Hva trenger du for å selge et rom i en felles leilighet? Hvordan raskt og lønnsomt selge et rom i en felles leilighet? Hvis du har problemer

Å selge et rom anses, ifølge eksperter, å være en av de vanskeligste eiendomstransaksjonene, fra et juridisk synspunkt. Men de kjøpes villig - på grunn av budsjettprisen som rimelige boliger, eller av familier som flytter bort. Andre typer boligeiendom er betydelig høyere i pris. Selv for et rom i en "liten familie" må du betale en halv million mer.

Hovedkjøpere

Kategoriene av innbyggere som bestemmer seg for å kjøpe boareal er forskjellige. Forespørslene deres varierer avhengig av beliggenheten til eiendommen. Hvis rommet ligger i Moskva eller andre store byer, er de fleste av kjøperne besøkende. Målet for dem er å få storbyregistrering eller byregistrering.

En annen gruppe i dette segmentet er de som regner med gjenbosetting etter rivingen av huset under oppussingsprogrammet. I andre tilfeller kjøpes rom med det formål å investere midler og deretter leie dem ut. Det er også eiere av nabolokaler som ønsker å kjøpe boligarealet for salg for på sikt å bli eiere av enkeltleiligheter.

Stadier av å selge et rom

Reglene for salg av sameieeiendommer, som omfatter fellesleiligheter, er fastsatt ved lov. Naboenes rom er deres andeler etter loven. Kravene fastsatt av art. 42 klausul 6 i boligkoden og artikkel 250 i den russiske føderasjonens sivilkode. Andre eiere kan etter forskriften benytte seg av forkjøpsretten til kjøp av boligareal i fellesleilighet.

Før prosedyren for salg av andel åpnes, må eieren invitere naboer som eier deler av leiligheten til å kjøpe eiendommen sin av seg. Handlinger dokumenteres og helst av notarius. Intensjonsavtale om salg av eiendom sendes rekommandert til naboenes bostedsadresser. Den spesifiserer vilkårene for transaksjonen og den tildelte prisen som eieren ønsker å motta fra salget. Det gis en måned til behandling fra datoen for mottak av varselet. Hvis de ikke uttrykker et ønske, så skriver de et skriftlig avslag. Dokumentet er utarbeidet i Rosreestr eller sertifisert av notarius.

Hvor den ligger, dens område. Merk det på leilighetsplanen og legg det ved kontrakten.

For å følge avtalen, utarbeide en handling om aksept og overføring av rommet. Den inneholder opplysninger om selger og kjøper, opplysninger om rommet og opplysninger om at rommet er overlevert i god stand. Loven, sammen med avtalen, forelegges Rosreestr-myndighetene for registrering. Du må ha tre kopier av avtalen (for selger, kjøper og Rosreestr myndigheter) og tre kopier av loven.

Samle de resterende dokumentene som må sendes til Rosreestr-myndighetene for registrering. Kjøperen vil trenge søknader om statlig registrering av kontrakten og overføring av rettigheter til rommet, et pass og en kvittering for betaling av det statlige registreringsgebyret. Selgeren må levere de samme erklæringene, et pass, et sertifikat for eierskap av rommet, et utdrag fra husregisteret, samtykke fra vergemål og formynderskap dersom mindreårige bor i leiligheten, samtykke fra ektefellen til å selge rommet, et attestert avslag fra de andre eierne av lokalene i leiligheten fra fortrinnsretten til å kjøpe et rom.

Send inn dokumenter til Rosreestr-myndighetene. Du kan finne ut om arbeidsplanen deres på den tilsvarende nettsiden: www.rosreestr.ru. Etter 30 dager må transaksjonen registreres. Selger må motta fra Rosreestr-myndighetene sin kopi av kjøps- og salgsavtalen med registrarens merke, og kjøperen må motta samme kopi og eiersertifikat.

Å selge et rom, spesielt i en felles leilighet, krever en betydelig mengde tid på grunn av detaljene ved å forberede transaksjonen. I tillegg er etterspørselen etter rom mye lavere enn for leiligheter, siden når du kjøper et rom, kjøper en person også naboer som han må dele fellesarealer med i leiligheten.

For å selge et rom i en felles leilighet, er det først og fremst nødvendig å samle avslag fra alle eiere av andre rom som har forkjøpsrett til å kjøpe lokalene som selges. Hvis ikke alle rommene i leiligheten er privatisert, må samtykke til å selge rommet innhentes fra den lokale administrasjonen. I tilfeller hvor sameieren er mindreårig eller funksjonshemmet, må det foreligge samtykke til salg fra vergemålsmyndighetene.

Hvordan samle inn avslag fra andre eiere

Meldinger om salg av rom sendes skriftlig til alle eiere av rom i leiligheten. I dette tilfellet må meldingen angi prisen som det er planlagt å selge lokalene til. At brevet ble sendt bekreftes av en postkvittering. Svar må være mottatt innen en måned. Dersom det ikke kommer svar, anses det at eier samtykker i å selge lokalet. Det anbefales å notarisere svarene mottatt med avslag på å kjøpe et rom. Dersom plasseringen til en av eierne er ukjent, bør du kontakte passkontoret, BTI eller reg. tjeneste, eller som siste utvei sende salgsmelding til adressen til fellesleiligheten.

Hvis en av naboene gikk med på å kjøpe rommet, må kjøps- og salgsavtalen inngås med ham. Dersom flere eiere blir enige om å kjøpe, treffes avgjørelsen etter felles samtykke, og dersom enighet ikke oppnås, treffes den i retten. Å selge et rom til en av naboene dine er den beste måten å selge et rom raskt på.

Hvordan selge et rom

Når avslagene er samlet inn, bør du begynne å søke etter en kjøper og forberede dokumenter for transaksjonen. For å selge et rom lønnsomt, bør du se etter folk som er interessert i å kjøpe dette spesielle rommet (for eksempel slektninger til naboene til leiligheten din eller beboere i andre leiligheter i denne bygningen).

Den endelige prisen på rommet i kjøps- og salgsavtalen skal ikke være lavere enn prisen naboene ble tilbudt å kjøpe rommet for.

For å selge et rom, må du forberede følgende dokumenter:

sertifikat for eierskap av rommet som indikerer størrelsen og størrelsen på hele leiligheten som helhet;

BTI-sertifikat med en vurdering av kostnaden for leiligheten og lokalene som selges;

avtale om overføring av eierskap til lokalene (kjøps- og salgsavtale);

sertifikat for fravær av gjeld på strømregninger;

utdrag fra husregisteret;

kopi av personlig konto;

avslag fra naboer fra forkjøpsretten til å kjøpe et rom;

samtykke fra vergemålsmyndighetene (hvis mindreårige er registrert i rommet).

Transaksjoner for salg av rom gjennomgår statlig registrering på samme måte som transaksjoner for salg av individuelle leiligheter.

Video om emnet

Kilder:

Hvordan selge et privatisert rom i en felles leilighet

Nesten hver by i landet vårt har hus med fellesleiligheter. For de fleste innbyggere i byen er den eneste måten å få et rom i en fellesleilighet på å kjøpe det. Denne typen eiendom er populær på grunn av lave kostnader; opptil 10 % av alle transaksjoner for kjøp og salg av eiendom på annenhåndsmarkedet er for fellesrom.

Bruksanvisning

Først av alt er de mest populære alternativene etterspurt, det vil si rom i en stor leilighet av liten størrelse, men med mange naboer. Du kan finne et slikt rom både i avsidesliggende områder av byen og i sentrum, og kostnadene ved kjøp er praktisk talt de samme. Flytende, som ligger i tynt befolkede leiligheter med ikke mer enn 3 rom og med tilstrekkelige naboer, har blitt spesielt populære.

Det er faktisk knapt noen som ønsker å bo hele livet i en felles leilighet, så først må du bestemme deg for hvorfor du ønsker å få et rom i akkurat denne leiligheten. Det vil si, har du tenkt å kjøpe rom av naboene dine i fremtiden eller flytte til et annet sted i fremtiden? Tross alt er det alltid et alternativ, for eksempel en liten leilighet i et regionalt senter eller en leilighet i en bygning under oppføring.

Enhver innbygger i landet vårt som trenger bolig, som er gitt under en sosial leieavtale, kan få et rom i en felles leilighet. For å gjøre dette må du ikke være leietaker av et annet boliglokale etter kontrakt eller eier av boliglokalet. Familiemedlemmer bør heller ikke eie boligeiendom. I tillegg har også familier som bor i lokaler som ikke oppfyller etablerte standarder og krav mulighet til å få et rom.

Video om emnet

Merk

Å kjøpe et rom i en fellesleilighet er en lengre og mer kompleks operasjon enn å kjøpe en vanlig bolig.

Nyttige råd

Når du inspiserer ditt fremtidige hjem, sørg for å bli kjent med naboene dine, da du må møte dem mer enn en gang om dagen. Vær oppmerksom på tilstrekkelighet.

Å selge et rom er vanskeligere enn å selge en leilighet. For ved siden av deg bor det andre mennesker der, hvis rettigheter må respekteres. Du må ha et godt forhold til naboene dine.

Du vil trenge

- dokumenter for rommet;
- pass.

Bruksanvisning

Når du bestemmer deg for prisen, besøk alle naboene dine (eierne av rommene i leiligheten din) og tilby dem å kjøpe rommet ditt til denne prisen. Hvis du har et godt forhold til naboene dine og de selv ikke ønsker å kjøpe rommet ditt, må de skrive deg et fraskrivelse av forkjøpsretten til å kjøpe rommet ditt hos en notarius publicus. Som regel er betaling for notarius tjenester for egen regning, siden du trenger det. Hvis alle naboene dine - romeiere - er lydhøre og ansvarlige mennesker - er du heldig. Det er bare å organisere og betale for prosessen.

Hvis du har et ikke-fredelig forhold til naboene dine og de ønsker å hevne seg på deg for noe, eller de rett og slett er uvennlige naboer, eller forfølger noen av sine egne interesser og nekter å gå til notarius for å signere dokumentet du trenger , må du gi dem skriftlig tilbud om å kjøpe rommet til spesifisert pris og sende ditt kjøpstilbud med rekommandert eller sertifisert post med inventar til deres bosted. Tross alt hender det at eierne av rommene ikke bor i sine egne, men leier det ut til leietakere. I dette tilfellet vil du ha bevis på at de har blitt varslet ved en postkvittering eller mottaksbekreftelse av brevet. Og hvis de ikke svarer på tilbudet ditt innen en måned, vil dette bety at de nekter.

Deretter må du finne tekniske dokumenter for rommet. Og hvis det siden 1998 minst en gang har vært gjenstand for salg og kjøp, trenger ikke tekniske dokumenter å sendes til registreringstjenesten (Rosreestr), siden de allerede er der. Utdrag fra husregisteret om registrerte personer tas tidligst 10 dager før transaksjonen. Du trenger også samtykke fra din ektefelle for å selge dette spesielle rommet, sertifisert av en notarius, hvis rommet ble kjøpt under ekteskapet og ikke som en gave, ikke privatisert eller anskaffet før ekteskapet.

Deretter utarbeider du en kjøps- og salgsavtale, signerer den av partene, betaler statsavgiften og registrerer eiendomsoverdragelsen i Rosreestr. Foreta selvfølgelig pengebetalinger, og sørg for å skrive en kvittering i samsvar med alle sivilrettslige regler.

Merk

Hvis en av eierne i det neste rommet er et mindreårig barn, må du be foreldrene hans om å få tillatelse fra vergemåls- og forvaltermyndighetene på registreringsstedet for dette mindreårige barnet til å selge rommet ditt. Hvis de ikke ønsker å gjøre dette, så skriv dem et brev som varsler dem og etter en måned vil det bli vurdert som avslaget er mottatt. Først etter at du har samlet inn alle avslag eller postdokumenter fra alle naboeiere, kan du tilby å kjøpe rommet til en tredjepart.

Nyttige råd

Hvis naboene dine ikke vil kjøpe rommet til prisen du tilbyr, kan det være lettere å sette ned prisen. Du vil tross alt bruke mye tid på papirarbeid og leting etter nye kjøpere, og dette krever også materielle investeringer.

For å finne ut hvordan du selger et rom i en felles leilighet, bør du bestemme reglene som fastsetter statusen til eiendom oppdelt i aksjer. Prosedyren for salg av felles delt eiendom av eieren er regulert av reglene i Civil Code om forkjøpsrett til å kjøpe boareal av sameiere.

Eierens juridiske status

Selger av rom i fellesleilighet skal ha nødvendig skriftlig bekreftelse for hånden. Dette vil være et eierskapsbevis. Dokumentet indikerer området av rommet, tilstedeværelsen av typen eiendom, heftelser; informasjon om eieren av rommet.

Den russiske føderasjonens sivilkode inneholder ingen forbud mot eierskap av et rom av juridiske personer eller kommuner.

Et rom i en fellesleilighet kan selges gjennom offentlig auksjon. Dette er mulig dersom eieren har utestående lån, og banken tvangsutlegger felleseiendommen.

Hvis de gjenværende aksjonærene nekter å kjøpe slikt boareal, har banken rett til å kreve gjennom retten å holde en auksjon - i samsvar med regelen i del 2 av art. 255 i den russiske føderasjonens sivilkode. Tvangssalg av et rom i en felles leilighet for gjeld er også mulig i tilfelle konkurs av kommersielle organisasjoner og individuelle gründere.

Forberedende stadium

I henhold til "Regler for bruk av boliglokaler" må eieren behandle eiendommen i en fellesleilighet med forsiktighet og gjøre sin del av betalingene for obligatoriske tjenester - elektrisitet, varmt og kaldt vann, kloakk, gass, oppvarming. Det er plikt til å betale rettidig ved større reparasjoner.

Hvis eieren bestemmer seg for å selge sin del i en felles leilighet, er det tilrådelig å ha sertifikater som bekrefter fraværet av gjeld på de ovennevnte obligatoriske betalingene. Det er tilrådelig å vise disse dokumentene til søkeren for kjøp av eiendom på inspeksjonsstadiet av eiendommen.

Før du selger, er det nødvendig å fjerne heftelsene på boarealet - pant, arrest - ved å nedbetale eller avskrive eksisterende gjeld. Loven forbyr ikke eieren å selge en del av en fellesleilighet som pant, men kjøperen må underrettes om at slike begrensninger foreligger – ellers kan han i ettertid kreve kontrakten ugyldig.

Muligheten for å selge slik fast eiendom med heftelser er etablert i del 2 av art. 460 i den russiske føderasjonens sivilkode, dvs. Selger av et rom i en fellesleilighet må overdra det fritt fra tredjemanns krav, med mindre kjøper selv har samtykket i å kjøpe rommet med heftelser.

Dersom rommet leies ut, har leietaker rett til å fortsette å bo i det også etter eierskifte – inntil leiekontrakten går ut.

Når eieren har samlet tankene sine, betalt for "verktøyene" og avregistrert personene som er registrert i rommet, er det på tide å ta hensyn til rettighetene til naboene. Dette er lovpålagt.

Funksjoner av samhandling med naboer

Å selge slike boliger raskt kan være vanskelig, siden sameier er pålagt å sende skriftlige meldinger om sin intensjon til naboer. I en fellesleilighet er det både privatiserte rom og delt eiendom tildelt lokale myndigheter.

Kommunale lokaler i fellesleilighet utstedes til borgere på sosial leie. De har ingenting med eierne å gjøre. I en slik situasjon bør en melding sendes til adressen til den lokale myndigheten - byadministrasjon, boligtilsyn.

Prosedyre for melding og dens form

Varselet kan sendes med vanlig rekommandert post til det faktiske stedet for gjenværende beboere som har rett til fellesleilighet. Det er de som har forkjøpsrett.

Teksten til kunngjøringen bør inneholde informasjon om kostnadene for rommet som eieren ønsker å selge det for, andre nyanser av transaksjonen - betalingsmåten med selgeren, funksjoner ved boarealet - området, takhøyden, ev. tilstedeværelsen av møbler og husholdningsapparater.

Loven forplikter deg ikke til å gi en melding til en notar, men det er verdt å gjøre i følgende tilfeller:

hvis naboer i en fellesleilighet ikke reagerer på noen måte på et vanlig brev;
hvis naboene ikke godtar kjøpet, men ikke formaliserer avslaget i den nødvendige skriftlige formen;
hvis ingenting er kjent om den virkelige plasseringen til mottakeren av brevet;
dersom en nabo i en fellesleilighet er død og rettsetterfølgeren nekter å ta imot arven.

Som en generell regel, hvis naboene ikke svarte på varselet innen en måned fra datoen for kjennskap til det eller nektet å kjøpe til den foreslåtte prisen, kan eieren av rommet selge det til andre personer.

Mulige vanskeligheter

Det enkleste alternativet er når en nabo nektet å akseptere brevet, i så fall vil det bli returnert til avsenderen med passende merke på konvolutten. Men en situasjon er mulig når ingenting er kjent om hvor adressaten befinner seg.

Da er det nok å sende en notarisert melding til adressen til hans tiltenkte bolig, selv om noen eksperter anbefaler å søke retten for å anerkjenne det ukjente fraværet til en borger på grunnlag av art. 42 i den russiske føderasjonens sivilkode og art. 276 Kode for sivil prosedyre i Den russiske føderasjonen.

Dette vil medføre merutgifter og er aktuelt dersom kostnaden for en fellesleilighet og dens enkelte rom er høy og det er fare for at en av naboene vil kreve at rettighetene til kjøper overføres til dem selv.

En annen vanskelighet er at arvingen nekter å ta imot arven. Du kan også henvende deg til retten for å få hjelp - send inn en søknad til retten om å anerkjenne det eierløse rommet som fraflyttelig eiendom, dvs. eies av staten og deretter sende en salgsmelding til det organet som forvalter statens eiendom.

Hvis de nye etterfølgernaboene ikke har registrert arv for en del av fellesleiligheten, men fortsetter å faktisk bo i et eget boareal og fullt ut bære kostnadene ved vedlikeholdet, vil de bli ansett som de faktiske eierne, uavhengig av tilgjengeligheten av støttende dokumenter.

"Grå skjemaer" - er det så enkelt?

Situasjoner er vanlige når delteier av en fellesleilighet er interessert i en rask transaksjon, men ikke ønsker å kommunisere med naboer. Da anbefaler noen advokater å gjøre følgende:

donere en liten andel til en interessert tredjepartskjøper, og deretter selge ham den resterende delen;
gi kjøperen "kvadratmeter" som sikkerhet i henhold til en låneavtale, og deretter med vilje unnlate å tilbakebetale lånet, noe som automatisk blir en årsak til tvangsfesting av eiendommen;
«selge» rommet under en gaveavtale, dvs. faktisk få pengene i hendene, og registrere eiendommen som en gave fra en leietaker av en felles leilighet.

Alle disse metodene er fulle av stor risiko. Hvis du donerer en andel i selve rommet, kan du støte på en situasjon hvor mottaker nekter å kjøpe resten, men får rett til å bo i fellesleilighet.

Registrerer du bolig under en falsk transaksjon, d.v.s. dekker over partenes reelle intensjoner, så kan du møte motstand fra naboer som virkelig er interessert i å kjøpe delt eiendom.

Hva skjer etter forsvarlig varsling til naboer?

Det forutsettes at en del av fellesleiligheten selges lovlig og øvrige aksjonærer har fått forsvarlig varsel. Det er mulig at en av naboene, en deltaker i delt eierskap, vil gå med på å kjøpe rommet til den foreslåtte prisen og til og med tilby en høyere pris for å bli kvitt andre legitime kandidater for boligen som selges.

Eller alle naboene vil nekte å kjøpe boligarealet til den prisen selgeren ønsker, men det vil være en annen kjøper til rommet. I alle fall vil det før eller senere dukke opp en borger som du kan signere en kontrakt for salg av fast eiendom med - i henhold til art. 546 i Civil Code, og handlingen om aksept og overføring av fast eiendom.

Kontrakten bør angi personopplysninger om partene i transaksjonen, verdien av eiendommen (i tall og i ord). Det er tvingende nødvendig å angi at den delen av fellesleiligheten som selges ikke er pantsatt. I overføringsloven er det tilrådelig å indikere den faktiske levekåren til rommet og fraværet av klager fra hans side.

For å registrere eierrettigheter må du sende inn følgende dokumenter:

salgsavtale;
handling av aksept og overføring;
informasjon om å varsle naboer - kopier av registrerte eller attesterte brev;
teknisk dokumentasjon for leiligheten;
mottak av betaling av statsavgift (i mengden 1000 rubler) - art. 333.33 Den russiske føderasjonens skattekode.

En attestert fullmakt kan vedlegges dokumentene dersom registreringen håndteres av en kvalifisert mellommann. Penger for et rom bør kun mottas etter obligatorisk registrering av eiendomsrettigheter hos Rosreestr. Det er fra datoen angitt i det nye "rosa" sertifikatet at kjøperen vil bli ansett som den juridiske eieren.

Å selge en del av en fellesleilighet vil ikke forårsake vanskeligheter hvis du varsler naboer på riktig måte om transaksjonen og finner en interessert kjøper. Om nødvendig bør tjenester fra kvalifiserte eiendomsmeglere eller advokater søkes.

Har du fortsatt spørsmål? Skriv spørsmålet ditt i skjemaet nedenfor og motta detaljert juridisk rådgivning:

Dette fremgår av paragraf 6 i art. 42 Den russiske føderasjonens boligkode.

Ved å privatisere en del av leiligheten (stuen) får eieren rett til andel i fellesarealene. Eieren kan selge, donere et rom, eller gjøre eventuelle transaksjoner med det, mens han overdrar retten til andel i felleslokalet kun sammen med rommet. Eieren av privatisert bolig (rom i en "fellesleilighet") må huske at forkjøpsretten tilhører naboene. Etter en måned, hvis ingen av naboene ønsker å kjøpe rommet, legges det ut for salg til andre personer.

For å selge et rom i en fellesleilighet må flere vilkår være oppfylt

Et rom i en fellesleilighet skal tilhøre selger på eiendomsretten, sombekreftet av et eierskapsbevis og et dokument - grunnlaget for å erverve eierskap til rommet (salgs- og kjøpsavtale, gave, arvebevis).
Hvis et rom i en fellesleilighet tilhører flere eiere, er det nødvendig å innhente deres samtykke for å selge det. Hvis en av eierne er mindreårig, må du innhente samtykke fra verge- og forvaltermyndighetene.
Et rom i en fellesleilighet er en del av et enkelt objekt - en leilighet. Alle eiere i en fellesleilighet eier i felleseierett fellesarealer i leiligheten som tidligere betjente mer enn ett rom.Derfor er det nødvendig å ta hensyn til forkjøpsretten som eierne av andre rom i en fellesleilighet har

I samsvar med del 1 av art. 250 i sivilloven, ved salg av andel i felleseieretten til en utenforstående, har de resterende deltakerne i delt eierskap fortrinnsrett til å kjøpe aksjen som selges til den prisen den selges for, og på andre like vilkår, unntatt ved salg på offentlig auksjon.

Ved salg av et rom er således eieren forpliktet til å tilby kjøpet til de øvrige eierne som bor i denne fellesleiligheten. Tilbudsprisen for å selge rommet til andre eiere må være identisk med prisen som tilbys til tredjepart.

I samsvar med del 2 av art. 250 i den russiske føderasjonens sivilkode (del 1) gir selgerens plikt til å varsle de andre deltakerne i delt eierskap skriftlig om hans intensjon om å selge sin andel til en utenforstående, og angir prisen og andre betingelser han selger under den.

Hvis de gjenværende deltakerne i delt eierskap nekter å kjøpe eller ikke erverver den solgte andelen i eierskapet til fast eiendom innen en måned, har selgeren rett til å selge sin andel til enhver person (del 2 av artikkel 250 i Civil Code of den russiske føderasjonen).

I denne bestemmelsen har lovgiver fastsatt en klar periode hvor eiere av andre rom i en fellesleilighet kan kjøpe det lokalet som selges.

Dermed fritok lovgiver selgeren for plikten til å innhente skriftlig samtykke fra naboer til å selge lokalet.

For å fremskynde prosessen kan selgeren av rommet prøve å få skriftlige avslag fra naboene om å kjøpe rommet. Avslag må utføres korrekt: sertifisert av en notarius publicus eller registrert hos det organet som registrerer rettigheter.

Du kan også utarbeide skriftlige meldinger til hver enkelt nabo i en fellesleilighet og sende dem i rekommandert post med varsler. Varsel om servicebrev med underskrift fra naboer vil indikere at naboer er forsvarlig varslet.

Del 3 art. 250 i den russiske føderasjonens sivilkode bestemmer at når du selger en andel i strid med forkjøpsretten, har enhver annen deltaker i delt eierskap rett til innen tre måneder å kreve i retten overføring av rettighetene og forpliktelsene til kjøperen til ham.

I samsvar med del 1 av art. 24 Føderal lov "Om statlig registrering av rettigheter til fast eiendom og transaksjoner med den", når du selger en andel i felleseieretten til en utenforstående, er dokumenter vedlagt søknaden om statlig registrering som bekrefter at selgeren av andelen varslet i skrive de andre deltakerne i delt eierskap av intensjonen om å selge sin andel med en indikasjon priser og andre betingelser som det selger. Søknaden om statlig registrering kan være ledsaget av dokumenter som bekrefter avslaget fra de gjenværende deltakerne i delt eierskap til å kjøpe en andel og utarbeidet av det organet som utfører statlig registrering av rettigheter eller notarisert. I dette tilfellet foretas statlig tinglysing av rett til andel i felleseie uavhengig av perioden som har gått siden selger meldte andelen til de resterende deltakerne i sameie. Hvis søknaden om statlig registrering ikke er ledsaget av dokumenter som bekrefter nektelsen av de gjenværende deltakerne i delt eierskap til å kjøpe andelen, er statsregistratoren forpliktet til å suspendere statlig registrering inntil utløpet av en måned fra den dagen selgeren gir beskjed til de gjenværende deltakerne i delt eierskap, dersom denne perioden ikke er utløpt på dagen for innlevering av søknaden om statlig registrering. Tvister mellom deltakere i delt eierskap som har oppstått under statlig tinglysing av rett til andel i felleseie skal avgjøres i retten.»

I henhold til del 2 av art. 558 i den russiske føderasjonens sivilkode, en kontrakt for salg av en boligbygning, leilighet, del av en boligbygning eller leilighet er underlagt statlig registrering og anses som inngått fra øyeblikket av slik registrering.

Under den statlige registreringen av rettigheter til fast eiendom krever registermyndighetene at selgeren overholder naboens rettigheter ovenfor.

Unnlatelse av å fremlegge dokumenter som bekrefter avslaget til de gjenværende deltakerne i delt eierskap av forkjøpsretten kan føre til avslag på å registrere avtalen din (artikkel 20 i føderal lov nr. 122-FZ), noe som vil gjøre det umulig å formalisere overføring av eierskap.

Dermed er det mulig å selge et privatisert rom i en fellesleilighet bare hvis naboene nekter forkjøpsretten eller hvis en måned har gått ut etter å ha sendt dem melding om salget av rommet. Forsøker du å selge et rom i strid med forkjøpsretten, risikerer selger å bli nektet statlig registrering av kontrakten eller starte rettssaker med naboer.

AAA-Invest-spesialister vil gi deg tjenestene med å fylle ut en selvangivelse for personlig inntektsskatt og hjelpe deg med å optimalisere beskatningen.

Eieren bestemmer prisen og salgsvilkårene for rommet sitt.
Attestert varsel til naboer som angir pris og at rommet er til salgs.
Samle en pakke med dokumenter som er nødvendig for å selge et rom.
Registrering av tillatelse til å selge din andel fra notarius dersom rommet tilhører flere eiere samtidig.
Sjekke ut alle beboere fra rommet før du plasserer rommet, innhenting av utskrivningsattest fra passkontoret.
Inngå en transaksjon, utarbeide kjøps- og salgsavtale for rommet med notarius.

Hvordan få naboers samtykke

Det er vanskelig å innhente samtykke fra naboer, noe som ofte fører til vanskeligheter ved salg av et rom, siden eiere av naborom har fortrinnsrett ved salg av eget rom. Som et resultat kan salgsprosessen bli betydelig forsinket.

Kjære leser! Artiklene våre snakker om typiske måter å løse juridiske problemer på, men hver sak er unik.

Hvis du vil vite hvordan løser du akkurat ditt problem - kontakt nettkonsulentskjemaet til høyre eller ring på telefon.

Det er raskt og gratis!

Selger må etter loven oppfylle et krav ved å legge ut et rom for salg, det vil si først tilbud om å kjøpe ut naboandelen. For å gjøre dette må du varsle dem på forhånd ved å skrive en melding og levere den til naboer eller sende den til adressen i rekommandert post med varsel.

Du bør også vite om å legge ut et rom for salg:

Bydelsadministrasjonen eller Boligutvalget når det gjelder naboer som lever under sosial kontrakt. ansettelse
Vergemålsavdeling dersom det er romeiere: funksjonshemmede, mindreårige barn.

Du kan varsle naboene dine enten uavhengig eller ved hjelp av en notar, etter å ha utstedt og sertifisert varselet til ham. Meldingen skal gjenspeile din anmodning om at naboene skriver et skriftlig avslag på å kjøpe ut aksjen.

Mottatt avslag skal registreres og attesteres av notarius. Innen 1 måned kan naboer uttrykke ønske om å kjøpe ut den tilbudte andelen og informere selger om dette vedtaket.

Samtykke til salg av rommet fra naboene er ikke nødvendig, hvis de innen 30 dager ikke har gitt svar, betyr det at de anses å ha nektet kjøpet. Dersom naboene likevel ønsker å kjøpe rommet, så har de fortrinnsrett til det. Kjøps- og salgsavtalen vil bli inngått direkte med dem, salg til en utenforstående i en slik situasjon er ulovlig.

Det hender at 2-3 naboer - eieren - ønsker å kjøpe det fremmedgjorte rommet på en gang, da har selger rett til å bestemme selvstendig til hvem som skal selge rommet, siden naboenes forkjøpsrett kun gjelder ved kjøp av hele leiligheten, og for prisen fastsatt av selger.

Salg av det fremmedgjorte rommet til en utenforstående er kun mulig til prisen angitt i varselet eller høyere, men ikke lavere. I tilfelle undervurdering har naboer rett til å utfordre dette faktum og bevise ulovligheten av en slik transaksjon.

Kjøper må være forsiktig ved utforming av kontrakten, den faktiske prisen på transaksjonen skal fremgå av kunngjøringen. Mange selgere er utspekulerte og prøver å senke prisen på et rom for å unngå å betale skatt. Triks av denne typen er ulovlige, en kjøps- og salgstransaksjon som indikerer redusert pris for et rom kan utfordres av naboer, og kjøperen blir rett og slett hjemløs.

1. Hva gjør du hvis du har problemer med naboer

Problemer med naboer oppstår ofte og er mulig på grunn av:

Nektelse av naboer å motta varsling.
Holde naboer tause etter å ha mottatt varsling.
Ukjent oppholdssted for eierne fra naborommene.
Naboer som bor i andre byer.

Alle disse problemene kan løses, det viktigste er å vite hvordan du gjør det riktig.

2. Nektelse av naboer mot å motta salgsvarsel

Hvis naboene dine nekter å motta brevet ditt, vil det bli returnert til deg med merket «nektet å motta». Du må også presentere konvolutten til Rosreestr, og dermed bekrefte at naboene dine ignorerte varselet ditt.

3. Naboer ignorerer varsler

Hvis naboene dine har mottatt et varsel, men ikke svarer på det, ta kontakt med notarius. Det bekreftede varselet vil bli sendt til naboene igjen og igjen. Hvis de fortsetter å tie, vil notarius utstede deg et sertifikat som bekrefter sendingen av denne meldingen og mangelen på svar på den.

4. Plasseringen av eierne av tilstøtende rom er ukjent

Savnede naboer byr på spesielle utfordringer ved salg av et rom. Kun dersom en samboer er borte fra rommet i mer enn 1 år vil det være mulig å gå rettens vei og erklære han savnet. Hvis naboen din har vært fraværende i mer enn 1 år, kan du lete etter ham selv ved å kontakte passkontoret, Federal Registration Service-avdelingen eller adressebyrået.

Hvis naboen ikke blir funnet på egen hånd, må du skrive en erklæring på notarkontoret som angir årsaken til søknaden om å anerkjenne naboen som savnet. Likevel skal forkjøpsretten etter loven respekteres.

Rettsrepresentanter vil avgjøre årsaken til borgerens fravær ved å intervjue naboer og slektninger og sende en forespørsel til deres mulige plassering. Hvis den fraværende naboen fortsatt ikke er funnet, vil retten utnevne en leder for rommet sitt, så må selgeren sende en melding til lederen og vente på svar på det.

5. Naboer som eier rommet bor i en annen by

Hvis naboeierne ikke går med på å selge rommet fordi de bor langt unna, må du kontakte en notar i en annen by og gi en bekreftet melding som vil bli returnert til deg per post. Dette vil tjene som grunnlag for å gjennomføre en transaksjon med en ekstern kjøper.

6. Eieren av rommet naboer døde, og arvingen går ikke inn i arven

Denne situasjonen er også problematisk. Råd! Legg inn et krav i retten. Det er viktig å anerkjenne rommet til den avdøde naboen som escheat, som går til staten. Lokale myndigheter vil bli pålagt å godta denne eiendommen på balansen, og retten vil bestemme en arving som du vil sende varselet om salget av rommet til.

Dokumenter for salg av leilighet som inngår i en fellesleilighet

Å selge et rom må gå gjennom registreringsprosedyren, så du må ta vare på å samle dokumenter:

Pass til alle personer som skal delta i kjøps- og salgstransaksjonen.
Attest på fjerning av leietakere fra leiligheten som selges.
Merknader som angir salgsvilkår og pris.
Dokumenter til en utenforstående, dersom han er presentert som kjøper.
Kjøps- og salgsavtaler.
Forklaringer.
Utdrag fra BTI.
Matrikkelplan for de avhendede lokalene.
Attest for aksept og overføring av lokaler.
Titteldokumenter for rommet.
Tillatelse fra notarius til å gjennomføre en kjøps- og salgstransaksjon fra naboer.
Tillatelser fra vergemål i nærvær av mindreårige eiere i leiligheten.

Etter innhenting av dokumenter kan du sende inn annonse for salg av lokalet, lage kjøps- og salgsavtale på registreringskammeret. Deretter må du vente på svar fra naboene dine, det vil si vente 30 dager, og deretter gi det nylig sendte varselet til registreringskammeret.

Når alle formalitetene er løst, kan du begynne å fullføre transaksjonen, som ikke er vesentlig forskjellig fra det vanlige salget av enhver annen leilighet.

Hva er forkjøpsretten i en felles leilighet?

I henhold til art. 250 i den russiske føderasjonens sivilkode, er det naboene som har preferanseretten hvis de ønsker å kjøpe et ekstra rom. På grunnlag av varselet kan de kjøpe den frakoblede boligen (andel) på grunnlag av felles eierskap. Fortrinnsretten gjelder for naboer i 30 dager. I løpet av denne tiden kan de godta å kjøpe andelen eller nekte, og angi sin beslutning skriftlig.

Dersom det er enighet, utarbeides det en vanlig kjøps- og salgsavtale mellom selgeren av rommet og naboen, som deretter går gjennom registreringsprosedyren hos registreringsmyndighetene. Hvis flere naboer er enige om å kjøpe et rom på en gang, tar selgeren av rommet valget uavhengig. Spørsmålet kan løses gjennom retten eller etter felles avtale mellom alle naboer.

Mange prøver å komme seg rundt forkjøpsretten når det mangler naboer, eller tiden som er satt til å løse problemer med naboer er utløpt. Hovedsaken er at hvert naborom har en eier, og på noen måter kan fordelsretten omgås.

Du kan omgå fortrinnsretten:

Etter å ha inngått en gaveavtale med den funnet kjøperen, det vil si gi kjøperen en andel i leiligheten. Det vil ikke være behov for å overholde forkjøpsretten, fordi den ifølge loven ikke gjelder for en uautorisert tredjepart, selv om rettighetene til alle naboer forblir de samme.
Ved å inngå med den nye kjøperen ikke en kjøps- og salgsavtale, men en gaveavtale (uten å formalisere overføringen av penger under transaksjonen). Denne transaksjonen kan imidlertid utfordres av naboer, overføring av rettigheter vil bli krevd til dem, selv om ved inngåelse av en gaveavtale vil naboenes rettigheter og plikter ikke bli krenket, og det vil derfor ikke være noen grunn til å utfordre eiendommen.
Ved å utøve panteretten, inngå panteavtale og låneavtale med potensiell kjøper. Dette er hva kreditorer ofte gjør for å få pengene tilbake. Fortrinnsretten fungerer ikke dersom selgeren med vilje bommet på fristen for å tilbakebetale lånet, slik at kjøperen kan tvangsutlegge den pantsatte eiendommen. Alle transaksjonsordninger bryter ikke lovene, men hvis naboer fremmer et motkrav kan de anses som ugyldige, selv om det er vanskelig å bevise at transaksjonen er falsk, fordi rettighetene til naboer ikke krenkes, ingen gjør inngrep i eiendommen deres .

Å selge et rom i en felles leilighet forårsaker ofte vanskeligheter, siden det er flere eiere, og det vil alltid være de som er uenige av ulike grunner, spesielt personlig fiendtlighet. Likevel er det fullt mulig å selge din lovlige andel, hvis du tar hensyn til alle nyansene og handler i henhold til loven.

Det er kanskje ikke mulig å selge rommet raskt slik du ønsker, men i dette tilfellet vil retten alltid være på din side.