Ресурсопостачальних організація - виконавець комунальних послуг

У відносинах з надання комунальних послуг крім споживачів і постачальників комунальних ресурсів присутній хтось - виконавець.

При виборі власниками приміщень в будинку безпосередній форми управління ця особа залишається невідомим. Розглянемо, чи є ресурсопостачальних організація (РСО), з якої у власників приміщень укладені прямі договори про придбання комунальних ресурсів (договори про обслуговування внутрішньобудинкових мереж укладені власниками з іншими організаціями) в разі вибору безпосереднього управління, виконавцем комунальних послуг з усіма наслідками, що випливають звідси наслідками.

читаємо законодавство

Як випливає з п. 3 Правил, Виконавцями комунальних послуг визнаються юридичні особи незалежно від організаційно-правової форми або індивідуальні підприємці, Що відповідають наступним вимогам:

Проводять або набувають комунальний ресурс;

Відповідають за обслуговування внутрішньобудинкових інженерних мереж, за допомогою яких надають комунальні послуги споживачам;

Надають споживачам комунальні послуги.

Буквальне тлумачення такого визначення дозволяє стверджувати, що юридична особа та ВП не можуть розглядатися як виконавці комунальних послуг, якщо в їх діяльності відсутня хоча б один з перерахованих вище елементів. Виконавцем комунальних послуг залежно від обраного власниками способу управління будинком можуть бути:

Керуючі організації;

ТСЖ, ЖБК, ЖК та інші спеціалізовані споживчі кооперативи;

А при безпосередньому управлінні - інша організація, яка виробляє або набуває комунальні ресурси.

При безпосередньому управлінні РСО часто тільки подає комунальний ресурс на кордон мереж, що входять до складу спільного майна, але не відповідає за обслуговування внутрішньобудинкових інженерних мереж і не надає споживачам комунальні послуги. Дане положення закріплено в, відповідно до якого при безпосередньому управлінні власники укладають договір про придбання комунальних ресурсів з відповідною РСО. При цьому обслуговування внутрішньобудинкових інженерних систем здійснюється особами, що залучаються за договором власниками приміщень в багатоквартирному будинку, або власниками самостійно, якщо договором з РСО не передбачено інше. Таким чином, в суворій відповідності до законодавства РСО, з якої власники, які здійснюють безпосереднє управління будинком, уклали договори про придбання комунальних ресурсів, виконавцем комунальних послуг не є.

Дане твердження не викликає сумніву в частині покладання на РСО обов'язки за змістом внутрішньобудинкових інженерних мереж. Однак питання про виконання РСО інших обов'язків, покладених Правилами надання комунальних послуг на виконавця комунальних послуг, залишається відкритим.

тлумачимо законодавство

Поширюють свою дію на відносини між виконавцями і споживачами комунальних послуг ( п. 1). Проте в силу їх п. 8умови договору про придбання комунальних ресурсів та водовідведенні (прийомі (скиданні) стічних вод), що укладається з РСО з метою забезпечення споживача комунальними послугами, не повинні суперечити самим правилам і іншим нормативно-правовим актам РФ. Варто звернути увагу на те, що «не повинні суперечити» в контексті згаданої норми не означає «повинні відповідати» ім.

Крім того, п. 7 встановлює межі відповідальності РСО за договором зі споживачами. Так, РСО несе відповідальність за режим і якість подачі холодної і гарячої води, електричної енергії, газу і теплової енергії, а також водовідведення на кордоні мереж, що входять до складу спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку.

Мінрегіон РФ в листах від 29.11.2007 №? 21492? СК / 07 «Про укладення договорів виконавців комунальних послуг з ресурсоснабжающими організаціями»і від 13.02.2007 №? 2479? РМ / 07 «Про застосування п. 8 Правил надання комунальних послуг» дає розширене тлумачення названої норми, вказуючи на необхідність відповідності умов договорів з РСО в частині:

Прав і обов'язків сторін договору;

Порядку подання комунальних ресурсів та водовідведення (прийому (скидання) стічних вод);

Вимог до якості комунальних ресурсів та водовідведення (прийому (скидання) стічних вод);

Умов оплати комунальних ресурсів та водовідведення (прийому (скидання) стічних вод);

Відповідальності сторін договору;

Підстав і порядку зупинення або обмеження подачі комунальних ресурсів.

Основна мета розширювального тлумачення - не допустити порушення прав споживачів, повністю виконують зобов'язання, встановлені законодавством РФ і договорами. Необхідно відзначити, що в тексті самих правил надання комунальних послуг містяться суперечності, які не дозволяють поширювати їх дію виключно на відносини між виконавцями і споживачами комунальних послуг.

наприклад, п. 9 Правил надання комунальних послуг передбачає, що повинна бути забезпечена безперебійна подача в житлове приміщення комунальних ресурсів належної якості. Однак даний пункт входить в протиріччя з усією концепцією розглянутого документа. Так, виконавець надає споживачеві комунальні послуги . З цією метою РСО здійснює поставку комунального ресурсу на кордон мереж, що входять до складу спільного майна, але не в кожне житлове приміщення (до введення в будинок). РСО не має права постачати комунальний ресурс по внутрішньобудинкових мереж, так як вони є частиною загального майна. Обов'язки РСО, таким чином, обмежуються безперебійної подачею комунальних ресурсів до введення в будинок. Звісно ж, що це положення повинно знайти відображення в чинному законодавстві.

Ще один приклад - розд. X Правил надання комунальних послуг регулює призупинення та обмеження надання комунальних послуг . При цьому в п. 82вперше згадується про призупинення (або обмеження) подачі комунальних ресурсів . В пунктах 80, 81 мова йде тільки про комунальні послуги.

Наведені приклади показують, що положення Правил надання комунальних послуг ставляться як до комунальних послуг і, відповідно, пов'язані з діяльністю виконавця, так і до діяльності РСО з подачі комунальних ресурсів. У зв'язку з цим позиція Мінрегіону РФ по розширеному тлумаченню п. 8розглядають документ представляється доцільною.

Немає ніяких сумнівів і в справедливості цієї думки. Справа в тому, що якими правами і обов'язками не наділяли б Правила надання комунальних послуг виконавців, реальне здійснення цих прав і обов'язків безпосередньо залежить від РСО. На практиці ТСЖ і керуючі організації всього лише посередники між громадянами і РСО. І, як обгрунтовано зазначає Мінрегіон РФ в Листі від 13.02.2007 №? 2479? РМ / 07, Виконавець комунальних послуг має право вимагати встановлення паритетних відповідних Правилами надання комунальних послуг умов договорів з РСО за угодою сторін, а за відсутності такої угоди - в судовому порядку. Звісно ж, що власники, безпосередньо вибудовують відносини з РСО (при безпосередній формі управління), тим більше мають право вимагати виконання обов'язків виконавця з боку РСО.

Проте доводиться констатувати, що на практиці роз'яснення Мінрегіону РФ не завжди втілюються в життя. Цьому сприяють як об'єктивні, так і суб'єктивні причини. До перших можна віднести залежність РСО від енергетичного законодавства (наприклад, порядок призупинення або обмеження подачі електроенергії, встановлений Правилами функціонування роздрібних ринків електричної енергії в перехідний період реформування електроенергетики, не відповідає порядку, передбаченому). Суб'єктивізм проявляється в застосуванні чинного законодавства судовими органами.

Звертаємося до арбітрів

Узагальнення судової практики приводить до висновку, що власники приміщень в багатоквартирних будинках зовсім не звертаються за судовим захистом і не просять покласти на РСО обов'язки виконавця комунальних послуг. Вони просто справно оплачують рахунки, що виставляються їм цими організаціями.

Проте позицію арбітрів щодо даної проблеми можна простежити по спорах між РСО та Росспоживнаглядом. Подібні справи - це як раз той випадок, коли державний орган (Федеральна служба з нагляду в сфері захисту прав споживачів і благополуччя людини) може звернутися до суду за захистом невизначеного кола осіб (жителів конкретного будинку). Особливої \u200b\u200bактуальності це набуває саме при безпосередній формі управління будинком, коли іншого представника у власників немає. Крім того, нерідко Росспоживнагляд виступає відповідачем у суді за позовами РСО, які були притягнуті до адміністративної відповідальності за порушення вимог законодавства в галузі захисту прав споживачів.

так, Постановою від 04.10.2007 №? Ф08-6502 / 2007 ФАС СКО підтримав орган місцевого самоврядування і управління Росспоживнагляду, які відмовили організації ВКГ узгодити режим подачі води за графіком. Ввести графік подачі води має право організації водопровідно? Каналізаційного господарства на підставі п. 85 Правил користування системами комунального водопостачання та каналізації в РФ. Однак, як зазначили арбітри, в силу п. 3 зазначеного документа його норми не поширюються на відносини між організаціями ВКГ і громадянами, відносини між якими регулюються Правилами надання комунальних послуг. У свою чергу, положення п. 8 Правил надання комунальних послуг спрямовані на забезпечення відповідності умов договорів про придбання комунальних ресурсів та водовідведенні, що укладаються ресурсопостачальними організацією з виконавцем комунальних послуг, а при відсутності виконавця - власниками приміщень в багатоквартирному будинку (в разі безпосереднього управління будинком) або власниками житлових будинків. У зв'язку з цим підприємство, яке є РСО, в стосунках водопостачання громадян зобов'язане дотримуватися Правила надання комунальних послуг.

Ще один приклад, який хотілося б привести, - Постанова ФАС СЗО від 05.11.2008 №? А66-2701 / 2008. У ньому суд підтвердив обгрунтованість притягнення РСО до адміністративної відповідальності за п. 1 ст. 14.8 КоАП РФза порушення права споживача на отримання достовірної інформації про послугу, ісполнітеле.Арбітри з'ясували, що компанія по своїх теплових мереж поставляла в багатоквартирні будинки теплову енергію і від свого імені виставляла квитанції на оплату наданих послуг. Тому саме вона є особою, що реалізують комунальні послуги споживачам, незалежно від того, чи є воно виконавцем комунальних послуг або ресурсопостачальними організацією. Для цілей застосування ст. 8, 11 Закону РФ від 07.02.1992 №? 2300-1 «Про захист прав споживачів» саме РСО є виконавцем, отже, визнається суб'єктом відповідальності.

Отже, принципова різниця між виконавцем комунальної послуги та РСО - виконання або невиконання обов'язків по утриманню внутрішньобудинкових інженерних мереж. В іншому РСО не звільнені від обов'язку дотримання вимог Правил надання комунальних послуг. Сумніви, що виникають на практиці, можуть бути пояснені в першу чергу недосконалістю законодавчої бази. Дозвіл існуючої проблеми бачиться у внесенні змін до нормативно-правові акти, які регулюють взаємовідносини виконавців і споживачів комунальних послуг. Не виключається і видання принципово нових актів, здатних врегулювати відносини з РСО.

Затверджено Постановою Уряду РФ від 31.08.2006 №? 530.

Будь-які ресурси, які доставляються в ваш будинок, а саме електрика, вода, тепло і газ, згідно 4 частини статті 154 Житлового кодексу РФ називаються комунальними послугами. Вони виробляються і надаються різними компаніями, про які і піде розмова.

Керуюча компанія

Спочатку розберемося з розшифровкою незрозумілих абревіатур, щоб в майбутньому не виникало труднощів. КК (або УО) розшифровується, як керуюча компанія (організація). Ресурсопостачальних організація надалі будемо називатися, як РСО.

Це цікаво! Раз вже ми торкнулися два фігурують особи, то скажемо і про третій. Споживачі - це мешканці багатоквартирних або малоквартирних будинків, або люди, які проживають в приватних будинках. Простими словами, особи, для яких ці самі послуги і виробляються.

Керуюча компанія ж містить, управляє і експлуатує житловий фонд в зв'язку з договором між власниками нерухомості та самою організацією, тобто коли ми говоримо про те, хто є виконавцем комунальних послуг, ми маємо на увазі УО. Простими словами, вона є посередником між проживають особами в багатоквартирних будинках і ресурсопостачальними організацією. Іноді, можливо укладення договорів безпосередньо між РСО та власниками, але про це трохи пізніше. Також в діяльність керуючої компанії входить утримання в належному вигляді житлового фонду, своєчасний збір коштів на капітальний ремонт.

Поняття ресурсопостачальними організації

РСО для простих споживачів доводиться виробником комунальних послуг. Давайте розберемо їх діяльність більш докладно. Крім зазначених вище комунальних послуг: водопостачання, тепло, електропостачання та газові поставки; Ресурсопостачальних організація так само займається наступними видами діяльності:

ліквідацією гризунів і комах;
утилізацією сміттєвих відходів;
освітленням прилеглих ділянок і дворів;
установкою загальнодоступних антен для телевізорів.

Таким чином, РСО виробляє і доставляє всі можливі комунальні послуги. Згідно із законом їх діяльність регламентується Житловим кодексом Російської Федерації.

Взаємовідносини РСО і КК

Після того, як ми розібралися з абревіатурами, і чим займається кожна з організацій, давайте розглянемо, яке взаємодія відбувається між керуючою компанією, РСО та власниками житлових приміщень. Почнемо з двох юридичних осіб. Вони укладають двосторонній договір на поставку комунальних послуг. На ресурсопостачальних організацію покладається відповідальність з виробництва та доставки побутового обслуговування. У свою чергу, керуюча організація відповідає за збір грошей з власників і переказ коштів РСО. Хоч схема і легкою для сприйняття, на практиці часто виникають труднощі через непрозорість діяльності житлово-комунального господарства.

Взаємовідносини УО і власників житла

Як і в першому випадку, між двома сторонами укладається договір, в якому прописані права та обов'язки кожного. Власники житлових приміщень і маю право на:

отримання комунальних послуг в повному обсязі;
вимога перевірки якості наданих ресурсів;
отримання обов'язкової інформації, прописаної в договорі;
вимога матеріальної компенсації за завдані збитки, якщо комунальні послуги були в неналежну якість.

своєчасно вносити абонентську плату;
повідомляти про порушення у внутрішньобудинкових інженерних системах;
використовувати кімнатні прилади обліку;
забезпечувати перевірку лічильників та інженерних систем.

Виконавець же трохи більше зобов'язань, перерахуємо найважливіші з них:

виробляти розрахунок за комунальні послуги;
технічне обслуговування внутрішньобудинкових систем;
підписувати договір з РСО про закупівлю комунальних ресурсів;
забезпечувати споживача комунальними послугами.

Список можна продовжувати до нескінченності, зобов'язання перед власниками великі і великі, тому і попит з УО буде більше.

Взаємовідносини РСО і власників житла

Може здатися, що ніякого взаємодії між ними немає і все гранично просто, але це не так. При наявності керуючої організації, ресурсопостачальних організація і власники ніяк не пов'язані. У рідкісних випадках, РСО можна розглядати, як виконавця комунальних послуг. Це відбувається тоді, коли управління багатоквартирним будинком здійснюється цими способами:

за допомогою КК;
за допомогою кооперативного об'єднання;
безпосередньо власниками житла.

Це три найбільш популярних варіанти, коли енергопостачальна компанія стає виконавцем в жкг. Щоб дізнатися більш детальну інформацію, слід звернутися до 354-ї постанови Російської Федерації. Може здатися, що якщо постачальна організація займається наданням надання послуг та збором платежів, то керуюча компанія зовсім не потрібна і можна обійтися без неї. Але не завжди це тільки позитивний момент. Давайте розглянемо переваги і недоліки такої ситуації. Спочатку торкнемося «плюси» прямих договорів:

відсутність витрат на утримання УО;
власники не будуть страждати через сусідів, які несвоєчасно сплачують за рахунками;

До головних «мінусів» можна віднести:

доведеться оплачувати надання послуг в різних місцях, це не завжди зручно;
виникнення труднощів при перерахунку.

Як ми бачимо, не все так однозначно при укладенні договору про ресурсоснабженія безпосередньо. Мешканці кожного будинку вибирають спосіб управління на свій страх і ризик, виходять з того, що підходить їм найбільше.

Якщо ми говоримо про укладення договору між РСО та юридичними особами на надання комунальних послуг організаціям, то все залежить від регіонального законодавства. Найчастіше, договори укладаються безпосередньо і ЖКГ не бере участі в цьому ланцюжку.

Обов'язок УО при прямих договорах

КК продовжує нести відповідальність за забезпечення інженерних внутрішньобудинкових систем до безперебійної роботи. Також вони приймають заявки від власників житлових приміщень з приводу роботи неналежної якості. Компанія забезпечує взаємодію між РСО та власниками нерухомості.

Відповідальність за якість наданих ресурсів розділена по межі будинку. Якщо порушення в роботі комунальних послуг відбулися до надходження в житловий фонд, то перерахунок йде з боку РСО. При недотриманні якості у внутрішньобудинкових інженерних системах, матеріальну компенсацію виплачує КК.

висновок

Тепер підіб'ємо короткий підсумок, щоб точно ніхто не заплутався. Розшифровка РСО і КК - ресурсопостачальних організація і керуюча компанія відповідно.

Перша займається тим, що виробляє і транспортує їх до житлового фонду. Друга забезпечує своєчасну оплату і догляд за багатоквартирними будинками.

Важливо! Виконавцем ресурсоснабженія є саме УО, в деяких же випадках можливе укладання договору на поставку комунальних послуг з РСО безпосередньо. Юридичні особи використовують цей спосіб найчастіше.

Тема комунальних послуг обширна і неосяжна. Добре якщо ви знайшли відповіді на ваші запитання.

читаємо законодавство

Як випливає з п. 3 Правил, Виконавцями комунальних послуг визнаються юридичні особи незалежно від організаційно-правової форми або індивідуальні підприємці, які відповідають таким вимогам:

- виробляють або набувають комунальний ресурс;

- відповідають за обслуговування внутрішньобудинкових інженерних мереж, за допомогою яких надають комунальні послуги споживачам;

- надають споживачам комунальні послуги.

- ТСЖ, ЖБК, ЖК та інші спеціалізовані споживчі кооперативи;

- а при безпосередньому управлінні - інша організація, яка виробляє або набуває комунальні ресурси.

тлумачимо законодавство

Правила надання комунальних послуг поширюють свою дію на відносини між виконавцями і споживачами комунальних послуг ( п. 1). Проте в силу їх п. 8 умови договору про придбання комунальних ресурсів та водовідведенні (прийомі (скиданні) стічних вод), що укладається з РСО з метою забезпечення споживача комунальними послугами, не повинні суперечити самим правилам і іншим нормативно-правовим актам РФ. Варто звернути увагу на те, що «не повинні суперечити» в контексті згаданої норми не означає «повинні відповідати» ім.

Мінрегіон РФ в листах від 29.11.2007 № 21492-СК / 07 «Про укладення договорів виконавців комунальних послуг з ресурсоснабжающими організаціями» і від 13.02.2007 № 2479-РМ / 07 «Про застосування п. 8 Правил надання комунальних послуг» дає розширене тлумачення названої норми, вказуючи на необхідність відповідності умов договорів з РСО в частині:

- прав і обов'язків сторін договору;

- порядку подання комунальних ресурсів та водовідведення (прийому (скидання) стічних вод);

- вимог до якості комунальних ресурсів та водовідведення (прийому (скидання) стічних вод);

- умов оплати комунальних ресурсів та водовідведення (прийому (скидання) стічних вод);

- відповідальності сторін договору;

- підстав і порядку зупинення або обмеження подачі комунальних ресурсів.

Ще один приклад - розд. X Правил надання комунальних послуг регулює призупинення та обмеження надання комунальних послуг . При цьому в п. 82 вперше згадується про призупинення (або обмеження) подачі комунальних ресурсів . В пунктах 80, 81 мова йде тільки про комунальні послуги.

Наведені приклади показують, що положення Правил надання комунальних послуг ставляться як до комунальних послуг і, відповідно, пов'язані з діяльністю виконавця, так і до діяльності РСО з подачі комунальних ресурсів. У зв'язку з цим позиція Мінрегіону РФ по розширеному тлумаченню п. 8 розглядають документ представляється доцільною.

Немає ніяких сумнівів і в справедливості цієї думки. Справа в тому, що якими правами і обов'язками не наділяли б Правила надання комунальних послуг виконавців, реальне здійснення цих прав і обов'язків безпосередньо залежить від РСО. На практиці ТСЖ і керуючі організації всього лише посередники між громадянами і РСО. І, як обгрунтовано зазначає Мінрегіон РФ в Листі від 13.02.2007 № 2479-РМ / 07, Виконавець комунальних послуг має право вимагати встановлення паритетних відповідних Правилами надання комунальних послуг умов договорів з РСО за угодою сторін, а за відсутності такої угоди - в судовому порядку. Звісно ж, що власники, безпосередньо вибудовують відносини з РСО (при безпосередній формі управління), тим більше мають право вимагати виконання обов'язків виконавця з боку РСО.

Проте доводиться констатувати, що на практиці роз'яснення Мінрегіону РФ не завжди втілюються в життя. Цьому сприяють як об'єктивні, так і суб'єктивні причини. До перших можна віднести залежність РСО від енергетичного законодавства (наприклад, порядок призупинення або обмеження подачі електроенергії, встановлений Правилами функціонування роздрібних ринків електричної енергії в перехідний період реформування електроенергетики, не відповідає порядку, передбаченому Правилами надання комунальних послуг). Суб'єктивізм проявляється в застосуванні чинного законодавства судовими органами.

Звертаємося до арбітрів

Затверджено Постановою Уряду РФ від 31.08.2006 № 530.

У передачі до Президії ВАС відмовлено (Ухвала від 08.02.2008 № 55/08).

Затверджено Постановою Уряду РФ від 12.02.1999 № 167.

Підстав для перегляду справи в порядку нагляду не є (Визначення ВАС РФ від 10.02.2009 № 57/09).

Згідно з офіційним визначенням: ресурсопостачальних організація - це юридична особа, чия діяльність спрямована на забезпечення мешканців комунальними послугами. Робота подібних компаній контролюється з боку держави.

Основні поняття

Діяльність РСО контролюється кількома правовими актами: постановами уряду, ЖК РФ, ФЗ №176.

До даного типу компаній відносять організації, які надають:

електрика;
тепло;
воду;
транспортування і зберігання вищезазначених ресурсів.

Також подібного правового статусу удостоюються компанії, які надають такі послуги як порятунок від комах і дрібних шкідників (щурів, кротів і т.д.), вивезення ТПВ, реалізація вуличного освітлення і т.д. Всім відомі ГорГаз і Енергозбут - типові приклади РСО.

Чи може РСО вважатися КК

Керуюча компанія - це юридична особа, покликана експлуатувати житлові будинки і регулювати дії підрядних організацій. Діють КК на підставі договорів з власниками квартир. Керуюча компанія - це посередник між мешканцями та РСО. Вона відповідає за передачу грошових коштів власників квартир за оплату послуг компаній, що займаються наданням ресурсів. КК - виступає в якості виконавця послуг, а РСО в свою чергу є субпідрядником.

З цього випливає, що РСО не можуть виступати в якості КК, так як вони обмежені лише одним родом діяльності і не мають права брати участь в управлінні будинком. Однак допустимі прямі розрахунки між РСО та мешканцями на підставі офіційних договорів.

Відповідальність РСО за помилки в розрахунках

Відповідно до федерального закону №176, укупі з ЖК РФ, нарахування комунальних платежів - це прерогатива виконавця послуг. У разі допущення навіть дрібних помилок в розрахунках, на організацію накладається штраф у розмірі 50% від початкової суми.

Якщо було виявлено факт помилки в розрахунках, необхідно подати письмову заяву до відповідної компанію. Якщо виконавець послуг не вжив жодних дій, слід звертатися зі скаргою в Росспоживнагляді.

У більшості випадків виконавцем комунальних послуг виступає керуюча компанія. Ситуація в країні така, що подібні організації нерідко банкрутують, порушують закони і усвідомлено завищують ціни на свої послуги. У зв'язку з цим на державному рівні було дозволено проводити прямі розрахунки між РСО та мешканцями квартирних будинків. Дана міра покликана поліпшити якість надання комунальних послуг та зробити оплату максимально прозорою.

Особливості прямого співробітництва

Ресурсопостачальними організації мають право виступати в якості виконавця комунальних послуг, якщо управління будинком здійснюється безпосередньо власниками квартир (тобто минаючи КК).

У таких ситуаціях зазвичай вибирається один уповноважений представник з мешканців, на якого складається договір з РСО. Регулюється ця співпраця на підставі постанови уряду РФ №354.

Прямі розрахунки з РСО несуть в собі ряд позитивних сторін:

Зникає необхідність у колективній відповідальності. Іншими словами, при здійсненні прямих розрахунків, КК не будуть компенсувати заборгованості неплатників за рахунок коштів, які виділяються на кап.ремонт і утримання будівлі.
Мінімальний ризик банкрутства КК, так як вона не братиме участі в розрахунках за комунальні послуги.

Є і негативні особливості:

Знижується варіативність способів оплати комунальних послуг. Левова частка компаній, що управляють співпрацює з усіма платіжними системами і внести кошти можна, не виходячи з дому (інтернет-банкінг, Автоплатеж і т.д.). При розрахунках з РСО доведеться звертатися до кас.
Перерахунок комунальних послуг буде утруднений, бо ресурсопостачальними організації не спеціалізуються на даному аспекті.

У яких випадках можна укласти договір з РСО

З 2017 року стало можливим укладення договорів між власниками житла і РСО безпосередньо, тобто без участі КК. Це допустимо в наступних ситуаціях:

Дана форма управління обрана на загальних зборах мешканців. Актуально для будинків з невеликою кількістю квартир.
Користувачами послуг виступають власники нежитлових приміщень.
Коли закінчилася дія договору між КК і мешканцями. З складанням нового договору, керуюча компанія знову покладає на себе обов'язки виконавця комунальних послуг.
Як користувача ресурсів виступає власник приватного будинку.
У ТСЖ є борги перед РСО, що перевищують середню вартість послуг за останні 3 місяці.

У будь-який з наведених вище ситуацій мешканці будинку можуть укласти прямий договір зі своєю ресурсопостачальними організацією.

У такої співпраці можна виділити як позитивні, так і негативні сторони. плюси:

відсутність витрат на забезпечення бюрократичного апарату КК;
мешканці отримують можливість співпрацювати з будь-якими підрядними компаніями, в тому числі і на короткостроковій основі, на цьому можна заощадити, вибираючи більш вигідні пропозиції.

До мінусів можна віднести:

управління будинком стає менш ефективним, загальні збори мешканців далеко не завжди дозволяють вирішувати поставлені завдання;
втрачається можливість здійснити капітальний ремонт будівлі з використанням грошей з фонду сприяння реформуванню ЖКГ.

На відео про пряме співробітництво з ресурсоснабжающими організаціями

висновок

Складання прямих договорів з РСО - прерогатива мешканців. У такої форми співпраці є рівнозначні мінуси і плюси. Найбільш оптимальна вона для будинків з невеликою кількістю квартир, так як в такому випадку набагато простіше вирішувати колективні питання (чим менше учасників - тим простіше прийти до компромісу).

Що таке ресурсопостачальних організація, чи може вона бути КК, борги, договору

Забезпечення жителів багатоквартирних будинків здійснюється постачає ресурсами організацією (РСО). Діяльність таких організацій дуже важлива, так як без наданих ними послуг проживання в багатоквартирному будинку практично неможливо. Зрозуміло, за їхні послуги необхідно платити. Щоб такі організації не допускали зловживань у своїй діяльності, закон встановлює їх особливий правовий статус.

Що таке ресурсопостачальних організація

Дана організація є виробником того чи іншого ресурсу. Також ресурсопостачальних організація виступає в якості постачальника.

У Росії більшість РСО залишаються під управлінням адміністрації населених пунктів. Однак законодавство не забороняє заняття цією діяльністю приватним особам.

Керуюча компанія або ТСЖ і РСО

Більшість громадян помилково вважають, що РСО і керуюча компанія (КК) один і той же. Але чи може ресурсопостачальних організація бути керуючою компанією. Зрозуміло, не може.

КК - це посередник, який забезпечує організацію співпраці між мешканцями та РСО.

Хоча безпосередньо законом не заборонено надання послуг постачання ресурсами КК, на практиці вони відмежовують себе від такого роду діяльності. Тому що в своїй більшості для здійснення діяльності РСО потрібні великі капіталовкладення.

КК - виконавець комунальних послуг

Посередницька роль КК полягає у виконанні функцій виконання комунальних послуг.

В цьому плані КК виступає як виконавець комунальних послуг, як перед мешканцями, так і перед РСО:

У першому випадку відповідальність полягає у своєчасній і безперервної постачання ресурсів.
Відповідальність перед РСО полягає в своєчасній оплаті поставлених ресурсів.

Таким чином, виникають два різних договірних відносин по одному і тому ж приводу. З одного боку, КК укладає договір обслуговування з мешканцями багатоквартирних будинків, з іншого з РСО.

Приблизно таку мету має агентський договір і між ТСЖ і ресурсопостачальними організацією.

Постанова № 124

Весь порядок утворення подібного правовідносини досить детально регламентовано 124 Постановою Уряду РФ для керуючих компаній. Це НПА містить правила укладання договору, терміни, протягом яких вони повинні бути укладені і основні вимоги до змісту угоди.
Детальніше чіатйте тут: постанову №124.

Договір між ресурсопостачальними організацією і керуючою компанією повинен повністю відповідати вимогам зазначеного НПА.

Зразок договору ресурсоснабженія з керуючою компанією

У договорі з поставки ресурсів, що укладається між мешканцями і виконавцем, містяться права і обов'язки сторін. Зі свого боку КК зобов'язується забезпечити субпідрядну поставку ресурсів, з іншого боку, мешканці зобов'язуються здійснювати своєчасну оплату комунальних рахунків.

Законодавство вимагає, щоб цей договір був складений в певному порядку. Зразок договору можна скачати тут.

Борги керуючих компаній перед ресурсоснабжающими організаціями

У випадках, коли КК виступає в якості виконавця комунальних послуг, вся відповідальність за неоплачені вчасно кошти перед РСО лягає на неї. РСО не має права безпосередньо вимагати заборгованість зі споживачів ресурсів, коли між ними немає прямого договору. А з КК розрахунок РСО йде не по кожному окремому споживачеві, а в загальному за спожиті ресурси тим чи іншим будинком.

Але відрізати весь будинок від постачання ресурсопостачальних організація не може, з цієї причини КК має стягнути з конкретних боржників. Якщо цього не відбувається, то борг оплачується за рахунок КК. Таким чином і утворюється заборгованість перед РСО, яка часто веде до банкрутства КК.

Якщо КК не вживе заходів щодо стягнення боргів власників приміщень, то банкрутство дуже швидко настане, адже таких споживачів зазвичай не один або два.

З метою забезпечення своїх інтересів, КК може:

відключити боржника від локальної мережі;
звернутися до суду.

Однак заходи, які приймаються КК повинні бути в рамках укладеного між ним і мешканцями договору.

Як перекласти борги КК на агента

Агентом в даному випадку виступає розпорядник, який здійснює операції по розрахунковому рахунку мешканців багатоквартирного будинку. Такі рахунки створюються при укладенні договору з КК і зазвичай знаходяться в Ощадбанку.

Так як фактично кошти належати мешканцям, а не КК, то і агент не завжди виплачує борги цієї організації. Адже всі поточні розрахунки з РСО повинні здійснюватися безпосередньо в зазначені в договорі дати місяця. Всі залишкові кошти, крім покладеного винагороди КК, залишаються на зазначеному рахунку, без права КК розпоряджатися ними, інакше як за умовами договору.

У разі банкрутства КК стягнення по його боргах не можуть бути звернені на цей рахунок.

Це зроблено для того, щоб захистити інтереси мешканців. Після банкрутства КК за місце нього може прийти інша КК або утворено ТСЖ, яке і стане новим розпорядником.

Можливість перекладання боргів КК перед ресурсоснабжающіей організацією може бути передбачена в договорі, укладеному з агентом. Зрозуміло це відбувається за згодою мешканців. Якщо такого пункту в угоді не було, то агент має право відмовити в оплаті боргів КК. Суд також не має права зобов'язати агента відповідати за зобов'язаннями КК.

Способи реструктуризації боргів керуючої компанії

Законодавчо способів реструктуризації заборгованості КК перед ресурсоснабжающими організаціями не передбачено. Однак повна відсутність ресурсоснабженія і банкрутство КК не вигідно ні одне з сторін, ні мешканцям. Так що РСО часто вдаються до такого способу, як укладення договору реструктуризації боргу КК.

Реструктуризація має на увазі під собою надання відстрочки або розстрочки в оплаті боргів без припинення постачання ресурсів. Такий стан вигідно як для РСО, так і керуючої компанії. До того ж не обмежуються законні інтереси мешканців.

КК - шахрай

Останнім часом офіційно виявлено понад 15 тисяч випадків шахрайських дій з боку КК. У більшості випадків вони пред'являють комунальні рахунки мешканцям, отримують з них плату, а до ресурсоснабжающих організацій кошти не доходять. У підсумку КК просто оголошують банкрутом, а гроші пропадають.

Для того, щоб подібних випадків не траплялося, пріоритетним є спосіб укладення прямих договорів з мешканцями. Це дозволяє їм безпосередньо контролювати процес надходження платежів і застосовувати заходи щодо неплатників окремо.

Прямі платежі ресурсопостачальних організаціям

Щоб здійснювалися прямі платежі РСО необхідно, щоб з власником кожного приміщення в багатоквартирному будинку були укладені прямі договори між споживачами і ресурсоснабжающіей організацією. При цьому тарифікацію і оплату за витрату ресурсів на приміщення спільної власності мешканців і придбань, зроблених в цих цілях будуть визначатися безпосередньо РСО.

Комунальні рахунки і плати до фондів будуть також здійснюватися на ім'я організації. У цьому є, як свої позитивні сторони, так і негативні.

До позитивних сторін укладення договору безпосередньо можна віднести:

КК або ТСЖ можуть зосередити свої ресурси безпосередньо на здійсненні управління спільним майном будинку;
кожен житель відповідає лише за свої борги і оплачує лише спожиті їм ресурси.

До негативних можна віднести:

по кожному виду ресурсу доведеться платити в різних місцях;
можливі помилки перерахунку.

Крім прямих договорів з ресурсозабезпечуючих організацією, останнім часом зростає тенденція до повної відмови, як від КК, так і від ТСЖ. Багато в чому причиною тому стали зловживання, які допускалися посадовими особами зазначених організацій. У 2018 році законодавчо закріплено право мешканців багатоквартирних будинків здійснювати повне пряме управління спільним майном будинку.

Таке ставлення так само має свої плюси і мінуси.

До позитивних рис можна віднести:

відсутність витрат на утримання апарату управління;
індивідуальна відповідальність кожного мешканця;
економія на разовому залученні підрядників для тих чи інших потреб будинку.

Наявні мінуси виражаються:

для кожного рішення необхідно скликати збори мешканців;
фонд підтримки ЖКГ не видає кошти безпосередньо мешканцям.

Таким чином, повна відмова від КК також не представляється споживачам ефективним, як і надання їй повноважень по виконанню комунальних послуг. Стає очевидним, що при складанні договорів з КК або установі ТСЖ необхідно обмежити його права лише забезпеченням управління загального майна і виконанням робіт з поточного та капітального ремонту, а решта обов'язки довірити ресурсопостачальних організаціям.

До того ж така форма споживання ресурсів набагато економічніше, ніж отримання їх через КК або ТСЖ.

3 квітня 2018 вступили в силу поправки до Житлового кодексу, що дозволяють власникам приміщень в МКД укладати договори надання комунальних послуг (договори холодного і гарячого водопостачання, водовідведення, електропостачання, газопостачання, теплопостачання) та договори на надання послуг з поводження з твердими комунальними відходами безпосередньо з ресурсоснабжающими організаціями, регіональним оператором по поводженню з твердими комунальними відходами.

У зв'язку з великою кількістю надійшли в Мінбуд Росії звернень, фахівці Міністерства висловили свою позицію з низки питань, пов'язаних з укладенням таких «прямих» договорів (далі - прямі договори).

Зокрема, в листі докладно роз'яснено механізм захисту громадян від отримання «подвійних» квитанцій на оплату комунальних послуг після переходу на прямі договори. У разі, якщо після укладення прямого договору керуюча організація продовжує виставляти плату за комунальні послуги, вона повинна буде сплатити споживачам, яким були представлені такі платіжні документи, штраф. Крім того, фахівці Міністерства відзначили, що при укладенні прямих договорів виконавцем комунальних послуг стає ресурсопостачальних організація і саме на неї покладається обов'язок щодо подання платіжних документів споживачам. Тому виставлення платіжок особою, що здійснює управління багатоквартирним будинком, в цьому випадку є порушенням ліцензійного вимоги. Ліцензійний контроль щодо керівників організацій здійснюється органами державного житлового нагляду суб'єктів Російської Федерації.

Відповідаючи на питання про розмежування зон відповідальності керуючої організації і РСО в разі укладення прямого договору при наданні неякісних комунальних послуг, Мінбуд Росії зазначив таке. Особа, яка здійснює управління МКД, виступає «єдиним вікном» для прийому скарг споживачів на порушення якості наданих комунальних послуг і відповідає за якість таких послуг всередині багатоквартирного будинку в частині належного утримання внутрішньобудинкових інженерних комунікацій. Ресурсопостачальних організація відповідає за якість комунальних послуг, наданих до кордону внутрішньобудинкових інженерних комунікацій.

Також в листі пояснено, що плата за загальнобудинкові потреби при переході на прямі договори виставляється ресурсопостачальними організацією особі, яка здійснює управління МКД, а останній виставляє відповідну плату власникам приміщень у багатоквартирному будинку в складі плати за утримання житлового приміщення.

На питання про те, як буде здійснюватися передача показань індивідуальних і колективних (загальнобудинкових) приладів обліку при переході на прямі договори, Мінбуд Росії відповів, що надавати ресурсопостачальних організаціям інформацію, необхідну для нарахування плати за комунальні послуги, в тому числі про показання індивідуальних приладів обліку (при наданні таких показань власниками / наймачами) і колективних (загальнобудинкових) приладів обліку, повинні особи, які здійснюють управління МКД.

Наведено відповіді на ряд інших питань.

Так, наприклад, відмічено, що ресурсопостачальних організація не зобов'язана отримувати згоду власників приміщень у багатоквартирному будинку для реалізації права на односторонню відмову від виконання договору ресурсоснабженія, укладеного з особою, що здійснює управління багатоквартирним будинком, в зв'язку з наявністю в останнього заборгованості перед РСО.

Відносно даного підстави розірвання договору ресурсоснабженія Мінбуд Росії також пояснив, що юридично значущим в цьому випадку є розмір заборгованості за комунальний ресурс, який використовується з метою надання комунальної послуги. Наявність заборгованості за комунальні ресурси, що споживаються в цілях використання і утримання спільного майна в МКД, не є підставою для односторонньої відмови РСО від виконання договору ресурсоснабженія.

Також Мінбуд Росії вказав, що прийняття власниками приміщень в багатоквартирному будинку рішення про укладення прямого договору з РСО, тягне за собою зміну договору управління багатоквартирним будинком в силу закону.

Ресурсопостачальних організація - це виконавець комунальних послуг або хто? 2018 рік

«Прямі розрахунки» - це внесення споживачем плати за комунальні послуги через платіжні агентів (або на пряму) безпосередньо на адресу ресурсопостачальними організації (РСО), яка здійснює поставку комунальних ресурсів за договором з виконавцем комунальних послуг.

Такі розрахунки регламентуються статтею 155 ЖК РФ і Правилами надання комунальних послуг власникам і користувачам приміщень у багатоквартирних будинках і житлових будинків, затверджених постановою уряду РФ від 05 травня 2011 року № 354.

1. При цьому варто звернути увагу на істотну відмінність прямих розрахунків від прямих договірних відносин між споживачами і РСО.

1.1. Прямі розрахунки - спосіб внесення плати за комунальні послуги споживачем, який несе зобов'язання за відповідною оплатою перед керуючою організацією, ТСЖ, ЖБК, і не тягне виникнення договірних відносин між споживачем і РСО.

Інакше кажучи, так звані прямі розрахунки - це лише особливий спосіб виконання зобов'язання власників приміщень перед виконавцем комунальних послуг, саме зобов'язання при цьому залишається незмінним.

Тому, очевидно, прийняття власниками приміщень рішення вносити плату за спожиті комунальні ресурси безпосередньо РСО не знімає з КК як виконавця комунальних послуг обов'язки щодо укладення договорів ресурсоснабженія.

1.2. Прямі договірні відносини між споживачами і ресурсоснабжающими організаціями виникають тільки у випадках:

- при безпосередньому управлінні власниками МКД;

- коли спосіб управління МКД не обрана або обраний, але не наступили події, зазначені в пунктах 14, 15 Правил № 354.

В інших випадках виконавцями комунальних послуг є - керуючі організації, ТСЖ, ЖБК.

1.3. При цьому плата за комунальні послуги, спожиті на загальнобудинкові потреби, вноситься виконавцю навіть при наявності прямих розрахунків з РСО.

2. Підстава і алгоритм для переходу на прямі розрахунки

Підставою для переходу на прямі розрахунки з РСО є рішення загальних зборів власників приміщень у МКД (членів ТСЖ, ЖБК), прийняте відповідно до вимог ЖК РФ. Таке рішення не вимагає узгодження з органами публічної влади, а також з правлінням товариства власників житла, житлового кооперативу, що управляє або ресурсоснабжающими або іншими організаціями. Ухвалення такого рішення є обов'язковим для всіх споживачів.

2.1. Провести загальні збори власників приміщень МКД на якому винести питання: «Зміна порядку внесення плати за комунальні послуги (теплопостачання, електропостачання, водопостачання та водовідведення), шляхом оплати безпосередньо в ресурсопостачальних організацію (за винятком комунальних послуг, що споживаються при використанні спільного майна в багатоквартирному будинку) ».

2.2. Визначити на зборах дату переходу.

2.3. Направити копію Протоколу загальних зборів на адресу виконавця комунальних послуг (Керуючої організації, ТСЖ, ЖБК) та ресурсопостачальними організації.

3. Хто відповість за борги власників приміщень за комунальні послуги при прямих розрахунках з ресурсоснабжающими організаціями.

У зв'язку з тим, що зобов'язання між РСО та КК (ТСЖ) залишається незмінним. Значить, керуючий МКД відповідає перед РСО за належну оплату поставленого в МКД комунального ресурсу. Тому суди задовольняють позови РСО про стягнення з КК (ТСЖ) заборгованості за комунальний ресурс за вирахуванням сум, що надійшли від споживачів.

4. Хто виставляє платіжні документи?

З урахуванням того, що керуючий МКД зберігає статус виконавця комунальних послуг, на нього поширюється дія пп. «Г» п. 31 Правил надання комунальних послуг, згідно з яким саме виконавець зобов'язаний здійснювати розрахунок розміру плати за комунальні послуги. Тому в судових розглядах, предметом яких є укладення договорів ресурсоснабженія за умови прийняття загальними зборами власників приміщень рішення про внесення плати за комунальні послуги безпосередньо РСО, суд приймає приблизно наступне формулювання умови договору: виконавець комунальних послуг вказує в платіжних документах, що подаються власникам, наймачам приміщень в МКД не пізніше 1-го числа місяця, наступного за розрахунковим, реквізити РСО.

Таким чином, даний варіант внесення плати не дозволяє КК (ТСЖ, ЖК) досягти мети відсторонитися від надання комунальних послуг.

Навпаки, виведення грошових потоків зі сфери повноважень керуючого МКД може привести до несподіваних наслідків.

Голова правління

ТСЖ «Альтаїр»

м Красноярськ

Колесніков Віктор Олексійович

"Житлово-комунальне господарство: бухгалтерський облік та оподаткування", 2008, N 3

К1 травня 2008 року всі багатоквартирні будинки повинні знайти відповідальних осіб, на яких буде покладено управління кожним з них (або власники зволіють самостійно управляти будинком). Вибрати спосіб управління можуть як власники, так і органи влади шляхом проведення відкритого конкурсу. З точки зору чиновників, найкращий варіант - вибір керуючої організації - професійного учасника ринку. Оскільки і інститут управління багатоквартирним будинком, і такий суб'єкт, як керуюча організація, виникли в праві недавно - з прийняттям Житлового кодексу РФ, - багато проблем, пов'язаних з втіленням їх на практиці, ще не вирішені. Про це свідчать і суперечлива арбітражна практика, і численні запитання, які надходять до редакції. У даній статті розглянуто правовий статус керуючої організації.

Один з напрямків реформування галузі, яке втілюється в створенні інституту управління багатоквартирним будинком, полягає в підвищенні відповідальності власників приміщень (читай - мешканців) за свій будинок і зацікавленості в його якісному змісті. Зламати стереотип "загальне - значить нічиє" влада спробувала шляхом введення такого об'єкта управління і обліку, як багатоквартирний будинок. Раніше жителі всіх будинків, наприклад, району міста на рівних умовах оплачували статтю "утримання житлового фонду", а фактично роботи виконувалися тільки для декількох будинків. Виходило, що люди "скидалися" на благоустрій чужих прибудинкових територій. Про прозорість руху внесених в якості квартплати коштів говорити, природно, не доводилося, що і було однією з причин переважної в масовій свідомості думки: "Я плачу ні за що". У деяких випадках цей підхід дійсно виправданий (наприклад, така ситуація склалася з витрачанням коштів, внесених за статтею "капітальний ремонт", в будинках, що не ремонтувалися більше встановлених термінів).

Введення побудинкового обліку витрат на ремонт і утримання житла забезпечить власників необхідною інформацією про те, куди витрачені їхні гроші. Крім того, саме власникам надається право визначати перелік робіт, які потрібні конкретному багатоквартирному будинку, з урахуванням ступеня його благоустрою і стану, а потім контролювати їх виконання.

Всі ці завдання можуть бути реалізовані, якщо є особа, готове планувати і виконувати роботи і нести відповідальність за результат. Саме в цьому бачиться основний принцип управління багатоквартирним будинком, і керуюча організація як професійний гравець ринку житлово-комунальних послуг, що володіє необхідними знаннями і компетенцією, пропонується як найбільш адекватний варіант втілення цього принципу на практиці. Природно, за послуги професіоналів доведеться заплатити, і в цьому полягає відмінність керуючої організації від ТСЖ, яке не має прибутку від діяльності з управління будинком.

Крім покладання на керуючу організацію ролі координатора та виконавця робіт з утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку, їй відводиться ще одна, не менш значуща роль - роль буфера (це порівняння все частіше зустрічається в аналітичних матеріалах з галузевої тематики) між населенням і ресурсоснабжающими організаціями . При прямих розрахунках ресурсоснабжающих організацій (водопровідно-каналізаційного, тепломережні господарства, енерго-, газопостачальних) і компаній, що виконують різні роботи (наприклад, обслуговування ліфтів, домофона, ремонт загального майна), власник приміщення змушений самостійно вирішувати всі виникаючі питання (усунення несправностей, перерахунок плати) з кожної з них окремо. Отже, кожна організація як мінімум повинна мати абонентський відділ по роботі зі скаргами, а також забезпечити збір платежів з населення шляхом укладення договору з розрахунково-касовими центрами, банками, поштою.

При передачі будинку керуючої організації передбачається, що відповідальність за якість наданих споживачам комунальних послуг (а не тільки зміст житлофонду) несе керуюча організація. Розрахунок плати також входить в її обов'язки. Саме вона повинна забезпечити наявність аварійно-диспетчерської служби, зробити перерахунок плати за надання комунальних послуг неналежної якості або з перервами. Виходить, що споживачі, по-перше, отримують один платіжний документ, де вказані всі види наданих комунальних та житлових послуг. Окремих квитанцій від газопостачальних і енергозбутових компаній не передбачається. По-друге, всі претензії та побажання споживачі можуть направляти керуючої організації (їм не потрібно навіть знати координати енергозбуту або ремонтної служби) - саме вона повинна проконтролювати їх задоволення і виконання. Одним словом, власники приміщень отримують масу переваг.

Представники ресурсоснабжающих організацій також оцінили даний порядок позитивно. І це зрозуміло, адже стягнути заборгованість з однієї керуючої організації незрівнянно простіше, ніж з тисячі громадян. Крім цього, ресурсопостачальних організація при включенні в правовідносини зі споживачами керуючої організації у вигляді "буфера" позбувається необхідності дотримуватися вимог законодавства у сфері захисту прав споживачів (які, як відомо, більш жорсткі в порівнянні з общегражданскими положеннями про відповідальність).

Отже, мешканці та ресурсоснабженци можуть бути задоволені. Однак керуючі організації не поділяють їх оптимізму. Причина в тому, що навіть при першому наближенні можна позначити два основні моменти, які здатні зупинити управлінців та інвесторів, які планують увійти в цей бізнес. По-перше, включення в оподатковувану виручку всієї плати власників приміщень (в тому числі за комунальні послуги), що найчастіше позбавляє керуючу організацію права на застосування УСНО, по-друге, необхідність оплачувати всі виставлені ресурсоснабжающими організаціями рахунки незалежно від фактичного надходження грошових коштів від населення.

Ці податкові та фінансові ризики можна усунути, якщо побудувати правовідносини (в частині надання комунальних послуг громадянам) на основі посередницької схеми. В цьому випадку в доходи керуючої організації потрібно включити тільки плату за утримання і ремонт житлового приміщення, а оплата комунальних послуг розцінюється як транзитні платежі, за збирання яких керуюча організація не несе відповідальності. Виникає питання: наскільки правомірна така оптимізація господарської діяльності? Щоб на нього відповісти, слід звернутися до чинного законодавства.

Житловий кодекс

Згідно п. 1 ст. 161 ЖК РФ управління багатоквартирним будинком має забезпечувати в числі іншого надання комунальних послуг громадянам, які проживають в такому будинку. У свою чергу, за договором управління багатоквартирним будинком керуюча організація за завданням власників зобов'язується надавати комунальні послуги (п. 2 ст. 162 ЖК РФ). Серед істотних умов договору управління названий перелік комунальних послуг, які надає керуюча організація (пп. 2 п. 3 ст. 162 ЖК РФ).

Примітка. Договір управління багатоквартирним будинком укладається:

за результатами проведення відкритого конкурсу;
при виборі керуючої організації загальними зборами власників приміщень у будинку;
якщо власники будинку, в якому створено ТСЖ, вирішили вдатися до послуг керуючої організації.

Як бачимо, формулювання розд. VIII ЖК РФ припускають, що керуюча організація саме надає комунальні послуги, а не просто забезпечує їх надання (наприклад, тільки за допомогою укладання договорів з ресурсоснабжающими організаціями). З цієї ж аксіоми виходять і Правила надання комунальних послуг громадянам, затверджені Постановою Уряду РФ від 23.05.2006 N 307 (далі - Правила). Цей документ отримав особливе значення в галузі, ввів нові поняття, встановив нові права і обов'язки, тому заслуговує найпильнішої уваги.

Правила надання комунальних послуг

Правила називають керуючу організацію виконавцем комунальних послуг - суб'єктом, що надає комунальні послуги, яка провадить або купують комунальні ресурси і таким, що відповідає за використання внутрішньобудинкових інженерних систем. Поняття виконавця комунальних послуг побудовано на двох термінах, які не можна залишити без уваги. Йдеться про послуги і ресурсах.

Комунальні ресурси - холодна і гаряча вода, електрична та теплова енергія, газ, побутовий газ в балонах, тверде паливо, що використовуються для надання комунальних послуг.

Комунальні послуги - діяльність виконавця комунальних послуг з холодного і гарячого водопостачання, водовідведення, електропостачання, газопостачання та опалення, що забезпечує комфортні умови проживання громадян у житлових приміщеннях.

Примітка. Поняття комунального ресурсу видається деяким експертам надуманим і не мають реального змісту. Критикуючи в цілому представлений в Правилах підхід, вони вказують на змішання понять, допущене в самому документі: норматив споживання комунальних послуг визначається як місячний обсяг споживання комунальних ресурсів споживачем. Однак тут потрібно пам'ятати, що в п. 6 Правил комунальні послуги (за видами) є забезпечення споживача комунальним ресурсом належної якості та в необхідних обсягах. Тому цілком логічно визначити "кількість" послуги через кількість ресурсу.

Як випливає з Правил, виконавець набуває комунальні ресурси у ресурсопостачальними організації, потім за допомогою внутрішньобудинкових інженерних систем надає громадянам комунальні послуги. Мінрегіон роз'яснив, що обов'язковою ознакою статусу виконавця комунальних послуг є відповідальність однієї особи і за подачу в житлове приміщення комунальних ресурсів, і одночасно за обслуговування внутрішньобудинкових інженерних систем, з використанням яких споживачеві надаються комунальні послуги<1> (Лист від 20.03.2007 N 4989-СК / 07). До слова сказати, арбітри взяли на озброєння сформульовані Мінрегіоном ознаки виконавця комунальних послуг. наприклад, В Постанові від 28.01.2008 N Ф09-11548 / 07-С5 ФАС УО встановив, що МУП ЖКГ не є виконавцем комунальних послуг, а значить, не має права претендувати на застосування регульованих тарифів при придбанні електричної енергії (для видобутку води з артезіанської свердловини) .

<1> Виконавець має право обслуговувати внутрішньобудинкові обладнання як своїми силами, так і з залученням інших осіб на підставі возмездного договору.

Ресурсопостачальних організація несе відповідальність тільки до кордону мереж, що входять до складу спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку, з системами комунальної інфраструктури. Далі, від цієї межі і до житлового приміщення, за якість і режим надання комунальних послуг відповідає виконавець.

Уявімо ситуацію: в багатоквартирному будинку встановлена \u200b\u200bавтономна газова котельня. Виконавець комунальних послуг набуває у ресурсоснабжающих організацій холодну воду і газ, за \u200b\u200bдопомогою даної котельні виробляє гарячу воду і теплову енергію, надає мешканцям будинку послуги з гарячого водопостачання і опалення. Ця ситуація укладається в схему. А як бути, якщо все комунальні ресурси "входять в будинок"? Адже, наприклад, один з аргументів, які використовують суди, звільняючи ТСЖ від обчислення ПДВ з вартості комунальних послуг, полягає в тому, що ТСЖ не роблять комунальних послуг, так як у них немає для цього виробничих потужностей, вони лише виступають посередниками між власниками приміщень і ресурсоснабжающими організаціями. Точно так само можна сказати, що і керуюча організація, що займається технічним обслуговуванням і ремонтом внутрішньобудинкових інженерних систем, збором плати за житлове приміщення і комунальні послуги, безпосередньо комунальних послуг не надає: вона не здійснює забір води з артезіанських свердловин, які не нагріває її в котельних і т.д. Безумовно, з цим потрібно погодитися і визнати, що поняття виконавця комунальних послуг здається застосовним тільки до ресурсопостачальних організаціям. Однак в рамках чинного законодавства його доводиться застосовувати і до керуючих організаціям, діяльність яких більше схожа з посередницькою. На нашу думку, це багато в чому пояснюється прагненням захистити права споживачів.

Уряд в Правилах, Мінрегіон в своїх роз'ясненнях, судді в рішеннях виходять з того, що виконавцем комунальних послуг є керуюча компанія. Ресурсопостачальних організація (яка такі послуги надає фактично) може набути статусу виконавця комунальних послуг тільки в одній ситуації - якщо власники приміщень вибрали спосіб безпосереднього управління багатоквартирним будинком. Якщо ж в будинку створено ТСЖ або на загальних зборах власників обрана керуюча організація, то саме вони визнаються виконавцями комунальних послуг для цілей застосування Правил. Такі висновки викладені, зокрема, в Листі Мінрегіону Росії від 20.03.2007 N 4989-СК / 07, відповіді на питання 28 з Огляду законодавства та судової практики ЗС РФ за IV квартал 2006 року<2>. Якщо управління будинком здійснює ТСЖ або керуюча організація, то власники приміщень не має права укладати договори, які містять умови надання комунальних послуг, з ресурсоснабжающими організаціями безпосередньо (відповідь на питання 26 того ж Огляду).

<2> Затверджено Постановою Президії ВР РФ від 07.03.2007.

Керуюча організація - абонент

В обов'язки виконавця комунальних послуг входить укладення договорів з ресурсоснабжающими організаціями або самостійне виробництво комунальних ресурсів, необхідних для надання комунальних послуг споживачам (пп. "В" п. 49 Правил). У Листі від 03.05.2007 N 8326-РМ / 07 Мінрегіон пояснює: мова йде про договори на придбання всіх комунальних ресурсів, надання яких можливо виходячи зі ступеня благоустрою багатоквартирного будинку. Нагадаємо, що згідно з визначенням, наведеним у п. 3 Правил, ресурсопостачальних організація здійснює продаж комунальних ресурсів. Очевидно, що тут йдеться про договір енергопостачання.

Також федеральне законодавство містить пряму вказівку на те, що керуючі організації є споживачами товарів і послуг організацій комунального комплексу в сфері електро-, тепло-, водопостачання, водовідведення в багатоквартирних будинках, хоча і купують їх не для себе, а для надання особам, які користуються приміщеннями в багатоквартирному будинку<3>. У п. 89 Правил функціонування роздрібних ринків електричної енергії в перехідний період реформування електроенергетики<4> відзначено, що виконавець комунальних послуг набуває електричну енергію у гарантує постачальника для цілей надання власникам і наймачам житлових приміщень у багатоквартирному будинку комунальної послуги електропостачання, використання на загальнобудинкові потреби, а також для компенсації втрат електроенергії у внутрішньобудинкових електричних мережах на підставі договору енергопостачання (договору купівлі- продажу електричної енергії).

<3> Підпункт "а" п. 17 ст. 2 Федерального закону від 30.12.2004 N 210-ФЗ "Про основи регулювання тарифів організацій комунального комплексу".
<4> Затверджено Постановою Уряду РФ від 31.08.2006 N 530.

Оскільки керівники організації не зацікавлені в тому, щоб виступати в якості абонента за договором ресурсоснабженія (це означає відповідальність за оплату комунальних ресурсів), вони намагаються в суді відстояти протилежну точку зору. Основний аргумент полягає в тому, що згідно з п. 2 ст. 539 ГК РФ договір енергопостачання укладається з абонентом за наявності у нього відповідає встановленим технічним вимогам енергоприймаючу пристрою, приєднаного до мереж енергопостачальної організації, і іншого необхідного обладнання. Однак арбітрам ФАС СКО здалося достатнім те, що електроустановки (енергоприймаючу пристрої) передані керуючої організації в ведення (Постанова від 18.01.2007 N Ф08-7066 / 2006).

Крім того, Верховний Суд РФ не згоден з твердженням, що відносини між виконавцями комунальних послуг і ресурсоснабжающими організаціями за договорами про придбання комунальних ресурсів для забезпечення споживача комунальними послугами не можна віднести до відносин енергопостачання через те, що виконавець не має енергоприймаючу пристрої (Ухвала від 18.12 .2007 N КАС07-660). Аргумент такий. У п. 2 ст. 548 ГК РФ чітко сказано: до відносин, пов'язаних з постачанням водою через приєднувальну мережу, правила про договір енергопостачання застосовуються, якщо інше не встановлено законом, іншими правовими актами.

Постанова ФАС ДВО від 16.03.2007 N Ф03-А51 / 07-1 / 199 - ще один приклад спроби керуючої організації відмовитися від статусу абонента в договорі енергопостачання. В даному випадку керуюча організація вимагала визнати договір з підприємством теплових мереж недійсним. Висувалися два обгрунтування. По-перше, керуюча організація уклала цей договір під впливом помилки щодо природи угоди (ст. 178 ЦК України): в ній вона виступає стороною, тоді як фактично не є споживачем теплової енергії і не має енергоприймаючу пристрою. По-друге, керуюча організація розцінила цю угоду як кабальну (ст. 179 ЦК України): вона виконується за рахунок коштів керуючої організації, платоспроможність якої залежить від надходження грошових коштів від громадян. Однак арбітри не погодилися з аргументами позивача: в договорі ясно висловлений намір сторін щодо виду договору і змісту договірних зобов'язань.

Цікаво й така думка: суд не прийняв доводи компанії про те, що проект договору купівлі-продажу електроенергії з енергозбутової організацією не враховує всіх особливостей посередницького положення її як керуючої організації між ресурсопостачальними організацією і споживачем. Причина в тому, що здійснення комерційної організацією діяльності з управління майном власників квартир в житловому будинку одним з осіб не може давати йому будь-які переваги в її здійсненні стосовно іншого учасника спору (Постанова Дев'ятнадцятого арбітражного апеляційного суду від 02.04.2007 N А64- 3987 / 06-9).

Таким чином, арбітри погоджуються з тим, що керуючі організації повинні виступати в договорі енергопостачання як абонентів. Однак це багато в чому обумовлено підходом, сформульованим в Правилах. А що було до того, як Правила почали діяти?

переломна дата

До вступу в силу Правил (09.06.2006), коли застосовувалися Правила надання комунальних послуг, затверджені Постановою Уряду РФ від 26.09.1994 N 1099, керуюча організація не була названа серед виконавців комунальних послуг. Нагадаємо, що згідно з п. 1.1 цього документа виконавцями комунальних послуг визнавалися підприємства, що мають житловий фонд і об'єкти інженерної інфраструктури у власності, повному господарському віданні або оперативному управлінні, а також об'єднання власників, яким передано право управління багатоквартирним будинком (кондомініуми). Тому, наприклад, якщо організація ЖКГ укладала договори управління до 09.06.2006, вони цілком могли містити положення про її посередницької ролі в частині надання комунальних послуг громадянам.

Саме цим висновком керувався Сімнадцятий арбітражний апеляційний суд в Постанові від 28.11.2007 N 17АП-7985/2007-ГК. Так, адміністрація міського поселення як власник приміщень в багатоквартирному будинку звернулася до суду з вимогою визнати недійсним договір управління цим будинком, укладений власниками приміщень з керуючою організацією 28.03.2006. Підстава - відсутність в договорі таких істотних умов, як обов'язок керуючої організації з надання власникам комунальних послуг, їх перелік і розмір плати. Оскільки відповідач не відноситься до організацій, у яких на будь-якому речовому праві знаходиться житловий фонд, не є об'єднанням власників, яким передано право управління багатоквартирним будинком, і не є спеціалізованою організацією, що надає комунальні послуги, включення в договір обов'язки надавати комунальні послуги не відповідало законодавству, чинному на момент укладення договору. Іншими словами, керуюча організація не була виконавцем комунальних послуг і від власників не надходило відповідне завдання.

Додамо, що договором управління укладання контрактів з ресурсоснабжающими організаціями поставлено в залежність від наявності довіреностей від кожного власника. Суди підкреслили, що після укладення договору управління такі довіреності не потрібні.

Ще один примітний спір був розглянутий у Постанові ФАС ДВО від 13.11.2007 N Ф03-А51 / 07-1 / 4490. Ресурсопостачальних організація звернулася до суду з вимогою про примушення керуючої організації укласти договір на відпуск питної води і приймання стічних вод. На думку позивача, відповідач зобов'язаний укладати договір купівлі-продажу комунальних ресурсів, оскільки він не в змозі їх самостійно виробляти. Як встановили арбітри, керуюча організація уклала з власниками приміщень договір управління від 09.01.2006, надання комунальних послуг не увійшло в його предмет. Більш того, цим договором встановлено обов'язок власників приміщень укласти договори про придбання холодної і гарячої води, електричної та теплової енергії і про водовідведення безпосередньо з ресурсоснабжающими організаціями.

Як зазначив суд, в силу публічного характеру договору енергопостачання його висновок обов'язково лише для енергопостачальної організації, потенційний абонент не може бути примушений до укладення договору. Одночасно обов'язок відповідача укласти даний договір не передбачена чинним законодавством і він не приймав зобов'язань щодо його укладення. Відповідно, вимоги ресурсопостачальними організації не були задоволені.

Дійсно, обов'язок керуючої організації укладати з ресурсоснабжающими організаціями договори про придбання комунальних ресурсів з'явилася в законодавстві тільки 09.06.2006. Однак і після цієї дати у ресурсоснабженца немає права примушувати керуючу організацію до підписання договору, оскільки такий обов'язок виникає у виконавця тільки по відношенню до споживачів комунальних послуг. Інакше кажучи, тільки власники приміщень має право вимагати у керуючої організації укласти договори про придбання комунальних ресурсів.

Примітка. Саме тому ресурсопостачальних організація може потрапити в неприємну ситуацію, як це сталося з одним приватним оператором, орендували комунальні мережі у муніципального унітарного підприємства. Керуючі організації всього міста відмовилися укладати з ним договори купівлі-продажу комунальних ресурсів і, відповідно, не виставляли населенню плату за ці ресурси. Разом з тим ресурсопостачальних організація була не вправі взаємодіяти з споживачами напряму - збирати плату з них. В результаті у ресурсопостачальними організації скупчилися великі борги перед її контрагентами, що поставило під загрозу безперебійне комунальне забезпечення населеного пункту. Проблема була вирішена лише за участі регіональних влад.

Особливості договору енергопостачання

Згідно п. 8 Правил умови договору про придбання комунальних ресурсів та водовідведенні (прийомі (скиданні) стічних вод), що укладається з ресурсоснабжающими організаціями з метою забезпечення споживача комунальними послугами, не повинні суперечити Правилам і іншим нормативно-правовим актам РФ. Ця норма була прокоментована Мінрегіоном в двох листах у зв'язку з численними зверненнями виконавців комунальних послуг. У першому з них (від 13.02.2007 N 2479-РМ / 07) чиновники обмежилися лише загальними висновками. Так, Житловий кодекс та інші правові акти мають пріоритет перед нормами § 6 "Енергопостачання" гл. 30 ГК РФ. До іншим правовим актам в даному випадку відносяться Правила. Отже, положення п. 8 Правил спрямовані на забезпечення відповідності умов договорів про придбання комунальних ресурсів та водовідведенні, що укладаються виконавцем комунальних послуг з ресурсопостачальними організацією, і заснованих на Правилах зобов'язань виконавців перед власниками приміщень в багатоквартирних будинках і споживачами. Іншими словами, договори ресурсоснабженія повинні відповідати вимогам Правил.

Виходить, що п. 8 Правил поширив дію цього документа, який згідно з їх п. 1 регулює відносини між виконавцями і споживачами комунальних послуг, ще й на правовідносини між виконавцем комунальних послуг і ресурсопостачальними організацією. На підставі п. 8 Правил виконавець комунальних послуг має право вимагати встановлення відповідних Правил паритетних умов договорів з ресурсоснабжающими організаціями за згодою сторін, а за відсутності такої угоди - в судовому порядку.

У другому Листі - від 29.11.2007 N 21492-СК / 07 - пішли більш докладні роз'яснення. Так, придбання виконавцем у ресурсопостачальними організації комунальних ресурсів та водовідведення з метою забезпечення споживача комунальними послугами здійснюються на підставі публічного договору енергопостачання (ресурсоснабженія), при укладанні і виконанні якого для сторін є обов'язковими вимоги:

Правил користування системами комунального водопостачання та каналізації в РФ<5>;
Правил поставки газу в РФ<6>;
Правил функціонування роздрібних ринків електричної енергії в перехідний період реформування електроенергетики;
норм § 6 гл. 30 ГК РФ (в частині, що не врегульованою зазначеними правовими актами).

<5> Затверджено Постановою Уряду РФ від 12.02.1999 N 167.
<6> Затверджено Постановою Уряду РФ від 05.02.1998 N 162.

Одночасно умови договору ресурсоснабженія повинні відповідати зобов'язанням виконавця, заснованим на Правилах, а саме імперативним цивільно-правовим нормам, які наведені Мінрегіоном в Листі від 29.11.2007 N 21492-СК / 07 і можуть бути зведені в таблицю.

пункт Правил	Імперативні вимоги в частині:
3 - 6	визначення сторін відносин з надання комунальних послуг та складу комунальних послуг, за які перед споживачем відповідає виконавець, а не ресурсопостачальних організація
7	особливостей придбання комунальних ресурсів і послуг водовідведення власниками приміщень, що здійснюють безпосереднє управління багатоквартирним будинком, у ресурсопостачальними організації, яка не відповідає за обслуговування внутрішньобудинкових інженерних систем
9 - 12, Додаток N 1	координації вимог до надання комунальних послуг і вимог до якості комунальних ресурсів і послуг водовідведення
15	тарифів на комунальні ресурси і послуги водовідведення, застосовуваних для розрахунків ресурсопостачальними організації з виконавцем - керуючої організацією
16 - 34	порядку розрахунку плати за спожиті в багатоквартирному будинку комунальні ресурси і відведені стічні води, періодичності внесення такої плати (оплата теплової енергії виробляється рівномірно, оплата фактично спожитого кількості теплоенергії можлива тільки при застосуванні двоставкових тарифів)
38	внесення плати за комунальні послуги тільки на вказаний в платіжному документі банківський рахунок виконавця
54 - 59	порядку перерахунку плати за окремі види комунальних ресурсів в зв'язку з тимчасовою відсутністю споживачів в займаних житлових приміщеннях
64 - 74	порядку дій залученої виконавцем аварійно- диспетчерської служби ресурсопостачальними організації, складання акту про ненадання комунальних послуг
60 - 63, Додаток N 1	порядку зміни розміру плати за подачу комунальних ресурсів неналежної якості або з перервами, що перевищують встановлену тривалість
79 - 86	підстав і порядку зупинення або обмеження подачі комунальних ресурсів

В якості ілюстрації до викладеного наведемо кілька ситуацій. Розділом VII Правил користування системами комунального водопостачання та каналізації в РФ передбачена можливість припинення або обмеження відпуску питної води і (або) прийому стічних вод, зокрема при порушенні абонентом термінів оплати. Разом з тим згідно з пп. "Д" п. 50 Правил виконавець комунальних послуг має право в порядку, передбаченому розд. X Правил, припиняти і обмежувати подачу споживачеві тільки гарячої води, електричної енергії і газу. Отже, договір на відпустку питної води, укладений між організацією ВКГ і керуючою компанією, не може містити умови про призупинення або обмеження постачання води в разі утворення заборгованості керуючої організації. Аналогічний висновок щодо опалення було зроблено Президією ВР в Огляді законодавства та судової практики ЗС за IV квартал 2006 року (відповідь на питання 28).

Ще один приклад. Правила функціонування роздрібних ринків електричної енергії в перехідний період реформування електроенергетики містять один цікавий пункт - під номером 90. Згідно з цією нормою договором енергопостачання між виконавцем комунальних послуг і енергозбутової організацією може бути передбачено право енергозбутової організації на отримання плати за спожиту особами, що проживають в житлових приміщеннях, електричну енергію безпосередньо від власників і наймачів відповідних житлових приміщень. Як ми пам'ятаємо, згідно п. 38 Правил та п. 7 ст. 155 ЖК РФ плата за житлове приміщення і комунальні послуги вноситься на банківський рахунок керуючої організації. Отже, умова договору енергопостачання, яким встановлено право енергозбутової організації отримувати плату за електроенергію безпосередньо від власників, минаючи керуючу організацію, суперечить Правилам, а значить, на думку Мінрегіону, є недійсним.

Примітка. Розглядаючи вимоги керуючої організації про врегулювання розбіжностей за договором купівлі-продажу електричної енергії з енергозбутової організацією, ФАС ЦО в Постанові від 25.07.2007 N А64-3987 / 06-9 керувався не тільки § 6 гл. 30 ГК РФ і Правилами функціонування роздрібних ринків електричної енергії в перехідний період реформування електроенергетики, а й Правилами.

Отже, нам доводиться констатувати, що законодавство пропонує керуючим організаціям тільки договір купівлі-продажу комунальних ресурсів, але дає право укладати його на паритетних умовах.

Е.В.Ермолаева

редактор журналу

"Житлово-комунальне господарство:

бухгалтерський облік та оподаткування "