії.
 - Ольга Юріївна, ви розповіли про очної формі проведення загального зборів. друга форма – заочна.
- При заочній формі проведення загальних зборів процедура починається також з повідомлення власників житла за 10 днів про дату проведення зборів. Зазвичай заочне голосування відбувається опитувальних шляхом. Ініціативна група, хоча це може бути і один власник, здійснює поквартирний обхід з опитувальних листом, в якому вказана порядок денний. Кожен власник в цьому листі голосує або «за», або «проти» і розписується, ставить дату, коли він прийняв рішення. Потім йде підрахунок голосів ініціативною групою. Якщо є кворум, то збори вважаються таким, що відбувся, а рішення прийнятим.
 - Ольга Юріївна, наскільки я знаю, у вас, як власника, є досвід заочного голосування. за що ви голосували, яке рішення ви приймали в своєму будинку?
   - Дійсно, досвід такий є. Ми, власники квартир в будинку № 3 на вулиці Сапожнікова, голосували за те, щоб додатково збирати гроші на ремонт даху. Ми перераховуємо внески на капремонт в регіональний фонд.
 - яке рішення було прийнято?
   - Більшість проголосувала, щоб провести ремонт за рахунок власників. Дах у нас вже відремонтована. Керуюча компанія виконала роботи, а потім по площі розрахували для кожної квартири, скільки коштів потрібно зібрати власникам і склали приблизний графік внесення платежів.
- Ми ще нЕ розібралися з очно -заочной формою голосування. чому її називають самої простий? Поясніть, будь ласка.
   - Найпростішою вона вважається тому, що об'єднує в собі і очну, і заочну форми. Різниця в тому, що якщо під час обговорення питання не зібралася достатня кількість власників - кворуму, то не потрібно визнавати збори не відбулися. Просто на наступний день ініціативна група з опитувальними листами робить поквартирний обхід і просить власників проголосувати. Також за 10 днів йде повідомлення власників житла з обов'язковим зазначенням форми проведення зборів - очно-заочна. Якщо це не буде вказано, то буде вважатися, що документи оформлені з порушеннями. У перший день йде очне обговорення питання, підкреслю - тільки обговорення. Власники можуть зібратися, обговорити, висловити свою думку, внести корективи також і в порядок денний. Звичайно, якщо кворум є, то і на першому етапі можна прийняти рішення в цей же день очним способом голосування. Якщо кворуму немає, то на наступний день ініціативна група проводить поквартирне опитування. При очно-заочній формі не потрібно чекати 10 днів, щоб провести заочне голосування - його можна провести на наступний день.
 - це дуже важливий момент. У нас чомусь то помилково вважається, що можна, можливо потім обійти по квартирах тих власників, які по різним причин нЕ змогли бути присутнім на загалом зборах. при очно -заочной формі на зборах обговорюються питання порядку дня, а голосування йде у другий день шляхом поквартирного обходу. ініціативна група заходить в кожну квартиру, до кожному власнику. збирається пакет документів – протокол, всі опитувальні листи. причому питання і голосування повинні бути на одному аркуші. До речі сказати, власники ставлять « за» або « проти» в реєстрі. Ольга Юріївна, напевно, слід докладніше розповісти про реєстрі власників.
   - Реєстр власників кожен раз повинен додаватися до протоколу загальних зборів. Він може бути складений ініціативною групою, навіть безпосередньо власниками житла. Якщо такої можливості немає, то можна звернутися в керуючу компанію, яка повинна надати даний реєстр. У нього входить: прізвище, ім'я та по батькові власника квартири, яку займає власником приміщення площа на основі правовстановлюючих документів, тобто свідоцтва про реєстрацію права власності. На підставі цих документів до реєстру вносяться якісь зміни, він коригується.
 - якщо хтось то продав квартиру, і змінився власник, то реєстр повинен оновлюватися. якщо хата знаходиться під керуванням КК, то реєстр веде вона, а якщо в будинку створено ТСЖ, то – голова товариства. опитувальний лист – це, по суті, той ж реєстр, тільки з зазначенням конкретної порядку дня, щоб власник розумів, за що він голосує.
   - Так. Все вірно.
- ми сьогодні розповіли про механізмі переходу від однією керуючої компанії в іншу. У мене чомусь то згадався такий факт з нашій історії: на Русі 26 листопада селяни могли перейти від одного феодала до іншому – так званий Юр'єв день. яке час для переходу від однією керуючої компанії до інший ви б порадили?
   - Я б порадила провести цю процедуру до затвердження тарифів, тобто у вересні-жовтні. Ще хочу відзначити важливий момент. Договір управління багатоквартирним будинком між власником і управляючою компанією полягає зазвичай на термін від 1 року до 5 років. Якщо власники прийняли рішення про зміну керуючої компанії, а договір складено терміном на 5 років, то це можна зробити тільки після закінчення одного року. Саме рік дається керуючої компанії на те, щоб себе проявити - це випробувальний термін. І в разі, якщо власник незадоволений роботою керуючої компанії, збирається загальні збори.
-  те є, щоб розірвати договір обов'язково потрібно, щоб пройшов рік. за закінчення цього терміну керуюча компанія нЕ може сказати: « Чи не віддамо ваш хата, тому що нЕ закінчився термін договору».
   - Ні. Це тільки рішення власників. Вони прийняли рішення піти - це їх право, яке закріплене законодавчо в Житловому кодексі.
-  спасибі за бесіду.