Что такое жилищно-строительный кооператив, и законно ли продавать через него квартиры? Жилищный кооператив – альтернативный способ покупки жилья

Один из вариантов — это участие в жилищно-строительном кооперативе . В данной статье рассмотрены ключевые моменты данной структуры, а также проанализированы плюсы и минусы приобретения жилой площади через ЖСК.

Понятие

Что понимается под жилищно-строительным кооперативом? В ст. 110 главы 11 Жилищного Кодекса Российской Федерации дается общее определение для ЖК и ЖСК. По закону, это кооперирование физических или юридических лиц на добровольной основе для обеспечения их нужды в жилплощади и руководстве домом.

В п. 4. статьи 110 указано, что ЖСК представляет собой потребительский кооператив. В Письме Минэкономразвития России от 10.04.2008 N 4416-АП/Д05 упомянуто, что такие кооперативы можно поделить на два вида: кооперативы с основной деятельностью в виде получения прибыли и кооперативы, деятельность которых имеет расходный характер посредством паевых взносов участников . Рассматриваемое объединение относится ко второму виду.

Важно знать! Согласно изменениям Федерального закона от 30.11.2011 N 349-ФЗ, ЖСК, образованный после первого декабря 2011 года, выступает как застройщик при приобретении допуска на строительство.

Отличие ЖСК от ЖК

Главной отличительной чертой ЖК и ЖСК является сама сущность объединений при общей цели. Члены ЖК приобретают построенное жилье, финансируют восстановление и дальнейшее обслуживание постройки, в то время как члены ЖСК оплачивают возведение, перестройку и содержание дома.

Правовой статус

Правовая позиция жилищно-строительного кооператива характеризуется Жилищным Кодексом РФ, а Гражданский Кодекс разъясняет его гражданско-правовые свойства.

Помимо Кодексов, положение ЖСК устанавливается его уставом, о котором будет рассказано далее.

К сведению! С 1 июля 2016 жилищно-строительному кооперативу следует размещать следующие документы и информацию согласно многочисленным предписаниям:

Состав участвующих в ЖСК;
Допуск на постройку дома, строящегося на средства членов, а также разрешение на участок, предоставленный под застройку;
Местонахождение постройки и ее описание, оформленное по правилам расчетной документации;
Число квартирных помещений в строящемся доме и их характеристика;
Ориентировочная дата приобретения разрешения на реализацию дома.

Также с 1 июля 2016 года ЖСК должен обеспечить возможность ознакомления со следующей документацией члена кооператива по запросу:

Расчетная документация;
Документы, удостоверяющие разрешение ЖСК на земельную площадь;
Отчеты встреч членов кооператива, голосований;
Заключения ревизора ЖСК.

Структура

Перечислим главные органы регулирования ЖСК:

Общее собрание;
Конференция, при количестве членов более пятидесяти человек;
Правление ЖСК и его председатель.

Самым важным и значимым советом является общее собрание, а полномочия конференции формируются уставом организации. Проводить общее собрание является возможным только при присутствии более половины участников. Принимают вердикт, если за него отдало свой голос более 50% присутствующих . Такое решение, оформляемое протоколом, неизбежно для всех участников ЖСК.

Правление ЖСК выбирается из членов самого объединения общим собранием (конференцией). Все компетенции закрепляются уставом. Председатель правления выбирается из круга лиц, входящих в правление. В его обязанности входит воплощение намерений кооператива, выражение потребностей ЖСК и т.д. Главные требования к нему — это добросовестность и разумность.

Помимо вышеперечисленных постов в кооперативе присутствует ревизор или ревизионная комиссия. Основной задачей этого подразделения является контролирование финансов и экономической деятельности.

Если человек имеет обвинение за преднамеренные преступления, несет бремя административного штрафа в виде отстранения или ранее вел управленческую службу в области строительства и смежных сферах, то он не может присоединиться к аппарату управления кооперативом.

Создание

Обозначим порядок приема желающих в состав участников ЖСК . Прежде всего, гражданин (с 16 лет) или юридическое лицо предоставляют заявку в правление кооператива . Обращение рассматривается в пределах месяца и утверждается общим собранием.

После того, как новоиспеченный участник заплатит вступительный взнос , он считается полноправным участником кооператива.

В кооперативе не должно находиться менее пяти участников (статья 112, ЖК РФ), но не должно быть участников больше числа строящихся помещений.

Для создания кооператива собирается учредительное собрание, участниками которого могут быть желающие создать ЖСК. Постановление о создании объединения считается утвержденным, если все учредители выбрали его.

Регистрация

Государственная регистрация реализуется по тем же правилам, что и регистрация юридических лиц . С момента оформления те, кто подал свой голос за образование кооператива, приобретают статус члена. Обратимся к Федеральному Закону от 08.08.2001 No 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц при их создании». В нем прописаны основные заключения относительно регистрации:

Регистрация ЖСК проводится по его местоположению.
Максимум за три дня проводится государственная регистрация со дня передачи необходимых документов в регистрирующий орган.

Перечень требуемых документов перечислен ниже:

подписанное заявление о государственной регистрации по утвержденной форме () ;
оформленное в виде протокола решение о создании организации;
учредительные документы, в случае ЖСК – его устав;
документ об оплате государственной пошлины.

Устав

Статья 113 ЖК РФ дает полную информацию, что необходимо к предоставлению в уставе ЖСК.

Его структура выглядит следующим образом:

наименование кооператива; местоположение;
суть и цель функционирования;
инструкция по приобретению членства кооператива;
процедура прекращения участия в объединении;
величина вступительных и паевых взносов, а также регламент их внесения;
последствия несоблюдения установленных обязанностей по взносам;
полномочия управляющих кооперативом;
правила признания решений органами управления;
правила преобразования и ликвидации объединения.

Ликвидация

Ликвидация ЖСК – это прекращение деятельности объединения без передачи прав и обязательств. Каких-то специальных правил для жилищно-строительного кооператива в законе не прописано, рекомендуется использовать в качестве основания Статью 61 ГК РФ «Ликвидация юридического лица».

Ликвидация может произойти как на добровольческой основе по договоренности участников или по истечению срока действия, так и по решению суда.

На принудительной основе ЖСК ликвидируется в следующих случаях:

Регистрация ЖСК признана недействительной.
ЖСК ведет деятельность без подлежащего разрешения.
Деятельность ЖСК противоречит Конституции РФ и другим правовым актам, а также уставу организации.
По иску пайщика, в случае несоблюдения ЖСК своего прямого предназначения.

Когда суд вынес решение о прекращении деятельности объединения, ЖСК обязан рассчитаться по обязательствам перед кредиторами.

Преимущества и недостатки покупки квартиры через ЖСК

Рассмотрим плюсы и минусы приобретения жилья по схеме ЖСК .

Несомненным преимуществом является возможность оплаты в длительную рассрочку . Вы можете и выплачивать паи. Большинство компаний, продающих квартиры по схеме долевого участия, предоставляют рассрочку до момента ввода в эксплуатацию.

Еще одним удобством ЖСК является возможность самостоятельного найма нового в случае банкротства текущего.

По , в этой ситуации участникам придется требовать жилье в суде, либо создавать новый ЖСК, а это очень длительный процесс.

Приятным преимуществом для членов ЖСК является переход всей власти по управлению домом сразу после прекращения строительства дома .

В случае долевого участия, необходимо сначала создать товарищество собственников жилья, что может продлиться на неопределенный период.

Пайщики имеют возможность принять участие в управлении строительством, реконструкцией и будущей эксплуатацией дома, имеют свободный доступ к документации. Это дает им больше гарантий, чем при заключении ДДУ.

У схемы ЖСК есть и недостатки. Участники кооператива могу стать жертвами двойных продаж в случае использования компанией «серых» схем реализации жилья. По законодательству, как говорилось ранее, подобные махинации запрещены: число квартир не должно быть больше числа членов ЖСК . В данной ситуации желающему вступить рекомендуется поговорить с участниками кооператива или с теми, кто из него вышел по тем или иным причинам.

Так как закон «О защите прав потребителей» не касается отношений пайщика и кооператива, ЖСК не отвечает за срывы строительства и неполадки после реализации дома . Для предотвращения подобной ситуации необходимо читать договор, особенно пункты про гарантийный срок постройки и дату окончания работ.

Разъяснение на видео

О том, что представляют собой ЖСК, рассказывает Антон Лебедев.

О.В. Новикова , налоговый консультант, к. э. н.,

И.И. Гаранина , ведущий эксперт журнала

Один из трех законно установленных способов привлечения средств граждан для строительства жилья – это создание жилищно-строительных кооперативов. Как регулируется деятельность таких организаций? Каковы особенности учета и налогообложения? Про жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) в законодательстве сказано не много: им посвящен раздел Жилищного кодекса РФ, упоминаются они в Гражданском кодексе РФ. Есть даже Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах». Но специального (отдельного) закона, посвященного именно строительному виду кооператива, нет.

Что такое ЖСК?

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Такое определение дано в пункте 1 статьи 110 Жилищного кодекса РФ.

Создается кооператив гражданами и юридическими лицами, желающими объединить свои денежные средства для строительства, реконструкции и последующего содержания многоквартирного дома.

ЖСК – это разновидность потребительских кооперативов, и относятся они к некоммерческим организациям. Такой вывод позволяют сделать нормы жилищного и гражданского законодательства (п. 4 ст. 110 Жилищного кодекса РФ; п. 3 ст. 50, ст. 116 Гражданского кодекса РФ). Что немаловажно для организации учета. Правда, согласно пункту 3 статьи 1 Федерального закона от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях», на потребительские кооперативы этот закон не распространяется.

Таким образом, правовое положение ЖСК определяется нормами Гражданского и Жилищного кодексов РФ, а также уставом кооператива в части, не противоречащей действующему законодательству.

В уставе должны содержаться следующие сведения: предмет и цели деятельности кооператива; порядок вступления и выхода из него; размер паевых взносов и порядок их уплаты; ответственность за нарушение обязательств по внесению паевых взносов; состав и компетенция органов управления кооператива, а также порядок принятия ими решений и т. д.

Обязательные положения устава кооператива перечислены в статье 113 Жилищного кодекса РФ. Кроме того, не запрещено включать в устав ЖСК иные не противоречащие указанному кодексу и другим федеральным законам положения.

Организационные вопросы

Жилищно-строительный кооператив создается на собрании учредителей, количество которых не должно быть меньше пяти, но и не должно превышать числа жилых помещений в строящемся доме. Решение собрания учредителей оформляется протоколом.

Права и обязанности юридического лица появляются у ЖСК после государственной регистрации, производимой в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (ст. 114 Жилищного кодекса РФ).

Высший орган управления кооперативом – общее собрание (каждый член кооператива имеет один голос). Оно утверждает устав кооператива, а также решает другие вопросы, отнесенные уставом к его компетенции.

Решения общего собрания служат основанием вселения в жилые помещения в домах кооператива.

В периоды между собраниями руководит деятельностью кооператива правление (не менее трех человек). Его члены избирают из своего состава председателя правления ЖСК, если иной порядок не предусмотрен уставом.

Кооператив может быть ликвидирован добровольно или по решению суда в порядке, установленном нормами гражданского законодательства.

Права и обязанности пайщиков

Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста 16 лет, и юридические лица (п. 1 ст. 111 Жилищного кодекса РФ).

Основанием владения, пользования и распоряжения жилым помещением, согласно статье 124 Жилищного кодекса РФ, является членство в жилищном кооперативе. Гражданину или юридическому лицу, принятому в члены кооператива, на основании решения общего собрания (конференции) предоставляется жилое помещение в домах этого кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.

Однако следует знать и о том, что наряду с перспективой вселения в новую квартиру пайщик приобретает также некоторые неприятные обязанности. Так, принадлежность к группе потребительских кооперативов возлагает на членов ЖСК обязанность ежегодно (в течение трех месяцев после утверждения годового баланса) покрывать образовавшиеся убытки путем внесения дополнительных взносов. В случае невыполнения этого условия кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов.

Кроме того, члены потребительского кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива (п. 4 ст. 116 Гражданского кодекса РФ).

Когда пайщик становится собственником

Член жилищного (жилищно-строительного) кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью (п. 1 ст. 129 Жилищного кодекса РФ, п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса РФ).

Согласно статье 219 Гражданского кодекса РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Напомним: права на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации. Регистрация в данном случае носит правоподтверждающий характер и производится в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.

Уплата имущественных налогов

После регистрации права собственности на жилое помещение член ЖСК (гражданин) должен платить физических лиц в соответствии с Законом РФ от 9 декабря 1991 г. № 2003-1. Исчисление налога производят налоговые органы с рассылкой (вручением) уведомления об уплате плательщикам.

Таким образом, налог со стоимости жилья платит его собственник, а не кооператив.

В то же время, если у кооператива есть объекты, учитываемые на счете 01 «Основные средства» (оргтехника, оборудование и т. д.), их стоимость включается в базу по налогу на имущество (п. 1 ст. 374 Налогового кодекса РФ). Налог кооператив платит с остаточной стоимости указанных объектов. При этом следует учесть то, что активы некоммерческих организаций не подлежат амортизации: на них в конце года начисляется износ. Амортизации не подлежат даже те объекты, которые приобретены за счет средств от предпринимательской деятельности. Поэтому для целей налогообложения учитывают первоначальную стоимость основных средств за вычетом износа, который отражается за балансом на счете 010 «Износ основных средств» .

Исключение составляют земельные участки. Они налогом на имущество не облагаются (по ним уплачивается земельный налог).

В то же время, поскольку земельный налог относится к местным налогам, при установлении его в конкретном регионе нормативными правовыми актами местного законодательства могут вводиться налоговые льготы, а также основания и порядок их применения (п. 2 ст. 387 Налогового кодекса РФ).

Строительные аспекты

Перед началом строительства необходимо заняться оформлением правоподтверждающих документов на земельный участок (собственный или арендованный); проектной документации; разрешения на строительство. Пренебрежение этими правилами осложнит оформление прав на построенную недвижимость, а также повлечет наложение значительных штрафов. В частности, строительство без разрешения (если его получение необходимо) обойдется кооперативу в сумму от 500 тыс. до 1 млн руб. Такая ответственность предусмотрена в пункте 1 ст. 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

В строительном процессе ЖСК выступает застройщиком.

Застройщик – лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для строительства, реконструкции, ремонта (подп. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Согласно пункту 3 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ, вести строительство может застройщик либо привлекаемое им (или заказчиком) на основании договора физическое или , имеющее выданные саморегулируемой организацией (СРО) свидетельства о допуске к таким работам. Виды работ, предусматривающие наличие допуска (а значит, и обязательное членство в СРО), содержатся в Перечне видов работ… оказывающих влияние на безопасность объектов капитального строительства (утвержден приказом Минрегиона России от 30 декабря 2009 г. № 624).

Если застройщик выполняет самостоятельно функции строительного контроля, свидетельство о допуске ему не нужно. Такой ответ был дан в письме Минрегиона России от 18 августа 2010 г. № 30213 – ИП/08 на официальный запрос редакции журнала (см. «Учет в строительстве» № 11, 2010).

По окончании строительства оформляется разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Особенности учета

ЖСК, являясь юрлицом, не освобождены от ведения бухгалтерского учета. Как , не ставящая целью извлечение прибыли, кооператив ведет деятельность «по смете». То есть формирует доходную часть (вступительные, членские, паевые взносы, дополнительные паевые взносы) и направления расходования средств (на строительство дома и текущие затраты на ведение деятельности). Паевые и другие взносы, уплачиваемые в соответствии с порядком, предусмотренным уставом, либо при необходимости дополнительных расходов по строительной смете, отражаются с использованием счета 86 «Целевое финансирование» :

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты с пайщиками»
КРЕДИТ 86 субсчет «Вступительные взносы» («Членские взносы», «Паевые взносы», «Дополнительные паевые взносы»)

– отражена задолженность членов ЖСК по соответствующим взносам;

ДЕБЕТ 50 (51)
КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с пайщиками»

– поступили соответствующие взносы от членов кооператива (в разрезе аналитики по каждому пайщику).

Расходование средств отражается следующими записями:

ДЕБЕТ 20 (26) КРЕДИТ 10 (60, 69, 70, 76…)

– учтены текущие расходы кооператива по ведению деятельности;

ДЕБЕТ 86 субсчет «Вступительные взносы» («Членские взносы», «Паевые взносы» и т. д.)
КРЕДИТ 20 (26)

– списаны текущие расходы кооператива за счет привлеченных средств целевого финансирования;

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 10 (60, 69, 70, 76…)

– отражены расходы, связанные со строительством дома;

ДЕБЕТ 86 субсчет «Паевые взносы» («Дополнительные паевые взносы»)
КРЕДИТ 08

– переданы в собственность пайщиков жилые помещения по полностью оплаченным паям.

Налогообложение

Ведение деятельности с использованием целевых средств накладывает особенности и на порядок налогообложения кооператива.

Налог на добавленную стоимость

Рассмотрим особенности исчисления НДС в различных ситуациях.

При строительстве. Жилищно-строительные кооперативы на средства, полученные от членов кооператива, организуют строительство, а затем передают квартиры их собственникам. Паевые вклады, а также вступительные и членские взносы носят целевой характер, они предназначены на осуществление основной уставной деятельности некоммерческой организации, не связанной с предпринимательской деятельностью. В связи с чем эти средства налогом на добавленную стоимость не облагаются.

Что касается передачи квартир, члены кооператива, полностью внесшие свои паевые вклады, приобретают право собственности на определенную квартиру, а также долю в общем имуществе многоквартирного дома.

У самого же кооператива права собственности на жилье не возникает. Поэтому его передача собственникам не считается реализацией и также не подлежит обложению НДС.

Данные правила следуют из положений статей 146 (подп. 1 п. 2) и 39 (подп. 3, 4 п. 3) Налогового кодекса РФ.

При отражении «входного» налога нужно помнить о том, что пайщики покрывают взносами все расходы с учетом налога на добавленную стоимость. ЖСК права на вычет не имеет, так как рассмотренные операции НДС не облагаются. Так что «входной» налог, уплаченный кооперативом поставщикам и подрядчикам при строительстве дома, нужно включить в стоимость здания, ведь принять его к вычету, то есть возместить из бюджета, нельзя (подп. 4 п. 2 ст. 170 Налогового кодекса РФ).

При дальнейшем обслуживании жилья. Отметим еще одну особенность, связанную с деятельностью ЖСК. После сдачи дома в эксплуатацию кооперативы могут получать от своих членов средства для оплаты коммунальных услуг, услуг по ремонту и пр.

С 1 января 2010 года жилищно-строительные кооперативы законодательно освобождены от уплаты НДС по операциям, связанным с предоставлением коммунальных услуг и с содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества дома (подп. 29, 30 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ). Но только при условии приобретения кооперативом коммунальных услуг у организаций коммунального комплекса, поставщиков электрической энергии и газоснабжающих организаций, а услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме – у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги). Иными словами, на средства, полученные от граждан в качестве оплаты указанных услуг, НДС начислять не нужно. А вот если кооператив сам оказывает какие-либо услуги своими силами (например, по техническому обслуживанию или текущему и капитальному ремонту жилья), то в этом случае плата за них будет облагаться налогом. Такое мнение высказано в письме Минфина России от 6 августа 2010 г. № 03-07-11/345.

Налог на прибыль

Паевые вклады, членские и вступительные взносы не включаются также и в базу по налогу на прибыль (подп. 1 п. 2 ст. 251 Налогового кодекса РФ).

Правда, для того, чтобы вывести из-под налогообложения эти суммы, их нужно учитывать обособленно от других поступлений и использовать строго на уставные цели.

Но в некоторых случаях и при соблюдении порядка целевого использования взносов и отсутствии коммерческой деятельности у кооператива появляется обязанность по уплате налога на прибыль. Например, при хранении денег на депозитном счете в банке или взимании штрафов (пеней) с тех членов, которые не вовремя уплатили взносы. Проценты по вкладу и суммы штрафов будут включаться во внереализационные доходы ЖСК (п. 3, 6 ст. 250 Налогового кодекса РФ).

Дело в том, что кооператив, будучи юридическим лицом, независимо от его статуса некоммерческой организации является плательщиком налога на прибыль согласно положениям главы 25 Налогового кодекса РФ.

Поэтому для целей исчисления налога на прибыль бухгалтер ЖСК обязан учитывать доходы и расходы на общих основаниях.

Следовательно, проценты по депозитам должны включаться в налогооблагаемую базу независимо от того, ведет организация предпринимательскую деятельность или нет.

Такой вывод подтвержден в письме Минфина России от 3 сентября 2010 г. № 03-03-06/4/82. В нем сказано, что, согласно пункту 6 статьи 250 Налогового кодекса РФ, в состав внереализационных доходов включаются доходы в виде процентов, полученных в том числе по договорам банковского вклада.

При этом чиновники подчеркнули, что положения приведенного пункта не устанавливают специального порядка в отношении признания данных доходов некоммерческими организациями.

При размещении временно свободных средств, полученных от пайщиков, на депозитах существует и еще одна опасность – налоговики могут исключить их из состава целевых, отнеся к нецелевому использованию. Иными словами, кооперативу придется включить суммы своих банковских депозитов (не проценты, а всю сумму вклада) в облагаемую базу по налогу на прибыль организаций.

Доходы, получаемые от предпринимательской деятельности, ЖСК учитывает при налогообложении прибыли в общем порядке.

Меры ответственности за допущенные нарушения

Привлечение денежных средств граждан через ЖСК на приобретение жилых помещений предусмотрено в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (подп. 3 п. 2 ст. 1).

В то же время в указанной норме определено, что такое привлечение допускается жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими их деятельность.

Из чего следует, что меры ответственности, предусмотренные в пункте 1 статьи 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях за неправомерное привлечение и использование средств (штраф в размере от 500 тыс. до 1 млн руб.), к деятельности ЖСК применены быть не могут.

Это обусловлено тем, что нормами законодательства, регулирующего деятельность жилищно-строительных кооперативов, такая ответственность не предусмотрена.

Поэтому к ним могут быть применены лишь общие механизмы ответственности, установленные Гражданским кодексом РФ.

К таким мерам можно отнести уплату процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395). Они рассчитываются исходя из ставки рефинансирования Банка России.

Кроме того, отметим, что в случае нарушения жилищно-строительным кооперативом обязательств по предоставлению жилых помещений его члены могут добиваться взыскания и иных убытков (ст. 15).

Жилищный кооператив – юридическое лицо, представленное в виде сообщества, осуществляющего свою деятельность для обеспечения членов объединения жилищной площадью. Вступить в союз может любое лицо независимо от статуса.

Что такое жилищное объединение

Если говорить простым языком, то жилищный кооператив или товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это союз людей, создавших общий бюджет для покупки или постройки квартир всем участникам объединения. Для вступления в ЖК необходим членский взнос, деньги из которого тратятся на жилплощадь.

Права и обязанности некоммерческой организации установлены в двух основных нормативных актах:

Статьи 111 и 112 Жилищного кодекса Российской Федерации;
Гражданский кодекс РФ – раздел о юридических лицах.

Наиболее важным документом, который регулирует деятельность и возможности союза, является устав.

Устав – основной документ организации. Здесь прописывается всё, что имеет связь с функционированием ЖК: размер вступительных взносов, основные требования для вступления в организацию и выхода из нее и т.д.

Высший управленческий орган кооператива (обычно это общее собрание) выбирает и назначает ответственного по финансово-хозяйственной деятельности. Этот же орган имеет право сменить кандидата в случае неудовлетворенности выбором.

Союз могут создать не меньше 5 человек, но общее количество людей не должно быть больше мест в кооперативном доме.

Чтобы объединение считалось сформированным официально, необходимо единогласное решение учредителей.

Законодательство Российской Федерации не описывает все тонкости структуры ЖК. Это остается на усмотрение участников сообщества, однако закон обязывает вести протокол, в котором отражаются все важные события со дня основания.

Виды кооперативов

В настоящий момент существует три типа жилищных кооперативов:

Стандартные жилищные кооперативы;
Жилищно-строительный кооператив (ЖСК);
Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК).

Каждое сообщество имеет ряд принципиальных отличий в структуре и в уставе. О первом виде мы говорили выше, поэтому далее рассмотрим два других.

Жилищно-строительный кооператив

Принципиальное отличие стандартного ТСЖ от ЖСК – в последнем главная цель заключается в том, чтобы построить жилье, а не приобрести его. Как правило, такие объединения организовывают строительство крупных домов.

ЖСК создается следующим образом:

Происходит собрание учредителей, которое в обязательном порядке протоколируется;
Утверждается устав строительного сообщества;
Происходят выплаты в пользу государства в размере 2000 рублей;
Регистрация кооператива в качестве юридического лица с занесением в Единый государственный реестр.

Главным документом, который регулирует функционирование союза, так же остается устав. В нем указываются:

Правила входа в союз и выхода из него;
Размер первоначального взноса;
Описание совместной собственности и нюансы ее использования.

Бесспорное преимущество этого общества заключается в том, что ЖСК могут основать люди с ограниченными возможностями. В таком случае со стороны государства идут следующие поощрения:

Для постройки многоквартирного дома администрация обязана выделить землю на безвозмездной основе;
Проект жилья для кооператива разрабатывается и выдается полностью бесплатно;
Городская администрация обязуется оказать помощь в подключении нового строения к городской инфраструктуре.

Но тут есть один нюанс: такое сообщество имеет право построить дома только эконом-класса.

Жилищно-накопительный кооператив

ЖНК отличается от остальных союзов тем, что члены сообщества накапливают средства на покупку жилья путем паевых взносов. В этом случае квартиры приобретаются в абсолютно разных местах.

Выбор подобного объединения – рискованное занятие, так как ЖНК является отличным прикрытием для мошенников, поэтому существует ряд рекомендаций при выборе жилищно-накопительного кооператива:

Открытая политика организации и лояльное отношение к пайщикам;
Деятельность союза осуществляется только на основе законов Российской Федерации;
Надежный кооператив должен сотрудничать с крупными и проверенными временем банками;
Все вопросы решаются собранием оперативно;
Прозрачное управление сообществом и ясно поставленная цель;
Членский взнос должен быть наименьшим среди всех кооперативов.

Жилищно-накопительный кооператив – отличная альтернатива для ипотеки. Так, переплата за квартиру, взятую в ипотеку за 2,5 млн рублей, составит по стандартной кредитной ставке:

За 10 лет – 2,1 млн рублей;
За 20 лет – 4,9 млн рублей.

Получается, что за 20 лет кредитор переплачивает за квартиру в 2 раза больше, к тому же первоначальный взнос должен быть не менее 15% от стоимости жилплощади.

Теперь что касается ЖНК при той же цене за жилье. Вступительный взнос + членский взнос + пай составит не более 100 000 рублей, а это значительно меньше, чем 15% от стоимости квартиры.

Членский взнос платится только единожды при вступлении лица в сообщество. Эти деньги идут на оплату деятельности союза: заработная плата адвокатам, бухгалтерии и т.д.

Расчеты следующие: за 23 месяца с учетом ежемесячного внесения средств накапливается 35% от общей стоимости квартиры – 890 000 рублей. Затем берется заем в размере 1,7 млн у сообщества. Стандартная процентная ставка у подобных сообществ – 3%. Получается:

1 год – 510 000 рублей;
2 год – 500 000;
3 год – 480 000;
4 год – 270 000.

В итоге, член союза обзаводится собственным жильем через 23 месяца, а полностью погашает задолженность через 3 года и 7 месяцев.

Преимущества и недостатки жилищных кооперативов

У каждого вида жилищного кооператива имеются свои особенные преимущества, однако если обобщить, то получатся следующие положительные моменты:

Стоимость квартиры . Так как бюджет некоммерческой организации складывается только из средств членов объединения (полностью отсутствуют кредитные деньги), то стоимость жилья будет примерно в 2, а иногда и в 3 раза меньше. Это и есть главное преимущество любого типа ЖК;
Нет необходимости в справках . Для того чтобы взять ипотечный кредит, нужно представить документы о платежеспособности, доходах, справку о состоянии здоровья и т.д. Для покупки квадратных метров через кооператив достаточно предоставить паспорт и скан трудовой книжки. Объяснить такое явление просто – недобросовестные члены союза со временем отсеются сами, при этом ничего не получив.

Несмотря на такие положительные стороны, жилищные кооперативы не лишены существенных недостатков:

Членский взнос . Чтобы вступить в кооператив, необходимо внести сумму, равную от 3 до 7% стоимости квартиры. Этот взнос можно считать безвозмездным, так как он не идет в сумму накопления и не будет возвращен плательщику, если тот решит выйти из объединения;
Собственность . Когда клиент заключает договор с банком о взятии ипотечного кредита, то квартира сразу становится собственностью плательщика, хотя и находится в этот момент в залоге. В случае просрочки платежей банк дает время на исправление неприятной ситуации, так как в его интересы не входят судебные разбирательства. В случае с ЖК до момента последнего взноса жилье остается в собственности у объединения, поэтому при просрочке платежа организация вправе отобрать квартиру без разбирательств.

Жилищный кооператив – что это? (видео)

В следующем видео коротко расскажут о том, что такое жилищные кооперативы и зачем они нужны:

Членство в жилищном кооперативе приносит больше выгод, чем убытков. Все риски связаны только с тем, что гражданин сделал не правильный выбор организации.

Сами люди или юридические лица по собственному желанию чтобы объединить свои денежные ресурсы. Обычно так делают чтобы в будущем заняться строительством, капитальным ремонтом или содержанием дома.

Таким образом, кооператив призван удовлетворить потребность человека в жилой площади. Ещё он может осуществлять управление жилыми и нежилыми площадями в доме типа.

Сами по себе ЖСК также выступают в роли юридических лиц и обязаны проходить установленную процедуру регистрации в соответствии со статьёй 114 ЖК РФ .

Поняв, что это такое, переходим к правовым вопросам.

Правовое положение жилищно строительного кооператива

Как уже говорилось выше в статье 110 ЖК РФ чётко сказано, что ЖСК является добровольным объединением граждан России или лиц юридического типа. Члены такого сообщества ставят перед собой чёткую цель удовлетворить потребности людей, которые нуждаются в жилой площади. Ещё осуществлять управление МКД.

Если вспомнить действующее законодательство, которое регламентирует градостроительную деятельность, то можно убедиться в том, что подобные сообщества всегда действуют как застройщики и берут на себя обязанность обеспечить должное строительство или полный ремонт дома, который находится на участке земли, находящемся во владении ЖСК.

Виды жилищных кооперативов и отличительные признаки

Жилищный кодекс предусматривает два вида кооперативов такого типа это ЖСК и ЖНК. Каждый имеет свои особенности.

Как уже неоднократно говорилось выше ЖСК ставит перед собой цель обеспечить жилой площадью всех своих членов и достижение её напрямую зависит от степени паевого участия каждого . Это сообщество будет существовать ровно до того момента как дом будет полностью достроен и сдан в эксплуатацию.

Далее, он может продолжить своё существование только в виде товарищества, которое будет заниматься контролем и осуществлением всей деятельности жилищно — коммунального характера. Для организации подобного не нужен уставной капитал. Более того, член такого кооператива вовсе не обязуется принимать непосредственное участие в его деятельности и строить здание собственными силами.

Общая сумма так называемого паевого взноса зависит от потребностей сообщества. Они определяются сметами на строительные материалы, расходы на оплату труда строителей, а также прочие расходы. Переплаты по жилью сведены к минимуму за счёт отсутствия процентов заёмного типа. Таким образом, переплаты касаются только обеспечения исправной работы кооператива во время производства строительных работ.

Минимальное количество участников может быть всего пять человек поэтому сравнительно малая группа граждан может создать такое объединение и выбрать объект, который в будущем подвергнется застройке.

является относительно новым явлением. Риски строительного типа здесь полностью отсутствуют, так как схемой предусмотрена покупка уже готовой жилой площади. При вступлении в подобное сообщество производиться единовременный вступительный взнос. Далее, с участника взимается ежемесячный паевой взнос.

После того как членский взнос произведён сумма, которая от него осталась предоставляться участнику ЖНК в виде своего рода кредита под небольшой процент от 2 до 6 % годовых. Деятельность такого сообщества никогда не утаивается от людей, которые являются его членами. Таким образом, у человека в таком сообществе всегда есть право выбора.

Разные схемы, которые подразумевает тёмную сторону денежного оборота тут не проходят ни под каким предлогом. Этот кооператив может выбрать для себя практически любую недвижимость. такое объединение невозможно, даже если его членом будет всего один человек.

Отличия ЖСК от других форм управления МКД

Каждая форма управления имеет свои положительные и отрицательные стороны, а также особенности. Например:

Жилищный кооператив и жилищно строительный кооператив — это почти одно и то же. . Правила вступления, структура управления, членские взносы и т.д. полностью идентичны ЖСК. Единственным отличием является то, что такой кооператив создаётся ни когда дом находиться на стадии строительства, а когда он уже построен и его нужно приводить в порядок. Это сообщество призвано осуществлять управленческие функции, и таким образом, улучшать условия жизни граждан, которые проживают в данном многоквартирном доме.
Чем ЖСК отличается от ТСЖ? ТСЖ в отличие от ЖСК тоже не занимается строительством многоквартирных домов сфера его деятельности схожа с ЖК . Обычно такое сообщество образуют собственники жилья, в роли которого могут выступать квартиры или частные дома на соседних участках (см. о том, ). Оно организуется с целью осуществления совместного управления или ведения слаженной деятельности хозяйственного типа в многоквартирном доме или на земле, принадлежащей членам товарищества.В рамках этого может осуществляться эксплуатация общего имущества, постройка дополнительных строений или объектов, которые будут выступать общим имуществом для всех людей в ТСЖ. Общее имущество или его объекты могут сдаваться в аренду если так решит .
Создание ровно как и ликвидация такого сообщества регламентируется Гражданским кодексом, а так Федеральным законом No72 . Но к сожалению, последний потерял свою силу ещё в 2005 году и поэтому сегодня порядок создания и ликвидации ТСЖ регламентирует Жилищный кодекс. Он устанавливает особенную процедуру регистрации товарищества как организации некоммерческого типа.
Управляющая компания или УК . В отличие от других эта форма управления является коммерческой организацией. Она занимается управлением вверенным ей имуществом других физических или юридических лиц. Собственность жильцов, которые доверяют такой организации доверяется посредством специального договора управленческого типа (об органах правления читайте ). Когда жильцы решают воспользоваться услугами УК и заключают вышеупомянутый договор, то организация вправе. Распоряжаться всеми активами фонда, созданного благодаря коллективным инвестициям. Деньгами, которые были накоплены пенсионным способом. Накопленными деньгами, которые были собраны для обеспечения жильём граждан проходящих военную службу. Ипотечным покрытием и т.д.

А про отличия от ДДУ подробно изложено . Теперь вы можете сами решить для себя, что лучше.

Более подробно про обязанности написано в другой статье.

Заключение

Если вспомнить всё то, что было упомянуто выше, то можно понять, что в создании ЖСК есть смысл. Ведь только объединившись, люди во все времена достигали желаемого. Сегодня ведь от улучшения условий проживания не откажется ни один гражданин России. Сегодня чтобы жить с комфортом людям нужно прикладывать свои силы. Для этого и создаются жилищно — строительные кооперативы и другие формы управления ТСЖ.

Многим знакомо понятие ЖСК. Но, может быть, не многие знают наверняка, что это. Так вот, ЖСК - это организация, юридическое лицо, объединяющее людей с общей целью. Под общей целью в данном случае рассматривают строительство собственного жилья и, как следствие, На практике, как правило, ЖСК создается тогда, когда люди стремятся приобрести новую квартиру в новом доме, или отремонтировать имеющийся дом, либо заняться его управлением и содержанием. Для этих задач граждане объединяют очень многое, в том числе, деньги и усилия. И, как показывает жизнь, такая практика зарекомендовала себя с очень хорошей и выгодной стороны.

Теперь необходимо рассмотреть понятие и расшифровку ЖСК, преимущества и недостатки более подробно.

Живи счастливо и красиво

Хотелось бы сказать, что ЖСК можно расшифовать, как "Живи счастливо и красиво". Однако у ЖСК расшифровка несколько другая. В русском языке рассматриваемая аревиатура рашифовывается следующим образом: жилищно-строительный кооператив. Люди создают его самостоятельно на добровольной основне. Почему это направление получило широкое распространение?

Ответ довольно прост: проще и дешевле создать нормальные условия жизни сообща, чем добиваться этого в одиночку. Конечно, можно построить собственный дом, и ни от кого не зависеть. Но, во-первых, не у всех есть земельный участок, где можно было бы расположиться. Во-вторых, не у всех есть достаточно средств на индивидуальное строительство. И в-третьих, далеко не все люди желают иметь частный дом. Для кого-то небольшая или просторная квартира в многоквартирном доме - это и есть комфортные условия для жизни. Впрочем, ЖСК строит не только многоэтажки, но также пентхаузы и коттеджи. Это пожелание самих граждан.

Все по закону

Расшифровка аббревиатуры ЖСК говорит сама за себя. Жилищно-строительный кооператив - это строительство жилья за счет средств пайщиков или, можно сказать, дольщиков, членов кооператива. Так как жилищно-строительный кооператив - это сообщество юридического подчинения, то оно действует в рамках правового положения Жилищного Кодекса РФ.

Это сообщество, в соответствии от поставленных целей, берет на себя обязательства обеспечить качественным жильем членов кооператива. Либо выполнить основательный ремонт многоэтажки, находящейся в ведении жилищно-строительного кооператива. Те, кто хочет вступить в данное сообщество, должны соответствовать требованиям:

это люди, чей возраст не младше 16 лет;
это предприятия и организации, если они являются собственниками жилья, находящегося в собственности ЖСК;
это другие юридические лица (но не всегда это возможно, есть нюансы в законе).

Из сказанного следует, что вступить в сообщество имеют право как физические лица, так и юридические.

Кто в теремочке живет

Согласно Жилищному Кодексу РФ, жилищно-строительный кооператив должен состоять из пяти дольщиков. А максимально дозволенное число участников должно равняться числу квартир в доме. Не всегда удается на начальном этапе возведения дома собрать нужное количество членов сообщества. Надо не только иметь цели, намерения, а еще и заслужить доверие.

Однако грамотно организованное ЖСК и отзывы имеет хорошие. Огромное значение имеет финансовая сторона дела. Если строительство многоэтажки обеспечено средствами членов кооператива близко к 100%, то и доверия к такому ЖСК больше. Имеют значение и личности учредителей ЖСК.

Из ЖСК в ЖНК

Закон трактует два взаимозависимых понятия - ЖСК и ЖНК. Как уже было сказано, ЖСК - это добровольное объединение людей, целью которых является, в первую очередь, построить жилье совместными усилиями. То есть каждый член кооператива вносит свой пай в строительство. Но когда дом уже построен, ЖСК вполне может прекратить свое существование и перейти в другую форму кооператива - товарищество. Это объединение имеет целью содержать дом в порядке. И для этого уже не требуется уставной капитал, и роль каждого члена бывшего ЖСК уже другая.

Все, что от них требуется, это вносить определенные средства на обязательные работы по капитальному и текущему ремонту. Чтобы содержать кровлю, фасад, коммуникации в нормальном состоянии. Сумма затрат определяется в зависимости от смет, расходов на оплату труда строителей и закупку стройматериалов.

Коллективный разум

Жизнь под одной крышей, хоть и в разных квартирах, подразумевает общие заботы по надлежащему содержанию мест общего пользования в доме. В ЖСК собрания проходят по установленному графику. А раз в году проводится общее собрание всех участников сообщества. На совместных встречах люди, как правило, составляют отзывы о ЖСК, решают многие накопившиеся вопросы, даже индивидуального характера. Принятие решение происходит путем голосования. Каждый член сообщества имеет один голос, вне зависимости от занимаемой площади квартиры или занимаемой должности в этом сообществе. Очень важно: решения годового собрания будут считаться законными, если в нем принимали участие более 50% членов кооператива. Иначе придется проводить собрание заново.

Как собраться правильно

Собраться вместе и провести собрание - это зачастую нелегкая задача для компании ЖСК. Люди заняты своими вопросами, многие не хотят знать ничего, что происходит за пределами их квартиры. Тем не менее, обсудить общие вопросы раз в год или собраться на внеочередную встречу по срочным делам можно и нужно. И делать это надо по таким правилам:

определяется тип собрания (годовое, внеочередное);
формируется повестка, площадка для встречи, день и час, ответственные лица;
проводится информирование членов кооператива не позднее чем за 10 дней до проведения собрания.

В установленный день люди приходят по желанию. И обсуждают повестку. Остальные вопросы, что не планировалось обсуждать, задают в конце рассмотрения основных тем. Путем голосования принимаются решения и заносятся в протокол собрания. Заключительным этапом будет информирование о принятых решениях всех членов сообщества, в том числе тех, кто в собрании участия не принимал. Однако у каждого есть право обжаловать протокол.

Как правильно договориться

Большое значение имеет правильно составленный договор ЖСК. Прежде чем вступать в кооператив, следует изучить все подводные камни. Более трети квартир во многих новостройках продаются по договорам участия в жилищно-строительном кооперативе. Но стоит знать, что в этом договоре схема взаимодействия застройщика и долевых участников законом не регламентируется. Таким образом, нет единого образца такого договора. И застройщик может как угодно экспериментировать с текстом договора, преследуя определенные цели. Надо внимательно смотреть все пункты, чтобы застройщик не только заботился о собственных интересах, но и полностью гарантировал качество работ и соблюдение установленных сроков. А также не завышал стоимость строительства в ходе работ.

Основополагающие моменты

Второй по важности документ - это устав ЖСК. Свод основных законов для конкретно взятого жилищно-строительного кооператива. Все нормы, правила и принципы работы сообщества отражены в уставе, с которым надо ознакомиться, прежде чем принимать решение вступать в ЖСК и подписывать договор. Это особенно важно, если человек вступает в уже созданный кооператив, в составлении устава участия не принимал, не знает, что в нем написано, и уже упустил возможность вносить изменения.

Устав принимают на первом собрании правления. Он должен опираться на закон «О потребительских кооперативах». Только после того, как устав будет принят, ЖСК может регистрироваться официально, как организация.

В уставе содержится:

адрес сообщества;
размер пая (взносов);
наименование ЖСК;
порядок вступления;
ответственность за неисполнение финансовых обязательств, за срыв графика;
состав правления;
покрытие убытков.

Дополнительные сведения

В уставе отражен полностью весь план будущих работ. Указывается в нем, что именно строится, каким способом. Будут ли еще возводиться гаражи, хозяйственные постройки, парковочные места, детская площадка.

Можно построить все что угодно, добавить массу деталей. Но главное, чтобы все члены сообщества это одобрили и готовы были заплатить за дополнительный комфорт. И в финансовом документе об оплате обычно присутствует информация о нескольких видах взносов:

вступительный взнос;
паевый;
на ремонт дома;
на эксплуатацию и содержание мест общего пользования.

Кстати, тому, кто внес паевый взнос, принадлежит квартира. А все остальное - общее, и принадлежит кооперативу на общих для всех правах.

Обязанности членов объединения

ЖСК - это одна из приемлемых альтернатив приобрести собственное жилье совместными усилиями. Но это налагает на членов сообщества и определенные обязанности.

Все члены ЖСК несут субсидиарную ответственность. Они отвечают:

за своевременность внесения денежных средств;
за погашение долгов;
совместно платят имущественные налоги;
общими усилиями рассчитываются за услуги и работы, связанные с эксплуатацией дома.

А собственниками квартир они смогут назвать себя тогда, когда полностью рассчитаются за жилье, выплатят свой паевый взнос.

Строит или управляет

Управляющая компания и ЖСК - разные понятия. Хотя они могут выполнять те же самые функции. Жилищным кодексом, как известно, определены три вида управления домом:

это непосредственное управление;
управление ТСЖ (ЖСК);
с помощью управляющей компании.

Все три варианта имеют как свои плюсы, так и минусы. Рассмотрим вариант управления ЖСК. Основная цель объединения людей в ЖСК - это, как мы говорили, строительство дома. Но когда дом построен, ЖСК может взять на себя функции по управлению этим домом. Считается, что это наиболее удобный и выгодный вариант, потому что домом управляют свои люди - соседи. Конечно, иногда встречаются и те, кто злоупотребляет доверием. Что же, всегда можно председателя переизбрать.

На чем основывается выбор главного лица кооператива

Управляющий ЖСК - главное лицо в кооперативе. Его избирает правление дома. Обязательное условие - он должен быть членом ЖСК. Все права, задачи и полномочия председателя ЖСК прописаны в уставе. У него много обязанностей:

организовывать и контролировать деятельность, касающуюся управления домом;
контролировать качество услуг, предоставляемых жильцам дома;
обеспечить надлежащую работу внутридомовых коммуникаций;
хранить документы о собственности на квартиры жильцов;
выдавать требуемые документы по запросу жильцов;
информировать жильцов о ремонтных работах, об отключениях от каких-либо ресурсов;
вести бухгалтерскую отчетность, отчитываться перед жильцами за собранные и потраченные средства;
осуществлять перерасчет за оплату слуг ненадлежащего качества.

И это далеко не полный перечень обязанностей председателя.

По трудовому договору

Председателя ЖСК выбирает собрание членов кооператива. Это собрание является работодателем, а председатель - нанятый, избранный собранием работник. И, конечно, с ним составляется трудовой договор. Он также получает заработную плату за свои труды. В Москве и Московской области, к примеру, зарплата председателя ЖСК в среднем составляет 30 тысяч рублей. Но эта сумма обговаривается всеми членами сообщества, так как будет выплачиваться из их кармана.

Председатель ЖСК собственником организации не является. Он также голосует во время принятия решений на собраниях одним голосом, как и все остальные. Трудовой договор может быть и расторгнут, если председатель утрачивает доверие жильцов. Например, жильцы не могут добиться от него полного отчета о расходах. В этом случае собирается внеочередное собрание, жильцы требуют отчитаться за потраченные средства и за выполнение планов по строительству, по ремонту и обслуживанию дома. Если такового отчета нет или он вызывает сомнения, значит стоит принять решение о внеплановой налоговой проверке.

Преимущества

Практика показывает, что у ЖСК - жизнеспособная организация с множеством плюсов. Основные из них:

не требуется сразу большой суммы для вступления в кооператив;
уставной капитал для ЖСК также не требуется;
никому из членов сообщества не надо своими руками строить дом;
нет фиксированного размера взноса, на собрании сами члены кооператива решают, какую сумму установить, и вносят это в устав;
члены ЖСК строят дом для себя, значит есть уверенность в качестве работ и хорошем контроле за ходом строительства;
члену ЖСК можно вносить коррективы в план, участвуя в собраниях и используя право голоса.

И недостатки

Минусы тоже есть. Главное, взвесить, чего больше - плюсов или минусов. Но о недостатках ЖСК тоже стоит знать. Вот основные из них:

вся ответственность ложится на членов ЖСК - поиск строительной организации, архитекторов, приобретение стройматериалов;
следует тщательно контролировать расходы в ходе строительства и приобретения стройматериалов, средств должно хватить;
коллективная ответственность требует внесения недостающих средств в общее дело, когда кто-то из членов кооператива не смог сделать вовремя взнос;
приватизация квартиры возможна только после полного внесения паевых взносов;
есть риск банкротства ЖСК.

Выводы очевидны

Жилищно-строительные кооперативы не случайно прочно вошли в нашу жизнь. С их помощью можно осуществить мечту о благоустроенном жилье со всеми удобствами и по ценам более выгодным, нежели покупка квартиры иным способом. Квартира в ЖСК - это всегда жилье в новом доме. А значит, более комфортное, с меньшими затратами на ремонт общего имущества дома. И давно пора понять, что создание лучших жилищных условий - это совместные усилия, так достигать целей легче.