Mitä tarvitset, jos haluat myydä huoneen yhteisessä asunnossa? Kuinka nopeasti ja kannattavasti myydä huone yhteisessä asunnossa? Jos sinulla on ongelmia

Asiantuntijoiden mukaan huoneen myyntiä pidetään yhtenä vaikeimmista kiinteistökaupoista juridisesti. Mutta niitä ostetaan mielellään - budjettihinnan vuoksi kohtuuhintaisena asunnona tai perheiden muuttaessa pois. Muuntyyppisten asuinkiinteistöjen kustannukset ovat huomattavasti korkeammat. Jopa "pienperheen" huoneesta joutuu maksamaan puoli miljoonaa enemmän.

Tärkeimmät ostajat

Asuintilaa ostavien kansalaisten ryhmät ovat erilaisia. Heidän pyyntönsä vaihtelevat kiinteistön sijainnin mukaan. Jos huone sijaitsee Moskovassa tai muissa suurissa kaupungeissa, suurin osa ostajista on vierailijoita. Heidän tavoitteenaan on saada pääkaupunki- tai kaupunkirekisteröinti.

Toinen ryhmä tässä segmentissä ovat ne, jotka luottavat uudelleenasutukseen talon purkamisen jälkeen kunnostusohjelman puitteissa. Muissa tapauksissa huoneet ostetaan varojen sijoittamista ja sitten vuokraamista varten. On myös naapuritilojen omistajia, jotka haluavat ostaa asunnon myytäväksi tullakseen lopulta yksittäisten asuntojen omistajiksi.

Huoneen myynnin vaiheet

Yhteisomistuskiinteistöjen, joihin kuuluu myös yhteisasuntoja, myyntisäännöt on säädetty laissa. Naapurihuoneet ovat lain mukaan heidän osuutensa. Art. Asuntolain 42 § 6 ja Venäjän federaation siviililain 250 §. Säännösten mukaan muut omistajat voivat hyödyntää yhteisasunnon etuosto-oikeutta.

Ennen osakkeen myyntimenettelyn aloittamista omistajan tulee kutsua asunnon osia omistavat naapurit ostamaan omaisuuttaan häneltä. Toimenpiteet dokumentoidaan ja mieluiten notaarin toimesta. Kiinteistön myyntiä koskeva aiekirje lähetetään kirjattuna kirjeenä naapureiden asuinosoitteisiin. Se määrittelee kaupan ehdot ja luovutushinnan, jonka omistaja haluaa saada myynnistä. Harkittavaksi on varattu kuukausi ilmoituksen vastaanottamisesta. Jos he eivät ilmaise halua, he kirjoittavat kirjallisen kieltäytymisen. Asiakirja on laadittu Rosreestrissä tai notaarin vahvistama.

Missä se sijaitsee, sen alue. Merkitse se asuntokaavaan ja liitä se sopimukseen.

Sopimuksen liitteenä on laadittava huoneen vastaanotto- ja luovutusasiakirja. Se sisältää tiedot myyjästä ja ostajasta, tiedot huoneesta ja tiedot siitä, että huone on luovutettu hyvässä kunnossa. Laki yhdessä sopimuksen kanssa toimitetaan Rosreestrin viranomaisille rekisteröitäväksi. Sinulla on oltava kolme kopiota sopimuksesta (myyjälle, ostajalle ja Rosreestrin viranomaisille) ja kolme kopiota asiakirjasta.

Kerää loput asiakirjat, jotka on toimitettava Rosreestrin viranomaisille rekisteröintiä varten. Ostaja tarvitsee hakemukset sopimuksen valtion rekisteröimiseksi ja oikeuksien siirtämiseksi huoneeseen, passin ja kuitin valtion rekisteröintimaksun maksamisesta. Myyjän tulee toimittaa samat lausunnot, passi, todistus huoneen omistuksesta, ote talorekisteristä, holhous- ja edunvalvontaviranomaisen suostumus, jos asunnossa asuu alaikäisiä, puolison suostumus myyntiin huone, asunnon tilojen muiden omistajien notaarin vahvistama epääminen etuoikeudesta huoneen ostoon.

Lähetä asiakirjat Rosreestrin viranomaisille. Löydät heidän työaikataulunsa vastaavalta verkkosivustolta: www.rosreestr.ru. 30 päivän kuluttua tapahtuma on rekisteröitävä. Myyjän on saatava Rosreestrin viranomaisilta kopio osto-myyntisopimuksesta rekisterinpitäjän merkillä ja ostajan on saatava sama kopio ja todistus omistusoikeudesta.

Huoneen myynti, erityisesti yhteisasunnossa, vaatii kaupan valmistelun erityispiirteiden vuoksi huomattavan paljon aikaa. Lisäksi huoneiden kysyntä on paljon pienempi kuin asuntojen, koska ostaessaan huonetta henkilö hankkii myös naapureita, joiden kanssa hänen on jaettava yhteiset tilat asunnossa.

Kunnallisen asunnon huoneen myymiseksi on ensinnäkin tarpeen kerätä kieltäytymiset kaikilta muiden huoneiden omistajilta, joilla on etuostooikeus myytävien tilojen ostamisesta. Jos kaikkia huoneiston huoneita ei ole yksityistetty, tulee huoneen myyntiin saada lupa paikallishallinnolta. Tapauksissa, joissa osaomistaja on alaikäinen tai vammainen, on myyntiin oltava edunvalvontaviranomaisen suostumus.

Kuinka kerätä kieltäytymiset muilta omistajilta

Ilmoitukset huoneen myynnistä lähetetään kirjallisesti kaikille asunnon huoneiden omistajille. Tässä tapauksessa viestissä on ilmoitettava hinta, jolla tilat on tarkoitus myydä. Kirjeen lähetys vahvistaa postikuitti. Vastaukset tulee saada kuukauden kuluessa. Jos vastausta ei saada, katsotaan, että omistaja suostuu myymään huoneen. Suosittelemme notaarin vahvistamaan saadut vastaukset huoneen ostosta kieltäytymiseen. Jos yhden omistajan sijainti ei ole tiedossa, ota yhteyttä passitoimistoon, STT:hen tai rekisteröintitoimistoon. palveluun tai viimeisenä keinona lähettää myyntiilmoitus yhteisasunnon osoitteeseen.

Jos joku naapureista suostui ostamaan huoneen, osto-myyntisopimus on tehtävä hänen kanssaan. Jos useat omistajat sopivat ostamisesta, päätös tehdään yhteisellä sopimuksella, ja jos sopimukseen ei päästä, asia ratkaistaan ​​oikeudessa. Huoneen myyminen naapurille on paras tapa myydä huone nopeasti.

Kuinka myydä huone

Kun kieltäytymiset on kerätty, sinun tulee aloittaa ostajan etsiminen ja asiakirjojen valmistelu kauppaa varten. Jotta voit myydä huoneen kannattavasti, sinun tulee etsiä ihmisiä, jotka ovat kiinnostuneita ostamaan juuri tämän huoneen (esimerkiksi asunnon naapureiden sukulaisia ​​tai tämän rakennuksen muiden asuntojen asukkaita).

Huoneen lopullinen hinta osto-myyntisopimuksessa ei saa olla pienempi kuin hinta, jolla naapureille tarjottiin tilaa ostaa.

Huoneen myymiseksi sinun on laadittava seuraavat asiakirjat:

• huoneen omistustodistus, joka osoittaa sen koon ja koko huoneiston koon;


• STT-todistus, jossa on arvio myytävän asunnon ja tilojen hinnasta;


• sopimus tilojen omistusoikeuden siirrosta (osto-myyntisopimus);


• todistus velan puuttumisesta sähkölaskuissa;


• ote talorekisteristä;


• kopio henkilökohtaisesta tilistä;


• naapureiden kieltäytyminen huoneen ostoetuoikeudesta;


• holhousviranomaisten suostumus (jos alaikäisiä on rekisteröity huoneeseen).

Huoneiden myyntitapahtumat tehdään valtion rekisteröinnillä samalla tavalla kuin yksittäisten asuntojen myyntitapahtumat.

Video aiheesta

Lähteet:

• Kuinka myydä yksityistetty huone yhteisessä asunnossa

Lähes jokaisessa maamme kaupungissa on taloja, joissa on yhteisiä asuntoja. Useimmille kaupunkilaisille ainoa tapa saada huone yhteisestä asunnosta on ostaa se. Tämäntyyppiset kiinteistöt ovat suosittuja alhaisten kustannustensa vuoksi; jopa 10% kaikista jälkimarkkinoiden kiinteistöjen osto- ja myyntitapahtumista on yhteisiä.

Ohjeet

Ensinnäkin suosituimmat vaihtoehdot ovat kysyttyjä, toisin sanoen huoneet suuressa pienessä asunnossa, jossa on monia naapureita. Löydät tällaisen huoneen sekä kaupungin syrjäisiltä alueilta että aivan keskustasta, ja ostohinta on käytännössä sama. Erityisen suosittuja ovat nestemäiset, harvaan asutuissa enintään 3 huoneen asunnoissa, joissa on riittävät naapurit.

Itse asiassa tuskin kukaan haluaa elää koko elämänsä yhteisessä asunnossa, joten ensin on päätettävä miksi haluat saada huoneen juuri tästä asunnosta. Eli aiotteko ostaa tulevaisuudessa huoneita naapuriltanne vai muuttaako tulevaisuudessa muualle? Ainahan on vaihtoehto, esimerkiksi pieni asunto aluekeskuksessa tai asunto rakenteilla olevassa talossa.

Jokainen maamme kansalainen, joka tarvitsee sosiaalisen vuokrasopimuksen mukaista asuntoa, voi saada huoneen yhteisessä asunnossa. Tätä varten et saa olla toisen asunnon vuokralainen tai asunnon omistaja. Perheenjäsenet eivät myöskään saa omistaa asuinkiinteistöjä. Lisäksi perheillä, jotka asuvat tiloissa, jotka eivät täytä asetettuja standardeja ja vaatimuksia, on myös mahdollisuus saada huone.

Video aiheesta

Huomautus

Yhteisasunnon huoneen ostaminen on pidempi ja monimutkaisempi toimenpide kuin tavallisen asunnon ostaminen.

Hyödyllinen neuvo

Kun tarkastat tulevaa kotiasi, muista tutustua naapureihin, sillä joudut tapaamaan heitä useammin kuin kerran päivässä. Kiinnitä huomiota riittävyyteen.

Huoneen myynti on vaikeampaa kuin asunnon myynti. Koska sinun lisäksi siellä asuu muita ihmisiä, joiden oikeuksia on kunnioitettava. Sinulla tulee olla hyvät suhteet naapureihin.

Tarvitset

• - huoneen asiakirjat;
• - passi.

Ohjeet

Kun päätät hinnasta, käy kaikissa naapureissasi (asunnossasi olevien huoneiden omistajat) ja tarjoa heille ostaa huoneesi tähän hintaan. Jos sinulla on hyvät välit naapureihin, eivätkä he itse halua ostaa huonettasi, heidän tulee kirjoittaa sinulle notaarilta luopuminen etuoikeudesta ostaa huone. Pääsääntöisesti notaaripalvelujen maksaminen tapahtuu omalla kustannuksellasi, koska tarvitset sitä. Jos kaikki naapurisi - huoneen omistajat - ovat reagoivia ja vastuullisia ihmisiä - olet onnekas. Kyse on vain prosessin järjestämisestä ja maksamisesta.

Jos sinulla ei ole rauhanomainen suhde naapurisi kanssa ja he haluavat kostaa sinulle jostain, tai he ovat yksinkertaisesti epäystävällisiä naapureita tai ajavat omia etujaan ja kieltäytyvät menemästä notaariin allekirjoittamaan tarvitsemasi asiakirjan , sinun on tarjottava heille kirjallisesti ostamaan huone määritellyllä hinnalla ja lähetettävä ostotarjouksesi kirjattuna tai todistettuna postitse inventaarion kanssa heidän asuinpaikkaansa. Loppujen lopuksi tapahtuu niin, että huoneiden omistajat eivät asu omissa tiloissaan, vaan vuokraavat sen vuokralaisille. Tässä tapauksessa sinulla on todiste siitä, että heille on ilmoitettu kirjeen postikuittauksella tai toimituskuittauksella. Ja jos he eivät vastaa tarjoukseesi kuukauden kuluessa, tämä tarkoittaa heidän kieltäytymistään.

Seuraavaksi sinun on löydettävä huoneen tekniset asiakirjat. Ja jos se on vuodesta 1998 lähtien ollut vähintään kerran myynnin ja oston kohteena, teknisiä asiakirjoja ei tarvitse toimittaa rekisteröintipalveluun (Rosreestr), koska ne ovat jo siellä. Ote talorekisteristä rekisteröidyistä henkilöistä otetaan aikaisintaan 10 päivää ennen kauppaa. Tarvitset myös puolisosi suostumuksen tämän huoneen myyntiin, notaarin todistaman, jos huone on ostettu avioliiton aikana, ei lahjaksi, yksityistetty tai hankittu ennen avioliittoa.

Sitten laadit osto- ja myyntisopimuksen, allekirjoitat sen osapuolten kesken, maksat valtion maksun ja rekisteröit omistusoikeuden siirron Rosreestrissä. Tietenkin suorita rahamaksuja ja varmista, että kirjoitat kuitin kaikkien siviilioikeuden sääntöjen mukaisesti.

Huomautus

Jos yksi viereisen huoneen omistajista on alaikäinen lapsi, sinun on pyydettävä hänen vanhempansa hankkimaan lupa tämän alaikäisen lapsen rekisteröintipaikan holhous- ja edunvalvontaviranomaisilta huoneen myymiseen. Jos he eivät halua tehdä tätä, kirjoita heille kirje ja kuukauden kuluttua katsotaan, että kieltäytyminen on vastaanotettu. Vasta kun olet kerännyt kaikki hylkäysasiakirjat tai postiasiakirjat kaikilta naapuriomistajilta, voit tarjota huoneen ostamista kolmannelle osapuolelle.

Hyödyllinen neuvo

Jos naapurisi eivät halua ostaa huonetta tarjoamallasi hinnalla, hintaa voi olla helpompi laskea. Loppujen lopuksi käytät paljon aikaa paperityöhön ja uusien ostajien etsimiseen, mikä vaatii myös aineellisia investointeja.

Selvittääksesi kuinka myydä huone yhteisössä, sinun tulee päättää säännöistä, jotka määrittävät osakkeisiin jaetun omaisuuden aseman. Omistajan yhteisen yhteisen kiinteistön myyntimenettelyä säätelevät siviililain säännöt osaomistajien etuoikeudesta ostaa asuintilaa.

Omistajan oikeudellinen asema

Yhteishuoneiston huoneen myyjällä tulee olla mukana tarvittava kirjallinen vahvistus. Tästä tulee omistustodistus. Asiakirja osoittaa huoneen alueen, omaisuuden tyypin olemassaolon, rasitukset; tiedot huoneen omistajasta.

Venäjän federaation siviililaki ei sisällä mitään kieltoja, jotka koskevat oikeushenkilöiden tai kuntien omistusta huoneeseen.

Yhteishuoneiston huone voidaan myydä julkisella huutokaupalla. Tämä on mahdollista, jos omistajalla on lainaa ja pankki sulkee yhteisen omaisuuden.

Jos muut osakkeenomistajat kieltäytyvät ostamasta tällaista asuintilaa, pankilla on oikeus vaatia tuomioistuimen kautta huutokaupan järjestämistä - artiklan 2 osan säännön mukaisesti. Venäjän federaation siviililain 255 §. Yhteishuoneiston huoneen pakkomyynti velkoja vastaan ​​on mahdollista myös kaupallisten organisaatioiden ja yksittäisten yrittäjien konkurssin sattuessa.

Valmisteluvaihe

Asuntojen käyttösääntöjen mukaan omistajan tulee käsitellä yhteisöasunnossa olevaa omaisuutta huolella ja maksaa oma osuutensa pakollisista palveluista - sähkö, lämmin ja kylmä vesi, viemäri, kaasu, lämmitys. Suuret korjaukset on maksettava ajallaan.

Jos omistaja päättää myydä osuutensa yhteisestä asunnosta, on suositeltavaa, että hänellä on todistukset, jotka vahvistavat velan puuttumisen yllä olevista pakollisista maksuista. Nämä asiakirjat on suositeltavaa näyttää kiinteistön oston hakijalle kiinteistön tarkastusvaiheessa.

Ennen myyntiä asunnon rasitukset - asuntolaina, pidätys - on poistettava maksamalla tai poistamalla olemassa olevat velat. Laki ei kiellä omistajaa myymästä osaa yhteisasunnosta vakuudeksi, mutta rajoitusten olemassaolosta on ilmoitettava ostajalle - muuten hän voi myöhemmin vaatia sopimuksen mitätöimistä.

Mahdollisuus myydä tällaisia ​​kiinteistöjä rasitteineen on vahvistettu pykälän 2 momentissa. Venäjän federaation siviililain 460, ts. Yhteishuoneiston huoneen myyjän on luovutettava se vapaasti kolmansien osapuolten vaateista, ellei ostaja ole itse suostunut ostamaan huonetta rasitteineen.

Jos huone on vuokrattu, vuokralaisella on oikeus jatkaa asumista siinä myös omistajan vaihtuessa - vuokrasuhteen päättymiseen saakka.

Kun omistaja on koonnut ajatuksensa, maksanut "apukulut" ja poistanut huoneeseen rekisteröityneet henkilöt, on aika kiinnittää huomiota naapureiden oikeuksiin. Tämä on lain edellyttämä.

Vuorovaikutuksen piirteet naapureiden kanssa

Tällaisten asuntojen nopea myynti voi olla vaikeaa, koska osaomistajan on lähetettävä kirjalliset ilmoitukset aikeestaan ​​naapureille. Yhdessä yhteisasunnossa on sekä yksityistettyjä huoneita että kunnallisille viranomaisille annettuja yhteisiä kiinteistöjä.

Yhteisasunnossa olevat kunnalliset tilat myönnetään kansalaisille sosiaalivuokralla. Heillä ei ole mitään tekemistä omistajien kanssa. Tällaisessa tilanteessa ilmoitus tulee lähettää kunnan osoitteeseen - kaupungin hallinto, asuntotarkastus.

Ilmoitusmenettely ja sen muoto

Ilmoituksen voi lähettää tavallisena kirjattuna kirjeenä jäljellä olevien yhteisasuntoon oikeutettujen asukkaiden todelliseen sijaintiin. Heillä on etuostooikeus.

Ilmoituksen tekstin tulee sisältää tiedot huoneen hinnasta, johon omistaja haluaa myydä sen, muut kaupan vivahteet - maksutapa myyjän kanssa, asuintilan ominaisuudet - sen pinta-ala, kattokorkeus, mahdollisesti huonekalujen ja kodinkoneiden läsnäolo.

Laki ei velvoita tekemään ilmoitusta notaarille, mutta se kannattaa tehdä seuraavissa tapauksissa:

• jos yhteisen asunnon naapurit eivät reagoi millään tavalla tavalliseen kirjeeseen;
• jos naapurit eivät suostu ostoon, mutta eivät virallista kieltäytymistään vaaditussa kirjallisessa muodossa;
• jos mitään ei tiedetä kirjeen vastaanottajan todellisesta sijainnista;
• jos yhteisasunnon naapuri on kuollut ja laillinen seuraaja kieltäytyy ottamasta vastaan ​​perintöä.

Pääsääntöisesti, jos naapurit eivät vastanneet ilmoitukseen kuukauden kuluessa siihen tutustumisesta tai kieltäytyivät ostamasta ehdotettuun hintaan, huoneen omistaja voi myydä sen muille henkilöille.

Mahdolliset vaikeudet

Yksinkertaisin vaihtoehto on, kun naapuri kieltäytyi vastaanottamasta kirjettä, jolloin kirje palautetaan lähettäjälle asianmukaisella merkinnällä kirjekuoressa. Mutta tilanne on mahdollinen, kun vastaanottajan sijainnista ei tiedetä mitään.

Sitten riittää, että lähetät notaarin vahvistaman ilmoituksen hänen aiotun asuinpaikkansa osoitteeseen, vaikka jotkut asiantuntijat suosittelevat hakemaan tuomioistuimelta kansalaisen tuntemattoman poissaolon tunnustamista artiklan perusteella. Venäjän federaation siviililain 42 § ja art. 276 Venäjän federaation siviiliprosessilaki.

Tämä aiheuttaa lisäkustannuksia ja on merkityksellistä, jos yhteisasunnon ja sen yksittäisten huoneiden hinta on korkea ja on olemassa vaara, että joku naapureista vaatii ostajan oikeuksien siirtymistä itselleen.

Toinen vaikeus on se, että perillinen kieltäytyy ottamasta vastaan ​​perintöä. Voit myös kääntyä tuomioistuimen puoleen saadaksesi apua - tehdä tuomioistuimelle hakemuksen omistajattoman huoneen tunnustamisesta vapautettavaksi omaisuudeksi, ts. valtion omistuksessa ja lähettää sitten myyntiilmoituksen valtion kiinteistöjä hallinnoivalle taholle.

Jos uudet seuraajanaapurit eivät ole rekisteröineet perintöä osaan yhteisasunnosta, vaan asuvat edelleen erillisessä asunnossa ja vastaavat täysimääräisesti sen ylläpitokustannuksista, heitä pidetään todellisina omistajina asunnon saatavuudesta riippumatta. asiaa tukevat dokumentit.

"Harmaat suunnitelmat" - onko kaikki niin yksinkertaista?

Yleisiä ovat tilanteet, kun yhteisasunnon osaomistaja on kiinnostunut nopeasta kaupankäynnistä, mutta ei halua kommunikoida naapureiden kanssa. Sitten jotkut lakimiehet suosittelevat seuraavaa:

• lahjoita pieni osa kiinnostuneelle kolmannen osapuolen ostajalle ja myy sitten loput osasta hänelle;
• antaa ostajalle lainasopimuksen vakuudeksi ”neliömetriä”, laiminlyödä sitten lainan tahallisesti takaisin, mikä tulee automaattisesti syyksi kiinteistön ulosmittaukseen;
• "myydä" huone lahjasopimuksella, ts. todella vastaanottaa rahat käsiisi ja rekisteröidä omaisuus lahjaksi yhteisasunnon vuokralaiselle.

Kaikki nämä menetelmät ovat täynnä suuria riskejä. Jos lahjoitat osuuden itse huoneesta, saatat kohdata tilanteen, jossa saaja kieltäytyy ostamasta loput, mutta hänellä on oikeus asua yhteisessä asunnossa.

Jos rekisteröit asunnon valekaupalla, ts. peittämällä osapuolten todelliset aikomukset, saatat kohdata vastustusta naapureista, jotka ovat todella kiinnostuneita ostamaan yhteistä kiinteistöä.

Mitä tapahtuu, kun naapurille on ilmoitettu asianmukaisesti?

Oletetaan, että osa yhteisasunnosta myydään laillisesti ja muut osakkaat ovat saaneet asiasta asianmukaisen ilmoituksen. On mahdollista, että joku naapureista, yhteisomistukseen osallistuva, suostuu ostamaan huoneen ehdotettuun hintaan ja jopa tarjoamaan korkeampaa hintaa päästäkseen eroon muista laillisista kilpailijoista myydään asuntoon.

Tai kaikki naapurit kieltäytyvät ostamasta asuintilaa myyjän haluamalla hinnalla, mutta huoneelle tulee toinen ostaja. Joka tapauksessa ennemmin tai myöhemmin ilmestyy kansalainen, jonka kanssa voit allekirjoittaa kiinteistön myyntisopimuksen - Art. 546 siviililain sekä kiinteistön vastaanotto- ja luovutusasiakirja.

Sopimuksessa tulee mainita henkilötiedot kaupan osapuolista, kiinteistön arvo (numeroin ja sanoin). On ehdottomasti ilmoitettava, että myytävää yhteisasunnon osaa ei ole pantattu. Siirtoasiakirjassa on suositeltavaa ilmoittaa huoneen todellinen elinolotila ja hänen valitusten puuttuminen.

Omistusoikeuksien rekisteröimiseksi sinun on toimitettava seuraavat asiakirjat:

• myyntisopimus;
• hyväksymis- ja siirtoasiakirja;
• tiedot naapureiden ilmoittamisesta - kopiot kirjatuista tai notaarin vahvistamista kirjeistä;
• asunnon tekniset asiakirjat;
• kuitti valtionveron maksusta (1000 ruplaa) - Art. 333.33 Venäjän federaation verolaki.

Asiakirjoihin voidaan liittää notaarin vahvistama valtakirja, jos rekisteröinnin hoitaa pätevä välittäjä. Rahat huoneesta tulisi saada vasta sen jälkeen, kun omistusoikeudet on rekisteröity Rosreestrille. Uudessa "vaaleanpunaisessa" todistuksessa ilmoitetusta päivämäärästä alkaen ostajaa pidetään laillisena omistajana.

Yhteishuoneiston osan myynti ei aiheuta vaikeuksia, jos ilmoitat naapureille asianmukaisesti kaupasta ja löydät kiinnostuneen ostajan. Tarvittaessa kannattaa kääntyä pätevien kiinteistönvälittäjien tai lakimiesten puoleen.

Onko sinulla vielä kysyttävää? Kirjoita kysymyksesi alla olevaan lomakkeeseen ja saat yksityiskohtaista oikeudellista neuvontaa:

Tämä todetaan pykälän 6 momentissa. 42 Venäjän federaation asuntolaki.

Yksityistämällä osan asunnosta (olohuoneesta) omistaja saa oikeuden osuuteen yhteisistä tiloista. Omistaja voi myydä, lahjoittaa huoneen tai tehdä sen kanssa kauppoja, kun hän luovuttaa oikeuden osuuteen yhteistiloista vain huoneen yhteydessä. Yksityistetyn asunnon (huoneet "yhteisasunnossa") omistajan on muistettava, että etuostooikeus kuuluu naapureille. Kuukauden kuluttua, jos kukaan naapureista ei halua ostaa huonetta, se myydään muille henkilöille.

Yhteishuoneiston huoneen myyminen edellyttää useiden ehtojen täyttymistä

• Yhteishuoneiston huoneen tulee kuulua omistusoikeudella myyjälle, jokavahvistettu omistustodistuksella ja asiakirjalla - huoneen omistusoikeuden hankkimisen peruste (myynti- ja ostosopimus, lahja, perintötodistus).
• Jos yhteisasunnon huone kuuluu usealle omistajalle, sen myymiseksi on hankittava heidän suostumustaan. Jos yksi omistajista on alaikäinen, sinun on hankittava edunvalvonta- ja edunvalvontaviranomaisten suostumus.
• Yhteishuoneiston huone on osa yhtä kohdetta - asuntoa. Kaikki yhteisasunnon omistajat omistavat yhteisomistusoikeudella huoneistossa yhteisiä tiloja, jotka palvelivat enemmän kuin yhtä huonetta.Siksi on tarpeen ottaa huomioon etuostooikeus, joka yhteishuoneiston muiden huoneiden omistajilla on

Art. 1 osan mukaisesti. Siviililain 250 §:n mukaan yhteisomistusoikeuden osuutta ulkopuoliselle myytäessä on jäljelle jääneillä yhteisomistuksessa olevilla osakkailla etuoikeus ostaa myytävä osake siihen hintaan, jolla se myydään, ja muilla yhtäläisin ehdoin, paitsi jos kyseessä on myynti julkisessa huutokaupassa.

Siten omistaja on huonetta myyessään velvollinen tarjoamaan ostoa muille tässä yhteisessä asunnossa asuville omistajille. Tarjoushinnan huoneen myymisestä muille omistajille tulee olla sama kuin kolmansille osapuolille tarjottu hinta.

Art. 2 osan mukaisesti. Venäjän federaation siviililain 250 §:ssä (osa 1) säädetään myyjän velvollisuudesta ilmoittaa kirjallisesti muille yhteisomistuksen osapuolille aikomuksestaan ​​myydä osakkeensa ulkopuoliselle ja ilmoittaa hinta ja muut myyntiehdot. se.

Jos muut yhteisomistuksessa olevat kieltäytyvät ostamasta tai eivät hanki myytyä osuutta kiinteistön omistuksesta kuukauden kuluessa, myyjällä on oikeus myydä osuutensa kenelle tahansa (Siviililain 250 §:n 2 osa). Venäjän federaatio).

Tässä säännöksessä lainsäätäjä on asettanut selkeän ajanjakson, jonka aikana yhteisasunnon muiden huoneiden omistajat voivat ostaa myytävän huoneen.

Näin lainsäätäjä vapautti myyjän velvollisuudesta hankkia naapureiden kirjallinen suostumus huoneen myyntiin.

Prosessin nopeuttamiseksi huoneen myyjä voi yrittää saada naapurilta kirjalliset kieltäytymiset huoneen ostamisesta. Kieltäytyminen tulee toteuttaa asianmukaisesti: notaarin vahvistama tai oikeuksia rekisteröivän elimen rekisteröimä.

Yhteisasunnossa voi myös tehdä kirjalliset ilmoitukset jokaiselle naapurille ja lähettää ne kirjattuna kirjeenä ilmoitusten kanssa. Ilmoitus naapureiden allekirjoituksilla varustetuista palvelukirjeistä osoittaa, että naapureille on ilmoitettu asianmukaisesti.

Osa 3 art. Venäjän federaation siviililain 250 pykälässä säädetään, että myydessään osuutta etuoikeutensa vastaisesti, millä tahansa muulla yhteisomistuksessa olevalla osanottajalla on oikeus kolmen kuukauden kuluessa vaatia tuomioistuimessa osakkeenomistajan oikeuksien ja velvollisuuksien siirtämistä. ostaja hänelle.

Art. 1 osan mukaisesti. 24 Liittovaltion laki "Oikeuksien valtion rekisteröinnistä kiinteistöihin ja liiketoimiin sen kanssa", kun myydään yhteisomistusoikeuden osuutta ulkopuoliselle, valtion rekisteröintihakemukseen liitetään asiakirjat, jotka vahvistavat, että osakkeen myyjä on ilmoittanut kirjoittaa muille yhteisomistukseen osallistuville aikomuksestaan ​​myydä osakkeensa ohjehinnat ja muut myyntiehdot. Valtion rekisteröintihakemukseen voidaan liittää asiakirjat, jotka vahvistavat muiden yhteisomistuksessa olevien osallistujien kieltäytymisen ostamasta osuutta ja jotka on laatinut oikeuksien valtion rekisteröintiä suorittava tai notaarin vahvistama elin. Tässä tapauksessa yhteisen omaisuuden osuuden valtion rekisteröinti suoritetaan riippumatta ajasta, joka on kulunut siitä, kun myyjä ilmoitti osuudesta muille yhteisomistuksen osallistujille. Jos valtion rekisteröintihakemukseen ei liitetä asiakirjoja, jotka vahvistavat muiden yhteisomistuksessa olevien osallistujien kieltäytymisen ostamasta osuutta, osavaltion rekisterinpitäjä on velvollinen keskeyttämään valtion rekisteröinnin kuukauden päättymiseen saakka päivästä, jona myyjä ilmoittaa jäljellä oleville osallistujille. yhteisomistuksessa, jos tämä määräaika ei ole umpeutunut valtion rekisteröintihakemuksen jättämispäivänä. Jaettu omistusosuuden osanottajien väliset riidat, jotka ovat syntyneet yhteisomaisuuden osuuden valtion rekisteröinnin yhteydessä, ovat ratkaistava tuomioistuimessa."

Art. 2 osan mukaan Venäjän federaation siviililain 558 mukaan asuinrakennuksen, asunnon, asuinrakennuksen osan tai huoneiston myyntisopimus edellyttää valtion rekisteröintiä ja katsotaan tehdyksi rekisteröintihetkestä lähtien.

Siten kiinteistöoikeuksien valtion rekisteröinnin aikana rekisteriviranomaiset vaativat myyjää noudattamaan edellä mainittuja naapureiden oikeuksia.

Jos asiakirjoja ei toimiteta, jotka vahvistavat, että muut osaomistajat ovat kieltäytyneet etuostooikeudesta, voi johtaa siihen, että sopimuksesi ei rekisteröidä (liittovaltion lain nro 122-FZ 20 artikla), mikä tekee mahdottomaksi virallistaa omistusoikeuden siirto.

Yhteisasunnon yksityistetty huone on siis mahdollista myydä vain, jos naapurit kieltäytyvät etuostooikeudesta tai jos kuukausi on kulunut huoneen myyntiilmoituksen lähettämisestä. Jos yrität myydä huoneen etuosto-oikeuden vastaisesti, myyjä saattaa evätä sopimuksen valtion rekisteröinnin tai aloittaa oikeudenkäynnin naapureiden kanssa.

AAA-Invest asiantuntijat tarjoavat sinulle tuloveroilmoituksen täyttöpalvelut ja auttavat sinua optimoimaan verotuksen.

1. Omistaja määrittää huoneensa hinnan ja myyntiehdot.
2. Notaarin vahvistama ilmoitus naapureille, jossa kerrotaan hinta ja että huone on myynnissä.
3. Huoneen myyntiin tarvittavan asiakirjapaketin kerääminen.
4. Osuuden myyntiluvan rekisteröinti notaarilta, jos huone kuuluu usealle omistajalle kerralla.
5. Kaikkien asukkaiden tarkastaminen huoneesta ennen huoneen sijoittamista, passitoimistosta todistuksen saaminen.
6. Kaupan tekeminen, huoneen osto-myyntisopimuksen tekeminen notaarin kanssa.

Kuinka saada naapureiden suostumus

Naapureiden suostumuksen saaminen on vaikeaa, mikä johtaa usein vaikeuksiin huoneen myynnissä, koska naapurihuoneiden omistajilla on etuoikeus erillisen huoneen myynnissä. Tämän seurauksena myyntiprosessi voi viivästyä merkittävästi.

Hyvä lukija! Artikkelissamme puhutaan tyypillisistä tavoista ratkaista oikeudellisia ongelmia, mutta jokainen tapaus on ainutlaatuinen.

Jos haluat tietää kuinka ratkaista tarkalleen ongelmasi - ota yhteyttä oikealla olevaan verkkokonsulttilomakkeeseen tai soita puhelimitse.

Se on nopeaa ja ilmaista!

Lain mukaan myyjän on täytettävä vaatimus huoneen myyntiin laittaessaan eli tarjottava ensin naapurin osuuden lunastaminen. Tätä varten sinun tulee ilmoittaa heille etukäteen kirjoittamalla ilmoitus ja luovuttamalla se naapureille tai lähettämällä se osoitteeseen kirjattuna kirjeenä ilmoituksen kanssa.

Sinun tulee myös tietää huoneen myyntiin laittamisesta:

1. Aluehallinto tai asuntotoimikunta, jos naapurit asuvat yhteiskuntasopimuksessa. palkkaaminen
2. Huoltajaosasto, jos on huoneen omistajia: vammaiset, alaikäiset lapset.

Voit ilmoittaa naapureille joko itsenäisesti tai notaarin avustuksella, kun olet antanut ja vahvistanut ilmoituksen hänelle. Ilmoituksessa tulee näkyä pyyntösi, että naapurit kirjoittavat kirjallisen kielteisen osakkeen lunastamisesta.

Vastaanotettu hylkäys on rekisteröitävä ja notaarin vahvistama. Naapurit voivat 1 kuukauden kuluessa ilmaista haluavansa ostaa tarjotun osakkeen ja ilmoittaa päätöksestään myyjälle.

Naapureiden suostumusta huoneen myyntiin ei vaadita; jos he eivät ole vastanneet 30 päivän kuluessa, heidän katsotaan kieltäytyneen ostosta. Jos naapurit haluavat silti ostaa huoneen, heillä on siihen etuoikeus. Osto-myyntisopimus tehdään suoraan heidän kanssaan, ulkopuoliselle myyminen tällaisessa tilanteessa on laitonta.

Tapahtuu, että 2-3 naapuria - omistaja - haluaa ostaa luovutetun huoneen kerralla, jolloin myyjällä on oikeus päättää itsenäisesti kenelle myy huoneen, koska naapurien etuoikeus koskee vain huoneen ostoa. koko asunnon ja myyjän määräämällä hinnalla.

Luovutetun huoneen myynti ulkopuoliselle on mahdollista vain ilmoituksessa ilmoitetulla hinnalla tai sitä korkeammalla, mutta ei halvemmalla. Aliarvostuksen sattuessa naapurilla on oikeus riitauttaa tämä tosiasia ja todistaa tällaisen kaupan lainvastaisuus.

Ostajan tulee olla varovainen sopimusta tehdessään, kaupan todellinen hinta on ilmoitettava ilmoituksessa. Monet myyjät ovat ovelia ja yrittävät alentaa huoneen hintaa välttääkseen verojen maksamisen. Tällaiset temput ovat laittomia; naapurit voivat riitauttaa huoneen alennettuun hintaan viittaavan osto-myyntitapahtuman, jolloin ostaja jää yksinkertaisesti kodittomaksi.

1. Mitä tehdä, jos sinulla on ongelmia naapureiden kanssa

Ongelmia naapureiden kanssa ilmenee usein ja ne ovat mahdollisia seuraavista syistä:

1. Naapureiden kieltäytyminen vastaanottamasta ilmoitusta.
2. Naapureiden pitäminen hiljaa ilmoituksen saatuaan.
3. Naapurihuoneiden omistajien olinpaikasta ei tietoa.
4. Naapurit asuvat muissa kaupungeissa.

Kaikki nämä ongelmat voidaan ratkaista, tärkeintä on tietää, miten se tehdään oikein.

2. Naapureiden kieltäytyminen vastaanottamasta myyntiilmoitusta

Jos naapurisi kieltäytyvät vastaanottamasta kirjettäsi, se palautetaan sinulle merkinnällä "kieltäytyi vastaanottamasta". Sinun on myös esitettävä kirjekuori Rosreestrille, mikä vahvistaa, että naapurisi eivät huomioineet ilmoitustasi.

3. Naapurit jättävät huomioimatta ilmoitukset

Jos naapurisi ovat saaneet ilmoituksen, mutta eivät vastaa siihen, ota yhteyttä notaariin. Varmennettu ilmoitus lähetetään naapureille yhä uudelleen ja uudelleen. Jos he vaikenevat edelleen, notaari antaa sinulle todistuksen tämän ilmoituksen lähettämisestä ja vastauksen puuttumisesta.

4. Viereisten huoneiden omistajien sijaintia ei tiedetä

Kadonneet naapurit tuovat erityisiä haasteita huonetta myytäessä. Vain jos kämppäkaveri on poissa huoneesta yli vuoden, on mahdollista mennä oikeuteen ja julistaa hänet kadonneeksi. Jos naapurisi on ollut poissa yli vuoden, voit etsiä hänet itse ottamalla yhteyttä passitoimistoon, liittovaltion rekisteröintipalveluun tai osoitetoimistoon.

Jos naapuria ei löydy itse, tulee notaarin toimistoon kirjoittaa lausunto, josta käy ilmi syy naapurin kadonneeksi tunnistamista koskevaan hakemukseen. Silti lain mukaista etuosto-oikeutta on kunnioitettava.

Oikeuden edustajat selvittävät kansalaisen poissaolon syyn haastattelemalla naapureita ja sukulaisia ​​ja lähettämällä pyynnön heidän mahdolliseen sijaintiinsa. Jos poissa olevaa naapuria ei vieläkään löydy, tuomioistuin nimittää hänen huoneeseensa johtajan, jolloin myyjän on lähetettävä ilmoitus johtajalle ja odotettava vastausta siihen.

5. Naapurit, jotka omistavat huoneen, asuvat toisessa kaupungissa

Jos naapuriomistajat eivät suostu myymään huonetta, koska he asuvat kaukana, sinun on otettava yhteyttä toisen kaupungin notaariin ja toimitettava oikeaksi todistettu ilmoitus, joka palautetaan sinulle postitse. Tämä toimii perustana kaupankäynnille ulkopuolisen ostajan kanssa.

6. Huonenaapurien omistaja kuoli, eikä perillinen astu perintöön

Tämä tilanne on myös ongelmallinen. Neuvoja! Tee vaatimus tuomioistuimessa. On tärkeää tunnistaa kuolleen naapurin huone escheatiksi, joka menee valtiolle. Paikallisten viranomaisten tulee hyväksyä tämä omaisuus taseeseensa, ja tuomioistuin määrää perillisen, jolle lähetät huoneen myyntiilmoituksen.

Yhteishuoneistoon kuuluvan asunnon myyntiasiakirjat

Huoneen myynnin on käytävä läpi rekisteröintimenettely, joten sinun on huolehdittava asiakirjojen keräämisestä:

1. Kaikkien osto- ja myyntitapahtumaan osallistuvien henkilöiden passit.
2. Todistus vuokralaisten muuttamisesta myytävästä asunnosta.
3. Myyntiehdot ja hintatiedot.
4. Ulkopuolisen asiakirjat, jos hänet esitetään ostajana.
5. Osto- ja myyntisopimukset.
6. Selitykset.
7. Otteita STT:stä.
8. Luovutettujen tilojen maarekisterisuunnitelma.
9. Todistus tilojen hyväksymisestä ja siirrosta.
10. Huoneen otsikkoasiakirjat.
11. Notaarin lupa osto- ja myyntitapahtuman suorittamiseen naapurilta.
12. Huoltajaviranomaisten luvat alaikäisten omistajien läsnä ollessa asunnossa.

Asiakirjojen keräämisen jälkeen voit jättää huoneen myyntiilmoituksen, tehdä osto-myyntisopimuksen rekisteröintikammiossa. Seuraavaksi sinun on odotettava vastausta naapureistasi, eli odotettava 30 päivää ja toimitettava sitten äskettäin lähetetty ilmoitus rekisteröintikammioon.

Kun kaikki muodollisuudet on selvitetty, voit aloittaa kaupan viimeistelyn, joka ei eroa merkittävästi minkään muun asunnon tavanomaisesta myynnistä.

Mikä on etuosto-oikeus yhteisasunnossa?

Art. Venäjän federaation siviililain 250 mukaan naapurilla on etuoikeus, jos he haluavat ostaa lisähuoneen. Ilmoituksen perusteella he voivat ostaa luovutetun asunnon (osuuden) yhteisomistuksen perusteella. Etuoikeus on voimassa naapureille 30 päivää. Tänä aikana he voivat sopia osakkeen ostamisesta tai kieltäytymisestä ilmoittamalla päätöksestään kirjallisesti.

Mikäli asiasta päästään yhteisymmärrykseen, huoneen myyjän ja naapurin välillä tehdään säännöllinen osto-myyntisopimus, joka menee sitten rekisteröintimenettelyn läpi rekisteröintiviranomaisille. Jos useat naapurit sopivat ostavansa huoneen kerralla, huoneen myyjä tekee valinnan itsenäisesti. Asia voidaan ratkaista oikeudessa tai kaikkien naapureiden yhteisellä sopimuksella.

Monet ihmiset yrittävät kiertää etuosto-oikeutta, kun naapureita puuttuu tai naapuriongelmien ratkaisemiseen varattu aika on umpeutunut. Pääasia, että jokaisella naapurihuoneella on omistaja, ja jollain tapaa etuoikeus voidaan kiertää.

Voit ohittaa etuostooikeuden:

1. Kun olet tehnyt lahjasopimuksen löydetyn ostajan kanssa, eli anna ostajalle osuuden asunnosta. Etuetuoikeutta ei tarvitse noudattaa, koska se ei lain mukaan koske valtuuttamatonta kolmatta henkilöä, vaikka kaikkien naapureiden oikeudet säilyvät samoina.
2. Tekemällä uuden ostajan kanssa ei osto-myyntisopimusta, vaan lahjasopimus (virallistamatta rahansiirtoa kaupan aikana). Naapurit voivat kuitenkin riitauttaa tämän kaupan, oikeuksien siirtoa vaaditaan heille, vaikka lahjasopimusta tehtäessä naapureiden oikeuksia ja velvollisuuksia ei rikota, joten omaisuutta ei ole syytä riitauttaa.
3. Panttioikeutta käyttämällä tekemällä pantti- ja lainasopimuksen mahdollisen ostajan kanssa. Näin velkojat usein tekevät saadakseen rahansa takaisin. Etuoikeus ei toimi, jos myyjä on tahallaan laiminlyönyt lainan takaisinmaksun määräajan, jolloin ostaja voi sulkea kiinni kiinnitetyn omaisuuden. Kaikki kauppajärjestelyt eivät riko lakeja, mutta jos naapurit tekevät vastakanteen, ne voidaan katsoa mitättömäksi, vaikka on vaikea todistaa, että kauppa on huijausta, koska naapureiden oikeuksia ei loukata, kukaan ei loukkaa heidän omaisuuttaan .

Huoneen myynti yhteisessä asunnossa aiheuttaa usein vaikeuksia, koska omistajia on useita, ja aina on niitä, jotka ovat eri mieltä eri syistä, erityisesti henkilökohtaisesta vihamielisyydestä. Laillisen osuuden myyminen on kuitenkin täysin mahdollista, jos otat huomioon kaikki vivahteet ja toimit lain mukaisesti.

Huonetta ei ehkä ole mahdollista myydä nopeasti haluamallasi tavalla, mutta tässä tapauksessa tuomioistuin on aina puolellasi.