Hur man får ut det mesta av en utvecklare om något går fel. Köpa en lägenhet i en ny byggnad: instruktioner, regler för att slutföra transaktionen, risker Vad du behöver veta om att acceptera en lägenhet om inga defekter hittas

Köp av bostadsfastigheter regleras av bestämmelserna i Ryska federationens civillag, Ryska federationens lag daterad 02/07/1992 nr 2300-1 "Om skydd av konsumenträttigheter" och federal lag av den 30 december , 2004 nr 214-FZ "Om deltagande i delat byggande av flerbostadshus och andra fastigheter..." Dessa regler kräver att byggherren överlåter fastigheten till köparen på de villkor som anges i kontraktet.

Avtalstexten specificerar kostnaden, överföringsvillkoren, objektets egenskaper och garantiförpliktelser efter leverans av huset. Den här artikeln hjälper dig att förstå utvecklarens ansvar, fastställa en garantiperiod för lägenheter och på ett kompetent sätt lämna in en fordran enligt ett avtal om aktieandel i byggandet.

Vad innebär utvecklarens garantiåtaganden?

Vid direkt drift avslöjas ofta brister och brister - läckande takbeläggning, sprickor och läckor, mögel, initialt icke fungerande ingenjörsutrustning, uppenbara konstruktionsfel. Det finns tillräckligt med skäl att göra anspråk.

Viktig! Omfattningen av garantiförpliktelser i förhållande till fastigheten specificeras i artikel 7 i den federala lagen av den 30 december 2004 nr 214-FZ "Om deltagande i delad konstruktion...".

Objektet som överförs till aktieägaren måste följa villkoren i det ingångna avtalet som presenteras för köparen av projektet, allmänna tekniska standarder och stadsplaneringsbestämmelser. Det fulla ansvaret för bostädernas kvalitet och säkerhet ligger hos byggherren.

Garantin för en lägenhet i en ny byggnad upprättas i enlighet med lag nr 214-FZ och vid ingående av avtal om deltagande i delat byggande kan parterna fastställa en utökad varaktighet för garantiförpliktelserna.

Vid upprättande av leveranshandling av den färdiga fastigheten överförs all utrustning och alla delar av lägenhetens inredning till aktieägaren. Det innebär att fönstren i en lägenhet i en ny byggnad, liksom andra liknande delar av lägenheten, kommer att omfattas av en enda garanti på minst tre år. Denna regel gäller inte om de boende, efter att ha mottagit det färdiga objektet, självständigt ersatt individuella förbättringsenheter och tekniska element.

Vad garanterar inte utvecklaren?

Utvecklarens ansvarsområde är strikt definierat - dessa är defekter av kapitalkaraktär. Utvecklarens vägran att lämna en garanti kan bero på följande omständigheter:

• naturligt slitage och försämring av prestanda i samband med utgången av designlivslängden;
• bristande efterlevnad av reglerna för driften av gemensamma utrymmen och egendom;
• försummelse av reglerna för installation och användning av VVS och hushållsapparater;
• fel på utrustning och strukturella element som ursprungligen accepterades utan anspråk enligt acceptanscertifikatet, eller skadades av boende under drift;
• nödsituationer i samband med störningar av värme, avlopp, gas- och vattenförsörjning, ventilation, avlopp, provocerade av boende.

Viktig! Efter leverans av huset ansvarar förvaltningsbolaget för dess drift. Om kravet inte gäller någon av ovanstående punkter måste du kontakta utvecklaren.

Takgarantin från byggherren kommer att vara minst tio år, om inte annat anges i villkoren i överlåtelsebrevet. Dessutom kan garantitiden anges i den tekniska dokumentationen, som överförs av byggherren till förvaltningsbolaget omedelbart efter att huset tagits i drift.

Hur länge uppfyller byggherren garantiåtaganden?

Låt oss överväga om standardgarantiperioden kan förlängas eller minskas beroende på enskilda delar eller komponenter i ett hyreshus (till exempel hur mycket är garantin för en hiss efter leverans av en helt färdig byggnad). I enlighet med punkt 5 i artikel 7 i lag nr 214-FZ är standardgarantitiden för flerbostadshus byggda under ett aktieägaravtal minst fem år.

På grund av direkta bestämmelser i lagen kan kontraktet dock föreskriva en längre garantitid för enskilda delar av byggnaden. Till exempel, för interpanelsömmar och tak kan garantitiden inte vara mindre än 10 år. De flesta ansvariga utvecklare anger denna period i kontraktet.

Viktig! Garantitiden för MKD:s tekniska och tekniska utrustning får inte vara mindre än tre år. Denna utrustning inkluderar hissar, pannrum, transformatorstationer, sopnedkast, tillträdessystem, ventilations- och värmeenheter.

För att delta i byggandet väljs entreprenörer som garanterar fullgörandet av förpliktelser under en period minst enligt avtalet med aktieägarna. Om detta villkor inte är uppfyllt, faller allt ansvar för driften av teknisk utrustning på utvecklaren.

Vilken garantitid kan till exempel fastställas för ett radiatorbatteri när man accepterar en lägenhet från en byggherre? Om invånarna efter att ha undertecknat lagen inte ansökt om byte av elnät och vissa typer av kommunikationer, gäller garantin under hela femårsperioden. Det bör beaktas att efter överlåtelsen av ett hyreshus till ett förvaltningsbolag kommer ansvaret för pågående reparationer att tilldelas förvaltningsbolaget.

Hur lämnar man in ett krav hos utvecklaren efter leverans av huset?

Eftersom entreprenörens ansvar efter garantitiden endast kan uppstå för att de bärande konstruktionerna och komponenterna i byggnaden är i rätt skick, måste alla anspråk avseende skicket på bostadslokaler eller allmän egendom i huset lämnas in före utgången av de fem -årsperiod. Denna tidsperiod räknas från det att fastigheten överlåts till ägaren. Detta faktum registreras genom att underteckna godkännandebeviset för de färdiga bostadslokalerna. Det är undertecknat efter att ha mottagit ägarintyget. Verkställighet av skyldigheter efter leverans av huset baseras på följande algoritm.

Anspråk som upptäcks under garantitiden måste lämnas skriftligen. Överklagandet måste ange bristernas art och tidsramen för deras undanröjande. I vissa fall är det inte möjligt att helt eliminera defekten; för detta ändamål föreskriver lagen ersättning - en proportionell minskning av kontraktspriset eller ersättning av kostnaderna för eliminering av aktieägaren (klausul 2 i artikel 7 i lag nr. 214-FZ).

Ansökan ska överlämnas till utvecklarens representant mot underskrift, behålla den andra kopian för dig själv, eller skickas med rekommenderat brev med avisering. Endast i det här fallet kommer du att ha ett dokument till hands som bekräftar att fordran har skickats.

Viktig! Perioden för övervägande och svar på anspråk regleras av lagen om skydd av konsumenträttigheter (upp till 10 dagar) och den ryska federationens civillag (högst 30 dagar). Men det är bättre att ange i överklagandets text inom vilken tid överklagandet ska behandlas och besvaras.

I de flesta fall kontrolleras överklagandets karaktär noggrant för att se om kravet faller under förvaltningsbolagets ansvar. Därför rekommenderas att ansöka där samtidigt. Med ett svar från strafflagen som bekräftar att defekterna är konstruktionsbrister blir det lättare att kommunicera med utvecklarens representanter.

Eftersom den tekniska utrustningen i ett bostadshus överförs till förvaltningsbolaget för drift, kommer dess ansvar att omfatta rutinunderhåll och reparation av den överförda fastigheten. Om reglerna och rutinerna för reparationsarbeten överträds kan förvaltningsbolaget ansvara för bristerna om det inte utövat rätten att göra ett garantianspråk.

Vem bär garantiåtaganden om byggherren går i konkurs (likvideras)? Svaret på denna fråga kommer att bero på byggskedet - om konkurs ägde rum innan anläggningen togs i drift måste aktieägarna registrera rättigheterna till det oavslutade byggprojektet. I det här fallet måste huset färdigställas med hjälp av en annan entreprenör eller byggorganisation, som kommer att fastställa garantiperioden.

Om konkursen inträffade efter överföringen av huset till förvaltningsbolaget, kommer anspråk under garantin att tillgodoses genom ersättningsfonder från självreglerande organisationer och civilrättslig ansvarsförsäkring för SRO-medlemmar.

Om medborgare involverade entreprenörer i byggandet av sitt eget privata hem, kan en garantitid även fastställas för byggarbetet för att göra kvalitetskrav. Garantiperioden för byggandet av ett privat hus kan inte vara mindre än ett år, och för vissa typer av arbete - upp till fem år.

Erfarna advokater hjälper dig att på ett kompetent sätt upprätta ett krav, spåra dess övervägande och uppnå full tillfredsställelse av kraven. Vi rekommenderar att du använder hjälp av våra specialister för att säkerställa att du uppnår rättvisa i din tvist med utvecklaren. För att göra detta, ring numren som anges på vår webbplats eller fyll i feedbackformuläret.

UPPMÄRKSAMHET! På grund av de senaste ändringarna i lagstiftningen kan informationen i denna artikel vara inaktuell! Vår advokat ger dig kostnadsfri rådgivning - skriv i formuläret nedan.

Nästan alla drömmer om att köpa sin egen bostad. Men drömmar kommer oftast mot tröskeln för allas ekonomiska möjligheter. Därför är det nödvändigt att överväga alternativa alternativ för att hitta den nödvändiga summan pengar för att slutföra köp- och försäljningstransaktionen. De många befintliga banklåneprogrammen ger en tankeställare, men det finns också något sådant som en inteckning från en utvecklare. Det finns vissa skillnader här från ett typiskt banklån som måste förstås tydligt.

I den vanliga förståelsen för en genomsnittlig person är ett bolån ett banklåneprogram, där villkoren för pantsättningen är separat föreskrivna. I det här fallet måste den som söker en ny fastighet självständigt välja en bank, bekanta sig med villkoren för låneprogrammet och samla in ett paket med nödvändiga dokument. Samtidigt kan det inte uteslutas att en bankanställd efter att ha studerat handlingarna kan vägra att ge ut ett kontantlån.

När det gäller ett bolån från en utvecklare, här talar vi inte om ett besök på banken. Det finns olika alternativ för hur man kan ta del av ett så välsmakande erbjudande. Sannolikheten att få den önskade fastigheten ökar i alla fall avsevärt. Och låt oss studera detta förslag mer noggrant.

Alternativ för att få ett bolån från byggherren

Om byggherren själv erbjuder detta alternativ för att registrera äganderätten till en ny lägenhet, kan det i praktiken innebära ett av följande alternativ:

• Ingå ett låneavtal med byggherren;
• Registrering av ett inteckningslån hos en partnerbank i utvecklarföretaget.

Ett banklån innebär att för att få ett kontantlån måste du återigen kontakta ett bankkontor med en ansökan och ett paket med dokument. All ränta kommer att behöva betalas via bankkassan i en av betalningarna.

Det finns dock specifika skillnader om ett bolån är utfärdat genom en exploatör. Det är i det här fallet som vi kan tala om mer förmånliga villkor när man upprättar ett låneavtal med en bank. För det första har du rätt att räkna med en lägre lagstadgad procentsats på betalningar på banken. För det andra, Utvecklaren själv kommer att hjälpa dig med att samla in alla nödvändiga dokument– kommer personligen att tillhandahålla det nödvändiga paketet med dokument för efterföljande överföring till bankchefer. För det tredje är processen för granskning av ansökningar uppenbarligen snabbare och andelen positiva beslut är betydligt högre.

Ett erbjudande från en byggherre, som baseras på att ett låneavtal ingås, är ett ganska unikt alternativ när man sluter ett köp- och försäljningsavtal. Det speciella med ett sådant avtal ligger i det faktum att du här inte behöver kontakta banken. Dessutom behöver byggherren inte ditt inkomstbevis och andra dokument. Allt är mycket enklare och mer lönsamt för en potentiell fastighetsköpare.

Låneavtal utfärdas för en period som inte överstiger 12 kalendermånader. Men ibland kan du hitta erbjudanden med ett lån bolånealternativ i 2-3 år. Byggherren kommer definitivt att kräva att du betalar minst halva kostnaden för den köpta bostadsfastigheten. Här krävs ingen försäkring vilket är både plus och minus på samma gång.

När det gäller betalningsalternativ är detta ett standardavbetalningslån från utvecklaren. Det vill säga att låneavtalet anger att betalningar ska ske i lika delar under den angivna perioden. Sista datum för betalning av hela lånebeloppet, samt ytterligare villkor för att reglera transaktionen, anges också här.

Utvecklaren erbjuder ett bolån utan en nödvändig handpenning

När man bygger nya bostadsområden har byggherrar på senare tid ofta erbjudit mycket attraktiva erbjudanden till potentiella köpare. En av dessa godbitar och är en inteckning från en utvecklare utan handpenning. Under 2019 kan sådana erbjudanden inte ses lika ofta som ett år tidigare, men de finns fortfarande.

I det här alternativet måste vi prata om hypotekslån under ett separat program hos utvecklarens partnerbank. Naturligtvis finns det ingen anledning att prata om ett låneavtal utan handpenning, eftersom detta är en hög och omotiverad risk för utvecklaren.

När det gäller banker är de redo att tillhandahålla ett sådant riktat lån endast vid registrering av säkerheter, som kan vara en fastighet under uppförande eller ägd bostadsyta. Dessutom måste du öppna en försäkring och uppfylla ett antal andra villkor som föreskrivs av låneprogrammet och det slutliga avtalet.

Allt beror på banken, din ekonomiska förmåga och andra faktorer. Uppenbarligen kommer ingen part i denna fråga att vara i riskzonen och du kommer att kunna köpa en bostadsfastighet under detta erbjudande endast om alla föreskrivna villkor är uppfyllda, av vilka det kan finnas många.

För- och nackdelar med att välja ett bolån från en utvecklare

När det gäller de positiva aspekterna av detta hypotekslånealternativ är det värt att notera följande mest uppenbara fördelar:

1. Utbetalningsgraden är lägre och mer lönsam än i andra erbjudanden.
2. Att få pengar för att köpa fastigheter är mycket lättare, och processen att överväga det är kortare i tiden.
3. Välja olika alternativ för hypotekslån från utvecklaren.

Samtidigt finns det ett antal vissa brister som kan ses i detta förslag. För det första erbjuds inte bostadslån från utvecklare särskilt ofta, eftersom endast de största aktörerna på byggmarknaden har råd med dem. För det andra finns det ingen obligatorisk försäkring för transaktioner och fastigheter.

Men i slutändan visar det sig att bolånet som byggherren erbjuder är betydligt mer lönsamt än konventionella banklåneavtal. Detta är värt att tänka på.

Kort sammanfattning

Att bli ägare till din egen fastighet är inte alltid lätt, eftersom det kostar betydande pengar, vilket du kanske inte har nu. Ett bolån från en byggherre är ett förmånligare låneerbjudande än vanliga bankräntor. Här får du garanterat ekonomiskt stöd för köp av fastighet, med hänsyn tagen till minsta handläggningstid för din ansökan. Håller med om att detta är ett mycket värdigt erbjudande.

Hej kära läsare av "sajten"! Många drömmer om att köpa en lägenhet i ett nybygge där ingen har bott tidigare. Det är dock inte alla som vet vilka nyanser det kan finnas när man köper en lägenhet i nya byggnader och vad man behöver veta innan man köper en lägenhet från en utvecklare i en byggnad under uppförande eller redan färdigställd. Det är därför vi bestämde oss för att ägna dagens publikation åt detta ämne.

Efter att ha läst den här artikeln från början till slut kommer du också att lära dig:

• Vilka är fördelarna och nackdelarna med att köpa en lägenhet i en ny byggnad;
• Är det värt att köpa en lägenhet färdigbyggd av en byggherre eller är det bättre att göra renoveringen själv?
• Hur man köper en lägenhet i en ny byggnad korrekt (vilka åtgärder måste vidtas för detta);
• Är det mycket billigare att köpa lägenheter i hus under uppförande och hur riskabelt är det?

Även i artikeln hittar du professionella råd för dig som vill köpa en lägenhet i en ny byggnad, och svar på frågor som oftast dyker upp.

Den här publikationen kommer inte bara att vara användbar för dem som redan planerar att köpa ett hem i ett nytt hus. Vi rekommenderar alla som vill förbättra sin ekonomiska kunskap att studera det.

Nu kör vi!

Läs vårt nummer om hur du korrekt köper en lägenhet i en ny byggnad från en byggherre, vad du behöver vara uppmärksam på när du köper en lägenhet i en byggnad under uppförande och om det är lönsamt att köpa en ny lägenhet med finesser.

1. Att köpa en lägenhet i en ny byggnad - de främsta för- och nackdelarna 📊

Många drömmer om att köpa en lägenhet i ett nytt hus. Men innan du bestämmer dig för ett sådant köp är det värt att noggrant studera vad fördelar Och brister köp av bostäder i nya byggnader.

➕ Fördelar med att köpa en ny lägenhet

Experter försäkrar att värdet på lägenheter i nya byggnader är dubbelt så högt som värdet på sekundära bostäder. Detta beror på deras stora antal fördelar.

Bland de viktigaste plus (+) Följande kan noteras:

1. Lägenhetssäkerhet i nya byggnader uppfyller moderna krav. För att säkerställa detta kan ett antal system installeras samtidigt - brand, larm, videoövervakning.
2. Kostnad per kvadratmeter lägenhet i en ny byggnad är ↓ ofta lägre än på den sekundära bostadsmarknaden.
3. Rättslig insyn i transaktionen. En lägenhet i en ny byggnad har nästan säkert inte något mörkt förflutet. Risken för bedrägerier och bedrägerier i transaktioner med sådana bostäder är mycket lägre.
4. Individuell layout och design. För att inreda en ny lägenhet efter din egen smak behöver du inte bli av med gamla möbler och tapeter eller göra andra förändringar. Dessutom erbjuder vissa utvecklare till och med att placera väggarna i en ny lägenhet i enlighet med köparens behov.
5. Bekväm. Moderna material används i byggandet av hus idag. Layouten möter även moderna människors behov. Ett inslag i nya byggnader är också nya kommunikationer, utrustad entré, modern hiss, ramper för barnvagnar och funktionshindrade. Ofta tillhandahålls det också autonom uppvärmning av hus.
6. Ekonomisk. I de flesta nybyggnader sker betalning för uppvärmning enligt mätare. I kombination med högkvalitativ vatten- och värmeisolering, samt högkvalitativa tvåglasfönster, gör detta att du kan spara mycket.
7. Kvaliteten på landskapsarkitektur. För de flesta nybyggen i dag, redan på projekteringsstadiet, görs avsättningar parkering, varmparkering, lekplatser, bekväma trottoarer, bekväma innergårdar.
8. Olika layouter. När du köper en lägenhet i en ny byggnad kan du välja dess utformning efter dina behov. Idag skiljer sig lägenheter inte bara i antalet rum, utan också i närvaro av förråd och omklädningsrum. Dessutom kan du välja alternativ med flera balkonger, kombinera köket med vardagsrummet.

Det är tack vare dessa fördelar som lägenheter i nya byggnader alltid åtnjuter enorm popularitet.

➖ Nackdelar med att köpa en lägenhet i en ny byggnad

Trots det stora antalet uppenbara fördelar finns det en rad nackdelar med att köpa en lägenhet i en ny byggnad.

TILL nackdelar (-) köp av bostäder i en ny byggnad inkluderar:

1. Registrering av äganderätt kan ta mycket tid och ansträngning.
2. Reparera. Detta minus har 2 viktiga aspekter. För det första, Den nya lägenheten kommer att behöva renoveras. Trots bristen på gamla möbler och tapeter medför detta oundvikligen vissa olägenheter och extra kostnader. För det andra, inflyttning av nya byggnader sker vanligtvis gradvis, så till en början kan reparationer även utföras hos grannar. Detta skapar också en hel del besvär.
3. Vildmark. Ofta ligger nya byggnader i nya områden. Detta kan leda till problem med transporter och infrastrukturtillgänglighet.
4. Eventuella avbrott i värme, vattenförsörjning och larm. De kan uppstå i början av driften av en ny byggnad på grund av behovet av att felsöka tekniska system.
5. Finansiell risk. När du köper en lägenhet i en ny byggnad bör särskild uppmärksamhet ägnas åt utvecklarens tillförlitlighet. Hans finansiella instabilitet kan leda till förlust av investerade medel.
6. Driftsättning. Om huset inte är färdigbyggt får du vänta tills huset tas i drift innan du flyttar in i en ny lägenhet. Ofta flyttas dessa tidsfrister, vilket orsakar betydande olägenheter.

Om du bestämmer dig för att köpa en lägenhet i en ny byggnad är valet av bostad av stor betydelse. Eftersom ingen bott där tidigare kommer det inte att gå att hitta tillförlitliga recensioner.

För att göra ett framgångsrikt val måste du fokusera på ett stort antal parametrar:

1. Ekologi och buller. När du väljer hus bör du fråga om närheten till fabriker och trafikerade motorvägar;
2. Plats. Det är viktigt att själv bestämma hur bekvämt det kommer att vara att ta sig till jobbet, vänner och släktingar. Om du inte har bil bör du ta reda på vilken kollektivtrafik som finns i området i fråga, hur ofta den går, hur långt hållplatsen är från den nya byggnaden;
3. Infrastruktur. Av stor betydelse är tillgängligheten för alla nödvändiga organisationer - dagis, skolor, apotek, kliniker, butiker;
4. Gårdsplanering. Det är viktigt att utvärdera tillgängligheten och kvaliteten på trottoarer och parkeringsplatser nära den nya byggnaden. Om du har barn eller planerar att skaffa dem bör du vara uppmärksam på lekplatser och barnvagnsramper;
5. Exteriör av huset är också av stor betydelse. Du bör inte köpa lägenheter i nya byggnader om det finns sprickor inuti eller utanför. Detta faktum kan indikera användning av lågkvalitativa material under konstruktion eller en kränkning av teknik;
6. Kommunikationer. Innan du köper en lägenhet är det värt att kontrollera kvaliteten på rör och elektriska ledningar, vattentryck och annan kommunikation i de föreslagna alternativen;
7. Golv. Experter rekommenderar inte att köpa en lägenhet på första och sista våningen på grund av närheten till källaren eller taket. Det är också viktigt att komma ihåg att hissar ibland är avstängda. Om detta händer måste du gå hem. Därför bör lägenheten ligga på ett golv som du lätt kan klättra upp på ( speciellt om du planerar att bo med äldre människor och barn);
8. Typ av konstruktion. Moderna nya byggnader är olika. Beroende på vilken typ av material som används har de sina egna fördelar Och brister . Monolitiska hus De kännetecknas av ökad styrka, men kräver ofta ytterligare värme- och ljudisolering. Panel nya byggnader De attraheras av sina släta väggar och relativt låga kostnader, men de har ofta en mycket låg nivå av ljudisolering. Tegel-monolitiska hus varm, med ökad ljudisolering, men lägenheter i dem är dyrare ⇑, dessutom, med otillräcklig uppvärmning, kan ökad luftfuktighet observeras;
9. Typ av lägenhet. Man bör ha i åtanke att det kan vara ganska kallt i hörn- och slutlägenheter. De bör endast väljas när isolering tillförs ytterväggen. Helst bör fönster vara vända mot öster eller väster. I det här fallet kommer det att finnas en stor mängd naturligt ljus utan direkt solljus;
10. Lägenhetens skick. Det är viktigt att se till att bostaden du köper är fri från mögel och mögel. Det är också värt att kontrollera kvaliteten på fönster och dörrar.

👉 När du köper en lägenhet i en ny byggnad bör du alltså ta hänsyn till alla fördelar, nackdelar och andra egenskaper hos det köpta boendet. Det är viktigt att det håller hög kvalitet och passar dig i alla avseenden.

Vad du ska titta efter när du köper en lägenhet i en ny byggnad av en byggherre

2. Vad du behöver veta innan du köper en lägenhet i en ny byggnad från en byggherre - 6 viktiga punkter att vara uppmärksam på 💎

När du köper en lägenhet i en ny byggnad är det viktigt att tänka på flera punkter. Detta kommer att hjälpa till att undvika många problem. Nedan beskrivs i detalj, vad man ska titta efter först när man köper en lägenhet i en ny byggnad av en byggherre .

Vilken typ av avtal ingår byggherren med uppdragsgivaren?

En klar fördel är designen aktieägaravtal mellan byggherren och köparen. Det är viktigt att ett sådant avtal registreras i Registreringskammaren .

Enligt federal lag 214-FZ är det aktieägaravtal som har företräde framför andra avtal. I enlighet med lagen, i händelse av att byggherren går i konkurs, vid ingående av nämnda avtal, anses kundens fordringar säkrade genom säkerhet.

Ett aktieavtal hjälper till att skydda mot dubbelförsäljning av en lägenhet. Dessutom innebär ingåendet av sådana avtal automatiskt att byggherren har bygglov, markhandlingar och annan dokumentation är också i sin ordning.

Ofta inträder utvecklare i det inledande skedet av att sälja lägenheter i nya byggnader preliminära avtal . När registreringen av tillståndsdokumentation har slutförts, återutges sådana avtal till aktieägaravtal.

Endast lägenhetsköpare kan fatta det slutgiltiga beslutet om de ska gå med på att genomföra transaktionen enligt andra system än att underteckna ett aktieägaravtal.

• Å ena sidan, andra typer av avtal innebär större risk. Det är dock värt att inse att det är många som köpt nya bostäder på liknande sätt.
• På andra sidan, och aktieägaravtal kan inte ge en 100 % garanti. En hel del lurade ryska investerare ingick just ett sådant avtal.

Därmed är aktieägaravtalet utan tvekan en allvarlig fördel. dock det kan inte vara det enda kriteriet för att bedöma en utvecklares tillförlitlighet.

Utvecklarens rykte

Innan du betalar för en lägenhet i ett ofärdigt hus är det värt att ta reda på vilket rykte företagets byggnad har.

För detta ändamål är det värt att veta:

• hur många hus har redan tagits i drift;
• Har det tidigare varit några problem med konstruktion eller driftsättning och i så fall vilken typ;
• vem är utvecklarens grundare ( Vissa företag för nya byggnader registrerar en ny juridisk person för att dölja tidigare problem);
• vem som ligger bakom utvecklaren - det är bra om det är ett seriöst företag med ett rent rykte, om det är en politiker - det är värt att ta reda på om han kommer att tas bort från sin position inom en snar framtid.

Beredskapsgrad för den nya byggnaden

Denna indikator är av stor betydelse. Även om utvecklarens dokument är i ordning och hans rykte är perfekt, finns det en risk att huset inte kommer att tas i drift under lång tid.

Förutom extern beredskap är det värt att bedöma kommunikationsnivå . Även om utvecklarens representant hävdar att huset redan har el- och vattenförsörjning, är det värt att be att visa detta faktum för att verifiera det personligen.

Om du av någon anledning får avslag är det vettigt att besöka byggarbetsplatsen utan sällskap och prata med byggarna. De får vanligtvis inga instruktioner om hur de ska kommunicera med kunder. Därför kan du ofta få reda på tillförlitlig information om installation av kommunikation från byggare.

Experter ger råd registrera dig också för forum tillägnad byggandet av ett specifikt hus. Där brukar de diskutera kommunikationsfrågor. Genom att kommunicera med aktieägare kan du dessutom lära dig om andra konstruktionsproblem.

Även i de fall en ny byggnad ser ut att vara helt klar vid första anblicken ökar bristen på el och vatten ⇑ risken. Vissa nya byggnader väntar flera år på att kommunikationer ska installeras.

Är huset under uppförande ackrediterat av banken?

Innan man går in i delad konstruktion är det värt att fråga om det valda huset är ackrediterat av banker. Det är också viktigt att säkerställa att ackrediteringen är tillräckligt aktuell och aktuell.

Det är värt att ta reda på hur många stora välkända kreditinstitut som litar på utvecklaren:

• Huset är inte ackrediterat av någon bank , detta kan tyda på att utvecklaren har problem.
• Den nya byggnaden har godkänts av en storbank, har solida ekonomiska resurser. Om byggherren saknar medel är det lättare för ett sådant kreditinstitut att ge honom ett lån än att låta byggandet frysa.
• Helst bör huset vara ackrediterat av flera kreditorganisationer , och inte bara banken som servar utvecklaren. Glöm inte att om ett byggföretag går i konkurs löper bankerna risken att inte återbetala de medel som utfärdats till det. Därför kommer de att göra allt för att förhindra att detta händer.

Vid ackreditering krävs att banker med gott rykte kontrollerar all tillståndsunderlag för byggande. Men förekomsten av ett sådant godkännande bör inte betraktas som en 100 % garanti. Det finns kända fall När även ackrediterade hus de förblev oavslutade.

Faktum är att vissa banker, för att spara pengar som tidigare investerats i utvecklaren, tvingas utfärda godkännande för sina hus. Det är därför denna parameter inte heller kan betraktas separat från alla andra egenskaper.

Attraktionskraft för investeringar

Alla förstår inte vilken koppling det finns mellan investeringsattraktionskraft och graden av risk vid köp i en ny byggnad. Faktum är att deltagande i delat byggande kan jämföras med. Dess konstruktion beror till stor del på om det finns köpare till lägenheter i den aktuella byggnaden.

Om det är få som är villiga att köpa bostad ↓ ökar risken avsevärt för oavslutat eller långsiktigt byggande. Investeringsattraktiva hus har dock oftast inga problem med köpare.

För att utvärdera denna indikator bör du vara uppmärksam på följande parametrar för den nya byggnaden:

• placeringen av den nya byggnaden;
• tillgänglighet och antal parkeringsplatser;
• transporttillgänglighet;
• närhet till skolor, dagis, kliniker, köpcentrum, parker;
• bedömning av mikrodistriktet som helhet för närheten till järnvägen, större motorvägar och fabriker.

När du bedömer investeringsattraktionskraften för själva lägenheten bör du vara uppmärksam på följande indikatorer:

• takhöjd – Ju högre denna indikator är, desto bekvämare är det i lägenheten;
• vägg tjocklek – tunna kan frysa och har dålig ljudisolering;
• placering av hisschakt – om de gränsar till rumsväggar kan hissen höras i lägenheten;
• fönsterarrangemang – naturlig belysning, såväl som utsikten från lägenheten, beror på denna faktor;
• tjocklek på invändiga skiljeväggar påverkar ljudisoleringen inuti lägenheten;
• golv – de första och sista är inte populära (det är inte lätt att sälja en lägenhet som ligger på dem). Ju högre hölje desto renare och tystare luft, men tänk på att om hissen går sönder måste du gå hem.

Du bör också överväga typ av konstruktion . Panelhus De byggs tillräckligt snabbt, så de upplever sällan förseningar i leveransen. Till skillnad från dem, när monolitisk konstruktion Problem kan uppstå på grund av konstruktionsegenskaperna.

P.S. På vår hemsida finns en separat artikel om, där vi pratar om alla nyanser av att investera i fastigheter.

👉 Om du vill köpa en lägenhet i en ny byggnad måste du ta hänsyn till ett stort antal faktorer. Det är ingen mening att överväga dem separat. Ett tillförlitligt analysresultat kan endast erhållas genom att beakta alla faktorer tillsammans.

Mer information om hur du förbereder dig för det finns i vårt specialmaterial.

Steg-för-steg-guide om hur man köper en lägenhet i en ny byggnad (4 enkla steg)

3. Hur man köper en lägenhet i en ny byggnad på rätt sätt - steg-för-steg-instruktioner för att köpa ett hem från byggherren 📝

Innan du blir ägare till ett hem som ligger i en ny byggnad måste du välja område, där den kommer att finnas. Det är också nödvändigt att besluta om de olika egenskaperna hos lägenheten.

Oftast köps bostäder i nya byggnader i byggskedet, det vill säga innan huset tas i drift. När man gör ett sådant köp är det viktigt att mentalt förbereda sig på att de faktiska inflyttningsdatumen kan komma att flyttas.

• För det första, Det finns alltid en möjlighet att byggherren inte hinner ta den nya byggnaden i drift före angivet datum.
• För det andra, Om en lägenhet köps utan inredning måste du lägga tid på att renovera den.

För att göra rätt val och ha så få problem som möjligt bör du använda följande instruktioner .

Steg 1. Studera huset och kontrollera dokument

Det billigaste sättet att köpa en lägenhet i en ny byggnad är i grundläggningsstadiet. Bostadskostnaden i detta fall kommer att vara ungefär ¼ nedan ↓än efter avslutat byggande.

I samma skede går det att diskutera med utvecklaren layout Och storleken på den framtida lägenheten. Det här alternativet är dock det mest riskabla, eftersom det inte finns någon garanti för att huset kommer att levereras:

• Byggherren får helt enkelt inte få bygglov.
• Företaget kanske inte har tillräckligt med pengar för att bygga huset.

Förutom, Problem med dokument kan uppstå även när flera våningar byggs. Resultatet kan bli konstruktionsfrysning. Denna process kan inte bara vara tillfällig utan också permanent.

För att minimera risken måste du sätta dig in i nytt byggnadsprojekt och kolla också rykte utvecklarföretag. Tyvärr utesluter detta inte helt möjligheten till problem. Sannolikheten för ett positivt resultat med noggrann analys kommer dock att vara högre ⇑.

Alternativen för att kontrollera ett utvecklarföretag kan vara olika:

1. Gör en kontroll med hjälp av Internet. Du måste hitta information om utvecklaren i i sociala nätverk, på forum och andra webbplatser. Den innehåller alltid mycket information om lägenhetsköpare tidigare kommit till skada vid husbyggen;
2. Ansöker till banken om bolån för en lägenhet i en ny byggnad. Detta är ett annat ganska effektivt sätt att kontrollera utvecklaren. Innan de går med på att låna ut gör bankerna alltid en noggrann kontroll av utvecklaren. Lån utfärdas för köp av lägenheter endast om byggföretagets dokument ( inklusive för nya byggnader) är i perfekt ordning.
3. Använd en professionell advokats tjänster. Han kommer att analysera information om huset, design, ekonomisk och annan dokumentation, bygglov och lagligheten av registrering av äganderätten till tomten. För att självständigt kontrollera dessa dokument utan att ha en juridisk utbildning, nästan omöjligt.

Steg 2. Utförande av kontraktet

Om du är säker på att dokumenten är i ordning, låntagarens rykte har inga problem, och den valda lägenheten uppfyller alla behov, kan du fortsätta till genomförandet av kontraktet.

Det finns tre huvudalternativ för att köpa en lägenhet i en ny byggnad, beroende på vilken typ av dokument som upprättats:

1. Förvärv enligt ett aktieägaravtal. Det avslutas direkt med utvecklaren. Experter rekommenderar inte att gå med på transaktionen preliminärt avtal. Ett sådant avtal matchar inte gällande lagstiftning. Det preliminära avtalet är inte registrerat i Registreringskammaren, så det visar sig vara mer riskabelt.
2. Enligt ett avtal om överlåtelse av rättigheter. Ett sådant avtal ingås vid köp av lägenhet från medinvesterare eller ägare som säljer den vidare. Sådana avtal regleras av flera rättsakter. Därför leder de ofta till tvister. Genom ett uppdragsavtal kan parterna fixa en transaktion som ger möjlighet att i framtiden köpa en färdig lägenhet eller delta direkt i byggprocessen. I det senare fallet krävs statlig registrering. Köparen har fortfarande: en kopia av uppdragsavtalet, bekräftelse på överföringen av pengar, skriftligt medgivande från utvecklaren, och handling av överföring av handlingar.
3. Köp enligt avtal upprättat med bostadsbyggande kooperativ. Bostadsrättsföreningen bildas genom ett avtal mellan de framtida ägarna av lägenheterna. I detta fall sker köp av bostad genom betalning dela med sig. Ett sådant förfarande i statliga myndigheter inte registrerad. Därför är det, trots dess laglighet, ganska riskabelt.

Pengar bör överföras först efter att avtalet har ingåtts. I de två första fallen bör du också vänta på statlig registrering. I vissa fall lämnas förskottsbetalning, resterande belopp överförs senare. Detta faktum måste också återspeglas i det ingångna avtalet.

För att genomföra statlig registrering av det ingångna avtalet måste du visa upp följande dokument:

• själva kontraktet;
• konstruktionskonstruktionsdokumentation;
• intyg om äganderätt till tomten som ska utvecklas;
• pass från parterna som ingår avtalet;
• uttalanden från parterna i avtalet;
• matrikelplan;
• en plan över anläggningen under uppförande, innehållande adress, information om antalet våningar och antalet lokaler;
• byggnadstillstånd.

I vissa fall krävs även andra handlingar.

När du tecknar ett avtal är det viktigt att vara uppmärksam på följande punkter:

1. konstruktionens slutdatum;
2. tidsfristen för att överföra äganderätten till lägenheten, såväl som de dokument som krävs för dess registrering;
3. villkor för uppsägning av kontraktet;
4. parternas skyldigheter, konsekvenser för deras överträdelse.

Man bör också komma ihåg att en separat klausul i avtalet bör ange fast kostnad per kvadratmeter köpt lägenhet.

Steg 3. Ta emot en lägenhet och nycklar till den

När man köper en lägenhet i en byggnad under uppförande är det viktigt att förstå att från det att den tas i drift tills lägenheterna överlämnas till ägarna kan det ta upp till 3 månader . Under denna period får byggföretaget tekniskt certifikat för en ny byggnad, och samordnar även planlösningen med BKB.

Innan du skriver under mottagningsbevis , måste ägaren noggrant inspektera den köpta lägenheten. Om några brister eller avvikelser från projektet upptäcks bör exploatören åläggas att undanröja dem eller betala ersättning.

Detta krav gäller även för allmännyttiga nät. Om de inte är anslutna eller inte fungerar vid övertagandet av lägenheten ska du inte skriva på acceptansbeviset förrän problemet är löst.

Vissa byggföretag kräver att lägenhetsköpare undertecknar en handling och ger ett muntligt löfte om att rätta till defekterna.

I en sådan situation kan du agera efter eget gottfinnande, men experter ger råd få från utvecklaren skriftligt medgivande för att åtgärda brister. Men om det finns en sådan möjlighet är det bättre att inte underteckna lagen förrän alla problem är lösta.

När acceptbeviset är undertecknat och nycklarna till lägenheten överlämnats till ägaren, beräkning av elräkningar . Samtidigt uppstår skyldigheten att betala för sådana tjänster i lag:

• efter att ha organiserat HOA;
• efter att ha tecknat avtal med driftbolaget.

I praktiken tar detta tid, under vilken kostnaderna bärs av byggherren. Därför måste köpare vanligtvis betala elräkningar flera månader i förväg ( vanligtvis inte mer än 4 ).

Experter rekommenderar inte att flytta in i lägenheten du köper, eller renovera den förrän du får fastighetsregistreringsbevis . Tills nu kommer lägenheten att inspekteras av BTI-anställda och, om de identifierar en diskrepans mellan lägenheten beroende på hur dess skick var när huset togs i bruk kan de kräva att lokalen återförs till sitt tidigare utseende.

Steg 4. Registrering av ägande, registrering

För att registrera äganderätten till en lägenhet måste du kontakta Företagens hus . Detta kan göras antingen genom en erfaren jurist eller självständigt. I det andra fallet blir kostnaderna lägre↓, men det kommer att kräva mycket tid och ansträngning.

För att registrera äganderätten till en lägenhet måste du uppge mottagningsbevis Och driftsättningsbeslut.

När tas den emot statligt registreringsbevis, kan du registrera dig i lägenheten. För att göra detta måste du kontakta Federal Migration Service .

Följande dokument kommer att krävas:

• ansökan om registrering i en ny lägenhet;
• pass;
• utdrag från tidigare bostadsort;
• intyg om statlig registrering av fastighet.

👉 När alla steg är genomförda kan proceduren för köp av bostad från byggherren anses vara klar.

4. Köp en ny lägenhet av en byggherre eller via en fastighetsmäklare – vilket är bättre? 📑

För att köpa en lägenhet i en ny byggnad kan du kontakta en byggherre eller mäklare. Allt beror på dina mål och preferenser.

• Om huset redan har valts och köparen är säker på sitt beslut, Du kan kontakta utvecklaren direkt.
• Om du tvekar, Om du vill jämföra flera alternativ eller om köparen letar efter ett lönsamt ställe att investera i byggandet är det värt att kontakta en byrå.

I alla fall bör man komma ihåg att vart och ett av dessa alternativ har båda fördelar, alltså brister. Låt oss titta på dem mer i detalj.

🏗 Köper lägenhet direkt från byggherren

Det är ganska naturligt att byggherrens kontor endast erbjuder köparen lägenheter i ett specifikt byggföretags nya byggnader. De kan inte sälja en lägenhet i en annan byggnad här. De kommer inte att berätta för köpare om bristerna i sina hem, men de kommer gärna att dela de negativa aspekterna av andra utvecklare.

Det bör hållas i åtanke att byggföretag brukar ge rabatter endast för illikvida lägenheter som inte efterfrågas. Det är också omöjligt att köpa fast egendom här genom överlåtelse av rättigheter.

☎ Att köpa en lägenhet genom en förmedling

Samtidigt finns det mycket mer ⇑ val här än direkt från utvecklaren. Dessutom kommer byrån ärligt att berätta om fördelarna och nackdelarna med varje ny byggnad. Och behöver du sälja din befintliga lägenhet eller rum så hjälper byrån till med detta.

De ger också råd om och stöd i förberedelserna. I de flesta fallen provision Utvecklaren betalar för byråns tjänster, de är gratis för köparen.

5. Vad är mer lönsamt: köpa en lägenhet i en byggnad under uppförande eller i en redan uthyrd? 📄

Kostnaden för en lägenhet i samma byggnad kan variera avsevärt beroende på byggnadsstadiet. Du kan välja 4 huvudsakliga köpoptioner beroende på byggskede . Låt oss ta en närmare titt på allt fördelar Och brister varje.

I vilket skede av att bygga ett hus är det mer lönsamt att köpa en lägenhet? Låt oss titta på alla alternativ och ta reda på alla för- och nackdelar

Alternativ 1. Innan säljstart

Vissa utvecklare erbjuder sig att köpa en lägenhet innan försäljningen startar. I det här fallet kommer kostnaden att vara minimal. På så sätt kan du köpa en lägenhet i en ny byggnad billigt.

Byggherrar har i enlighet med bygglagen rätt att börja sälja lägenheter först efter det hur det kommer att formateras slutsats om efterlevnad av byggministeriet.

I praktiken börjar vissa byggföretag ingå avtal med potentiella köpare innan detta skede. bokningsavtal . Med ett sådant avtal bekräftar köparen sin avsikt att köpa en lägenhet, och byggherren ger i gengäld ett minimipris för det. Köparen betalar för denna tjänst 10 -50 tusen rubel .

Det finns flera fördelar (+) med bokningsavtalet:

• lägsta kostnaden , i vissa fall kan du köpa fastigheter nästan till dess bekostnad;
• låg transaktionsrisk – om ett aktieägaravtal inte ingås kommer de insatta medlen att återbetalas till köparen ( det är viktigt att se till att detta är preciserat i avtalet);
• maximalt val – du kan välja en lägenhet med den planlösning du vill och välja ett bekvämt golv.

Trots de allvarliga fördelarna har att köpa bostad i bokningsskedet också en rad nackdelar.

TILL nackdelar (-) följande kan tillskrivas:

• det finns ingen garanti för att transaktionen i slutändan kommer att gå igenom;
• Det belopp som betalas enligt bokningsavtalet går inte alltid till betalning för lägenheten, i vissa fall är det enkelt provision för tjänsten (allt detta står i kontraktet).

Bokningsavtal behöver inte vara registrerade hos Rosreestr, så du måste studera dem så noggrant som möjligt redan innan du skriver under.

I vissa fall ingår oärliga byggföretag flera sådana avtal om en lägenhet. Som ett resultat kan köparen lämnas inte bara utan hemmet han gillade, utan också utan pengarna han betalade. Dessutom kommer värdefull tid att gå förlorad.

Du kan skydda dig genom att se till att bokningsavtalet innehåller klausul om återlämnande av insatta medel.

Alternativ 2. Grävningsskede

När tillståndsunderlaget är upprättat börjar exploatören genomföra nollstadiet av byggnation, som annars kallas utgrävningsstadiet .

I detta ögonblick börjar förberedelserna av grunden. Statistik visar att det är i detta skede som nästan 1 /3 alla framtida lägenheter.

Bland fördelarna med att köpa i utgrävningsstadiet är följande:

1. undervärderad – jämfört med priset på lägenheter i en beställningsbyggnad kan skillnaden nå upp till 20 -30 % (beroende på region);
2. ett stort urval av layouter, antal våningar och andra parametrar för den framtida lägenheten – Första köpare brukar ockupera den bästa fastigheten;
3. möjlighet till avbetalning (I de flesta fall kan betalningar göras utan ränta).

Det finns dock ett antal nackdelar med att köpa en lägenhet i utgrävningsstadiet:

• väntar på inflyttning i flera år;
• risk för konstruktionsstopp ( Till exempel, vid bristande efterfrågan på lägenheter eller en ökning av byggföretagets kostnader av olika skäl);
• risken för att ändra utformningen av en ny byggnad eller dess antal våningar - ju färre våningar byggs, desto högre är risken;
• dubbla utgifter tills huset tas i drift - för hyra och avbetalning eller betalning av bolån;
• Det är möjligt att skjuta upp färdigställande av byggnation och leverans av den nya byggnaden.

Alternativ 3. Nybyggnaden är halvfärdig

För dem som inte vill köpa fastigheter i utgrävningsstadiet, med tanke på att ett sådant köp är för riskabelt, finns det ett alternativ - att investera pengar i en lägenhet när huset är klart halv . Sannolikheten för att konstruktionen fryses i detta skede minskar avsevärt ↓ och kostnaden för lägenheter är fortfarande lägre ↓.

Bland fördelarna med att köpa lägenheter i nya byggnader som är halvfärdiga är följande:

• kortare väntetid för en lägenhet jämfört med tidigare alternativ;
• kostnaden är lägre än på den färdiga fastighetsmarknaden;
• det är möjligt att kontrollera byggets framsteg och dess överensstämmelse med tidsfrister;
• sannolikheten för att konstruktionen fryser är betydligt lägre ( men det består fortfarande).

Nackdelarna med att köpa en lägenhet i sådana hus är följande:

• kostnaden för lägenheten är ungefär högre 15 % än vid inköp i utgrävningsstadiet;
• de mest framgångsrika alternativen är vanligtvis redan sorterade;
• Sannolikheten för en förlängning av tidsramen för idrifttagning av en ny byggnad kvarstår.

Experter rekommenderar inte köpa lägenheter om byggherren oväntat avsevärt sänkte ⇓-priset. Detta tyder ofta på bristande finansiering för att färdigställa den nuvarande konstruktionen.

För att minimera risken för att öka driftsättningstiden för en ny byggnad kan du när du väljer den kontrollera om den är ackrediterad av banker. Innan de godkänner ett hus under uppförande kontrollerar stora finansiella organisationer dokumenten både för huset som byggs och direkt för byggföretaget självt.

Alternativ 4. Huset tas i drift

Det är minst riskabelt att köpa fastigheter i hus som redan har tagits i drift. I det här fallet kommer dock kostnaden för lägenheten att vara maximal. Självklart kan du använda kampanjerbjudande, eller be byggföretaget att göra rabatt. Men i alla fall kommer besparingarna knappast att överstiga 5 %.

Fördelarna med att köpa detta alternativ är följande:

• transaktionen är säker, eftersom den nya byggnaden är helt klar och tas i drift;
• incheckningen behöver inte försenas länge;
• köparen kan redan vid köptillfället se hur väl den nya byggnaden stämmer överens med projektet, vad det är för kvalitet på huset samt omgivning och infrastruktur.

Trots det stora antalet fördelar har att köpa en lägenhet i en färdig byggnad också några nackdelar:

• kostnaden är högre än i ett hus under konstruktion;
• mest troligt inom nästa 1 -2 år kommer grannar som håller på med renoveringar att skapa oro.

Specialister från en av de största bankerna i Ryssland genomförde en analys och fann att i genomsnitt 2016 -2018 år är byggtiden från dess början till färdigställande 2 år . I de flesta fall säljs det under det första året 50 % av alla lägenheter.

I detta fall bestäms försäljningsvolymen rykte byggföretag, samt regionen där huset byggdes. Från de största utvecklarna 50 % av lägenheterna är redan slutsålda inom 9 månader .

Under andra halvan av bygget genomförs fler försäljningar nära 30 -35 % . Resterande fastighet säljs efter att nybyggnaden tagits i drift. Sådan statistik är typisk för marknaden för ekonomi- och komfortklasslägenheter.

När du köper en lägenhet i en ofärdig byggnad, det är viktigt att förstå att inflyttning inte sker omedelbart efter avslutad byggprocess. Driftsättning, anslutning till elsystem och registrering av ägande kan ta upp till 12 månader.

I vilket fall som helst bör du jämföra alternativen som beskrivs ovan och välja det som passar dig bäst. För att göra analysen enklare presenteras deras huvuddrag i tabellen nedan.

Tabell: "Funktioner av olika alternativ för att köpa bostad beroende på byggskede"

Inköpsstadiet	Pris	Fördelar	Brister
Innan försäljningen startar	Minimum	Om avtalet inte ingås, återbetalas medlen till köparen Maximalt val av layouter och våningar	Det finns ingen garanti för att transaktionen kommer att genomföras. Det kan tillkomma en provision för bokningstjänsten.
Utgrävningsstadiet	Nedan på 20 -30 % än priset på en färdig lägenhet	Stort utbud av lägenheter Möjlighet att delbetala	Väntar på inflyttning i flera år Risk för konstruktionsfrysning Risken med att ändra utformningen av en ny byggnad eller dess antal våningar Dubbla utgifter tills huset tas i drift - för hyra och avbetalning eller betalning av bolån Det är möjligt att skjuta upp färdigställande av byggnation och leverans av den nya byggnaden
Den nya byggnaden är halvfärdig	Minskat med 10 -15 % av kostnaden för färdig bostad	Kortare väntetid på lägenhet jämfört med tidigare alternativ Kostnaden är lägre än på den färdiga fastighetsmarknaden Det är möjligt att kontrollera byggets framsteg och dess överensstämmelse med tidsfrister Sannolikheten för att konstruktionen fryser är betydligt lägre	Kostnaden för lägenheten är ungefär högre 15 % än vid inköp i schaktningsskedet De mest framgångsrika alternativen är vanligtvis redan sorterade Sannolikheten för en förlängning av tidsramen för idrifttagning av en ny byggnad kvarstår
Huset har tagits i drift	Hela kostnaden för lägenheten	Hög nivå av transaktionssäkerhet Du kan checka in nästan omedelbart Det är möjligt att kontrollera den nya byggnaden med omnejd	Kostnaden är högre än i byggskedet I kommande 1 -2 år kan det uppstå olägenheter på grund av reparationer från grannar

Ovanstående tabell hjälper dig att jämföra alternativen för att köpa en lägenhet i en ny byggnad och välja den som är mest lämplig för dig.

Vilket är bättre att köpa en lägenhet: med eller utan efterbehandling?

6. Är det lönsamt att köpa en lägenhet med ytbehandling i en ny byggnad 📋

Enligt statistiken, nyligen efterfrågan på lägenheter i nybyggnation med färdig ytbehandling . Detta förklaras främst av köparnas önskan att optimera kostnaderna så mycket som möjligt. Att reparera en lägenhet man själv köper är alltid väldigt dyrt. Förutom ekonomiska kostnader tar det mycket tid och ansträngning.

Försäljningen av renoveringsfärdiga lägenheter har påbörjats i mitten 2 000 s. Vid den tiden minskade efterfrågan på fastigheter på marknaden.

För att locka kunder började byggbolagen sälja lägenheter med färdig ytbehandling. Några av dem gick ännu längre och började utveckla olika designlösningar och erbjöd renoverade lägenheter i en viss stil.

När du väljer en renoverad fastighet rekommenderar experter att uppmärksamma slutkostnad. Det optimala priset är inom 10 000 rubel per kvadratmeter. Om reparationer är dyrare vägrar många köpare en sådan tjänst.

Traditionellt finns det två huvudstadier av efterbehandling av lägenhet:

1. Grov finish. I allmänhet innebär detta koncept den fullständiga frånvaron av någon efterbehandling. Sådana reparationer kräver närvaron av endast grundläggande element: Entré, tvåglasfönster, och värmesystem. I vissa fall är de också installerade innerdörrar. Köparen av lägenheten måste självständigt jämna ut väggarna, limma tapeter, göra elektriska ledningar och annat nödvändigt arbete. Först efter färdigställandet kommer bostäderna att vara klara för inflyttning.
2. Ren finish. I det här fallet utförs renoveringen av byggherren, dess kostnad ingår i lägenhetens pris. Efterbehandling inkluderar: måla väggar, tapetsera, lägga linoleum eller parkett. Kakel läggs i badrum och toalett eller så målas väggarna.

Ren efterbehandling från utvecklaren är lämplig för de köpare som inte har tid för oberoende reparationer eller inte har pengar för det.

Det är också viktigt att komma ihåg att byggmaterial nyligen har stigit avsevärt i pris. Inkomstnivån förändrades dock i de flesta fall inte. Det är därför köpare hellre köper lägenheter som är redo för renovering.

📟 Experter övervägde att när man köper en tvårumslägenhet med fin finish kan man spara ungefär 200 -400 tusen rubel. Naturligtvis är detta belopp ungefärligt och kan variera kraftigt.

I genomsnitt får du betala extra för reparationer ungefär 5 -10 % av den ursprungliga kostnaden. Men det totala beloppet visar sig vanligtvis vara mindre ↓ än kostnaden för självreparation.

Annan fördel lägenheter med fin finish – möjlighet att flytta in omgående . Sådana lägenheter köps också ofta av dem som investerar pengar i fastigheter i syfte att sedan hyra ut dem.

7. Användbara tips för dig som vill köpa en lägenhet av en byggherre i en ny byggnad 🔔

För att undvika eventuella problem när du köper en lägenhet från en utvecklare rekommenderar experter att du söker hjälp från professionella jurister. Detta medför naturligtvis extra kostnader. Därför skulle det vara en bra idé att dra nytta av expertråden nedan.

Tips 1. Kontrollera utvecklaren noggrant

Att granska en utvecklare tar mycket tid. Du bör dock inte bara lita på information på Internet. Även om det inte finns några negativa recensioner om utvecklaren online, garanterar detta inte dess tillförlitlighet.

Byggföretaget kan vara för ungt eller helt enkelt ett skalföretag. Utvecklaren följer inte alltid alla lagkrav under sin verksamhet.

Du bör inte göra detta även i fall där utvecklarens dokument är i ordning och det finns indirekta bevis på hans tillförlitlighet. Det preliminära avtalet överensstämmer inte med rysk lagstiftning.

Det finns ingen anledning att skynda sig att välja byggföretag och köpa en lägenhet. Alla förstår inte, men fastighetsmarknaden idag, trots sin instabilitet, präglas inte av kaos.

Ofta, i spåren av rykten om en kommande prishöjning, skyndar sig köpare att köpa fastigheter. Faktum är att kostnaden inte ökar kraftigt. Dessutom, efter en höjning förekommer ofta perioder av minskning ↓ av kostnaden för lägenheter.

Därför finns det ingen anledning att skynda på med inköp. Det är viktigt att noggrant analysera din ekonomiska förmåga, välja byggföretag, område och en lämplig lägenhet.

Tips 3. Du bör inte göra ändringar i lägenheten förrän fastigheten är registrerad

Om ombyggnad görs före statlig registrering, kan BKB kräva att lägenheten återställs till sitt ursprungliga skick. Dessutom, under processen att mäta fastigheter av anställda i denna organisation, kan det uppstå oenigheter med utvecklaren.

Lägenhetens yta kanske inte motsvarar det som anges i dokumentationen:

• Om den är större, Köparen kan bli skyldig att betala en tilläggsbetalning.
• Om området är mindre↓, det kommer att vara möjligt att framföra motsvarande krav till exploatören.

I vilket fall som helst måste lägenheten vid denna tidpunkt vara i ursprungligt skick.

👉 Att exakt följa ovanstående tips hjälper till att undvika ett antal problem.

8. FAQ - vanliga frågor 💬

Att köpa en lägenhet i en ny byggnad är en ganska komplicerad process, som ofta väcker ett stort antal frågor bland köpare. För att spara tid svarar vi traditionellt på de mest populära i slutet av publikationen.

Fråga 1. Vilken våning är bättre att välja när man köper en lägenhet i en ny byggnad?

När man väljer en lägenhet måste köparen bestämma ett stort antal av dess parametrar. Många anser vara en av de viktigaste golv , där den kommer att ligga. När du väljer det är det svårt att ge några universella råd, eftersom subjektiva komponenter är av stor betydelse.

När du väljer antalet våningar i en lägenhet måste du tänka på:

1. De nedre våningarna är perfekta för äldre och barnfamiljer:
2. övre våningarna värderas i nya byggnader belägna i pittoreska områden i staden;
3. ingen har avbokat den ekonomiska sidan av frågan heller - vanligtvis är kostnaden för lägenheter i bottenvåningen lägre med ca. 15 %;
4. Det är också viktigt att studera infrastrukturen – de nedre våningarna kan vara bullriga om huset ligger nära motorvägar, stora lek- och idrottsplatser, stora kaféer och butiker.

Innan du gör ett val är det värt att analysera fördelar Och brister lägenheter på olika våningsplan.

Först och främst, låt oss titta på de grundläggande punkterna för olika våningar:

• Bottenvåningslägenheter Oftast köper de av ekonomiska skäl. Dessutom är det många som köper dem för uthyrning, eftersom antalet våningar i de flesta fall inte påverkar hyran. Dessutom föredras första våningarna av de som har ett litet barn, samt pensionärer och funktionshindrade.
• Lägenheter på våningar över 16:e Passar den som inte har höjdskräck, samt den som uppskattar utsikten från fönstret. Men i det här fallet är det värt att förtydliga hur kommunikation upprättas. Om underifrån kan det finnas problem med vattentrycket. I moderna nybyggnader finns tekniska våningen. Det är här all nödvändig kommunikation finns. Om huset är byggt i enlighet med dessa principer blir det inga problem med vattentrycket även högst upp.

För att underlätta jämförelsen har vi presenterat för- och nackdelar med lägenheter som ligger på olika våningar i en tabell.

Tabell: "Fördelar och nackdelar med lägenheter på olika våningar"

Golv	Fördelar	Brister
1: a våningen	Kostnaden för en lägenhet kan vara lägre med ungefär 15 % Du behöver inte betala någon hissavgift Vattentrycket är konstant högt Kan användas för kommersiella ändamål Det är omöjligt att översvämma dina grannar I nödfall kan du snabbt lämna huset	Ytterligare säkerhetsåtgärder krävs - galler, larm Högre nivå av buller från gatan, liksom penetration av lukter Ofta finns det ingen balkong Otillräckligt naturligt ljus
2: a våningen	Mindre smuts och buller än på bottenvåningen Du behöver inte använda hiss Bekvämt för dig som har barnvagn eller cykel	Om det finns en butik eller ett café på bottenvåningen kan det dyka upp kackerlackor, om det finns kontor på bottenvåningen kan det vara ganska stökigt.
3-7 våningar	Inte för högt än, även för höjdrädda Om hissen är inaktiverad är det inte så svårt att ta sig hem I nödsituationer kan du lämna byggnaden tillräckligt snabbt Om området inte är tätbebyggt, en högkvalitativ utsikt från fönstren	Det finns inga nackdelar med lägre och högre våningar
8-15 våningar	Om området inte är för tätt bebyggt är det bra utsikt från fönstret Nästan inga främmande ljud eller smuts kan höras från gatan Högkvalitativt naturligt ljus	Ligger lägenheten på den soliga sidan av huset kan det bli för varmt På en höjd av ungefär tionde våningen samlas vanligtvis utsläpp från fabriker och pannhus, om de ligger nära kan det uppstå en obehaglig lukt Om hissen är avstängd blir det ganska svårt att ta sig hem
16 och uppåt	På översta våningen är fördelen frånvaron av grannar ovanför Möjlighet att köpa takvåning Lyxiga nya byggnader kan ha en relaxavdelning på taket Med gles bebyggelse – en bra överblick över området	Med vacker utsikt från fönstret kan lägenheter på de övre våningarna bli dyrare Bostäder på översta våningen kan bli översvämmade om taket är av dålig kvalitet Om en hissmekanism finns i närheten kan främmande ljud komma in i lägenheten. I nödfall blir det svårt att lämna huset

Fråga 2. Hur köper man en lägenhet med bolån från en byggherre?

Analys av statistiska uppgifter om fastighetsmarknaden gör att vi kan se att det idag finns en tendens till en ökad efterfrågan på bolån för att köpa lägenheter i nya byggnader. Först och främst beror detta på närvaron av statligt stöd. Tack vare det är bolåneräntorna på den primära bostadsmarknaden lägre ↓ än på den andrahandsmarknaden.

Den höga byggintensiteten leder till en betydande ökning av utbudet av lägenheter. Som ett resultat finns det ett stort antal utvecklare och kreditinstitut som verkar på marknaden. Sådan mångfald leder ofta till svåra val. Därför vidare vi Låt oss titta på det i detaljsteg för steg process köp av bostad med inteckning i nybyggnation .

Detaljerade instruktioner för köp av lägenhet med bolån från byggherren

Steg 1. Att välja en ny byggnad

Att välja en ny byggnad är det första grundläggande steget. Listan över långivare som är villiga att ge ett bolån bestäms till stor del av den bostad du väljer.

Det visar sig att för det första du bör välja en lägenhet som uppfyller dina krav, bl.a kosta, platser, idrifttagningsdatum. När ett hus väljs kommer byggherren att förse köparen med en lista över låneinstitut som det är ackrediterat hos.

Steg 2. Fastighetsreservation

När ett hus under uppförande väljs bör du boka en lägenhet i det. Detta görs för att under perioden för att förbereda ansökan om ett hypotekslån, dess behandling av långivaren och förberedande av dokument för transaktionen, var köparen säker på att den valda bostaden tilldelades honom och inte kunde köpas av någon annan.

Reservationer kan göras enligt flera scheman (alternativet bestäms beroende på vald utvecklare):

1. Muntlig bokning används av byggföretag ganska sällan. Oftast överskrider dess period inte 14 dagar. Vid denna tidpunkt har köparen tid att lämna in en ansökan om bolån till ett kreditinstitut och invänta dess prövning.
2. Muntlig bokning med undertecknande av förmedlingsavtal. I det här fallet utförs först samma åtgärder som i föregående schema. Efter att ha valt en specifik lägenhet, reserverar köparen muntligen den från byggherren. När ett positivt beslut om en bolåneansökan inkommer, agenturkontrakt. Det handlar inte bara om att välja en lägenhet (som faktiskt redan är vald), utan också att stödja transaktionen i alla dess skeden.
3. Underteckna ett agenturavtal på betald basis. Köpare och byggföretag skylt avtal om att boka en specifik lägenhet. För detta får byggherren en avgift i form av en provision. Resultatet av avtalet är att den valda fastigheten överlåts till den framtida köparen och inte säljs till andra medborgare.

Vid bokning med undertecknande av ett agenturavtal är det viktigt att omedelbart diskutera villkoren för återbetalningen. Om du inte gör detta finns det en risk att om din bolåneansökan avslås så återbetalas inte din bokningsavgift.

Steg 3. Ansökan om bolån

Efter att ha fått en lista över banker som den valda nya byggnaden är ackrediterad hos, skickar köparen in en ansökan om inteckning. Om mottagen positivt beslut , måste du omedelbart informera byggföretaget om detta och börja förbereda en transaktion för köp av en lägenhet.

Vi har redan pratat om detta i den tidigare artikeln.

Steg 4. Registrering av en försäkring

Som regel ges låntagaren möjlighet att självständigt välja försäkringsbolag.

Vart i viktigt att komma ihåg, att i enlighet med lagstiftningen om registrering av inteckningar, försäkring av egendom som utgör säkerhet är obligatorisk.

Däremot är köpet av en försäkring för liv och hälsa för en kund som får ett lån frivilligt.

Steg 5. Transaktion för att köpa en lägenhet, verkställande av ett bolåneavtal

Datumet för transaktionen för köp av en lägenhet bestäms av alla dess deltagare.

Denna procedur inkluderar att underteckna följande dokument:

• inteckningsavtal;
• avtal om aktieandelar;
• frivilliga försäkringsavtal (vid behov).

Steg 6. Statlig registrering

Aktieandelsavtalet, liksom pantavtalet, genomgår obligatorisk registrering i Registreringskammaren. Samtidigt är rätten till lägenheten under uppförande officiellt formaliserad och åläggs den också belastning .

Det är från tidpunkten för statens registrering som månatliga bolånebetalningar börjar.

Steg 7. Ta en ny byggnad i drift

När alla byggnadsarbeten är klara och huset bringats i ett skick som är lämpligt för beboelse kontaktar byggföretaget Institutionen för statlig byggnadstillsyn .

Denna myndighet beordrar en besiktning av den nya byggnaden. Under detta förfarande granskar en särskild kommission all dokumentation. Samtidigt kontrolleras byggarbetets överensstämmelse med dokument.

Om inga överträdelser identifieras under denna procedur får byggföretaget tillstånd att ta en ny byggnad i drift . Först efter detta utfärdas de handlingar om mottagande och överlåtelse av bostadägare.

Steg 8. Lägenhetsvärdering

En specialist från ett värderingsföretag inspekterar lägenheten och gör en rapport om dess värde. Detta dokument lämnas till kreditinstitutet, såväl som till försäkringsgivaren.

Steg 9. Registrering av inteckning

Efter att ha registrerat äganderätten till en lägenhet hos banken där bolånet utfärdades är det obligatoriskt att upprätta inteckning – ett dokument som bekräftar det faktum att fastigheter är belastade.

Viktigt att komma ihåg, att inteckningen ska registreras hos Companies House.

Etapp 10. Att få ett intyg om ägande av en lägenhet

För att registrera äganderätten till registreringskammaren måste du tillhandahålla följande dokument:

• avtal om aktieandel;
• handling av acceptans och överföring;
• inteckning;
• värdering företagsrapport;
• kvitto på betalning av statlig tull.

Specialisten, som tar paketet med dokument, måste utfärda mottagande om deras mottagande och anger datumet då motsvarande certifikat kommer att vara klart. Det är lagligt bestämt att registreringstiden är 5 arbetsdagar.

Etapp 11. Registrering av en försäkring för en lägenhet

Vid erhållande av ett inteckningslån, som är föremål för säkerhet, är det obligatoriskt. I det här fallet utfärdas policyn endast efter att alla steg som beskrivs ovan har slutförts.

Faktum är att processen att få ett bolån för att köpa en lägenhet i en ny byggnad är ganska arbetskrävande. Experter rekommenderar att de som inte har tid eller lust för detta ska söka hjälp från proffs - bolånemäklare . Och för den som vill veta, läs vårt senaste nummer på egen hand.

Det speciella med en lägenhet från en byggherre, köpt under ett aktieägaravtal (DDU), är att ingen någonsin har bott i detta boende. Ny kommunikation, dekoration och inredning har ännu inte dykt upp i den. För att förhindra att köpet förvandlas till en fullständig mardröm måste köparen själv, innan han undertecknar acceptbeviset, kontrollera frånvaron av defekter, defekter, haverier m.m. Efter att ha undertecknat lagen kommer det att vara för sent att klaga. Idag kommer vi att prata i detalj om hur man accepterar en lägenhet från en utvecklare.

Vad ska man titta efter när man tittar på en lägenhet?

DDU måste ange vilken typ av efterbehandling utvecklaren måste tillhandahålla kunden. Det finns bara tre alternativ:

1. Ingen avslutning alls.
2. Med grov finish.
3. Med en fin finish.

Accept av en lägenhet utan efterbehandling ska göras med ett måttband i handen. Köparen måste personligen försäkra sig om att lägenheten överensstämmer med dess plan kopplad till DDU. Området på rummen, deras längd och bredd, korridorer, loggier eller balkonger, badrum - allt måste kontrolleras. Det händer att det slutliga området av lägenheten inte motsvarar planen. I det här fallet har aktieägaren rätt att göra en fordran och kräva pengar tillbaka för de förlorade kvadratmeterna. Denna regel fungerar också i motsatt riktning.

Eftersom det inte finns någon efterbehandling i lägenheten blir det enkelt och snabbt att kontrollera dörrarnas och fönstrens funktionalitet. Det tar inte mycket tid att mäta heller. Du bör studera lägenhetsplanen och kontraktera mycket noga för att kontrollera allt som ska finnas i lägenheten. Du måste vara uppmärksam på:

1. Väggarna ska inte avvika från det vertikala, avjämningsmassan ska vara jämn och svarta spår av mögel och mögel ska inte vara synliga i rummens hörn.
2. Exploatören ska byta ut trasiga fönster på egen bekostnad, reparera eller byta trasig dörr eller lås samt korrigera sneda väggar eller spruckna golv om möjligt. Aktieägaren har rätt att inte acceptera en lägenhet med väsentliga defekter och kräva att byggherren ska återbetala alla pengar som betalats för den, inklusive vite.
3. Ventilationen måste fungera som den ska, vilket enkelt kan kontrolleras med en vanlig tändare.
4. Om avtalet anger närvaron av uttag och uttag för belysning, kan deras prestanda inte heller väcka några tvivel.

Acceptans av en lägenhet med grov (förfinishing) finish tar längre tid, eftersom det i det här fallet redan innehåller allt som behövs för den slutliga reparationen - tapetsera väggarna och lägga den valda typen av golv. Det är bäst att bjuda in en professionell för en sådan inspektion, eftersom det inte alltid är möjligt att "se" grova defekter, och en specialist kommer att identifiera dem även under en visuell inspektion. Listan för inspektion inkluderar:

1. Golv - avjämningsmassa läggs på ett skikt av tätskikt i badrum och toalett, vilket är väl synligt när det vetter mot väggarna. I vanliga rum installeras istället ljudisolering. Frånvaron av båda är en grov kränkning. Oacceptabelt är höjdskillnaden längs skridens nivå, närvaron av hål, tomrum, sprickor i den, och de kan lätt identifieras med en enkel byggnadsnivå.
2. Väggarna behöver inte bara inspekteras, utan också beröras med händerna, eftersom de måste vara släta och med ett hållbart ytskikt av kitt. Inga tomrum, sprickor, hängande, fläckar eller andra defekter är acceptabla.
3. Taket måste vara klart för målning, vilket innebär att byggarna redan har putsat och spacklat det och sedan täckt det med en primer. Denna förfinishing är lämplig för alla typer av efterföljande dekorativ finish. Höjden bör också mätas oberoende och jämföras med dokument, en underskattning på till och med 1 cm är oacceptabel.
4. Uppvärmning - den måste redan vara helt installerad och klar för användning. Rör ska vara raka och utan bucklor, radiatorer i den mängd som anges i dokumenten och fästa i minst 3 fästen på väggarna. Höjden över golvet på varje radiator är 6 cm, från väggarna - från 2,5 cm, och från fönsterbrädan nedanför med minst 5 mm. Om huset redan är anslutet till värme (vinter), bör du kontrollera tillgängligheten och funktionaliteten för alla termostater i den erforderliga mängden.
5. Vattenförsörjningen och varmvattenförsörjningen måste vara strikt vertikala och säkert fästa på väggarna med speciella klämmor. Vattendoseringsenheten måste innehålla: ett grovvattenfilter, en avstängningsventil och en vattenmätare. En backventil och extra kopplingar kan också installeras. Avstängningskranar bör kontrolleras med avseende på funktionsduglighet, mätarnummer och avläsningar bör skrivas ner, kranen i diskhon bör öppnas och närvaron av vatten och dess tryck kontrolleras, skarvarna kontrolleras för täthet, frånvaro av rostfläckar och mekaniska deformationer.
6. Avloppsröret måste också vara vertikalt och fästas på väggen med klämmor. När toalett och badkar (duschkabin) är monterade kontrolleras alla skarvar för läckage.
7. Du kan snabbt kontrollera ventilationen med ett pappersark - ett papper som sitter fast på ventilationsgallret kommer tydligt att indikera dess användbarhet, men annars är ventilationskanalerna förmodligen täckta med byggrester, vilket är nästan omöjligt att eliminera utan att förstöra väggen.
8. Den elektriska ingångspanelen måste ha: en strömbrytare, en jordfelsbrytare och lastgruppbrytare. Antalet och avläsningarna för elmätaren behöver skrivas om. Alla uttag och strömbrytare installerade i rummen för elektriska apparater (att ladda en mobiltelefon klarar sig) kontrolleras med avseende på servicebarhet, det ska inte finnas någon uppvärmning eller gnistor. Det är praktiskt att ta med sig glödlampan och skruva in den i sockeln. Dörrklockan ska också fungera.
9. Om lägenheten tillhandahåller efterföljande anslutning till lågströmsnätverk (Internet, kabel-TV, intercom, etc.), måste du se till att de nödvändiga kablarna är tillgängliga och deras kvalitet (isoleringen är intakt, det finns inga veck) .
10. Kvaliteten på fönsterinstallation och sluttningsfinish bör kontrolleras mycket noggrant. Ibland "glömmer" byggare fönsterbrädor, ebbar, handtag etc. Alla öppningsbara dörrar måste öppnas en efter en, kontrolleras för att det är lätt att röra sig på gångjärnen, låsens funktionalitet och tillgängligheten av nycklar till dem. Sluttningarna på alla fönster ska vara plana, utan krökning. Toppen är horisontell eller något upphöjd, sidorna är vertikala, botten är horisontell.
11. Dörrar ska inte bara öppnas och stängas enkelt, utan också vara fria från mekaniska skador: spån, repor, bucklor, spår av en borr eller kvarn, etc. När den är öppen ska bågen inte röra sig någonstans av sig själv, eftersom detta tyder på dålig justering av gångjärnen.

Efterbehandling innebär att överlåta en lägenhet till en aktieägare på nyckelfärdig basis, där det bara återstår att ta med möbler och andra personliga tillhörigheter och bo. Därför bör inspektionen här vara den mest noggranna. Kvaliteten på efterbehandling av väggar, golv, tak, servicebarhet av uttag och belysning, strömbrytare, samt alla föremål som måste kontrolleras vid grov efterbehandling kontrolleras. Allt kan inte bedömas med ögat, så det är bättre att beväpna dig med ett verktyg, eller ännu hellre, bjuda in en professionell efterbehandlare. Han hjälper dig att hitta riktiga brister så att ägaren av lägenheten inte behöver göra om vad som ser ut att vara en oklanderlig renovering.

Våra advokater vet Svaret på din fråga

eller via telefon:

Det är oerhört viktigt för alla som ingår i DDU att komma till mötet med utvecklaren. Frånvaron av någon kommer inte att tillåta dig att lagligt underteckna acceptansbeviset, eftersom namn och efternamn på alla aktieägare utan undantag kommer att inkluderas i det. Om sådana omständigheter uppstår, och en av aktieägarna inte kan komma till stämman (sjuk, handikappad, bor i en annan stad, etc.), bör du i förväg hitta en betrodd person (det kan vara en advokat), i vars namn du ska registrera och attestera fullmakten. Byggherren informeras om detta i förväg så att han kan göra om överlåtelse- och mottagningsbeviset i enlighet med dessa ändringar.

Mötet är planerat i två steg. Först bör du komma till den med original DDU och betalningskvitton för att göra en avstämning. Byggherren är skyldig att själv schemalägga detta möte - skicka ett meddelande till alla aktieägare. Detta är förfarandet enligt lagen. De mest ansvarsfulla företagen skickar SMS till sina kunder eller ringer dem. Men det är bäst att själv hålla fingret på pulsen genom att övervaka utvecklarens sida på det sociala nätverket, där relevanta meddelanden vanligtvis publiceras i förväg.

Det andra mötet kommer att äga rum på den tid som bestämts vid det första mötet, direkt i lägenheten. För detta andra möte, som för det första, måste du ta pass, DDU och betalningskvitton.

Viktig: skriv inte under några dokument innan du personligen inspekterar lägenheten och även övriga aktieägare. Det som passar dig kanske inte passar dem. Ingen kommer att kunna göra anspråk på byggföretaget retroaktivt, när acceptbeviset redan är undertecknat av parterna och inget felaktigt intyg är bifogat.

Sista datum för överlåtelse av lägenheten efter idrifttagning

DDU anger alltid det exakta datumet då byggherren är skyldig att lämna över nycklarna till lägenheten till aktieägaren. Efter denna tid är byggföretaget skyldigt att betala vite till beställare. Datumet som anges i DDU visar när exploateringsbolaget måste få tillstånd för att ta ett hyreshus i drift. Om det skrivs att tillstånd måste inhämtas under första halvåret NNNN, så betyder det att deadline är 30/06/NNNN. Tiden för överlåtelse av lägenheter till aktieägare börjar från dagen för mottagandet av detta tillstånd eller från den sista dag då detta tillstånd borde ha erhållits. Försening även med 1 dag ger rätt att driva in en straffavgift.

Det händer ofta att utvecklaren får tillstånd "i sista minuten" och sedan börjar rusa för att underteckna acceptanscertifikaten. Detta är inte ett skäl för aktieägarna att komma överens med byggherren och snabbt underteckna acceptansbevis till skada för deras intressen. DDU anger alltid inom vilken tidsperiod efter att ha fått tillstånd att öppna huset som byggherren är skyldig att överlåta lägenheten. Datum för godkännande anges i godkännandebeviset. Om aktieägaren inte undertecknar handlingen och presenterar byggföretaget en förteckning över överträdelser som ska undanröjas, innebär det att leveransfristen kommer att överträdas, varför det finns all anledning att kräva förfallen vite.

Hur får man en straffavgift för underlåtenhet att leverera ett hus i tid?

Överträdelse av lägenhetens leveranstid är skäl att få vite enligt lag. För att göra detta måste du skriva ett anspråk till utvecklaren i 2 exemplar. Ett exemplar ges till utvecklaren och det andra exemplaret ska vara stämplat med ett datum hos det mottagande företaget. Svaret ska lämnas till sökanden skriftligen inom 10 dagar.

I bästa fall kommer byggherren att bjuda in sökanden till kontoret och erbjuda ersättning. För att inte få ett magert belopp istället för ett anständigt belopp är det bättre att före mötet räkna ut hur mycket du lagligt kan kräva i detta fall.

Formeln ser ut så här:

1/150 * refinansieringsränta * (lägenhetspris/100) * antal dagars försening

Sedan 01/01/2016 har refinansieringsräntan varit lika med Ryska federationens centralbanks styrränta, så på tillsynsmyndighetens officiella webbplats kan det alltid klargöras från och med nu. Det händer att kursen ändras under förseningen. Sedan delas hela förseningsperioden upp i bitar och en separat siffra beräknas för var och en av dem, och sedan läggs de helt enkelt ihop.

Viktigt: du kan inte bara ta emot pengar från utvecklaren och lämna; ett avtal om betalning av ersättning måste ingås; det är skriftligt, undertecknat av parterna och fungerar som bevis på att det fastställda förfarandet för förundersökningen följs lösning av denna tvist.

Avtalstexten anger detaljerna om parterna, storleken på straffavgiften samt perioden och förfarandet under vilket utvecklaren betalar de överenskomna pengarna till aktieägaren. Om en överenskommelse inte kunde nås, eller byggherren vägrade att underteckna avtalet, ska en andra kopia av det skriftliga kravet bifogas yrkandet och lämnas in till domstolen för att återkräva en påföljd i domstol. I det här fallet kan du återkräva inte bara en straffavgift, utan också böter och alla kostnader som uppstått under rättegången.

Vilka brister hindrar dokument från att undertecknas?

När man besiktar en lägenhet innan man skriver på acceptansbeviset är det viktigt att förstå att det definitivt kommer att finnas brister. Det är bara det att vissa företag gör små misstag och andra är "oförskämda".

Aktieägarnas rätt att få bostäder av hög kvalitet skyddas av tre lagar:

1. Federal lag nr 214 av den 30 december 2004 "Om deltagande i delade konstruktioner av flerbostadshus."
2. Lag "Om skydd av konsumenträttigheter" daterad 7 december 1992 nr 2300-1.
3. Ryska federationens civillag.

Om brister upptäcks i en ny byggnad har parterna två alternativ:

1. Utvecklaren eliminerar allt själv i enlighet med listan över brister som identifierats av aktieägaren.
2. Byggherren betalar aktieägaren kostnaden för att åtgärda bristerna.

För att registrera de upptäckta defekterna upprättas en felanmälan. Handlingen upprättas i två exemplar, ett vardera för aktieägaren och exploatören.

Konventionellt kan alla brister delas in i två grupper:

1. Grundläggande.
2. Mindre viktiga.

Under betydande förstå de brister som gör det omöjligt att bo i en lägenhet: brist på avlopp, ett hål i väggen eller golvet, en trasig ytterdörr, etc. Om det finns minst ett väsentligt fel ska du aldrig skriva på ett antagningsbevis. Samtliga ska ingå i den defekta handlingen. Först efter att de har eliminerats av byggföretaget kan handlingen undertecknas och det faktiska datumet för underskrift sätta på den.

Mindre viktiga fel som inte inkräktar på boendet i lägenheten beaktas. Det kan vara mekaniska defekter i väggar och golv, en trasig dörrstängare, en repa på glaset etc. Vid sådana defekter kan du upprätta en felanmälan och underteckna ett mottagningsbevis.

Om aktieägaren underlåter att underteckna acceptbeviset i avsaknad av väsentliga defekter ger byggherren rätt att själv underteckna certifikatet efter 2 månader. Han har enligt lagen rätt att överlåta lägenheten utan samtycke från aktieägaren om han kan bevisa sitt undandragande från att skriva på handlingen. Dessutom måste utvecklaren bevisa att de identifierade bristerna är obetydliga, och detta kan endast göras genom att beställa och betala för en oberoende undersökning.

Det händer att aktieägaren accepterade lägenheten, men efter en tid upptäckte han ändå ett betydande fel i den. Detta är inte kritiskt, eftersom bostadsbyggnader enligt samma federala lag nr 214 omfattas av en 5-års garanti och all intern teknisk kommunikation omfattas av en 3-års garanti. Under denna period har aktieägare rätt att kontakta exploatören med krav på att eliminera de identifierade bristerna.

Det är viktigt att förstå: Lagen delar inte tydligt upp eller listar brister i väsentliga och icke väsentliga. Om aktieägaren vägrar att underteckna mottagningsbeviset är det nödvändigt att skriva i det bristfälliga intyget att vägran att ta emot denna lägenhet beror just på att han anser att det upptäckta felet är väsentligt.

Vanligtvis kommer utvecklare inte i direkt konflikt med aktieägare och går efter vissa förhandlingar överens om att eliminera de identifierade bristerna. Eller så kan det finnas ett erbjudande om att sluta ett avtal och rätta till bristerna från entreprenörer och byggherren ska betala för ett sådant avtal. Vanligtvis i en sådan situation får man vänta ganska länge.

Enligt lag är byggföretaget skyldigt att eliminera de brister i lägenheten som upptäckts av aktieägaren "inom rimlig tid." Men lagen anger inte vad denna period är i dagar eller månader. I varje specifik situation bör du vägledas av sunt förnuft, om defekten verkligen är betydande och om det är vettigt att vänta så länge.

Den genomsnittliga statistiken är följande: Om säg 1,5 hundra lägenheter levereras samtidigt tar det cirka 2-3 veckor innan fel åtgärdas. Om antalet hyrda lägenheter når 5 hundra, kan korrigeringar ta från 1 till 2 månader. Vid uthyrning av tusentals lägenheter, om det tar cirka 3 månader att eliminera defekter, då kan vi prata om tur.

Förrän aktieägarens underskrift finns på överlåtelse- och acceptbeviset sker inte överlåtelse av nycklar. Byggherren förhandlar självständigt med entreprenörer, lämnar över nycklarna till dem och förväntar sig att bristerna åtgärdas. Efter att allt arbete är klart sätts ett datum för en ny besiktning av lägenheten.

Samma förfarande gäller vid undertecknande av ett antagningsbevis tillsammans med ett defekt intyg, med skillnaden att entreprenörerna får nycklarna från aktieägaren och återlämnar dem till denne efter att hela omfattningen av det planerade reparationsarbetet är avslutat. I detta fall har ingen rätt att släppa in byggherrarna i lägenheten förutom aktieägaren själv.

Denna punkt är viktig, eftersom utvecklaren kan erbjuda att ge honom nycklarna "för hastighetens skull." Det är ingen idé att hålla med. Hela poängen är den efter att ha överlämnat nycklarna till aktieägaren ansvarar byggföretaget inte längre för dess säkerhet. Vad händer om byggare, i färd med att eliminera vissa brister, får andra till lägenheten, till exempel, krossa ett fönster? Tvisterna kommer att vara långa, men resultatet kommer att bli följande: tvisten måste lösas med entreprenörerna, eftersom byggherren inte längre är ansvarig för denna lägenhet och allt som händer i den, utöver vad som anges i den defekta handlingen .

För att sammanfatta...

Så här ser kommunikationsprocessen mellan aktieägare och byggherrar ut i det sista skedet av deras förhållande – vid överlåtelse av en lägenhet. Statistik visar att i 99,9% av fallen upptäcks defekter under acceptansen - detta är en realitet och du bör vara beredd på detta. Det betyder dock inte alls att du ska gå med på byggföretagets övertalning och acceptera bostäder med brister.

Kom ihåg: du har betalat för ett kvalitetsboende och lagen skyddar din egendomsrätt fullt ut. Utvecklarens vägran att kompromissa eller till och med kommunicera med aktieägare är ett grovt brott mot lagen, så att vinna tvisten i domstol är bara en tidsfråga. Utvecklare vet och förstår också detta. Om du är rädd för påtryckningar och hot, gå på ett möte med en advokat. Detta hjälper dig att reagera rimligt på alla motargument och försvara dina egna rättigheter.

Om du har några frågor om hur du accepterar en lägenhet från en byggherre står vår jourhavande jurist online redo att svara på dem gratis.

FÖRETAG « SILKIN OCH PARTNERS" GER PROFESSIONELLT HJÄLP ATT ACCEPTERA EN LÄGENHET
I NYA BYGGNADER I MOSKVA OCH MOSKVA REGIONEN mer information om tjänsten och kostnaden

JURIDISKA ASPEKTER AV ACCEPTERANDE AV EN LÄGENHET

Så efter att ha fått meddelandet kommer du till utvecklaren och de säger till dig att huset inte är klart ännu, vänta, de kommer att ringa dig. Eller ett annat vanligt svar: "Vi har en väntelista, anmäl dig", men av någon anledning finns det ett möte först om 1 månad. Varför skickar utvecklare ut sådana brev i förväg om huset faktiskt inte är klart än? Detta görs för att minska förseningsperioden, eftersom för försenad överföring av en lägenhet finns en straffavgift i enlighet med 214-FZ. Antingen vill byggherren inte bry sig om att eliminera brister och bestämde sig för att tyst underteckna ensidiga handlingar för lägenheten. När allt kommer omkring, från och med undertecknandet av till och med en ensidig handling, anses lägenheten vara accepterad och utvecklaren är inte längre skyldig att eliminera eventuella brister. Det är också värt att notera att elräkningar börjar samlas från det ögonblick som godkännandebeviset undertecknas.

Vilket meddelande bör anses vara korrekt meddelande? Många utvecklare inbjuder dig att acceptera en lägenhet genom att skicka SMS eller ringa aktieägare. Men ett meddelande som skickats med rekommenderat brev med en innehållsförteckning och en mottagningsbekräftelse till den postadress som deltagaren i delat byggande har angett eller levererat till deltagaren i delad byggnation personligen mot underskrift anses vara korrekt (klausul 4 i artikel 8 214) -F Z).

En deltagare i delad byggnation, efter att ha fått ett meddelande från byggherren om slutförandet av byggandet (skapandet) av ett flerfamiljshus och (eller) annat fastighetsobjekt, i enlighet med kontraktet, när det delade byggobjektet är klart för överlåtelse, är skyldig att börja acceptera det inom den angivna tidsramen. avtalsvillkor eller, om en sådan period inte fastställs, inom sju arbetsdagar från dagen för mottagandet av det specificerade meddelandet (klausul 4 i artikel 8 214-FZ). Öppna ditt DDU-avtal och se vilka tidsfrister för acceptans av lägenheten som anges i det.

Vad händer om en deltagare i delat byggande ignorerar byggherrens inbjudan att acceptera lägenheten?

I enlighet med punkt 6 i art. 214-FZ, om en deltagare i delat byggande undandrar sig acceptans av ett delat byggprojekt, har exploatören, efter två månader från det datum som anges i avtalet för överlåtelse av det gemensamma byggprojektet till deltagaren i delat byggande, rätt att upprätta en ensidig handling eller annan handling om överlåtelse av det gemensamma byggprojektet.

Och om en deltagare i delat byggande inte hinner få brevet (till exempel en lång affärsresa), vad då?

Aktieägaren anses vara vederbörligen underrättad även om brevet till exempel återsänds till Exploatören med meddelande om att deltagaren i delat byggande vägrat ta emot det eller på grund av deltagarens frånvaro på posten. adress som angivits av honom. Det vill säga att de inte fick brevet av en eller annan anledning, och som ett resultat kan utvecklaren utarbeta en handling ensidigt. Så kontrollera din brevlåda regelbundet och meddela utvecklaren om din adress har ändrats.

För att förhindra att byggherren ensidigt undertecknar lägenhetsacceptansintyget rekommenderar vi att du vidtar följande steg. Efter att ha mottagit ett brev om beredskapen för din lägenhet och en inbjudan att acceptera den, måste du inom en period som inte överstiger sju arbetsdagar (såvida inte en längre period anges i kontraktet) besöka byggherrens kontor med en begäran om överlåtelse lägenheten. Om byggherren, av någon anledning, vägrar att överföra lägenheten eller underteckna överlåtelse- och acceptansbeviset, är det nödvändigt att upprätta och skicka ett brev med följande innehåll.

Är det nödvändigt att acceptera gemensam egendom från byggherren?

I den mening som avses i del 1 i art. 7 och del 5 i art. 8 i den federala lagen av den 30 december 2004 nr 214-FZ "Om deltagande i delat byggande av flerbostadshus och andra fastighetsobjekt" har en deltagare i delat byggande, innan han undertecknar ett acceptbevis för ett delat byggprojekt, rätt att kräva att exploatören utarbetar en handling som visar att objektet inte uppfyller villkoren:

Avtal,

Tekniska föreskrifter,

Projektdokumentation och stadsplaneringsbestämmelser samt andra obligatoriska krav.

Därför, förutom att acceptera din lägenhet, måste du också vara uppmärksam på husets övergripande egendom: fungerar hissar, sopnedkast, gatubelysning etc.? Om det till exempel följer av en deklaration eller annan handling att exploatören var tvungen att bygga parkeringsplatser, anlägga eller inhägna närområdet, installera en barriär, bygga en lekplats, då ska exploatören bygga allt detta och överlåta det till dig. Lagen föreskriver inte en partiell acceptans, eller acceptans, men med efterföljande komplettering av brister måste allt accepteras på en gång. Om något inte är klart måste du ange detta i besiktningsprotokollet. Om du accepterar ett hus med brister, även om allt i din lägenhet överensstämmer med SNiPs och kontraktet, kommer att eliminera bristerna i allmänhet runt huset att falla på dina axlar. När du köpte en lägenhet betalade du inte bara för din lägenhet, utan även för gemensam egendom. Naturligtvis kommer byggherren att berätta att du bara behöver acceptera lägenheten, allt annat tas över av förvaltningsbolaget. Detta är vad som vanligtvis händer i praktiken, men om medborgarna visade lite självmedvetenhet och förstod denna fråga mer i detalj, skulle de spara avsevärt på hyran, och den eventuella förseningen i överföringen av huset skulle kompenseras genom att samla in en straffavgift. Ingen vill engagera sig i gemensam egendom och tro att den här egendomen tillhör någon eller staten; andra tror att den tillhör en byggherre eller ett förvaltningsbolag. Sedan undrar många varför verktygen i en ny byggnad är 2 gånger större än i en lägenhet som ligger i den gamla byggnaden. Ja, för en listig utvecklare överlämnade till dig ett hus som var färdigbyggt till 90 % och sedan under ytterligare två år kommer du att färdigställa det på egen bekostnad med hjälp av elräkningar. Det är här räkningarna är så stora. Det bästa alternativet skulle vara att aktieägare går samman och anställer en organisation (till exempel oss) som kommer att kontrollera om det finns brister i hela huset, detta blir i slutändan billigare för alla. Kostnaderna för att upprätta en teknisk rapport kan också ersättas av byggherren i domstol. För sådana enade invånare går pengarna som är avsedda för hemreparationer till ytterligare förbättringar av huset: blommor, träd, lekplatser och andra användbara saker.

VIKTIG: Särskilj brister i betydande och icke-signifikanta.

Betydande sådana är dessa brister, utan att eliminera vilka det är omöjligt att använda lägenheten för dess avsedda ändamål. Lagstiftning och rättspraxis ger ingen exakt lista över sådana brister. Baserat på rättspraxis är betydande nackdelar: brist på vatten, elektricitet, hissar fungerar inte, betydande hål i väggar, golv eller tak, brist på inglasning m.m.

Om du på grund av mindre brister vägrar att ta emot lägenheten riskerar du att få en ensidig handling från byggherren.

ACCEPTERANDE AV EN LÄGENHET KRÄVER SPECIELL UTRUSTNING.

I 90 % av fallen lämnar byggherrar över lägenheter med defekter. Det är upp till dig att bestämma om du kommer att rätta till bristerna på egen bekostnad eller göra det på Utvecklarens bekostnad. Vi hjälper dig att identifiera alla befintliga brister i lägenheten och korrekt formalisera dem juridiskt. En advokat hjälper dig att genomföra alla nödvändiga förhandlingar. Att identifiera brister betyder inte att du kan tvinga utvecklaren att eliminera dem. Fel i en lägenhet kan inte alltid ses med blotta ögat. För att acceptera en lägenhet och kontrollera överensstämmelse med SNiPs, GOSTs, SPs behöver du specialutrustning, såsom en värmekamera, laseravståndsmätare, elektronisk nivå, dosimeter, vindmätare etc. Vi kan göra en värmeavbildningsinspektion av lägenheten, mäta strålning, elektromagnetisk bakgrund, ammoniakkoncentration, och även göra en plan över lägenheten med alla dimensioner och beräkning av den totala ytan. Du ska inte betala för kvadratmeter som kanske inte finns i din lägenhet. Allmänna räkningar kommer också att debiteras för obefintliga torg.

Kontrollera om huset är registrerat i fastighetsregistret.

Detta kan göras med hjälp av . Om huset är registrerat i fastighetsregistret kommer du inte att ha några problem att få äganderätt. Om huset inte är registrerat måste du antingen vänta på att byggherren registrerar huset i fastighetsregistret, och det kan ta ett år, eller så väntar du inte alls, eller så måste du registrera lägenheten individuellt, och detta .

Är det möjligt att inte ta emot en lägenhet om huset inte är registrerat i fastighetsregistret? Det är omöjligt att besvara denna fråga entydigt. Om avtalet inte direkt säger detta, så talar praxis för att du på grundval av detta inte har rätt att vägra att acceptera lägenheten före registrering i fastighetsregistret, men du måste skriva om detta i anspråk utöver andra brister.

I många DDU:er är utvecklaren skyldig att lämna över alla dokument som behövs för att registrera äganderätt; i en sådan situation kan du kräva att ett matrikelpass överförs till dig, utan vilket du kommer att nekas registrering av äganderätt.

Varför är det viktigt att acceptera en lägenhet med en advokat?

Låt oss ge ett exempel från livet. En aktieägare kontaktade oss för en tjänst för att driva in straffavgifter från byggherren. Tidigare beställde han en tjänst för teknisk acceptans av en lägenhet. De tekniska specialisterna tillhandahöll tjänsten korrekt och identifierade alla befintliga brister i lägenheten, men aktieägaren gjorde vidare rättsliga fel genom att bryta mot förfarandet för att acceptera lägenheten, tack vare vilket han fick en ensidig överlåtelse av lägenheten till honom. Som ett resultat förlorade aktieägaren rätten att kräva en miljonavgift och rätten att få utvecklaren att eliminera identifierade brister. Enligt vår uppfattning är teknisk acceptans av en lägenhet inte komplett utan kvalificerat juridiskt stöd.