Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии
№14-исх/04794-ГЕ/14 от 28.04.2014

Об определении этажности здания

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии направляет для сведения и возможного учета в работе копии обращения заявителя от 20.03.2014, писем Росреестра от 04.04.2014 № 14-исх/03777-ГЕ/14 и Минэкономразвития России от 15.04.2014 № ОГ-Д23-2595 по вопросу определения этажности здания.

Г.Ю.Елизарова

Приложение
Письмо
Росреестра
от 04.04.2014 № 14-исх/03777-ГЕ/14

О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЯ

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии <…> сообщает.

В соответствии с пунктом 19 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в государственный кадастр недвижимости вносятся также сведения о количестве этажей, в том числе подземных этажей, если объектом недвижимости является здание или сооружение (при наличии этажности у здания или сооружения).

• этаж мансардный (мансарда);
• этаж надземный;
• этаж подвальный;
• этаж технический;
• этаж цокольный.

Инструкция определяет антресоль как площадку, занимающую верхнюю часть объема помещения жилого дома, предназначенную для увеличения его площади, размещения вспомогательных складских и других помещений. Также согласно СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные", принятым постановлением Госстроя России от 23.06.2003 № 109, антресоль - это площадка в объеме двусветного помещения, площадью не более 40% площади пола двусветного помещения или внутренняя площадка квартиры, расположенной в пределах этажа с повышенной высотой, имеющая размер площади не более 40% площади помещения, в котором она сооружается.

Кроме того, исходя из положений, предусмотренных общими требованиями к объемно-планировочным решениям производственных зданий промышленных предприятий, установленных СНиП II-М.2-72 "Производственные здания промышленных предприятий. Нормы проектирования", утвержденными Госстроем СССР 03.04.1972, при определении этажности здания не учитываются галереи, площадки и антресоли, а также этажерки площадью яруса на любой отметке не более 40% площади этажа.

Таким образом, на наш взгляд, при определении этажности, а также количества этажей здания, сооружения, антресоль не учитывается.

Просим направить в Росреестр позицию Минэкономразвития России по комментируемому вопросу.

Заместитель руководителя Росреестра Г.Ю.Елизарова

Приложение
Письмо
Минэкономразвития России
от 15.04.2014 № ОГ-Д23-2595

О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЯ

Департамент недвижимости Минэкономразвития России <…> сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Вместе с тем полагаем возможным по затронутым в обращении вопросам отметить следующее.

В соответствии с пунктом 19 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о количестве этажей, в том числе подземных этажей, если объектом недвижимости является здание или сооружение (при наличии этажности у здания или сооружения).

Согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37 (далее - Инструкция), к этажам жилых домов относят:

• этаж мансардный (мансарда);
• этаж надземный;
• этаж подвальный;
• этаж технический;
• этаж цокольный.

Инструкция определяет антресоль как площадку, занимающую верхнюю часть объема помещения жилого дома, предназначенную для увеличения его площади, размещения вспомогательных складских и других помещений. Также согласно СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные", принятым постановлением Госстроя России от 23 июня 2003 г. № 109, антресоль - это площадка в объеме двухсветного помещения, площадью не более 40% площади пола двусветного помещения или внутренняя площадка квартиры, расположенной в пределах этажа с повышенной высотой, имеющая размер площади не более 40% площади помещения, в котором она сооружается.

Кроме того, исходя из положений, предусмотренных общими требованиями к объемно-планировочным решениям производственных зданий промышленных предприятий, установленных СНиП II-М.2-72 "Производственные здания промышленных предприятий. Нормы проектирования", утвержденными Госстроем СССР 03.04.1972, при определении этажности здания не учитываются галереи, площадки и антресоли, а также этажерки площадью яруса на любой отметке не более 40% площади этажа.

Таким образом, при определении этажности, а также количества этажей здания, сооружения антресоль не учитывается.

Заместитель директора департамента недвижимости Минэкономразвития России В.А.Яцкий

Высокий потолок является несомненным достоинством помещения, он позволяет сформировать дополнительное пространство, к примеру, антресольный этаж. Для воплощения идеи необходимо создание проекта, для которого, как правило, не требуется согласование с соответствующими инстанциями. Но нужно удостовериться в том, что этаж будет гармонировать с общий дизайном, также предварительно предусматривается тип вентиляции, материалы для возведения с достаточной прочностью и стилистическое исполнение. Не стоит недооценивать роль вентиляции, так как в верхней части пространства зачастую довольно душно и жарко, а системы охлаждения эффективнее работают при монтаже на внешних стенах, что подходит не для всех вариантов.

Антресольный этаж: определение

Это слово имеет французские корни и переводится как верхний небольшой этаж, располагающийся в общем пространстве дома. Квартиры также не обделены возможностью получения подобной дополнительной площади, естественно, при условии высоты потолка не менее 3,5 метров. Стоит отметить, что надстраиваемая площадка должна составлять не больше 40-45% от всей площади комнаты. Сегодня антресольный этаж стал вновь популярным, и если ранее он использовался только для расширения пространства, то теперь перед ним ставится задача усиления применяемых интерьерных решений.

Освещение и звукоизоляция

Нахождение на антресолях не должно способствовать сковыванию движений и дискомфорту, то есть при планировании должен приниматься во внимание рост проживающих людей. Создание конструкции возможно не только в помещении с потолком около 4 м. Достаточно распространено оборудование площадок в невысоких спальнях: в нижней части помещения располагается кровать, а для уютной рабочей зоны выделяется основная часть высоты комнаты. Организация личного рабочего пространства всегда остается актуальной, так как это обеспечивает возможность нахождения в уединении. Кабинет, конечно же, невозможно представить без библиотеки или хотя бы нескольких полок с литературой. Так выходит на первый план обеспечение прочности конструкции и достаточного освещения в любое время суток.

Наличие мансардного окна является оптимальным вариантом, но, к сожалению, не всегда возможным. Желательно, чтобы присутствовали хотя бы небольшие окошки и большое количество дополнительных осветительных приборов, что особенно важно для тех, кто работает в ночное время.

Так как в кабинете происходит активная умственная работа и создаются новые идеи и решения, особое значение имеет качественная шумоизоляция. Но ширмы и перегородки могут использоваться только при отсутствии ощущения недостатка кислорода и света, в ином случае стоит ограничиться застеклением.

Материалы

В процессе проведения строительства необходимо неукоснительно следовать проекту, так как антресольный этаж, своими руками возведенный, должен быть надежным и выдерживать прилагаемые нагрузки. Зачастую используется в качестве основы для каркаса клееный брус. Конструкция закрепляется специализированными кронштейнами на стенах и поверхности пола. Этот же материал используется для фиксации досок. Полученное пространство оптимально подходит для расположения гостевых спальных мест, зоны отдыха или кабинета. Открытые места желательно закрыть стеной из специальных материалов, таких как стекло, легкий пластик или же ограничить перилами для обеспечения должной безопасности.

Лестница

Доступ на антресольный этаж возможен только после создания лестницы, которая может иметь винтовую или маршевую конструкцию. В последнем случае есть два варианта, подходящих к различным условиям - это небольшая лестница с крутым уклоном, сохраняющая полезное пространство, или классическая с перилами. Несмотря на оригинальный внешний вид и компактность винтового вида, стоит помнить о его травмоопасности ввиду наличия нестандартных ступеней. Также на них практически невозможно занести крупные предметы мебели, к примеру, неразборную кровать. Независимо от конструкции лестницы, она в первую очередь должна обеспечивать легкий доступ на антресольный этаж в квартире.

Мобильная компактная лестница - это одна из особенностей лаунж-зоны. При выборе подобного варианта исполнения должно уделяться особое внимание не только архитектурным, но и эстетическим аспектам, так как подобное дополнение постоянно притягивает взор и должно отличаться гармоничностью пропорций и используемых материалов.

Что выбрать

Дом с антресольным этажом в виде площадки для отдыха - это, скорее, прихоть, чем острая необходимость. При таком варианте обустройства не нужно выделять место для высокого потолка, так как становится актуальной установка мягких легких кресел и низкого дивана, на котором комфортно наблюдать пейзаж.

В современном дизайне приобретает все большую популярность организация спального места на антресолях. Такое новое веяние придает уют семейному ложу, за счет возвышения над остальным пространством, к тому же зимними ночам будет актуален тот факт, что чем выше, тем теплее окружающий воздух.

Антресольный этаж, фото которого представлено ниже, также может быть и в детской. При наличии ограничений в его высоте на нем располагается спальное место, а внизу, в зависимости от свободного пространства, может быть шкаф-купе или письменный стол. Подобный вариант особенно полезен при обустройстве небольшой

Мебель

Важно грамотно подобрать обстановку для дополнительного пространства. Не стоит загромождать антресольный этаж, лучше всего подойдет скромное мебельное наполнение и интенсивное освещение при помощи светильников или окон, выходящих на южную или восточную сторону. Подобные помещения особенно ценят коллекционеры книг и старинных предметов из-за освобождения пространства основного этажа. Интерьер в светлых тонах более предпочтителен, при этом не нужно увлекаться заполнением в виде аксессуаров и живописи.

Что нужно знать

Не стоит забывать про высокий риск нахождения на дополнительном пространстве для пожилых людей и маленьких детей. Также важно рассчитать несущие способности фундамента, так как основание, отличающееся подвижностью или располагающееся под старым домом, может просто не выдержать увеличившейся нагрузки.

Не стоит расстраиваться при недостаточной высоте потолков и невозможности реализации подобной идеи. В случае если помещение кажется неуютным, несмотря на высоту, не достигающую 3 м, нужно искать проблему в неподходящем дизайнерском исполнении. Невысокие комнаты имеют множество положительных сторон, таких как меньшие затраты на ремонт и экономия на электроэнергии.

Одним из распространенных способов увеличения жилого пространства является сооружение антресоли. Разнообразить планировку интерьера данным образом особенно выгодно в помещениях с высокими потолками, какие часто присутствуют в старых постройках и проектируются в новых. Уютный кабинет, домашняя библиотека, игровой уголок или спальное место - все это может быть размещено на антресоли. Как правильно осуществить эти и другие интерьерные идеи с помощью данного архитектурного элемента читайте далее.

Размеры антресоли

Чем выше потолки в помещении, тем больше места останется для антресоли. Например, если антресоль будет использоваться в качестве кладовой, то минимальная высота помещения должна составлять 3,2 м. Два полноценных этажа могут получиться при высоте потолков не менее 4,6 м. В любом случае функциональное назначение антресоли продиктовано имеющейся высотой помещения.

Чтобы под антресолью можно было свободно перемещаться, ее высота должна быть не менее 220 см. Такая же высота необходима и над антресолью, если на ней планируется устроить рабочий уголок и проводить там много времени. Если под антресолью будет расположена кладовая или гардеробная комната, то для них достаточно высоты 180-190 см, если, конечно, в семье нет баскетболистов.

Спальное место на антресоли потребует высоты над полкой не менее 120 см. Меньшая высота тоже возможна, но комфорта будет недостаточно. Высота человека в сидячей позе в среднем составляет около 1 м. Прибавив к ней толщину матраса (приблизительно 15 см), получаем 115 см. Ну и желательно, чтобы надо головой оставалось еще хотя бы несколько сантиметров, иначе, вставая можно пробудиться немного быстрее, чем этого хотелось.

Что касается площади спального места на антресоли, то здесь следует отталкиваться от размеров матраса. Стандартный одноместный матрас имеет ширину около метра. Двухместные матрасы встречаются шириной от 140 см до 200 см. К этой ширине следует прибавить еще 30-40 см для твердого бордюра, на который при необходимости можно было бы поставить кружку, книжку или поднос с завтраком.

Планируя спальное место на антресоли, необходимо знать, что расположение кровати у потолка не очень полезно для здоровья, поскольку в этом случае возле нее затруднен воздухообмен. Это скорее вынужденная мера, нежели хорошее решение. Если все-таки делать спальню на антресоли, то лучше, чтобы это была двухуровневая ступенчатая конструкция. На нижнем уровне можно будет встать во весь рост, чтобы, например, переодеться в пижаму. Под вторым (высоким) уровнем антресоли можно расположить компьютерный стол и оборудовать там рабочее место. Под нижним уровнем можно предусмотреть кладовую, большой шкаф для хранения вещей или встроить туда аквариум.

При сооружении антресоли за общую толщину полки необходимо принимать 20 см. Сюда входит толщина досок, ДВП и балки. Возможны и другие конструктивные решения, но в любом случае, уменьшая толщину полки необходимо сохранять ее жесткость, усиливая конструкцию дополнительными ребрами.

Лестница на антресоль

Ярусное расположение антресоли обязательно потребует устройство лестницы, ведущей на нее. Это предъявляет определенные требования к размерам помещения: оно должно иметь большую площадь, поскольку лестница занимает довольно много места. По лестнице удобно подниматься, когда глубина проступи ступеней не превышает 28 см, а их высота - 17 см. Таким образом, чтобы подняться на высоту 240 см понадобится преодолеть 14 ступеней. Данная лестница будет иметь длину марша 364 см.

Наиболее комфортной считается лестница с площадкой на марше. Если размеры помещения не позволяют выделить под лестницу достаточно места, то придется остановить выбор на менее комфортной чердачной лестнице. Подниматься по такой лестнице более или менее удобно, но спуск затруднен непривычным положением тела - лицом к ступеням. Крутую лестницу, высота ступеней которой превышает 20 см, устанавливать не рекомендуется. Оптимальным вариантом при дефиците места может стать лестница со ступенями типа «утиный шаг», которые предполагают чередование левых и правых ступеней.

Место антресоли

Антресоль не получится создать в произвольном месте. Расположение дверных и оконных проемов влияет на его выбор. Элементы конструкции антресоли не должны препятствовать доступ к окну или мешать его открыванию. Необходимо учитывать и то, что оставшаяся часть помещения должна сохранять эргономику: она не должна быть слишком узкой или напоминать шахту из-за вытянутой вверх формы. Эффект открытого пространства при этом будет потерян. Единственное окно в комнате необходимо оставить в нижней (высокой) части.

В просторных помещениях с высокими потолками антресоль может быть также и галерейного типа, т.е. опоясывать его с трех сторон. На такой антресоли можно свободно расположить библиотеку. В этом случае ее ширина, с учетом книжных стеллажей, будет около метра. Одну из сторон галерейной антресоли можно расширить, создав тем самым, дополнительную площадь для размещения читального уголка. Узкие антресольные полки могут быть ниже стандартных 220 см от уровня пола.

Антресоль придется к месту над длинными и узкими коридорами, поскольку такие помещения выглядят гармоничнее с низкими потолками. Таким образом, антресоль может быть создана сразу в нескольких помещениях, например, над прихожей, коридором и в гостиной. При этом гостиная не проиграет в высоте, поскольку понизится только незначительная ее часть. Зато помещение приобретет более интересную планировку.

Не исключается возможность накрытия антресолью и таких помещений, как ванная и кухня. Перед тем, как убирать простенок, отделяющий антресоль и комнату, из которой будет подниматься лестница, необходимо убедиться, что конструкция стен позволяет это сделать.

Строительный материал для антресоли

Конструктивно антресоль состоит из опор балок и перекрытия, образующего пол. Опоры и балки могут быть деревянными либо металлическими. Последние представляют собой стальной профиль, при соединении которого используется сварка или болты. Технически стальную конструкцию смонтировать труднее, но в итоге выглядеть она будет значительно изящнее. Дерево более массивно, но зато исключает работу сварщика.

Пол антресоли может быть сделан из досок, ДВП, поликарбонатных плит, а также из армированного стекла. Для того, чтобы отделить помещение, образовавшееся под антресолью, используют любые обшивки (гипсокартон, ОSB и прочие). Чтобы стенки перекрытия антресоли не работали как барабан, между ними можно проложить минеральную вату.

Конструкция антресоли может быть пространственной или ажурной. Последняя способна стать украшением помещения, но для этого ее необходимо тщательно спроектировать. Если у вас нет желания выделять антресоль, то для ее отделки можно использовать те же материалы, что использованы в комнате. Для современных интерьеров может подойти вариант антресоли, выполненный из нержавеющей стали и стеклоблоков. В классических интерьерах органично впишутся деревянные конструкции.

Если антресоль устанавливается на опоры, то конструктор обязательно должен учесть несущую способность перекрытия под помещением.

Ограждение антресоли

Любое высотное ограждение, в том числе и антресоли, планируется так, чтобы его высота была выше центра тяжести человека. Граница безопасности проходит на уровне 110 см, но для небольших антресолей это может быть слишком много, поэтому высоту балюстрады снижают до 90 см.

Наполнение балюстрады может быть сплошным либо ажурным. Его вид зависит от функциональности верхнего помещения, а также от вкусов и предпочтений хозяев. Естественно, что кладовую на антресоли в гостиной лучше скрыть за сплошным ограждением. При желании показать интерьер антресоли, можно использовать ажурное наполнение ограждения. При выборе материала для балюстрады руководствуются, прежде всего, характеристикой интерьера. В зависимости от остальной отделки и ее стиля, балясины могут быть выполнены из дерева, ковки, никелированных труб, перфорированной стали, стекла и др.

Комфорт на втором ярусе

Наибольшая проблема антресолей - это застой воздуха и более высокая температура, чем внизу. Если не предусмотреть там вентиляцию, то сон на антресоли будет не самым лучшим. Проблема вентиляции может быть решена двумя способами: созданием принудительной вентиляции либо разработкой специальной конструкцией антресоли, которая не будет препятствовать естественному движению воздуха. Застоя воздуха на антресоли может и не быть, если в месте ее устройства имеется вентиляционная решетка. Отдельный вытяжной канал можно подвести и специально. В одноэтажных домах или на мансардных этажах вентиляция может быть подведена через крышу. Как вариант: можно соединить помещение антресоли с хорошо проветриваемым соседним помещением посредством гибкого вентиляционного канала. Если ни один из этих способов не подходит, то необходимо обратиться к специалистам, которые обязательно придумают решение вопроса вентиляции.

Немаловажным элементом комфорта является дневной свет, доступ которого на антресоль может быть ограниченным. Исключением являются антресоли с оборудованным местом для сна. Рабочее место напротив должно быть хорошо освещено и, желательно, естественным светом. Иногда может потребоваться сделать в стене дополнительный оконный проем со стороны антресоли, либо установить световой тоннель. Однако любая из этих идей потребует консультации архитектора.

В поисках простого выхода из положения многие пытаются решить проблему света при помощи искусственного освещения. Надо сказать, что современная светотехника позволяет это сделать довольно качественно, но полностью заменить дневной свет она все же не в состоянии.

Согласование антресольного этажа (антресоли) и получение разрешения от Мосгосстройнадзора

Современные промышленные, торговые, складские и спортивные сооружения позволяют получить дополнительные квадратные метры для организации подсобных помещений, хранения товара, производственных помещений, офисных и торговых площадей, развлекательных комплексов и иной другой полезной площади, благодаря расширению полезной площади за счет устройства антресольного этажа.

Антресольные этажи (антресоли) и подобные конструкции решают данный вопрос при относительно минимальных материальных затратах. Разработка и монтаж межэтажных перекрытий - довольно ответственный процесс.

Антресоль может быть как этаж, так и полуэтаж, обычно высотой не менее 2,10 м для технических помещений. В заводских цехах и ангарах целесообразно строить антресольные этажи для управленческого персонала.

В квартирах допустимая высота антресольного этажа должна быть по СНиПам и СанПиНам не менее 2,5 метров.

Проект антресольного этажа в квартире и нежилом помещении (здании)

Надстройка антресольного этажа при допустимых возможностях без увеличения высоты здания позволяет увеличить этажность и соответственно увеличить площадь помещений без больших капитальных затрат.

Инженерные и конструктивные решения могут быть различными и основываются исходя из технического обследования состояния несущих и ограждающих конструкций нежилого помещения (здания), частного дома или квартиры.

Надстройка антресольного этажа (антресоли) в квартире, нежилом помещении, здании или частном доме требует полного комплекса подготовки разрешительной документации и обязательного получения разрешения на реконструкцию от Мосгосстройнадзора .

Для устройства промежуточного антресольного этажа также существует достаточное количество конструктивных решений. Многое зависит от характера использования строящегося антресольного этажа и будущих нагрузок на перекрытия.

Для квартир, офисных и других нежилых помещений, где допустима небольшая нагрузка на межэтажные перекрытия, возможен конструктивный вариант из металла и полом из деревянной доски.

Для более существенных нагрузок при эксплуатации антресольного этажа зарекомендовал вариант — монолитное перекрытие по профнастилу, уложенному на металлоконструкции межэтажных перекрытий. Профнастил в данном случае выполняет функцию опалубки для бетонной стяжки.

Для отделки помещений на антресольном этаже:

• с полами из деревянной доски можно сделать стены и потолок из вагонки или панелей МДФ;
• с бетонным полом выбор отделки можно не ограничивать, а отделывать как обычный офис: стены - гипсокартон, потолок - подвесной Armstrong.

Устройство антресольных этажей по определению является реконструкцией!

Устройство антресоли и антресольных этажей является реконструкцией и требует обязательного получения разрешения от Мосгосстройнадзора (Комитет государственного строительного надзора г. Москвы), так как в соответствии с Градостроительным кодексом РФ (ст. 51): реконструкция это — изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, площади, количества этажей, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.