Выбор участка для строительства дома. На что обращать внимание при выборе земельного участка: важные моменты при покупке земли для строительства загородного дома Как выбрать землю под ижс

Что надо проверить, чтобы приобретение участка вместо радости не обернулось проблемами

Предположим, вы уже ответили на самые главные вопросы: где вы хотите купить земельный участок (хотя бы на уровне района или направления) и для чего (жить постоянно, приезжать иногда, жить летом). Все равно вы неминуемо попадаете в лабиринт сложных и взаимосвязанных вопросов, что нужно учесть при покупке участка?

Где и у кого покупать земельный участок?

Вы можете купить землю у другого владельца-физического лица. Можете купить у девелопера нового поселка (хотя сама сделка де-юре может быть проведена, как покупка у физического лица). И наконец, есть возможность покупать напрямую у муниципалитетов на торгах (часто про такие сделки говорят, что «земля покупается у государства»).

Покупка у физического несет все риски подобных сделок (угроза «некачественных» документов, ущемления прав третьей стороны при сделке и т.д.)

Организованный коттеджный поселок (если только покупаете не на последних стадиях) сопровождается риском недостроя. Полюс есть риск высоких платежей за обслуживание (как правило, пока поселок строится, за обслуживание платить не надо, а потом жителей ошарашивают высокими тарифами). Что касается торгов, кто участие в них требует определенных навыков и… свободных средств, которые будут внесены в качестве залога. К тому же далеко не всегда на торги будут выставляться те участки, которые вам потенциально подходят.

Какая категория земель лучше для строительства загородного дома?

Новое в Земельном кодексе 2019

С 1 января в действие вступили новые редакции Земельного, Градостроительного, Жилищного кодекса, закона об Ипотеке, которые существенно изменяют представления о земельных участках. Прежде всего, исчезают понятия «дача», «дачный участок», «дачное объединение». Остаются только «садоводческие» и «огороднические» некоммерческие товарищества.

На земле для ведения садоводства можно возводить капитальный жилой дом. Требования к нему, как и в случае с ИЖС – не больше трех надземных этажей (но не выше 20 м). Дом должен быть предназначен для проживания одной семьи, т.е. без деления на квартиры. Правда, теперь даже в СНТ для строительства дома надо получать разрешение (раньше это так надо было делать только на землях населенных пунктов с разрешенным использованием ИЖС).

На землях для огородничества можно возводить только некапитальные сооружения, то есть без фундамента.

Так же важно, что теперь садовый дом можно признать жилым домом (если он отвечает всем техническим регламентам, предъявляемым к жилым домам) и – наоборот (если только никто не живет в этом доме постоянно). Эта процедура регламентируется постановление правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 24.12.2018) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом». В жилом доме можно получить постоянную регистрацию

Какой должна быть топография участка?

Совершенный участок для строительства дома должен быть плоским, расположенным на возвышенности, в крайнем случае, на верхней части склона. Форма – прямоугольная, соотношение сторон 1:2, ориентация – с востока на запад. В реальности такие идеальные параметры почти не встречаются. Чем придется жертвовать – смотрите по ситуации. Например, овраг, пересекающий участок, однозначно считается бракующим фактором. Но, если сам земельный надел расположен в уединенном месте, участок большой, а цена низкая, возможно, это для кого-то окажется преимуществом, позволив реализовать интересный ландшафтный проект.

Что вас, однозначно, должно насторожить: так это угроза регулярного затопления. Такое случается в поймах рек и озер, которые весной могут разливаться очень сильно, и в местах с высоким уровнем грунтовых вод. Поэтому при прочих равных выбирайте участок, расположенный выше. Кстати, уровень грунтовых вод важен при проектировании будущего дома: если он выше 2-х метров, вам лучше отказаться от оборудованного подвала или цокольного этажа, т.к. гидроизоляция потребует больших затрат. Напротив, слишком глубокое залегание может сделать невозможным обустройство колодца. Бурение же скважины – это затраты другого порядка и необходимость получить разрешение. В некоторых водоохранных зонах бурение скважин вовсе запрещено.

Еще одна проблемная локация – на краю высокого обрыва. Такие участки очень живописны, позволяют построить дом с фантастическими видами. Но мягкие осадочные породы однажды могут обвалиться.

Сколько должен стоить земельный участок?

У профессиональных девелоперов соотношение затрат на земельный участок и строительство дома обычно засекречено. Но, говорят, что земля должна стоить около 30% от всего проекта. Ориентируйтесь на эти цифры, когда займетесь поиском.

На что обратить внимание при покупке участка?

Проверьте наличие коммуникаций

К ним относится электричество, газ, водопровод, канализация, ливневые стоки. Критично важны – первые две. Если они не подведены, то надо поинтересоваться удаленностью точек подключения и наличием свободных мощностей. Марина Денискина, руководитель компании «Вереск Групп» напоминает, что «для граждан установлен упрощенный порядок подключения к электрической сети мощностью до 15 кВт, что вполне достаточно для частного домовладения. Стоимость такого подключения составит всего лишь 550 рублей, без учета сопутствующих расходов. С газом всё может быть гораздо сложнее и дороже, в каждом отдельном случае необходимо уточнять вопрос в газоснабжающей организации».

По словам других экспертов, в ближнем среднем Подмосковье наличие или отсутствие техусловий на газ меняет стоимость земельного участка примерно на треть. Ведь даже здесь еще газифицированы далеко не все населенные пункты.

Что с инфраструктурой?

Транспортная доступность. Какая есть дорога до участка, расчищают ли ее в зимнее время и за чей счет, заливается ли она во время паводков. Как меняется загруженность шоссе в будние дни и выходные? Есть ли доступный общественный транспорт?

Коммерческая и социальная инфраструктура. Где находятся и в каком режиме работают ближайшие магазины. Впрочем, этими вопросами задаются практически всегда. Гораздо реже интересуются, а где получить ближайшую медицинскую помощь? (Когда ищут участок для строительства летней дачи, об этом вообще не думают, а вопрос может быть актуальным, особенно если есть маленькие дети и пожилые родители).

То же касается школ и досуговой инфраструктуры (актуально при постоянном проживании). Конечно, каждый родитель убедится, что поблизости есть школа. Но пока дети совсем маленькие, еще не полностью осознается тот факт, что помимо школы нужны кружки, студии, секции, бассейн. Проверьте это до того, как купите земельный участок и начнете строить дом.

Что с границами участка?

Из-за неразберихи с собственностью, которая творилась последние десятилетия, сегодня встречаются участки с границами, пересекающимися по документам. Поэтому убедитесь, что со всеми соседями подписано согласие о признании границ участка, а сами границы реально размечены на местности.

Если вы покупаете участок на землях ИЖС, то посмотрите на местности, как проходит «красная линия», определяющая границу разрешенной застройки.

Разрушенные (или просто старые) строения потребуют затрат на утилизацию.

Что с соседями?

Излишне говорить, что неподходящие соседи способны испортить любой участок мечты. Например, если вы собираетесь жить круглогодично, а соседи приезжают только летом, вряд ли они поддержат вашу инициативу зимней расчистки дорог. Проблемы могут быть с соседями, сдающими дома в аренду под организацию шумных вечеринок, с теми, кто занимается птице- и животноводством. Если разрешенное использование земель – ЛПХ (личное подсобное хозяйство), то никаких претензий к тем, кто содержит буренок, быть не может.

Что с мусором?

Это новая головная боль, возникшая у владельцев загородных домов. Узнайте, нет ли в окрестностях участка полигона твердых бытовых отходов и не планируют ли таковой организовывать в будущем. Если вы покупаете участок с СНТ или поселке – поинтересуйтесь, как обстоят дела с вывозом и утилизацией мусора.

Как купить землю у государства для ИЖС

Рассказывает Марина Денискина, руководитель компании «Вереск Групп»: "В настоящее время достаточно много муниципальной земли продается на торгах. Актуальную информацию о проходящих торгах можно узнавать на сайте torgi.gov.ru, куда стекаются сведения о торгах, проводимых государством по всей России".

Участвовать в торгах могут как юридические лица, так и граждане. Достаточно подать заявку с приложением копии паспорта и уплатить задаток, который будет возвращен, если участник торги не выиграл. Если торги проводятся в электронной форме, также необходимо иметь электронную цифровую подпись (ЭЦП).

Обнаружив интересный участок на торгах, следует его внимательно изучить. Для начала можно воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта», размещенным на сайте Росреестра, и определить местонахождение участка.

Необходимо выехать на участок, найти границы участка на местности, убедиться в его транспортной доступности, в том числе зимой, оценить окружение и возможное присутствие рядом промышленных или сельскохозяйственных предприятий, объектов инфраструктуры и коммуникаций.

Также обязательно проверить наличие и содержание документов на участок: что участок состоит на кадастровом учете, отсутствует пересечение границ с соседними участками, отсутствуют обременения и аресты. Необходимо обратить внимание на категорию и вид разрешенного использования земли: в отношении участков, предназначенных для частного строительства, самым ценным считается «индивидуальное жилищное строительство». Также нужно узнать допустимые параметры строительства, указанные в Правилах землепользования и застройки.

Огромное значение имеет возможность подключения коммуникаций (в первую очередь, электричества и газа), т.к. стоимость участка с коммуникациями и без них может существенно различаться.

Покупка земельного участка — дело непростое и хлопотное. Из-за сложностей оценки и оформления прав такие сделки входят в категорию повышенного риска, но всё равно остаются одними из наиболее популярных на рынке. Мечты о собственном наделе вдохновляют многих. Землю приобретают для частных и коммерческих целей (под постройку жилья, для деловых или промышленных объектов, сельского хозяйства и пр). Но чаще всего участки покупаются для строительства дома. Существует множество нюансов, которые важно учитывать при выборе конкретного объекта. Среди них можно выделить ключевые показатели, от которых обычно зависит цена: размер и расположение, наличие коммуникаций и строений, состояние земли и грунта, экология. В каждом случае есть свои нюансы.

Действия:

Действие 1

Формулируем свои требования к участку

Прежде всего важно понять, какой именно участок вам нужен. Рынок обширен, и чёткий образ искомого объекта существенно сократит перечень вариантов.Оценить возможности в пределах установленной суммы помогут:

— аналитические статьи
— мониторинги рынка и цен
— тематические форумы, где люди делятся собственным опытом.

Оттолкнитесь от базовых критериев (максимальная цена, размер, расположение и назначение) и выделите несколько параметров, принципиальных лично для вас (юг или север, близость к водоёму, наличие или отсутствие коммуникаций).

Когда требования сформулированы, можно начинать поиск. К вашим услугам профессиональные риелторы и специализированные источники: онлайн-базы, сайты агентств, печатные справочники и их электронные версии, социальные сети и доски объявлений.

Если вы решили действовать самостоятельно, лучше всего выбрать удобный поиск по параметрам объекта и возможность сравнивать характеристики и цены. Такой сервис доступен на портале недвижимости ГдеЭтотДом.РУ.

Лучше приступать к просмотру, имея на руках список конкретных участков. Это поможет лучше спланировать маршрут и облегчит муки выбора. На следующем этапе вам пригодятся все новые знания, полученные в период виртуального поиска.

Действие 2

Изучаем типы участков

Будущему землевладельцу важно знать, что не каждый участок подходит для строительства. Надел должен соответствовать целевому назначению, только в этом случае там можно без опасений возвести дом или коттедж.

По российскому законодательству жильё можно строить на трёх типах участков:

— земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС),
— участки для личного подсобного хозяйства (ЛПХ),
— земли дачного или садоводческого товарищества

В каждом случае существуют дополнительные нюансы. Земли могут относиться к одной категории, но при этом иметь разное разрешенное использование. К примеру, не все участки ЛПХ подходят под строительство — только те, что находятся в границах населённых пунктов и считаются приусадебными. А на землях ИЖС разрешено возводить дома не выше трёх этажей.

Действие 3

Оцениваем размер и расположение

— Соотношение размера участка и будущего дома
Приступая к поиску, покупатель, как правило, отталкивается от предполагаемого размера территории. Если вы собираетесь построить на участке жилой коттедж, лучше заранее представлять себе площадь фундамента, продумать место для парковки и минимально комфортную придомовую территорию. Пусть вы не планируете ставить теплицы с помидорами и гектарами высаживать картошку, но окно спальни, выходящее прямо на забор или грядку соседа,— удовольствие сомнительное.

Считается, что оптимальная пропорция размеров участка и дома — один к десяти. При этом площадь жилья измеряется в квадратных метрах, а участка — в сотках. Для просторного коттеджа площадью 200 квадратов нужен участок в 20 соток.
— Географическое расположение участка
Важнейший критерий земельного надела — видовые характеристики и близость к населённым пунктам. Выше всего ценятся участки неподалёку от городов и районных центров, которые позволят одновременно жить на природе и пользоваться развитой инфраструктурой: магазинами, больницами и проч. Однако в конечном итоге всё зависит от того, как вы планируете использовать землю: каждый день ездить из загородного дома на работу в офис или приезжать раз в год на рыбалку.

При оценке местоположения учтите несколько базовых моментов:

1 Участок не должен нарушать водоохранную зону — то есть, располагаться не ближе 20-150 метров (в зависимости от водоема)
2 Участки на холмах, с которых открывается живописный вид на окрестности, бывают неудобны для строительства — почва «сползает» вниз вместе с фундаментом дома
3 Открытое пространство и полное отсутствие соседей — такой же минус, как и слишком плотная застройка. В случае неприятностей некому будет прийти на помощь.

Действие 4

Оцениваем логистику

Реальное расположение участка нужно оценивать не по расстоянию на карте, а по времени, которое уходит на дорогу. Поэтому логистика — один из основных критериев при выборе земли,ведь вам придётся как-то добираться до своего надела. В это понятие входит наличие и качество дорог, которые ведут к участку. А также перспектива пробок в этом направлении.

Заранее оцените подъездные пути к вашей будущей стройке. Проедет ли здесь грузовик со стройматериалами? В каком состоянии эта просёлочная дорога будет осенью и весной? Практически у каждого россиянина есть семейное предание о родственниках, на своих плечах таскавших кирпичи и мебель для будущей дачи. Но готовы ли вы при случае повторить этот бессмертный подвиг?

В идеале должны быть разные варианты логистики. Автобусное или железнодорожное сообщение в относительной близости от участка — несомненный плюс. Даже если вы планируете ездить туда исключительно на личном автомобиле, нельзя исключать форс-мажорные обстоятельства.

Наконец, непосредственное расстояние от города и приличные дороги — ещё не гарантия того, что вы сможете без проблем добираться до своего надела. Не поленитесь, оцените дорожную обстановку в этом направлении в разное время суток в зависимости от сезона. Возможно, хитрый продавец повёз вас смотреть землю в самое удачное время, а обычно там километровые заторы.

Действие 5

Оцениваем наличие коммуникаций

Очаровавшись видом на реку или шумом соснового бора, не забудьте выяснить у продавца все подробности о коммуникациях, доступных на участке. Именно они подчас определяют основную стоимость земли.

Конечно, есть соблазн дёшево купить землю и самостоятельно организовать все необходимые моменты по благоустройству. Но риск переплатить втридорога и ввязаться в бесконечный долгострой очень велик. Заранее оцените свои силы! Приобретая участок без коммуникаций, лучше иметь на руках чёткую смету по стоимости и срокам будущих работ.

В первую очередь вас должно интересовать:

— Газоснабжение
Газовая труба поблизости — это гарантия того, что у вас будет надёжный источник отопления. Регулярно привозить газ в баллонах достаточно утомительно, а прокладывать дополнительный участок газопровода своими силами — очень дорого.
— Электричество
Норма потребления среднего коттеджа площадью 200-300 кв. м — около 30 кВт. Прежде чем затевать строительство дома, нужно выяснить, реально ли обеспечить участок необходимой энергетической мощностью. Если это будет невозможно, затраты на собственный генератор могут оказаться слишком существенными.
— Вода
Вода может поступать в дом от коллективного водопровода (городского, поселкового и т.д) или из индивидуальной скважины. Заранее решите, готовы ли вы проводить геодезическую разведку и копать колодецсвоими силами, или предпочтёте переплатить за участок с готовым водоснабжением.
— Канализация
Городской комфорт в загородном доме будет возможен в том случае, если поблизости от участка существуют коммунальные канализационные сети, к которым можно будет подсоединить ваш коттедж. В противном случае придётся задуматься об индивидуальных системах, особенно если неподалёку есть водоёмы. Иначе можно получить штрафы от местных СЭС.

Будьте особенно внимательны, если участок с хорошим расположением и видовыми характеристиками продаётся по подозрительно низкой цене. В этом случае существенные трудности и подводные камни с коммуникациями практически гарантированы.

Действие 6

Оцениваем качество грунта и экологию

Кроме площади, формы и ландшафта участка важно обратить внимание на состояние земли и грунта. Не стоит думать, что качество почвы должно интересовать только садоводов — это также чрезвычайно важно при строительстве. Если вы не слишком подкованы в этой области, лучше проконсультироваться с профессионалом. Всегда есть риск построить дом на болоте или песке.

Ландшафт также имеет значение. Участки в низине или на холме могут преподнести новым владельцам массу неприятных сюрпризов. Старайтесь спрогнозировать, как будет выглядеть эта местность в разное время года. Угрожают ли вам весенние паводки или зимние бураны?

На бытовом уровне можно проверить уровень грунтовых вод на участке, выкопав несколько углублений по всему периметру. Если в течение часа в них соберётся вода, есть опасность затопления. Это значит, со строительством подземного гаража, погреба или подвала возникнут проблемы.

Не пренебрегайте экологической обстановкой в окрестностях вашего будущего участка. Не верьте продавцу на слово, постарайтесь сами разобраться, нет ли по соседству маленькой птицефабрики, сливающей отходы в реку,животноводческой фермы, полигона для стрельбы или многолетней свалки.

Действие 7

Проверяем документы на землю

Поиск участка — сложная и кропотливая работа, но это только верхушка айсберга. Когда выбор сделан, встаёт вопрос дальнейших действий.Если на этапе просмотра вариантов покупатель может обойтись своими силами, для оформления документов лучше привлечь профессионала: юриста или риелтора, который проведёт сделку с наименьшими рисками для клиента. Перед тем, как подписывать бумаги, необходимо тщательно изучить документы на землю. К этому стоит отнестись так же внимательно, как к осмотру участка.

Владелец земли должен предоставить вам:

1 Свидетельство о праве собственности на землю
2 Документы о переходе права собственности этого участка к продавцу (договор купли-продажи, дарения и проч.)
3 Копию паспорта владельца участка
4 Кадастровый план земельного участка
5 Ситуационный план земельного участка (расположение относительно окружающих объектов)
6 Выписку из ЕГРП об отсутствии обременения
7 Справку из городского управления инвентаризации и оценки недвижимости об отсутствии строений или о характеристики коттеджа
8 Справку о том, к какой категории относится выбранный участок
9 Справку об отсутствии задолженности по уплате земельного налога
10 Письменное согласие супруга продавца на сделку

При малейших сомнениях в стоимости объекта стоит обратиться к профессиональному оценщику. Впрочем, экспертиза будет не лишней, даже если вы полностью уверены в своём выборе.

Правильно? А вот и не совсем! Для того, чтобы сделать первый шаг навстречу будущему жилью нужно выбрать земельный участок под застройку.

На первый взгляд - эта задача не сложная, однако прочитав этот материал, вы поймете, что выбор участка - вопрос не менее важный, чем сооружение самого дома, и к нему нужно отнестись с особой ответственностью. Мы надеемся, что прочитав данный материал, вы уточните для себя множество моментов, и, в конце концов, сделаете правильный выбор.

Выбирая участок, мы, конечно же, сравниваем его стоимость со своими возможностями. А участки в престижных районах больших городов и административных центров стоят немало!

Если участок находится в хорошем районе, его площадь достаточно большая, а стоимость - наоборот маленькая, проверьте, нет ли с участком каких-либо проблем.

Стоит обратить внимание на правовую сторону сделки. Сниженная цена на участок может быть вызвана юридическими проблемами, решать которые после покупки будете вы.

Важными критериями выбора участка для строительства станут

возможность телефонизации и электрификации участка
экологическая обстановка
инфраструктура: близость больницы, аптеки, почты, школы
удаленность участка от соседних домов
возможность достройки в высоту и ширину
муниципальное обслуживание

Какой размер участка лучше - большой или маленький?

Учтите, что чем больше ваш земельный участок, тем больше будет работы с ним. А если вы подберете нечто маленькое - не будет шансов расширить собственное поместье. Участки как большой, так и маленькой площади имеют свои преимущества и недостатки.

Маленький участок

Будет прост в облагораживании и озеленении
Средств на ограждение уйдет намного меньше

Видимым недостатком может стать теснота, отсутствие места для хозяйственных пристроек и хранения леса или угля. Однако поработав с ландшафтным дизайнером, вы сможете создать на небольшом участке все виды малых архитектурных форм, организовать и зонировать пространство так, чтобы оно стало как можно более уютным и по-домашнему теплым.

Большой земельный участок

Раскрывает перед владельцем неограниченные возможности для обустройства: тут поместятся и коттедж, и пруд, и теннисный корт, и бассейн, и даже домик для детей.

Имея большой огород можно навсегда сказать "прощай" свободным выходным, выход - нанять садовника, который будет за всей этой красотой приглядывать. Помните, что газон нуждается в еженедельной стрижке, а садовые растения поливке, прополке и т.д.

Однако, любая земля - это хорошая инвестиция, так что, имея большой участок, в плохие времена вы сможете продавать его даже небольшими частями.

Информация - золото!

При покупке земельного участка обращайте внимание на каждую мелочь.

Чем больше информации об участке вы будете знать, тем быстрее вы примете решение о покупке.

За информацией об участке вы можете:

обратиться в органы местного самоуправления и ознакомиться с кадастровыми данными
заглянуть к соседям - они смогут дать вам более объективную информацию,
разузнать о намерениях власти касательно данной территории, или же о криминальной обстановке.

Любая информация не будет лишней.

Водные проблемы?

Доступ к воде в некоторых участках может быть ограничен.

Для того чтобы заранее составить смету работ по подключению участка к водо- или электроснабжению, узнайте, как далеко от участка находятся источники коммуникаций и сколько примерно будет стоить их подключение.

Многие покупатели участков, которые не имеют прямого доступа к водопроводу, решаются пробурить скважину самостоятельно. Это не всегда бывает просто и окупается в очень редких случаях.

С учетом расходов на бурение - собственная скважина может обойтись в $8 000 и более. Вопрос часто усложняется и тем, что не все грунты пригодны для бурения (существует множество участков с наличием огромный подземных гранитных валунов, пробурить которые невозможно).

Если на участке все-таки возможно организовать скважину, попросите соседей поделится информацией о качестве и чистоте воды, проанализируйте воду из различных скважин и подберите оптимальную для скважины глубину.

Как правило, чистая и вкусная вода находится уже на глубине 20 метров. Не лишними будут также и показания СЭС об уровне бактериологического и химического загрязнения.

Грунтовой вопрос

Тип фундамента будущего дома напрямую зависит от типа грунтов на участке.

Исследование грунта нужно провести еще до покупки участка, в особенности, если участок вызывает подозрения!

В любом случае, если участок, а точнее его грунт не удовлетворит специалистов, грунтовой настил можно легко заменить (хоть это и не дешево), однако рассказам об идеальных участках с идеальными условиями для строительства коттеджа тоже доверять не стоит.

Опытные смогут предложить любые решения для будущего фундамента независимо от типа грунта на участке.

Лес или поле, холм или низина?

Выбирая земельный участок для строительства должное внимание нужно обратить и на тип местности, на котором он будет располагаться.

Участок в лесу или вблизи леса подарит вам истинное наслаждение свежим воздухом (особенно хвойного)

Каждое утро вы будете просыпаться под пение птиц, осенью и летом ходить в лес за грибами и ягодами, кроме того, автоматически исчезнут проблемы с расходными материалами для декора или строительства.

Однако участок вблизи леса может также спровоцировать некоторые проблемы, такие как вторжение на участок грызунов и других лесных вредителей, насекомых.

Клумбы и грядки расположенные вблизи леса будут подвергаться биологической атаке со стороны деревьев: все полезные вещества и воду будут впитывать старые деревья и дикорастущие растения.

Густой лес, кроме того, что будет защищать дом и участок от ветра, может давать тень на грядки в тех местах, где солнце жизненно необходимо.

Расположение дома на холме - почти идеальный вариант в плане ландшафтного дизайна, обилия солнечного света, чудесного вида на окрестности. Но многие владельцы домов на возвышении почти всю свою жизнь отдают на решение проблемы со смыванием грунта, укладкой тропинок и фундамента, создание системы полива.

Дом, расположенный в низине избавит вас от проблем с сухостью почвы и ветром. Тем не менее, сооружая дом, гараж, другие строения, заранее подумайте о достаточном уровне гидроизоляции.

Как правило, участки в низине имеют очень высокий уровень грунтовых вод, что в свою очередь будет создавать проблемы в прохладные времена года и во время паводков.

У водоема

Расположения участка у водоема, кажется наиболее приемлемым вариантом, как с точки зрения строительства, так и с точки зрения ландшафта. Единственное, что у дома часто будут летать комары и насекомые, а почве - понадобится дренаж.

В любом случае, для дома на равнине или холме придется позаботиться о должном уровне защиты от "непрошенных гостей" и диких животных, а также соорудить защиту деревьев и цветов от пагубных погодных условий.

Какая электрификация участка?

Для того чтобы проводить строительные работы, ремонт или даже провести вечеринку для друзей потребует немало электроэнергии.

Считается, что нормой потребления для одного коттеджа является 20-30 кВт. Однако в реальной жизни это далеко не так. Многие владельцы коттеджей считают за счастье иметь 10 кВт, а некоторые - даже половину. Данный вопрос стоит прояснить еще на этапе выбора участка.

Вот почему остро стоит вопрос об организации дополнительного источника энергии, подстанции или же ветряной, солнечной установки. Еще один выход - с умом расходовать электроэнергию, например, создав автоматическую систему контроля.

Чем обогреть?

Частым решением, но не самым выгодным, для является электричество (при условии, что вам выделили не меньше 30 кВт). Если же этого не случилось, стоит позаботиться о подведении газа из общей районной системы газоснабжения. А вот есть ли на данной территории подводка газа, стоит уточнить перед покупкой участка.

При желании можно пользоваться газовыми баллонами, но по безопасности они, конечно же, уступают общей газовой системе. Как вариант, объединиться с соседями, потому что вместе с ними такие проблемы решать намного легче и быстрее.

Какую форму выбрать?

Помимо инфраструктуры и фундамента для будущего коттеджа важна также форма земельного участка. Каждая из них имеет свои преимущества и недостатки, которые мы с вами попытаемся коротко рассмотреть.

Узкий (длиннее, чем шире)

Такой участок принесет немало дискомфорта тем, кто любит уединение, и не желает подпускать соседей близко к своему дому. К тому же выбор проектов домов, подходящих для узких участков ограничен. Однако с помощью озеленения и зонирования можно создать уникальные эффекты, например, разместить на участке длинный виноградник, или сад в перспективе. В глубине участка можно соорудить еще один небольшой домик или бассейн.

Угловой земельный участок

Удобен в плане размещения забора и ворот, он более изолирован, поскольку соседи могут быт только с двух сторон (из четырех). Однако при угловом участке вам не избежать любопытных взглядов со стороны проезжей или пешеходной части, к тому же ограждение со стороны дороги нужно обустроить как можно надежнее, садовые деревья близко к забору лучше не высаживать.

Квадратный земельный участок

Является идеальным как с точки зрения размещения дома, так и выбора проекта, обустройства садовой части. Недостатков у такой формы участка практически нет, к тому же, логика квадратной формы вдохновит на аккуратное ведение всего хозяйства.

Учтя все перечисленные факторы, Вы станете владельцем отличного участка! А если есть вопросы о какой-то земле в ближайшем Подмосковье, то звоните нам - подскажем!
Мы проектировали и строили дома в большинстве коттеджных поселков под Москвой.

Несколько примеров наших домов с красивыми участками:

Загородный строительный бум в нашей стране продолжается уже не одно десятилетие, однако, как показывает практика, многие застройщики так и не научились не только рассчитывать стоимость строительства и определять технологические особенности будущей застройки, но и правильно выбирать участок. Ну ладно, если имеются лишние деньги, то цена «перетяжелённого» дома и количество всяких архитектурных решений не играет существенной роли. А вот если участок окажется плохой, то каким бы хорошим не был построенный дом, те или иные неудобства очень сильно будут отравлять существование его жильцов, а то и вообще поставят возможность строительства под сомнение. Впрочем, проблема эта касается больше не совсем состоятельных застройщиков, которых у нас в стране подавляющее большинство. Поэтому им необходимо знать хотя бы главные правила выбор подходящего участка независимо от типа дома и режима проживания в нем – только летом, как дачники, или круглый год, как постоянные обитатели.

Как правило, основную (хотя и не решающую) роль в выборе участка под строительство играет его стоимость. Если брать стандартный участок, а не какой-либо «кусок ландшафта», обладающий несомненными природными достоинствами, которые в первую очередь ценят элитные застройщики (лес, река и прочее подобное), то цена участка уменьшается соответственно удаленности его от крупного города. Также на стоимость влияет и удаление от всяких важных коммуникаций – шоссе, автобусной остановки, школы, да и вообще от каких-либо средоточий цивилизации. Конечно, можно построить дом, который будет снабжаться водой из колодца или скважины, отапливаться автономными системами, есть даже такие жители отдаленных мест, которые электричеством обеспечиваются с помощью генераторов, благо сегодня они продаются в достаточном ассортименте и имеют приемлемую цену. Однако наличие более-менее проходимой дороги обязательно при любых предпочтениях. Если же своего собственного автомобиля не имеется, то в пределах досягаемости должна быть автобусная остановка или станция электрички. Более важно, чтобы недалеко был магазин или аптека. А для детей нужен детский садик и школа. Так что приближенность к коммуникациям и хотя бы минимальным элементам поселковой инфраструктуры все же необходима.

Не менее важно также правильно выбрать размер участка. Часто будущие домовладельцы покупают сильно маленький участок, полагая, что сумеют вместить на нем все, что нужно. Но во время строительства оказывается, что на него не вмещается не только приусадебное хозяйство, но и сам дом. Именно поэтому сначала следует разработать план в полном соответствии с проектом дома , а только затем определяться с необходимой величиной участка. А бывает совсем наоборот – покупают слишком большой участок, а по завершении строительства остаются чересчур большие пустующие площади, на обустройство которых нет ни средств, ни сил, да и желания тоже. Таким образом оказывается, что много денег потрачено впустую. Конечно, пустующие площади в будущем могут пригодиться, но также могут и не пригодиться, а платить за них налог надо будет регулярно.

Следующим пунктом выбора подходящего участка будет выяснение того, можно ли вообще на этом участке что-то строить? Очень часто попадаются такие участки, целевое назначение которых в юридических документах определено как участок, на котором разрешено только ведение садоводства. Продавцы обычно уверяют, что целевое назначение таких участков можно изменить, однако это только полуправда. Вся эта юридическая тягомотина с переоформлением займет столько времени и на нее будет потрачено столько сил и финансовых средств, что в итоге сама земля окажется дешевле, чем вся эта бумажная волокита. Поэтому перед тем, как заинтересоваться участком и всерьёз приступать к его исследованию, следует обязательно ознакомиться с его целевым назначением.

Итак, участок выбран, его юридический статус определен, размеры налогов и прочих сопутствующих платежей выяснены, можно рассмотреть все его достоинства и недостатки поближе. Если рядом живут люди, значит, они будут вашими соседями. А соседи бывают разные, в том числе и вредные. Не следует расспрашивать о соседях у продавца – правды не добьетесь. Лучше самому нанести к ним визиты и посмотреть, что за люди окружают участок и ваше будущее жилище. При случае, можно о них расспросить в других местах, например, в магазине или на почте – если поселок маленький, то все друг о друге знают практически всё, и часто могут рассказать о соседях много такого, что существенно может повлиять на решение купить именно этот участок.

Далее надо изучить физические особенности участка. Не стоит присматривать участок, расположенный в низине или на вершине холма. Если участок в низине, то вся вода во время дождя будет стекать прямо к дому. Хуже, если дом на пологом берегу реки или другого водоема – наверняка его может затопить паводком. В любом случае нужно провести грунтово-гидрологические исследования, и хотя это влетит в копеечку, но зато потом на этом участке можно будет спокойно строить дом и затем спокойно в нем жить. Если же раскошеливаться на специалистов нет желания, то некоторый комплекс таких исследований можно произвести самостоятельно. Как известно, самый высокий уровень грунтовых вод – весной, когда стаял весь снег, и прошли первые весенние дожди. Поэтому именно весной следует заниматься подбором подходящего участка, именно в это время года будет видно, насколько сильно обводнен земельный участок. И еще одно важное наблюдение – если на участке растут и цветут влаголюбивые растения даже жарким летом, то это прямое указание на то, что вода где-то рядом. Также косвенным сигналом нехорошей гидрологической обстановки может служить остановленное неподалеку строительство – причины, конечно, могут быть разные, но все же лучше проверить все наверняка. Может случиться так, что дом не достроили именно из-за высоких грунтовых вод. А если недостроенный дом стоит на холме, то вполне вероятно, что грунт песчаный, неустойчивый, и дом просто грозит сползти в низину. Но даже если грунт в верхней точке рельефа нормальный, неприятности все равно могут появиться - в ветреную погоду зданию будет очень сильно доставаться от ветра. Зимой на дом ветром будет наносить много снега, и он просто утонет в сугробах, оказавшись на пути метелей.

Также немаловажной причиной отказа от приобретения участка может оказаться такой фактор, как наличие неподалеку от него каких-либо предприятий, а особенно – животноводческих ферм. Конечно, сегодня сельское хозяйство у нас не на высоте, и многие предприятия не работают. Но не исключено, что именно те заброшенные предприятия или фермы, которые расположены рядом с вашим участком, все же заработают. Тогда начнутся для вас очень существенные неудобства – грохот техники, всякие неприятные запахи и прочие подобные радости. А особенно если мимо вашего участка проходит дорога с этого предприятия, особенно грунтовая, то приготовьтесь к беде – летом пыль столбом, весной и осенью, в слякоть, сельский автотранспорт очень быстро превратит ее в болото и грязь будет по всей округе, в том числе и у вас во дворе.

Есть еще множество более мелких правил выбора подходящего участка, и часто на них просто не обращают внимания, так как предположить не могут, что эти пункты могут иметь какое-либо существенное влияние на обитателей нового дома впоследствии. Например, если вы выбрали угловой участок, то приготовьтесь к тому, что вам нужно будет потратиться на боковую часть забора или ограждения. Также не следует строить новый дом рядом со старожилами, которые проживают в старых и неблагоустроенных домах. Такие соседи – очень плохие соседи, и любви от них владельцу новостройки в большинстве случаев не дождаться. И еще немаловажно: даже если вы собираетесь прожить в доме всю свою оставшуюся жизнь, вы не можете наперед знать, как сложатся ваши жизненные обстоятельства. Может случиться так, что дом придется через некоторое время продать, поэтому никогда не стройте дом на пустыре или вообще на значительном удалении от других новостроек, такой дом будет труднее продать, да и цена на него не будет соответствовать вашим даже самым заниженным ожиданиям.

В общем, выбор хорошего, то есть подходящего хотя бы для основной части ваших требований участка – это целая наука, и подойти к этой науке следует со всей ответственностью. В этом вопросе никогда не следует полагаться исключительно на свои собственные суждения и представления, тут обязательно нужна помощь специалистов. Да, такая помощь может стоить денег, но в этом деле скупиться не стоит, иначе эта скупость может обернуться большими неприятностями в будущем. Кроме того, очень ценную информацию могут предоставить и будущие соседи – надо только не полениться и завязать с ними хотя бы шапочные знакомства. В результате всех этих изысканий могут открыться такие немаловажные факты, о которых не подумали бы даже опытные специалисты, потому что опыт опытом, а всяких сугубо индивидуальных обстоятельств и условий может быть так много, что их не охватит даже самый богатый опыт самого искушенного специалиста. Удачи вам в это нелегком деле!

Первая и главная задача, которую нужно решить прежде, чем начинать стройку - это выбор земельного участка для строительства. Вторым немаловажным моментом является выбор проекта дома и эти два пункта тесно связаны между собой. Проект всегда привязывается к конкретным условиям на местности - рельеф, характер грунта, уровень грунтовых вод и тому подобные вещи. Поэтому лучше начать с подбора участка, чем сначала выбрать проект, а потом искать земельный участок, на котором данный проект может быть реализован.

Прежде, чем начинать поиски подходящего места для будущего дома, нужно ответить себе на два главных вопроса:

В какой местности должен быть расположен участок? Городская черта, пригород или «чистое поле»? От этого начального критерия будет сильно зависеть цена участка, доступность коммуникаций, окружающий вид и количество препятствий при согласовании будущего проекта.
Какой должен быть размер участка? Это сильно зависит от ваших планов насчет количества построек на участке, а также наличия сада/огорода и т. п. Оптимальной пропорцией обычно является отношение площади будущего дома к общей площади участка как 1 к 10. То есть проще всего взять площадь дома и умножить её на десять.

Приобретение участка под строительство

Купить участок земли под строительство можно на первичном либо на вторичном рынке недвижимости. Для поиска вариантов вы можете обратиться в администрацию того муниципального образования, где вы хотите строиться, либо к риэлторам или даже объявлениям частных лиц.

Главное в этом вопросе - запастись необходимым минимумом юридических знаний, чтобы разбираться в вопросе и не купить «кота в мешке» с кучей потенциальных проблем. Если Ваших знаний недостаточно и вы опасаетесь обмана - лучше воспользоваться консультацией профессионального юриста по данным видам сделок. Времени на этом этапе обычно уходит довольно много, ведь необходимо не просто выбрать участок, но ещё и проверить его «чистоту» по документам и всё правильно оформить.

Правоустанавливающие документы на участок. Участок не должен находиться на территории санитарно-защитных или водоохранных зон, а также сельскохозяйственных угодий, чтобы потом не возникло проблем с его застройкой. Кроме того, лучше покупать участок, который уже прошел процедуру межевания.
Геологические характеристики участка. Какой характер грунта на участке, каков уровень грунтовых вод и глубина залегания водоносного пласта (если вы планируете добывать воду с помощью собственной скважины) и качество воды.
Какие коммуникации уже доступны и какие планируется провести в ближайшее время (в течение года). Помните, что для строительства вам понадобятся нормальные подъездные пути, вода, электричество и канализация (септик).
Цена участка не должна быть значительно ниже средней. Это с высокой вероятностью может говорить о том, что участок «проблемный» - могут быть препятствия с оформлением на него права собственности, какие-то ограничения по застройке/коммуникациям, проблемный грунт и т.п.

Межевание участка

Особенно важно озаботиться вопросом того, прошел ли понравившийся участок процедуру межевания (определения границ). Если межевание не проводилось, значит границы участка не задокументированы и в любой момент могут быть оспорены. Порядок межевания, то есть определения границ участка, описывается в статье 260 Гражданского кодекса РФ.

Чтобы провести межевание участка, нужно заключить договор с землеустроительной компанией, имеющей соответствующую лицензию. При этом необходимо предоставить свидетельство о праве собственности на землю и все данные на участок из кадастровой палаты. После этого землеустроительная компания на местности определит границы участка и согласует их в присутствии вас и ближайших соседей.

Тип грунта и грунтовые воды

Тип грунта является важнейшей характеристикой участка, которая сильно влияет на выбор фундамента будущего дома. Помимо типа самого грунта решающее влияние оказывает и глубина залегания грунтовых вод. Эти данные можно получить с помощью геологической экспертизы, которую также осуществляют специальные органы. С практической точки зрения, дом можно построить практически на любом грунте, даже в стоячей воде. Всё будет упираться в сложность и стоимость архитектурных решений для каждого конкретного случая. Поэтому в первую очередь необходимо будет провести геологическую экспертизу, а затем уже обращаться к архитектору для выбора способа воплощения в жизнь конкретного проекта дома.

Высокий уровень грунтовых вод может сыграть злую шутку для владельца участка. Так, в паводковый период некоторые участки может даже полностью затапливать водой, что сделает практически невозможным или трудно реализуемым желание построить подвал или подземный гараж под домом.

Есть довольно простой метод самостоятельной проверки уровня грунтовых вод на участке. Необходимо выкопать в разных точках участка несколько ям или скважин с помощью лопаты или ручного бура глубиной 70-80 см. и подождать час-другой. Если после этого времени дно ям осталось сухим - волноваться не о чем. Однако желательно узнать у соседей ещё и о том, не затапливаются ли участки весной во время паводков или во время сильных продолжительных дождей. Особое внимание этому стоит уделить в случае покупки участка рядом с рекой.

Рельеф участка

Если участок расположен на ровной местности - это просто идеальный вариант с точки зрения строительства (если только вы не планируете индивидуальные «заморочки» с многоуровневой архитектурой). Однако если участок имеет уклон или меняющийся рельеф, то это может ощутимо усложнить жизнь при строительстве дома. Поэтому с этим нужно определиться заранее и искать именно такой участок, который соответствует вашим архитектурным задумкам.

Водоснабжение и канализация

Идеальным вариантом, конечно, будет подключение к системе коллективного водопровода, хотя и этот вариант имеет свои минусы (сложности в согласовании подключения, часто низкий напор воды в летнее время в связи с массовым поливом садов и огородов). Если водопровода в ближайшей доступности нет и не предвидится, то остаётся только бурить собственную скважину, а тут часто возникают серьёзные препятствия.

Многие думают, что воду можно найти в любом месте, но на практике это далеко не всегда так. Недаром в старину высоко ценился талант лозоходца - человека, умеющего найти водоносный пласт недалеко у поверхности. Ведь на вашем конкретном участке может понадобится пробурить скважину в 50 и даже 100 метров глубиной, прежде, чем вы доберетесь до нормальной воды. Да и тогда остается открытым вопрос её качества, ведь не всякая вода пригодна для бытового использования (и особенно для употребления внутрь и приготовления пищи).

Поэтому, вопросом водоснабжения желательно также поинтересоваться в самом начале оценки понравившегося участка, иначе затраты на индивидуальный доступ к воде через скважину и дальнейшую её очистку могут сильно ударить по бюджету.

Близким к водоснабжению является вопрос обустройства канализации на участке. Возможность подключения к централизованной канализации существует как правило лишь в черте города, да и то не везде, поэтому в большинстве случаев на практике остаётся только вариант обустройства индивидуального септика. Это может быть как стандартная гидроизолированная яма (с необходимостью регулярной откачки и вывоза жидких отходов), так и современные многокомпонентные системы фильтрации и очистки отходов вплоть до возможности использования итоговой воды для полива сада и огорода.

Вопрос канализации может сильно осложниться если ваш участок расположен рядом с водоемом, особенно в зоне 150 метров от него - тогда у СЭС будут особенно жесткие требования к надежности септика и недопущению попадания отходов в грунтовые воды.

Электроснабжение

Необходимо узнать местонахождение ближайшей к участку электроподстанции и максимальную мощность, которую могут выделить на ваш будущий дом. В связи с тем, что большинство подстанций и линий электропередач уже довольно сильно износились, Электросети обычно сильно ограничивают объем выделяемой мощности на дом (порядка 10 киловатт). А учитывая растущее количество электроприборов в домах, придется либо экономить на электропотреблении, либо различными путями пробовать получить разрешение на дополнительную мощность, либо добывать её альтернативными способами (солнечные батареи, ветрогенераторы и т. п.).

Это всё, конечно, относится к случаю, когда электричество проходит вблизи вашего участка и вы имеете возможность к нему подключиться. Если же вы купили участок в не паханом поле, всё сильно усложняется, так как придется либо ждать инициативы администрации района по обеспечению вас электроэнергией (в случае, если земля нарезана на множество участков), либо скидываться со всеми соседями и коллективно оплачивать прокладку к вам электросети. А до тех пор придется пользоваться портативным дизельным или бензиновым электрогенератором.

Газоснабжение

В этом плане всё обычно бывает ещё сложнее, чем с электричеством. Газ присутствует обычно только в черте города или в пригороде, если же участок расположен вдали от цивилизации, об этом можно сразу забыть. Но при наличии газопровода вам будет гораздо легче решить в будущем проблему с устройством систем отопления и горячего водоснабжения в доме, а также с приготовлением пищи. Всё это, к тому же, позволит снизить электропотребление, что поможет уменьшить затраты по этому пункту. Поэтому, стоит рассмотреть возможность покупки участка вблизи газопровода, конечно, после подсчета всех «за» и «против».

Прочие коммуникации

Первый и главный вопрос при покупке участка на значительном удалении от города - наличие и качество дорог. Качество и пропускная способность дороги имеет решающее значение не только в отношении скорости поездки в ближайший супермаркет или больницу, но и на возможность беспрепятственно добраться домой или в город в зимнее время или весенне/осеннюю непогоду, а также на возможность проезда тяжелой техники к вашему участку для строительных работ.

Необходимость в проводном телефоне практически исчезла с появлением сотовых. И все же не помешает проверить уровень сотового сигнала на вашем участке, ведь вышка вашего оператора может быть расположена на значительном удалении, а стены будущего дома ещё сильнее ослабят сигнал.

Стоит помнить и о таких современных благах цивилизации, как телевидение и интернет. Узнайте, где расположена ближайшая телевышка, если, конечно, вы не планируете решить эту проблему кардинально, путём установки спутниковой тарелки.

Вопрос доступа в интернет наиболее сложен. В городах с населением выше 500 тыс. жителей с этим, как правило, уже нет проблем - на рынке провайдеров довольно высокая конкуренция и можно выбирать, чьими услугами пользоваться, при этом оплачивая довольно символическую сумму в месяц за высокоскоростной канал.

В пригороде или на серьезном удалении от города всё значительно сложнее. Кабельного интернета ждать не приходится, остается по большому счету два пути - GPRS/3G-модем или спутниковая тарелка (более скоростной вариант, но и здесь исходящий канал как правило придется организовывать на базе сотового модема).

Помимо этого стоит узнать о порядке доставки почты по вашему будущему адресу и о возможности централизованного вывоза мусора.

Экология

В этот раздел включаются ваши личные предпочтения:

живописность окрестностей (с учетом будущей застройки);
близость водоемов и леса для возможности прогулок и отдыха не природе;
экологическая обстановка в районе (не приносит ли ветром выбросы с расположенных рядом заводов/фабрик и т. п.);
затененность участка от солнца домами и деревьями на участках соседей.

Заключение

Главное правило при выборе участка - не спешите. Рассмотрите разные варианты, оцените их по каждому вышеуказанному пункту, сравните не только цены на сами участки, но и примерные расходы на компенсацию различных трудностей (таких, как отсутствие воды или электричества). Удобно выписать все варианты в виде таблицы с характеристиками участков, так их намного проще будет сравнивать. Принимайте решение о покупке только взвесив все плюсы и минусы, и не забывайте о тщательной проверке документов на участок. Помните - потраченная неделя на этом этапе может сэкономить месяцы и даже годы в дальнейшем, не говоря уже о возможных финансовых потерях.