Mikä on varaussopimus asuntoa ostettaessa. Sopimus asunnon varaamisesta uuteen taloon. Selvitysehdot ja -menettely

Varaussopimus syntyy, kun ostajan on "täytettävä paikkansa" jonkin aikaa. Eli hän ilmeisesti piti asunnosta, päätettiin "ottaa se", mutta joidenkin ongelmien ratkaiseminen vie aikaa. Ota esimerkiksi asuntolaina. Ja tämä tehtävä ei ole päivä tai kaksi.

Asetettuaan tavoitteeksi asunnon oston rakenteilla olevasta talosta, ostaja lapioi paljon tietoa, matkustaa katseluihin ja sopivan vaihtoehdon löydyttyä hän kohtaa toisen ongelman - kuinka säilyttää kotinsa kaupan loppuun asti ja raharatkaisut? Ongelma voidaan ratkaista käyttämällä varaussopimusta. "Varaussopimus tehdään siinä tapauksessa, että hankittu omaisuus on varattava mahdolliselle ostajalle", kertoo Pioneer Group of Companiesin Moskovan divisioonan kaupallinen johtaja Dmitri Otjakovski www.metinfo.ru-lehdelle. Kuten Urban Realtyn perustaja Nina Kuznetsova lisäsi, varaussopimukset tekevät asiakkaiden kanssa useammin kiinteistöyhtiöt, joilla on oikeus myydä asuntoja rakenteilla olevissa rakennuksissa. Kehittäjät itse eivät usein turvaudu tällaisiin sopimuksiin. "Varaukset kehittäjien kanssa tehdään yleensä suullisesti hyvin lyhyeksi ajaksi - 1-2 päivää", asiantuntija selventää.

Kuten Zheldoripoteka CJSC:n myynti- ja markkinointijohtaja Vasily Fetisov totesi, varaussopimus on melko harvinainen pääasuntomarkkinoiden käytännössä, varsinkin erittäin kilpailluilla markkinoilla, joilla ostaja hallitsee palloa. Juuri tämä tilanne kehittyi vuosina 2008-2010. Vuonna 2011 tilanne on vähitellen muuttumassa kohti tasapainoisia myyjä- ja ostajamarkkinoita, mutta ostajajono on jo valmiina joihinkin suosittuihin ja menestyneisiin kiinteistöihin. Tästä johtuen on tarpeen varata asunto joksikin aikaa ongelman ratkaisemiseksi, esimerkiksi asuntolainasaamisen kanssa. Yleensä varaussopimukset tehdään lyhyeksi ajaksi - viikoksi, kahdeksi viikoksi, kuukaudeksi.

Kaupassa tulee olemaan asuntolaina

Itse asiassa nykyään monet liiketoimet ensimarkkinoilla suoritetaan kiinnityksellä. Näin ollen asiakirjojen kerääminen, asuntolainanottajan tapauksen harkitseminen pankissa ja avoin rahoitus vie paljon aikaa. Vasily Fetisovin (Zheldoripoteka) mukaan suurin osa varaussopimuksista on nyt tehty juuri asuntolainatapauksia varten.

Mitä tällaisessa sopimuksessa pitäisi olla, jos sen tekee asuntolainanottaja? Dmitry Otyakovsky (Pioneer Group of Companies) neuvoo rekisteröimään ennakkomaksun palautusmahdollisuuden kokonaisuudessaan, jos kauppaa ei tapahdu pankin kieltäytyessä myöntämästä asuntolainaa. Ja koska on erittäin vaikeaa saada kirjallista kieltäytymistä pankista, se on lähes epärealistista, sinun tulee kiinnittää huomiota tämän kohdan sanamuotoon.

Seuraava kohta on, että pankit yleensä aliarvioivat summan, jonka ne ovat valmiita tarjoamaan lainanottajille. Ja jos asunnon hinta on sidottu yhtäkkiä nousseen valuuttakurssiin, niin ongelmaan on kaksi mahdollista ratkaisua: joko etsiä rahaa, esimerkiksi ottaa lisäkulutuslainaa tai hakea uutta lainaa korottaa lainasummaa. "Mutta paras vakuutus tällaisia ​​tilanteita vastaan ​​olisi se, että varaussopimuksessa määrätään selvitysvaluutan maksimikurssi", asiantuntija sanoo.

Tilanne on optimistisempi, kun on kyse asuntolainan saamisesta pankista, joka toteutti esiprojekti- tai projektirahoitusta tässä järjestelyssä. Silloin on vain tärkeää, että asiakas laskee oikein varaussopimuksen voimassaoloajan. "Kehittäjällä ja pankilla on useimmiten sopimus lainanottajien hyväksymisehdoista, esimerkiksi - 7-10 päivää asiakirjojen toimittamisesta", sanoo Nina Kuznetsova (Urban Realty). - Ja juuri tämä aika on otettava huomioon varaussopimusta allekirjoitettaessa.

Mitä tulee sopimukseen tulevaan selvitysvaluuttaan, Vasily Fetisov (Zheldoripoteka) uskoo, että on loogista saada lainaa siinä valuutassa, jossa kiinteistön arvo on määrätty. Mutta jos asiakas päätti ottaa lainan dollareissa ja maksu uudesta rakennuksesta 90 prosentissa tapauksista tapahtuu ruplissa, pankki muuttaa lainanottajan lainan myöntämispäivänä omalla sisäisellä korolla, - sanoo Nina. Kuznetsova (Urban Realty).

Sopimuksen vivahteet

Varaussopimus edellyttää tiettyjen muodollisuuksien noudattamista. Siinä on kuvattava osapuolten välisen sopimuksen kohde ja täytettävät lausekkeet. Ensinnäkin, sanoo Nina Kuznetsova (Urban Realty), sopimuksessa on oltava tiedot, jotka kuvaavat tarkasti minkä asunnon ostaja varaa - kerros, osa, sen numero tontilla ja kokonaispinta-ala. Varauksen määrä ja ehdot näiden rahojen palauttamiselle, niiden palauttamatta jättämiselle tai asunnon hinnassa hyvittämistä varten on ilmoitettava. On erittäin tärkeää, että varausehdot ilmoitetaan selkeästi ja osapuolten vastuu velvollisuuksiensa laiminlyönnistä on määritelty. "On välttämätöntä ilmoittaa ostajan ja myyjän tiedot sekä kaupan ajankohta", lisää Dmitry Otyakovsky (Pioneer Group of Companies).

Mitä ostajan tulee tehdä, jos hän ei hyväksy yrityksen lakiasiainosaston laatimia sopimusehtoja? Asiantuntijat sanovat suoraan, että käytännössä on melko vaikeaa tehdä sopimusta ostajan ehdoilla. "Ellemme puhu monen miljoonan dollarin kaupasta", toteaa Vasily Fetisov (Zheldoripoteka). "Tavallinen" ostaja kuuntelee kohteliaasti ja "pohtii" toiveitaan... Kommentoijamme kuitenkin uskovat, että sopimustekstit on laadittu hyvällä ammattitasolla ja molempien osapuolten oikeudet huomioiden.

Tärkeä kohta sopimuksessa on summa, jonka ostaja maksaa myyjän tilille siitä, että asunto tai talo poistetaan myynnistä tietyksi ajaksi (yleisessä käytössä - ennakkomaksu). Useimmissa tapauksissa rahakysymys ratkaistaan ​​molempien osapuolten sopimuksella, eikä se ole sidottu kiinteistön kokonaisarvoon. Käytännössä, sanoo Nina Kuznetsova (Urban Realty), Moskovassa puhumme ennakolta 50 tuhannesta ruplasta ja Moskovan alueella - 35 tuhannesta ruplasta. Ja tätä summaa ei palauteta, jos asiakas ei osta asuntoa sopimuksessa määritellyssä ajassa.

Mitä tulee itse tapahtuman määrään, useimmissa tapauksissa, jos neliöhinta ilmoitetaan ruplissa, se näkyy varaussopimuksessa. Jos hinta ilmoitetaan ulkomaan valuutassa, laskenta suoritetaan pääsääntöisesti MICEX-vaihtokurssilla rahan talletushetkellä.

Varaussopimuksessa on myös haittoja. Se ei ole valtion rekisteröinnin alainen. Tämän seurauksena häikäilemätön myyjä voi tehdä useita varaussopimuksia samasta asunnosta. Jos myyjän ja ostajan välillä syntyy vakava riita, asian käsittely tuomioistuimessa voi tapahtua eri skenaarioissa. Yksitellen - sopimus voidaan tunnustaa alustavaksi, ja tämä antaa sille kaikki tämän sopimuksen kelpoisuusvaatimukset. Muussa tapauksessa sopimus julistetaan pätemättömäksi.

Asiantuntijat neuvovat

Koska varaussopimuksen tekemisessä tehdyt virheet voivat johtaa ennakkomaksun menettämisen lisäksi myös kaupan häiriintymiseen, www.metinfo.ru pyysi asiantuntijoita neuvomaan, mihin olisi ensin kiinnitettävä huomiota. varaussopimusta tehdessään.

Nina Kuznetsova (Urban Realty):

Varaussopimusta solmittaessa tärkeintä on ymmärtää, kuinka pian ja miten joudut maksamaan asunnon oston valitusta uudisrakennuksesta, onko olemassa ehtoja, joiden perusteella varausta on mahdollista jatkaa, ja onko valitun asunnon vaihto mahdollista toiseen.

Vasily Fetisov (Zheldoripoteka):

Asiakkaan velvollisuuksiin, seuraamuksiin on kiinnitettävä huomiota, jos kauppa ei tapahdu asiakkaan syyn vuoksi. Ja myös rakennuttajan takuusta - velvollisuudet-osiossa esimerkiksi mitä tapahtuu, jos asunto myydään edelleen kolmannelle osapuolelle varaussopimuksen voimassaoloaikana.

Dmitry Otyakovsky (Pioneer Group of Companies):

Suosittelen kiinnittämään huomiota varauksen päättymisen määräaikoihin, kohteen kuvaukseen (osoite ja fyysiset ominaisuudet), ennakkomaksun suuruuteen, kohteen kustannuksiin, maksutapaan, seuraamuksiin, jos jompikumpi osapuolista ei voi osallistua tapahtumaan.

№ ……..

Venäjän federaation kansalainen Koko nimi ... ..., josta käytetään jäljempänä nimitystä "Asiakas", toisaalta ja

Rajavastuuyhtiö "Seven Sans Real Estate", rekisteröity 11. helmikuuta 2014 Pietarin liittovaltion verohallinnon piirinvälisessä tarkastusvirastossa nro 15, oikeushenkilön valtion rekisteröintitodistus, sarja 78 nro 009109277, OGRN 1147847046368, INN17813, 58, INN17818, 3 osoite: 197198, St. Petersburg, Bolshoy prospect P.S., D. 38-40 letter A, huone 22-N, edustajana Aleksei Aleksandrovitš Bushuev, toimii 2.2.2015 päivätyn valtakirjan nro 1 perusteella jäljempänä nimitetään "Toimittaja", toisaalta, jäljempänä erikseen myös "osapuoli", ja yhdessä "osapuolet", ovat tehneet tämän sopimuksen (jäljempänä Sopimus) seuraavasti:

1. Toimeksisaaja sitoutuu tässä sopimuksessa määrätyin ehdoin tekemään tilaajan edun mukaisesti tämän sopimuksen kohdassa 4 määritellyn asunnon (jäljempänä Asunto) varauksen " PERUSTA», Rekisteröity 13. heinäkuuta 2007 Venäjän vero- ja tulliministeriön piirienvälisessä tarkastusvirastossa nro 15, Pietari, oikeushenkilön valtion rekisteröintitodistus, sarja 78 nro 005957785; peruskirjan uuden version rekisteröidään Pietarin liittovaltion verohallinnon piirikohtainen tarkastus nro 15 10.10.2008 valtion rekisteröintinumerolla (GRN) 9089847948401, Todistus merkinnän tekemisestä Unified State Register of Legal -rekisteriin. Entiteetit. sarja 78 nro 007000277; PSRN 1077847496715, INN 7811379583, KPP 781101001, sijainti: 193230, Pietari, Krylenko Street, 1, jäljempänä Kehittäjä) asuinkompleksi, jossa on sisäänrakennetut ja liitetyt maanalaiset tilat ja sisäänrakennettu autotalli. Rakennusvaihe 1, joka sijaitsee osoitteessa: Pietari, Krylenko-katu, rakennus 1, kirjain A, ennen kuin Tilaaja on tehnyt sopimuksen kohdassa 3 määritellyn sopimuksen, ja tilaaja sitoutuu maksamaan Toimeksisaaja tämän sopimuksen mukaisen vakuuden.

2. Asiakas on tietoinen siitä, että Seven Sans Real Estate Osakeyhtiö varaaessaan asunnon kerrostalosta asiakkaan edun mukaisesti toimii 2.2.2015 tehdyn alihankkijasopimuksen nro 02/02/2015 perusteella. , 2015.

3. Tilaaja saa oikeuden ostaa Asunto sen perusteella, että Asiakas myöhemmin tekee ja panee täytäntöön sopimuksen rakennuttajan kanssa kerrostalon yhteisrakentamiseen osallistumisesta (jäljempänä Yhteisosakkuutta koskeva sopimus) .

Urakoitsija takaa tämän sopimuksen mukaisesti, että edellyttäen, että tilaaja täyttää asianmukaisesti vakuuden maksuvelvollisuutensa, on kaikissa tapauksissa oikeus tehdä osakepääomasopimus tämän sopimuksen kohdassa 4 määritellyn asunnon osalta. kuuluu yksinomaan Asiakkaalle.

4. Tämän Sopimuksen mukaisesti Asiakas ilmaisee kiinnostuksensa osakeosuutta koskevan sopimuksen jatkamiseen seuraavin ehdoin:

Asiakkaan pääomaosuussopimuksen hinta on 00.00 () ruplaa perustuu 1 neliömetrin hintaan. 00.00 () ruplaa.

Pääomaosuussopimuksen täytäntöönpanon seurauksena Asiakas saa omistukseensa asunnon, jolla on seuraavat suunnitteluominaisuudet:

Asunnon nimittäminen - asuin.

Osapuolet sopivat Pääomaosuussopimuksen mukaisen Asiakkaan maksuaikataulun allekirjoittaessaan Pääomaosuussopimuksen.

5. Arvioitu kerrostalon käyttöönoton aika IV vuosineljännes 2016.

6. Kerrostalon rakentaminen suoritetaan tontille (jäljempänä tontti), jolla on seuraavat ominaisuudet:

Osoite: Pietari, Krylenko-katu, rakennus 1, kirjain A

Sallittu käyttö: asuinrakennuksen sijoittamiseen (asuinrakennukset)

Pinta-ala: 72 811,0 neliömetriä

Kiinteistönumero: 78: 12: 0006334: 1

Tontin omistusoikeus kuuluu Rakentajalle 11.3.2009 päivätyn valtion omistusoikeustodistuksen 78-AG 957125 ja 26.1.2009 päivätyn kiinteistön osto- ja myyntisopimuksen mukaisesti.

Siinä tapauksessa, että rakennuttaja suunnitteluprosessin aikana lain määräämällä tavalla muodostaa nykyisestä Tonttista (sen jakamisen, jakamisen seurauksena) uuden tontin kerrostalon sijaintia varten. uudelleenjako jne.), Rakennuttaja määrittelee uuden tontin ominaisuudet kerrostalotalojen sijaintia tehdessään Pääomaosakkuussopimusta tällaisen uuden tontin kiinteistöpassin tietojen perusteella. .

7. Asiakas sitoutuu 26. helmikuuta 2015 tehdä pääomaosuussopimus Kehittäjän kanssa.

8. Tilaaja sitoutuu 2 (kahden) työpäivän kuluessa rakentamisen osallistumissopimuksen tekopäivästä toimittamaan Rakentajalle osallistumissopimuksen rekisteröimiseksi tarvittavat asiakirjat.

9. Toimeksisaaja takaa, että tämän Sopimuksen päivämääränä ei ole siirretty oikeus tehdä Pääomaosakkuussopimus, jonka tuloksena on Asunnon omistusoikeus, muulle kuin Tilaajalle, ja ettei ole tehty liiketoimia, jotka antavat mahdollisuuden rekisteröidä asunnon omistusoikeus muille henkilöille.

10. Toimeksisaaja sitoutuu olemaan ryhtymättä toimiin tai tekemättä liiketoimia, joiden seurauksena on oikeus tehdä osakepääoma, edellyttäen, että tilaaja täyttää asianmukaisesti tämän sopimuksen kohdassa 11 määrätyt vakuuden maksamisvelvollisuudet. Osallistumissopimus, jonka tuloksena on asunnon omistusoikeuden hankinta, tai muilla kolmansilla osapuolilla kuin Asiakkaalla on oikeus virallistaa Asunnon omistusoikeus, ja sitoutuu myös olemaan tarjoamatta osto-oikeutta asunnon solmimiseen. Pääomaosuussopimus tai Asunnon ostaminen toiselle henkilölle.

11. Tilaaja sitoutuu maksamaan vakuuden kokonaisuudessaan ajallaan ja kokonaisuudessaan toimeksisaajalle 30 000,00 (kolmekymmentä tuhatta) ruplaa(arvonlisäveroa ei veloiteta) sopimuksen tekopäivänä.

Osakeosallistumissopimusta solmittaessa Toimeksisaaja palauttaa Tilaajan maksaman vakuuden Tilaajan allekirjoittaman Irtisanomispöytäkirjan perusteella.

12. Mikäli tilaaja rikkoo vakuuden maksamisen ehtoja, toimeksisaajalla on oikeus irtisanoa tämä sopimus yksipuolisesti ilman oikeudenkäyntiä lähettämällä tilaajalle kirjallinen irtisanomisilmoitus tässä sopimuksessa mainittuun osoitteeseen. Samalla Sopimus katsotaan päättyneeksi siitä päivästä, jona Toimeksisaaja on lähettänyt vastaavan ilmoituksen.

13. Mikäli Asiakas rikkoo tämän sopimuksen kohdassa 7 määrättyjä pääomaosuussopimuksen tekemisvelvoitteita ja/tai ei toimita tämän sopimuksen kohdassa 8 tarkoitettuja asiakirjoja tässä sopimuksessa määritellyn ajan kuluessa, tämä Sopimus katsotaan päättyneeksi ilman oikeudenkäyntiä Asiakkaan aloitteesta tämän sopimuksen kohdissa 7 ja 8 määriteltyjen ehtojen päättymispäivää seuraavasta päivästä. Tässä tapauksessa Tilaajan maksamaa vakuusmaksua ei palauteta, vaan se jää Toimeksisaajalle korvauksena tämän sopimuksen täytäntöönpanosta aiheutuneista menetyksistä ja todellisista kuluista.

14. Pääomaosuussopimuksen tekemisen määräaikaa voidaan pidentää osapuolten yhteisellä suostumuksella.

15. Tämä sopimus tulee voimaan siitä hetkestä, kun osapuolet ovat sen allekirjoittaneet, ja se on voimassa siihen hetkeen asti, kun kaikki osapuolten velvollisuudet on täytetty.

16. Sopimuksen täytäntöönpanosta aiheutuvat erimielisyydet ratkaistaan ​​tuomioistuimessa Venäjän federaation voimassa olevan lainsäädännön mukaisesti.

17. Allekirjoittamalla tämän sopimuksen Asiakas vahvistaa, että hän on lukenut www.o-unost.ru -sivustolla julkaistun hankeselostuksen. .

18. Sopimus on laadittu ja osapuolet allekirjoittaneet 3 (kolme) kappaleena: yksi tilaajalle ja kaksi tilaajalle. Kaikki Sopimuksen kopiot ovat yhtä päteviä.

Yksityiskohdat ja allekirjoitukset:

Kuvan lähde: Photobank Lori

Ensinnäkin kannattaa ymmärtää, mikä on varausmenettelyn tarkoitus: mitä vaiheita se sisältää ja mitä sillä voidaan saavuttaa.

Maria Litinetskaya, yhtiön toimitusjohtaja Hän sanoi, että "asunnon varaaminen (varaus) uuteen taloon on menettely, joka mahdollistaa ensinnäkin valitun asunnon turvaamisen ostajalle pääomaosuussopimuksen (APA) allekirjoittamiseen asti, ja toiseksi korjata hinta sille. Varaussopimuksen solmimisen jälkeen asunto poistetaan myynnistä tietyksi ajaksi, sen kustannukset jäädytetään. Siten saat takuulla tilat ja sinulle sopivaan hintaan."

Kuitenkin mukaan Sofia Lebedeva, yhtiön toimitusjohtaja, on poikkeuksia, kun asunnon hintaa ei ole määrätty varaussopimuksessa. "Useimmiten näin tapahtuu silloin, kun ostaja myy asuntonsa rakennuttajan kautta (prosessi kestää yleensä useita kuukausia), jotta saadut rahat voidaan hyvittää uudisrakennuksen asunnon maksamiseen", sanoi asiantuntija. .

puolestaan Hallituksen puheenjohtaja Irina Dobrokhotova korosti sitä varausmenettelyn tarkoituksena on varmistaa asiakkaan ostoaikeiden vakavuus tietyn asunnon ostamisessa. ”Sen avulla voit vahvistaa tulevan asunnon hintaa tietyksi ajaksi määräysten mukaisesti ja varmistaa valitun kohteen itsellesi. Tuo on varaus on kiinteä vaihtoehto, kiinteä hinta ja vahvistus aikomusten vakavuudesta."

Varauskulut

Toinen tärkeä kysymys on, kuinka paljon asunnon varaaminen maksaa.

Sofia Lebedevan mukaan, varaus voidaan maksaa ja ilmaiseksi. ”Yleisin vaihtoehto on ilmainen varaus, joka tarjotaan 1-5 päiväksi. Yleensä riittää, kun soitat yrityksen toimistoon, nimeät kohteen ja jätät tietosi.

Jos ostaja tarvitsee pidemmän ajanjakson esimerkiksi asuntolainan hyväksymiseen tai vanhan asunnon myyntiin, yritykset tarjoavat maksullisen varauksen: pääsääntöisesti kyseessä on joko ennakkomaksu, useimmiten 2,5 % asunnon hinnasta tai kiinteä summa, jonka myyjäyhtiö näyttää", sanoi asiantuntija.

Maria Litinetskaja kertoo, että uuteen taloon asunnon varaaminen voi olla sekä kelluvaa että kiinteää. "Tällä hetkellä Moskovassa tämän palvelun maksu voi olla 1-2% asumiskustannuksista tai kiinteä 100-150 tuhatta ruplaa. Pääsääntöisesti varauksen hinta vähennetään asunnon hinnasta."

Irina Dobrokhotova kertoi, mitä tähän hintaan sisältyy:

« Eri virastoissa ja eri kehittäjille menettelyn kustannukset voivat olla hyvin erilaisia. Se voidaan laskea sekä kiinteällä korolla - se voi olla 10, 20, 30 tuhatta ruplaa että prosentteina asunnon hinnasta. Keskimääräinen markkinakorko on noin 2 %.

Tämä kustannus sisältää konsultointi- ja lakipalveluiden tarjoamisen, asunnon oston pääsopimuksen valmistelun ja koordinoinnin rakennuttajan kanssa. Joskus tämä sisältää myös tukipalvelut, eli sopimuksen rekisteröinnin rekisteröintikamariin ja sitten ja."

Kuinka varata asunto oikein

Kysyimme myös asiantuntijoilta, kuinka varausmenettely suoritetaan oikein, sekä mitkä ovat yleisimmät virheet ja miten niitä voidaan välttää.

Maria Litinetskaja (Metrium-ryhmä):

”Ennen kuin käytät varauspalvelua, sinun on ymmärrettävä selvästi, onko valintasi lopullinen vai ei. Jos olet epävarma asunnon ostamisesta, on parempi lykätä varausta. Varauksen kesto on yleensä vain muutama päivä ja palvelu on yleensä maksullinen. Varaussopimusta tehdessäsi yritä laskea oikein asiakirjojen valmisteluun tarvittava aika ja tarvittava summa. Jos teet oikein, allekirjoitat DDU:n ennen varauksen peruuttamista.

Huomioithan, että varaussopimuksessa määritellään asunnon pinta-ala, sijainti: rakennuksen numero, osa, kerros, numero paikalla), varauksen kesto, sen hinta, maksu- ja palautusmenettely, kokonaiskustannukset hankitusta asunnosta sekä osapuolten tarkat tiedot ... Kaikki nämä tiedot ovat välttämättömiä, jotta sinun ja myyjän välillä ei tule jatkossa väärinkäsityksiä.

Suurimpia ostajan virheitä asuntoa varattaessa ovat epätarkka kiinnityksen rekisteröintiajan laskeminen ja huolimaton suhtautuminen varaussopimuksen ehtoihin. Molempien välttäminen on melko yksinkertaista. Ensimmäisessä tapauksessa sinun tulee kysyä pankista etukäteen hakemuksen käsittelyn ehdot ja ottaa ne huomioon varaussopimusta tehdessä. Toisessa - lue asiakirja huolellisesti ja selvitä kaikki käsittämättömät yksityiskohdat.

”On virhe ajatella, että rahan talletuksen jälkeen asunnon hinta vahvistetaan rajoittamattomaksi ajaksi. Jos olet esimerkiksi varannut asunnon 1. kesäkuuta, on virhe uskoa, että 30. elokuuta on sama, jos et ole tänä aikana ryhtynyt mihinkään toimenpiteisiin varatun kohteen ostamiseksi. Siksi jokaisessa varaussopimuksessa on selkeästi merkitty ajanjakso, jonka aikana rakennuttaja on valmis tarjoamaan tämän asunnon tiettyyn hintaan. Ja vastaavasti varaussopimus katsotaan tehdyksi palvelun hyväksymistodistuksen allekirjoitushetkellä.

Kaikki asiakkaille!

Ja lopuksi opimme asiantuntijoilta, kuinka joustavia rakentajat ovat nykyään asuntojen varaamisessa. Oletetaan, että tänään asiakas maksoi tietyn summan yhden asunnon varauksesta ja muutti sitten mielensä ja haluaa ostaa toisen asunnon - menettämättä rahaa jo varattuun. Voiko kehittäjä tavata hänet puolivälissä?

Irina Dobrokhotova (BEST-Novostroy):

« Jos puhumme tilanteesta, jossa toimisto tarjoaa varauspalvelun ja rakennuttaja myy asunnon, niin toimisto kohtaa varmasti asiakkaat puolivälissä, koska meille on tärkeää, että asiakas periaatteessa ostaa asunnon tästä kompleksista. Näin ollen asiakas voi kohtuullisessa ajassa muuttaa valintaansa kompleksin sisällä ilman uudelleenveloitusta.

Sama pätee kehittäjään. Rakennuttaja ottaa rahaa palveluistaan, ja jos asiakas kieltäytyy varatusta vaihtoehdosta riittävän pitkän ajan kuluttua, rakennuttajalla on oikeus ottaa rahat takaisin uuden asunnon varauspalvelusta. Mutta useimmiten kehittäjät vastaavat myös asiakkaan tarpeisiin pitääkseen hänet asuinkompleksinsa puitteissa."

Sofia Lebedeva ("MIEL-New Buildings"):

"Jos asiakas piti kuvastossa toisesta asunnosta ja hän on jo maksanut kohteesta ennakkomaksun, rakennuttaja tai myyntiyhtiö tapaa pääsääntöisesti asiakkaan puolivälissä ja neuvottelee varaussopimuksen uudelleen ilman taloudellisia tappioita ostajalle .

Mikäli ostaja päättää irtisanoa varaussopimuksen johtuen asunnon ostamisesta toiselta rakennuttajalta, palautetaan ennakkomaksu, mikäli niin sopimuksessa on määrätty."

Maria Litinetskaja (Metrium-ryhmä):

”Tänä päivänä kehittäjät pyrkivät ottamaan mahdollisimman paljon huomioon ostajien tarpeet. Siksi, jos olet varannut yhden asunnon ja sitten muuttanut mielesi ja haluat ostaa toisen menettämättä varauksen maksua, he todennäköisesti tapaavat sinut puolivälissä. Lisäksi voit saada hyvityksen varauksesi hinnasta, vaikka olisit vain kieltäytynyt ostamasta asuntoa."

Joten vaikka menettely asunnon varaamiseen uuteen taloon on melko yksinkertainen, sinun tulee silti olla varovainen, ettet tee virhettä tässä!

Viime aikoina tuomioistuimissa on yhä useammin kiistaa, jotka johtuvat varaussopimuksista asunnon oston yhteydessä.

Viime aikoina tuomioistuimissa on yhä useammin kiistaa, jotka johtuvat varaussopimuksista asunnon oston yhteydessä. Yksinkertaisesti sanottuna ostaja varaa haluamansa asunnon (tekee siitä talletuksen, talletuksen), mutta jostain syystä osto-kauppa peruuntuu. Tämän seurauksena ostajalta menetetään mahdollisuus ostaa haluamansa asunto ja saada takuumaksu takaisin. Asianajaja Oleg Sukhov ("Lakimies Oleg Sukhovin lakikeskus") kertoo, miten tämä tapahtuu ja miten se vältetään.

Asunnon varaus jälkimarkkinoilla

Ennen asunnon varaamista jälkiasuntomarkkinoilla ostajan on varmistettava asuintilan "oikeudellinen puhtaus" sekä tutkittava sen "historiaa". Tosiasia on, että häikäilemättömät myyjät ja erityisesti epäsosiaaliset elementit (alkoholistit ja huumeidenkäyttäjät) käyttävät talletusta tai varausta käytettävissä olevana rahalähteenä. Ihminen antaa heille rahaa, ja sitten yhtäkkiä hän saa selville, että asunto on pantattu tai siihen on rekisteröity alaikäisiä tai se kuuluu yleensä kolmansille osapuolille, eikä vakuuden saaneella "myyjällä" ole mitään tekemistä esineen kanssa.

Näin ollen, jos omistaja suostui varaukseen ja vaati ennakkomaksua, on tarpeen ottaa "aikakatkaisu" asunnon ja sen omistajan tietojen keräämiseksi: haastatella naapureita, ottaa yhteyttä taloyhtiöön, tutkia ote asunnosta. UFRS:n liittovaltion rekisteröintipalvelun yhtenäinen valtion rekisteri. Toisin sanoen, suorita kiinteistöä ostaessasi vaadittavat varmistusvaiheet.

Nyt muutama sana itse sopimuksesta. Ensinnäkin tässä asiakirjassa on oltava selkeä maininta asunnon osoitteesta: katu-, talo- ja huonenumerot. Lisäksi osapuolet ovat velvollisia vahvistamaan sopimuksessa sen voimassaoloajan, jatkomahdollisuuden ja kaupan solmimispäivän. Erityisesti määrätään varauksen määrä sekä mahdolliset hyvityksen ehdot. Muuten, "toissijaisen asunnon" varauksen hinta Moskovassa on keskimäärin 50 000 ruplaa ja enemmän. Yleensä sitä ei ole sidottu kiinteistön arvoon, vaan osapuolet määräävät sen erikseen.

Asunnon varaaminen uuteen taloon

Nyt uudessa rakennuksessa ostamisesta talletuksella. "Täälläkään ei pärjää ilman tiedon keräämistä ja tutkimista, ja tarkistaminen on vielä vaikeampaa kuin tiedon saaminen" toissijaisesta "objektista", sanoo asianajaja Oleg Sukhov. - Tuomari itse, henkilön on tutkittava kaikki luvat ja omistusasiakirjat: paikallisten viranomaisten päätökset rakennusoikeuden jättämisestä, investointisopimukset, hankeasiakirjat, valtion asiantuntijatutkimusten päätelmät, viranomaisluvat, maa-asiakirjat, käyttöoikeussopimukset maksuineen, edustussopimukset ja niin edelleen... Lisäksi ostajan on selvitettävä, onko myyjällä oikeus varata tiloja myyntiin, vaan myös voiko hän myydä asuntoja ollenkaan.

Varausehdot uudessa rakennuksessa ovat samanlaiset kuin samanlaisen sopimuksen "toissijaista" asumista koskevat ehdot. Mutta on myös joitain erityispiirteitä. Erityisesti, koska sopimus tehdään, kun työt ovat vielä täydessä vauhdissa rakennustyömaalla, sopimuksen kohteen on kuvattava erittäin yksityiskohtaisesti, millaisen asunnon ostaja haluaa ostaa - kerros, osa, numero työmaalla ja kokonaisalue.

Moskovan uudessa rakennuksessa olevan asunnon talletuksen määrä alkaa myös 50 000 ruplasta. Vaikka joissakin tapauksissa se voidaan sitoa asunnon hintaan ja saavuttaa 2-3% tilojen hinnasta. Tätä mahdollisuutta vakuusmaksun koon määrittämiseen käyttävät kiinteistönvälittäjät ja rakennuttajat, joilla on yhteistyösopimus tietyn asuntolainaa myöntävän pankin kanssa. Tässä tapauksessa pääkaupan saapumisen odotusaika kestää yhdestä kahteen viikosta kuukauteen.

Herää kysymys: mitä ostajan tulee tehdä, kun hän ei hyväksy rakennuttajan tai kiinteistönvälittäjän ehdottamia sopimusehtoja? Olkaamme rehellisiä, tässä tapauksessa on erittäin vaikea muuttaa mitään, koska oikeushenkilöt ovat haluttomia muuttamaan asiakirjojensa ehtoja, ja siksi, jos he kieltäytyvät tekemästä osakeomistussopimusta ja maksamasta esinettä, heidän on mennä oikeuteen saadakseen rahat takaisin. Ja siellä jo - "miten kortit putoavat". Kaikki riippuu tilanteesta.

Onko mahdollista palauttaa varaussopimuksen tekemisen yhteydessä maksetut rahat

Hyvin usein asiakkaat kysyvät: onko mahdollista palauttaa sopimuksen tekemisen yhteydessä maksetut rahat, jos heidän on kieltäydyttävä ostamasta? Tähän kysymykseen on yksi vastaus: se on mahdollista, kun siitä määrätään sopimuksessa, samoin kuin jos osapuolet irtisanovat velvoitteensa ennen suorituksen alkamista tai sen mahdottomuuden vuoksi (Venäjän siviililain 416 artikla). liitto). Toisin sanoen ennakkoa siirtämällä ostajan on sisällytettävä asiakirjaan ehdot, joilla hänellä on oikeus kieltäytyä kaupasta ja vaatia palautusta.

Lopulta

”Joten kiinteistöjen varaaminen tai varaaminen on itse asiassa eräänlainen talletus ja sitä käytetään vain siihen, että ostaja voi valmistautua pääosto-myyntisopimuksen tekemiseen: lainata asuntolainaa, lainata rahaa, myydä vanhat tilat, kerätä tarvittavat asiakirjoja. Samaan aikaan varausta käytetään sekä jälkiasuntomarkkinoilla että uusissa rakennuksissa. Ostajalla on oikeus vaatia hyvitystä, jos kauppa peruuntuu, jos sopimuksessa oli tällainen mahdollisuus tai myyjä rikkoi olennaisia ​​sopimuksen ehtoja. Tässä yhteydessä on muistettava, että varaussopimus tehdään vain kirjallisesti (eikä varsinkaan kuitin muodossa), ja sen ehtojen tulee olla lain tällaisille asiakirjoille asettamien vaatimusten mukaisia”, asianajaja Oleg tiivistää. Sukhov.

____________________________________________________________________________

Aina ei ole mahdollista ostaa asuntoa uudesta talosta heti sen tarkastelun jälkeen. Yleensä tarvitaan lisäaikaa asiakirjojen keräämiseen, tarvittavan määrän hankkimiseen ja niin edelleen. Tämä ajanjakso on dokumentoitava. Tämä tehdään, jotta saadaan takeet siitä, että asuntoa ei tänä aikana myydä muille. Eli tämä asuintila on varattava itsellesi.

Venäjän federaation lainsäädäntö tarjoaa tällaisen mahdollisuuden. Tätä varten sinun on laadittava asianmukainen sopimus. Tätä asiakirjaa kutsutaan "sopimukseksi asunnon varaamisesta uudessa rakennuksessa".

Tämän asiakirjan oikeudellinen olemus ja merkitys

Itse asiassa tämä asiakirja on aiesopimus. Sen ehtojen mukaan osapuolet sitoutuvat toteuttamaan kaupan viimeistään määräajassa. Se on mahdollista ostajan suorittaessa takuumaksun. Yleensä se vaihtelee kolmestakymmenestä viiteenkymmeneentuhanteen ruplaan, mutta se voi vaihdella alueen mukaan.

Sopimus asunnon varaamisesta uuteen rakennukseen tehdään yksinkertaisessa, mielivaltaisessa muodossa. Kopioiden määrä on kaksi. Ennen allekirjoittamista sinun tulee tutustua kehittäjän asiakirjoihin. Tällaisia ​​asiakirjoja ovat ensinnäkin valtion rekisteröintitodistus, hallintoviranomaisten lupa rakentamiseen, maan omistusasiakirjat, lupa ja niin edelleen.

Sopimuksen pääkohdat

Tärkein osa on "aihe". Tässä osiossa on tarpeen tunnistaa mahdollisimman tarkasti asuintila, jonka osto on kyseessä. Tätä varten sinun on määritettävä osoite, kerros, numero, kokonais- ja asuintila ja niin edelleen.

Sopimuksen toinen tärkeä kohta on se, jossa takuumaksu mainitaan. Tässä on tarpeen määrätä, että kun osapuolet-osapuolet täyttävät tämän sopimuksen ehdot, tämä summa tulee ottaa huomioon osana asunnon kustannuksia.

Seuraava tärkeä osa tulee olemaan sopimuksen voimassaoloaika ja osapuolten vastuu. Nämä sopimukset tehdään pääsääntöisesti yhdestä kahteen kuukauteen.

Ja ehkä yksi tärkeimmistä osista on se, jossa kauppahinta neuvotellaan. Sen muodostumiseen tulee suhtautua mahdollisimman tarkasti. Monissa tämäntyyppisissä liiketoimissa selvitys suoritetaan ulkomaan valuutassa. Sopimuksen voimassaoloaikana sen arvo voi hypätä. Toimenpiteiden järjestyksestä on tässä tapauksessa sovittava etukäteen ja sisällytettävä sopimustekstiin.

Erityistä huomiota tulee kiinnittää osallistujien tietojen täytön oikeellisuuden tarkistamiseen. Mikä tahansa niissä oleva virhe voi johtaa sopimuksen julistamiseen mitättömäksi ja kauppa voi epäonnistua. Siksi jokainen tässä osiossa mainittu numero ja kirjain on tarkistettava.

Esimerkkejä ja esimerkkejä tällaisesta sopimuksesta voi ladata sivun alalaidassa olevista linkeistä. Muista myös pyytää asiantuntija-apua odottamattomien komplikaatioiden välttämiseksi.

Alla on vakiolomake ja mallisopimus uuden rakennuksen asunnon varaamiseen, josta versio on ladattavissa ilmaiseksi.