آیا در آینده نزدیک آپارتمان خود را می فروشم؟ چه زمانی فروش آپارتمان بهتر است: عوامل موثر بر هزینه مسکن. مزایا و معایب

فروش آپارتمان در زمان‌های بسیار پرتلاطم با تغییرات سریع برق آسا در داخل و خارج از کشور، یک سوال است. بیایید آن را با هم بفهمیم - نقطه به نقطه.

برای تصمیم گیری برای فروش آپارتمان، موارد زیر را در نظر بگیرید:

و بسیاری از مردم قبلاً این کار را انجام داده اند - فروش آپارتمان در ساختمان های جدید رکوردها را می شکند. با این حال، موج اول در حال حاضر فروکش کرده است، بنابراین با وجود فصلی بودن لحظه، اصلاح قابل توجهی در فروش آپارتمان در آینده نزدیک رخ خواهد داد.

شعبه سیا آمریکا - وزارت توسعه اقتصادی روسیه اعلام کرد که تورم در سال 2014 کمتر از 5.5 درصد خواهد بود. در ماه اوت، آنها پیش بینی خود را به 7.5 درصد تعدیل کردند. اکنون بسیاری از تحلیلگران ادعا می کنند که تا پایان سال تورم 9 درصد خواهد بود.

با این حال، این نیز دروغ است - فقط به فروشگاه بروید و به برچسب های قیمت در فروشگاه ها نگاه کنید. در واقع، تورم امسال دو رقمی خواهد بود و این منجر به افزایش نرخ بهره خواهد شد - بنابراین، وزارت امور خارجه آمریکابانک مرکزی روسیه بلافاصله نرخ بازپرداخت را 1.5٪ افزایش داد - و این بلافاصله بسیاری از پروژه های صنعتی و ساختمانی را مدفون کرد.

بر این اساس هزینه های ساخت و ساز و وام های رهنی افزایش چشمگیری داشته است.

کاهش رشد تولید ناخالص داخلی

بر اساس پیش بینی های وزارت توسعه اقتصادی شعبه سیا آمریکا، رشد تولید ناخالص داخلی در سال 2014. 0.5% به جای 2.5% اعلام شده قبلی خواهد بود. و ما می دانیم که تولید ناخالص داخلی شاخص اصلی سلامت اقتصاد روسیه است. کاهش تولید ناخالص داخلی نشان دهنده رکود است.

به همین دلیل است که سطح رفاه روس ها در حال کاهش است؛ بنابراین، تقاضا برای املاک و مستغلات نیز کاهش می یابد.

در حال حاضر در سال آینده، رشد واقعی در درآمد روس ها، با توجه به پیش بینی های همان دفاتر سیا در روسیهوزارت توسعه اقتصادی سه برابر کاهش می یابد و در نهایت به 0.4 درصد می رسد. یعنی قدرت خرید روس ها در حال کاهش است و در عین حال تورم در حال رشد است.

در حال حاضر چهارمین افزایش نرخ کلیدی بانک مرکزی روسیه در سال جاری در نوامبر به 9.5٪ به طور خودکار منجر به افزایش نرخ وام مسکن خواهد شد. این چیزی است که مشاهده می شود. AHML پیش بینی می کند که در دسامبر نرخ وام مسکن بیش از 13.5٪ در سال خواهد بود.

و این در شرایطی است که در اروپا که اکنون از هر نظر مورد انتقاد قرار گرفته است، نرخ وام مسکن از 3 تا 6 درصد متغیر است. آستانه نرخ وام مسکن 14-15٪ را می توان برای روسیه حیاتی در نظر گرفت. با چنین هزینه اعتباری، تعداد خریداران وام مسکن آپارتمان ها به شدت کاهش می یابد.

تحلیلگران بانکی نشان می‌دهند که اخیراً به‌ویژه در سه ماهه سوم، تعداد امتناع از صدور وام مسکن افزایش چشمگیری داشته است. بانکدارانی که از تجربه تلخ بحران سال 2008 آموخته اند، تلاش می کنند تا ریسک عدم بازپرداخت وام های رهنی خود را به حداقل برسانند.

در آن سال‌ها، بسیاری از افراد شغل خود را از دست دادند یا درآمدشان کاهش یافت، بنابراین بانک‌های وام مسکن دردسر بزرگی در مورد وام‌های مسکن صادر شده قبل از بحران داشتند.

افزایش قیمت تامین مالی پروژه

در دوران پر رونق، نرخ 12٪ در سال برای توسعه دهندگان مناسب در نظر گرفته می شد. اکنون این نرخ مناسب به 15 درصد افزایش یافته است. کارشناسان ادعا می کنند که آستانه روانی 18 درصد است و پس از رسیدن به این رقم، توسعه دهندگان ترجیح می دهند پروژه های خود را رها کنند و ساخت و ساز به سادگی متوقف می شود.

در طول سال 2014، پروژه های جدید به طور مداوم وارد بازار ساختمان های جدید شدند. در سال 2014، فروش در 27 مجتمع مسکونی در محدوده مسکو قدیمی آغاز شد (این شامل پروژه های آپارتمانی نمی شود، که امروزه 21 مورد از آنها وجود دارد). این 23 درصد بیشتر از سال 2013 است.

علاوه بر این، شروع فروش در چندین پروژه بزرگ دیگر نیز اعلام شده است؛ آنها قبل از پایان سال منتشر خواهند شد و فاصله با سال 2013 بیش از پیش افزایش خواهد یافت. بیشترین پویایی تحویل پروژه های جدید ساختمان های جدید در بخش تجاری مشاهده شد.

در سال 2014، دو برابر تعداد ساختمان‌های جدید در این بخش قیمت - 13 پروژه - نسبت به کل سال 2013 به بهره‌برداری رسید. اما امروزه نرخ تامین مالی پروژه ها رو به افزایش است و روال خرید زمین و اخذ پروانه ساخت نیز تغییر کرده است.

وزیر ساخت و ساز آفت میخائیل من بر پیش پرداخت 100 درصدی زمین برای ساخت و ساز اصرار داشت و این مبلغ هنگفتی برای توسعه دهندگان است. در نتیجه، هزینه سرمایه گذاری ساختمان های جدید برای توسعه دهنده به طور قابل توجهی افزایش یافته است.

به عنوان جمع بندی می توان گفت که در چنین شرایطی باید منتظر کاهش تعداد توسعه دهندگان و پروژه های جدید باشیم. بازار ساختمان های جدید به میزان قابل توجهی کاهش خواهد یافت و این دقیقاً در دوره های بحران اتفاق می افتد.

کاهش بیش از 10 درصدی تقاضا برای املاک و مستغلات در پایان سال یک سیگنال بسیار هشدار دهنده برای فروشندگان است. خوشبختانه هنوز چنین افتی پیش بینی نمی شود. برعکس، طی سال 1393 به دلایل فوق تقریباً رونقی در بازار املاک و مستغلات رخ داد.

به گفته Rosreestr، تعداد قراردادهای مشارکت سهام ثبت شده از ژانویه تا اکتبر سال جاری 10 درصد افزایش یافته است. تعداد حقوق ثبت شده املاک 16.5 درصد افزایش یافته است.

زندگی اقتصادی روسیه در چند سال گذشته به دلیل تحریم‌ها، کاهش قیمت نفت و تورم دستخوش تغییرات منفی بوده است که تأثیر مخربی بر رفاه و قدرت خرید مردم دارد. به دلیل کمبود منابع مالی در طول بحران، بسیاری به این فکر می کنند که از کجا منابع درآمد اضافی پیدا کنند. کسانی که املاک دارند تصمیم به فروش آن می گیرند تا درآمد قابل توجهی داشته باشند و از این طریق رفاه خانواده خود را بهبود بخشند. اما آیا انجام چنین اقداماتی عاقلانه است؟ در این مقاله می خواهیم نظر کارشناسان را در مورد ارزش فروش آپارتمان در سال 2019 به شما ارائه دهیم تا اگر قصد انجام این کار را دارید از خطرات یا مزایای احتمالی آن برای خود مطلع شوید. متأسفانه بخش املاک و مستغلات در اقتصاد کشور ما نیز مانند بسیاری از حوزه های دیگر ناپایدار است.

املاک و مستغلات در روسیه: پیش بینی برای سال 2019

سال گذشته، زمانی که کارشناسان در حال بررسی این موضوع بودند که آیا فروش یک آپارتمان در سال 2016 ارزش دارد یا خیر، بسیاری از آنها به اتفاق آرا استدلال کردند که اگر چنین برنامه هایی وجود دارد، بهتر است آنها را به موقع اجرا کنید، زیرا سال 2019 برای این امر ناموفق خواهد بود. رکود اقتصادی در این ایالت به این واقعیت منجر شده است که تقاضا برای مسکن در کشور به طور قابل توجهی کمتر از عرضه شده است. برای کسانی که دارای املاک و مستغلات هستند، فروش آن در زمان بحران صرفاً بی‌سود است، زیرا ارزش بازار اماکن مسکونی به اندازه زمانی که در سال 2008 بود پایین می‌آید، و شاید حتی کمتر.

کارشناسان مستقل با بحث در مورد این سوال که آیا اکنون ارزش فروش آپارتمان در سال 2019 را دارد، به این نتیجه می رسند که حتی با تمایل شدید برای انجام این کار، فروشنده شانس کمی دارد. امروزه یافتن خریدارانی برای مسکن که بتوانند بدون واسطه و به صورت نقدی هزینه آن را پرداخت کنند، تقریبا غیرممکن است. مردم ترجیح می دهند یا خرید ملک را به زمان مناسب تری به تعویق بیندازند یا از خدمات وام مسکن و برخی برنامه های اجتماعی که دولت می تواند در شرایط بحرانی زندگی ارائه دهد استفاده کنند.

برخی از کارشناسان حوزه خرید و فروش مسکن در خصوص سودآوری فروش آپارتمان در سال 1398 چه پیش بینی هایی می کنند:

تاتیانا دمنوک، یکی از مدعیان ریاست انجمن صنفی مشاوران املاک روسیه، مطمئن است که در سال 2019 هزینه یک متر مربع در اماکن مسکونی 7 درصد از قیمت سال گذشته کاهش می یابد. و این فقط یک رقم تقریبی برای یکاترینبورگ است. در سایر شهرهای روسیه با مناطق معتبر، در ساختمان های جدید این درصد چندان بالا نخواهد بود، زیرا کاهش قابل توجه هزینه مسکن برای توسعه دهندگان سودآور نیست. در چنین شرایط راحتی، مردم همیشه املاک و مستغلات را از قبل خریداری می کنند. به احتمال زیاد، قیمت آپارتمان ها و خانه های قدیمی، یعنی آنهایی که در اواسط قرن بیستم ساخته شده اند، کاهش خواهد یافت. این بدان معنی است که برای کسانی که مایل به فروش چنین املاک بی ادعایی در بین مردم هستند، زمانی فرا می رسد که فروش آپارتمان در سال 2019 سود بیشتری دارد تا منتظر زمان دیگری باشد، زمانی که پیشنهادات مشابه در بازار املاک و مستغلات بسیار زیاد است. . کسانی که مدت هاست به دنبال راهی بوده اند نیز این امکان را دارند که با خرید مسکن، البته نه در ساختمان جدید، اما با قیمتی مقرون به صرفه، در پایتخت ساکن شوند.

ایرینا دوبروکوتوف، رئیس هیئت مدیره شرکت Best-Novostroy، در مورد این موضوع که آیا ارزش فروش یک آپارتمان در سال 2019 را دارد یا خیر، احساسات بدبینانه خود را پنهان نمی کند. به نظر وی، فروش اماکن مسکونی در سال 2019 تنها 50 درصد محقق خواهد شد، حتی اگر وضعیت اقتصادی کشور به دلیل بازگشت هزینه قبلی یک بشکه نفت از نظر کیفی بهبود یابد.

این کارشناس همچنین مطمئن است که لازم است قوانین اقتصادی سختگیرانه ای را در امور املاک و مستغلات رعایت کنید - انتخاب زمان مناسب برای خرید و فروش آپارتمان. در سال 2019، اگر می خواهید پول خود را به پول ملی پس انداز کنید، بهتر است آپارتمان و خانه بخرید. هنگامی که از او پرسیده شد که آیا اکنون که روبل در حال تضعیف است ارزش فروش یک آپارتمان در سال 2019 را دارد، او پاسخ منفی واضحی می دهد، زیرا سودآور نیست. اگر این مرحله را انجام دهید، فقط به شرطی که خریدار به شما دلار یا یورو پرداخت کند.

بسیاری از کارشناسان املاک و مستغلات سرمایه متقاعد شده اند که سال 2019 زمانی است که بهتر است یک آپارتمان در بازار ثانویه بفروشید، زیرا تقاضا برای چنین مسکنی در بین روس ها همیشه بسیار بالاتر بوده است. مهم نیست که چقدر متناقض به نظر می رسد، قیمت مسکن ثانویه در شهرهای بزرگ روسیه در طول بحران 12 درصد افزایش یافت. این ممکن است به این دلیل باشد که در مواقع بحران وارد معامله با سازندگان ساختمان های جدید خطرناک است. به هر حال، ساخت و ساز مسکن هر لحظه می تواند متوقف شود و زمانی که از سر گرفته شود، هزینه هر متر مربع می تواند به شدت افزایش یابد.

فروش املاک در زمان بحران

علیرغم زمان بحران در روسیه، مشاوران املاک با تجربه اطمینان می دهند که وضعیت اقتصادی کشور به هیچ وجه بر قدرت خرید افرادی که برای مدت طولانی آماده خرید املاک و مستغلات هستند تأثیر نمی گذارد. آنها توصیه می کنند که همه فروشندگان بالقوه ای که می پرسند بهترین زمان برای فروش آپارتمان چه زمانی است باید وقت بگذارند و با اولین مشتری که با آنها برخورد می کنند معامله نکنند، که مشخصاً می خواهد چانه بزند تا قیمت خانه را کاهش دهید. . بهتر است منتظر خریدار «شما» باشید که با قیمتی که پیشنهاد می‌کنید از شما آپارتمان می‌خرد.

اگر تصمیم گیری در مورد زمان فروش آپارتمان بیش از هر زمان دیگری ضروری است و نیاز به فوریت دارد، مردم چه باید بکنند؟ در چنین مواقعی کارشناسان توصیه می کنند که فورا گزینه جایگزینی برای خرید پیدا کنید تا مانند مردم در بحران سال 97 بدون سقف نماند. آنها پس‌اندازهای روبلی خود را در نتیجه یک معامله موفق در فروش ملک پس‌انداز کردند، اما به دلیل سقوط شدید پول ملی در آن زمان، ارزش پول بلافاصله کاهش یافت. بنابراین، بسیار مهم است که همیشه نظرات افراد آگاه در زمینه املاک را در نظر بگیرید، که می توانند توصیه روشنی در مورد اینکه چه زمانی بهتر است یک آپارتمان در سال 2019 بفروشید.

تنها پس از اینکه خودتان تصمیم گرفتید که آیا اکنون باید آپارتمان خود را بفروشید یا خیر، می توانید اقدام قاطعانه ای را برای تحقق آن با حداکثر سود برای خود انجام دهید.

ویدیو در مورد موضوع ویدیو در مورد موضوع

1. پاییز بهترین زمان برای فروش آپارتمان در یک شهر بزرگ است. در واقع، در این مدت، دانشجویان تازه فارغ التحصیل به مسکن نیاز دارند که والدین آنها برای آنها خرید می کنند. لطفا توجه داشته باشید که این روند فقط تا تعطیلات سال نو مرتبط است.
2. آیا ارزش فروش آپارتمان در زمستان را دارد؟ در بیشتر موارد، به دلیل این واقعیت که ارزش اموال در این زمان از سال به شدت کاهش می یابد، این ضروری نیست.
3. پس از اینکه تصمیم گرفتید اکنون آپارتمان خود را بفروشید یا خیر، ارزش واقعی آن را ارزیابی کنید. این کار را می توان با استفاده از خدمات یک مشاور املاک مجرب و یا تماس با یک ارزیاب مستقل حرفه ای انجام داد. بعد از اینکه از قیمت واقعی خانه خود مطلع شدید، در نهایت می توانید تصمیم بگیرید که آیا فروش آپارتمان اکنون سودآور است یا خیر، با توجه به اینکه برای اجرای سریع پیشنهاد خود باید قیمت آن را 15 درصد کاهش دهید تا در بازار املاک و مستغلات نسبت به رقبای خود برتری پیدا کنید.
4. در طول یک بحران، اگر تصمیم به فروش آپارتمان دارید، برای خدمات به کارمندان شرکت های املاک و مستغلات مراجعه نکنید، زیرا باید درصد مناسبی از معامله را به آنها بپردازید. سعی کنید فقط با تلاش خود کنار بیایید. از دوستان و آشنایان خود بپرسید که آیا به مسکن نیاز دارند، گزینه خود را برای فروش به آنها پیشنهاد دهید و آن را در همه رنگ ها توصیف کنید. آگهی فروش خانه خود را روی تابلوی اعلانات رایگان در اینترنت ارسال کنید؛ شبکه های اجتماعی در این امر به شما کمک می کنند. تنها چیزی که نیاز دارید یک متن خوب است که به خریدار بالقوه کمک می کند تصمیم بگیرد که آیا به گزینه شما برای خرید علاقه دارد یا خیر. راه دیگری که می توانید به خریداران احتمالی در مورد فروش ملک خود اطلاع دهید، ارسال اعلانات در تابلوهای اعلانات در سطح شهر است. اگر موفق شدید یک خریدار خوب یا حداقل شخصی که به پیشنهاد شما علاقه مند است پیدا کنید، از او دعوت کنید تا آپارتمان را بررسی کند، اما از قبل مطمئن شوید که کاملا تمیز و مرتب است.
5. یاد بگیرید که با خریداران بالقوه ارتباط برقرار کنید. بسیاری از آنها به طور خاص شروع به ایراد گرفتن از برخی معایب در خانه شما می کنند تا قیمت را کاهش دهید. با این تحریکات موافق نباشید. ابتدا رد کنید، اما اطلاعات تماس این شخص را از دست ندهید. اگر پس از مدتی پس از این مدت هنوز خریدار پیدا نکردید، با او تماس بگیرید تا دوباره شرایط را بررسی کنید و معامله فروش را منعقد کنید. فقط زمان زیادی را به تأخیر نیندازید، زیرا شخصی که در منطقه شما به دنبال مسکن است، در حالی که فکر می کنید اکنون فروش آپارتمان سودآور است یا خیر، ممکن است پیشنهاد بهتر دیگری برای خود پیدا کند.

امروز وضعیت دشواری در بازار املاک و مستغلات در روسیه ایجاد شده است که به همین دلیل صاحبان خانه های بیشتری شروع به پرسیدن این سوال می کنند: "آیا اکنون آپارتمان خود را بفروشم یا منتظر افزایش قیمت باشم؟" از یک طرف، کاهش هزینه های فضای زندگی ادامه دارد که نشان دهنده تداوم بحران است. از سوی دیگر، پویایی کاهش این قیمت‌ها در مقایسه با سال‌های 2014-2016 به میزان قابل توجهی کاهش یافته است، که ممکن است نشان دهنده پایان احتمالی دوره رکود و بهبود وضعیت در اقتصاد روسیه به طور کلی و در کل باشد. به ویژه بازار املاک و مستغلات

در ادامه سعی خواهیم کرد که هم با کمک نظر ارزیابی کارشناسان مربوطه و هم با در نظر گرفتن چندین موقعیت زمینه ای که بر ارزش فروش آپارتمان در حال حاضر یا به تعویق انداختن آن تأثیر می گذارد، پاسخی جامع به این سؤال بدهیم. لحظه فروش آن برای مدتی برای شروع، توصیه می کنیم یک ویدیوی کوتاه را تماشا کنید که شما را به روز می کند:

مروری بر بازار ثانویه در روسیه

ابتدا، بیایید به آنچه در بازار ثانویه مسکن روسیه اتفاق می افتد نگاه کنیم. این کار باید انجام شود تا به این سوال پاسخ دهیم که آیا اکنون ارزش فروش آپارتمان را دارد؟ بر اساس انتزاعات نبود، بلکه بر اساس اعداد مشخص و روندهای قابل مشاهده بود. بنابراین، اگر پویایی هزینه آپارتمان ها را در بازار مسکن ثانویه در سراسر فدراسیون روسیه تجزیه و تحلیل کنیم، می بینیم که قیمت عرضه بر حسب روبل در پایان سال 2017 همچنان در بیشتر مناطق کاهش می یابد - به طور متوسط ​​منهای 3.4٪ در روسیه. کشور نسبت به سال قبل

علاوه بر این، اگر در نظر بگیریم که ارزش روبل در رابطه با دلار و یورو برای سال 2017 عملاً تغییر نکرده است، می‌توان گفت که بر حسب دلار (ارزش واقعی) برچسب‌های قیمت در بازار ثانویه املاک و مستغلات در روسیه تثبیت شد. و در برخی مناطق حتی رشد کردند.

کاهش ارزش در 72 منطقه روسیه مشاهده شد. افزایش تنها 10. و تنها در یک منطقه قیمت ها در سطح پایان سال 2016 باقی مانده است. قیمت مسکن در مناطق زیر بیشترین کاهش را داشته است.

	منطقه	هزینه در سه ماهه چهارم سال 2016	هزینه در سه ماهه چهارم سال 2017	پویایی شناسی
	منطقه خودمختار ننتس	74.339 هزار روبل در متر مربع. متر	66.223 هزار روبل در متر مربع. متر
	شهر مسکو	207.514 هزار روبل در متر مربع متر	192.357 هزار روبل در متر مربع. متر
	جمهوری کومی	52.797 هزار روبل در متر مربع متر	49.716 هزار روبل در متر مربع متر
	منطقه خودمختار یهودی	42.355 هزار روبل در متر مربع متر	40.017 هزار روبل در متر مربع متر
	منطقه ماگادان	54.989 هزار روبل در متر مربع متر	52.075 هزار روبل در متر مربع متر

بیشترین رشد در مناطق زیر از فدراسیون روسیه مشاهده شد.

اگر این اعداد را تجزیه و تحلیل کنید، می توانید به موارد زیر توجه کنید:

• هزینه فضای زندگی در روسیه در سال 2017 مانند دو سال گذشته کاهش یافت.
• پویایی کاهش قیمت کاهش یافت و در برخی مناطق حتی معکوس شد.
• املاک و مستغلات در مسکو هنوز مورد تقاضا نیست، اما در سنت پترزبورگ علاقه به آن رشد کرده و به شدت افزایش یافته است.
• همراه با سرمایه فرهنگی، افزایش تقاضا در قلمرو نزدیک به چین مشاهده می شود.

بگذارید این روندهای سال 2017 را در حافظه یادداشت کنیم؛ آنها بعداً در پاسخ به این سؤال برای ما مفید خواهند بود که آیا اکنون ارزش فروش آپارتمان را دارد یا منتظر ماند.

توجه: داده های آماری از پورتال Domofond.ru گرفته شده است، جایی که برچسب های قیمت مسکن ثانویه نشان داده شده است، و ممکن است کمی تا حدی با اعداد واقعی در معاملات خرید/فروش آپارتمان متفاوت باشد.

ارزیابی تخصصی: آیا اکنون آپارتمان خود را بفروشید یا منتظر افزایش قیمت باشید؟

اکنون که می دانیم وضعیت بازار مسکن در روسیه به طور کلی و بر اساس منطقه چگونه است، می توانیم شروع به بررسی نظرات کارشناسان در مورد بهترین زمان برای فروش آپارتمان کنیم و آیا این کار اکنون سودآور است یا خیر. سخنان کارشناسان مربوطه در چند ماه گذشته مورد تحلیل قرار گرفت.

الکسی زوبیک - مدیر تجاری شرکت BSA

از دیدگاه این کارشناس، بازار املاک روسیه اکنون روزهای بهتری را تجربه می کند. هزینه مسکن در بازار اولیه تقریباً به پایین ترین سطح خود رسیده است، زیرا توسعه دهندگان با قیمت های پایین تر با ضرر کار خواهند کرد. در مورد بازار ثانویه، در اینجا، به دلیل تعداد زیاد ساختمان های جدید ارزان قیمت در بازار، قوانین توسط خریدار دیکته می شود، یعنی. اکنون با توجه به وضعیت فعلی اقتصاد روسیه و بازار املاک و مستغلات، به سختی ارزش فروش یک آپارتمان در بازار ثانویه را دارد.

در مورد توصیه های خاص تر، الکسی زوبیک معتقد است که پاسخ به این سوال "آیا اکنون آپارتمان را بفروشم یا صبر کنم؟" بستگی به زمان خرید شما دارد بنابراین، اگر ملک در طول بحران اقتصادی و ژئوپلیتیک سه سال گذشته خریداری شده است، شاید باید به فکر فروش آن باشید، اما نه اکنون، بلکه نزدیک به اواسط سال آینده. از اول ژوئن سال جاری، اصلاحاتی در قانون ساخت و ساز با سهام مشترک اعمال می شود که تقریباً تضمین شده است که باعث افزایش قیمت مسکن می شود. با این حال، این بلافاصله اتفاق نمی افتد، اما در حدود یک سال، زیرا قبل از آن توسعه دهندگان اشیاء ساخته شده قبل از اجرایی شدن این اصلاحات را می فروشند.

از سوی دیگر، اگر ملک قبل از شروع بحران خریداری شده باشد، یعنی. با هزینه زیاد ، در این مورد الکسی زوبیک توصیه می کند مکث طولانی تری انجام دهید ، زیرا به نظر وی رکود در بازار رو به پایان است - در پایان سال 2018 قیمت ها کاملاً تثبیت می شود و در ابتدای سال آینده سال آنها شروع به افزایش خواهند کرد و در جایی در سال های 2020-2022 ممکن است به سطح قبل از بحران برسند یا حداقل به آن نزدیک شوند.

بنابراین، الکسی زوبیک، از نظر اینکه آیا اکنون ارزش فروش یک آپارتمان را دارد یا منتظر افزایش قیمت است، توصیه می کند:

یولیا دیمووا - مشاور حقوقی پیشرو در Est-a-Tet

پاسخ این کارشناس به سوال ما در مورد اینکه آیا اکنون ارزش فروش آپارتمان را دارد یا منتظر ماندن، ساده و صریح است - بله! به گفته یولیا دیمووا، در حال حاضر هیچ دلیلی وجود ندارد که باور کنیم افت بازار به زودی متوقف خواهد شد، بنابراین تصمیم برای ادامه انتظار یا خارج کردن آپارتمان خود از بازار اشتباه است، مگر اینکه قصد داشته باشید 10 سال قبل از فروش خود صبر کنید. فضای زندگی.

یولیا وربیتسکایا - وکیل و مشاور املاک

در این مورد، شما باید از موقعیت خاص و نیازهای شخصی خود پیش بروید. بنابراین، اگر خانه‌ای را قبل از بحران خریداری کرده‌اید و تصمیم می‌گیرید که آن را بفروشید یا خیر، به احتمال زیاد از چنین معامله‌ای معادل دلاری کمتری نسبت به آنچه هنگام خرید این ملک پرداخت کرده‌اید، دریافت خواهید کرد. علاوه بر این، اگر در طول مالکیت متر مربع خود تعمیرات گران قیمتی انجام داده باشید، نتیجه مالی شما حتی کمتر خواهد بود. بر این اساس، شاید در حال حاضر نباید آپارتمان خود را بفروشید. بهتر است آن را اجاره کنید.

لازم به یادآوری است که، به گفته تحلیلگران، بازار املاک و مستغلات در معرض فصلی است - هر 5-8 سال، هزینه مسکن در کشور یا کاهش می یابد یا افزایش می یابد، اگر به ارز محلی محاسبه شود. به عبارت دیگر، اگر محدودیت زمانی سختی ندارید و «اینجا و اکنون» به پول نیاز ندارید، بهتر است در مواقع بحران از فروش املاک خودداری کنید.

با این حال، اگر نیاز فوری به پول نقد دارید یا مطمئن هستید که در آینده ای بسیار نزدیک به آن نیاز دارید، بهتر است این کار را همین الان انجام دهید، شرایط فروش آپارتمان امروز بهتر از یک سال آینده است یا دو

پتر مانکو - مدیر عامل آژانس "کانتری استایل"

• هدف از فروش ملک؛
• مکان شی
• چشم انداز توسعه یک شهر، منطقه، خیابان؛
• آیا این محل اقامت اولیه یا دارایی سرمایه گذاری است.
• سرعت ساخت مسکن در یک شهر یا منطقه

این موارد باید به صورت فردی و جمعی مورد توجه قرار گیرد. به عنوان مثال، اگر یک آپارتمان یک شی سرمایه گذاری است و ساخت و ساز مسکن فعال در کنار آن در حال انجام است، بهتر است آن را بفروشید، سود (یا ضرر) را برطرف کنید و سپس به سمت دارایی های امیدوارکننده تر بروید. اگر تصمیم می گیرید که آیا اکنون ارزش فروش آپارتمان خود را دارد تا پول دریافت شده را به عنوان سپرده در Sberbank در سال 5-8٪ قرار دهید، در این صورت سوال بسیار پیچیده تر است.

اگر تصمیم می گیرید چه زمانی یک آپارتمان را بفروشید تا از وجوه دریافتی برای بهبود شرایط زندگی خود استفاده کنید، زمان معامله مهم نیست، زیرا هزینه هر دو آپارتمان شما و سایر آپارتمان ها با میانگین قیمت بازار همبستگی مثبت دارد.

ویکتور پروکوپنکو - مدیر بخش املاک و مستغلات Sezar Group

نظر این کارشناس بر اساس ارزیابی صحیح از نقدینگی آپارتمان در درک وی است. بنابراین ، ویکتور پروکوپنکو معتقد است که اکنون پتانسیل سرمایه گذاری اشیاء در بازار ثانویه توسط دو روند زیر تعیین می شود:

1. کاهش هزینه پیشنهادات منسوخ شدهآپارتمان هایی با چیدمان قدیمی، در خانه های قدیمی و با ارتباطات قدیمی تقاضای کمتر و کمتری خواهند داشت، بنابراین چنین املاکی ارزش فروش دارند.
2. اشیایی که به عنوان "استانداردهای" کیفیت شناخته می شوند محبوبیت پیدا می کنند.در این مورد، ما در مورد املاک و مستغلات در یک منطقه "معتبر" با زیرساخت های جدید و راحت صحبت می کنیم. ارزش انتظار برای فروش چنین آپارتمان های "معتبر" را دارد.

شایان ذکر است که لیست الزامات آپارتمان های "مدرن" با نرخ تصاعدی رشد خواهد کرد. دسترسی به اینترنت و سیم کشی برق باکیفیت دیگر شما را رها نمی کند. در چند سال آینده، به احتمال زیاد، شما از قبل به فضایی در دیوارها برای ابزارهای "هوشمند"، توانایی عایق کاری، قابلیت نصب فیلترهای آب فردی با کیفیت بالا، فضای زیادی برای واقعیت "اضافی" (بازی) نیاز خواهید داشت. ، فیلم، ارتباطات) و مانند آن. همچنین ارزش در نظر گرفتن تغییر احتمالی در مصالح ساختمانی و راه حل های معماری را دارد.

بر اساس همه اینها، ویکتور پروکوپنکو توصیه می کند اکنون آپارتمان های "قدیمی" را با خواص "مدرن" مایع تر جایگزین کنید. اگر شما صاحب املاک و مستغلات "مدرن" هستید، باید صبر کنید تا قیمت ها افزایش یابد، که به احتمال زیاد پس از پایان بحران اقتصادی اتفاق می افتد.

ارزیابی زمینه و اهداف فروش: چه زمانی بهتر است یک آپارتمان در یک موقعیت خاص بفروشید؟

اگر توصیه های کلی را از نظرات کارشناسان استخراج کنیم، می توانیم توجه داشته باشیم که در تصمیم گیری برای فروش آپارتمان یا صبر کردن، به طور کلی به آنها توصیه می شود که از شرایط یک معامله خاص و اهداف خود، یعنی. از متن شرایط بنابراین، بیایید به چنین موقعیت هایی نگاه کنیم - رایج ترین و متداول ترین آنها.

آیا ارزش فروش آپارتمان در زمان بحران برای بهبود شرایط زندگی را دارد؟

به عنوان یک قاعده، اکثر صاحبان خانه، هنگام فروش آن، تنها با یک انگیزه هدایت می شوند: "آیا اکنون فروش یک آپارتمان سودآور است؟" در عین حال، روشی که آنها سود یک معامله خاص را تعیین می کنند تقریباً همیشه باعث سردرگمی کارشناسان می شود، زیرا اینها بیشتر شایعات، "توصیه" دوستان و اقوام یا "توصیه های" مشاوران املاک هستند. اینکه چقدر اطلاعات دریافتی از چنین مشاورانی می تواند به آنها کمک کند یک سوال بزرگ است.

و نکته اینجا فقط در صداقت یا صداقت بیگانگان نیست، بلکه در خود طرح سؤال به این صورت است. بحث در مورد این که آیا می توان اکنون یک آپارتمان را فروخت یا صبر کرد، تنها با توجه به سود مالی احتمالی در چنین معامله ای، این سوال را تغییر داد. هر فروش فضای زندگی در نهایت همیشه یک هدف را دنبال می کند: بهبود استاندارد زندگی فروشنده از طریق سود مالی یا بهبود کیفیت فضای زندگی. و این دقیقاً همان چیزی است که هنگام تصمیم گیری برای فروش چیزی در حال حاضر یا منتظر زمان های بهتر باید از آن استفاده کنید.

به عنوان مثال، چندین مورد را در زمینه خود در نظر بگیرید:

1. خانواده جوان اکنون در یک اتاق کوچک مشترک زندگی می کنند، اما در عین حال می خواهند به یک آپارتمان یک اتاقه کامل با حمام و آشپزخانه خود نقل مکان کنند.
2. خانواده در حومه شهر زندگی می کنند و در همان زمان هر روز 3-4 ساعت را در جاده به سر کار می گذرانند و رویای نزدیک شدن به مرکز شهر را در سر می پرورانند تا دیگر 10-15٪ از زندگی خود را هدر ندهند.
3. خانواده ای با یک فرزند بالغ که در شرف ازدواج هستند، یک آپارتمان 3 اتاقه دارند که در حال حاضر برای آنها بزرگ است، بنابراین می خواهند آن را با دو آپارتمان 2 اتاقه معاوضه کنند.
4. بازنشستگان در طول زندگی خود موفق به خرید یک آپارتمان 4 یا 5 اتاقه شدند که پس از بزرگ شدن فرزندان و کوچ کردن آنها برای آنها بسیار بزرگ شد. حالا آنها می خواهند خانه خود را با چیزی کوچکتر معاوضه کنند و مابه التفاوت را صرف سفر به دور دنیا کنند، آن را به فرزندانشان بدهند یا به صورت سپرده بگذارند.

همانطور که می بینیم، شرایط در این نمونه ها حداقل متفاوت است، اما انگیزه صاحبان اساسا یکسان است - افزایش راحتی زندگی. و در عین حال، به نظر می رسد که آنها حتی نباید به این فکر کنند که آیا آپارتمان را بفروشند یا کمی بیشتر صبر کنند. اما همانطور که آمار نشان می دهد، افراد در چنین شرایطی با شنیدن اخبار کافی، دوستان و اقوام جرأت نمی کنند خانه خود را بفروشند تا بتوانند کمی بیشتر صبر کنند و با قیمت بالاتری بفروشند. که در مورد بازنشستگان کاملاً قابل درک است - با نرخ فعلی مبادله روبل شما نمی توانید زیاد سفر کنید. با این حال، در موارد دیگر این یک اشتباه بزرگ است.

برای درک این موضوع، بیایید نگاهی دقیق‌تر به فرآیند مبادله مسکن و آنچه که هزینه چنین معامله‌ای را تعیین می‌کند، بیندازیم. در ساده‌ترین حالت، شما می‌خواهید شی «الف» را بفروشید و با پول دریافتی، شی «ب» را بدون پرداخت اضافی از طرف یا با طرفین بخرید. در این مورد، مانند سایر موارد، هزینه شی با توجه به وضعیت بازار و ویژگی های مسکن (مساحت، طرح، مکان، وضعیت و غیره) تعیین می شود. در این صورت هزینه شیء «ب» با همان عوامل تعیین می‌شود و در همان جهتی حرکت می‌کند که در مورد «الف» وجود دارد.

بنابراین، تنها چیزی که می تواند در طول زمان برای فروشنده تغییر کند، وضعیت بازار است. یعنی این تغییرات به طور یکسان بر هزینه هر دو شی تأثیر می گذارد:

• بازار بالا خواهد رفت - قیمت شی "A" و "B" افزایش می یابد.
• بازار کاهش می یابد - قیمت شیء "A" و "B" کاهش می یابد.
• بازار زمان را مشخص می کند - قیمت شیء "A" و "B" ثابت خواهد ماند.

به عبارت دیگر می توان از وضعیت بازار در شرایط فعلی غفلت کرد (از معادله خارج شد) و در نهایت فقط ویژگی های کیفی شی را خواهیم داشت که بعید است در طول زمان تغییر کند، مگر اینکه شما تعمیرات یا زلزله رخ می دهد.

بنابراین، اگر تصمیم می گیرید که آیا فروش یک آپارتمان در حال حاضر سودآور است تا آن را با ملک مسکونی دیگری مبادله کنید - همین حالا این کار را انجام دهید! با گذشت زمان، هیچ چیز برای شما تغییر نخواهد کرد - آیا قیمت مسکن در کشور افزایش می یابد یا نه، آیا ارزش روبل افزایش می یابد یا نه، آیا بحران بدتر می شود یا پایان می یابد.

آیا فروش آپارتمان در حال حاضر برای کسب سود سوداگرانه سود دارد؟

اکنون بیایید وضعیتی را در نظر بگیریم که در آن خانه ای را برای سود سوداگرانه خریداری کرده اید. در این صورت شما نیز مانند بازنشستگان در مثال بالا باید وضعیت بازار را در آینده پیش بینی کنید. بسیار دشوار است، اما ممکن است. در این مورد، پیش بینی باید بر اساس هزینه فضای زندگی به دلار انجام شود، زیرا روبل در حال حاضر یک ارز با ثبات نیست.

یک پیش‌بینی تلفیقی کارشناسان نشان می‌دهد که در یک سال و نیم آینده، در صورت ثبات نسبی وضعیت نفت، روبل و ژئوپلیتیک، هزینه فضای زندگی در روسیه به تدریج کاهش خواهد یافت. این احتمالاً با افزایش تدریجی همراه خواهد بود که بزرگی و سرعت آن با توجه به قیمت نفت تعیین می شود. این به این دلیل است که یک همبستگی مثبت بین قیمت املاک و مستغلات در روسیه و نفت در 20 سال گذشته وجود داشته است که هر کسی اگر به دو نمودار بعدی نگاه کند متوجه آن خواهد شد.

بنابراین، از نظر اینکه آیا اکنون ارزش فروش یک آپارتمان را دارد یا منتظر ماند، توصیه ها به شرح زیر است:

• اگر قبل از شروع بحران روی یک شی سرمایه گذاری کرده اید، برای دریافت مزایای سوداگرانه باید مدت زیادی صبر کنید - 5-10 سال.
• اگر یک شی را در طول بحران خریداری کرده اید، پس از چند سال می توانید سود کسب کنید، اما برای افزایش آن نیز باید 5-10 سال صبر کنید.
• اگر به تازگی یک فضای نشیمن خریداری کرده اید، پس از یک یا یک سال و نیم می توانید آن را به طور سودآور بفروشید.

یا، ساده تر، آنها می گویند، در این مورد، اکنون ارزش فروش آپارتمان را ندارد. بهتر است چند سال صبر کنید و در عین حال به بازار نفت نگاهی بیندازید، زیرا بازار املاک و مستغلات به همبستگی ذکر شده در بالا با کمی تاخیر واکنش نشان می دهد.

چه زمانی برای به حداقل رساندن هزینه ها آپارتمان بفروشیم؟

امروزه در روسیه، مانند اکثر کشورهای توسعه یافته، مالیات بر دارایی وجود دارد که شامل پرداخت سالانه درصد معینی از ارزش دارایی به خزانه دولت است. در مورد فضای زندگی، ارزش کاداستر یک متر مربع با نرخ 0.1 تا 0.3٪ مالیات می شود - مقدار مشخص توسط مقامات منطقه ای تعیین می شود. در عین حال، مزایای مالیاتی برای صاحبان خانه ارائه می شود:

• 20 متر مربع برای صاحبان آپارتمان;
• 50 متر مربع برای صاحبان خانه;
• 10 متر مربع برای صاحبان اتاق های مشترک.

همانطور که می بینید، مزایا زیاد نیستند، بنابراین تقریباً همه صاحبان مسکن در روسیه ملزم به پرداخت سالانه برای این مالیات هستند. در عین حال، اگر هزینه های آب و برق را به این وظیفه مالی اضافه کنید، ممکن است با مبلغ نسبتاً زیادی مواجه شوید که برای کسانی که از اموال خود استفاده نمی کنند، بار غیرضروری خواهد بود.

اگر شما یکی از این مالکان هستید، پس پاسخ به این سوال که آیا آپارتمان خود را بفروشید یا کمی صبر کنید برای شما واضح است - ارزشش را دارد! و این نه تنها به این دلیل است که قیمت های آن به احتمال زیاد فقط در سال های آینده کاهش می یابد، بلکه به این دلیل است که در مواقع بحران، مقامات، به عنوان یک قاعده، مشکلات کمبود پول در خزانه را با هزینه حل می کنند. شهروندان عادی - کسانی که می توانند "برش" به همین دلیل است که در سال های اخیر عوارض مالی جدیدی وضع شده است.

آیا الان باید به مهاجران روسی آپارتمان بفروشیم؟

برای کسانی که روسیه را برای اقامت دائم در کشور دیگری ترک کرده اند، بهتر است منتظر بمانند تا مسکن در وطن خود را بفروشند، مگر اینکه نیاز فوری به پول نقد وجود داشته باشد. در صورت امکان، بهتر است املاک بلااستفاده را اجاره کنید یا از آنها به عنوان وثیقه برای خرید فضای زندگی در محل زندگی فعلی خود استفاده کنید (اگر قوانین بانک این اجازه را می دهد).

علاوه بر این، ارزش انتظار برای فروش را دارد زیرا شاید روبل کمی بیشتر قیمت خواهد داشت - قبل از انتخابات ریاست جمهوری آنها به سادگی نمی گذارند سقوط کند و در عین حال همه چیز را انجام می دهند تا کم کم رشد کند. در عین حال، شاخص های زیر به شما می گوید که چه زمانی آپارتمان خود را بفروشید:

• پویایی قیمت نفت (این رابطه در بالا در متن نشان داده شده است).
• وضعیت ژئوپلیتیک - آیا تحریم های جدیدی اعمال می شود، چه نوع؛
• سطح تورم روبل و سطح تورم قیمت به روبل؛
• نتیجه انتخابات ریاست جمهوری - اعداد و واکنش ها به آنها.

در مورد دوم، ما در مورد اینکه انتخابات ریاست جمهوری روسیه در سال 2018 از دیدگاه روس ها و جامعه بین المللی "مشروع" خواهد بود صحبت می کنیم.

فروش آپارتمان یا اجاره آن - کدام بهتر است؟

تنها استثناء مواردی است که شما نیاز فوری به پول دارید و راهی برای کمی صبر کردن وجود ندارد.

همچنین در اینجا شایان ذکر است که کارشناسان در مورد اجاره محل زندگی توصیه می کنند از توصیه زیر استفاده کنند: اگر قیمت یک آپارتمان کمتر از 120-125 پرداخت اجاره ماهانه باشد، بهتر است خانه بخرید - این در نهایت تبدیل خواهد شد. معامله بهتری باشد در عین حال، حتی در مواردی که این کار فقط با کمک وام مسکن قابل انجام است، باید آپارتمان بخرید.

آیا اکنون ارزش فروش املاک لوکس را دارد؟

به گفته اکثر مشاوران املاک، بازار املاک و مستغلات لوکس در روسیه بسیار عجیب است، زیرا در سال های اخیر آنها دو روند به ظاهر ناسازگار را در آن مشاهده کرده اند:

• هزینه مسکن لوکس در روسیه از سال 2014 به طور قابل توجهی در مقایسه با سایر رده های قیمتی کاهش یافته است.
• تقاضا برای مسکن لوکس در روسیه به استثنای چند منطقه "معتبر" به شدت کاهش یافته است.

مشاوران املاک بر این باورند که این شرایط باید به افت قیمت ها حتی بیشتر از سایر رده های قیمتی منجر می شد. با این حال، آنها یک چیز مهم را فراموش می کنند - افراد ثروتمند می توانند صبر کنند. برای آنها، هزینه های مربوط به نگهداری ملک تأثیر کمی بر معضل فروش آپارتمان در حال حاضر یا منتظر افزایش قیمت دارد. درست است، این تنها تا زمانی خواهد بود که ثروتمندان برنامه های خود را برای آینده خود با روسیه مرتبط کنند، که می تواند با استفاده از شاخص های خروج سرمایه از کشور اندازه گیری شود.

همانطور که از نمودار مشخص است، اکنون این شاخص منفی است، بنابراین روند کلی نشان دهنده کاهش تعداد افراد ثروتمند (پول آنها) در روسیه است، به این معنی که آنها مسکن کمتری خواهند خرید. کارشناسان حرکت صعودی از سال 2014 تا 2016 را با هجوم سرمایه از طریق تجارت حمل توضیح می دهند. بر این اساس، می توانیم نتیجه بگیریم که اگر قصد دارید برای فروش یک آپارتمان لوکس صبر کنید، به احتمال زیاد تصمیم اشتباهی خواهد بود.

درست است، در اینجا یک تفاوت وجود دارد: اگر تحریم های شخصی وعده داده شده توسط "وزارت امور خارجه" بر تعداد بیشتری از صاحبان قدرت تأثیر بگذارد، آنها به احتمال زیاد همراه با پول خود به روسیه نقل مکان خواهند کرد و بنابراین، در یک دوره محلی خاص. زمان، قیمت مسکن لوکس ممکن است به طور قابل توجهی افزایش یابد.

این جهش باید به زودی قابل انتظار باشد، زیرا وزارت خزانه داری ایالات متحده باید به زودی گزارش خود را در مورد مقامات اصلی فاسد روسیه ارائه دهد، که پس از آن باید تحریم های شخصی با آنها اعمال شود.

تأثیر جغرافیا بر مسئله فروش آپارتمان

در بالا ذکر شد که در سال 2017 در سن پترزبورگ و مناطق فدراسیون روسیه نزدیک به چین، قیمت املاک و مستغلات مسکونی کاهش پیدا نکرد، بلکه برعکس، افزایش یافت و به طور قابل توجهی افزایش یافت. این به این دلیل است که به خاطر اهداف ژئوپلیتیکی، در سال های اخیر به چین فرصت های زیادی برای توسعه تجارت در روسیه در نزدیک ترین منطقه به خود داده شده است. در این رابطه، سرمایه گذاری های چینی (به همراه کارآفرینان و کارگران چینی) به این مناطق آمد.

علاوه بر این، ترجیحات نه برای یک یا دو سال، بلکه برای چندین دهه به چین اعطا شد. بنابراین در آینده می توان انتظار تداوم روند صعودی قیمت مسکن در این مناطق را داشت. در مورد سنت پترزبورگ، به احتمال زیاد روند صعودی موقتی است و سال آینده به پایان می رسد، بنابراین باید تصمیم بگیرید که اکنون بهترین زمان برای فروش آپارتمان در پایتخت فرهنگی روسیه چه زمانی است. البته، در مورد سن پترزبورگ، برای تأیید صحت چنین پیش بینی همچنان می توانید 3-6 ماه صبر کنید، اما بهتر است این زمان را صرف جستجوی خریداران کنید. به عنوان آخرین راه حل، تا زمانی که قرارداد خرید/فروش امضا نشود، همیشه امکان معکوس کردن معامله وجود خواهد داشت.

چگونه در مواقع بحران آپارتمان را سودآور بفروشیم؟ دستورالعمل ها

در مواردی که وضعیت نشان می دهد که فروش آپارتمان بهترین راه حل است، مالک باید به طور دقیق نحوه انجام این کار را مطالعه کند. از آنجایی که چنین دانشی نه تنها فرآیند فروش املاک را تسهیل می کند، بلکه سودآوری این معامله را نیز افزایش می دهد یا زمان وقوع آن را تسریع می کند.

قبل از هر چیز، شایان ذکر است که کارشناسان متخصص توصیه می کنند که همه صاحبان املاک از پنج قانون زیر برای فروش آپارتمان در روسیه پیروی کنند.

• قانون شماره 1: آنچه برای شما مهمتر است را انتخاب کنید - حداکثر سود یا حداکثر سرعت فروش.

اگر آپارتمانی به ارزش منصفانه فروخته شود، فروش آن از 3 تا 5 هفته طول می کشد؛ اگر کمتر از ارزش گذاری شده باشد، ملک را می توان در کمتر از چند هفته فروخت و اگر قیمت آن بیش از حد باشد، روند فروش می تواند به طول انجامد. چندین ماه و گاهی سالها

• قانون شماره 2: عکس های مناسب بگیرید.

اگر به آمار وب سایت های فروش آپارتمان نگاهی بیندازید، متوجه خواهید شد که پرطرفدارترین آگهی ها تبلیغاتی هستند که دارای عکس های پیوست شده اند. در عین حال در این استخر، کسانی که عکس‌هایشان توسط عکاسان حرفه‌ای یا حداقل با دستورات افراد حرفه‌ای گرفته شده، برجسته می‌شوند.

اگر عکس ها کثیفی، تصاویر تار، ضیافت شاد صاحبان آپارتمان، کپک های قابل مشاهده در حمام و موارد مشابه را نشان دهند، هیچ کس آپارتمانی نمی خرد.

• قانون شماره 3: تبلیغات پولی را نادیده نگیرید.

اکثر فروشندگان، به عنوان یک قاعده، تبلیغات را نادیده می گیرند، که برای آن باید بیش از صد روبل در ماه بپردازید. اما، همانطور که تمرین نشان می دهد، برای فروش سریع یک آپارتمان، بهتر است در ابتدا هزینه اضافی پرداخت کنید.

• قانون شماره 4: بهتر است منتظر بمانید تا اینکه با یک خریدار مشکوک معامله کنید.

شما نباید به اولین پیشنهادی که دریافت می کنید بچسبید، به خصوص اگر خریدار را دوست ندارید یا در مورد صداقت او شک دارید. به یاد داشته باشید که در صورت فورس ماژور، می توانید هم پول و هم آپارتمان خود را از دست بدهید، بنابراین گاهی اوقات بهترین راه حل این است که کمی صبر کنید.

• قانون شماره 5: اسناد لازم برای فروش آپارتمان را از قبل آماده کنید.

الان بازار املاک و مستغلات بازار خریدار است. و اکنون آنها بسیار حساس هستند - آنها بوی اتاق را دوست ندارند ، قیمت بسیار بالا است ، هیچ بازسازی وجود ندارد ، منظره از پنجره "خیلی خوب نیست" و موارد مشابه. در عین حال، چیزی که مردم بیشتر دوست ندارند، زمانی است که با پول می‌رسند، و فروشنده هنوز تمام اسناد را آماده نکرده است.

دستورالعمل گام به گام برای فروش خانه

اکنون در متن ما در مورد اینکه آیا اکنون ارزش فروش آپارتمان را دارد یا منتظر ماندن، بیایید از تئوری به عمل برویم، یعنی. بیایید الگوریتم فروش فضای زندگی را شرح دهیم. این هم از نظر ایجاد درک کلی از این موضوع و هم از نظر فرصت صرفه جویی در آن مفید خواهد بود. از این گذشته ، اگر می دانید همه چیز چگونه انجام می شود ، نمی توانید از خدمات مشاوران املاک استفاده کنید ، اما همه کارها را خودتان انجام دهید.

مرحله شماره 1: تعیین شرایط فروش آپارتمان

در مرحله اول باید در مورد موارد زیر تصمیم بگیرید:

• آیا می خواهید آپارتمان خود را بفروشید یا آن را معاوضه کنید؟ انجام همزمان دو تراکنش مستلزم هماهنگی دقیق تری در تمامی مراحل و زمان انجام هر دو تراکنش به ویژه در لحظات تسویه نقدی و امضای اسناد مهم است.
• آیا می خواهید آپارتمان خود را به سرعت بفروشید یا حاضرید صبر کنید؟ قیمت و برخی از هزینه های مرتبط با تبلیغات به این بستگی دارد، و همچنین اینکه آیا شما با وام مسکن، وام یا سرمایه زایمان کار خواهید کرد.
• وضعیت فضای زندگی شما چگونه است و چقدر "معتبر" است. این بر قیمت، هزینه های آماده سازی محل برای فروش و اینکه آیا می توان برای فروش منتظر ماند یا اینکه بهتر است همه چیز را سریع انجام داد، تأثیر می گذارد.
• چه کسی با همه چیز مربوط به فروش - از آماده سازی آپارتمان گرفته تا امضای قرارداد خرید/فروش و ثبت معامله، سروکار دارد. اگر فقط یک نفر این کار را انجام دهد بهتر است، زیرا کنترل کل فرآیند فروش آسان تر خواهد بود.
• در نهایت چقدر می خواهید بدست آورید؟ علاوه بر این، در اینجا باید هم قیمت شروع و هم حداکثر تخفیفی را که می خواهید برای فروش آپارتمان در حال حاضر ارائه دهید را مشخص کنید و منتظر مشتری بعدی نباشید.
• شما همه کارها را خودتان انجام خواهید داد یا آن را به مشاوران املاک واگذار خواهید کرد. در حالت اول، می توانید درآمد بیشتری کسب کنید، اما به زمان و تلاش بیشتری نیاز دارد. اگر می خواهید همه چیز را ساده کنید، گزینه دوم ارزش انتخاب را دارد.
• تصمیم بگیرید که بهترین زمان برای فروش آپارتمان شما چه زمانی است. طبق آمار، پاییز بهترین زمان برای فروش آپارتمان است و زمستان، برعکس، زمان «دیکتاتوری» خریدار است. پس در مورد آن فکر کنید، شاید باید مدتی با این موضوع صبر کنید.

• تبلیغات رایگان و پولی در اینترنت و رسانه های چاپی؛
• تبلیغات در تلویزیون و رادیو؛
• انتشارات در وب سایت های تخصصی؛
• پست در شبکه های اجتماعی - پولی و رایگان؛
• اعلامیه هایی که در نزدیکی خانه و روی تابلوهای اعلانات در شهر نصب شده اند.
• از طریق اقوام، دوستان، آشنایان، همکاران، همسایگان.

در مورد لیست مدارک لازم، اینها اسناد مالکیت و انواع گواهینامه ها و مجوزهای همسران، خدمات ملکی و سایر مالکان هستند، اگر این دارایی مشترک باشد. ارائه یک لیست کامل فایده ای ندارد، زیرا می توان آن را در اینترنت یافت و اغلب بسیار فردی است.

مرحله شماره 3: بازرسی آپارتمان توسط خریداران احتمالی

بعد از اینکه اولین خریداران بالقوه خود را پیدا کردید، باید به آنها یک «تور» از آپارتمان بدهید، و اگر منطقه «معتبر» دارید، باید خریداران بالقوه را نیز در اطراف آن قرار دهید. شما می توانید این کار را به یکی از روش های زیر انجام دهید:

1. با ترتیب دادن بازرسی خصوصی برای همه خریداران به صورت جداگانه.برای انجام این کار، باید لحظه ای را پیدا کنید که هیچ کس در خانه نباشد، زمانی که خانه تمیز است و زمانی که شما و خریدار وقت آزاد دارید. علاوه بر این، اگر می دانید که در این زمان می توانید به یک همسایه "ناخوشایند" برخورد کنید، باید منتظر بازرسی باشید.
2. داشتن یک روز بازاین یک روش رایج در غرب است که همه کسانی که می خواهند به آپارتمان نگاه کنند در یک روز دعوت می شوند. علاوه بر این، چنین "گردشگری" گروهی معمولاً شامل نوشیدنی های الکلی سبک (شراب، آبجو، سیب زمینی) و تنقلات است. در کشور ما، چنین رویدادهایی عمدتاً برای فروش املاک لوکس برگزار می شود، اما یک آپارتمان معمولی نیز می تواند به این روش فروخته شود.

اجازه دهید توجه داشته باشیم که هنگام تنظیم یک بازرسی خانه، شما باید نه تنها در مورد مزایای آن صحبت کنید، بلکه در مورد معایب آن نیز صحبت کنید. درست است، در این راستا، آنها می گویند "اصلاح آنها آسان خواهد بود" و مانند آن.

مرحله شماره 4: انعقاد توافق اولیه

در صورتی که خریدار جدیت قصد خود را برای خرید مسکن به قیمت مشخص شده اعلام کرده باشد، چنین سندی باید امضا شود. بسته به شرایط، این ممکن است شامل موارد زیر باشد:

• فقط تعهدات شفاهی - در واقع، کسی را به هیچ چیز ملزم نمی کند.
• پیش پرداخت - خریدار را به هیچ چیز ملزم نمی کند، اما در صورت امتناع از خرید، پیش پرداخت داده شده به فروشنده را از دست می دهد.
• سپرده تضمینی - خریدار را موظف می کند که معامله خرید/فروش را منعقد کند و فروشنده آن را امضا کند.

در صورت عدم اجرای توافق اولیه با وثیقه، قابل اعتراض در دادگاه و مجبور به انجام تعهدات طرف مقابل می باشد. بنابراین، قبل از انعقاد چنین توافقی به دقت فکر کنید - تصمیم بگیرید که آیا اکنون می توانید آپارتمان را بفروشید یا منتظر شرایط مطلوب تری باشید، زیرا بعید است که بتوانید آن را رد کنید.

مرحله شماره 5: انعقاد قرارداد خرید/فروش اصلی

طبق قوانین فعلی، این سند نیاز به تأیید اسناد رسمی دارد و باید حاوی مشخصات اساسی شیء فروش و اطلاعات شخصی همه طرف های درگیر باشد.

در این مورد، تفاوت های ظریف زیر باید در نظر گرفته شود:

• اگر آپارتمان متعلق به یک کودک باشد یا یک کودک خردسال در آنجا ثبت شده باشد، مجوز از مقامات سرپرستی و ضمانت فدراسیون روسیه لازم است.
• اگر این مالکیت مشترک است، پس همه سهامداران باید در معامله مشارکت داشته باشند.
• اگر مالک متاهل باشد، رضایت همسر دوم لازم است.
• اگر شی متعلق به کودک باشد، رضایت والدین یا قیم الزامی است (اگر مالک کمتر از 14 سال سن داشته باشد، قرارداد توسط والدین یا قیم امضا می شود؛ از 14 تا 18 سال، کودک آن را امضا می کند، اما در حضور والدین یا سرپرستان)؛
• اگر خرید نیز با هزینه سرمایه زایمان انجام شود، پرداخت نهایی باید حدود یک ماه صبر کند.

مرحله شماره 6. تسویه حساب مالی و ثبت نام

طرح محاسبه استاندارد برای فروش فضای زندگی به شرح زیر است:

• 10٪ از هزینه - پس از امضای قرارداد اولیه؛
• 60% هزینه - پس از امضای قرارداد اصلی؛
• 20٪ از هزینه - پس از ثبت نام مالک جدید؛
• 10% هزینه – پس از امضای عمل/قبول انتقال.

در این حالت، پرداخت معمولاً از طریق صندوق امانات یا اعتبار اسنادی بانکی انجام می شود. این روش ها برای همه در دسترس است و تضمین می کند که شرکت کنندگان تمام شرایط انتقال پول را انجام می دهند (اما این "پاک بودن" معامله را تضمین نمی کند).

هنگامی که طرفین تصمیم به استفاده از پول نقد می‌کنند، باید با کمک یک دفتر اسناد رسمی، پرداخت‌ها انجام شود تا او بتواند انتقال وجه و مقدار آن را تأیید کند و جعلی بودن آن را نیز بررسی کند. انتقال پول از طریق سیستم های پرداخت الکترونیکی (ارزهای رمزنگاری شده) نیز انجام می شود، اما در این حالت طرفین معامله از نظر اعتماد و تأیید واقعیت انتقال پول با یکدیگر تنها می مانند.

در مورد ثبت مالک جدید در کاداستر املاک و مستغلات، این کار به چهار روش قابل انجام است:

1. از طریق شعبه منطقه ای Rosreestr.
2. از طریق یکی از شعب مراکز خدمات چند منظوره (MFC).
3. در وب سایت "خدمات دولتی" در دولت الکترونیکی فدراسیون روسیه.
4. با ارسال مدارک از طریق خدمات پستی معمولی (کپی مدارک باید توسط دفتر اسناد رسمی تایید شود).

ثبت نام مالک جدید، به عنوان یک قاعده، در عرض 10 روز اتفاق می افتد و مستلزم پرداخت هزینه دولتی (پرداخت شده توسط خریدار) است - 2000 روبل در ابتدای سال 2018 (1400 روبل اگر همه چیز از طریق وب سایت خدمات دولتی انجام شود).

مرحله شماره 7: امضای گواهی پذیرش/انتقال

درست است، اگر خریدار عجله ندارد، می توانید صبر کنید. پس از این، اگر همه چیز عادی باشد، طرف مقابل گواهی پذیرش/انتقال را امضا می کند و قسمت نهایی پول تسویه می شود. در این مرحله، فرآیند فروش یک آپارتمان کامل تلقی می شود.

نتیجه

با جمع بندی همه موارد فوق، ما بر نتایج تحقیقات خود در مورد اینکه آیا اکنون ارزش فروش یک آپارتمان را دارد یا منتظر ماند، تأکید می کنیم. اگر می خواهید وضعیت زندگی خود را با مبادله آپارتمان خود با چیزی با ارزش مشابه بهبود بخشید، بله - ارزشش را دارد! پاسخ در مواردی که مالک در اینجا و اکنون به پول نیاز دارد، مشابه است. در شرایط دیگر، بهتر است حداقل تا اواسط سال 2019 منتظر فروش املاک و مستغلات در روسیه باشید، زمانی که اصلاحات جدید در قوانین ساخت و ساز باعث افزایش قیمت تمام شده املاک در بازار اولیه می شود که به نوبه خود منجر به افزایش قیمت می شود. برای آپارتمان در بازار ثانویه.

امروز به سوالی پاسخ خواهم داد که اغلب در نظرات از من پرسیده می شود: آیا ارزش خرید آپارتمان در شرایط بحرانی را دارد؟انگیزه های هرکس متفاوت است: برخی برای مدت طولانی به خانه خود نیاز دارند، برخی فقط می خواهند ارزش آنها کاهش نیابد، برخی می خواهند یک دارایی سرمایه گذاری بخرند. بنابراین، آیا اکنون ارزش خرید ملک را دارد و چگونه می توان آن را تا حد امکان سودآور کرد؟

من فکر می کنم همه می توانند وضعیت فعلی اقتصاد روسیه، اوکراین و سایر کشورهای همسایه را به وضوح ببینند. این وضعیت را می توان جدی، عمیق توصیف کرد. علاوه بر این، در برخی جاها به احتمال زیاد قبلاً به پایین رسیده است (مثلاً در اوکراین) و در برخی دیگر ممکن است پایین همچنان جلوتر باشد. آیا ارزش خرید آپارتمان در شرایط بحرانی را دارد؟ بیایید آن را بفهمیم.

دوره های بحران در کشورهای ما همیشه با سطح بالایی همراه است. قیمت همه چیز از جمله املاک و مستغلات به پول ملی در حال افزایش است و قدرت خرید مردم در حال کاهش است. در نتیجه، تقاضا برای آپارتمان در حال کاهش است.

از سوی دیگر، افراد بیشتری شروع به تجربه نوعی مشکلات مالی می کنند، به عنوان مثال، منابع درآمدی خود را از دست می دهند، نمی توانند بدهی خود را پرداخت کنند و غیره، و برای حل این مشکلات، بسیاری مجبور می شوند فروش دارایی های گران قیمت خود، از جمله املاک و مستغلات. در نتیجه عرضه مسکن ثانویه در بازار رو به رشد است.

بنابراین، آنچه ما داریم: کاهش تقاضا و افزایش عرضه برای املاک و مستغلات در طول یک بحران ناگزیر منجر به کاهش ارزش آن می شود.

یعنی هزینه آپارتمان ها در بازار ثانویه در دوره های بحرانی کاهش می یابد که خرید آنها را سودآورتر می کند. فقط درست بفهمید: این بدان معنا نیست که در مقایسه با قیمت قبل از بحران کمتر است: در مقایسه با قیمتی که می توانست با سطح تورم و کاهش ارزش فعلی باشد، کمتر است.

برای روشن شدن مطلب با یک مثال توضیح می دهم. فرض کنید قبل از بحران، یک آپارتمان مشخص 1 میلیون واحد پولی هزینه داشت. یک بحران، تورم، کاهش ارزش و همه چیز به طور متوسط ​​3 برابر افزایش یافت. و این آپارتمان نه 3، بلکه 2-2.5 برابر افزایش قیمت خواهد داشت و 2-2.5 میلیون واحد پولی تمام می شود.

در طول یک بحران شدید، قیمت املاک و مستغلات افزایش می یابد، اما کمتر از سایر کالاها و خدمات.

و نکته مهم دوم: من در مورد هزینه واقعی که معامله با خریدار واقعی می تواند انجام شود صحبت می کنم. یعنی، فروشندگان، البته، قیمت شروع بالاتری را تعیین خواهند کرد (در مثال ما، فرض کنید، 3 میلیون واحد پولی)، اما در عین حال، با مشاهده قصد واقعی برای خرید، آماده ارائه قیمت مناسب خواهند بود. .

هرچه بحران قوی تر باشد، تخفیف قیمت برای یک خریدار واقعی قابل توجه تر است.

خوب، بهتر از همه، کاهش قیمت املاک و مستغلات در معادل ارز خارجی قابل توجه خواهد بود: قیمت دلار حتی می تواند 2 بار یا بیشتر کاهش یابد. پس آیا ارزش خرید آپارتمان با این قیمت را دارد؟ البته این بسیار وسوسه انگیز است.

برای خرید یک آپارتمان تا حد امکان سودآور در زمان بحران، پس انداز برای این منظور باید به دلار یا یورو کنار گذاشته شود.

با این حال، هنوز مهم است که مشخص شود آیا به انتهای بحران رسیده است یا اینکه هنوز در پیش است. زیرا اگر بحران مالی بدتر شود و اقتصاد به تضعیف ادامه دهد، ممکن است قیمت املاک و مستغلات حتی بیشتر کاهش یابد. به همین دلیل، خریداران معمولا تا پایین ترین نقطه رکود اقتصادی منتظر می مانند تا در آن نقطه خرید کنند.

در انتهای بحران، به عنوان یک قاعده، می توانید املاک و مستغلات را با بهترین قیمت ممکن خریداری کنید.

نکته مهم دیگر: همه موارد فوق عمدتاً فقط در مورد آپارتمان هایی در بازار ثانویه اعمال می شود که مستقیماً توسط مالکان برای فروش قرار داده شده اند. از آنجا که توسعه دهندگان در بازار اولیه به سادگی چنین فرصت هایی برای کاهش قیمت ها نخواهند داشت، حتی اگر کسی آپارتمان های خود را خریداری نکند: آنها تا حد زیادی به هزینه مصالح ساختمانی و کار ساخت و ساز وابسته هستند که در طول یک بحران در مقایسه با سایر موارد افزایش می یابد. کالا ها و خدمات. البته ممکن است در اینجا مقداری کاهش قیمت مشاهده شود اما به اندازه بازار ثانویه قابل توجه نخواهد بود.

هنگامی که به این فکر می کنید که آیا اکنون ارزش خرید آپارتمان را دارد یا خیر، بهتر است به بازار ثانویه توجه کنید: در آنجا خرید سود بیشتری خواهد داشت.

شایان ذکر است که همه افراد مبلغ مورد نیاز برای خرید ملک را ندارند، بنابراین بسیاری از افراد به موضوع دریافت ملک فکر می کنند. در اینجا ویژگی های بسیاری وجود دارد. از یک سو، در طول بحران، وام‌های مسکن کمتر در دسترس می‌شوند: بانک‌ها، حتی اگر آماده ارائه چنین وام‌هایی باشند، گران‌تر، برای دوره‌های کوتاه‌تر و با الزامات جدی‌تر برای وام گیرندگان هستند. از سوی دیگر، چنین تشدید الزامات به نفع خود وام گیرندگان نیز است: بانک بدون اطمینان از بازپرداخت وام گیرنده وام نمی دهد، به این معنی که خطر افتادن در تله بدهی، که مردم گاهی اوقات آن را نمی دهند. واقعاً فکر کنید، پایین تر هستند.

البته در هنگام تصمیم گیری برای گرفتن وام مسکن، وام گیرنده قبل از هر چیز باید 100% مطمئن باشد که آن را بازپرداخت می کند. حتی در شرایط بحرانی، حتی اگر از کار خود اخراج شود (که کاملا محتمل است) و غیره. یعنی باید منابع درآمدی بسیار مطمئن و باثباتی داشته باشد و مبلغ وام قابل اجرا، مقرون به صرفه و به پول ملی باشد تا خطرات ارزی از بین برود. می توانید در مقاله ای جداگانه در مورد همه این موارد بیشتر بخوانید:

مزیت این است که با شروع رشد اقتصادی (و قطعاً شروع خواهد شد - پایین نمی تواند برای همیشه باشد) درآمدها شروع به رشد می کنند، قیمت آپارتمان خریداری شده شروع به افزایش قیمت می کند و سود و بدهی به بانک افزایش می یابد. همان باقی می ماند. در این راستا خرید آپارتمان به صورت اعتباری سودآور خواهد بود.

هنگام خرید آپارتمان در زمان بحران، می توانید از وام مسکن استفاده کنید، اما با احتیاط بسیار. هر مورد بسیار فردی است.

به نظر می رسد که استدلال های کافی به نفع خرید وجود دارد، اما همیشه باید طرف مقابل را در نظر بگیرید.

اگر برای زندگی به یک آپارتمان نیاز دارید، فکر می کنم نیازی به دوبار فکر کردن نیست: شما همچنان به این خرید نیاز دارید، این برای شما حیاتی است. اما اگر می خواهید یک آپارتمان بخرید تا پس انداز خود را پس انداز کنید یا نوعی دارایی سرمایه گذاری به دست آورید، منطقی است که در مورد آن فکر کنید.

اولاً، اگر بحران بدتر شود، ممکن است قیمت املاک و مستغلات حتی بیشتر شود. ثانیاً، اگر قصد دارید آن را اجاره کنید، این یک واقعیت نیست که به خصوص با قیمت خوب، نتیجه خواهد داد، زیرا قدرت خرید مردم پایین است. بنابراین، شما می توانید دارایی را خریداری کنید که هیچ درآمدی ایجاد نمی کند، اما نیاز به هزینه های اضافی برای آب و برق، تعمیرات و غیره دارد. و پیش بینی اینکه این دوره چقدر طول خواهد کشید دشوار است.

در پایان، من نتیجه گیری مختصری در مورد اینکه آیا ارزش خرید املاک و مستغلات در زمان بحران را دارد یا خیر.

1. در زمان بحران، می توانید یک آپارتمان با قیمت بسیار مطلوب خریداری کنید.
2. ما عمدتاً در مورد بازار ثانویه املاک صحبت می کنیم.
3. برای خرید یک آپارتمان تا حد امکان سودآور، باید تا پایان بحران صبر کنید.
4. قبل از بحران، خرید املاک و مستغلات "برای صرفه جویی در پول" بی سود است، زیرا ... در آینده قیمت آن کاهش می یابد، امکان خرید ارزانتر وجود خواهد داشت.
5. ما در مورد ارزش املاک و مستغلات به ارز صحبت می کنیم. پس انداز برای خرید باید به دلار و/یا یورو نگهداری شود.
6. در طول یک بحران، می توانید تخفیف بسیار خوبی از فروشنده دریافت کنید: قیمت های ارسال شده و واقعی به طور قابل توجهی متفاوت است - باید چانه بزنید.
7. وام مسکن در زمان بحران هم سودآور است و هم بسیار پرخطر.
8. بحران زمان مناسبی برای حل مشکل مسکن است.
9. در زمان بحران باید بسیار مراقب باشید.

همه اینها را در موقعیت خود اعمال کنید و در مورد اینکه آیا اکنون ارزش خرید آپارتمان را دارد یا خیر، نتیجه بگیرید.

امیدوارم تصمیمات مالی درستی بگیرید. دوباره شما را در سایت می بینیم، شما را در سایر انتشارات سایت می بینیم!

در دوران بحران اقتصادی، سکون در بازار املاک و مستغلات وجود دارد. تعداد افرادی که مایل به خرید مسکن جدید هستند در حال کاهش است و خریداران شروع به دیکته کردن شرایط خود می کنند. مالک باید برای فروش ملک زحمت زیادی بکشد و ممکن است مبلغ مورد نظر را دریافت نکند. آیا ارزش فروش آپارتمان در زمان بحران را دارد؟ چگونه باید این کار را انجام داد تا حداکثر سود حاصل شود؟

وضعیت بازار

کاهش قدرت خرید، نرخ بالای وام مسکن، افزایش مالیات بر دارایی - همه این عوامل بر ارزش املاک در جهت کاهش آنها تأثیر می گذارد. بسیاری از مالکان در تلاش برای فروش مسکنی هستند که برای مقاصد سرمایه گذاری خریداری شده است، اما اکنون این پول برای مقاصد دیگر مورد نیاز است. بر اساس برنامه فدرال، سرعت ساخت تاسیسات جدید در حال افزایش است. چنین فرآیندهایی باعث افزایش عرضه می شود که منجر به کاهش متوسط ​​قیمت های بازار نیز می شود.

به گفته کارشناسان، بیشترین ضرر را صاحبان املاک و مستغلات لوکس متحمل خواهند شد. تقاضا برای چنین اشیایی در حال حاضر بسیار ارگانیک است. در یک موقعیت سودمندتر صاحبان مسکن ارزان قیمت هستند که هزینه های زیادی برای نگهداری آن نیاز ندارد.

امکان سنجی فروش: نظر کارشناسی

بسیاری از کارشناسان بازار املاک بر این باورند در دوران رکود اقتصادی، فروش خانه توصیه نمی شود،و این باید فقط در صورت نیاز فوری انجام شود. آنها این را با این واقعیت توضیح می دهند که در سال 2016 خریداران به طور قابل توجهی کمتر از فروشندگان در بازار بودند. بسیاری از آنها قبلاً در چند سال گذشته مسکن خریداری کرده‌اند و پس‌اندازهای جدید هنوز برای افزایش تقاضا کافی نیست.

در همان زمان، برخی از کارشناسان استدلال می کنند که معاملات خرید و فروش با سرعت عادی انجام می شود، به سادگی هیچ عجله ای وجود ندارد. آپارتمان های یک و دو اتاقه واقع در مناطقی با ارتباطات حمل و نقل خوب و زیرساخت های توسعه یافته محبوبیت بیشتری دارند. اگر می خواهید چنین شیئی را بفروشید، می توانید کاملاً روی معامله سودآور حساب کنید.

املاک و مستغلات یکی از با ثبات ترین دارایی ها است. در شرایط بحرانی، به گفته کارشناسان، نباید آپارتمان خود را بفروشید و سپس پول سپرده گذاری کنید. فروش فوری تنها در صورت نیاز به مقدار زیادی پول می تواند انجام شود، در صورتی که پوشش هزینه های کلان از منابع دیگر امکان پذیر نباشد.

اگر آپارتمانی وجود دارد که هیچ کس در آن زندگی نمی کند، بهتر است آن را اجاره کنید، بنابراین نیازی به خرج کردن پول برای آب و برق نخواهید داشت و می توانید درآمد اضافی کسب کنید.

اگر نیاز به فروش آپارتمان با خرید بعدی مسکن با مساحت کوچکتر یا در محل دیگری وجود دارد، پس معاملات باید با کمترین فاصله زمانی انجام شود. این به ویژه در مورد شرایطی صدق می کند که هنگام فروش املاک و مستغلات، مالک پرداخت را به روبل دریافت کرد. در صورت کاهش ارزش پول ملی و فرآیندهای تورمی، این مقدار کاهش می یابد که در نتیجه ممکن است کاملاً بدون مسکن بمانید.

برای جلوگیری از چنین وضعیت ناخوشایندی، کارشناسان موارد زیر را توصیه می کنند:

• اول از همه، خریدار برای آپارتمان خود پیدا کنید و یک ودیعه یا قرارداد پیش پرداخت کنید.
• اگر در طول مدت اعتبار قرارداد اولیه امکان یافتن خانه مناسب جدید وجود نداشت، بهتر است از معامله خودداری کنید.
• هنگام جستجوی آپارتمان، کار با یک آژانس توصیه نمی شود. هرچه متخصصان بیشتری درگیر شوند، شانس تراکنش موفق بیشتر می شود.
• ارزش این را دارد که خودتان برای جستجوی ملک تلاش کنید، این به شما کمک می کند در کمیسیون نماینده صرفه جویی کنید.

حتی اگر یک قرارداد پیش پرداخت یا سپرده تنظیم شود، این تضمینی برای اجرای 100٪ معامله نیست. در صورت عدم موفقیت معامله برنامه ریزی شده، می توانید مخاطبین سایر خریداران بالقوه را جمع آوری کنید. این در مورد خرید نیز صدق می کند. پس از تسویه حساب در یک ملک خاص و برنامه ریزی معامله، باید انگشت خود را روی نبض خود نگه دارید تا زمانی که قرارداد خرید و فروش امضا شده ای در دست دارید.

بسیاری از کارشناسان فروش را در موارد زیر موجه و قابل توصیه می دانند:

1. ملک دارای یک آپارتمان با متراژ بزرگ است که نیازی به آن نمی باشد. در عین حال، مبلغ برای آب و برق بار بسیار زیادی بر بودجه خانواده است. این وضعیت اغلب در افراد مسن رخ می دهد. اگر مالک حاضر نیست اتاق های خالی را اجاره کند، زیرا باید مسکن را با غریبه ها تقسیم کند، پس باید به فکر فروش آن باشد. با پولی که به دست می آورید، می توانید دو خانه کوچک بخرید و یکی از آنها را اجاره دهید. فقط هر دو معامله باید در مدت زمان بسیار کوتاهی انجام شوند.
2. مسکن در صورتی به ارث رسیده است که کسی در آن زندگی نمی کند و برای اجاره جالب نیست. مطالعه بازار برای خرید و فروش ملکی که برای مستاجران جذاب تر است، ارزش دارد.
3. تغییر محل زندگی خود به محل دیگری که در نزدیکی محل کار یا تحصیل شما قرار دارد.

در واقع، موقعیت های زندگی بسیار زیادی وجود دارد که فروش آپارتمان توصیه می شود. فقط برای به دست آوردن حداکثر سود از معامله، باید با دقت آماده شوید.

بهترین زمان برای فروش چه زمانی است؟

کارشناسان املاک، پاییز را موفق ترین فصل سال برای فروش ملک می دانند.. دوره تعطیلات به پایان می رسد و فعالیت تجاری شروع به افزایش می کند. در این مدت تقاضا برای مسکن در شهرهایی که موسسات آموزشی بزرگ وجود دارد نیز افزایش می یابد، زیرا والدین به دنبال مسکن برای فرزندان دانش آموز خود هستند. این فعالیت معمولا تا تعطیلات سال نو ادامه می یابد و در این مدت تعداد معاملات به شدت کاهش می یابد. تقاضای مصرف کننده نیز در تعطیلات ماه مه کاهش می یابد.

در عین حال، خریداران، حتی اگر منزوی باشند، همیشه آنجا هستند. اگر در یک دوره آرام در بازار، خریدار انتخاب محدودی داشته باشد، احتمال بیشتری وجود دارد که کمتر چانه بزند.

چگونه قیمت فروش را به درستی تعیین کنیم؟

قیمت نکته کلیدی یک معامله موفق است، نه تنها در زمان بحران. قیمت متورم برای یک دوره زمانی خاص منجر به این واقعیت می شود که خریدار هرگز پیدا نمی شود. در این دوره، قیمت های بازار ممکن است حتی بیشتر کاهش یابد. هزینه کم احتمال پیدا شدن خریدار را افزایش می دهد، اما در این صورت فروشنده حداکثر سود را دریافت نخواهد کرد. این نکته به ویژه در صورتی که قصد خرید خانه دیگری را پس از فروش دارید بسیار مهم است.

برای تعیین قیمت فروش یک آپارتمان، ابتدا باید بهای تمام شده اشیاء مشابه را تجزیه و تحلیل کرد. این کار را می توان بدون دخالت متخصصان انجام داد. برای انجام این کار شما نیاز دارید:

• اشیاء مشابهی را که برای فروش در رسانه ها و صفحات اینترنتی ارائه می شود انتخاب کنید. هرچه تعداد آنها بیشتر باشد، نتیجه قابل اعتمادتر خواهد بود.
• مکالمات تلفنی با فروشنده انجام دهید.
• تحت پوشش یک خریدار بالقوه، ملک را برای فروش بررسی کنید.

نکته آخر به زمان مشخصی نیاز دارد، اما این چیزی است که به شما امکان می دهد کفایت درخواست های فروشندگان را ارزیابی کنید. از آنجایی که توصیف یک شیء در یک تبلیغ ممکن است به طور قابل توجهی با وضعیت واقعی آن متفاوت باشد. هنگام انجام چنین بازرسی هایی، لازم است در مورد چانه زنی احتمالی پرس و جو شود.

همچنین می توانید با آژانس املاکی که در منطقه شهرت خوبی دارد تماس بگیرید. یک متخصص ملک را بررسی می کند و به نظر او بهترین قیمت را در حال حاضر ارائه می دهد. در عین حال، این قیمت ممکن است دست کم گرفته شود، زیرا نماینده علاقه مند به فروش سریع ملک است.

توصیه می شود در مورد قیمت با یک ارزیاب املاک مشورت کنید. چنین متخصصانی معمولاً نه تنها برای تعیین قیمت یک شی خاص دانش کافی دارند، بلکه می توانند امکان فروش آن را در دوره فعلی نیز ارزیابی کنند.

قیمت نهایی آپارتمان علاوه بر مساحت و موقعیت مکانی ممکن است به پارامترهای زیر بستگی داشته باشد:

• در دسترس بودن تعمیرات. علاوه بر این، مهمترین عناصر مواردی هستند که نیاز به کار جدی دارند: تعویض سیم کشی برق، خطوط لوله، در دسترس بودن توسعه مجدد راحت. در عین حال، تصمیمات طراحی اغلب نقش کلیدی ایفا نمی کنند؛ دیر یا زود، حتی شیک ترین نوسازی نیز ارتباط خود را از دست می دهد.
• "سادگی" معامله. هر چه خرید و فروش آسان تر باشد، افراد کمتری درگیر آن باشند، قیمت بیشتری می توانید درخواست کنید و سریعتر خریدار پیدا می شود. نیاز به مجوز از هیئت امناء، فروش توسط پروکسی، تعداد زیادی از مالکان - همه اینها منجر به کاهش تعداد افرادی می شود که مایل به خرید چنین شیئی هستند.
• سرعت فروش. اگر یک معامله باید در زمان کوتاهی انجام شود، باید برای یک معامله خوب آماده باشید.
• وجود اقلام اضافی که برای مالک جدید باقی می ماند، مانند مبلمان باکیفیت یا لوازم نو، به فروشنده این امکان را می دهد که درخواست های قیمت خود را افزایش دهد.

هنگام محاسبه قیمت، ایده خوبی است که امکان چانه زنی با خریدار را فراهم کنید. قیمت باید کمی بالاتر از حداقل سطحی باشد که بر اساس آن فروشنده با معامله موافقت می کند.

اگر آپارتمان نیاز به فروش در مدت زمان کوتاهی داشته باشد، قیمت باید 5-10 درصد کمتر از میانگین بازار تعیین شود. در عین حال لازم است دلیل این هزینه کم را برای خریداران احتمالی توضیح داد تا به دنبال کاستی های اضافی نباشند.

آماده سازی برای فروش

برای اینکه معامله با حداکثر منفعت برای فروشنده انجام شود، باید ملک برای فروش آماده شود. هنگام مشاهده، خریداران باید به جنبه های جذاب ملک توجه کنند:

• خانه ترجیحا باید تمیز و به خوبی نگهداری شود. حتی انجام تعمیرات لوازم آرایشی ایده خوبی است: هزینه ها پس از فروش با حاشیه پرداخت می شود. در هنگام مشاهده باید نگران تمیزی ورودی نیز باشید.
• یک آپارتمان بدون تعداد زیادی چیز سودمندتر به نظر می رسد. بهترین گزینه حداقل مجموعه مبلمان لازم است.
• روانشناسان توصیه می کنند که فضای زندگی را غیر شخصی کنید، یعنی حذف عکس ها، مجموعه های شخصی، اشیایی که نشان دهنده سرگرمی های فروشنده است و غیره.
• در صورت امکان، بهتر است حیوانات خانگی را در طول دوره بازدید از آپارتمان خارج کنید.
• شما نباید ملک را بیش از حد تحسین کنید، زیرا ممکن است شک برانگیزد.
• باید در مورد کاستی های ملک فکر کنید و استدلال های متقابل را برای فروشنده آماده کنید.

گفت و گو با خریدار باید بر اساس وابستگی اجتماعی او باشد. برای یک خانواده جوان دارای فرزند، تاکید بر وجود مهدکودک و مدرسه در منطقه مهم است؛ برای یک زوج سالمند، محیط آرام در منطقه اغلب مهم است، برای افراد فعال، حمل و نقل و زیرساخت های خوب اهمیت دارد. نقش.

فروش مستقل

فروش آپارتمان در زمان بحران به تنهایی امکان پذیر است و حتی ممکن است سود بیشتری نسبت به استفاده از آژانس املاک و مستغلات داشته باشد. البته برای این کار باید تمام تلاش خود را بکنید:

• برای تبلیغات باید چندین عکس با کیفیت خوب تهیه کنید. اگر از هر اتاق یک عکس وجود داشته باشد بهتر است اما باید به گونه ای گرفته شود که کل فضا نمایان باشد. اگر خریدار بتواند بهترین تصویر آپارتمان را از روی عکس بگیرد، احتمال بیشتری دارد که تماس بگیرد.
• متن آگهی باید نه تنها مشخصات فنی شیء را نشان دهد، بلکه تمام مزایای آن را نیز به طور خلاصه شرح دهد. این می تواند زیرساخت های خوب و تبادل حمل و نقل، توسعه مجدد راحت باشد.
• اطلاعات مربوط به فروش باید تا حد امکان در نشریات چاپی و صفحات اینترنتی قرار گیرد. امروزه انتشار اطلاعات در شبکه های اجتماعی موثر است.
• دهان به دهان اغلب کار می کند. توصیه می شود همه دوستان و آشنایان خود را از فروش آپارتمان خود مطلع سازید.
• می توانید یک بنر در بالکن خود آویزان کنید و با همسایگان خود صحبت کنید. مردم اغلب به دنبال مسکن جدید برای خود یا فرزندانشان در همان منطقه ای هستند که در آن زندگی می کنند.
• آگهی باید حاوی اطلاعاتی در مورد امکان چانه زنی باشد.

اگر فروش واقعا ضروری است، باید در قیمت انعطاف پذیر باشید.

بنابراین، سودمندی فروش آپارتمان در زمان بحران به عوامل بسیاری بستگی دارد. کلید یک معامله موفق باید آماده سازی دقیق و سیستماتیک باشد. یکی از نکات اصلی آن حداقل فاصله زمانی بین واقعیت دریافت پول و هزینه آن برای اهداف برنامه ریزی شده است. این امر خطر زیان قابل توجه ناشی از شرایط نامناسب بازار و فرآیندهای تورمی را کاهش می دهد.