Hvordan få mest mulig ut av en utvikler hvis noe går galt. Kjøpe en leilighet i en ny bygning: instruksjoner, regler for å fullføre transaksjonen, risiko Hva du trenger å vite om å akseptere en leilighet hvis ingen mangler blir funnet

Kjøp av boligeiendom er regulert av bestemmelsene i den russiske føderasjonens sivile lov, lov i den russiske føderasjonen datert 02/07/1992 nr. 2300-1 "Om beskyttelse av forbrukerrettigheter" og føderal lov datert 30. desember , 2004 nr. 214-FZ "Om deltakelse i delt bygging av leilighetsbygg og annen fast eiendom..." Disse reglene pålegger utbygger å overdra eiendommen til kjøper på de vilkår som er angitt i kontrakten.

Avtaleteksten spesifiserer kostnadene, overføringsvilkårene, egenskapene til objektet og garantiforpliktelser etter levering av huset. Denne artikkelen vil hjelpe deg med å forstå utviklerens ansvar, etablere en garantiperiode for leiligheter og på en kompetent måte sende inn et krav i henhold til en egenandelsavtale i bygging.

Hva betyr utbyggers garantiforpliktelser?

Ved direkte drift avdekkes ofte mangler og mangler - lekkende taktekking, sprekker og lekkasjer, mugg, i utgangspunktet ikke-fungerende ingeniørutstyr, åpenbare konstruksjonsfeil. Det er nok grunner til å komme med påstander.

Viktig! Omfanget av garantiforpliktelser i forhold til eiendommen er spesifisert i artikkel 7 i føderal lov av 30. desember 2004 nr. 214-FZ "Om deltakelse i delt konstruksjon...".

Objektet som overføres til aksjonæren må overholde vilkårene i den inngåtte avtalen presentert for kjøperen av prosjektet, generelle tekniske standarder og byplanbestemmelser. Det fulle ansvaret for boligens kvalitet og sikkerhet ligger hos utbygger.

Garantien for leilighet i nybygg etableres i henhold til lov nr. 214-FZ, og ved inngåelse av avtale om deltagelse i delt bygging kan partene etablere økt varighet på garantiforpliktelsene.

Ved utforming av leveringsbrevet for den ferdige eiendommen overføres alt utstyr og elementer av leilighetens innredning til aksjonæren. Dette betyr at vinduene i en leilighet i et nybygg, samt andre lignende elementer i leiligheten, vil dekkes av en enkelt garanti på minst tre år. Denne regelen gjelder ikke dersom beboerne etter å ha mottatt det ferdige objektet selvstendig erstattet individuelle forbedringsenheter og tekniske elementer.

Hva garanterer ikke utvikleren?

Utbyggers ansvarsområde er strengt definert - dette er mangler av kapitalkarakter. Utbyggers avslag på å gi garanti kan skyldes følgende omstendigheter:

• naturlig slitasje og forringelse av ytelsen forbundet med utløpet av designlevetiden;
• manglende overholdelse av reglene for drift av fellesarealer og eiendom;
• forsømmelse av reglene for installasjon og bruk av rørleggerarbeid og husholdningsapparater;
• feil på utstyr og strukturelle elementer som opprinnelig ble akseptert uten krav i henhold til akseptsertifikatet, eller skadet av beboere under drift;
• nødsituasjoner knyttet til avbrudd i oppvarming, avløp, gass- og vannforsyning, ventilasjon, avløp, provosert av beboere.

Viktig! Etter levering av huset er forvaltningsselskapet ansvarlig for driften. Hvis kravet ikke gjelder noen av punktene ovenfor, må du kontakte utvikleren.

Takgarantien fra utbygger vil være på minst ti år, med mindre annet fremgår av vilkårene i overdragelsesskjøtet. I tillegg kan garantiperioden være gitt i den tekniske dokumentasjonen, som overføres av utbygger til forvaltningsselskapet umiddelbart etter at huset er satt i drift.

Hvor lenge oppfyller utbygger garantiforpliktelser?

La oss vurdere om standardgarantiperioden kan forlenges eller reduseres avhengig av individuelle elementer eller komponenter i en bygård (for eksempel hvor mye er garantien for en heis etter levering av en ferdig bygning). I samsvar med paragraf 5 i artikkel 7 i lov nr. 214-FZ, er standardgarantiperioden for leilighetsbygg bygget under en avtale om aksjeandel minst fem år.

På grunn av direkte bestemmelser i loven kan kontrakten imidlertid gi en lengre garantiperiode for enkeltelementer i bygget. For eksempel, for interpanel-sømmer og taktekking, kan garantiperioden ikke være mindre enn 10 år. De fleste ansvarlige utbyggere angir denne perioden i kontrakten.

Viktig! Garantiperioden for teknologisk og teknisk utstyr til MKD kan ikke være mindre enn tre år. Dette utstyret inkluderer heiser, fyrrom, transformatorstasjoner, søppelrenner, adkomstsystemer, ventilasjons- og varmeenheter.

For å delta i byggingen velges entreprenører som garanterer oppfyllelse av forpliktelser i en periode minst etter avtalen med aksjonærene. Hvis denne betingelsen ikke er oppfylt, faller alt ansvar for driften av ingeniørutstyr på utbygger.

Hvilken garantiperiode kan for eksempel etableres for et radiatorbatteri ved å akseptere en leilighet fra en utbygger? Dersom beboerne etter undertegning av loven ikke søkte om utskifting av bruksnett og visse typer kommunikasjon, vil garantien gjelde for hele femårsperioden. Det bør tas i betraktning at etter overføring av en bygård til et forvaltningsselskap, vil ansvaret for pågående reparasjoner bli tildelt forvaltningsselskapet.

Hvordan sende inn et krav til utvikleren etter levering av huset?

Siden entreprenørens ansvar etter garantiperioden kun kan oppstå for forsvarlig tilstand av de bærende konstruksjonene og bygningsdelene, må alle krav vedrørende tilstanden til boliglokaler eller boligens alminnelige eiendom fremsettes før utløpet av de fem -års periode. Denne tidsperioden regnes fra det tidspunkt eiendommen overdras til eier. Dette faktum registreres ved å signere akseptbeviset for de ferdige boliglokalene. Den er signert etter å ha mottatt eierskapsbeviset. Håndheving av forpliktelser etter levering av huset er basert på følgende algoritme.

Krav oppdaget i løpet av garantiperioden må fremsettes skriftlig. Klagen må angi arten av manglene og tidsrammen for fjerning av dem. I noen tilfeller er det ikke mulig å eliminere mangelen fullstendig; for dette formål gir loven kompensasjon - en forholdsmessig reduksjon i kontraktsprisen eller refusjon av kostnadene ved eliminering fra aksjonæren (klausul 2 i artikkel 7 i lov nr. 214-FZ).

Søknaden skal overleveres til utbyggers representant mot underskrift, beholde den andre kopien for deg selv, eller sendes rekommandert med varsel. Bare i dette tilfellet vil du ha et dokument tilgjengelig som bekrefter at kravet ble sendt.

Viktig! Perioden for vurdering og svar på krav er regulert av loven om beskyttelse av forbrukerrettigheter (opptil 10 dager) og den russiske føderasjonens sivilkode (ikke mer enn 30 dager). Men det er bedre å angi i teksten til klagen innen hvilken frist man skal vurdere og svare på klagen.

I de fleste tilfeller kontrolleres ankens art nøye for å se om kravet faller inn under forvaltningsselskapets ansvar. Derfor anbefales det å søke der samtidig. Etter å ha i hånden et svar fra straffeloven som bekrefter at manglene er konstruksjonsmangler, vil det være lettere å kommunisere med utbyggers representanter.

Siden det teknologiske utstyret til et boligbygg overføres til forvaltningsselskapet for drift, vil dets ansvar omfatte rutinemessig vedlikehold og reparasjon av den overførte eiendommen. Dersom reglene og prosedyrene for reparasjonsarbeid brytes, kan forvaltningsselskapet være ansvarlig for manglene dersom det ikke benyttet seg av retten til å fremsette garantikrav.

Hvem har garantiforpliktelser dersom utbygger går konkurs (likvideres)? Svaret på dette spørsmålet vil avhenge av byggestadiet - dersom konkursen fant sted før anlegget ble satt i drift, vil aksjonærene måtte registrere rettigheter til det uferdige byggeprosjektet. I dette tilfellet må huset ferdigstilles ved hjelp av en annen entreprenør eller byggeorganisasjon, som vil sette garantiperioden.

Hvis konkursen skjedde etter overføringen av huset til forvaltningsselskapet, vil krav under garantien bli tilfredsstilt gjennom kompensasjonsmidlene til selvregulerende organisasjoner og sivil ansvarsforsikring til SRO-medlemmer.

Dersom innbyggerne involverer entreprenører i byggingen av sin egen private bolig, kan det også etableres en garantiperiode for byggearbeidene for kvalitetskrav. Garantiperioden for bygging av et privat hus kan ikke være mindre enn ett år, og for visse typer arbeid - opptil fem år.

Erfarne advokater vil hjelpe deg med å utarbeide et krav kompetent, spore vurderingen og oppnå full tilfredsstillelse av kravene. Vi anbefaler å bruke hjelpen fra spesialistene våre for å sikre at du oppnår rettferdighet i tvisten din med utvikleren. For å gjøre dette, ring numrene som er oppført på nettsiden vår eller fyll ut tilbakemeldingsskjemaet.

MERK FØLGENDE! På grunn av nylige endringer i lovgivningen kan informasjonen i denne artikkelen være utdatert! Vår advokat vil gi deg gratis råd - skriv i skjemaet under.

Nesten alle drømmer om å kjøpe sin egen bolig. Men drømmer kommer oftest opp mot terskelen til alles økonomiske evner. Derfor er det nødvendig å vurdere alternative alternativer for å finne det nødvendige beløpet for å fullføre kjøps- og salgstransaksjonen. De mange eksisterende banklånsprogrammene gir noe til ettertanke, men det finnes også noe slikt som et boliglån fra en utbygger. Det er visse forskjeller her fra et typisk banklån som må forstås tydelig.

I den vanlige forståelsen av en gjennomsnittsperson er et boliglån en banks låneprogram, der betingelsene for pantet er særskilt foreskrevet. I dette tilfellet må søkeren av en ny eiendom uavhengig velge en bank, gjøre seg kjent med vilkårene for låneprogrammet og samle en pakke med nødvendige dokumenter. Samtidig kan det ikke utelukkes at en bankansatt etter å ha studert dokumentene kan nekte å utstede kontantlån.

Når det gjelder et boliglån fra en utbygger, her snakker vi ikke om et besøk i banken. Det finnes ulike alternativer for hvordan du kan benytte deg av et så smakfullt tilbud. Uansett øker sannsynligheten for å få ønsket eiendom betydelig. Og la oss studere dette forslaget mer grundig.

Muligheter for å få boliglån fra utbygger

Hvis utbygger selv tilbyr denne muligheten for å registrere eierskap til en ny leilighet, kan dette i praksis bety ett av følgende alternativer:

• Inngå låneavtale med utbygger;
• Registrering av et boliglån hos en partnerbank til utviklerselskapet.

Et banklån innebærer at for å motta et kontantlån, må du igjen kontakte en bankfilial med en søknad og en pakke med dokumenter. Alle renter må betales gjennom bankkassen i en av betalingene.

Det er imidlertid spesifikke forskjeller dersom et boliglån utstedes gjennom en utbygger. Det er i dette tilfellet vi kan snakke om mer gunstige betingelser ved utforming av en låneavtale med en bank. For det første har du rett til å regne med en lavere lovfestet prosent på innbetalinger i banken. For det andre, Utvikleren selv vil hjelpe deg med å samle alle nødvendige dokumenter– vil personlig gi den nødvendige pakken med dokumenter for senere overføring til banksjefer. For det tredje er søknadsvurderingsprosessen åpenbart raskere og andelen positive vedtak er betydelig høyere.

Et tilbud fra en utbygger, som er basert på inngåelse av en låneavtale, er et ganske unikt alternativ ved inngåelse av en kjøps- og salgsavtale. Det særegne ved en slik avtale ligger i det faktum at du her ikke trenger å kontakte banken. I tillegg trenger ikke utbyggeren din inntektsattest og andre dokumenter. Alt er mye enklere og mer lønnsomt for en potensiell eiendomskjøper.

Låneavtale utstedt for en periode som ikke overstiger 12 kalendermåneder. Men noen ganger kan du finne tilbud med lånealternativ i 2-3 år. Utbygger vil definitivt kreve at du betaler minst halvparten av kostnaden for den kjøpte boligen. Her kreves det ikke forsikring, noe som er både pluss og minus på samme tid.

Betalingsmessig er dette et standard avdragslån fra utbygger. Det vil si at låneavtalen sier at utbetalinger skal skje i like avdrag over den angitte perioden. Siste dato for betaling av hele lånebeløpet, samt tilleggsbetingelser for regulering av transaksjonen, er også angitt her.

Utbygger tilbyr et boliglån uten nødvendig forskuddsbetaling

Ved bygging av nye boligområder har utbyggere den siste tiden ofte tilbudt svært attraktive tilbud til potensielle kjøpere. En av disse godbitene og er et boliglån fra en utbygger uten forskuddsbetaling. I 2019 kan ikke slike tilbud sees så ofte som et år tidligere, men de eksisterer fortsatt.

I dette alternativet må vi snakke om boliglån under et eget program hos utviklerens partnerbank. Det er naturligvis ikke nødvendig å snakke om en låneavtale uten forskuddsbetaling, siden dette er en høy og uberettiget risiko for utbygger.

Når det gjelder banker, er de klare til å gi et slikt målrettet lån bare ved registrering av sikkerhet, som kan være en eiendom under oppføring eller eid boligareal. I tillegg må du åpne en forsikring og oppfylle en rekke andre betingelser som er foreskrevet av låneprogrammet og den endelige avtalen.

Alt avhenger av banken, dine økonomiske evner og andre faktorer. Det er klart at ingen parter i denne saken vil være i fare, og du vil kun kunne kjøpe en bolig under dette tilbudet hvis alle de foreskrevne betingelsene er oppfylt, som det kan være mange av.

Fordeler og ulemper ved å velge et boliglån fra en utvikler

Når det gjelder de positive aspektene ved dette boliglånsalternativet, er det verdt å merke seg følgende mest åpenbare fordeler:

1. Utbetalingsraten er lavere og mer lønnsom enn i andre tilbud.
2. Det er mye enklere å få penger til å kjøpe eiendom, og prosessen med å vurdere det er kortere i tid.
3. Velge ulike boliglånsalternativer fra utvikleren.

Samtidig er det en del visse mangler som kan sees ved dette forslaget. For det første tilbys ikke boliglån fra utbyggere så ofte, siden bare de største aktørene i byggemarkedet har råd. For det andre er det ingen obligatorisk forsikring for transaksjoner og fast eiendom.

Men til slutt viser det seg at boliglånet som tilbys av utbygger er betydelig mer lønnsomt enn konvensjonelle banklånsavtaler. Dette er verdt å tenke på.

Kort oppsummering

Å bli eier av egen eiendom er ikke alltid lett, fordi det koster betydelige penger, som du kanskje ikke har nå. Et boliglån fra en utbygger er et gunstigere lånetilbud enn ordinære bankrenter. Her er du garantert å få økonomisk støtte til kjøp av eiendom, tatt i betraktning minimumsbehandlingstid for søknaden din. Enig i at dette er et meget verdig tilbud.

Hei, kjære lesere av "nettstedet"! Mange drømmer om å kjøpe leilighet i et nybygg der ingen har bodd før. Imidlertid vet ikke alle hvilke nyanser det kan være når du kjøper en leilighet i nye bygninger og hva du trenger å vite før du kjøper en leilighet fra en utvikler i en bygning under bygging eller allerede ferdigstilt. Derfor bestemte vi oss for å vie dagens publikasjon til dette emnet.

Etter å ha lest denne artikkelen fra begynnelse til slutt, vil du også lære:

• Hva er fordelene og ulempene ved å kjøpe en leilighet i et nytt bygg;
• Er det verdt å kjøpe en leilighet ferdig av en utbygger eller er det bedre å gjøre oppussingen selv?
• Hvordan kjøpe en leilighet i en ny bygning riktig (hvilke skritt må tas for dette);
• Er det mye billigere å kjøpe leiligheter i hus under bygging og hvor risikabelt er det?

Også i artikkelen finner du faglige råd til de som ønsker å kjøpe leilighet i nybygg, og svar på spørsmål som oftest dukker opp.

Denne publikasjonen vil være nyttig ikke bare for de som allerede planlegger å kjøpe et hjem i et nytt hus. Vi anbefaler alle som ønsker å forbedre sin økonomiske kompetanse om å studere det.

Så her går vi!

Les vår utgave om hvordan du riktig kjøper en leilighet i et nybygg fra en utbygger, hva du må være oppmerksom på når du kjøper en leilighet i en bygning under oppføring, og om det er lønnsomt å kjøpe en ny leilighet med finpuss.

1. Kjøpe en leilighet i et nytt bygg - de viktigste fordeler og ulemper 📊

Mange drømmer om å kjøpe en leilighet i et nytt bygg. Men før du bestemmer deg for et slikt kjøp, er det verdt å studere nøye hva fordeler Og feil kjøp av bolig i nybygg.

➕ Fordeler med å kjøpe ny leilighet

Eksperter forsikrer at verdien av leiligheter i nye bygninger er dobbelt så høy som for sekundærboliger. Dette er på grunn av deres store antall fordeler.

Blant de viktigste plusser (+) Følgende kan bemerkes:

1. Leilighetssikkerhet i nye bygg oppfyller moderne krav. For å sikre dette kan en rekke systemer installeres samtidig - brann, alarm, videoovervåking.
2. Pris per kvadratmeter leilighet i et nybygg er ↓ ofte lavere enn i det sekundære boligmarkedet.
3. Juridisk åpenhet av transaksjonen. En leilighet i et nybygg har nesten helt sikkert ingen mørk fortid. Risikoen for svindel og svindel i transaksjoner med slike boliger er mye lavere.
4. Individuell layout og design. For å dekorere en ny leilighet etter din egen smak, trenger du ikke å kvitte deg med gamle møbler og tapeter, eller gjøre andre endringer. Dessuten tilbyr noen utviklere til og med å plassere veggene i en ny leilighet i samsvar med kjøperens behov.
5. Komfortabel. Moderne materialer brukes i byggingen av hus i dag. Oppsettet møter også behovene til moderne mennesker. Et trekk ved nye bygninger er også ny kommunikasjon, utstyrt inngang, moderne heis, ramper for barnevogner og funksjonshemmede. Ofte er det også gitt autonom oppvarming av hus.
6. Økonomisk. I de fleste nybygg utføres betaling for oppvarming etter målere. Kombinert med høykvalitets hydro- og termisk isolasjon, samt høykvalitets doble vinduer, lar dette deg spare mye.
7. Kvalitet på landskapsarbeid. For de fleste nybygg i dag, allerede på prosjekteringsstadiet, avsettes det parkering, varmparkering, lekeplasser, komfortable fortau, komfortable gårdsplasser.
8. Variasjon av oppsett. Når du kjøper en leilighet i en ny bygning, kan du velge utformingen i henhold til dine behov. I dag skiller leilighetene seg ikke bare i antall rom, men også i nærvær av bod og garderober. Dessuten kan du velge alternativer med flere balkonger, og kombinere kjøkkenet med stuen.

Det er takket være disse fordelene at leiligheter i nye bygninger alltid nyter enorm popularitet.

➖ Ulemper ved å kjøpe leilighet i nybygg

Til tross for det store antallet åpenbare fordeler, er det en rekke ulemper ved å kjøpe en leilighet i et nytt bygg.

TIL ulemper (-) kjøp av bolig i et nybygg inkluderer:

1. Registrering av eierskap kan ta mye tid og krefter.
2. Reparere. Dette minuset har 2 viktige aspekter. For det første, Den nye leiligheten skal renoveres. Til tross for mangelen på gamle møbler og tapeter, medfører dette uunngåelig visse ulemper og ekstra kostnader. For det andre, innflytting av nye bygninger utføres vanligvis gradvis, så til å begynne med kan reparasjoner også utføres hos naboer. Dette skaper også mye ulempe.
3. Utmark. Ofte ligger nybygg i nye områder. Dette kan føre til problemer med transport og infrastrukturtilgjengelighet.
4. Mulige avbrudd i oppvarming, vannforsyning og alarm. De kan oppstå i begynnelsen av driften av et nytt bygg på grunn av behovet for å feilsøke tekniske systemer.
5. Finansiell risiko. Når du kjøper en leilighet i en ny bygning, bør spesiell oppmerksomhet rettes mot utviklerens pålitelighet. Hans økonomiske ustabilitet kan føre til tap av investerte midler.
6. Igangkjøring. Dersom byggingen av huset ikke fullføres, må du vente til huset settes i drift før du flytter inn i ny leilighet. Ofte blir disse fristene forskjøvet, noe som forårsaker betydelige ulemper.

Hvis du bestemmer deg for å kjøpe en leilighet i et nytt bygg, er valget av bolig av stor betydning. Siden ingen bodde der før, vil det ikke være mulig å finne pålitelige anmeldelser.

For å gjøre et vellykket valg, må du fokusere på et stort antall parametere:

1. Økologi og støy. Når du velger hus, bør du spørre om nærheten til fabrikker og travle motorveier;
2. Plassering. Det er viktig å bestemme selv hvor praktisk det vil være å komme seg til jobb, venner og slektninger. Hvis du ikke har bil, bør du finne ut hvilken offentlig transport som er tilgjengelig i det aktuelle området, hvor ofte den går, hvor langt holdeplassen er fra nybygget;
3. Infrastruktur. Av stor betydning er tilgjengeligheten til alle nødvendige organisasjoner - barnehager, skoler, apotek, klinikker, butikker;
4. Hageanlegg. Det er viktig å vurdere tilgjengelighet og kvalitet på fortau og parkeringsplasser i nærheten av nybygget. Hvis du har barn eller planlegger å få dem, bør du være oppmerksom på lekeplasser og barnevognramper;
5. Utsiden av huset er også av stor betydning. Du bør ikke kjøpe leiligheter i nybygg dersom det er sprekker innvendig eller utvendig. Dette faktum kan indikere bruk av lavkvalitetsmaterialer under konstruksjon eller brudd på teknologi;
6. Kommunikasjon. Før du kjøper en leilighet, er det verdt å sjekke kvaliteten på rør og elektriske ledninger, vanntrykk og annen kommunikasjon i de foreslåtte alternativene;
7. Gulv. Eksperter anbefaler ikke å kjøpe en leilighet i første og siste etasje på grunn av nærheten til kjelleren eller taket. Det er også viktig å huske at heiser noen ganger er stengt. Hvis dette skjer, må du gå hjem. Derfor bør leiligheten ligge på et gulv du lett kan klatre opp til ( spesielt hvis du planlegger å bo med eldre mennesker og barn);
8. Type konstruksjon. Moderne nybygg er mangfoldige. Avhengig av typen materialer som brukes, har de sine egne fordeler Og feil . Monolittiske hus De er preget av økt styrke, men krever ofte ekstra varme- og lydisolasjon. Panel nybygg De tiltrekkes av glatte vegger og relativt lave kostnader, men de har ofte et svært lavt nivå av lydisolasjon. Murstein-monolittiske hus varm, med økt lydisolasjon, men leiligheter i dem er dyrere ⇑, dessuten, med utilstrekkelig oppvarming, kan økt fuktighet observeres;
9. Type leilighet. Man bør huske på at det kan være ganske kaldt i hjørne- og endeleiligheter. De bør kun velges når det tilføres isolasjon til ytterveggen. Ideelt sett bør vinduer vende mot øst eller vest. I dette tilfellet vil det være en stor mengde naturlig lys uten direkte sollys;
10. Leilighetens tilstand. Det er viktig å sørge for at boligen du kjøper er fri for mugg og mugg. Det er også verdt å sjekke kvaliteten på vinduer og dører.

👉 Derfor, når du kjøper en leilighet i en ny bygning, bør du ta hensyn til alle fordelene, ulempene og andre funksjoner ved den kjøpte boligen. Det er viktig at den er av høy kvalitet og passer deg på alle måter.

Hva du skal se etter når du kjøper en leilighet i et nybygg fra en utbygger

2. Hva du trenger å vite før du kjøper en leilighet i et nytt bygg fra en utbygger - 6 viktige punkter å være oppmerksom på 💎

Ved kjøp av leilighet i nybygg er det viktig å vurdere flere punkter. Dette vil bidra til å unngå mange problemer. Nedenfor er beskrevet i detalj, hva du skal se etter først når du kjøper en leilighet i et nytt bygg fra en utbygger .

Hvilken type avtale inngår utbygger med byggherren?

En klar fordel er designet egenkapitalandelsavtaler mellom utbygger og kjøper. Det er viktig at en slik avtale registreres i Registreringskammer .

I henhold til føderal lov 214-FZ er det aksjeandelsavtaler som har prioritet fremfor andre avtaler. I samsvar med loven, i tilfelle av utbyggers konkurs, ved inngåelse av nevnte avtale, anses kundens krav sikret ved sikkerhet.

En aksjeavtale bidrar til å beskytte mot dobbeltsalg av en leilighet. Dessuten innebærer inngåelse av slike avtaler automatisk at utbygger har byggetillatelse, tomtedokumenter og annen dokumentasjon er også i orden.

Ofte inngår utviklere i den innledende fasen av å selge leiligheter i nye bygninger foreløpige avtaler . Etter fullført registrering av tillatelsesdokumentasjon, utstedes slike avtaler på nytt til aksjeandelsavtaler.

Det er kun leilighetskjøpere som kan ta den endelige avgjørelsen om de skal gå med på å gjennomføre transaksjonen under andre ordninger enn å signere en egenandelsavtale.

• På den ene siden, andre typer avtaler innebærer større risiko. Det er imidlertid verdt å erkjenne at det er mange som har kjøpt ny bolig på lignende måte.
• På den andre siden, og aksjeavtaler kan ikke gi 100 % garanti. Ganske mange lurede russiske investorer inngikk nettopp en slik avtale.

Dermed er aksjeavtalen uten tvil en alvorlig fordel. derimot det kan ikke være det eneste kriteriet for å vurdere påliteligheten til en utbygger.

Utvikler omdømme

Før du betaler for en leilighet i et uferdig hus, er det verdt å finne ut hva omdømmet til bedriftsbygningen er.

For dette formålet er det verdt å vite:

• hvor mange hus som allerede er satt i drift;
• Har det tidligere vært problemer med bygging eller igangkjøring, og i så fall hva slags;
• hvem er grunnleggeren av utvikleren ( Noen selskaper for nybygg registrerer en ny juridisk enhet for å skjule tidligere problemer);
• hvem som står bak utvikleren - det er bra hvis det er et seriøst selskap med et rent rykte, hvis det er en politiker - det er verdt å finne ut om han vil bli fjernet fra sin stilling i nær fremtid.

Beredskapsgrad for nybygget

Denne indikatoren er av stor betydning. Selv om utviklerens dokumenter er i orden og omdømmet hans er perfekt, er det en risiko for at huset ikke blir satt i drift på lenge.

I tillegg til ekstern beredskap er det verdt å vurdere kommunikasjonsnivå . Selv om utviklerens representant hevder at huset allerede har strøm og vannforsyning, er det verdt å be om å demonstrere dette for å bekrefte det personlig.

Hvis du av en eller annen grunn får avslag, er det fornuftig å besøke byggeplassen uten følge og snakke med byggherrene. De får vanligvis ikke instruksjoner om hvordan de skal kommunisere med klienter. Derfor kan du ofte finne ut pålitelig informasjon om installasjon av kommunikasjon fra byggherrer.

Eksperter gir råd også registrere deg for forum dedikert til byggingen av et spesifikt hus. Der diskuterer de vanligvis spørsmål om kommunikasjon. I tillegg kan du ved å kommunisere med aksjonærer lære om andre konstruksjonsproblemer.

Selv i tilfeller hvor et nytt bygg ser ut til å være helt klart ved første øyekast, øker mangelen på strøm og vann ⇑ risikoen. Noen nye bygninger venter i årevis på at kommunikasjon skal installeres.

Er det aktuelle huset under oppføring akkreditert av banken?

Før du går inn i delt bygging, er det verdt å spørre om det valgte huset er akkreditert av banker. Det er også viktig å sikre at akkrediteringen er tilstrekkelig aktuell og aktuell.

Det er verdt å finne ut hvor mange store kjente kredittinstitusjoner som stoler på utvikleren:

• Huset er ikke akkreditert av noen bank , dette kan tyde på at utvikleren har problemer.
• Det nye bygget er godkjent av en storbank, har solide økonomiske ressurser. Hvis utbygger mangler midler, er det lettere for en slik kredittinstitusjon å gi ham et lån enn å la konstruksjonen fryse.
• Ideelt sett bør huset være akkreditert av flere kredittorganisasjoner , og ikke bare banken som betjener utbyggeren. Ikke glem at hvis et byggefirma går konkurs, risikerer bankene å ikke returnere midlene som er utstedt til det. Derfor vil de gjøre alt for å forhindre at dette skjer.

Ved gjennomføring av akkreditering er banker med godt omdømme pålagt å kontrollere all tillatelsesdokumentasjon for bygging. Men tilstedeværelsen av en slik godkjenning bør ikke betraktes som en 100 % garanti. Det er kjente tilfeller Når til og med akkrediterte hus de forble uferdige.

Faktum er at noen banker, for å spare midler som tidligere er investert i utvikleren, blir tvunget til å gi godkjenning for husene sine. Det er derfor denne parameteren heller ikke kan vurderes separat fra alle andre egenskaper.

Investeringsattraktivitet

Ikke alle forstår hvilken sammenheng det er mellom investeringsattraktivitet og graden av risiko ved kjøp i nytt bygg. Faktisk kan deltakelse i delt bygging sammenlignes med. Konstruksjonen avhenger i stor grad av om det er kjøpere til leiligheter i det aktuelle bygget.

Hvis det er få som er villige til å kjøpe bolig ↓, vil risikoen for uferdig eller langsiktig bygging øke betydelig. Investeringsattraktive hus har imidlertid vanligvis ikke problemer med kjøpere.

For å evaluere denne indikatoren, bør du ta hensyn til følgende parametere for den nye bygningen:

• plassering av det nye bygget;
• tilgjengelighet og antall parkeringsplasser;
• transport tilgjengelighet;
• nærhet til skoler, barnehager, klinikker, kjøpesentre, parker;
• vurdering av mikrodistriktet som helhet for nærhet til jernbanen, store motorveier og fabrikker.

Når du vurderer investeringsattraktiviteten til selve leiligheten, bør du være oppmerksom på følgende indikatorer:

• takhøyde – jo høyere denne indikatoren er, jo mer komfortabel er den i leiligheten;
• veggtykkelse – tynne kan fryse og har dårlig lydisolasjon;
• plassering av heissjakter – hvis de er ved siden av veggene i rom, kan heisen høres i leiligheten;
• vindusarrangement – naturlig belysning, så vel som utsikten fra leiligheten, avhenger av denne faktoren;
• tykkelse på innvendige skillevegger påvirker lydisolasjonen inne i leiligheten;
• gulv – de første og siste er ikke populære (det er ikke lett å selge en leilighet på dem). Jo høyere huset er, desto renere og roligere er luften, men husk at hvis heisen går i stykker, må du gå hjem.

Du bør også vurdere type konstruksjon . Panelhus De bygges raskt nok, så de opplever sjelden forsinkelser i leveringen. I motsetning til dem, når monolittisk konstruksjon Det kan oppstå problemer på grunn av konstruksjonsfunksjonene.

P.S. På nettsiden vår er det en egen artikkel om, hvor vi snakker om alle nyansene ved å investere i eiendom.

👉 Skal du kjøpe leilighet i nybygg, må du ta hensyn til en lang rekke faktorer. Det gir ingen mening å vurdere dem separat. Et pålitelig analyseresultat kan kun oppnås ved å vurdere alle faktorer samlet.

Mer informasjon om hvordan du forbereder deg på det er i vårt spesialmateriale.

Trinn-for-trinn guide for hvordan du kjøper en leilighet i en ny bygning (4 enkle trinn)

3. Hvordan kjøpe en leilighet i en ny bygning riktig - trinnvise instruksjoner for kjøp av bolig fra utbygger 📝

Før du blir eier av en bolig som ligger i et nybygg, må du velge område, der den vil ligge. Det er også nødvendig å bestemme seg for de ulike egenskapene til leiligheten.

Oftest kjøpes bolig i nybygg på byggestadiet, det vil si før huset settes i drift. Ved et slikt kjøp er det viktig å forberede seg mentalt på at selve innflyttingsdatoene kan bli forskjøvet.

• For det første, Det er alltid en mulighet for at utbygger ikke har tid til å sette nybygget i drift innen angitt dato.
• For det andre, Hvis en leilighet kjøpes uten innredning, må du bruke tid på å pusse den opp.

For å gjøre det riktige valget og ha så få problemer som mulig, bør du bruke følgende bruksanvisning .

Trinn 1. Studer huset og sjekk dokumenter

Den billigste måten å kjøpe en leilighet i en ny bygning på er på grunnmurstadiet. Boligkostnadene i dette tilfellet vil være ca ¼ under ↓ enn etter ferdigstillelse av bygging.

På samme stadium er det mulig å diskutere med utbygger oppsett Og størrelsen på den fremtidige leiligheten. Imidlertid er dette alternativet det mest risikable, fordi det ikke er noen garanti for at huset vil bli levert:

• Utbygger får rett og slett ikke byggetillatelse.
• Selskapet har kanskje ikke nok midler til å bygge huset.

I tillegg, Problemer med dokumenter kan oppstå selv når det bygges flere etasjer. Resultatet kan bli konstruksjon fryse. Denne prosessen kan ikke bare være midlertidig, men også permanent.

For å minimere risikoen må du gjøre deg kjent med nytt byggeprosjekt og også sjekke rykte utviklerselskap. Dessverre utelukker ikke dette helt muligheten for problemer. Sannsynligheten for et positivt utfall med nøye analyse vil imidlertid være høyere ⇑.

Alternativer for å sjekke et utviklerselskap kan være forskjellige:

1. Utfør en sjekk ved å bruke Internett. Du må finne informasjon om utvikleren i i sosiale nettverk, på fora og andre nettsteder. Den inneholder alltid mye informasjon dersom leilighetskjøpere tidligere ble skadet under bygging av hus;
2. Søke banken om boliglån til leilighet i nybygg. Dette er en annen ganske effektiv måte å sjekke utvikleren på. Før de godtar å låne ut, gjennomfører bankene alltid en grundig sjekk av utvikleren. Lån utstedes for kjøp av leiligheter bare hvis dokumentene til byggefirmaet ( inkludert for nybygg) er i perfekt orden.
3. Bruk tjenestene til en profesjonell advokat. Han vil analysere informasjon om huset, design, økonomisk og annen dokumentasjon, byggetillatelser og lovligheten av registrering av eierskap til tomten. For å kontrollere disse dokumentene uavhengig uten å ha juridisk utdanning, nesten umulig.

Trinn 2. Gjennomføring av kontrakten

Hvis du er sikker på at dokumentene er i orden, låntakerens omdømme har ingen problemer, og den valgte leiligheten oppfyller alle behov, kan du fortsette til utførelsen av kontrakten.

Det er 3 hovedalternativer for å kjøpe en leilighet i en ny bygning, avhengig av typen dokumenter som er utarbeidet:

1. Oppkjøp under en avtale om aksjeandel. Det avtales direkte med utbygger. Eksperter anbefaler ikke å godta transaksjonen foreløpig avtale. En slik avtale passer ikke gjeldende lovverk. Foreløpig avtale er ikke registrert i Registreringskammer, så det viser seg å være mer risikabelt.
2. Under en kontrakt om overdragelse av rettigheter. Slik avtale inngås ved kjøp av leilighet fra medinvestor eller Eieren som selger den videre. Slike avtaler er regulert av flere rettsakter. Derfor fører de ofte til tvister. Ved hjelp av en oppdragsavtale kan partene fikse en transaksjon som gir mulighet for å kjøpe ferdig leilighet i fremtiden eller delta direkte i byggeprosessen. I sistnevnte tilfelle kreves statlig registrering. Kjøperen har fortsatt: en kopi av oppdragsavtalen, bekreftelse på overføring av penger, skriftlig samtykke fra utbygger, og handling for overføring av dokumenter.
3. Kjøp etter avtale inngått med boligbyggelag. Borettslaget dannes gjennom en avtale mellom de fremtidige eierne av leilighetene. I dette tilfellet skjer kjøp av bolig gjennom betaling dele. En slik prosedyre i offentlige etater ikke registrert. Derfor, til tross for lovligheten, er det ganske risikabelt.

Penger skal overføres først etter at kontrakten er inngått. I de to første tilfellene bør du også vente på statlig registrering. I noen tilfeller gis det forhåndsbetaling, det resterende beløpet overføres senere. Dette forhold må også gjenspeiles i den inngåtte avtalen.

For å utføre statlig registrering av den inngåtte avtalen, må du presentere følgende dokumenter:

• selve kontrakten;
• konstruksjonsdesign dokumentasjon;
• sertifikat for eierskap til tomten som skal bygges ut;
• pass fra partene som inngår avtalen;
• uttalelser fra partene i avtalen;
• matrikkelplan;
• en plan over anlegget under bygging, som inneholder adressen, informasjon om antall etasjer og antall lokaler;
• byggetillatelse.

I noen tilfeller kreves det også andre dokumenter.

Når du signerer en avtale, er det viktig å være oppmerksom på følgende punkter:

1. dato for ferdigstillelse av konstruksjonen;
2. fristen for å overføre eierskap til leiligheten, samt dokumentene som kreves for registreringen;
3. vilkår for oppsigelse av kontrakten;
4. partenes forpliktelser, konsekvenser for deres brudd.

Det bør også huskes at en egen klausul i kontrakten bør angi fast kostnad per kvadratmeter kjøpt leilighet.

Trinn 3. Motta en leilighet og nøkler til den

Ved kjøp av leilighet i et bygg under oppføring er det viktig å forstå at fra det øyeblikket den settes i drift til leilighetene overleveres til eierne, kan det ta opptil 3 måneder . I denne perioden mottar byggefirmaet teknisk sertifikat for et nytt bygg, og koordinerer også planløsningen med BTI.

Før du signerer akseptbevis , må eieren nøye inspisere den kjøpte leiligheten. Dersom det avdekkes mangler eller avvik fra prosjektet, bør utbygger pålegges å fjerne disse eller betale erstatning.

Dette kravet gjelder også for bruksnett. Hvis de ikke er tilkoblet eller ikke fungerer på tidspunktet for aksept av leiligheten, bør du ikke signere akseptbeviset før problemet er løst.

Noen byggefirmaer krever at leilighetskjøpere signerer et skjøte, og gir et muntlig løfte om å rette opp manglene.

I en slik situasjon kan du handle etter eget skjønn, men eksperter gir råd få fra utvikleren skriftlig samtykke til å fjerne mangler. Men hvis det er en slik mulighet, er det bedre å ikke signere loven før alle problemer er løst.

Når akseptattesten er signert og nøklene til leiligheten er overlevert til eieren beregning av forbruksregninger . Samtidig oppstår plikten til å betale for slike tjenester i lov:

• etter organisering av HOA;
• etter avtale med driftsselskapet.

I praksis tar dette tid, hvor kostnadene dekkes av utbygger. Derfor er kjøpere vanligvis pålagt å betale strømregninger flere måneder i forveien ( vanligvis ikke mer enn 4 ).

Eksperter anbefaler ikke å flytte inn i leiligheten du kjøper, eller pusse opp før du får tinglysingsattest . Inntil dette øyeblikket vil leiligheten bli inspisert av BTI-ansatte og, hvis de identifiserer et avvik mellom leiligheten avhengig av hvordan dens tilstand var da huset ble satt i drift, kan de kreve at lokalene tilbakeføres til sitt tidligere utseende.

Trinn 4. Registrering av eierskap, registrering

For å registrere eierskap til en leilighet, må du kontakte Companies House . Dette kan gjøres enten gjennom en erfaren advokat eller uavhengig. I det andre tilfellet vil kostnadene være lavere↓, men det vil kreve mye tid og krefter.

For å registrere eierskap til en leilighet må du oppgi akseptbevis Og igangsettingsbeslutning.

Når blir den mottatt statlig registreringsbevis, kan du registrere deg i leiligheten. For å gjøre dette må du kontakte Federal Migration Service .

Følgende dokumenter vil kreves:

• søknad om registrering i ny leilighet;
• pass;
• utdrag fra tidligere bosted;
• sertifikat for statlig registrering av eiendom.

👉 Når alle steg er gjennomført, kan prosedyren for kjøp av bolig fra utbygger anses som fullført.

4. Kjøp en ny leilighet fra en utbygger eller gjennom et eiendomsmegler - hva er bedre? 📑

For å kjøpe en leilighet i et nytt bygg, kan du kontakte en utvikler eller eiendomsmegler. Alt avhenger av dine mål og preferanser.

• Hvis huset allerede er valgt, og kjøperen er trygg på sin avgjørelse, Du kan kontakte utvikleren direkte.
• Hvis i tvil, Hvis du vil sammenligne flere alternativer eller kjøperen ser etter et lønnsomt sted å investere i bygging, er det verdt å kontakte et byrå.

I alle fall bør det huskes at hvert av disse alternativene har begge deler fordeler, så feil. La oss se på dem mer detaljert.

🏗 Kjøper leilighet direkte fra utbygger

Det er ganske naturlig at utbyggerkontoret tilbyr kjøperen kun leiligheter i nybygg til et bestemt byggefirma. De kan ikke selge en leilighet i et annet bygg her. De vil ikke fortelle kjøpere om manglene ved hjemmene deres, men de vil gjerne dele de negative sidene til andre utviklere.

Det bør huskes at byggefirmaer vanligvis gir rabatter bare for illikvide leiligheter som ikke er etterspurt. Det er også umulig å kjøpe fast eiendom her ved overføring av rettigheter.

☎ Kjøpe leilighet gjennom et byrå

Samtidig er det mye mer ⇑ valg her enn direkte fra utvikleren. Dessuten vil byrået ærlig fortelle deg om fordelene og ulempene ved hvert nytt bygg. Og skal du selge din eksisterende leilighet eller rom, hjelper byrået med dette.

De gir også råd om og støtte i utarbeidelsen. I de fleste tilfeller kommisjon Utbygger betaler for byråets tjenester, de er gratis for kjøper.

5. Hva er mer lønnsomt: å kjøpe en leilighet i en bygning under oppføring eller i en allerede leid? 📄

Kostnaden for en leilighet i samme bygning kan variere betydelig avhengig av byggetrinnet. Du kan velge 4 hovedkjøpsalternativer avhengig av byggetrinn . La oss se nærmere på alt fordeler Og feil hver av dem.

På hvilket stadium av å bygge et hus er det mer lønnsomt å kjøpe en leilighet? La oss se på alle alternativene og finne ut alle fordeler og ulemper

Alternativ 1. Før salgsstart

Noen utbyggere tilbyr å kjøpe en leilighet før salget starter. I dette tilfellet vil kostnadene være minimale. På denne måten kan du kjøpe en leilighet i et nybygg billig.

I henhold til entrepriseloven har utbyggere rett til å begynne å selge leiligheter først etter det hvordan den skal formateres konklusjon om samsvar fra Byggedepartementet.

I praksis begynner noen byggefirmaer å inngå avtaler med potensielle kjøpere før dette stadiet. bestillingsavtaler . Med en slik avtale bekrefter kjøper sin intensjon om å kjøpe leilighet, og utbygger gir til gjengjeld en minstepris for det. Kjøper betaler for denne tjenesten 10 -50 tusen rubler .

Det er flere fordeler (+) med bestillingsavtalen:

• laveste kostnad , i noen tilfeller kan du kjøpe eiendom nesten for egen pris;
• lavt nivå av transaksjonsrisiko – dersom det ikke inngås en andelsavtale, vil de innsatte midlene bli returnert til kjøperen ( det er viktig å sørge for at dette er presisert i avtalen);
• maksimalt valg – du kan velge en leilighet med den planløsningen du liker og velge et praktisk gulv.

Til tross for de alvorlige fordelene, har kjøp av bolig på bestillingsstadiet også en rekke ulemper.

TIL ulemper (-) følgende kan tilskrives:

• det er ingen garanti for at transaksjonen til slutt vil gå gjennom;
• Beløpet som betales i henhold til bestillingsavtalen går ikke alltid til betaling for leiligheten, i noen tilfeller er det enkelt kommisjon for tjenesten (alt dette står i kontrakten).

Reservasjonsavtaler trenger ikke å være registrert hos Rosreestr, så du må studere dem så nøye som mulig selv før du signerer.

I noen tilfeller inngår uærlige byggefirmaer flere slike avtaler for én leilighet. Som et resultat kan kjøperen bli stående ikke bare uten boligen han likte, men også uten pengene han betalte. I tillegg vil verdifull tid gå tapt.

Du kan beskytte deg selv ved å sørge for at bestillingsavtalen inneholder klausul om tilbakeføring av innsatte midler.

Alternativ 2. Gravetrinn

Når tillatelsesdokumentasjonen er utarbeidet, begynner tiltakshaver å gjennomføre null byggetrinn, som ellers kalles. utgravingsstadiet .

I dette øyeblikket begynner forberedelsen av fundamentet. Statistikk viser at det er på dette stadiet at nesten 1 /3 alle fremtidige leiligheter.

Blant fordelene med å kjøpe på gravestadiet er følgende:

1. undervurdert – sammenlignet med prisen på leiligheter i et bestillingsbygg kan differansen nå opp til 20 -30 % (avhengig av regionen);
2. et stort utvalg av layouter, antall etasjer og andre parametere for fremtidens leilighet – første kjøpere okkuperer vanligvis den beste eiendommen;
3. mulighet for avdrag (I de fleste tilfeller kan betalinger skje uten renter).

Imidlertid er det en rekke ulemper ved å kjøpe en leilighet på utgravningsstadiet:

• venter på innflytting i flere år;
• risiko for konstruksjonsfrysing ( For eksempel, ved manglende etterspørsel etter leiligheter eller økning i kostnadene til byggefirmaet av ulike årsaker);
• risikoen for å endre utformingen av et nytt bygg eller dets antall etasjer - jo færre etasjer som bygges, jo høyere er risikoen;
• doble utgifter til huset settes i drift - til leie og avdrag eller boliglån;
• Det er mulig å utsette ferdigstillelse av bygging og levering av nybygget.

Alternativ 3. Nybygget er halvklart

For de som ikke ønsker å kjøpe eiendom på utgravningsstadiet, vurderer et slikt kjøp for risikabelt, er det et alternativ - å investere penger i en leilighet når huset er klart halv . Sannsynligheten for at byggingen blir frosset på dette stadiet er betydelig redusert ↓, og kostnadene for leiligheter er fortsatt redusert ↓.

Blant fordelene med å kjøpe leiligheter i nybygg som er halvferdige er følgende:

• kortere ventetid for en leilighet sammenlignet med tidligere alternativer;
• kostnaden er lavere enn på det ferdige eiendomsmarkedet;
• det er mulig å kontrollere fremdriften av konstruksjonen og dens overholdelse av tidsfrister;
• sannsynligheten for konstruksjonsfrysing er betydelig lavere ( men det vedvarer fortsatt).

Ulempene med å kjøpe en leilighet i slike hus er som følger:

• prisen på leiligheten er omtrent høyere 15 % enn ved innkjøp på gravestadiet;
• de mest vellykkede alternativene er vanligvis allerede sortert ut;
• Sannsynligheten for en økning i tidsrammen for idriftsettelse av et nytt bygg gjenstår.

Eksperter anbefaler ikke kjøpe leiligheter dersom utbygger uventet reduserte ⇓-prisen betydelig. Dette tyder ofte på mangel på økonomi for å fullføre dagens konstruksjon.

For å minimere risikoen for å øke idriftsettelsestiden for et nytt bygg, kan du ved valg av det sjekke om det er akkreditert av banker. Før de godkjenner et hus under oppføring, sjekker store finansorganisasjoner dokumentene både for huset som bygges og direkte for byggefirmaet selv.

Alternativ 4. Huset settes i drift

Det er minst risikabelt å kjøpe eiendom i hus som allerede er satt i drift. Men i dette tilfellet vil prisen på leiligheten være maksimal. Selvfølgelig kan du bruke kampanjetilbud, eller be byggefirmaet gjøre rabatt. Men i alle fall vil besparelsene neppe overstige 5 %.

Fordelene ved å kjøpe dette alternativet er som følger:

• transaksjonen er trygg, siden den nye bygningen er helt klar og satt i drift;
• innsjekking trenger ikke å bli forsinket lenge;
• ved kjøp kan kjøper allerede se hvor godt nybygget samsvarer med prosjektet, hva som er kvaliteten på huset, samt området rundt og infrastruktur.

Til tross for det store antallet fordeler, har det også noen ulemper å kjøpe en leilighet i en ferdig bygning:

• kostnadene er høyere enn i et hus under bygging;
• mest sannsynlig innen neste 1 -2 år, vil naboer som holder på med oppussing skape bekymring.

Spesialister fra en av de største bankene i Russland gjennomførte en analyse og fant ut at i gjennomsnitt 2016 -2018 år, er byggeperioden fra oppstart til ferdigstillelse 2 år . I de fleste tilfeller selges det det første året 50 % av alle leiligheter.

I dette tilfellet bestemmes salgsvolumet rykte byggefirma, samt regionen der huset ble bygget. Fra de største utviklerne 50 % av leilighetene er allerede utsolgt innen 9 måneder .

I andre halvdel av byggingen gjennomføres flere salg nær 30 -35 % . Resterende eiendom selges etter at nybygget er satt i drift. Slik statistikk er typisk for markedet for leiligheter i økonomi og komfortklasse.

Når du kjøper en leilighet i en uferdig bygning, det er viktig å forstå at innflytting ikke skjer umiddelbart etter ferdigstillelse av byggeprosessen. Igangsetting, tilkobling til brukssystemer, og registrering av eierskap kan ta opptil 12 måneder.

Uansett bør du sammenligne alternativene beskrevet ovenfor og velge det som passer deg best. For å gjøre analysen enklere, er hovedtrekkene deres presentert i tabellen nedenfor.

Tabell: "Funksjoner av ulike alternativer for å kjøpe bolig avhengig av byggetrinn"

Kjøpsstadiet	Pris	Fordeler	Feil
Før salgsstart	Minimum	Dersom kontrakten ikke inngås, tilbakeføres midlene til kjøper Maksimalt valg av planløsninger og etasjer	Det er ingen garanti for at transaksjonen vil finne sted. Det kan være en provisjon for bookingtjenesten.
Utgravingsstadiet	Nedenfor på 20 -30 % enn prisen på en ferdig leilighet	Stort utvalg av leiligheter Mulighet for delbetaling	Ventet på innflytting i flere år Fare for konstruksjonsfrysing Risikoen ved å endre utformingen av et nytt bygg eller dets antall etasjer Doble utgifter inntil huset settes i drift - til husleie og avdrag eller boliglån Det er mulig å utsette ferdigstillelse av bygging og levering av nybygget
Nybygget er halvklart	Redusert med 10 -15 % av kostnaden for ferdig bolig	Kortere ventetid på leilighet sammenlignet med tidligere alternativer Kostnaden er lavere enn på det ferdige eiendomsmarkedet Det er mulig å kontrollere fremdriften i byggingen og dens overholdelse av tidsfrister Sannsynligheten for konstruksjonsfrysing er betydelig lavere	Kostnaden for leiligheten er omtrent høyere 15 % enn ved innkjøp på gravestadiet De mest vellykkede alternativene er vanligvis allerede sortert ut Sannsynligheten for en økning i tidsrammen for idriftsettelse av et nytt bygg gjenstår
Huset er satt i drift	Full pris for leiligheten	Høyt nivå av transaksjonssikkerhet Du kan sjekke inn nesten umiddelbart Det er mulig å sjekke nybygget og området rundt	Kostnaden er høyere enn på byggefasene i kommende 1 -2 år kan det oppstå ulemper på grunn av reparasjoner fra naboer

Tabellen ovenfor vil hjelpe deg med å sammenligne alternativer for å kjøpe en leilighet i en ny bygning og velge den som passer best for deg.

Hva er bedre å kjøpe en leilighet: med eller uten etterbehandling?

6. Er det lønnsomt å kjøpe leilighet med etterbehandling i nytt bygg 📋

Ifølge statistikk, nylig etterspørselen etter leiligheter i nybygg med ferdig utførelse . Dette forklares først og fremst av kjøpers ønske om å optimalisere kostnadene så mye som mulig. Å reparere en leilighet du kjøper selv er alltid veldig dyrt. I tillegg til økonomiske kostnader tar det mye tid og krefter.

Salget av oppussingsklare leiligheter har startet i midten 2 000 s. På den tiden var det en reduksjon i etterspørselen etter eiendom på markedet.

For å tiltrekke seg kunder begynte byggefirmaer å selge leiligheter med ferdig etterbehandling. Noen av dem gikk enda lenger og begynte å utvikle ulike designløsninger, og tilbyr renoverte leiligheter i en viss stil.

Når du velger en renovert eiendom, anbefaler eksperter å ta hensyn til etterbehandlingskostnad. Den optimale prisen er innenfor 10 000 rubler per kvadratmeter. Hvis reparasjoner er dyrere, nekter mange kjøpere en slik tjeneste.

Tradisjonelt er det to hovedstadier av ferdigbehandling av leiligheter:

1. Grov finish. Generelt betyr dette konseptet fullstendig fravær av etterbehandling. Slike reparasjoner krever tilstedeværelse av bare grunnleggende elementer: Inngangsdør, doble vinduer, og varmesystem. I noen tilfeller er de også installert innvendige dører. Kjøperen av leiligheten må uavhengig avrette veggene, lime tapeter, gjøre elektriske ledninger og annet nødvendig arbeid. Først etter ferdigstillelse vil boligen være klar for innflytting.
2. Ren finish. I dette tilfellet utføres renoveringen av utvikleren, kostnadene er inkludert i prisen på leiligheten. Etterbehandling inkluderer: maling av vegger, tapetsering, legging av linoleum eller parkett. Det legges fliser på bad og toalett eller veggene males.

Ren etterbehandling fra utvikleren er egnet for de kjøpere som ikke har tid til uavhengige reparasjoner eller ikke har midler til det.

Det er også viktig å huske at byggematerialer nylig har steget betydelig i pris. Men inntektsnivået endret seg i de fleste tilfeller ikke. Derfor foretrekker kjøpere å kjøpe leiligheter som er klare for oppussing.

📟 Eksperter vurderte at når du kjøper en toroms leilighet med fin finish kan du spare omtrent 200 -400 tusen rubler. Selvfølgelig er dette beløpet omtrentlig og kan variere betydelig.

I gjennomsnitt må du betale ekstra for reparasjoner ca 5 -10 % av den opprinnelige kostnaden. Men det totale beløpet viser seg vanligvis å være mindre ↓ enn kostnadene ved selvreparasjon.

En annen fordel leiligheter med fin finish – mulighet til å flytte inn umiddelbart . Dessuten kjøpes slike leiligheter ofte av de som investerer penger i eiendom med sikte på å leie dem ut.

7. Nyttige tips til deg som ønsker å kjøpe leilighet av en utbygger i nytt bygg 🔔

For å unngå mulige problemer når du kjøper en leilighet fra en utvikler, anbefaler eksperter å søke hjelp fra profesjonelle advokater. Dette medfører selvsagt ekstra kostnader. Derfor vil det være en god idé å dra nytte av ekspertrådene nedenfor.

Tips 1. Sjekk utvikleren grundig

Å vurdere en utvikler tar mye tid. Du bør imidlertid ikke bare stole på informasjon på Internett. Selv om det ikke er noen negative anmeldelser om utvikleren på nettet, garanterer ikke dette påliteligheten.

Byggefirmaet kan være for ungt eller rett og slett et skallfirma. Utbygger overholder ikke alltid alle lovkrav under sin virksomhet.

Du bør ikke gjøre dette selv i tilfeller der utviklerens dokumenter er i orden og det er indirekte bevis på hans pålitelighet. Den foreløpige avtalen er ikke i samsvar med russisk lovgivning.

Det er ingen grunn til å haste med å velge byggefirma og kjøpe leilighet. Ikke alle forstår, men eiendomsmarkedet i dag, til tross for ustabiliteten, er ikke preget av kaos.

Ofte, i kjølvannet av rykter om en kommende prisøkning, haster kjøpere med å kjøpe eiendom. Kostnaden øker faktisk ikke voldsomt. Dessuten, etter en økning er det ofte perioder med nedgang ↓ i prisen på leiligheter.

Derfor er det ingen grunn til å haste med å kjøpe. Det er viktig å nøye analysere dine økonomiske evner, velge et byggefirma, område og en passende leilighet.

Tips 3. Du bør ikke gjøre endringer i leiligheten før eiendommen er tinglyst

Hvis ombygging gjøres før statlig registrering, kan BTI kreve at leiligheten returneres til sin opprinnelige tilstand. Videre, under prosessen med å måle eiendom av ansatte i denne organisasjonen, kan det oppstå uenigheter med utvikleren.

Arealet av leiligheten tilsvarer kanskje ikke det som er angitt i dokumentasjonen:

• Hvis den er større, Kjøper kan bli pålagt å betale en tilleggsbetaling.
• Hvis området er mindre↓, det vil være mulig å fremme tilsvarende krav overfor utbygger.

Uansett må leiligheten på dette tidspunktet være i sin opprinnelige stand.

👉 Nøyaktig å følge tipsene ovenfor bidrar til å unngå en rekke problemer.

8. FAQ - ofte stilte spørsmål 💬

Å kjøpe en leilighet i et nytt bygg er en ganske komplisert prosess, som ofte reiser et stort antall spørsmål blant kjøpere. For å spare tid svarer vi tradisjonelt på de mest populære på slutten av publikasjonen.

Spørsmål 1. Hvilken etasje er bedre å velge når du kjøper en leilighet i et nytt bygg?

Når du velger en leilighet, må kjøperen bestemme et stort antall parametere. Mange anser som en av de viktigste gulv , hvor den vil ligge. Når du velger det, er det vanskelig å gi noen universelle råd, siden subjektive komponenter er av stor betydning.

Når du velger antall etasjer i en leilighet, må du vurdere:

1. De nederste etasjene er perfekte for eldre mennesker og barnefamilier:
2. øvre etasjer er verdsatt i nye bygninger som ligger i pittoreske områder av byen;
3. ingen har kansellert den økonomiske siden av saken heller - vanligvis er prisen på leiligheter i første etasje lavere med ca. 15 %;
4. Det er også viktig å studere infrastrukturen – de nederste etasjene kan være støyende dersom huset ligger i nærheten av motorveier, store leke- og idrettsplasser, store kafeer og butikker.

Før du tar et valg, er det verdt å analysere fordeler Og feil leiligheter i ulike etasjer.

Først av alt, la oss se på de grunnleggende punktene for forskjellige etasjer:

• Leiligheter på bakkeplan Oftest kjøper de av økonomiske årsaker. Dessuten er det mange som kjøper dem for utleie, siden antall etasjer i de fleste tilfeller ikke påvirker husleien. I tillegg er førsteetasjene foretrukket av de som har et lite barn, samt pensjonister og funksjonshemmede.
• Leiligheter i etasjer over 16 Passer for de som ikke har høydeskrekk, samt de som setter pris på utsikten fra vinduet. Men i dette tilfellet er det verdt å avklare hvordan kommunikasjon etableres. Hvis nedenfra kan det være problemer med vanntrykket. I moderne nybygg er det teknisk etasje. Det er her all nødvendig kommunikasjon er plassert. Bygges huset etter disse prinsippene vil det ikke være problemer med vanntrykk selv helt på toppen.

For enkel sammenligning har vi presentert fordeler og ulemper med leiligheter som ligger i forskjellige etasjer i en tabell.

Tabell: "Fordeler og ulemper med leiligheter i forskjellige etasjer"

Gulv	Fordeler	Feil
1. etasje	Kostnaden for en leilighet kan være lavere med ca 15 % Du slipper å betale heisavgift Vanntrykket er konstant høyt Kan brukes til kommersielle formål Det er umulig å oversvømme naboene dine I nødstilfeller kan du raskt forlate huset	Ytterligere sikkerhetstiltak er nødvendig - stenger, alarmer Høyere støynivå fra gaten, samt inntrengning av lukt Ofte er det ingen balkong Utilstrekkelig naturlig lys
2. etasje	Mindre skitt og støy enn i første etasje Du trenger ikke å bruke heis Praktisk for de som har barnevogn eller sykkel	Er det en butikk eller kafé i første etasje kan det dukke opp kakerlakker Hvis det er kontorer i første etasje kan det være ganske mye støy.
3-7 etasjer	Ikke for høyt ennå, selv for de som er redde for høyder Hvis heisen er deaktivert, er det ikke så vanskelig å komme seg hjem I nødssituasjoner kan du forlate bygget raskt nok Hvis området ikke er tett bebygget, en høykvalitets utsikt fra vinduene	Det er ingen ulemper med lavere og høyere etasjer
8-15 etasjer	Dersom området ikke er for tett bebygd, er det god utsikt fra vinduet Nesten ingen fremmede lyder eller skitt kan høres fra gaten Naturlig lys av høy kvalitet	Ligger leiligheten på solsiden av huset kan det bli for varmt I en høyde på omtrent tiende etasje samles vanligvis utslipp fra fabrikker og fyrhus; hvis de er plassert i nærheten, kan det være en ubehagelig lukt Hvis heisen er slått av, vil det være ganske vanskelig å komme seg hjem
16 og oppover	I toppetasjen er fordelen fraværet av naboer over Mulighet for å kjøpe en toppleilighet Luksus nye bygg kan ha et avslapningsområde på taket Med sparsom bebyggelse – god oversikt over området	Med vakker utsikt fra vinduet kan leiligheter i de øverste etasjene bli dyrere Bolig i toppetasjen kan bli oversvømt dersom taket er av dårlig kvalitet Hvis en heismekanisme er plassert i nærheten, kan fremmede lyder komme inn i leiligheten. I nødstilfeller vil det være vanskelig å forlate huset

Spørsmål 2. Hvordan kjøpe en leilighet med boliglån fra en utbygger?

Analyse av statistiske data om eiendomsmarkedet lar oss se at det i dag er en tendens til økt etterspørsel etter boliglån for å kjøpe leiligheter i nybygg. For det første skyldes dette tilstedeværelsen av statlig støtte. Takket være det er boliglånsrentene i det primære boligmarkedet lavere ↓ enn i annenhåndsmarkedet.

Den høye byggeintensiteten fører til en betydelig økning i tilbudet av leiligheter. Som et resultat er det et stort antall utviklere og kredittinstitusjoner som opererer på markedet. Et slikt mangfold fører ofte til vanskelige valg. Derfor videre vi La oss se på det i detaljtrinn for trinn prosess kjøp av bolig med pant i nybygg .

Detaljerte instruksjoner for kjøp av leilighet med boliglån fra utbygger

1. stadie. Velge nytt bygg

Å velge et nytt bygg er det første grunnleggende trinnet. Listen over långivere som er villige til å gi et boliglån bestemmes i stor grad av boligen du velger.

Det viser seg at for det første bør du velge en leilighet som oppfyller dine krav, bl.a koste, steder, idriftsettelsesdatoer. Når et hus er valgt, vil utbygger gi kjøperen en liste over låneinstitusjoner som det er akkreditert hos.

Trinn 2. Eiendomsreservasjon

Når et hus under bygging er valgt, bør du bestille en leilighet i det. Dette gjøres for å i løpet av forberedelsesperioden for søknaden om et boliglån, dens behandling av utlåner og utarbeidelsen av dokumenter for transaksjonen, var kjøperen sikker på at den valgte boligen ble tildelt ham og ikke kunne kjøpes av noen andre.

Reservasjoner kan gjøres i henhold til flere ordninger (alternativet bestemmes avhengig av valgt utvikler):

1. Verbal booking brukt av byggefirmaer ganske sjelden. Oftest overskrider ikke perioden 14 dager. På dette tidspunktet har kjøperen tid til å sende inn en søknad om boliglån til en kredittinstitusjon og vente på behandlingen.
2. Muntlig booking med signering av agentavtale. I dette tilfellet utføres de samme handlingene først som i forrige ordning. Etter å ha valgt en spesifikk leilighet, reserverer kjøperen den muntlig fra utbygger. Når et positivt vedtak på en boliglånssøknad mottas, byråkontrakt. Det innebærer ikke bare å velge en leilighet (som faktisk allerede er valgt), men også å støtte transaksjonen i alle stadier.
3. Signering av agentavtale på betalt basis. Kjøper og byggefirma skilt avtale om bestilling av en bestemt leilighet. For dette mottar utbygger et gebyr i form av en provisjon. Resultatet av avtalen er at den valgte eiendommen overdras til den fremtidige kjøperen og ikke selges til andre borgere.

Når du bestiller med signering av en agentavtale, er det viktig å umiddelbart diskutere vilkårene for refusjonen. Hvis du ikke gjør dette, er det en risiko for at dersom din boliglånssøknad avslås, vil ikke bookinggebyret ditt bli refundert.

Trinn 3. Søknad om boliglån

Etter å ha mottatt en liste over banker som det valgte nye bygget er akkreditert hos, sender kjøperen inn en søknad om boliglån. Hvis mottatt positiv beslutning , må du umiddelbart informere byggefirmaet om dette og begynne å forberede en transaksjon for kjøp av en leilighet.

Vi har allerede snakket om dette i forrige artikkel.

Trinn 4. Registrering av forsikring

Som regel gis låntakeren mulighet til selvstendig å velge forsikringsselskap.

Hvori viktig å huske, at i samsvar med lovverket om tinglysing av pantelån, forsikring av eiendom som tjener som sikkerhet er obligatorisk.

I motsetning til dette er kjøp av en forsikring for liv og helse til en klient som mottar et lån frivillig.

Trinn 5. Transaksjon for kjøp av leilighet, gjennomføring av en panteavtale

Datoen for transaksjonen for kjøp av en leilighet er fastsatt etter avtale med alle deltakerne.

Denne prosedyren inkluderer signering av følgende dokumenter:

• boliglån avtale;
• avtaler om deltakelse i egenkapital;
• frivillige forsikringsavtaler (om nødvendig).

Etappe 6. Statlig registrering

Aksjeavtalen, samt panteavtalen, gjennomgår pliktig registrering i Registreringskammer. Samtidig er retten til leiligheten under bygging offisielt formalisert, og også pålagt den heftelse .

Det er fra tidspunktet for statens registrering at månedlige boliglånsbetalinger begynner.

Etappe 7. Sette nytt bygg i drift

Når alle byggearbeider er ferdige og huset er brakt i en stand egnet for beboelse, kontakter byggefirmaet Institutt for statlig byggetilsyn .

Denne myndigheten pålegger befaring av nybygget. Under denne prosedyren undersøker en spesiell kommisjon all dokumentasjon. Samtidig kontrolleres byggearbeidets samsvar med dokumenter.

Hvis ingen brudd påvises under denne prosedyren, mottar byggefirmaet tillatelse til å sette nytt bygg i drift . Først etter dette blir de utstedt handlinger om aksept og overføring av bolig eiere.

Etappe 8. Leilighetsvurdering

En spesialist fra et takstfirma inspiserer leiligheten og utarbeider en rapport om verdien. Dette dokumentet leveres til kredittinstitusjonen, så vel som til forsikringsgiveren.

Etappe 9. Tinglysing av boliglån

Etter å ha registrert eierskap til en leilighet hos banken der boliglånet ble utstedt, er det obligatorisk å tegne boliglån – et dokument som bekrefter at det er heftelse av fast eiendom.

Viktig å huske, at pantet skal tinglyses hos Companies House.

Etappe 10. Innhenting av sertifikat for eierskap av en leilighet

For å registrere eiendomsrett til registreringskammeret, må du oppgi følgende dokumenter:

• egenkapital deltakelse avtale;
• handling av aksept og overføring;
• boliglån;
• vurdering selskapets rapport;
• kvittering for betaling av statsavgift.

Spesialisten, som tar pakken med dokumenter, må utstede kvittering om kvitteringen deres og angir datoen når det tilsvarende sertifikatet vil være klart. Det er lovfestet at registreringstiden er 5 arbeidsdager.

Etappe 11. Registrering av forsikring for en leilighet

Ved innhenting av boliglån, som er gjenstand for sikkerhet, er det obligatorisk. I dette tilfellet utstedes politikken bare etter at alle trinnene beskrevet ovenfor er fullført.

Faktisk er prosessen med å få et boliglån for å kjøpe en leilighet i en ny bygning ganske arbeidskrevende. Eksperter anbefaler at de som ikke har tid eller lyst til dette bør søke hjelp fra fagfolk - boliglånsmeglere . Og for de som vil vite det, les vår siste utgave på egen hånd.

Det særegne med en leilighet fra en utbygger, kjøpt under en egenkapitalandel i byggeavtale (DDU), er at ingen noen gang har bodd i denne boligen. Ny kommunikasjon, dekorasjon og møbler har ennå ikke dukket opp i den. For å unngå at kjøpet blir et fullstendig mareritt, må kjøperen selv, før han signerer akseptbeviset, kontrollere fraværet av mangler, mangler, havarier mv. Etter å ha signert loven, vil det være for sent å klage. I dag vil vi snakke i detalj om hvordan du godtar en leilighet fra en utvikler.

Hva skal du se etter når du ser på en leilighet?

DDU må angi hvilken type etterbehandling utvikleren skal levere til kunden. Det er bare tre alternativer:

1. Ingen etterbehandling i det hele tatt.
2. Med grov finish.
3. Med en fin finish.

Aksept av en leilighet uten etterbehandling bør gjøres med et målebånd i hånden. Kjøper må personlig forsikre seg om at leiligheten samsvarer med planen knyttet til DDU. Området til rommene, deres lengde og bredde, korridorer, loggiaer eller balkonger, bad - alt må sjekkes. Det hender at det endelige området av leiligheten ikke samsvarer med planen. I dette tilfellet har aksjonæren rett til å fremme krav og kreve penger tilbake for tapte kvadratmeter. Denne regelen fungerer også i motsatt retning.

Siden det ikke er noen etterbehandling i leiligheten, vil det være enkelt og raskt å sjekke funksjonaliteten til dørene og vinduene. Det vil heller ikke ta lang tid å ta målinger. Du bør studere leilighetsplanen og kontrakten veldig nøye for å sjekke alt som skal være i leiligheten. Du må ta hensyn til:

1. Veggene skal ikke avvike fra vertikalen, avrettingsmassen skal være jevn, og svarte spor av mugg og mugg skal ikke være synlige i hjørnene av rommene.
2. Tiltakshaver må skifte knuste vinduer for egen regning, reparere eller skifte ødelagt dør eller lås, og rette opp skjeve vegger eller sprukket avrettingsmasse om mulig. Aksjonæren har rett til ikke å akseptere en leilighet med vesentlige mangler og kreve at utbygger returnerer alle pengene som er betalt for den, inkludert straffen.
3. Ventilasjonen må fungere som den skal, noe som enkelt kan kontrolleres med en vanlig lighter.
4. Hvis kontrakten spesifiserer tilstedeværelsen av stikkontakter og stikkontakter for belysning, kan deres ytelse heller ikke reise tvil.

Aksept av leilighet med grov (pre-finishing) etterbehandling tar lengre tid, fordi i dette tilfellet inneholder den allerede alt som er nødvendig for den endelige reparasjonen - tapetsering av veggene og legging av valgt type gulv. Det er best å invitere en profesjonell til en slik inspeksjon, siden det ikke alltid er mulig å "se" grove feil, og en spesialist vil identifisere dem selv under en visuell inspeksjon. Listen for inspeksjon inkluderer:

1. Gulv - avrettingsmasse legges på et lag med vanntetting på bad og toalett, som er godt synlig når det vender mot veggene. I vanlige rom monteres i stedet lydisolering. Fraværet av begge er et grovt brudd. Også uakseptabelt er høydeforskjellen langs avrettingsnivået, tilstedeværelsen av hull, tomrom, sprekker i den, og de kan lett identifiseres med et enkelt bygningsnivå.
2. Veggene må ikke bare inspiseres, men også berøres med hendene, siden de må være glatte og med et slitesterkt sluttlag av kitt. Ingen tomrom, sprekker, henging, flekker eller andre defekter er akseptable.
3. Taket må være klart for maling, noe som betyr at byggherrene allerede har pusset og sparklet det, og deretter dekket det med en grunning. Denne forbehandlingen er egnet for alle typer etterfølgende dekorativ etterbehandling. Høyden bør også måles uavhengig og sammenlignes med dokumenter; en undervurdering på til og med 1 cm er uakseptabel.
4. Oppvarming - den må allerede være ferdig installert og klar til bruk. Rør skal være rette og uten bulker, radiatorer i mengde spesifisert i dokumentene og festet til minst 3 braketter på veggene. Høyden over gulvet på hver radiator er 6 cm, fra veggene - fra 2,5 cm, og fra vinduskarmen under med minst 5 mm. Hvis huset allerede er koblet til oppvarming (vinter), bør du sjekke tilgjengeligheten og funksjonaliteten til alle termostater i ønsket mengde.
5. Stigerørene for vannforsyning og varmtvannsforsyning må være strengt vertikale og sikkert festet til veggene med spesielle klemmer. Vannmålerenheten skal inneholde: et grovvannsfilter, en stengeventil og en vannmåler. En tilbakeslagsventil og ekstra beslag kan også installeres. Avstengningskraner bør kontrolleres for brukbarhet, målernummer og avlesninger bør skrives ned, kranen i vasken bør åpnes og tilstedeværelsen av vann og dets trykk kontrolleres, skjøtene kontrolleres for tetthet, fravær av rustflekker og mekanisk deformasjoner.
6. Kloakkstigeledningen skal også være vertikal og festet til veggen med klemmer. Når toalett og badekar (dusjkabinett) er montert, kontrolleres alle skjøter for lekkasjer.
7. Du kan raskt sjekke ventilasjonen med et papirark - et papir som sitter fast på ventilasjonsgrillen vil tydelig indikere dens brukbarhet, men ellers er sannsynligvis ventilasjonskanalene dekket med konstruksjonsrester, noe som er nesten umulig å eliminere uten å ødelegge veggen.
8. Det elektriske inngangspanelet må ha: en effektbryter, en jordfeilbryter og lastgruppebrytere. Antallet og avlesningene til den elektriske måleren må skrives om. Alle stikkontakter og brytere installert i rommene for elektriske apparater (lading av en mobiltelefon vil gjøre) kontrolleres for brukbarhet, det skal ikke være oppvarming eller gnister. Det er nyttig å ta med seg lyspæren og skru den inn i stikkontakten. Ringeklokken skal også fungere.
9. Hvis leiligheten sørger for etterfølgende tilkobling til lavstrømsnettverk (Internett, kabel-TV, intercom, etc.), må du sørge for at de nødvendige kablene er tilgjengelige og kvaliteten deres (isolasjonen er intakt, det er ingen knekk) .
10. Kvaliteten på vindusinstallasjon og skråning bør kontrolleres svært nøye. Noen ganger "glemmer" byggherrer vinduskarmer, ebb, håndtak osv. Alle dører som kan åpnes må åpnes én etter én, kontrolleres for enkel bevegelse på hengslene, servicebarhet av låsene og tilgjengelighet av nøkler til dem. Skråningene på alle vinduer skal være flate, uten krumning. Toppen er horisontal eller litt hevet, sidene er vertikale, bunnen er horisontal.
11. Dører skal ikke bare åpne og lukke lett, men også være fri for mekaniske skader: spon, riper, bulker, spor etter bor eller kvern, etc. Når det er åpent, skal ikke rammen bevege seg noe sted av seg selv, da dette indikerer dårlig justering av hengslene.

Etterbehandling innebærer å overlevere en leilighet til en aksjonær på nøkkelferdig basis, hvor det bare gjenstår å ta med møbler og andre personlige eiendeler og bo. Derfor bør inspeksjonen her være den mest grundige. Kvaliteten på etterbehandling av vegger, gulv, tak, brukbarhet av stikkontakter og belysning, brytere, samt alle elementer som skal kontrolleres ved grov etterbehandling kontrolleres. Ikke alt kan vurderes med øyet, så det er bedre å bevæpne deg med et verktøy, eller enda bedre, invitere en profesjonell etterbehandler. Han vil hjelpe deg med å finne reelle mangler slik at eieren av leiligheten ikke trenger å gjøre om det som ser ut til å være en upåklagelig oppussing.

Våre advokater vet Svaret på spørsmålet ditt

eller over telefon:

Det er ekstremt viktig for alle som inngår i DDU å komme på møtet med utbygger. Fraværet av noen vil ikke tillate deg å lovlig signere akseptbeviset, siden navn og etternavn til alle aksjonærer uten unntak vil bli inkludert i det. Hvis slike omstendigheter oppstår, og en av aksjonærene ikke kan komme til møtet (syk, svak, bor i en annen by, osv.), bør du finne en betrodd person på forhånd (det kan være en advokat), i hvis navn du bør registrere og attestere fullmakten. Tiltakshaver informeres om dette på forhånd slik at han kan gjøre om overdragelse og akseptattest i henhold til disse endringene.

Møtet er planlagt i to etapper. Først bør du komme til den med den originale DDU og betalingskvitteringer for å foreta en avstemming. Utbygger er forpliktet til å avtale dette møtet selv - send varsel til alle aksjonærer. Dette er prosedyren etter loven. De mest ansvarlige selskapene sender SMS-meldinger til sine kunder eller ringer dem. Men det er best å holde fingeren på pulsen selv ved å overvåke utviklerens side på det sosiale nettverket, der relevante kunngjøringer vanligvis legges ut på forhånd.

Det andre møtet vil finne sted til avtalt tidspunkt på første møte, direkte i leiligheten. For dette andre møtet, som for det første, må du ta pass, DDU og betalingskvitteringer.

Viktig: ikke signer noen dokumenter før du personlig inspiserer leiligheten og de andre aksjonærene også. Det som passer deg passer kanskje ikke dem. Ingen vil kunne fremsette krav til byggefirmaet med tilbakevirkende kraft, når akseptattesten allerede er signert av partene og det ikke er vedlagt mangelfull attest.

Frist for overlevering av leiligheten etter igangsetting

DDU angir alltid nøyaktig dato når utbygger plikter å overlevere nøklene til leiligheten til aksjonæren. Etter dette tidspunktet er byggefirmaet forpliktet til å betale en bot til oppdragsgivere. Datoen som er angitt i DDU viser når utviklingsselskapet må innhente tillatelse til å sette en bygård i drift. Dersom det skrives at tillatelse må innhentes i første halvår NNNN, betyr dette at fristen er 30/06/NNNN. Fristen for å overdra leiligheter til aksjonærene starter fra datoen for mottak av denne tillatelsen, eller fra den siste dagen da denne tillatelsen skulle vært mottatt. Forsinkelse selv med 1 dag gir rett til å kreve inn en straff.

Det skjer ofte at utvikleren får tillatelse "i siste øyeblikk", og deretter begynner å skynde seg for å signere akseptsertifikatene. Dette er ikke en grunn for aksjonærene til å bli enige med utbygger og raskt signere akseptsertifikater til skade for deres interesser. DDU angir alltid innen hvilket tidsrom etter å ha mottatt tillatelse til å åpne huset utbygger er forpliktet til å overføre leiligheten. Datoen for aksept er angitt i akseptattesten. Dersom aksjonæren ikke undertegner skjøtet, og presenterer byggefirmaet en liste over overtredelser som skal elimineres, betyr det at leveringsfristen blir brutt, så det er all grunn til å kreve forfalt straff.

Hvordan få en straff for manglende levering av et hus i tide?

Brudd på leilighetsleveringsfristene er grunn til å få en forelegg etter loven. For å gjøre dette må du skrive et krav til utvikleren i 2 kopier. Ett eksemplar gis til utbygger, og det andre eksemplaret skal stemples med dato hos mottakende firma. Svaret skal gis søkeren skriftlig innen 10 dager.

I beste fall vil utbygger invitere søkeren til kontoret og tilby kompensasjon. For ikke å motta et magert beløp i stedet for et anstendig beløp, er det bedre å beregne før møtet hvor mye du lovlig kan kreve i dette tilfellet.

Formelen ser slik ut:

1/150 * refinansieringsrente * (leilighetspris/100) * antall dager med forsinkelse

Siden 01/01/2016 har refinansieringsrenten vært lik styringsrenten til sentralbanken i Den russiske føderasjonen, så på den offisielle nettsiden til regulatoren kan det alltid avklares fra det nåværende tidspunkt. Det skjer at prisen endres under forsinkelsen. Deretter blir hele forsinkelsesperioden delt opp i stykker og et eget tall beregnes for hver av dem, og deretter legges de ganske enkelt sammen.

Viktig: du kan ikke bare motta penger fra utvikleren og forlate; en avtale om betaling av erstatning må inngås; den er utarbeidet skriftlig, signert av partene og fungerer som bevis på overholdelse av den etablerte prosedyren for forhåndsrettssaken løsning av denne tvisten.

Avtaleteksten angir detaljene til partene, straffebeløpet, samt perioden og prosedyren der utvikleren betaler de avtalte pengene til aksjonæren. Hvis en avtale ikke kunne oppnås, eller utbygger nektet å signere avtalen, bør en annen kopi av det skriftlige kravet legges ved påstanden og sendes til retten for å inndrive en straff i retten. I dette tilfellet kan du få tilbake ikke bare en straff, men også en bot og alle kostnader som påløper under rettssaken.

Hvilke mangler hindrer at dokumenter blir signert?

Når du inspiserer en leilighet før du signerer akseptbeviset, er det viktig å forstå at det definitivt vil være mangler. Det er bare at noen selskaper gjør små feil, og andre er "frekke".

Aksjonærers rettigheter til å motta kvalitetsboliger er beskyttet av tre lover:

1. Føderal lov nr. 214 av 30. desember 2004 "Om deltakelse i delt egenkapitalbygging av leilighetsbygg."
2. Lov "om beskyttelse av forbrukerrettigheter" datert 7. desember 1992 nr. 2300-1.
3. Civil Code of the Russian Federation.

Dersom det oppdages mangler ved et nybygg, har partene to muligheter:

1. Utbygger eliminerer alt selv i samsvar med listen over mangler identifisert av eieren.
2. Utbygger betaler aksjonæren kostnaden for å fjerne manglene.

For å registrere de oppdagede manglene, utarbeides en mangelrapport. Dokumentet er utarbeidet i to eksemplarer, ett hver for aksjonær og utbygger.

Konvensjonelt kan alle manglene deles inn i to grupper:

1. Viktig.
2. Ikke viktig.

Under betydelig forstå manglene som gjør det umulig å bo i en leilighet: mangel på kloakk, et hull i veggen eller gulvet, en ødelagt inngangsdør, etc. Hvis det er minst én vesentlig mangel, bør du aldri signere et akseptbevis. Alle skal inngå i den mangelfulle handlingen. Først etter at de er eliminert av byggefirmaet kan loven signeres og den faktiske underskriftsdatoen settes på den.

Ikke viktig mangler som ikke er til hinder for å bo i leiligheten vurderes. Dette kan være mekaniske defekter i vegger og gulv, en ødelagt dørlukker, en ripe på glasset osv. Ved slike mangler kan du lage en mangelmelding og signere en akseptattest.

Unnlatelse av at aksjonæren undertegner akseptattesten i mangel av vesentlige mangler gir utbygger rett til selv å signere attesten etter 2 måneder. Etter loven har han rett til å overdra leiligheten uten samtykke fra aksjonæren dersom han kan bevise sin unndragelse fra å signere skjøtet. I tillegg må utvikleren bevise at de identifiserte manglene er ubetydelige, og dette kan kun gjøres ved å bestille og betale for en uavhengig undersøkelse.

Det hender at aksjonæren aksepterte leiligheten, men etter en tid oppdaget han likevel en betydelig mangel ved den. Dette er ikke kritisk, siden boligbygg i henhold til samme føderale lov nr. 214 er dekket av en 5-års garanti, og all intern ingeniørkommunikasjon er dekket av en 3-års garanti. I løpet av denne perioden har aksjonærene rett til å kontakte utbygger med krav om å eliminere de identifiserte manglene.

Det er viktig å forstå: Loven deler eller lister ikke opp mangler tydelig i vesentlige og ikke-essensielle. Dersom aksjonæren nekter å undertegne akseptattesten, er det nødvendig å skrive i mangelsattesten at avslaget på å akseptere denne leiligheten skyldes nettopp at han anser den oppdagede mangelen som vesentlig.

Vanligvis kommer ikke utviklere i direkte konflikt med aksjonærene og etter visse forhandlinger godtar de å eliminere de identifiserte manglene. Eller det kan komme tilbud om å inngå avtale og utbedre manglene fra entreprenører, og utbygger må betale for en slik avtale. Vanligvis i en slik situasjon må du vente ganske lenge.

Ved lov er byggefirmaet forpliktet til å eliminere feilene ved leiligheten oppdaget av aksjonæren "innen rimelig tid." Men loven angir ikke hva denne perioden er i dager eller måneder. I hver spesifikke situasjon bør du veiledes av sunn fornuft, om feilen virkelig er betydelig, og om det er fornuftig å vente så lenge.

Gjennomsnittsstatistikken er som følger: Hvis det for eksempel leveres 1,5 hundre leiligheter samtidig, vil det ta ca 2-3 uker før mangler er rettet. Hvis antall leide leiligheter når 5 hundre, kan korreksjoner ta fra 1 til 2 måneder. Ved utleie av tusenvis av leiligheter, hvis det tar ca 3 måneder å eliminere feil, så kan vi snakke om flaks.

Inntil aksjonærens signatur er på overførings- og akseptbeviset, skjer ikke overføring av nøkler. Utbygger forhandler selvstendig med entreprenører, overleverer nøklene til dem og forventer at manglene blir rettet. Etter at alt arbeid er utført settes det en dato for ny befaring av leiligheten.

Samme prosedyre gjelder ved signering av et akseptsertifikat sammen med et mangelfullt sertifikat, med den forskjell at entreprenørene vil motta nøklene fra aksjonæren og returnere dem til ham ved fullført hele omfanget av det planlagte reparasjonsarbeidet. I dette tilfellet har ingen rett til å slippe utbyggerne inn i leiligheten bortsett fra aksjonæren selv.

Dette punktet er viktig, siden utvikleren kan tilby å gi ham nøklene "for fartens skyld." Det nytter ikke å være enig. Hele poenget er det etter å ha overlevert nøklene til aksjonæren er ikke byggefirmaet lenger ansvarlig for sin sikkerhet. Hva om byggherrene, i ferd med å eliminere noen mangler, forårsaker at andre til leiligheten, for eksempel, knuser et vindu? Tvistene vil være lange, men resultatet vil bli følgende: Tvisten må løses med entreprenørene, siden utbygger ikke lenger er ansvarlig for denne leiligheten og alt som skjer i den, utover det som er spesifisert i den mangelfulle loven .

Å oppsummere...

Dette er generelt sett hvordan kommunikasjonsprosessen mellom aksjonærer og utbyggere ser ut i siste fase av forholdet deres - ved overføring av en leilighet. Statistikk viser at i 99,9 % av tilfellene oppdages feil under aksept - dette er en realitet og du bør være forberedt på dette. Dette betyr imidlertid ikke i det hele tatt at du skal gå med på overtalelse fra byggefirmaet og akseptere boliger med mangler.

Husk: du har betalt for kvalitetsboliger og loven beskytter eiendomsrettighetene dine fullt ut. Utviklerens avslag på å inngå kompromisser eller til og med kommunisere med aksjonærer er et grovt brudd på loven, så å vinne tvisten i retten er bare et spørsmål om tid. Utviklere vet og forstår også dette. Er du redd for press og trusler, gå til et møte med en advokat. Dette vil hjelpe deg å svare rimelig på eventuelle motargumenter og forsvare dine egne rettigheter.

Hvis du har spørsmål om hvordan du tar imot en leilighet fra en utbygger, står vår jourhavende advokat på nett klar til å svare gratis.

SELSKAP « SILKIN OG PARTNERE" GIR PROFESJONELL HJELP TIL Å AKSEPTERE EN LEILIGHET
I NYBYGG I MOSKVA OG MOSKVA REGIONEN mer informasjon om tjenesten og kostnadene

JURIDISKE ASPEKTER VED AKSEPT AV EN LEILIGHET

Så, etter å ha mottatt varselet, kommer du til utvikleren, og de forteller deg at huset ikke er klart ennå, vent, de vil ringe deg. Eller et annet vanlig svar: «Vi har venteliste, meld deg på», men av en eller annen grunn er timen først tilgjengelig om 1 måned. Hvorfor sender utbyggere ut slike brev på forhånd hvis huset faktisk ikke er klart ennå? Dette gjøres for å redusere forsinkelsesperioden, fordi for forsinkelse med å overføre en leilighet er det en straff i henhold til 214-FZ. Enten ønsker ikke utbyggeren å bry seg med å eliminere mangler og bestemte seg for å stille under på ensidige skjøter for leiligheten. Tross alt, fra det øyeblikket du signerer til og med en ensidig skjøte, anses leiligheten som akseptert, og utvikleren er ikke lenger forpliktet til å eliminere eventuelle mangler. Det er også verdt å merke seg at forbruksregninger begynner å påløpe fra det øyeblikket akseptbeviset er signert.

Hvilken melding bør anses som riktig varsel? Mange utviklere inviterer deg til å akseptere en leilighet ved å sende SMS eller ringe aksjonærene. Men en melding sendt i rekommandert post med en innholdsfortegnelse og en mottaksbekreftelse til postadressen som er oppgitt av deltakeren i delt byggverk eller levert til deltakeren i delt byggverk personlig mot underskrift, anses som riktig (klausul 4 i artikkel 8 214 -FZ).

En deltaker i delt bygging, etter å ha mottatt melding fra utbygger om ferdigstillelse av bygging (oppretting) av en bygård og (eller) annen eiendomsgjenstand, i henhold til kontrakten, når delt byggeobjekt er klart for overføring, er forpliktet til å begynne å godta det innen den angitte tidsrammen. kontraktsperiode eller, hvis en slik periode ikke er fastsatt, innen syv virkedager fra datoen for mottak av den spesifiserte meldingen (klausul 4 i artikkel 8 214-FZ). Åpne din DDU-avtale og se hvilke frister for aksept av leiligheten som er angitt i den.

Hva vil skje hvis en deltaker i delt bygging ignorerer utbyggers invitasjon om å akseptere leiligheten?

I samsvar med paragraf 6 i art. 214-FZ, dersom en deltaker i delt byggeprosjekt unndrar seg aksept av delt byggeprosjekt, har utbygger etter to måneder fra datoen angitt i avtalen for overføring av delt byggeprosjekt til deltaker i delt bygg rett til å utarbeide en ensidig handling eller annet dokument om overføring av det delte byggeprosjektet.

Og hvis en deltaker i delt konstruksjon ikke har tid til å motta brevet (for eksempel en lang forretningsreise), hva da?

Aksjonær anses for å være forsvarlig varslet selv om brevet for eksempel returneres til Utbygger med melding om at deltaker i delt bygging nekter å motta det eller på grunn av fravær av deltaker i delt bygging på posten. adresse oppgitt av ham. Det vil si at de ikke mottok brevet av en eller annen grunn, og som et resultat kan utbygger utarbeide en handling ensidig. Så sjekk postkassen din regelmessig og gi beskjed til utvikleren hvis adressen din er endret.

For å forhindre at utbyggeren ensidig signerer godkjenningsbeviset for leilighet, anbefaler vi at du gjør følgende. Etter å ha mottatt et brev om beredskapen til leiligheten din og en invitasjon til å akseptere den, må du innen en periode på høyst syv virkedager (med mindre det er fastsatt en lengre periode i kontrakten), besøke utbyggerens kontor med en forespørsel om overføring leiligheten. Hvis utbygger av en eller annen grunn nekter å overføre leiligheten eller signere overførings- og akseptbeviset, er det nødvendig å utarbeide og sende et brev med følgende innhold.

Er det nødvendig å akseptere felleseie fra utbygger?

I betydningen av del 1 av art. 7 og del 5 i art. 8 i den føderale loven av 30. desember 2004 nr. 214-FZ "Om deltakelse i delt bygging av leilighetsbygg og andre eiendomsobjekter," har en deltaker i delt konstruksjon, før han signerer et akseptsertifikat for et delt byggeprosjekt, rett til å kreve at utbygger utarbeider en handling som indikerer at objektet ikke er i samsvar med vilkårene:

Avtale,

Tekniske forskrifter,

Prosjektdokumentasjon og byplanbestemmelser, samt andre obligatoriske krav.

Derfor, i tillegg til å akseptere leiligheten din, må du også ta hensyn til husets generelle eiendom: fungerer heisene, søppelsjakten, gatebelysningen osv.? Hvis det for eksempel følger av en erklæring eller annet dokument at utbygger måtte bygge parkeringsplasser, landskap eller gjerde nærområdet, montere bom, bygge lekeplass, så må utbygger bygge alt dette og overføre til deg. Loven legger ikke opp til delvis aksept, eller aksept, men med påfølgende utfylling av mangler må alt aksepteres på en gang. Hvis noe ikke er klart, må du angi dette i inspeksjonsrapporten. Hvis du aksepterer et hus med mangler, selv om alt i leiligheten din er i samsvar med SNiPs og kontrakten, vil eliminering av manglene generelt rundt huset falle på skuldrene dine. Når du kjøpte leilighet, betalte du ikke bare for leiligheten din, men også for felleseie. Selvfølgelig vil utbygger fortelle deg at du bare trenger å akseptere leiligheten, alt annet overtas av forvaltningsselskapet. Dette er hva som vanligvis skjer i praksis, men hvis innbyggerne viste litt selvbevissthet og forsto dette problemet mer detaljert, ville de spare betydelig på husleien, og den mulige forsinkelsen i overføringen av huset ville bli kompensert ved å samle inn en bot. Ingen ønsker å engasjere seg i felles eiendom, og tror at denne eiendommen tilhører noen eller staten; andre mener at den er eiendommen til en utbygger eller et forvaltningsselskap. Da lurer mange på hvorfor verktøyene i et nybygg er 2 ganger større enn i en leilighet som ligger i den gamle bygningen. Ja, fordi en utspekulert utvikler overleverte deg et hus som var 90 % ferdigstilt, og deretter i ytterligere to år vil du fullføre det for egen regning ved bruk av strømregninger. Det er her regningene er så store. Det beste alternativet ville være for aksjeeiere å slå seg sammen og ansette en organisasjon (for eksempel oss) som vil sjekke for mangler i hele huset, dette vil til syvende og sist bli billigere for alle. Kostnadene ved utarbeidelse av teknisk rapport kan også dekkes av tiltakshaver i retten. For slike forente innbyggere går pengene som er beregnet på hjemmereparasjoner til ytterligere forbedringer av huset: blomster, trær, lekeplasser og andre nyttige ting.

VIKTIG: Skille mangler i betydelige og ikke-betydelige.

Betydelige er disse manglene, uten å eliminere som det er umulig å bruke leiligheten til det tiltenkte formålet. Lovgivning og rettspraksis gir ingen eksakt liste over slike mangler. Ut fra rettspraksis er vesentlige ulemper: mangel på vann, elektrisitet, heiser fungerer ikke, betydelige hull i vegger, gulv eller tak, mangel på glass mv.

Dersom du på grunn av mindre mangler nekter å ta imot leiligheten, risikerer du å få en ensidig handling fra utbygger.

AKSEPT AV LEILIGHET KREVER SPESIALUTSTYR.

I 90 % av tilfellene overleverer utbyggere leiligheter med mangler. Det er opp til deg å avgjøre om du vil rette opp manglene for egen regning eller gjøre det på bekostning av Utvikleren. Vi vil hjelpe deg med å identifisere alle eksisterende manglene i leiligheten og formalisere dem riktig juridisk. En advokat vil hjelpe deg med å gjennomføre alle nødvendige forhandlinger. Å identifisere mangler betyr ikke at du kan tvinge utvikleren til å eliminere dem. Mangler i en leilighet kan ikke alltid sees med det blotte øye. For å akseptere en leilighet og sjekke samsvar med SNiP, GOST, SP, trenger du spesialutstyr, som for eksempel et termisk bilde, laseravstandsmåler, elektronisk nivå, dosimeter, vindmåler osv. Vi kan foreta en termisk inspeksjon av leiligheten, måle stråling, elektromagnetisk bakgrunn, ammoniakkkonsentrasjon, og også lage en plan over leiligheten med alle dimensjoner og beregning av totalarealet. Du skal ikke betale for kvadratmeter som kanskje ikke er i leiligheten din. Bruksregninger vil også bli belastet for ikke-eksisterende torg.

Sjekk om huset er registrert i matrikkelen.

Dette kan gjøres ved hjelp av. Dersom huset er registrert i matrikkelen, vil du ikke ha problemer med å få eiendomsrett. Hvis huset ikke er tinglyst, må du enten vente på at utbygger registrerer huset i matrikkelen, og dette kan ta et år, eller du kan ikke vente i det hele tatt, eller du må registrere leiligheten individuelt, og dette .

Er det mulig å ikke ta imot leilighet dersom huset ikke er registrert i matrikkelen? Det er umulig å svare entydig på dette spørsmålet. Dersom kontrakten ikke direkte sier dette, så taler praksis for at du på dette grunnlag ikke har rett til å nekte å ta imot leiligheten før registrering i matrikkelen, men du må skrive om dette i krav i tillegg til andre mangler.

I mange DDUer er utvikleren forpliktet til å overlevere alle dokumentene som er nødvendige for å registrere eiendomsrettigheter; i en slik situasjon kan du kreve overføring av et matrikkelpass til deg, uten hvilket du vil bli nektet registrering av eiendomsrettigheter.

Hvorfor er det viktig å akseptere en leilighet med advokat?

La oss gi et eksempel fra livet. En aksjonær kontaktet oss for en tjeneste for å kreve inn straff fra utbygger. Tidligere bestilte han en tjeneste for teknisk aksept av en leilighet. De tekniske spesialistene leverte tjenesten på riktig måte og identifiserte alle eksisterende mangler i leiligheten, men aksjonæren gjorde videre juridiske feil ved å bryte prosedyren for å akseptere leiligheten, takket være at han mottok et ensidig skjøte om overføring av leiligheten til ham. Som et resultat mistet aksjonæren retten til å kreve en millionstraff og retten til å få utvikleren til å eliminere identifiserte mangler. Etter vår mening er teknisk aksept av en leilighet ikke komplett uten kvalifisert juridisk støtte.