Kuinka myydä asunto, jos siellä oli kunnostus. Asunnon myynnin ominaisuudet laittoman kunnostamisen kanssa. On olemassa useita tapoja rangaista rikkojia

Asunnon myynti laittomalla remontilla on vaikea tehtävä, mutta ratkaistava. Paljon riippuu itse remontin tyypistä (joissain tapauksissa sitä ei vaadita laillistamaan). Tästä on myös tärkeää keskustella ostajan kanssa. Riippuen saavutetuista sopimuksista, se tulee olemaan.

Uudistustyypit

Kaikki kunnostustyypit eivät tarkoita tarvetta laillistaa tämä menettely ja tehdä tarvittavat muutokset tietolomakkeeseen. Uudistus voidaan jakaa ehdollisesti sellaiseen, joka ei vaadi lupaa, ja sellaiseen, joka voidaan suorittaa vasta saatuaan luvan BTI:ltä (Bureau of Technical Inventory).

Asunnonomistajat suhtautuvat hyvin harvoin kunnostusmenettelyyn vastuullisesti, muistaen, että se on edelleen laillistattava vain myynnin yhteydessä.

Ei vaadi lupaa

Mitä kunnostusta voidaan tehdä ilman lupaa:

Ovien vaihto uusiin.
Sisäänrakennettujen välitasojen ja kaappien purkaminen.
Antennien, ilmastointilaitteiden ja uusien akkujen asennus.

On tärkeää, että tällainen saneeraus suoritetaan siten, että asunnon suunnitelma ja sisäinen viestintä eivät häiriinny.

Lupaa ei myöskään tarvita seuraaviin töihin:

Kylpyammeen tai pesualtaan uudelleenjärjestely edellyttäen, että työ suoritetaan kylpyhuoneessa.
Muoviikkunoiden asennus.
Kevyiden väliseinien asennus.
Lisäoven järjestely seinään, jossa se ei ollut aiemmin (seinä ei saa olla kantava).

Näissä tapauksissa lupaa ei tarvita, mutta tehdyistä (tai suunnitelluista) muutoksista on ilmoitettava viranomaisille.

Vaatii luvan

Muuntyyppiset työt vaativat luvan ja tarvittavat muutokset tietolomakkeeseen:

WC:n ja kylpyhuoneen sijainnin muuttaminen tai vastaavien lisätilojen järjestäminen.
Putkien purkaminen.
Parvekkeen tai loggian yhdistäminen huoneisiin.
Muutokset lattiarakenteeseen (esim. puun korvaaminen betonitasoitteilla).

Kaikki yllä olevat muutokset vaativat luvan, mutta jos sitä ei ole saatu etukäteen, on hyvät mahdollisuudet jo "tosiasiassa" sopia muutoksista ja tehdä ne tietolomakkeeseen. Samanaikaisesti on olemassa useita uudelleenkehitysvaihtoehtoja, jotka ovat ehdottomasti kiellettyjä ja ainoa tie ulos on palata edelliseen tilaan:

Eteisen ja keittiön yhdistäminen.
Muutosten tekeminen talon kantaviin elementteihin.
Muutoksia insinööriviestintään.
Talon teknisten tilojen saneeraus.
Paneelitalojen täysimittaisten tulisijojen järjestely.
Paneelitalojen ei-kannattavien väliseinien purkaminen.

Esimerkki: Jos asunnon omistaja päätti parantaa lämmitystä ja lisätä uuden akun sekä asentaa ilmastointilaitteen, tätä ei välttämättä edes pidetä uudistuksena. Mutta kylpyhuoneen siirtäminen toiseen paikkaan vaatii jo luvan ja muutoksia tietolehteen. Näin ollen ensimmäisessä tapauksessa asunnon myynti suoritetaan yleisten sääntöjen mukaisesti, ja toisessa tapauksessa sinun on neuvoteltava tulevan omistajan kanssa.

Luvaton kunnostaminen on kiellettyä, ja siitä seuraa 2-2,5 tuhannen ruplan sakko.

Onko mahdollista myydä asunto laittomalla remontilla?

Peruskorjatun asunnon myynti on mahdollista ilman viranomaisten kanssa sovittamista. Asialle ei ole suoria kieltoja. On kuitenkin muistettava, että ostajat tarkistavat usein erilaisten esineiden sijainnin asunnossa rekisteröintitodistuksella. Mahdolliset epäjohdonmukaisuudet, jos myyjä ei varoittanut niistä etukäteen, voidaan tulkita hänen eduksi, ja lopulta ostaja voi yksinkertaisesti kieltäytyä ostamasta mahdollisesti ongelmallista asuntoa.

Riippumatta siitä, kuka tarkasti kunnostuksen suoritti, uuden omistajan on rekisteröitävä se tai palautettava kaikki takaisin. On loogista, etteivät ihmiset suostu sellaisiin ehtoihin. On vain yksi vaihtoehto - vähentää asumiskustannuksia.

Tilastojen mukaan laiton saneeraus vähentää automaattisesti asunnon kustannuksia noin 10%. Tämän summan oletetaan olevan korvaus ostajalle haitoista, joita aiheutuu kunnostamisen edelleen laillistamisesta tai suurten korjausten suorittamisesta, jotta kaikki palautetaan tietolomakkeessa mainitulla tavalla.

On erittäin tärkeää, että asunnon kokonais- ja asuinpinta-ala säilyvät ennallaan remontin seurauksena. Sinun on myös kiinnitettävä huomiota saniteetti-, rakennus- ja palotarkastusten vaatimuksiin.

Asuntojen ostamisen ja myynnin ominaisuudet, joissa on laitonta kunnostusta

Jos asunnossa on laitonta kunnostusta, he yleensä yrittävät myydä sen siihen asti, kunnes he tarvitsevat uuden rekisteröintitodistuksen (5 vuoden kuluessa vanhan vastaanottamisesta). Muussa tapauksessa asiakirjan päivittämiseksi on tarpeen päästää taloon tarkastaja, joka tietysti havaitsee välittömästi tehdyt muutokset.

Myös tällaiset liiketoimet suoritetaan yleensä käteisellä. Tämä minimoi eri viranomaisten valvonnan ja vähentää todennäköisyyttä, että myyjä joutuu ongelmiin. Toisaalta monet ostajat kieltäytyvät ostamasta asuntoa "käteisellä", joten tämä järjestelmä rajoittaa merkittävästi potentiaalisten asiakkaiden määrää.

Kuinka myydä asunto laittomalla remontilla

Itse myyntimenettely, mikäli myyjä ja ostaja ovat päässeet sopimukseen siitä, kuka ja miten jatkokehityksen hoitaa, ei ole erityisen vaikea ja on itse asiassa identtinen tavallisen asunnon oston ja myynnin kanssa.

Menettely

Keskustele ostajan kanssa remontin tosiasiasta... On suositeltavaa ilmoittaa etukäteen kaikki kiistanalaiset kohdat, jotka lain kannalta voidaan katsoa laittomaksi kunnostukseksi. On myös järkevää laskea välittömästi karkeasti mahdolliset kustannukset sekä laillistamisesta (jos mahdollista) että palauttamisesta "sellaisena kuin se oli". Jos saatu summa on alle 10 % asunnon hinnasta, on todennäköistä, että ostaja suostuu pienempään alennukseen.
Tee myyntisopimus... Siihen on suositeltavaa sisällyttää uudistamista koskeva lauseke siinä mielessä, että ostaja on tietoinen siitä ja on velvollinen ryhtymään kaikkiin tarvittaviin toimiin ongelman korjaamiseksi.
Allekirjoittaa sopimus... Tarvittaessa sen voi vahvistaa notaari, mutta tämä ei ole pakollinen vaatimus. Dokumentti kuitenkin.
Laadi hyväksymis- ja siirtoasiakirja ja allekirjoita se... Asunnon maksut suoritetaan yleensä samaan aikaan. Tässä vaiheessa myyjä vain ottaa rahat, luovuttaa asiakirjat, eikä hänellä ole enää mitään tekemistä asunnon kanssa.
Rekisteröi omistusoikeus... Ostaja on jo mukana tässä. Myyntisopimuksen ja muiden asiakirjojen perusteella tehdään muutoksia Rosreestr.

Dokumentointi

Myyntisopimusta tehtäessä tarvitaan seuraavat asiakirjat:

Osapuolten passit (ostaja ja myyjä).
Asunnon rekisteröintitodistus.
Ote USRN:stä.
Hallinnointiyhtiön todistus julkisten palvelujen velkojen puuttumisesta.
Ote talokirjasta asuntoon rekisteröidyistä henkilöistä.
Kaikki kunnostukseen liittyvät asiakirjat, jos sellaisia on.
Asunnon vastaanotto- ja luovutusasiakirja ( laadittu ja allekirjoitettu sopimuksen allekirjoittamisen jälkeen).

Kustannukset ja ehdot

Jos tärkeimmät sopimukset saavutetaan, itse kauppa voidaan suorittaa muutamassa tunnissa. Keskimäärin potentiaalisen ostajan löytymisestä asunnon siirtymiseen uudelle omistajalle kestää muutamasta päivästä useisiin viikkoihin.

Itse asunnon ostokustannusten sekä mahdollisten "käänteisen" uudistamisen kustannusten lisäksi, joita ei hintaeron vuoksi voida edes karkeasti ilmaista, ostajalle aiheutuu lisäkustannuksia valtionveron maksamisesta, kun omistajuuden rekisteröinti: 2 000 ruplaa jokaiselta uudelta omistajalta.

Kuinka voit laillistaa kunnostamisen

Osapuolet voivat sopia, että ostaja siirtää osan asunnon hinnasta ennakkona myyjälle, joka puolestaan joko laillistaa remontin tai palauttaa kaiken alkuperäiseen kuntoonsa. Lisäksi ostaja voi käsitellä tämän asian itse kaupanteon jälkeen.

Asiakirjat asunnon kunnostamisen laillistamiseksi:

Uudistushakemus.
Selite ja huoneiston huonesuunnitelma.
Asiakirjat, jotka vahvistavat asunnon omistuksen.
Kaikkien asunnon osaomistajien suostumus, jos sellaisia on.
Asunnon rekisteröintitodistus.
Valvontaviranomaisten lupa uudistamiseen (se on hankittava etukäteen).

Kun kaikki asiakirjat on toimitettu, asuntotarkastus lähettää asiantuntijan asunnon omistajalle. Hän varmentaa suunnitelman ja asunnon todellisen pohjaratkaisun välisen ristiriidan, minkä jälkeen hän siirtää tiedot tarkastukseensa. Siellä sovitaan tehdyistä muutoksista (jos mahdollista), minkä jälkeen on mahdollista tehdä tarvittavat muutokset tietolomakkeeseen.

Asunnon myynti laittomasti remontoidulla on todellista, mutta suhteellisen vaikeaa. Kokeneet asiantuntijat ilmaisevat konsultaatiossa selventävät kaikki tärkeimmät kiistanalaiset kohdat, jotka ansaitsevat huomiota. Lisäksi he voivat toimia myös asiakkaan edustajina, jotka seuraavat koko kaupankäyntiä alusta loppuun (mukaan lukien laillistamismenettely). Tämä auttaa poistamaan käytännössä ja nopeuttaa huomattavasti prosessia.

(1 arviot, keskiarvo: 5,00 viidestä)

Asunnonomistajat, jotka haluavat parantaa elinoloja, harjoittavat kunnostusta. Se ei aina ole lain mukaista, jää usein huomaamatta, kunnes asunnon myyntitarve tulee. Sitten omistajat ovat kiinnostuneita siitä, onko mahdollista myydä asunto laittomalla remontilla, jos tämä ei ole este kaupalle.

Ostajan tulee olla kiinnostunut saamaan selville asunnon muutoksen tosiasia. Jos saneeraus on laitonta, hän on vastuussa luvattomasta uudelleensuunnittelusta oston jälkeen. Hänen tulee ottaa vastaan luvan rekisteröinti tilojen todellisen tilan mukaan tai antaa sille alkuperäistä pohjaratkaisua vastaava ilme.

Ongelmien ja aineellisten menetysten välttämiseksi ostajan tulee tarkistaa myytävän asunnon STT-asiakirjat ja varmistaa, ettei siellä ole remonttia. Jos muutokset on laillistettu, ne on merkitty punaisilla viivoilla suunnitelmaan. Niiden puuttuminen ei ole vielä tosiasia, että kunnostusta ei olisi suoritettu. On parempi ottaa suunnitelma ja kävellä läpi asunnon ja vertailla sitä tilojen todelliseen tilaan.

Sallittujen uudisrakennusten tyypit

Useita muutoksia ei lainsäädännössä viitata saneerauksiksi, joten asunto on mahdollista myydä laillistetulla luvalla tai ilman - siihen ei ole tarvetta. Näihin kuuluvat seuraavat muutokset:

sisäänrakennetut huonekalut purettiin;
tekniset laitteet siirrettiin, mutta ne jäivät samaan huoneeseen;
lasitettu parveke, loggia ilman kokoa;
kylpyhuoneessa purettiin väliseinä, joka ei ollut kantava rakenne.

Tärkeä! Huoneiden välisen osion poistaminen johtaa asettelun rikkomiseen. Tässä tapauksessa lainvastainen muutos on sovitettava yhteen asianomaisten viranomaisten kanssa.

Mitä ei kategorisesti voi muuttaa

Jotkut kunnostukset ovat kiellettyjä lainsäädäntötasolla, joten niitä ei ole mahdollista laillistaa. On ehdottomasti kiellettyä suorittaa töitä, jos ne:

huonontaa talon muiden asukkaiden elinoloja;
muuttaa tilat asumiskelvottomiksi;
rikkoa saniteetti-, rakennus- ja paloturvallisuussääntöjä.

Tämä kunnostus ei ole johdonmukaista, sen havaittuaan omistaja on velvollinen palauttamaan asunnon entiseen tilaansa. Muut pohjapiirroksen muutokset, mikäli ne eivät ole kiellettyjä, ovat sallittuja, mutta niihin on saatava lupa. Silloin ei ole epäilystäkään siitä, onko kiinteistö mahdollista myydä laittomilla kokoonpanomuutoksilla.

Myyntimenetelmät uudistamalla

Kun asuntoa myydään hyväksymättömällä peruskorjauksella, jos kyseessä on sallittu työ, kaupalle ei ole erityisiä esteitä. Paras ratkaisu molemmille osapuolille on laillistaa uudelleentyö. Tässä tapauksessa kukaan ei ota sitä riskiä, että laittoman jälleenrakennuksen jälkeen tulee epämiellyttäviä seurauksia: asunto voidaan myydä, sanktioiden uhkaa ei ole.

käteisellä

Useimmiten laittomasti remontoituja asuntoja myydään yleensä käteisellä. Myyjä ei riskeeraa, vain kiinteistön arvo laskee 10-20%. Ostajat ovat usein valmiita tekemään tämän, koska he haluavat säästää rahaa. He eivät epäile tai eivät halua ajatella, mitä epämiellyttäviä seurauksia tällaisella kaupalla voi olla.

Tärkeä! Jos asunnon uudistaminen on lainvastaista, asunnon myynti saneeraustoimilla tapahtuu dokumentaation mukaan, joka ei heijasta muutoksia. Sopimuksen tekohetkestä lähtien ostajasta tulee omistaja, ja kaikki vastuu laittoman suunnittelun laillistamisesta kuuluu hänelle.

Joskus tämä johtaa sellaisiin kustannuksiin, että ostosäästöt jäävät pienemmiksi. Näin tapahtuu, jos asunnon kokoonpanon muutoksia ei voida koordinoida - kiellettyjä töitä on tehty. Silloin uuden omistajan on palautettava omalla rahallaan alkuperäinen kunto tiloihin tai saatettava se laillistavaan muotoon.

Kiinnitys

Laitonta remontoitua asuntoa ei voi saada kaikkialta lainaa. On pankkeja, jotka järjestävät tällaiset liiketoimet asuntolainalla. Kun kiinteistöä myydään tällä tavalla, omistajan on vaikeampi löytää ostaja. Mutta hän toimii avoimesti - pankki ja ostaja tietävät laittomasta muutoksesta.

Lainan myöntäjä vakuuttaa itsensä. Sopimuksessa määrätään, mitä remontin suunnittelussa tehdään. Ilmoitetaan, että uusi omistaja laillistaa sen, yleensä tähän annetaan 6 kuukautta. Ostaja kantaa kaikki myöhemmät riskit, ja ne voivat olla erittäin suuria. Saattaa käydä niin, että muutosta ei voida legitimoida. Rosreestrillä on myös oikeus kieltäytyä rekisteröinnistä esittämällä perusteena laiton uudelleenjärjestely.

Kuinka laillistaa kunnostus

Jos järjestät remontin ennen myyntiä, on asunnon omistajan helpompi myydä se. Myyjän ei tarvitse alentaa asumiskustannuksia houkutellakseen potentiaalisia ostajia tällä tavalla. Kunnostamisen laillistaminen mahdollistaa asunnon myymisen lisäksi myös korotetun hinnan ilmoittamisen, jos uudistus on parantanut elinoloja merkittävästi.

Ennen töitä

Omistajan on ymmärrettävä selvästi, mitä muutoksia hän aikoo tehdä ulkoasuun. Vaaditaan rekisteröintitodistus, joka sisältää täydellisen kuvauksen tiloista. Sen pohjalta suunnitellaan tulevaa työtä.

Joidenkin toimien yhteensovittaminen palomiesten ja vesilaitoksen kanssa on tarpeen. Tämä koskee tapauksia, joissa tekninen viestintä vaikuttaa. Jos talo on arkkitehtuurin tai historian muistomerkki, huoneistoa ei saa rakentaa uudelleen ilman asianomaisen toimikunnan lupaa. Sinun tulee tilata kunnostusprojekti organisaatiosta, jolla on lisenssi. Jos talo on tavallinen tyypillinen, merkittäviä muutoksia ei suunnitteilla, oma luonnos riittää.

Myös muita asiakirjoja vaaditaan: omistusoikeudesta ja muiden omistajien suostumuksesta uudelle asettelulle, jos sellainen on. Kerättyään kaiken tarvitsemasi omistaja menee kaupungin hallintoon. Hän kirjoittaa siellä.

Viranomaiset tarkastavat asiakirjoja ja suunnittelevat uudelleenjärjestelyjä. Heidän tehtävänsä on varmistaa, että se ei kosketa lain sallimia tukirakenteita, elintärkeitä yhteyksiä.

Kaksi kuukautta aikaa odottaa päätöstä. Jos vastaus on kyllä, myönnetään lupa, jossa ilmoitetaan ajanjakso, jonka aikana ulkoasua voidaan muuttaa. Kun se on valmis, he pyytävät uutta rekisteröintitodistusta, toimittavat asiakirjat Rosreestrille kiinteistösuunnitelman muuttamiseksi. Nyt kiinteistöjen myymiselle ei ole esteitä.

Työn valmistumisen jälkeen

Jos asunnon saneeraustyötä ei ole laillistettu, myyjä tai ostamisen jälkeen uusi omistaja ryhtyy sen laillistamiseen. Vaikeampi toteuttaa kuin ennen työtä. Kuinka käsitellä laitonta kunnostusta niin, että kauppaa ei mitätöidä myynnin aikana, on määritelty LC:n pykälässä 25-29. Erot laillistamissäännöissä muutosten ja hyväksynnän jälkeen eivät ole kovin suuria, tarvittavat asiakirjat ovat samat:

lausunto;
asuntosuunnitelma;
asuntoasiakirjojen notaarin vahvistamat kopiot;
jäljellä olevien aikuisten asukkaiden suostumus;
tekninen passi STT:ltä;
Historiallisten ja arkkitehtonisten monumenttien valvontatoimikunnan lupa.

Ne luovutetaan hallinnolle ja odottavat asianomaisen komission tarkastajan vierailua. Vierailun tarkoituksena on varmistaa, että tietolomakkeen suunnitelma ja varsinainen ulkoasu eivät täsmää. Jonkin ajan kuluttua asuntotarkastus hyväksyy uudistuksen tai kieltäytyy perustellusta syystä.

Kun asunto myydään, ostaja - uusi omistaja laillistaa hyväksymättömän remontin. Hän kuvittelee:

passi;
asunnon asiakirjat;
sopimus tehdystä kauppasopimuksesta;
kuitti asunnon rekisteröintiveron maksamisesta;
asuintilan hyväksymis- ja luovutustoimi.

Tärkeä! On parempi sovittaa yhteen ennen asunnon myyntiä laittoman uudelleensuunnittelun kanssa, muuten on olemassa vaara, että kauppa mitätöidään, uuden omistajan rekisteröinti evätään.

Kun hyväksyntä laittoman kunnostamisen hyväksymiselle on saatu, omistaja hakee STT:tä, ottaa otteen inventaariosta. Asiakirjat esitetään rakentamisen ja arkkitehtuurin osastolle. Asiantuntija laatii luonnoksen nykyisistä muutoksista. Sitä koordinoidaan saniteettiasemalla, palolaitoksella ja hallinnolla.

Suunnitelman hyväksymisen jälkeen sääntelyviranomaiset kutsuvat STT:n asiantuntijan, joka tarkastaa tilat ja laatii uudet asiakirjat. Oikaisuja tehdään suunnitelmaan ja maarekisteripassiin. Ennen kuin myyt kiinteistösi, sinun on otettava otteita näistä päivitetyistä asiakirjoista.

Jos yritys laillistaa nykyiset viranomais- ja asiaankuuluvat muutokset epäonnistuvat, viimeinen mahdollisuus on mennä oikeuteen. He toimittavat samat paperit ja päätöksen kieltäytyä laillistamasta kunnostusta. Kanneilmoitus kirjoitetaan, näyte voidaan ladata. Oikeus käsittelee asian ja tekee päätöksen 30 päivän kuluessa.

Jos tuomioistuin teki hakijalle myönteisen päätöksen - se tunnusti kunnostamisen laillisuuden - hänen on hankittava uusi tekninen passi, rekisteröitävä. Mutta oikeuden päätös ei aina ole valittajan eduksi: hän voi tunnustaa asunnon pohjaratkaisun muutokset laittomiksi, jotka uhkaavat talon asukkaiden turvallisuutta. Tässä tapauksessa omistaja on velvollinen palauttamaan asunnon alkuperäiseen kuntoonsa - siihen asti sitä ei voida myydä.

Laittoman remontin riski ostajalle

Kaupan jälkeen ostajasta tulee täysi omistaja, joka vastaa asunnosta. Asunnon ominaisuudet sisältyvät STT-asiakirjoihin ja maarekisteripassiin. Ne laaditaan kiinteistöön saapumisen yhteydessä ja ne vahvistavat oikeudet liiketoimiin. Muutokset asuintilan ominaisuuksissa merkitsevät näiden asiakirjojen automaattista tunnustamista pätemättömiksi.

Kun ostaa asunnon laittomalla pohjaratkaisulla, käy ilmi, että entinen omistaja siirtää passin ja suunnitelman yhdelle huoneelle, ja itse asiassa uusi omistaja hankkii toisen. Se voi erota suuresti ominaisuuksiltaan ilmoitetuista - kokoonpano, alue. Jos et ryhdy toimenpiteisiin peruskorjauksen laillistamiseksi, omistaja ei voi jatkossa myydä, testamentata tai kiinnittää kiinteistöjä muutoksineen.

Ostajalle edullisin tilanne on silloin, kun uudelleensuunnittelu on lain sallimien muutosten mukaisesti vähäistä. Sakko maksetaan, ulkoasu laillistetaan tuomioistuimen kautta, uusi suunnittelu suoritetaan.

Laittomasta saneerauksesta määrätään seuraamuksia

Jos laiton uudelleenjärjestely selviää, pienin omistajaa uhkaava asia on hallinto sakko 2-2,5 tuhatta ruplaa. Tämä tapahtuu, jos kunnostus ei vaikuttanut tukirakenteisiin, talon ja naapureiden turvallisuus ei uhkaa.

Jos tilojen laittoman uudelleensuunnittelun seuraukset ovat vakavammat, siitä aiheutuu vahinkoa muiden omaisuudelle tai terveydelle, sakko on 5 tuhatta ruplaa ... Lisäksi omistaja on velvollinen saattamaan tilat sen dokumentaatiota vastaavaan tilaan. Palautuskustannukset voivat olla merkittäviä.

Jos laittoman suunnittelun jälkeen muut henkilöt loukkaantuvat vakavasti, omistajan toiminnan harkittu luonne on todistettu, hänen on maksettava korvaus. Jos omistaja kieltäytyy laillistamasta muutosta, hänet voidaan häätää, asunto voidaan myydä huutokaupalla (lain 29 §).

Laiton saneeraus on laitonta ja sillä on oikeudellisia seurauksia omistajalle. Kiinteistökauppa on kielletty, asuntoa ei saa myydä, muuta kauppaa ei voida tehdä. Tämä vakuuttaa ja saa sinut ymmärtämään, onko oman asunnon saneeraus tarpeellista oikeuttaa myynnin yhteydessä.

Kiinteistöjä on mahdollista myydä laittomalla pohjaratkaisulla. Kaupan tekemisen yhteydessä olemassa olevat riskit koskevat enemmän ostajaa - nyt kaikki jälleenrakennuksen laillistamisvelvollisuudet asetetaan hänelle, muuten hän ei voi täysin luovuttaa omaisuutta.

Ja toimittajamme analysoivat niitä yksityiskohtaisemmin erityisissä viesteissä.

Jos sinulla on vielä kysyttävää, voit kysyä niitä kommenteissa tai ilmaisessa asianajajan konsultaatiossa. Ilmoittautuminen nettisivuillamme konsultin kautta.

Olemme kiitollisia postausarviosta, tykkäämisestä ja uudelleenpostauksesta.

Sitä säätelee Venäjän federaation alueella vuonna 2018 voimassa oleva lainsäädäntö, erityisesti laissa nro 2300-1 "Kuluttajien oikeuksien suojelusta" määritellään tällaiset kiinteistöt riittämättömän laadukkaiden tavaroiden luokkaksi.

Hyvät lukijat! Artikkelissa puhutaan tyypillisistä tavoista ratkaista juridisia kysymyksiä, mutta jokainen tapaus on yksilöllinen. Jos haluat tietää miten ratkaise juuri sinun ongelmasi- ota yhteyttä konsulttiin:

HAKEMUKSET JA SOITOT Otetaan vastaan 24/7 ja ILMAN PÄIVEITÄ.

Se on nopea ja ON ILMAINEN!
Kaikki kaupat luvattomien uudelleen suunniteltujen kiinteistöjen kanssa voidaan julistaa laittomaksi, minkä yhteydessä lain edustajat velvoittavat myyjän palauttamaan kaikki varat ostajalle.

Siksi tällaisen kiinteistön omistajan on toimittava oikeudellisten puitteiden puitteissa taloudellisten seuraamusten ja suurten materiaalikustannusten estämiseksi.

Kuinka määrittää asumisen uudelleenjärjestelyn tosiasia?

Monet ihmiset pelkäävät ryhtyä itsenäisesti myyntiin uusittuihin asuntoihinsa ja kääntyvät kiinteistönvälitystoimistojen puoleen.

Jotkut häikäilemättömät kiinteistönvälittäjät eivät tarkoituksella kerro mahdollisille ostajille asuintiloissa tehdyistä teknisistä muutoksista.

Jotta tulevaisuudessa ei tulisi vakavia ongelmia, tulevilta asunnonomistajilta on vaadittava kiinteistöasiakirjat, joiden tiedot voidaan varmentaa todellisella pohjaratkaisulla.

Tällaisen tarkistuksen aikana mahdollinen ostaja voi:

paljastaa asuntojen jälleenrakentamisen laiton tosiasia;
tehdä asianmukainen päätös tällaisen asunnon oston ja myynnin loppuun saattamisesta tai päättämisestä.

Kuinka myydä asunto remontoituna?

Kaupunkiasuntojen omistajat kysyvät usein: kuinka myydä? Jotta voit vastata siihen, sinun on tutustuttava kaikkiin tällaisen myynti- ja ostotapahtuman vivahteisiin ja hienouksiin.

Sinun tulee olla tietoinen siitä, että kaupunkikiinteistöjen kustannukset laillistetun kunnostamisen kanssa nousevat välittömästi 10%.

Asunnon myynti asiakirjojen mukaan, joihin ei ole tehty muutoksia, on mahdollista liian alhaisilla hinnoilla (noin 10-15 % markkina-arvon alapuolella).

Laiton

Useimmiten kaupunkikiinteistöjen omistajilla on ongelmia myydessään asuntoja, joissa on laitonta kunnostusta.

Liittovaltion lainsäädäntö ei kiellä rahoitustoimien suorittamista tällaisten kiinteistöjen kanssa, mutta samalla antaa sääntelyviranomaisille oikeuden tunnustaa tällaiset liiketoimet pätemättömiksi.

Kun uusi omistaja on rekisteröinyt tällaisen kiinteistön, hänelle annetaan käsiinsä todistus, joka osoittaa, että tehtiin kunnostus, jota ei ole laillistettu säädetyllä tavalla.

Kiinnitys

Jos kaupunkiasunto ostettiin asuntolainaohjelman puitteissa, sen omistajalla ei ole oikeutta rakentaa sitä uudelleen ennen kuin hänen taloudelliset velvoitteensa on maksettu kokonaan takaisin pankille.

Tämä johtuu siitä, että lainanantaja omistaa kiinteistön koko asuntolainasopimuksen voimassaoloajan.

Muutokset asunnon teknisissä ominaisuuksissa ovat mahdollisia vain pankin kirjallisella suostumuksella.

Sen hankkimiseksi tarvitset:

valmistele pätevä projekti;
toimittaa sen luotto- ja rahoituslaitoksen asiantuntijoiden hyväksyttäväksi.

Uudistuksen arviointi

Kunnostamisen arvioimiseksi kaupunkiasunnon omistajan on kutsuttava asiantuntija teknisen inventoinnin toimistosta tai riippumaton arvioija.

Asiantuntija:

tutkii kiinteistön huolellisesti;
tarkistaa todellisen asettelun teknisissä asiakirjoissa määritellyillä tiedoilla.

Jos poikkeavuuksia havaitaan, STT-työntekijä tekee tarvittavat mittaukset ja laatii vastaavan asiakirjan.

Sen jälkeen toimiston insinöörit:

laatii uuden rekisteröintitodistuksen asunnosta;
laskee uudelleen arvioidun arvonsa ottaen huomioon tehdyt muutokset (kvadratuuri voi muuttua).

Myyntimenettely

Kun asuntoa myydään kunnostettuna, omistajan on toimittava seuraavassa järjestyksessä:

Jotta myynti- ja ostotapahtuma voidaan tunnustaa laittomaksi, se on rekisteröitävä virallisesti.
Kaupunkiasunnon omistajan tulee pyytää ote kiinteistöasiakirjoista tehdystä pohjapiirroksesta ottamalla yhteyttä tekniseen inventointitoimistoon.
STT:n tulee saada kopio maarekisterisuunnitelmasta sekä todistus, joka osoittaa kaikki myytävän kiinteistön tekniset ominaisuudet.
Kerätty dokumentaatiopaketti tulee toimittaa paikalliselle arkkitehtuurin ja kaupunkisuunnittelun osastolle. Laatimisen jälkeen se on siirrettävä hyväksyttäväksi kaupunginhallitukselle ja sitten SES:lle, palolaitokselle ja asuntovirastolle.
Rekisteröinnin viimeisessä vaiheessa omistajan on maksettava pieni sakko ja siirrettävä uusi suunnitelma Teknisen inventoinnin toimistolle saadakseen muutetut kiinteistöasiakirjat.
Kun peruskorjaus on laillistettu, kaupungin kiinteistön omistaja suorittaa säännöllisen myynti- ja ostokaupan yksityisen tai julkisen notaarin vahvistamana.

Myynti- ja ostokaupan viimeinen osa edellyttää asunnon rekisteröintiä, jonka jälkeen uudet omistajat saavat omistustodistuksen (30 päivän kuluessa asiakirjojen toimittamisesta).

Vaaditut dokumentit

Kaupunkiasunnon, jossa kunnostus tehtiin, myyntiä varten omistajan on laadittava asiakirjapaketti, joka sisältää:

asiakirjat, jotka todistavat myytävän kiinteistön omistusoikeuden;
asunnon omistajan passi;
ostajien passit;
maksuasiakirja, joka todistaa valtionmaksun suorittamisen;
hyväksymistodistukset jne.

Seuraukset

Kaupunkien kiinteistöjen omistajilla, jotka ovat tehneet niissä laittomasti saneerauksia, voi tulevaisuudessa olla vakavia ongelmia.

Jos valvontaviranomaiset saavat tiedon tapahtumasta (talon asukkaat tai rahastoyhtiö voivat ilmoittaa heille), tällaisten asuntojen omistajat ovat velvollisia palauttamaan tilat alkuperäiseen tilaansa.

Jos kieltäydyt noudattamasta asuntotarkastuksen vaatimuksia, asian ratkaisu siirtyy oikeussaliin.

Numeron hinta

Asuntovirastolla on oikeus määrätä sakkoja kaupunkiasuntojen omistajille tai vuokralaisille. Taloudellisen sakon määrä vaihtelee 2 000 - 2 500 ruplaa.

Rangaistuksen määrää ja sen perintämenettelyä säätelee Venäjän federaation alueella voimassa oleva lainsäädäntö (hallintorikoslaki).

Asunnon ostaminen rekisteröimättömällä vaihdolla

Venäjän liittovaltion lainsäädäntö velvoittaa kaikki kaupunkikiinteistöjen omistajat ja vuokralaiset koordinoimaan kunnostusta asianomaisten viranomaisten kanssa.

Tästä huolimatta tänään on mahdollisuus myydä uudelleen suunniteltu asunto rekisteröimättömänä muutoksena. Tämä voidaan tehdä, jos STT:n myöntämän teknisen dokumentaation voimassaoloaika ei kaupantekohetkellä ylittänyt viittä vuotta.

Kiinteistön omistajan ei tarvitse soittaa teknikolle ja tilata todistusta Teknisen inventoinnin toimistolta.

Myyjä on velvollinen ilmoittamaan mahdolliselle ostajalle, että asunnossa on tehty laittomia muutoksia.

Omistajalla on mahdollisuus yksityistää, vaihtaa tai myydä asunto, jossa on laitonta kunnostusta, vasta sen jälkeen, kun todellinen kunnostus näkyy STT:n suunnitelmissa. Ostaja voi sopia kaupan ilman asianmukaisia asiakirjoja, mutta tietyin ehdoin. Käytännössä osto-myyntisopimuksen allekirjoituksella hän ottaa lisävastuita.

Mitä uudistamista pidetään sallittuna

Minkä tahansa asunnon ja talon omistajat voivat itse asiassa muuttaa kotinsa alkuperäistä ulkonäköä. Tätä varten on yksi kiistaton ehto - sopia suunnitelman muutoksesta teknisen inventaarion (BTI) toimistossa. Kaikki vuokralaiset eivät kuitenkaan täytä tätä vaatimusta ja asuvat muunnetussa asunnossa tiettyyn pisteeseen asti.

Asunnon kunnostussääntöjen mukaan rakennusrakenteiden ja vesijohtolaitteiden sijainnin muutokset voidaan johtua seuraavista vaihtoehdoista:

kunnostus, jonka tuloksista et voi ilmoittaa STT:lle, on sisäänrakennettujen vaatekaappien, välitasojen purkaminen sekä nykyaikaisempien ovien asentaminen. Tämän tyyppiset muutokset sisältävät myös lisäosien lämmityspatterien, ilmastointilaitteiden, antennien jne. asennuksen. Kaikki pienet muutokset on tehtävä loukkaamatta rakennuksen viestintää ja asunnon suunnitelmaa;
suunnitelman muutokset, joita voidaan tehdä ilman lupaa, mutta ilmoittamalla: pesualtaan uudelleenjärjestely, kylpyhuoneen sisäkylpyamme, muoviikkunoiden asennus, kevyet väliseinät, lisäoven asennus seinään, joka ei ole kantava.

Nämä teokset ovat yksinkertaisen tyyppisiä uudistuksia.

Kun sinun on laadittava kunnostusprojekti

Tiettyjen alkuperäisen suunnittelun muuttamista koskevien töiden toteuttamisen tulisi näkyä asiantuntijoiden asiakirjoissa. Tällaisia töitä ovat mm.

LVI-laitteiden purkaminen ja siirtäminen olemassa olevan kylpyhuoneen ja wc:n ulkopuolelle;
yhdistämällä loggia makuuhuoneeseen tai eteiseen;
kaasuliesi siirto;
lattiarakenteen muuttaminen, mukaan lukien puurakenteiden korvaaminen raskaammalla betonitasoituksella jne.

On olemassa tietty luokka muutoksia, joiden toteuttaminen on ehdottomasti kielletty. Tämä on keittiön yhdistäminen eteiseen, joka vaikuttaa tukirakenteisiin, apuohjelmiin, teknisen lattian tai maan alla "itsellesi", takkojen järjestäminen paneelitaloon jne. Jopa ei-kannattavien väliseinien purkaminen on ehdottomasti kiellettyä, jos asunto on paneelitalossa.

Ostajan, joka päättää ostaa laittomasti remontoidun asunnon, on myöhemmin palautettava asunto entiseen tilaansa ja maksettava hallinnollinen sakko. Tämä vaikutusvalta on melko laillinen huolimatta siitä, että edellinen omistaja teki kunnostuksen. Mutta jos asunnon muutos on tehty kauan sitten ja se ei häiritse naapureita, sakkoja ei määrätä.

Jos omistaja on saanut asuntovirastolta käskyn palauttaa asunto sen alkuperäiseen ulkonäköön, mutta hän ei ole täyttänyt sitä, asunto voidaan myydä huutokaupassa ja rahat (miinus oikeudenkäyntikulut) palautetaan omistajalle. Sopimuksen mukainen vuokralainen tai laittoman pohjaratkaisun omaavassa asunnossa asuva vuokralainen voidaan häätää asunnosta välittömästi oikeudessa. Tässä tapauksessa omistajan tulee olla laillinen hallinnollinen vastuu.

Asianajajamme tietävät Vastaus kysymykseesi

tai puhelimella:

Mitä osapuolten on tehtävä, jotta sopimus onnistuisi

Asuntolain normit eivät voi kieltää kauppaa, jos asunnon pinta-ala on säilynyt ennallaan itsenäisestä laittomasta peruskorjauksesta huolimatta. Tärkeä ehto, joka on täytettävä, on asunnon palo-, rakennus- ja saniteettitarkastuksen vaatimusten mukainen. Lisäksi asunnon tyypin muuttaminen on suoritettava SNiP - rakennusmääräysten ja -määräysten mukaisesti.

Jos nämä ehdot eivät täyty, entisen omistajan tai ostajan, joka on päättänyt tällaisesta hankinnasta, on palautettava (kokonaan tai osittain) aikaisempi asuntotyyppi.

Omistaja voi ilmoittaa tällaisen asunnon tulevalle ostajalle käyttöön otetuista "innovaatioista", mutta hän voi myös vaieta niistä. Ensimmäisessä tapauksessa ostaja pystyy tinkimään merkittävästä alennuksesta ja korjaamaan tilanteen itse:

palauttamalla koti sen alkuperäiseen muotoon;
hankkia kaikki hyväksynnät ja toteuttaa asiakirjoja, jotka oikeuttavat uudistamisen.

Toinen vaihtoehto - asunnon ostaminen ilman, että myyjä ilmoittaa suoraan asunnon muutoksista - rasittaa ostajaa sekä materiaali- että aikakustannuksilla. Koska hän ei ole saanut vaadittua alennusta asunnon ostamisesta laittomalla kunnostuksella, hän ottaa kaiken vaivan poistaakseen muiden ihmisten puutteet, hän itse maksaa tarvittavan kalliin työn omasta taskustaan.

Kiinteistönvälitystoimistojen tilastot vahvistavat, että laillisesti hyväksyttyjen muutosten tehtyjen asuntojen hinta tulee olemaan 10 % korkeampi kuin saman asunnon hinta ennen remonttia. Vertailu tehtiin vastaavan asunnon hintaan toissijaisilla kiinteistömarkkinoilla. Jos alkuperäiseen hankkeeseen tehtyjä muutoksia ei laillistaa, myyjä ei saa asunnostaan samaa tai jopa suurempaa summaa.

Miten kunnostamisen laillistaminen toteutetaan

Kunnostuksen voi laillistaa myyjä ennen myyntiä tai ostoa tai ostaja oston jälkeen. Nämä toimenpiteet ovat vaikeita toteuttaa, mutta mahdollisia. Aiemmin tehdyn asunnon muutostyön laillistamista koskevat säännöt eivät poikkea kovinkaan paljon suunnitelluista muutoksista sopimisesta.

Esiin tulevien asuntomuutosten laillistamiseksi on laadittava useita tärkeitä asiakirjoja, joiden luettelo on Venäjän federaation asuntolaki (sen 26 artiklan 2 osa):

suoraan itse kunnostushakemus;
asunnon tilojen suunnittelu ja selitys;
asunnon omistusoikeusasiakirjat (notaarin vahvistamat kopiot);
kaikkien hakijan kanssa asuvien perheenjäsenten suostumus;
asunnon rekisteröintitodistus;
arkkitehtonisia, kulttuurisia ja historiallisia monumentteja valvovan elimen myöntämä lupa kunnostusmahdollisuudelle.

Sitten hakemuksen ja asiakirjojen kanssa tulee ottaa yhteyttä asuntovirastoon ja odottaa tarkastajan käyntiä. Asiantuntijan on todistettava tietolomakkeessa oleva asuntosuunnitelman todellinen ristiriita olemassa olevan remontin kanssa. Tietyn ajan kuluttua asuntoviraston tulee sopia asuntokaavaan tehdyistä muutoksista tai perustellusti kieltäytyä tekemästä niitä.

Hyväksyntäehdot, sen määrä ja kustannukset riippuvat kunnostuksen tyypistä. Yksinkertainen asunnon kaavamuutos tapahtuu omistajan rekisteröintitodistuksen kopioon soveltaman käsitteellisen ratkaisun mukaan. Asiantuntijat kehittävät monimutkaista kehityshanketta, ja sen laillistaminen tulisi suorittaa eri tarkastuslaitoksissa.

Jotkut vivahteet asuntojen ostamisesta ja myymisestä laittomalla suunnittelulla

On olemassa kaksi yleistä tapausta myydä asuntoja "parannuksilla" kiinteistömaksun suhteen:

ostaa käteisellä. Tämä vaihtoehto eliminoi kaikki riskit myyjältä, koska asunnon vanhassa suunnitelmassa ei ole punaisia viivoja, jotka osoittavat tehdyt muutokset. Ostaja ei vain saa välittömästi omaisuuttaan omistukseensa, vaan hän on myös vastuussa väitetystä täydellisestä kunnostuksesta. Rasitus on asunnon ostaminen epäjohdonmukaisella saneerauksella;
asuntolainan osto. Tällöin ostaja saa ostolainan, kun pankki varmistaa suunnitelman muutosten laillisuuden. Mutta monet pankit myöntävät varoja myös asuntojen ostoon laittomilla suunnitelmamuutoksilla, mutta varauksella. He asettivat ehdon kunnostamisen laillistamiselle tietyssä ajassa.

Punaisten viivojen puuttuminen suunnitelmasta on perusta Rosreestrin kiinteistöjen rekisteröinnille. Jos sellainen on, rekisteröinti evätään ostajalta.

Paras ratkaisu asunnon myyntiin ja ostoon sekä myyjälle että ostajalle on ryhtyä toimenpiteisiin pohjaratkaisumuutosten laillistamiseksi. Tällöin kaupan osallistujien riskit pienenevät nollaan.