Auktion för omfattande exploatering för bostadsbyggande. Integrerad utveckling av territoriet. Tomter för komplex utveckling: några funktioner

Nyligen, i vår region, har organisationen av byggandet av så kallade "stugabyar" blivit utbredd.

Analys och bedömning av attraktionskraften hos sådana projekt är vägen för fastighetsmarknadsproffs, så vi kommer att uppehålla oss mer i detalj om vad medborgare bör veta om de överväger sådana investeringsalternativ eller förbättrar sina levnadsvillkor. En av mekanismerna för byggandet av stugbosättningar är den integrerade utvecklingen av tomter för bostadsbyggande.

Vad är integrerad markutveckling och hur skiljer den sig från konventionellt byggande? Till att börja med bör det noteras att integrerad utveckling medför mycket allvarligare skyldigheter för rättighetshavaren-exploatören av tomten.

Därför inkluderar omfattande utveckling:
upprättande av dokumentation för territoriumplanering,
utföra arbete med utvecklingen av territoriet genom att bygga tekniska infrastrukturanläggningar,
utföra bostäder och annan byggnation i enlighet med typen av tillåten användning av tomten.

Lagen föreskriver att alla dessa etapper ska utföras av rättighetshavaren-utvecklaren av tomten. Samtidigt, vid överföring av rättigheter till en plats som tillhandahålls för komplex utveckling, överförs alla ovanstående skyldigheter till den nya rättighetsinnehavaren.

Naturligtvis är utvecklarens huvudmål att attrahera medel. Det finns dock skillnader i när och i vilken ordning det börjar dra till sig ekonomiska resurser, och vad medborgaren får tillbaka.

Det idealiska alternativet enligt lag är att formalisera ett avtalsförhållande mellan byggherren och medborgaren, enligt vilket medborgaren deltar med sina egna pengar i konstruktionen och, efter avslutad konstruktion, får äganderätten till ett beställt hus med en nödvändig tomt. för placering och vidare drift av huset.

Men i praktiken finns det andra fall när en tomt (landmassiv) som tillhandahålls för komplex utveckling inte faktiskt utvecklas, utan delas upp i ett stort antal separata tomter, som säljs till medborgarna.

Således befriar utvecklaren sig från behovet av att förbereda dokumentation för planeringen av territoriet, utföra arbete med utvecklingen av territoriet genom att bygga tekniska infrastrukturanläggningar och utföra själva konstruktionen.

Vid första anblicken får alla som de vill. Utvecklare – snabb vinst. Medborgarna kan äga tomter för byggnära stadsnära till attraktiva priser. Men allt är inte så rosa.

Alla tomter som bildas till följd av uppdelningen av en tomt (massa) som tidigare lämnats till exploatören för integrerad bebyggelse har samma typ av tillåten användning - integrerad bebyggelse för bostadsbyggande. Detta innebär att individuell bostadsutveckling av sådana tomter av medborgarna är oacceptabel, även om medborgarnas mål vid köp av tomter var just självständig konstruktion.

Medborgare som köpte tomter inom gränserna för en landmassa avsedd för komplex utveckling och registrerade sina rättigheter till dem i enlighet med den federala lagen av den 21 juli 1997. Nr 122-FZ "Om statlig registrering av rättigheter till fastigheter och transaktioner med det", har rätt att utföra bostadsbyggande inom gränserna för tomter som ägs av dem i enlighet med kraven i mark- och stadsplaneringslagstiftningen. I själva verket är detta endast möjligt i form av omfattande utveckling, med förbehåll för genomförandet av alla skyldigheter från den ursprungliga utvecklaren, inklusive utarbetande av dokumentation för planeringen av territoriet och genomförandet av arbetet med utvecklingen av territoriet genom byggande av tekniska infrastrukturanläggningar.

Dessutom, i strid med mark- och stadsplaneringslagstiftningen, innebär bristen på dokumentation om planeringen av en stugbys territorium praktiskt taget godtycklig bildning av platser avsedda för byggande av hus och infrastruktur (till exempel vägar), vilket leder till omöjligheten av deras ytterligare fullständiga och rationella användning.

Som ett resultat uppstår konfliktsituationer och rättsliga tvister mellan medborgare som köpt tomterna och byggherren. Medborgarna kan i princip inte använda tomterna för sina avsedda ändamål.

Samtidigt borde just det faktum att de köpta tomterna hade en sådan typ av tillåten användning som ”helhetsbebyggelse i bostadsbyggande syfte”, om inte uppmärksamma medborgare-köpare, så säkert väcka frågor. Dessutom är denna information öppen och allmänt tillgänglig.

Typen av tillåten användning, tillsammans med kategorin mark, utgör den rättsliga ordningen för tomten, d.v.s. omfattningen av dess möjliga användning av upphovsrättsinnehavaren.

Information om den befintliga typen av tillåten användning av en tomt finns i Unified State Register of Rights to Real Estate and Transactions with It och State Real Estate Cadastre.

Typen av tillåten användning av tomten anges nödvändigtvis i certifikatet för statlig registrering av rättigheter som utfärdats av Rosreestr-kontoret för Ulyanovsk-regionen.

Följaktligen kan information om den tillåtna användningen av en tomt erhållas av köparen antingen oberoende av allmänt tillgängliga informationsresurser eller genom att granska dokumenten från säljaren av tomten i transaktionsskedet.

För att sammanfatta vill jag vädja till medborgarna med avskedsord att vara uppmärksamma och försiktiga när de gör transaktioner för köp av tomter avsedda för omfattande bebyggelse för bostadsbyggande.

Att förstå de möjliga konsekvenserna av att förvärva sådana tomter kommer att rädda dig från oplanerade extrakostnader för deras utveckling, såväl som från uppkomsten av oförutsedda konfliktsituationer, vars lösning endast är möjlig i domstol.

Tomter för deras omfattande utveckling för bostadsbyggande, vilket inkluderar utarbetande av dokumentation för planering av territoriet, genomförande av arbete med utveckling av territoriet genom byggande av teknisk infrastruktur, genomförande av bostäder och annan konstruktion i enlighet med slag av tillåten användning, från mark belägen i statlig eller kommunal fastighet upplåtas för uthyrning utan föregående godkännande av anläggningens placering.

Till dokumentationen om territoriumplanering art. 41 i Ryska federationens stadsplaneringskod inkluderar ett territoriumplaneringsprojekt, ett territoriummätningsprojekt och en stadsplaneringsplan. En stadsplaneringsplan kan betraktas som en typ av dokumentation för territoriumplanering endast om den utarbetas som en del av territoriummätningsprojekt (artikel 44 i den ryska federationens civillag).

Tillhandahållandet av en tomt för arrende för dess omfattande utveckling för bostadsbyggande utförs på en auktion på det sätt som fastställs i art. 38.2 i Ryska federationens landkod.

Hyresgästen är skyldig att uppfylla de krav som ställdes vid auktionen för försäljning av rätten att upplåta tomt. Dessa är krav på den maximala tidsramen för att förbereda ett territoriumplaneringsprojekt och lantmäteriprojekt, utföra arbete för att skapa tekniska infrastrukturanläggningar, utföra bostäder och andra typer av byggnation, samt villkoren för att överföra konstruerade tekniska infrastrukturanläggningar till statliga eller kommunalt ägande.

Hyresgästen av en tomt som tillhandahålls för dess omfattande bebyggelse för bostadsbyggande har rätt att utan ägarens samtycke, oavsett längden på tomträttsavtalet, överlåta sina rättigheter och skyldigheter enligt arrendeavtalet till en tredje part, som tar på sig den ursprungliga hyresgästens ansvar för den omfattande utvecklingen av tomten. Denna bestämmelse kan inte ändras genom ett markupplåtelseavtal.

Ägaren eller arrendatorn av tomträtter avsedda för bostäder och annat byggande är skyldig att följa de maximala tidsfristerna för bostäder och annat byggande i enlighet med de typer av tillåten användning av tomtmark som fastställs i avtalet (punkt 8, punkt 3, artikel 38.2). i Ryska federationens landkod).

Vid överlåtelse av tomtmark avsedd för bostäder och annat byggande övergår de nya rättighetshavarna till ansvaret för att uppfylla de krav som anges i mom. 8 punkt 3 art. 38.2 i Ryska federationens landkod.

Vid underlåtenhet att uppfylla de skyldigheter som anges i klausuler. 3, 4, 6 och 7 msk. 30.2 i Ryska federationens landkod, såväl som i händelse av felaktig utförande, kan rättigheterna till markområden avslutas i enlighet med Ryska federationens landkod och civillagstiftning.

Vid underlåtenhet att uppfylla de skyldigheter som anges i klausuler. 3, 4, 6 och 7 msk. 30.2 i Ryska federationens landkod, såväl som vid felaktig utförande, debiteras en straffavgift på en hundra och femtiondel av refinansieringsräntan för Ryska federationens centralbank, i kraft den dag fullgörande av sådana förpliktelser, från arrendebeloppet eller markskattebeloppet för varje dröjsmålsdag, om inte annat föreskrivs.

Procedur för att tillhandahålla mark för byggande: Video

REGERINGEN I S:T PETERSBURG

UPPLÖSNING

Om den integrerade utvecklingen av territorier för bostadsbyggande

Dokument med gjorda ändringar:
;
genom dekret från S:t Petersburgs regering av den 26 november 2009 N 1379;
(Officiell webbplats för administrationen av St. Petersburg www.gov.spb.ru/norm_baza/npa, 05/07/2014).
____________________________________________________________________

För att genomföra bestämmelserna i artiklarna 30.2 och 38.2 i Ryska federationens landkod och i enlighet med punkt 10 i artikel 3 i den federala lagen "Om ikraftträdandet av Ryska federationens landkod" St. Petersburg

bestämmer:

1. Godkänna föreskrifter om förfarande för upprättande av underlag och fatta beslut om anbudshållande för rätten att sluta arrendeavtal för tomtmark för deras omfattande bebyggelse för bostadsbyggande (nedan kallad föreskrifterna).

2. Till byggnadsnämnden:

2.1. Tillsammans med stadsbyggnads- och arkitekturnämnden och energi- och teknikstödsnämnden identifiera områden som behöver en omfattande utveckling för bostadsbyggande.

2.2. Säkerställa utarbetandet av den dokumentation som krävs för att bjuda på försäljningen av rätten att ingå arrendeavtal för tomter bildade på föreskrivet sätt, statligt ägda och belägna på S:t Petersburgs territorium, avsedda för deras omfattande utveckling för bostadsändamål konstruktion (nedan kallad tomtmark) , i sammansättning och villkor enligt bestämmelserna.

2.3. I enlighet med det fastställda förfarandet, fatta beslut om utarbetande av tei förhållande till tomter som hyrs ut i enlighet med resolutionen.

2.4. Säkerställa, på föreskrivet sätt, överföringen till stadens fastighetsförvaltningskommitté av en uppsättning dokument som är nödvändiga för registrering av statlig äganderätt i samband med tekniska infrastrukturanläggningar som ska överföras till S:t Petersburgs ägo av den vinnande budgivaren, med engagemang av organisationer som är underställda byggkommittén och energi- och teknikkommitténs bestämmelse.

3. Till stadens fastighetsförvaltningsnämnd:

3.1. Säkerställa organiseringen av budgivning för försäljning av rätten att ingå arrendeavtal för tomter för deras omfattande utveckling för bostadsbyggande (nedan kallat budgivning) på följande villkor:

3.1.1. Avsluten hålls i form av en auktion, öppna vad gäller deltagarsammansättningen och öppna i form av inlämnande av förslag på pris.

3.1.2. Föremålet för auktionen är rätten att ingå ett hyresavtal för en tomt för dess omfattande utveckling för bostadsbyggande genom att utarbeta dokumentation om planeringen av territoriet, utföra arbete med utvecklingen av territoriet genom konstruktion av ingenjörskonst. infrastruktur, utföra bostäder och annan byggnation i enlighet med typerna av tillåten användning.

3.1.3. Den vinnande budgivaren erhåller ensamrätt att förvärva äganderätt eller upplåtelse under en tid av 49 år efter godkännande på föreskrivet sätt av dokumentation om områdesplanering, uppförande av teknisk infrastruktur och statlig matrikelregistrering av tomter avsedda för bostäder och annat byggande enl. tillåtna typer av användning, inom de gränser som tidigare anvisats mark.

Vinnaren av auktionen har rätt att förvärva äganderätt till tomträtter som har genomgått statlig matrikelregistrering, belägna inom gränserna för en del av planstrukturen (block) eller flera delar av planstrukturen (block), tilldelade enl. planeringsprojektet godkänt på fastställt sätt, efter att vinnaren av auktionen kostnadsfritt överlåtit det till statens ägande av S:t Petersburgs tekniska infrastrukturanläggningar som uppförts av den vinnande budgivaren inom gränserna för den tidigare tilldelade tomten.

3.1.4. Giltighetstiden för markarrendeavtalet fastställs i enlighet med punkterna 3.1.9 och 3.1.10 i resolutionen.

3.1.5. Köpeskillingen för vinnaren av auktionen av de marktomter som anges i punkt 3.1.3 i resolutionen, avsedda för bostäder och annan konstruktion i enlighet med de slag av tillåten användning, inom gränserna för den tidigare tilldelade marken fastställs i i enlighet med den ryska federationens lagstiftning som gäller vid tidpunkten för beslutet att hålla auktionen beräknad per ytenhet.

3.1.6. Ingångspriset för föremålet för auktionen fastställs till beloppet av marknadsvärdet av rätten att ingå ett hyresavtal för en tomt för dess omfattande utveckling i syfte att bygga bostäder.

3.1.7. Klausulen blev ogiltig den 1 januari 2010 - ..

3.1.8. Metoder för att säkerställa uppfyllandet av skyldigheterna för den omfattande utvecklingen av en tomt fastställs av regeringen i S:t Petersburg i beslutet att hålla anbud.

Säkerhetsvolymen för skyldigheter för den omfattande utvecklingen av en tomt, som säkerställer att vinnaren av anbudet uppfyller sina skyldigheter för utvecklingen av territoriet genom byggandet av tekniska infrastrukturanläggningar, bestäms på en area per enhetsyta tomten:

för tomter på mindre än 250 tusen kvadratmeter - 78 rubel. per kvm;

för tomter med en yta från 250 tusen kvm till 500 tusen kvm - 70 rubel. per kvm;

för tomter med en yta på mer än 500 tusen kvadratmeter - 62 rubel. per kvm.
(Klausul med ändringar, trädde i kraft den 23 november 2009 genom dekret från S:t Petersburgs regering av den 9 november 2009 N 1252.

3.1.9. Den maximala tidsramen för att förbereda ett territoriumplaneringsprojekt och ett lantmäteriprojekt inom gränserna för en tomt fastställs i enlighet med normerna, men får inte överstiga ett och ett halvt år.

3.1.10. De maximala tidsfristerna för att slutföra arbetet med utvecklingen av territoriet och byggandet av tekniska infrastrukturanläggningar fastställs i enlighet med standarderna baserade på slutsatsen från konstruktionskommittén.

3.1.11. Maximivillkoren för bostadsbyggande och annat byggande i enlighet med typerna av tillåten användning av tomtmark fastställs i enlighet med gällande normer vid byggnadsnämndens beslut.

3.1.12. Genomföra av vinnaren av auktionen, i enlighet med det fastställda förfarandet, den fria överföringen av teknisk infrastruktur föremål för det statliga ägandet av St. Petersburg.

3.1.13. Vinnaren av auktionen är skyldig att kostnadsfritt överföra resultatet av byggnadsarbeten som utförts på tomten till S:t Petersburgs fastighet i händelse av uppsägning av arrendeavtalet för tomten på grund av bristande uppfyllelse eller otillbörlig fullgörande av vinnaren av auktionen av sina skyldigheter enligt arrendeavtalet för tomten (klausulen inkluderades dessutom i dekretet från St. Petersburgs regering av den 9 november 2009 N 1252).

3.2. Inom 30 dagar, i samförstånd med byggnadsnämnden, utveckla och godkänna en provform av ett markupplåtelseavtal för dess omfattande utveckling för bostadsbyggande.

4. Den statliga byggövervaknings- och experttjänsten i S:t Petersburg och statens administrativa och tekniska inspektion utfärdar på föreskrivet sätt tillstånd till vinnarna av anbuden i fråga om deras behörighet att utföra arbete med utvecklingen av territoriet och byggandet av tekniska infrastrukturanläggningar.

5. Klausulen blev ogiltig den 1 januari 2010 - Dekret från regeringen i St. Petersburg av den 26 november 2009 N 1379..

6. För att fastställa att från det ögonblick som denna resolution träder i kraft, dekret från S:t Petersburgs regering av den 16 mars 2004 N 405 "Om tillhandahållande av arrende av statligt ägda tomter belägna på S:t Petersburgs territorium" gäller inte tomter belägna inom gränserna för de territorier som enligt S:t Petersburgs territoriella planeringsdokument är avsedda för bostadsbyggande.

7. Anförtro kontrollen över genomförandet av resolutionen till viceguvernören i St. Petersburg A.I. Vakhmistrov. och viceguvernör i St. Petersburg Molchanov Yu.V. enligt frågorna.

Guvernör i St Petersburg

V.I.Matvienko

4.2. En begäran till Stadsfastighetsförvaltningsnämnden (nedan - KUGI) om tomtens egendom och rättsliga ställning och den på den belägna fastigheten.

KUGI-slutsatsen måste innehålla:

beräkning av hyran per enhetsyta mark;

information om belastningar på tomten och fastigheter som finns på den, med angivande av villkoren för uppsägning av tredje parts rättigheter.

4.3. En begäran till kommittén för statlig kontroll, användning och skydd av historiska och kulturella monument (nedan kallad KGIOP) om huruvida tomten och den fastighet som ligger på den har status som kulturarvsobjekt av federal eller regional betydelse eller identifierade kulturarvsobjekt (placering av tomten inom zonerna skydd av kulturarvsplatser).

4.4. En begäran till förvaltningen av distriktet S:t Petersburg på platsen för tomten (nedan kallad distriktsförvaltningen) om godkännande av auktionen.

4.5. En begäran till kommittén för energi- och teknikstöd (nedan kallad CE&I) om möjligheten till tekniskt stöd för tomten i enlighet med planerna för genomförandet av territoriell planering av S:t Petersburg, de allmänna systemen för vatten, gas , värme- och energiförsörjning till St. Petersburg.

5. Tidsfristen för att förbereda slutsatser och svar från statsförvaltningen, statens fastighetsförvaltningskommitté och distriktsförvaltningen är 10 dagar från dagen för mottagandet av begäran från investeringsavdelningen. Deadline för svar från KZRiZ, KUGI och KEiIO är 14 dagar.

6. Inom två dagar efter mottagandet av slutsatsen från KZRiZ skickar investeringsavdelningen ett meddelande till byggkommittén om behovet av att erhålla information från Unified State Register of Rights to Real Estate and Transactions with It om registrerade rättigheter (restriktioner, belastningar) i förhållande till tomten och de föremål som ligger på den fastigheter. Byggkommittén skickar en motsvarande begäran till huvuddirektoratet för den federala registreringstjänsten för St. Petersburg och Leningrad-regionen, med angivande av adresser och matrikelnummer för tomter och fastigheter som finns på dem, och inom två dagar efter att ha mottagit ett svar, vidarebefordrar det till investeringsavdelningen.

7. Vid mottagande av positiva slutsatser och godkännanden som anges i punkterna 3-6 i denna bilaga, ansöker investeringsavdelningen inom två dagar till KZRiZ med en ansökan om att utföra undersökningsarbeten och genomföra statlig matrikelregistrering av tomten.

7.1. Om det inom tomtmarkens gränser bildas tomter som är upplåtna för arrende för ändamål som inte har samband med byggnation (nedan kallade tomter som tillhandahålls på arrendevillkor), skickar investeringsavdelningen, innan den genomför statlig matrikelregistrering, en begäran till KUGI om möjligheten att bilda en tomtmark med beaktande av tomtmark som tillhandahålls på arrendebasis. Begäran åtföljs av ett diagram över gränserna för tomten som anger de tomter som tillhandahålls under arrendevillkor och uppgifter om deras område.

KUGI skickar inom 10 dagar till Investeringsavdelningen en slutsats om möjligheten att bilda en tomt, med beaktande av uppgifter om tomträtter som tillhandahålls på arrendevillkor, och vid positiv slutsats ansöker till KZRiZ med en ansökan om uppsägning matrikelregistreringen av tomträtter som tillhandahålls på arrendevillkor samt med ansökan om bildande av tomtmark med beaktande av uppgifter om tomträtter som tillhandahålls på arrendevillkor.

8. KZRiZ, på föreskrivet sätt, utfärdar tekniska specifikationer för att utföra lantmäteriarbeten, kontrollera resultaten av lantmäteriarbeten, godkänna gränserna för tomten och säkerställer den statliga fastighetsregistreringen av tomten, med hänsyn till information om marken tomter tillhandahållna på arrendevillkor.

Ett intyg om priset på tomten per ytenhet bifogas materialet i den statliga fastighetsregistreringen av tomten KZRiZ.

9. Investeringsavdelningen säkerställer inom 20 dagar från dagen för den statliga fastighetsregistreringen av tomten på föreskrivet sätt att den organisation som har rätt att bedöma statlig egendom fastställer marknadsvärdet av rätten att ingå ett arrendeavtal för tomten.

10. Investeringsavdelningen sänder inom 10 dagar från dagen för den statliga fastighetsregistreringen av tomtmarken som anges i punkt 7.1 i dessa bestämmelser till KUGI den information som anges i punkt 4.1 i dessa bestämmelser och ordern från KZRiZ efter godkännande av tomtens gränser med bifogad gränsplan.
(Paragrafen med ändringar, trädde i kraft den 7 maj 2014 genom dekret från S:t Petersburgs regering av den 28 april 2014 N 301.

KUGI genomför, efter att ha erhållit angivna uppgifter från investeringsavdelningen, på föreskrivet sätt åtgärder för att ändra arrendeavtalen för tomträtter som tillhandahålls på arrendevillkor, vad gäller de objekt som anges i arrendeavtalen.

KUGI utarbetar inom fem arbetsdagar efter att ha mottagit informationen som anges i första stycket i denna klausul förslag om att välja en metod för att säkerställa att vinnaren av anbudet uppfyller sina skyldigheter för den omfattande utvecklingen av tomten, vilket säkerställer korrekt uppfyllande av vinnaren av anbudet om skyldigheter för utveckling av territoriet genom byggande av teknisk infrastruktur, och skickar dem till investeringsavdelningen (paragrafen inkluderades dessutom genom dekret från St. Petersburgs regering av den 9 november 2009 N 1252) .

11. Byggnadskommittén:

11.1. Inom fem dagar från datumet för överföring från investeringsavdelningen av dokumentation för budgivning i enlighet med förteckningen över dokument för budgivning för rätten att ingå arrendeavtal för tomter för deras omfattande utveckling i syfte att bygga bostäder i enlighet med bilagan till denna förordning, men inte tidigare än genomförandet av åtgärder från KUGI för att införa i enlighet med det fastställda förfarandet för ändringar av arrendeavtal för tomter som tillhandahålls tredje part för ändamål som inte är relaterade till byggande, i enlighet med punkt 10 i dessa förordningar, utarbetar ett förslag till resolution från S:t Petersburgs regering om budgivning.

Godkännandet av förslaget till resolution från S:t Petersburgs regering, inklusive meningsskiljaktigheter om villkoren för auktionen, genomförs vid ett möte med St. Petersburgs viceguvernör, som är ansvarig för att lösa frågor om kapitalkonstruktion, arkitektur och stadsplanering, markpolitik, på det sätt som fastställts genom resolutionen från S:t Petersburgs regering av den 16 december 2003 N 100 "Om godkännande av St. Petersburgs regerings bestämmelser".

11.2. Inom fem dagar från dagen för antagandet av S:t Petersburgs regering av förslaget till resolution om budgivning, överför det till KUGI dokumentation för budgivning i enlighet med Lista över dokument för budgivning för rätten att ingå arrendeavtal för tomter för deras omfattande utveckling för bostadsbyggande enligt bilagan till dessa föreskrifter.

Bilaga till föreskrifterna. Lista över dokument för anbudsgivning för rätten att ingå arrendeavtal för tomter för deras omfattande utveckling för bostadsbyggande

Ansökan
till föreskrifterna om förfarandet för beredning
dokumentation och beslutsfattande
på att bjuda på rätten
ingående av hyresavtal
tomter åt dem
omfattande utveckling för ändamålet
bostadsbyggande

Lista över dokument för anbudsgivning för rätten att ingå arrendeavtal för tomter för deras omfattande utveckling för bostadsbyggande

1. Kommittén för stadsplanering och arkitekturs slutsats om en tomtmarks grundläggande möjlighet och stadsplaneringsvillkor för dess omfattande utveckling för bostadsbyggande (nedan kallad tomten).

2. Material presenterat av kommittén för markresurser och markförvaltning i St. Petersburg:

slutsats om tomtens status;

intyg om pris per enhetsareal mark;

fastighetsplan för tomten;

en kopia av beställningen från kommittén för markresurser och markförvaltning i S:t Petersburg om godkännande av tomtens gränser med bifogad plan över tomtens gränser.

3. Slutsats från Stadsfastighetsförvaltningskommittén om fastigheten och den juridiska statusen för tomten och de fastigheter som ligger på den, med bilagan för beräkning av hyran per enhetsarea för tomten.

4. Kommittén för statlig kontroll, användning och skydd av historiska och kulturella minnesmärken slutsats om den grundläggande möjligheten och förutsättningarna för en integrerad bebyggelse av en tomt i bostadsbyggande syfte om den därpå belägna tomten eller fastigheten har bl.a. status för kulturarvsplatser av federal eller regional betydelse eller identifierade objekt kulturarv (plats för marken inom skyddszonerna för kulturarvsobjekt).

5. Godkännande av förvaltningen av distriktet St. Petersburg på platsen för tomten.

6. Energi- och teknikkommitténs slutsats om möjligheten att tekniskt upplåta en tomt för integrerad bebyggelse för bostadsbyggande i standardform enligt bilagan till denna förteckning.

7. Information från huvuddirektoratet för den federala registreringstjänsten för St. Petersburg och Leningrad-regionen från Unified State Register of Rights to Real Estate and Transactions with It om registrerade rättigheter (restriktioner, belastningar) i förhållande till tomten och fastigheten egendom som ligger på den.

8. Redogörelse för marknadsvärdet av rätten att ingå ett tomträttsavtal.

9. Beräkning av S:t Petersburgs statliga institution "Investment Management" av beloppet för att säkerställa korrekt uppfyllande av vinnaren av anbudet av skyldigheter för den omfattande utvecklingen av tomten, vilket säkerställer korrekt uppfyllande av vinnaren av anbudet av skyldigheter för utveckling av territoriet genom konstruktion av tekniska infrastrukturanläggningar (klausul med ändringar, trädde i kraft den 23 november 2009 genom dekret från S:t Petersburgs regering av den 9 november 2009 N 1252.

Bilaga till listan. Standardform för slutsats om möjligheten att tekniskt tillhandahålla en tomt för dess omfattande utveckling för bostadsbyggande

Ansökan
till listan över dokument för genomförande
anbud på rätten att ingå avtal
arrende av mark åt deras
omfattande utveckling för ändamålet
bostadsbyggande

Standardform för slutsats om möjligheten att tekniskt tillhandahålla en tomt för dess omfattande utveckling för bostadsbyggande

Landadress: __________________

Grund för att förbereda slutsatsen:
___________________________________________

Ingenjörsstöd för en tomt med ungefärligt behov av energi och andra resurser som anges i tabell nr 1 är möjligt under de förhållanden som anges i tabell nr 2.


Tabell nr 1
	ingenjörsbelastning	Enhet	Storleken på teknisk belastning
	Vattentillgång	kubikmeter/dygn
	Dränering	kubikmeter/dygn
	Värmetillförsel
	Elförsörjning
	Gasförsörjning


Tabell nr 2
	Typ av teknisk belastning	Enhet	Anslutningsförhållanden	Restriktioner efter anslutningstid
	Vattentillgång	kubikmeter/dygn
	Dränering	kubikmeter/dygn
	Värmetillförsel
	Elförsörjning
	Gasförsörjning

Lista över dokument på grundval av vilka anslutningsvillkor bestäms:

Speciella villkor:

Officiell
elektronisk text
IPS "Kodeks"

Revidering av dokumentet med hänsyn tagen
ändringar och tillägg förberedda
JSC "Kodeks"

Artikel 30.2. Funktioner i tillhandahållandet av tomter för deras omfattande utveckling i syfte att bygga bostäder från mark i statlig eller kommunal ägo

1. Tomter för deras omfattande utveckling för bostadsbyggande, vilket inkluderar utarbetande av dokumentation för planering av territoriet, genomförande av arbete med utveckling av territoriet genom byggande av teknisk infrastruktur, genomförande av bostäder och annan konstruktion i enlighet med de slag av tillåten användning, från mark som ligger i statlig eller kommunal ägo, upplåts för uthyrning utan föregående godkännande av anläggningens placering.

2. Uthyrning av en tomt för dess omfattande utveckling för bostadsbyggande genomförs på en auktion på det sätt som fastställs i artikel 38.2 i denna kod, med undantag för de fall som anges i punkt 10 i denna artikel.

3. Hyresgästen av en tomt som tillhandahålls för dess omfattande utveckling för bostadsbyggande är skyldig att uppfylla de krav som anges i punkterna 6-8 i punkt 3 i artikel 38.2 i denna kod.

4. Hyresgästen av en tomt som tillhandahålls för dess omfattande utveckling i syfte att bygga bostäder har den rättighet som anges i punkt 9 i artikel 22 i denna kod, oavsett längden på arrendeavtalet för sådan tomt. Samtidigt erhåller den nya upphovsrättsinnehavaren ansvaret för att uppfylla de krav som anges i punkt 3 i denna artikel avseende den omfattande utvecklingen av tomten för bostadsbyggande.

Hyresgästen av en tomt sörjde för dess omfattande utveckling för bostadsbyggande, efter godkännande på föreskrivet sätt för dokumentation om planeringen av territoriet och den statliga fastighetsregistreringen av tomter avsedda för bostäder och annan konstruktion i enlighet med typer av tillåten användning, inom gränserna för den tidigare tillhandahållna tomten har ensamrätt, om inte annat föreskrivs i federal lag, att förvärva de angivna tomterna för ägande eller arrende eller, om de angivna tomterna bildas av den tillhandahållna tomten. för i punkt 10 i denna artikel, för leasing. Om de angivna tomterna bildas från den tomt som anges i punkt 10 i denna artikel, bestäms hyran för de bildade tomterna till beloppet av den markskatt som fastställts av Rysslands lagstiftning för motsvarande mark. tomter. Vid en ändring av markskattesatsen kan hyresbeloppet ensidigt ändras av arrendatorn.

6. Ägaren eller hyresgästen av de tomter som anges i punkt 5 i denna artikel, avsedda för bostäder och annan konstruktion, är skyldig att uppfylla kraven i denna kod.

7. Vid överlåtelse av de marktomter som anges i punkt 5 i denna artikel avsedda för bostäder och annan konstruktion, överförs de nya rättighetsinnehavarna till ansvaret för att uppfylla de krav som anges i punkt 8 i punkt 3 i artikel 38.2 i denna kod.

9. I händelse av underlåtenhet att uppfylla skyldigheterna som anges i punkterna 3, , och i denna artikel, såväl som vid otillbörlig fullgörande, kommer en straffavgift att debiteras på ett hundra och femtiondedelar av refinansieringsräntan för den centrala Ryska federationens bank, med verkan på dagen för fullgörandet av sådana skyldigheter, från hyran eller beloppet av markskatten för varje dag av försening, om inte annat anges i avtalet.

Information om ändringar:

Federal lag nr. 224-FZ av den 21 juli 2014 kompletterade artikel 30.2 i denna kod med punkt 10

10. En tomt från mark i statlig eller kommunal ägo tillhandahålls för en integrerad utveckling av territoriet i syfte att bygga bostäder i ekonomiklass till en juridisk person som har ingått ett avtal om en omfattande utveckling av territoriet för syfte att uppföra bostäder i ekonomiklass, uthyres utan anbud och utan förhandsgodkännande lokalisering av objektet. Hyresbeloppet för den angivna tomten bestäms i beloppet av markskatten som fastställts av Rysslands lagstiftning för motsvarande tomt. Vid en ändring av markskattesatsen kan hyresbeloppet ändras ensidigt av arrendatorn.

Marknaden för nybyggnader erbjuder ett stort urval av fastighetsfastigheter, från vilka köparen kan välja det alternativ som passar dem, med fokus på ekonomiska möjligheter och andra konstruktionsegenskaper. En ny trend är den integrerade utvecklingen av territoriet. Denna utvecklingsmodell anses vara den mest effektiva, kostnadseffektiva och motiverade i förhållande till markbrist och överbelastning av allmännyttiga nät i megastäder. Eftersom denna term är relativt ny är den av stort intresse för potentiella bostadsköpare. Idag kommer vi att prata om den integrerade utvecklingen och utvecklingen av territorier och också diskutera utsikterna för denna kategori av bostadsbyggande.

Låt oss dechiffrera förkortningen KOT

Det är värt att komma ihåg när vi talar om den integrerade utvecklingen av ett territorium - det här är en definition som inkluderar ett antal begrepp som ingår i systemet med aktiviteter för utveckling av territorier. Vi kommer bara att beröra denna fråga lite i den här artikeln, eftersom vi mest av allt fortfarande är intresserade av förkortningen KOT.

Så, integrerad utveckling av territorier är markutvecklingsprojekt som involverar storskalig konstruktion av bostadskomplex med en total yta på minst hundra tusen kvadratmeter. Vanligtvis innehåller ett sådant komplex flera hyreshus förenade av en enda arkitektonisk plan och design. De ligger också i en liknande prisklass. Experter säger att en integrerad utveckling av territorier oftast involverar bostäder i ekonomi- och komfortklass, designade för massköpare med en genomsnittlig inkomstnivå.

Det är värt att notera att denna utvecklingsmodell inkluderar all tillhörande infrastruktur, som byggs av byggorganisationen. I de flesta fall är resultatet uppkomsten av stora mikrodistrikt som ligger i utkanten av tätbefolkade städer och till och med har sina egna nät.

Lite historia

De började prata om CAT för ungefär tio år sedan. Sedan utfärdade Ryska federationens regering ett dokument som specificerade några krav för integrerade utvecklingsprojekt. Först och främst utsågs utvecklarens skyldighet att ta i bruk infrastrukturanläggningar, inklusive sociala anläggningar och allmännyttiga nätverk. IKT innebär också byggandet av transportknutpunkter, och budgetmedel bör inte användas i sådan verksamhet. Alla kostnader faller på utvecklaren och investerarnas axlar som han kan locka till projektet.

Det är intressant att hittills har inte mer än tio projekt kunnat hamna i kategorin integrerad utveckling av territorier för bostadsbyggande. Många av de sökande har inte uppfyllt alla villkor som presenterats och i dag planerar de bara att påbörja verksamhet inom IKT.

Det är värt att notera att tillbaka i sovjettiden användes principen om integrerad utveckling mycket aktivt. Detta gällde särskilt på trettiotalet av förra seklet. Då byggdes hela mikrodistrikt, och ibland städer, på tomma tomter. Men målen som eftersträvades då och nu skiljer sig avsevärt åt. I Sovjetunionen var huvudmålet att bygga fler kvadratmeter. Därför blev hela stadsdelar monotona och gråa. Det moderna tillvägagångssättet är just baserat på den kvalitativa utvecklingen av rymden. Många byggherrar hävdar att de inte så mycket säljer lägenheter utan att de säljer en viss livsstil. Och för detta är köparen redo att betala nästan alla pengar.

Orsaker till populariteten för integrerad konstruktion

Tomter för integrerad utveckling av territorier är nu i stor efterfrågan, och det är inte konstigt. För varje år finns det trots allt mindre och mindre ledig mark i städer som skulle kunna användas som plats för nya byggnader. Om det tidigare i megastäder var möjligt att bygga flera hus nästan i centrum och koppla dem till befintliga stadskommunikationer, är det nu inte längre möjligt. Därför måste utvecklare överväga områden i utkanten och utveckla intressanta koncept för sina nya byggnader. Som ett resultat får köparen ett ovanligt projekt med utvecklad infrastruktur och många fördelar.

Glöm inte ur sikte av byggkostnaden. Som regel gäller att ju större projekt utvecklaren genomför, desto billigare kostar det honom. Därför, även med hänsyn till behovet av att utveckla alla områden som gränsar till nya byggnader, får han en betydande vinst. Dessutom har den möjlighet att intressera köparen med alla typer av rabatter och kampanjer som minskar den initialt angivna kostnaden för boende med tio till trettio procent. Ett sådant tillvägagångssätt kan inte annat än fängsla framtida lägenhetsägare.

De flesta köpare som redan har haft turen att bli husägare i sådana projekt berättar med stor förtjusning för sina vänner och bekanta, vilket väcker intresset för KOTS. Först och främst är de fängslade av den moderna utrustningen av bostadskomplex. Vanligtvis inkluderar de videoövervakning, sport- och lekplatser, noggrant utformade parkområden och vägkorsningar. Själva byggnaderna ser också stilrena och moderna ut. Ibland liknar området, som var en del av den komplexa markutvecklingen, en liten bit av Europa med sin skönhet och ovanliga design.

Fördelar med IKT för städer och kommuner

Här är också fördelarna för lokala myndigheter uppenbara. De är inte investerare när det kommer till verktyg eller infrastruktur. Sådana punkter anges alltid i avtalet om den omfattande utvecklingen av territoriet, så staden behöver bara övervaka konstruktionens framsteg och sedan acceptera de färdiga objekten för balans.

Det har pratats mer än en gång om den kollektiva utvecklingen av territorier av flera utvecklare. I det här fallet kan de mycket väl fortsätta att vara ett förvaltningsbolag som förvaltar pannhus, elnät och andra tekniska anläggningar som byggs och tas i drift av dem. Men för närvarande finns det ingen rättslig ram för ett sådant projekt. Detta betyder dock inte att det inte behövs eller inte kommer att dyka upp snart.

Nackdelar med CAT

Trots att vi redan har listat många tydliga fördelar med integrerat byggande har det också nackdelar som köparna själva ofta glömmer bort. Först och främst är detta projektets varaktighet. Eftersom byggherren inte kan bygga hela mikrodistriktet samtidigt sätter han husen i drift i flera etapper. När det gäller storskaliga projekt kan det röra sig om byggnader inte bara i den andra, utan även den tredje och till och med fjärde etappen. Denna nyans måste beaktas när du köper en lägenhet i ett sådant komplex.

Vissa experter tillskriver också konstruktionen av infrastrukturanläggningar på en återstående basis till nackdelarna med IKT. Vanligtvis får köpare allt de behöver för en bekväm vistelse först efter att det sista huset har tagits i drift. Och det kan ta fem år efter att de första invånarna flyttat in. Därför utarbetas idag en lag som ska ålägga byggherrar att bygga infrastrukturen i området parallellt med husen.

Aktiviteter för integrerad markutveckling: allmänna egenskaper

Vi har redan nämnt i tidigare avsnitt av artikeln att integrerad och hållbar utveckling av territorier har fyra former, och IKT är en av dem. Utan att gå in på detaljer kan de presenteras enligt följande:

utveckling av redan bebyggda områden;
projekt för integrerad markutveckling initierade av markägare;
projekt för integrerad markutveckling initierade av kommunen.

Det är värt att komma ihåg att var och en av dessa former innebär ett mödosamt arbete med att utveckla dokumentation, designa framtida anläggningar och därefter säkerställa att de fungerar.

Tomter för komplex utveckling: några funktioner

Under de senaste åren har en mekanism för att tillhandahålla markområden för IKT utvecklats. Vanligtvis läggs territorier ut för allmän auktion, men innan detta kontrolleras dokumenten för dem noggrant, eftersom tredje parts rättigheter inte bör gälla för webbplatsen. Alla juridiska personer kan delta i anbudsgivningen, men efter vinst är de undantagna från behovet av offentliga utfrågningar om lantmäteri eller inlämnande av projektdokumentation. Utvecklarna själva anser att detta alternativ är ganska bekvämt och kostnadseffektivt.

Det är värt att tänka på att tidigare byggföretag helt enkelt kunde hyra platser och hålla dem till en viss tid. Ibland ingick de underleverantörsavtal och mark som förvärvats för att bygga en parkeringsplats kunde till exempel användas för bostadsutveckling. Men i dag har situationen förändrats radikalt, och den integrerade utvecklingen av territorier i regioner och regioner är en snävt fokuserad verksamhet. Den plats som avsatts för sådan utveckling kan inte längre användas på annat sätt.

Uthyrning av tomter för IKT

Om utvecklaren planerar att implementera IKT, måste han i alla fall vinna auktionen. Utan detta kommer han inte att ha rätt att ingå ett hyresavtal för den omfattande utvecklingen av territorierna. Denna regel är förankrad på lagstiftningsnivå.

Men många utvecklare är intresserade av en annan punkt. De vill veta om hyresavtalet kan överlåtas till tredje part. Med denna formulering förstår många möjligheten att sälja sina rättigheter. Det kan inte finnas någon konsensus här. Faktum är att lagen inte förbjuder detta, men den är formulerad på ett sådant sätt att det är nästan omöjligt att genomföra ett sådant förfarande.

När allt kommer omkring är det möjligt att ingå ett avtal om IKT endast genom att vinna auktionen, vilket innebär att organisationen fullt ut måste uppfylla sina skyldigheter som anges i tidningarna. I praktiken har utvecklare redan stött på ett stort antal olika situationer som är ganska svåra att lösa med den befintliga rättsliga ramen. Därför är många för att anta nya lagar som tar hänsyn till alla möjliga situationer när det gäller arrende av mark för IKT.

Avtal om integrerad utveckling av territorier

Detta dokument anses vara det viktigaste när vi pratar om sådana projekt. För att underteckna det utvecklades till och med en speciell lagstiftningsram, som tar hänsyn till alla dess nyanser.

Vi kommer att ge bara några av punkterna som återspeglas i den:

utvecklaren är skyldig att förbereda all projektdokumentation för IKT, som inte bara inkluderar layouten på platsen, utan också markerar alla framtida infrastrukturanläggningar;
rätten att underteckna ett avtal finns endast med en representant för statliga myndigheter och en juridisk person som vinner auktionen;
Oftare återspeglar avtalet behovet av att överföra alla allmännyttiga nät till balansen i staden inom den tidsram som fastställts i avtalet;
giltighetsperioder för dokumentet och liknande föremål.

Generellt kan vi säga att bland alla nyanser som är förknippade med IKT har frågorna om att ingå kontrakt utarbetats på bästa möjliga sätt.

Problem med integrerad markutveckling

Jag skulle vilja säga att, trots det stora intresset för sådan utveckling, noterar experter ett antal problem med dessa projekt som hindrar deras genomförande.

För det första är detta bristen på en rättslig ram. Vi har redan nämnt detta mer än en gång.

Det är också nödvändigt att överväga stöd på statlig nivå, vilket bör uttryckas i att locka investerare till sådana projekt. När allt kommer omkring, om man betänker att vägbyggen ofta också ingår i IKT, är det inte svårt att föreställa sig hur dyrt detta är för byggherren. Vissa kan helt enkelt inte genomföra sådana storskaliga projekt, även om intresset för dem är ganska stort.

Ofta är problemet med IKT oförmågan hos flera utvecklare att komma överens med varandra. Genom att skapa konsolidering skulle de inte bara få en förening av sina ansträngningar, utan skulle också kunna genomföra ett projekt av högre kvalitet skapat i en enda stil.

Några ord istället för en slutsats

Naturligtvis har systemet för integrerad utveckling av territorier ännu inte utvecklats och kommer att förbättras under flera decennier. Byggandets framtid ligger dock fortfarande i dessa storskaliga och lovande projekt.