Протокол о смене управляющей компании. Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме

Если собственники квартир в многоквартирном доме недовольны управляющей организацией, они могут сменить ее. Существуют специальная процедура и определенные правила относительно того, как грамотно сменить управляющую компанию, либо перейти на непосредственную форму управления собственниками помещений многоквартирным домом, либо создать для этой цели ТСЖ. В этой статье поговорим о том, как поменять управляющую организацию правильно.

Что нужно, чтобы сменить управляющую компанию

Нередки случаи, когда собственники квартир считают, что управляющая компания предоставляет им услуги низкого качества либо в неполном объеме. В подобной ситуации жильцы многоквартирного дома вправе предъявить требование о перезаключении договора управления с целью его изменения и дополнения. Какие разделы документа чаще всего нуждаются в правках? Прежде всего это перечень работ и услуг управляющей компании по содержанию дома, который не соответствует требованиям Госстроя. Кроме того, нередко договор необходимо дополнить информацией о том, как осуществляется контроль выполнения управляющей организацией ее обязательств, что входит в состав общего имущества, а также в каком порядке изменяется размера платы за услуги УК.

Для того чтобы перезаключить договор управления, необходимо:

1. потребовать в управляющей компании договор управления для изучения;
2. сравнить содержание договора с нормами, которые содержит Жилищный кодекс РФ (ч. 3 ст. 162);
3. описать разногласия в протоколе и предъявить его УК;
4. если есть такая необходимость - сформировать рабочую группу с участием управляющей организации для составления согласованного текста договора;
5. рассмотреть вопрос о принятии согласованного договора управления на общем собрании жильцов;
6. потребовать от УК копии согласованного договора;
7. предоставить согласованный текст договора собственникам квартир для изучения и подписания;
8. утвердить основные положения договора на общем собрании жильцов;
9. если управляющая компания отказывается провести согласование договора с собственниками квартир, они могут принять решение сменить управляющую компанию и начинают соответствующую процедуру.

Почему собственники решают сменить управляющую компанию в многоквартирном доме

Обязанности управляющей компании должны быть четко обозначены в договоре, который заключают с ней жильцы многоквартирного дома. Основанием для замены УК в большинстве случаев становится невыполнение ею свих обязанностей либо выполнение их не на должном уровне. Решение сменить управляющую организацию собственники квартир часто принимают из-за недоступности и непрозрачности информации о деятельности компании (закон обязывает УК раскрывать перед жильцами сведения о своей работе).

Итак, к наиболее распространенным причинам, побуждающим сменить управляющую компанию, относятся следующие.

• Низкое качество предоставляемых услуг :

• несоблюдение теплового режима в холодное время года;
• нерегулярное водоснабжение, отсутствие горячей воды;
• вывоз мусора с задержками и пр.

• Содержание общего имущества в неудовлетворительном состоянии :

• устранение поломок общедомового имущества и оборудования несвоевременно (существуют строгие временные лимиты выполнения данных работ);
• отсутствие либо некачественное проведение ремонта, уборки территории и других работ.

• Сокрытие данных о собственной работе.
• Несвоевременное реагирование на жалобы собственников квартир, невыполнение своих обязательств.

Если факты бездействия управляющей компании налицо, собственникам квартир следует подавать жалобы. Каждый случай невыполнения УК своих обязанностей необходимо оформлять документально с составлением актов, которые в дальнейшем послужат основанием сменить управляющую компанию.

Если УК не реагирует на жалобы и продолжает игнорировать свои прямые обязанности, сотрудничество с нею необходимо заканчивать. Закон предусматривает право собственников сменить управляющую компанию по окончании срока договора. Расторгать его в течение первого года работы УК запрещено.

Мнение эксперта

Деятельность хорошей управляющей компании должна быть прозрачной для собственников квартир

Ю.М. Федоров ,

эксперт журнала «Управление многоквартирным домом»

Профилактика появления задолженностей среди жильцов многоквартирного дома является более эффективной тактикой, нежели ее взыскание. Чем качественнее УК исполняет свои обязательства, тем выше объем собранных платежей, тем большим доверием компания пользуется среди собственников квартир. Составляя стратегию своей работы, управляющая организация должна тщательно проанализировать нужды и пожелания жильцов МКД.

Возможно ли сменить управляющую компанию в новостройке

После сдачи дома в эксплуатацию его начинает обслуживать соответствующая организация - управляющая компания. В большинстве случаев застройщик, заботясь о собственной выгоде, предлагает и всячески рекламирует услуги дочерней организации. Кроме того, компания, построившая МКД, может привлечь к сотрудничеству ту УК, которая задействована в обслуживании домов в данном районе.

Чем выгодно привлечение к работе дочерней управляющей компании застройщика?

• Коммунальные услуги предоставляются сразу после того, как собственники получили ключи от квартир.
• С высокой долей вероятности застройщик будет контролировать работы по содержанию дома в хорошем техническом состоянии, ведь это непосредственно повлияет на его репутацию.
• Дочерняя управляющая компания компетентна в решении любых инженерных вопросов.

Сотрудничество с дочерней управляющей компанией застройщика имеет и свои недостатки, среди которых следующие:

• финансовые потоки будут проходить не только через УК, но и через застройщика;
• управляющая организация сможет искусственно завышать размер коммунальных платежей;
• используя «карманную» организацию, УК получит возможность игнорировать претензии жильцов;
• компания сможет распоряжаться придомовой территорией так, как посчитает необходимым строительная фирма.

При составлении договора с управляющей компанией жильцы имеют право обозначить в нем список тех работ и услуг, которые они ожидают получить с ее стороны. Однако данная возможность является недоступной при работе с дочерней управляющей организацией застройщика.

Чтобы ни одна из вышеописанных ситуаций не случилась, при заселении в новостройки многие владельцы квартир принимают решение сменить управляющую компанию и отдают предпочтение независимым организациям. Право это сделать у них появляется только после того, как не менее 50% жильцов заселятся в свои квартиры. При таком показателе собственники получат право формировать различные товарищества, которые на собраниях и решают вопросы о том, как сменить управляющую компанию.

2 способа сменить управляющую компанию в доме

Способ 1. Когда срок действия договора истек

Момент, когда срок действия договора подходит к концу, является оптимальным для того, чтобы сменить управляющую компанию.

Если ни одна из сторон не заявила о желании расторгнуть соглашение, оно продлевается автоматически. Чтобы уточнить срок действия договора, необходимо обратиться непосредственно в органы администрации либо к руководству.

Способ 2. Когда договор продолжает действовать

Значительно сложнее сменить управляющую организацию, если строк действия договора еще не закончился. Если владельцы квартир МКД уже определились с выбором новой УК, расторжением прежнего договора займется именно она. Однако в том случае, если ТСЖ пока не выбрана, за дело придется браться самим собственникам.

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса России прервать действие договора до истечения срока возможно несколькими способами.

1. По соглашению сторон.

Применяется в том случае, если владельцы всех квартир согласны сменить управляющую организацию. Сначала необходимо составить и подписать с действующей компанией соглашение, которое раскрывает алгоритм передачи преемникам всей документации относительно МКД, средств на расчеты с поставщиками услуг, неизрасходованных материалов, средств на ремонт и т.д. После того как прием осуществлен, нужно заключить договор с новой управляющей организацией.

1. Согласно действующему договору.

Некоторые договоры на обслуживание МКД содержат информацию о правилах их расторжения. Обычно, если собственники за месяц поставили УК в известность о намерении прекратить сотрудничество, компания автоматически освобождается от своих обязанностей.

1. В соответствии со ст. 45 Гражданского кодекса РФ.

Данная статья служит основанием для расторжения договора в случае непредвиденного развития событий. Если одна из сторон не признает наличие этого, расторгнуть договор можно, обратившись в суд.

1. По другим законам.

Жилищный кодекс РФ (ст. 161) закрепляет право владельцев квартир сменить управляющую организацию. Сделать это можно путем создания ТСЖ, которое откажется от услуг УК и займется управлением МКД.

Однако при таком ходе событий алгоритм расторжения договора законодательно не регламентирован. Если данные правила не прописаны и в договоре на обслуживание, его прекращение необходимо проводить на общем собрании в порядке, описанном ранее.

1. В судебном порядке.

При значительных нарушениях условий соглашения со стороны УК владельцы квартир вправе подать в суд иск о расторжении договора об обслуживании. Статья 450 Гражданского кодекса раскрывает понятие существенных нарушений , которые заключаются в:

• несоблюдении температурного режима в квартирах;
• наличии неработающих лифтов;
• нерегулярном водо- и электроснабжении;
• изношенности крыши и пр.

УК нарушает условия договора на обслуживание не только тогда, когда она бездействует при наличии нарушений, но и в случае несоблюдения ею сроков. Рассмотрев предоставленные доказательства, которыми служат жалобы и акты жильцов в саму управляющую организацию либо в контролирующие инстанции, суд расторгает соглашение.

Договор с УК подписывают собственники всех квартир, поэтому решение об обращении в суд должно быть принято общим собранием жильцов. В ходе обсуждения формируется уполномоченная группа, каждый из участников которой получает доверенности от владельцев всех квартир. Закон не предусматривает для собственников возможности обращения в суд от своего имени.

Долгое время российские суды не признавали права общих собраний жильцов принимать решение сменить управляющую компанию при отсутствии доказательств существенного нарушения ею условий договора. Но, опираясь на Постановление Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 г. № 7677/11 по делу № А65-11798/2010-СГ3-14), суды изменили свою позицию в течение нескольких последних лет.

Сегодня договоры управления МКД имеют смешанную структуру, включая элементы договора возмездного оказания услуг и подряда с преобладанием первого. Данный факт означает, что односторонний порядок расторжения соглашения в любое время может быть применен собственниками не только тогда, когда УК не исполняет его условия. Основаниями для прекращения действия договора могут стать выбор жильцами на общем собрании другого способа управления домом либо решение сменить организацию.

Иными словами, избрав однажды определенную УК и способ управления МКД, собственники квартир не лишаются возможности сменить их, и для этого совершенно не обязательно документально подтверждать факты нарушений со стороны управленцев. Кстати, УК также может отказаться от своих полномочий в отношении того или иного дома в одностороннем порядке.

Сменить управляющую компанию ЖКХ и подобрать новую УК

При выборе новой управляющей компании инициативной группе жильцов следует предусмотреть следующие факторы:

• наличие лицензии (ФЗ № 255 от 21.07.2014 г. гласит, что управляющая организация может осуществлять деятельность только при наличии государственной лицензии);
• характер отношений с администрацией и опыт работы;
• уровень организационной работы;
• объемы фондов, учредители;
• какое количество домов находится в ведении данной организации;
• в каком состоянии содержатся материальная база и документация компании;
• насколько деятельность организации открыта и прозрачна;
• стремится ли УК применять индивидуальный подход при работе с владельцами жилья;
• насколько оперативно компания реагирует на заявки собственников квартир;
• квалификация и опыт сотрудников;
• соотношение числа технических работников и руководителей;
• алгоритм работы с поставщиками коммунальных услуг, тарифная политика.

Государственные реестры субъектов РФ содержат информацию обо всех управляющих компаниях, у которых есть лицензия. Данные сведения являются открытыми, вы можете найти их на официальных сайтах органов Жилищного надзора государственной исполнительной власти.

Если владельцы квартир не смогли самостоятельно выбрать управляющую организацию, органами местного самоуправления проводится открытый конкурс для определения компании, которая займется управлением МКД. Закон гласит, что конкурс должен быть объявлен в течение 3 дней после общего собрания, в ходе которого жильцы объявили о решении сменить управляющую компанию, и проведен через 30 дней после его объявления.

Порядок проведения процедуры смены

Этап 1. Формирование инициативной группы

В состав инициативной группы собственников, организацией которой при смене УК занимается совет многоквартирного дома, могут входить члены правления ТСЖ или любые другие владельцы квартир данного МКД. Она имеет законный доступ к любым документам, относящимся к дому, в том числе к договору о сотрудничестве с управляющей организацией.

Этап 2. Сбор необходимых документов

Инициативная группа собственников приступает к сбору документов для того, чтобы обосновать необходимость сменить управляющую компанию. Закон обязывает управленцев по запросу владельцев квартир в МКД предоставить для ознакомления все нужные бумаги. В случае отказа собственникам следует потребовать официальный письменный ответ.

УК должна предоставить:

• акты выполненных работ и оказанных услуг (за последний год);
• акты осмотра инженерных сетей дома (за последние 2 года);
• договор обслуживания или управления.

В случае отсутствия документов ЖК РФ обязывает управляющую организацию за свой счет оформить недостающие акты.

После изучения документации и оформления списка претензий инициативной группой собственников проводится общее собрание жильцов. Чтобы обеспечить кворум, извещения о данном мероприятии рассылают по адресам не позже чем за 10 дней до даты проведения. Инициативная группа владельцев готовит заказные письма с оповещением, вручает каждому хозяину под роспись. Собрание признается недействительным в том случае, если даже один собственник не получил официального предупреждения.

Кроме того, для информирования каждого жильца следует разместить объявление , содержащее следующую информацию:

• в какой форме проводится собрание – очной или заочной (голосование);
• ФИО и паспортные данные каждого инициатора данного собрания;
• время, место проведения, дату мероприятия;
• место проведения, дату начала и окончания приема бюллетеней - при заочном голосовании;
• повестку дня мероприятия. Законом запрещено на общем собрании изменять список вопросов, а также рассматривать аспекты, которые не были включены в план собрания;
• в случае заочного голосования следует вложить в сообщения бюллетени для голосования, в которых указываются ФИО председателя, членов счетной комиссии, а также секретаря;
• каким из способов владельцы квартир были оповещены о месте и времени проведения мероприятия.

Этап 3. Созыв собрания

Чтобы сменить управляющую компанию, необходимо расторгнуть с нею договор об обслуживании. Данное решение может быть принято исключительно общим собранием собственников квартир МКД. Интересы нанимателей жилья в данном случае представляют члены муниципалитета. В протоколе общего собрания нужно указать факты нарушений УК условий договора, а также обосновать все претензии в отношении управленцев.

Решения общего собрания собственников имеют силу, если в мероприятии участвовали хозяева квартир в данном МКД либо их представители, которые обладают более чем 50% голосов от их общего количества. Решение по вопросу о смене УК принимает простое большинство владельцев, которые были на голосовании (в том случае, если «за» выскажется более половины присутствующих). Иными словами, если на собрании находились более половины жильцов и более 50% из них высказались за то, чтобы сменить управляющую компанию, остальные должны подчиниться. При этом количество голосов того или иного собственника зависит не от численности людей, а от того, сколько квадратных метров квартиры и общей площади дома принадлежит данному жильцу.

Вопрос выбора новой УК является обязательным пунктом повестки дня собрания.

Этап 4. Выбор новых управленцев

Перед проведением общего собрания собственников инициативная группа готовит список возможных кандидатов, а также обращается к ним с просьбой представить предложения относительно:

• формы договора обслуживания;
• ремонта МКД;
• перечня услуг по содержанию дома;
• тарифной политики и пр.

К дате проведения общего собрания собственников МКД необходимо подготовить договор с компанией. Список работ и услуг по содержанию и ремонту дома, которые должны обеспечивать его безопасность и пригодность проживания людей, имеют право определять сами владельцы квартир. Для того чтобы правильно составить минимальный перечень, целесообразно обратиться к услугам специалиста. Жилищный кодекс РФ (ст. 162) определяет список пунктов, которые должны быть обязательно включены в договор:

• состав общего имущества МКД, которое будет входить в сферу ответственности управленцев дома. К примеру, на общем собрании собственники квартир могут принять решение передать строительные конструкции и инженерное оборудование на содержание УК. При этом включать в управляемое имущество придомовую территорию вовсе не обязательно, жильцы могут нанять дворника либо ухаживать за ней самостоятельно;
• список работ и услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества, а также коммунальных услуг; порядок внесения изменений в данные перечни;
• алгоритм вычисления размера взносов за коммунальные услуги, а также за содержание и ремонт МКД; указание способов внесения платежей.
  Внимание! Тарифы на оплату коммунальных благ утверждаются региональными и местными властями, а перечень жилищных услуг и их стоимость – самостоятельно владельцами квартир;
• ход осуществления контроля за деятельностью УК. Закон защищает права жильцов и обязывает управляющую компанию ежегодно предоставлять собственникам квартир отчет о работе по выполнению договора.

Этап 5. Оформление протокола собрания

В Жилищном кодексе РФ не содержится четких требований к оформлению протокола собрания жильцов МКД. Он должен быть составлен в письменном виде и подписан членами счетной комиссии, председателем и секретарем. В ходе общего мероприятия должны рассматриваться только вопросы, содержащиеся в повестке дня. Иными словами, решение о выборе новых управленцев может быть признано недействительным, если оно было принято, однако не было внесено в план проведения собрания.

При оформлении протокола непременно должны учитываться следующие аспекты:

• уведомление заинтересованных сторон и владельцев всех квартир о проведении собрания собственников МКД;
• ход голосования;
• повестка дня;
• процедура информирования УК о том, какие решения были приняты на собрании и когда полномочия управленцев прекращаются (ст. 45 ЖК РФ);
• процедура информирования жильцов и заинтересованных сторон, в том числе тех, кто не принимал участия в собрании.

Этап 6. Оповещение прежней и вновь избранной УК

После общего собрания жильцы МКД должны сообщить новой организации о своем желании находиться под ее управлением, а также старой – о намерении покинуть ее. Для этого собственники вручают протокол собрания обеим компаниям.

После того как общее собрание жильцов приняло решение сменить управляющую компанию, у управленцев есть 30 дней, чтобы осуществить передачу новой УК всей технической документации о данном МКД.

В некоторых случаях собственник помещения в МКД может обжаловать в суде решения, которые были приняты общим собранием жильцов, не позднее 6 месяцев после их утверждения. В каких ситуациях это возможно?

• если собственник присутствовал на собрании и участвовал в голосовании, однако был в меньшинстве, а его законные права и интересы были ущемлены;
• когда по тем или иным причинам владелец помещения отсутствовал на собрании и не согласен с теми решениями, которые были приняты, считая, что они нарушают его права и интересы.

Иск может быть не принят судом, если:

• нарушения не существенны;
• решение, которое один из собственников желает обжаловать, не принесло ему убытков;
• голос данного жильца не способен изменить исхода голосования.

Жилищный кодекс РФ (ч. 6 ст. 20) гласит, что органы муниципального жилищного контроля и государственного жилищного надзора могут обратиться в суд с целью:

• признать договор управления МКД недействительным;
• ликвидировать товарищество;
• признать решения, принятые общим собранием собственников квартир, не имеющими силы.

Обращение в суд в данном случае возможно в следующих ситуациях:

• при выявлении нарушений процедур формирования товарищества собственников, выбора УК, подготовки и подписания договора управления МКД;
• когда предписания об устранении несоответствия устава товарищества и внесенных в него изменений обязательным требованиям не были исполнены в установленные сроки.

Передача документации от одной управляющей компании к другой

Итак, за 30 дней до того, как договор управления МКД прекратит свое действие, управляющая компания должна осуществить передачу сведений, связанных с управлением данным домом, своим преемникам. Однако в действительности заинтересованным лицам часто приходится подавать иск в суд, ведь случаи, когда управленцы не желают передавать техническую документацию или попросту не располагают ею, достаточно распространены.

Руководствуясь Постановлением Президиума ВАС РФ от 30 марта 2010 г. № 17074/09 по делу № А40-73182/08-19-483, в большинстве случаев суды выносят следующие решения по подобным искам:

• предоставить новой управляющей организации документацию на дом, если управляющая компания, которую решено сменить, располагает ею;
• восстановить утраченные документы при их отсутствии и передать новым управленцам.

Кроме того, существует правило о замене исполнения, согласно которому «новая» УК может восстановить утраченные документы собственными силами, взыскав понесенные расходы с компании-предшественницы. Правильно оформленные и подписанные сторонами акты приема-передачи МКД на управление послужат доказательством того, что прежняя управляющая организация не располагает всей необходимой документацией.

Управляющая компания может воспользоваться фактом истечения общего срока исковой давности в том случае, если ее преемники потребовали передать документацию по истечении трех лет с момента окончания действия договора управления. Однако данное правило не действует при передаче карточек регистрационного учета граждан. Согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 6 сентября 2011 г. № 1089/11 по делу № А60-5559/2010-С3 данные документы оформляются во время регистрации граждан в жилые помещения муниципального, государственного и частного жилищного фонда и имеют публичный характер.

Процедура исполнения постановления суда о восстановлении и передаче утраченной технической документации избранной УК является достаточно сложной. В данном случае юристы рекомендуют истцам ходатайствовать об установлении судом астрента в качестве ответственности прежней управляющей организации за неисполнение решения суда. Пункт 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 4 апреля 2014 г. № 22 гласит, что астрент представляет собой денежную сумму, которую ответчик должен уплатить в пользу истца в случае неисполнения решения суда в добровольном порядке до установленной даты.

На практике весьма распространены случаи, когда управляющие компании отказываются передавать дела вновь избранной организации, не признавая таким способом решения общего собрания жильцов. Поэтому собственники помещений в МКД, желающие сменить УК, должны с максимальной ответственностью отнестись к данному вопросу. Необходимо фиксировать каждое нарушение прав жильцов в письменной форме. Пакет документов, который потребуется для отстранения организации от управления домом, должен содержать:

• копии жалоб владельцев квартир в органы государственного контроля либо непосредственно в управляющую организацию;
• акты о несоответствии нормативам;
• копии постановлений о привлечении УК к ответственности за ненадлежащее исполнение или неисполнение ею своих обязанностей.

Вновь избранная управляющая организация имеет право жаловаться в жилищную инспекцию и прокуратуру, а также обратиться с заявлением в арбитражный суд, если прежняя УК не признает результатов общего собрания жильцов МКД.

Если сменить управляющую компанию силами жильцов МКД не представляется возможным, собственники квартир могут подать жалобу в департамент городского хозяйства. Согласно ст. 165 Жилищного кодекса РФ данная организация проверит деятельность УК, и, если факты нарушений подтвердятся, инициирует проведение общего собрания собственников квартир данного дома.

Если вы хотите сменить управляющую компанию в максимально сжатые сроки и с минимальными затратами времени, обратитесь к услугам посреднических фирм, которые помогают жильцам МКД бороться с недобросовестными УК. Стоимость их услуг может варьировать от 30 до 100 тыс. рублей.

• Три правила заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями при приеме/передаче МКД

Мнение эксперта

О передаче документов регистрации граждан

Д.А. Нестеренко ,

эксперт справочной системы «Управление многоквартирным домом», юрист

Если прежняя управляющая компания во время своей работы принимала и передавала документы по учету регистрации граждан в соответствующие инстанции, ее обязанностью является передача данных бумаг организации-преемнице. Получив отказ, вновь выбранная УК имеет право:

• подать иск в арбитражный суд с требованием о передаче прежней УК документов регистрационного учета граждан. Практика показывает, что в большинстве случаев суды удовлетворяют подобные исковые требования. Подтверждением этому служат, к примеру, апелляционное определение Мурманского областного суда от 7 августа 2013 г. № 33-2614-2013, а также постановления ФАС Московского округа от 21 сентября 2011 г. по делу № А40-73182/08-19-483 и от 17 сентября 2013 г. по делу № А41-53549/12;
• заявить в органы ГЖН о нарушении компанией-предшественницей Правил содержания в части передачи технической документации, привлечении ее к административной ответственности в соответствии с требованиями КоАП РФ (ст. 7.23.2).

Как вернуть деньги после смены управляющей компании

Если владельцы квартир исправно оплачивали все счета, однако из-за некачественного обслуживания приняли решение сменить управляющую компанию, то они имеют право вернуть на баланс МКД те средства, которые остались на счетах управленцев. Что для этого нужно предпринять? В первую очередь необходимо подать запрос в УК о предоставлении отчета о финансово-хозяйственной деятельности, который состоит из:

• списка выполненных работ с указанием их стоимости;
• договоров с подрядчиками;
• сметной документации;
• актов выполненных работ и пр.

Изучение отчета даст владельцам квартир МКД представление о том, какие работы были проведены и кем, сколько средств было потрачено, а главное – какая сумма осталась на счетах УК. Обязанностью управляющей организации является перечисление этой суммы на счет компании-преемницы либо ТСЖ (в случае изменения формы управления). В данной ситуации события могут развиваться по следующим сценариям.

1. Сменить управляющую компанию удается без лишних проблем. Сотрудники оформляют акт приема-передачи МКД, предоставляют отчет, который не вызывает вопросов у владельцев квартир, и перечисляют неиспользованные средства на счет новой УК (ТСЖ).

2. Процедура смены управленцев сопровождается трудностями. Часто УК настаивают на дальнейшем обслуживании дома либо стремятся освоить оставшиеся средства на бумаге, из-за чего в отчетах появляется информация о невыполненных услугах или работах.

Если есть подозрение, что собственников квартир в МКД обсчитали, то юристы новой управляющей организации или председатель ТСЖ могут заказать проведение строительно-технической экспертизы. После предоставления ее результатов на рассмотрение суда можно требовать от прежней УК возмещения:

• неиспользованных средств;
• затрат на услуги юриста, если они потребовались;
• расходов на проведение строительно-технической экспертизы.

3. В некоторых случаях владельцы квартир в МКД обнаруживают минусовый остаток на счету их дома. В этом случае прежняя УК предъявляет жильцам долг, размер которого может достигать сотен тысяч рублей.

По каким причинам может возникнуть данная ситуация?

1. Жильцы МКД в ходе голосования приняли решение о проведении ремонта «в счет будущих платежей». В этом случае у управляющей компании появляется возможность загнать владельцев квартир в долговую яму. Прежде чем сменить управляющую компанию либо создать ТСЖ, собственникам предстоит рассчитаться с управленцами за предоставленные услуги и выполненные работы.
2. Управляющая организация провела ремонт без предварительного вынесения этого вопроса на голосование жильцов. Однако согласно требованиям Жилищного кодекса РФ расходы по текущему ремонту должны быть утверждены владельцами квартир на общем собрании. Если ремонт не был аварийным, закон не обязывает собственников оплачивать его.

По какому бы сценарию ни развивались события, важно помнить, что каждый рубль, перечисленный в УК, должен быть использован строго по назначению.

Мнение эксперта

Махинации УК - дело обычное

Вячеслав Величко ,

директор консалтинговой компании в сфере ЖКХ ООО «ЖКС-ПРИМОРЬЕ»

В сфере ЖКХ существует множество схем для махинаций, о которых прекрасно осведомлены опытные управленцы. Обывателю крайне сложно самостоятельно разобраться в сметах и отчетах, однако, если принялись за дело, первым делом изучите определенные аспекты.

1. Работы по проведению ремонта

Часто в отчетах управляющих компаний стоимость проведенных работ реально завышена. Каким образом? К примеру, в соответствии с документами в подвале заменили 5 метров трубы, а фактически - всего 2 метра. Либо трубы и вовсе никто не менял. В данном случае управленцы надеются на то, что ни один из владельцев квартир не станет бегать с рулеткой в руках по подвалам. Чтобы разрешить данную ситуацию, необходимо осуществить тщательный первичный осмотр МКД. Здесь жильцам предстоит взять в руки акты и сверить все: были ли заменены трубы, какое количество новых пластиковых окон появилось в подъезде и т.д. Если в ходе проверки выяснится, что по отчетам работы были проведены, но на самом деле - нет, то собственникам квартир следует составить встречный акт и обратиться в управляющую компанию с претензией о возврате денежных средств.

1. «Раздутые» сметы

Нередко случается и так, что работы были выполнены, однако в отчетах отражены по неоправданно высокой стоимости. Какие расходы чаще всего завышаются в сметах? Прежде всего это траты на ГСМ, а также цена стройматериалов. Кроме того, в стоимость может быть включен и НДС, даже если компания работает по упрощенной системе налогообложения.

1. Невыполненные услуги

Как поступить, если в отчете управляющей организации указана зарплата уборщицы, однако в вашем доме ее никто никогда не видел? Иными словами, УК регулярно взимала с жильцов оплату за работы, но услуга при этом не предоставлялась. Чтобы доказать факт нарушения собственных прав и потребовать перерасчет, собственники должны располагать письменными жалобами в УК, а также актами о том, что уборка в подъезде не производилась.

Если любому из вас задать вопрос: выбирали ли вы для своего дома управляющую компанию, наверное, 90% ответят, что не только не выбирали, но и вообще не слышали о каких-либо выборах УК.

Причина такой ситуации состоит в том, что в период, когда началась реформа ЖКХ и вводился Жилищный кодекс РФ, созданные на базе старых ЖЭКов новые управляющие компании, воспользовавшись правовой безграмотностью и неорганизованностью большинства жителей, просто «закрепили» за собой право управлять домами, даже не сообщив об этом собственникам.

Так и остались собственники МКД как «крепостные» при старом ЖЭКе, только уже в новом обличии - в виде управляющей компании. В связи с тем, что все многоквартирные дома были «закреплены» за такими УК, новых «игроков» на рынке ЖКХ не возникло. Создался своеобразный монопольный рынок управляющих компаний.

И началось: без согласия собственников изменяют ставку содержания жилья; вводят целевой сбор; моют подъезд раз в квартал, а плату за уборщицу собирают ежемесячно; включают в расчеты СОИ (общедомовые нужды) сверхнорматив и т. д.

В экономической теории одним из свойств монополизированного рынка является возможность монополиста рынка осуществлять дискриминацию потребителей, устанавливая цену на свой товар по своему усмотрению. И при всем при этом не нести ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома!

Однако жизнь не стоит на месте. Недовольство жителей уровнем качества услуг (а зачастую и отсутствием этих услуг) возрастает, люди ищут пути выхода - кто-то создает ТСЖ, кто-то стремится найти на рынке новую, современную управляющую компанию. К счастью, на рынке стали появляться управляющие компании нового типа, которым выжить среди больших монополий можно только в том случае, если их работой жильцы будут довольны.

Так как же уйти от «крепостничества»? Расскажем в нашей инструкции ниже.

ПРАВИЛА РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ С УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ

Жилищный кодекс РФ не дает нам права вот так, проснувшись однажды утром, взять и отказаться от услуг определенной УК.

Существует несколько способов сделать это на законных основаниях:

1) Выбор новой управляющей организации по окончании срока действия договора управления со старой УК.

2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией.

Согласно п. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. И принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

3) Смена УК на основании общего собрания собственников МКД в период действия договора и без существенных замечаний к ее работе.

На этот счет есть Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.11.2011 г. № 7677/11. Которое трактует пункт Жилищного кодекса так, что собственники могут сменить УК, если они приняли об этом решение на собрании, даже если со стороны УК не было существенных нарушений договора управления.

4) Смена способа управления многоквартирным жилым домом.

Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но впоследствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ. Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс - если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет, проведя всего одно заседание Правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

5) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.

6) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом, согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.

КАК ВЫБРАТЬ «ПРАВИЛЬНУЮ» УПРАВЛЯЮЩУЮ КОМПАНИЮ?

ШАГ 1. ПОДБОР НОВОЙ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

Определение круга претендентов - это один из самых важных и ответственных моментов. Обычно таким вопросом занимается или Совет дома, или инициативная группа.

Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями и собственниками других помещений в МКД.

Совет 1

Отбросьте все сомнения, что ваш дом не заинтересует ни одну управляющую компанию. Практика Центра защиты прав граждан «Справедливая Россия» показывает обратное.

Даже старые, так называемые «проблемные» дома интересны управляющим организациям. Такой интерес может быть вызван разными причинами, при этом не важно какими, а важно, что практически любой дом по-своему интересен той или иной управляющей компании.

Перечень управляющих организаций, как правило, размещен на официальном сайте муниципального образования. В любом случае в отделе ЖКХ Администрации своего города можно получить актуальный список всех действующих в городе УК.

Совет 2

Не пренебрегайте неизвестными вам или молодыми организациями.

Зачастую новые организации более ориентированы на «клиента», деятельность их более прозрачна, и у них есть огромное желание закрепиться на этом рынке услуг, потеснив больших «монстров».

Совет 3

Изучите всякого рода рейтинги и антирейтинги, так называемые «черные списки». Эти рейтинги часто публикуются в открытых источниках, сети Интернет, по результатам работы ГЖИ, Роспотребнадзора и других государственных ведомств.

ШАГ 2. ПЕРВОЕ ЗНАКОМСТВО

Обзвоните как можно больше компаний и переговорите с их руководством на тему возможности управления вашим домом.

Напроситесь на визит к руководству выбранной вами потенциальной управляющей организации и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать лучше активу Совета дома или группе скептически настроенных жильцов.

Постарайтесь узнать, насколько ваш дом интересен для потенциально выбранной вами управляющей компании, оцените основные коммерческие преимущества компаний.

Цель первого шага - составить общее мнение о компании-претенденте и выбрать среди всех претендентов 2-5 компаний.

Центр защиты прав граждан «Справедливая Россия» может оказать вам помощь в первоначальном отборе компаний и организовать площадку для ознакомления и презентации этих компаний для Совета МКД или инициативной группы.

ШАГ 3. ЗНАКОМСТВО С ВЫБРАННЫМИ ПРЕТЕНДЕНТАМИ

На этой стадии необходимо как можно ближе познакомиться с претендентами, целенаправленно получить информацию о компаниях из открытых источников. Если компания входит в антирейтинг, уточнить, по каким причинам это случилось.

Очень желательно пообщаться с жителями (Советом МКД) тех домов, которыми управляют выбранные вами претенденты, потому что эта информация будет наиболее объективна для вас.

Вопросы к таким жителям могут быть различные. Примерный перечень вопросов может состоять из следующего: как компания обслуживает дом в целом; как часто проводится уборка мест общего пользования; как реагирует компания на предложения жителей и замечания; насколько доступно руководство компании для общения с жителями; как быстро реагирует на аварии; насколько качественно проводится ремонт; как компания отчитывается перед жителями; какие есть в целом претензии к компании.

Целью этой стадии является ранжирование выбранных претендентов и определение предпочтений.

Сбор технической информации по своему дому

Этот шаг может производиться на более ранних стадиях, еще до действий по обзвону, но он не должен быть позднее, чем шаг 3 (знакомство с выбранными претендентами).

На этом этапе необходимо собрать сведения о своем доме. Чем подробнее будет информация, тем лучше. Вы сами, как собственник, должны понимать, в каком состоянии находится ваш дом.

Сведения о технических характеристиках вашего дома вы можете запросить в своей УК, например, ознакомиться с техническим паспортом дома, также эти сведения можно получить в БТИ, но эта услуга является платной.

Определение насущных проблем в доме

Вряд ли эта стадия вызовет затруднение у собственников, потому что свои наиболее животрепещущие проблемы известны заранее.

Это может быть необходимость срочного ремонта крыши, которая протекает уже давно, это может быть необходимость изменения придомовой территории и увеличения парковочных мест для автомашин, или установка детской площадки.

На этой стадии необходимо составить список, ранжировав проблемы по значимости.

ШАГ 4. ПЕРЕХОД К ОБСУЖДЕНИЮ ОСНОВНЫХ УСЛОВИЙ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ

На этой стадии собственники переходят к определению возможностей управляющей компании по обслуживанию их общего имущества.

Для этого мы предлагаем направить каждой УК-претенденту опросный лист (анкету).

В анкете собраны наиболее интересующие жителей вопросы по содержанию их общего имущества в МКД. Естественно, что для ответов на многие вопросы управляющей организации потребуется изучение технических характеристик дома, а возможно и его обследование.

ШАГ 5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОБЕДИТЕЛЯ

По результатам анкетирования Совет дома либо инициативная группа определяет победителя проведенного ими конкурса и переходит к обсуждению условий будущего договора, его формы, перечня предоставляемых услуг, тарифов и т. д. конкретно для своего дома.

ШАГ 6. ПРОВЕДЕНИЕ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ ПО ВЫБОРУ НОВОЙ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ

Если пройдены все предыдущие шаги, объяснить собственникам на общем собрании, почему необходимо выбрать новую управляющую компанию, не составит большого труда. Порядок проведения общего собрания собственников помещений регламентирован ст. ст. 44-48 Жилищного кодекса РФ.

Порядок смены управляющей компании многоквартирного дома требует того, чтобы решение приняли собственники, обладающие более чем 50% голосов. Важно учесть, что голоса подсчитываются не по количеству собственников жилья, а по метражу квартир относительно всей жилой площади в здании.

На всех стадиях проведения конкурса специалисты Центра защиты прав граждан «Справедливая Россия» готовы оказать консультативную и организационную помощь жителям домов по выбору новой управляющей компании.

Помните, выбираете и принимаете решение только вы сами!

Если хотя бы один собственник в многоквартирном доме недоволен его администрированием, он может стать инициатором смены недобросовестной управляющей компании. При этом важно соблюдать нормы законодательства.

Выбор новой организации

Перед тем как начать смену управляющей компании в многоквартирном доме, нужно определиться с преемником. Для наиболее эффективного выбора можно использовать следующие методы:

Такие предварительные действия помогут свести риски неправильного выбора к минимуму.

Способ поменять управляющую компанию

Прежде всего, нужно выбрать, каким способом поменять управляющую компанию в многоквартирном доме.

Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрены следующие случаи, когда жильцы могут инициировать прекращение сотрудничества с действующим администратором и заключить соглашение с новым. Смена управляющей компании многоквартирного дома в 2016 году и в новом 2017 году одинакова и делится на виды:

• завершение периода работы нынешней управляющей организации в соответствии со сроком, установленным в договоре управления; с нового периода можно заключить договор с другой организацией;
• отказ жильцов от исполнения договора с организацией, если таковой договор был заключен по итогам тендера; право на отказ реализуется по окончании каждого нового года с даты заключения соглашения (например, договор заключен 14 ноября 2016 года, значит, после 14 ноября 2017 года можно его расторгнуть); при этом решение об отказе принимается исключительно на общем собрании собственников квартир;
• действующая компания допустила нарушения условий договора по обслуживанию многоквартирного дома; в соответствии с ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ в такой ситуации жильцы могут прекратить договор с организацией в одностороннем порядке; решение о прекращении отношений с компанией принимается также на общем сборе собственников;
• управляющая организация утратила лицензию на осуществление деятельности в сфере администрирования многоквартирных домов; нормы об аннулировании и прекращении действия лицензии содержатся в ст. 199 ЖК РФ ;
• прекращение сотрудничества по мирному согласованию с управляющей компанией;

принятие решения на общем собрании собственников о смене формы управления, например, образование ТСЖ.

Таким образом, при выборе любого из путей необходимо собрать всех собственников для принятия законного решения.

Общее собрание собственников

Как организовать сбор жильцов дома:

1. Составить письменную повестку собрания. В документ включаются следующие пункты:

• собрание для принятия решения путем очно-заочного голосования;
• отказ от исполнения или прекращение договора с действующей управляющей организацией;
• выбор нового способа управления (ТСЖ, ТСН или вновь УК);
• избрание новой управляющей организации и ее утверждение;
• одобрение нового договора управления - рассмотрение всех его условий, особенно порядка, сроков и размеров платы за услуги и их подробный перечень;
• Установление периода для передачи необходимых документов и финансов новому управленцу (желательно в течение 3-4 дней после собрания и за 30 дней до прекращения деятельности прежней управляющей компании);
• в случае утраты документов, вверенных материальных активов и денежных средств действующей компанией, она обязана восстановить утрату в течение 3 месяцев за счет собственных ресурсов, как установлено постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 , содержащем правила управления многоквартирным домом, исходя из которых формируется порядок смены управляющей компании многоквартирного дома;
• нормы составления, подтверждения и хранения протокола собрания;
• способ информирования собственников об итогах собрания.

За 10 дней до собрания направить всем собственникам оповещения о предстоящем сборе (образец такого документа ). Уведомить граждан можно лично с предоставлением расписки для подписи, а также путем направления заказных писем. Если на предыдущих собраниях принимались решения об альтернативных методах уведомления - указание информации на стенде в общем помещении, на двери подъезда либо отправка писем в электронном формате и т. д., то можно воспользоваться и такими способами. Уточнить метод оповещения возможно в договоре управления с действующей УК либо в архиве протоколов собраний. При этом обязательно вносится запись в журнал уведомлений - с подписями каждого жильца либо номерами заказных писем и пр. (образец журнала).

Провести очное собрание собственников. Обязательно должны быть выбраны председатель собрания и секретарь. Очно-заочное голосование фиксируется на общем бланке решения. Кроме того, рекомендуется составить реестр выдачи бланков участникам собрания.

4. Провести заочное собрание - обход тех жильцов, которые не смогли участвовать в собрании. Для голосования продолжается заполнение того же бланка решения.

5. Составляется протокол собрания.

6. Направляются уведомления собственникам квартир об итогах мероприятия - в течение 10 дней с даты собрания. Допускается вывешивание общего листа уведомления в определенном месте, утвержденном на сборе.

7. Отправка копии протокола собрания в действующую управляющую организацию - аналогично в течение 10 дней с даты сбора.

Прежняя УК: как сообщить

После принятия решения недостаточно выслать в управляющую компанию копию протокола - необходимо передать официальное уведомление о смене управляющей организации или способе управления объектом (образование ТСЖ).

В течение 5 дней с даты собрания экземпляры уведомления направляются в прежнюю компанию, в муниципальный орган по жилищному контролю, службы государственного жилищного надзора. К письму прикладывается копия решения собственников многоквартирного дома.

В уведомлении обязательно указываются реквизиты нового управленца - новой компании (ее наименование, юридический адрес) либо информация об одном из собственников, если создано ТСЖ.

Новый договор

Согласно ст. 162 ЖК РФ при заключении договора управления не менее половины собственников должны оставить в нем подписи. Если подписей меньше указанного количества, то документ не имеет юридической силы даже при правомерности решения собрания жильцов.

Чтобы выполнить данное требование, оптимально вновь созвать собственников на общее собрание либо подписать документ на том собрании, на котором решался вопрос смены управляющей фирмы.

После заключения договора новая компания подает заявление в службу жилищного надзора для внесения записи о новом обслуживаемом многоквартирном доме в ее лицензию. Такая процедура длится 10 трудовых дней.

После утверждения в лицензии нового объекта управления фирма приступает к своим обязанностям, а собственники оплачивают ее услуги согласно договору.

Альтернативы

Вместо длительной процедуры смены управляющей компании можно попробовать решить разногласия с действующей и перезаключить договор управления.

Для этого собственники изучают заключенный ранее договор, проверяют его на предмет соответствия ст. 162 ЖК РФ , составляют протокол разногласий по корректировке условий договора. После согласования всех условий формируется группа собственников многоквартирного дома и работников УК для составления нового текста договора.

Затем созывается общее собрание собственников для утверждения нового варианта документа.

Еще одним способом является смена управляющей компании в судебном порядке, если прежняя организация отказывается прекратить обслуживание дома. При этом она также может оспорить принятое на общем собрании решение в суде. Поэтому важно соблюдать все условия и сроки процедур и подготовить письменные доказательства претензий, разногласий, недовольства собственников, чтобы в случае необходимости оперировать ими в суде.

­ - Жилищный кодекс дает собственникам право менять управляющую компанию , если она не выполняет или выполняет в ненадлежащем качестве и с нарушением сроков свои обязательства , которые прописаны в договоре с собственниками жилья . Но оформить « развод » надо правильно . Ольга Юрьевна , давайте расскажем , какие этапы предстоит выполнить жильцам , чтобы все их действия были правильными с точки зрения законодательства .
­ - Первый шаг – создание инициативной группы собственников, которая начнет процедуру смены управляющей компании. Это могут быть члены правления ТСЖ или любые другие собственники квартир этого дома. Примеры смены собственниками управляющих компаний в Шексне есть. Несколько лет назад был массовый переход многоквартирных жилых домов в Шексне южной из управляющей компании «Возрождение» в МУП «Благоустройство». Тогда это закончилось ликвидацией ООО «Возрождение». Но, как показывает практика, в редких случаях прежняя компания готова расстаться с домом по доброй воле. Гораздо чаще мы видим, как УК любыми путями старается оставить его под своим управлением. И здесь главную роль играет сплоченность и активность собственников, отстаивающих свои законные интересы.
­ - Ольга Юрьевна , начнем с самого важного . Какие существуют формы проведения общего собрания собственников многоквартирного дома ?
­ - Чтобы сменить управляющую компанию, создать ТСЖ либо перейти на непосредственную форму управления многоквартирным домом, требуется соблюсти специальную процедуру. Во­-первых, инициативная группа, которая выходит с предложением провести общее собрание, за десять дней до его проведения должна уведомить об этом собственников. Существует три способа уведомления собственников ­ - заказными письмами, вручением собственнику под расписку сообщения о проведении общего собрания, и третья – наиболее часто используемая форма – сообщение о проведении собрания, размещенное на входе в подъезды дома или на первом этаже, то есть в месте, где большинство собственников это объявление могут увидеть.
­ - Ольга Юрьевна , что должно быть написано в этом объявлении ?
­ - Обязательно должно быть указано, кто является инициатором проведения общего собрания – это может быть один собственник или группа собственников, или же управляющая компания. Также должны быть указаны место, дата и время проведения общего собрания, а также повестка дня и форма проведения голосования. Есть три формы проведения собрания ­ - очная, заочная и очно-­заочная, которая введена достаточно недавно. Уведомление собственников обязательно при любой форме.
- Давайте разберем каждую форму проведения общего собрания .
­ - Очная форма предусматривает следующую процедуру: уведомление собственников, которые в назначенное время в назначенном месте собираются и обсуждают вопросы повестки дня. При смене управляющей компании первым пунктом обсуждения в повестке дня должен стоять вопрос о расторжении договора со старой управляющей компанией. Второй вопрос – выбор новой управляющей компании. На собрание должно прийти 2/3 собственников. Принимают решение открытым голосованием, то есть путем поднятия руки, и все это заносится в протокол общего собрания, где они расписываются. Если кворум, то есть больше 50 % собственников проголосовало «за» смену управляющей компании, значит, решение считается принятым, и собрание считается правомочным. Как в законе сказано: «Общее собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники помещения, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов». Уточню, голоса считаются не по количеству людей, а по количеству квадратных метров, собственником которых считается голосующий, и по доли этого метража в общей площади дома.
­ - Если собственники дисциплинированные и исполнительные – все пришли на собрание , проголосовали , протокол составили . Что происходит дальше ?
-­ Если собрание состоялось, и принято решение о смене управляющей компании, то инициативная группа должна в течение 5 дней уведомить управляющую компанию, которая непосредственно управляет домом, о расторжении договора и смене УК. А новая управляющая компания должна заключить договор управления многоквартирным домом со всеми собственниками и в течение 3 дней с момента подписания договора должна обратиться в государственную жилищную инспекцию, чтобы в лицензию этой управляющей компании внесли управление данным домом. Платежи от собственников пойдут именно в эту управляющую компанию с того момента, как только в лицензии будет указан данный дом.
­ - Ольга Юрьевна , уже на собрании должна быть определена и указана в протоколе новая управляющая компания ?
­ - Да. В течение 5 дней после общего собрания собственников прежняя УК уведомляется о расторжении с ней договора, и в течение 30 дней она должна передать всю техническую документацию новой управляющей компании.
-­ То есть , процесс – от собрания до окончательного перехода ­ - займет месяц ?
- ­ Приблизительно месяц. В данном случае самый важный момент – внесение данного дома в лицензию новой управляющей компании.
­ - Ольга Юрьевна , Вы рассказали об очной форме проведения общего собрания . Вторая форма – заочная .
- ­ При заочной форме проведения общего собрания процедура начинается также с уведомления собственников жилья за 10 дней о дате проведения собрания. Обычно заочное голосование происходит опросным путем. Инициативная группа, хотя это может быть и один собственник, совершает поквартирный обход с опросным листом, в котором указана повестка дня. Каждый собственник в этом листе голосует либо «за», либо «против» и расписывается, ставит дату, когда он принял решение. Затем идет подсчет голосов инициативной группой. Если есть кворум, то собрание считается состоявшимся, а решение принятым.
­ - Ольга Юрьевна , насколько я знаю , у в ас , как собственника , есть опыт заочного голосования . За что вы голосовали , какое решение вы принимали в своем доме ?
- ­ Действительно, опыт такой есть. Мы, собственники квартир в доме № 3 на улице Сапожникова, голосовали за то, чтобы дополнительно собирать деньги на ремонт крыши. Мы перечисляем взносы на капремонт в региональный фонд.
­ - Какое решение было принято ?
­ - Большинство проголосовало, чтобы провести ремонт за счет собственников. Крыша у нас уже отремонтирована. Управляющая компания выполнила работы, а потом по площади рассчитали для каждой квартиры, сколько средств нужно собрать собственникам и составили примерный график внесения платежей.
­ - Мы еще не разобрались с очно ­ -заочной формой голосования . Почему ее называют самой простой ? Объясните , пожалуйста .
- ­ Самой простой она считается потому, что объединяет в себе и очную, и заочную формы. Разница в том, что если при обсуждении вопроса не собралось достаточное количество собственников – кворума, то не нужно признавать собрание несостоявшимся. Просто на следующий день инициативная группа с опросными листами делает поквартирный обход и просит собственников проголосовать. Также за 10 дней идет уведомление собственников жилья с обязательным указанием формы проведения собрания – очно-­заочная. Если это не будет указано, то будет считаться, что документы оформлены с нарушениями. В первый день идет очное обсуждение вопроса, подчеркну – только обсуждение. Собственники могут собраться, обсудить, высказать свое мнение, внести коррективы также и в повестку дня. Конечно, если кворум есть, то и на первом этапе можно принять решение в этот же день очным способом голосования. Если кворума нет, то на следующий день инициативная группа проводит поквартирный опрос. При очно-­заочной форме не нужно ждать 10 дней, чтобы провести заочное голосование – его можно провести на следующий день.
­ - Это очень важный момент . У нас почему- ­ то ошибочно считается , что можно потом обойти по квартирам тех собственников , которые по разным причинам не смогли присутствовать на общем собрании . При очно ­ -заочной форме на собрании обсуждаются вопросы повестки дня , а голосование идет во второй день путем поквартирного обхода . Инициативная группа заходит в каждую квартиру , к каждому собственнику . Собирается пакет документов – протокол , все опросные листы . Причем вопрос и голосование должны быть на одном листе . Кстати сказать , собственники ставят « за » или « против » в реестре . Ольга Юрьевна , наверное , следует подробнее рассказать о реестре собственников .
- ­ Реестр собственников каждый раз должен прилагаться к протоколу общего собрания. Он может быть составлен инициативной группой, даже непосредственно собственниками жилья. Если такой возможности нет, то можно обратиться в управляющую компанию, которая должна предоставить данный реестр. В него входит: фамилия, имя и отчество собственника квартиры, занимаемая собственником помещения площадь на основе правоустанавливающих документов, то есть свидетельства о регистрации права собственности. На основании этих документов в реестр вносятся какие­-то изменения, он корректируется.
­ - Если кто- ­ то продал квартиру , и сменился собственник , то реестр должен обновляться . Если дом находится под управлением УК , то реестр ведёт она , а если в доме создано ТСЖ , то – председатель товарищества . Опросный лист – это , по сути , тот же реестр , только с указанием конкретной повестки дня , чтобы собственник понимал , за что он голосует .
- ­ Да. Все верно.
- Мы сегодня рассказали о механизме перехода от одной управляющей компании в другую . У меня почему- ­ то вспомнился такой факт из нашей истории : на Руси 26 ноября крестьяне могли перейти от одного феодала к другому – так называемый Юрьев день . Какое время для перехода от одной управляющей компании к другой Вы бы посоветовали ?
- ­ Я бы посоветовала провести эту процедуру до утверждения тарифов, то есть в сентябре-­октябре. Еще хочу отметить важный момент. Договор управления многоквартирным домом между собственником и управляющей компанией заключается обычно на срок от 1 года до 5 лет. Если собственники приняли решение о смене управляющей компании, а договор составлен сроком на 5 лет, то это можно сделать только по истечении одного года. Именно год дается управляющей компании на то, чтобы себя проявить – это испытательный срок. И в случае, если собственник недоволен работой управляющей компании, собирается общее собрание.
- ­ То есть , чтобы расторгнуть договор обязательно нужно , чтобы прошел год . По истечении этого срока управляющая компания не может сказать : « Не отдадим ваш дом , потому что не истек срок договора ».
- ­ Нет. Это только решение собственников. Они приняли решение уйти – это их право, которое закреплено законодательно в Жилищном кодексе.
- ­ Спасибо за беседу .