Auksjon for helhetlig utbygging med formål boligbygging. Integrert utvikling av territoriet. Tomter for kompleks utvikling: noen funksjoner

Nylig har organiseringen av bygging av såkalte "hyttelandsbyer" blitt utbredt i vår region.

Analyse og vurdering av attraktiviteten til slike prosjekter er veien til fagfolk i eiendomsmarkedet, så vi vil dvele mer detaljert på hva innbyggerne bør vite hvis de vurderer slike investeringsalternativer eller forbedrer levekårene deres. En av mekanismene for bygging av hyttebebyggelse er den integrerte utviklingen av tomter for boligbygging.

Hva er integrert arealutvikling og hvordan skiller det seg fra konvensjonell konstruksjon? Til å begynne med bør det bemerkes at integrert utbygging pålegger rettighetshaveren-utbyggeren av tomten mye mer alvorlige forpliktelser.

Derfor inkluderer omfattende utvikling:
utarbeidelse av dokumentasjon for territoriumplanlegging,
utføre arbeid med utviklingen av territoriet gjennom bygging av tekniske infrastrukturanlegg,
utføre bolig og annen bygging i henhold til type tillatt bruk av tomten.

Loven fastsetter at alle disse etappene skal utføres av rettighetshaveren-utbyggeren av tomten. Samtidig, ved overføring av rettigheter til et område gitt for kompleks utvikling, overføres alle de ovennevnte ansvaret til den nye rettighetshaveren.

Naturligvis er hovedmålet til utvikleren å tiltrekke seg midler. Det er imidlertid forskjeller i når og i hvilken rekkefølge det begynner å tiltrekke seg økonomiske ressurser, og hva innbyggeren får tilbake.

Det ideelle alternativet ved lov er å formalisere et kontraktsforhold mellom utbygger og innbygger, i henhold til hvilket innbyggeren deltar med egne penger i byggingen og, etter ferdigstillelse av byggingen, mottar eierskap til et oppdragshus med en nødvendig tomt. for plassering og videre drift av huset.

Imidlertid er det i praksis andre tilfeller når en tomt (landmassiv) som er sørget for kompleks utvikling, faktisk ikke er utviklet, men er delt inn i et stort antall separate tomter, som selges til innbyggerne.

Dermed fritar utvikleren seg fra behovet for å utarbeide dokumentasjon for planleggingen av territoriet, utføre arbeid med utviklingen av territoriet gjennom bygging av tekniske infrastrukturanlegg og utføre selve konstruksjonen.

Ved første øyekast får alle det de vil ha. Utvikler – rask fortjeneste. Innbyggerne kan eie tomter for bygging nær byen til attraktive priser. Men ikke alt er så rosenrødt.

Alle tomter dannet som følge av deling av en tomt (masse) som tidligere er gitt utbygger for integrert bebyggelse har samme type tillatt bruk - integrert bebyggelse med formål boligbygging. Dette betyr at individuell boligutvikling av slike tomter av innbyggere er uakseptabelt, selv om innbyggernes mål ved kjøp av tomter nettopp var selvstendig bygging.

Innbyggere som kjøpte tomter innenfor grensene til en landmasse beregnet på kompleks utvikling og registrerte rettighetene sine til dem i samsvar med den føderale loven av 21. juli 1997. nr. 122-FZ "Om statlig registrering av rettigheter til fast eiendom og transaksjoner med det", har rett til å utføre boligbygging innenfor grensene til tomter som eies av dem i samsvar med kravene i lov om land og byplanlegging. Faktisk er dette bare mulig i form av omfattende utvikling, med forbehold om gjennomføring av alle forpliktelser fra den opprinnelige utbygger, inkludert utarbeidelse av dokumentasjon for planlegging av territoriet og gjennomføring av arbeid med utvikling av territoriet gjennom bygging av tekniske infrastrukturanlegg.

I tillegg, i strid med lovgivningen for land- og byplanlegging, innebærer mangelen på dokumentasjon om planleggingen av territoriet til en hyttelandsby praktisk talt vilkårlig dannelse av nettsteder beregnet for bygging av hus og infrastruktur (for eksempel veier), noe som fører til umuligheten av deres videre fulle og rasjonelle bruk.

Som et resultat oppstår konfliktsituasjoner og rettstvister mellom borgere som har kjøpt tomtene og utbygger. Innbyggerne kan i hovedsak ikke bruke tomtene til de tiltenkte formål.

Samtidig burde selve det faktum at de kjøpte tomtene hadde en slik type tillatt bruk som «omfattende utbygging for boligbyggingsformål», om ikke varsle innbyggere-kjøpere, så absolutt reise spørsmål. Dessuten er denne informasjonen åpen og offentlig tilgjengelig.

Typen tillatt bruk, sammen med kategorien land, utgjør det juridiske regimet for tomten, dvs. omfanget av dets mulige bruk av opphavsrettsinnehaveren.

Informasjon om den eksisterende typen tillatt bruk av en tomt finnes i Unified State Register of Rights to Real Estate and Transactions with It og State Real Estate Matrikkelen.

Typen tillatt bruk av tomten er nødvendigvis angitt i sertifikatet for statlig registrering av rettigheter utstedt av Rosreestr-kontoret for Ulyanovsk-regionen.

Følgelig kan informasjon om tillatt bruk av en tomt fås av kjøperen enten uavhengig av offentlig tilgjengelige informasjonsressurser, eller ved å gjennomgå dokumentene til selgeren av tomten på transaksjonsstadiet.

For å oppsummere vil jeg appellere til innbyggerne med avskjedsord om å være oppmerksomme og forsiktige når de foretar transaksjoner for kjøp av tomter beregnet på omfattende utvikling for boligbygging.

Å forstå de mulige konsekvensene av å anskaffe slike tomter vil spare deg for uplanlagte tilleggskostnader for utviklingen deres, så vel som fra fremveksten av uforutsette konfliktsituasjoner, hvis løsning bare er mulig i retten.

Tomter for deres omfattende utvikling med det formål boligbygging, som inkluderer utarbeidelse av dokumentasjon for planlegging av territoriet, gjennomføring av arbeid med utvikling av territoriet gjennom bygging av teknisk infrastruktur, implementering av boliger og annen bygging i henhold til tillatte brukstyper, fra jorder som ligger i statlig eller kommunal eiendom stilles til rådighet for utleie uten forhåndsgodkjenning av plassering av anlegget.

Til dokumentasjonen om territoriumplanlegging Art. 41 i den russiske føderasjonens byplanleggingskode inkluderer et territoriumplanleggingsprosjekt, et territoriumoppmålingsprosjekt og en byplanleggingsplan. En byplanleggingsplan kan betraktes som en type dokumentasjon for territoriumplanlegging bare hvis den er utarbeidet som en del av territoriumoppmålingsprosjekter (artikkel 44 i den russiske føderasjonens sivilkode).

Tilveiebringelsen av en tomt for leie for dens omfattende utvikling for boligbygging utføres på en auksjon på den måten som er fastsatt i art. 38.2 i den russiske føderasjonens landkode.

Leietaker plikter å oppfylle de krav som ble stilt under auksjonen for salg av rett til å leie tomt. Dette er krav til maksimal tidsramme for å utarbeide et territoriumplanleggingsprosjekt og landmålingsprosjekt, utføre arbeid for å lage tekniske infrastrukturanlegg, utføre boliger og andre typer konstruksjon, samt betingelsene for å overføre konstruerte tekniske infrastrukturanlegg til statlig eller kommunalt eierskap.

Leietakeren av en tomt som sørger for dens omfattende utbygging med henblikk på boligbygging har rett til, uten samtykke fra eieren, uavhengig av løpetiden på tomteleieavtalen, å overføre sine rettigheter og plikter i henhold til leieavtalen til en tredjepart, som påtar seg ansvaret til den opprinnelige leietakeren for den omfattende utviklingen av tomten. Denne bestemmelsen kan ikke endres ved en tomtefesteavtale.

Eier eller leietaker av tomter beregnet for bolig og annen bygging plikter å overholde maksimale frister for bolig og annen bygging i henhold til de typer tillatt bruk av tomter fastsatt i avtalen (pkt. 8, pkt. 3, artikkel 38.2 av den russiske føderasjonens landkode).

Ved omsetning av tomter beregnet for bolig og annen bygging overføres de nye rettighetshaverne til ansvaret for å oppfylle kravene i paragrafene. 8 punkt 3 art. 38.2 i den russiske føderasjonens landkode.

Ved manglende oppfyllelse av forpliktelsene spesifisert i klausul 3, 4, 6 og 7 ss. 30.2 i den russiske føderasjonens landkode, så vel som i tilfelle feil utførelse, kan rettigheter til tomter avsluttes i samsvar med den russiske føderasjonens landkode og sivil lovgivning.

Ved manglende oppfyllelse av forpliktelsene spesifisert i klausuler. 3, 4, 6 og 7 ss. 30.2 i den russiske føderasjonens landkode, så vel som i tilfelle feilaktig utførelse, belastes en straff på hundre og femtiende av refinansieringsrenten til sentralbanken i den russiske føderasjonen, med virkning på dagen for oppfyllelse av slike forpliktelser, fra leiebeløpet eller grunnskatten for hver dag med forsinkelse, med mindre annet er bestemt.

Prosedyre for å skaffe tomt til bygging: Video

REGJERINGEN I ST

VEDTAK

Om integrert utvikling av territorier med henblikk på boligbygging

Dokument med endringer gjort:
;
ved dekret fra regjeringen i St. Petersburg datert 26. november 2009 N 1379;
(Offisiell nettside til Administration of St. Petersburg www.gov.spb.ru/norm_baza/npa, 05/07/2014).
____________________________________________________________________

For å implementere bestemmelsene i artikkel 30.2 og 38.2 i den russiske føderasjonens landkode og i samsvar med paragraf 10 i artikkel 3 i den føderale loven "Ved ikrafttredelsen av den russiske føderasjonens landkode" St. Petersburg

bestemmer seg:

1. Godkjenne Forskrift om fremgangsmåte for utarbeidelse av dokumentasjon og vedtak om å holde anbud om rett til å inngå leieavtaler for tomter for deres helhetlige utbygging til boligbyggingsformål (heretter kalt forskriften).

2. Til byggekomiteen:

2.1. Sammen med Utvalg for byplanlegging og arkitektur og Utvalg for energi- og ingeniørstøtte identifisere områder som trenger en helhetlig utvikling med tanke på boligbygging.

2.2. Sikre utarbeidelse av dokumentasjon som er nødvendig for å by på salg av retten til å inngå leieavtaler for tomter dannet på foreskrevet måte, statseid og lokalisert på territoriet til St. Petersburg, beregnet for deres omfattende utvikling for boligformål konstruksjon (heretter kalt tomter) , i sammensetning og vilkår i henhold til Forskriften.

2.3. I samsvar med den etablerte prosedyren, ta avgjørelser om utarbeidelse av terri forhold til tomter leid i samsvar med vedtaket.

2.4. Sikre, på foreskrevet måte, overføringen til City Property Management Committee av et sett med dokumenter som er nødvendige for registrering av statlige eierrettigheter i forhold til tekniske infrastrukturanlegg som skal overføres til eierskapet til St. Petersburg av den vinnende budgiveren, med involvering av organisasjoner underlagt byggeutvalget og energi- og ingeniørutvalgets bestemmelse.

3. Til bystyret for eiendomsforvaltning:

3.1. Sørge for organisering av budgivning for salg av retten til å inngå leieavtaler for tomter for deres omfattende utvikling for boligbyggingsformål (heretter kalt budgivning) på følgende vilkår:

3.1.1. Handelene holdes i form av auksjon, åpne i forhold til deltakersammensetning og åpne i form av innsending av forslag til pris.

3.1.2. Auksjonens emne er retten til å inngå en leieavtale for en tomt for dens omfattende utvikling med det formål å bygge boliger ved å utarbeide dokumentasjon om planleggingen av territoriet, utføre arbeid med utviklingen av territoriet gjennom bygging av ingeniørarbeid infrastruktur, utføre boliger og annen bygging i henhold til hvilke typer tillatt bruk.

3.1.3. Vinnende budgiver får enerett til å erverve eiendomsrett eller leie for en periode på 49 år etter godkjenning på foreskrevet måte av dokumentasjon om territoriumplanlegging, bygging av teknisk infrastruktur og statlig matrikkelregistrering av tomter beregnet for bolig og annen bygging iht. tillatte brukstyper, innenfor grensene tidligere tildelt areal.

Vinneren av auksjonen har rett til å erverve eiendomsrett til tomter som har bestått statlig matrikkelregistrering, plassert innenfor grensene til ett element i planstrukturen (blokk) eller flere elementer av planstrukturen (blokker), tildelt iht. planprosjektet godkjent på etablert måte, etter at vinneren av auksjonen har overført det vederlagsfritt til statlig eierskap av St. Petersburgs tekniske infrastrukturanlegg som er oppført av den vinnende budgiveren innenfor grensene til den tidligere tildelte tomten.

3.1.4. Gyldighetsperioden for tomteleieavtalen fastsettes i samsvar med punktene 3.1.9 og 3.1.10 i vedtaket.

3.1.5. Kjøpesummen for vinneren av auksjonen av tomtene spesifisert i punkt 3.1.3 i vedtaket, beregnet for bolig og annen bygging i samsvar med typene tillatt bruk, innenfor grensene til den tidligere tildelte tomten, er fastsatt i i samsvar med lovgivningen i Den russiske føderasjonen som er gjeldende på tidspunktet for beslutningen om å holde auksjonen beregnet per arealenhet.

3.1.6. Den opprinnelige prisen for emnet for auksjonen er satt til beløpet av markedsverdien av retten til å inngå en leieavtale for en tomt for dens omfattende utvikling med det formål å bygge boliger.

3.1.7. Klausulen ble ugyldig 1. januar 2010 - ..

3.1.8. Metoder for å sikre oppfyllelse av forpliktelser for den omfattende utviklingen av en tomt er etablert av regjeringen i St. Petersburg i beslutningen om å holde anbud.

Sikkerhetsvolumet for forpliktelser for omfattende utvikling av en tomt, som sikrer riktig oppfyllelse av vinneren av anbudet av forpliktelser for utvikling av territoriet gjennom bygging av tekniske infrastrukturanlegg, bestemmes på en arealenhet per tomten:

for tomter på mindre enn 250 tusen kvadratmeter - 78 rubler. per kvm;

for tomter med et areal fra 250 tusen kvm til 500 tusen kvm - 70 rubler. per kvm;

for tomter med et areal på mer enn 500 tusen kvadratmeter - 62 rubler. per kvm.
(Klausul som endret, satt i kraft 23. november 2009 ved dekret fra regjeringen i St. Petersburg datert 9. november 2009 N 1252.

3.1.9. Den maksimale tidsrammen for å utarbeide et territoriumplanleggingsprosjekt og et landmålingsprosjekt innenfor grensene til en tomt er fastsatt i samsvar med standardene, men kan ikke overstige ett og et halvt år.

3.1.10. De maksimale fristene for å fullføre arbeidet med utviklingen av territoriet og byggingen av tekniske infrastrukturanlegg er fastsatt i samsvar med standardene basert på konklusjonen fra byggekomiteen.

3.1.11. Maksimalvilkårene for boligbygging og annen bygging i henhold til typene tillatt bruk av tomter fastsettes i henhold til gjeldende standard ved konklusjon av Byggeutvalget.

3.1.12. Gjennomføre av vinneren av auksjonen, i samsvar med den etablerte prosedyren, den frie overføringen av teknisk infrastruktur objekter til statens eierskap til St. Petersburg.

3.1.13. Vinneren av auksjonen er forpliktet til å overføre resultatet av byggearbeid utført på tomten gratis til eiendommen til St. Petersburg i tilfelle oppsigelse av leieavtalen for tomten på grunn av manglende oppfyllelse eller upassende oppfyllelse av vinneren av auksjonen av sine forpliktelser i henhold til leieavtalen for tomten (klausulen ble i tillegg inkludert i dekretet fra regjeringen i St. Petersburg datert 9. november 2009 N 1252).

3.2. Innen 30 dager, etter avtale med Byggeutvalget, utvikle og godkjenne en prøveform av en tomteleieavtale for dens omfattende utvikling med formål om boligbygging.

4. Statens byggetilsyn og ekspertisetjeneste i St. Petersburg og statens administrative og tekniske inspektorat utsteder på foreskrevet måte tillatelser til vinnerne av anbudene om emnene for deres myndighet til å utføre arbeid med utviklingen av territoriet og bygging av tekniske infrastrukturanlegg.

5. Klausulen ble ugyldig 1. januar 2010 - Dekret fra regjeringen i St. Petersburg datert 26. november 2009 N 1379..

6. For å fastslå at fra det øyeblikket denne resolusjonen trer i kraft, resolusjon fra regjeringen i St. Petersburg datert 16. mars 2004 N 405 "Om levering av leie av statseide tomter som ligger på St. Petersburgs territorium" gjelder ikke for tomter som ligger innenfor grensene til territoriene som, i henhold til territorielle planleggingsdokumenter til St. Petersburg, er beregnet på boligbygging.

7. Overlate kontrollen over gjennomføringen av resolusjonen til viseguvernøren i St. Petersburg A.I. Vakhmistrov. og viseguvernør i St. Petersburg Molchanov Yu.V. ifølge spørsmålene.

guvernør i St. Petersburg

V.I.Matvienko

4.2. En forespørsel til Byens eiendomsforvaltningsutvalg (heretter - KUGI) om eiendommen og rettstilstanden til tomten og eiendommen som ligger på den.

KUGI-konklusjonen må inneholde:

beregning av husleien per landarealenhet;

informasjon om heftelser på tomten og fast eiendom som ligger på den, som angir vilkårene og betingelsene for oppsigelse av rettighetene til tredjeparter.

4.3. En forespørsel til komiteen for statlig kontroll, bruk og beskyttelse av historiske og kulturelle monumenter (heretter kalt KGIOP) om hvorvidt tomten og eiendommen som ligger på den har status som kulturarvobjekter av føderal eller regional betydning eller identifiserte kulturminneobjekter (plassering av tomten innenfor sonene vern av kulturminner).

4.4. En forespørsel til administrasjonen i distriktet St. Petersburg på stedet for tomten (heretter kalt distriktsadministrasjonen) om godkjenning av auksjonen.

4.5. En forespørsel til komiteen for energi og ingeniørstøtte (heretter referert til som CE&I) om muligheten for ingeniørstøtte for tomten i samsvar med planene for gjennomføring av territoriell planlegging av St. Petersburg, de generelle ordningene for vann, gass , varme- og energiforsyning til St. Petersburg.

5. Fristen for å utarbeide konklusjoner og svar fra Statsforvaltningen, Statens eiendomsforvaltningskomité og distriktsadministrasjonen er 10 dager fra datoen for mottak av forespørselen fra investeringsavdelingen. Svarfristen fra KZRiZ, KUGI og KEiIO er 14 dager.

6. Innen to dager etter mottak av KZRiZ-konklusjonen sender investeringsavdelingen en melding til byggekomiteen om behovet for å innhente informasjon fra Unified State Register of Rights to Real Estate and Transactions with It om registrerte rettigheter (restriksjoner, heftelser) i forhold til tomten og gjenstandene som ligger på dens eiendom. Byggekomiteen sender en tilsvarende forespørsel til hoveddirektoratet for den føderale registreringstjenesten for St. Petersburg og Leningrad-regionen, med angivelse av adresser og matrikkelnummer på tomter og eiendommer som ligger på dem, og innen to dager etter å ha mottatt et svar, videresender det til investeringsavdelingen.

7. Ved mottak av positive konklusjoner og godkjenninger spesifisert i paragrafene 3-6 i dette vedlegget, søker investeringsavdelingen innen to dager til KZRiZ med en søknad om å utføre undersøkelsesarbeid og gjennomføre statlig matrikkelregistrering av tomten.

7.1. Dersom det innenfor tomteområdets grenser er dannet tomtearealer for utleie for formål som ikke er knyttet til bygging (heretter kalt tomter gitt på leievilkår), sender investeringsavdelingen, før den foretar statlig matrikkelregistrering, en forespørsel til KUGI om muligheten for å danne en tomtetomt, under hensyntagen til tomteareal som ytes på festegrunnlag. Forespørselen er ledsaget av et diagram over grensene til tomten som angir tomtene som er gitt under leieforhold og data om deres område.

KUGI sender innen 10 dager til Investeringsavdelingen en konklusjon om muligheten for å danne en tomt, under hensyntagen til informasjon om tomter gitt på leievilkår, og i tilfelle en positiv konklusjon, søker KZRiZ med søknad om oppsigelse matrikkelregistreringen av tomter gitt på leievilkår, samt med søknad om dannelse av tomt, under hensyntagen til opplysninger om tomter gitt på leievilkår.

8. KZRiZ, på foreskrevet måte, utsteder tekniske spesifikasjoner for å utføre oppmålingsarbeid, sjekke resultatene av oppmålingsarbeid, godkjenne grensene for tomten og sikrer den statlige matrikkelregistreringen av tomten, under hensyntagen til informasjon om landet tomter gitt på leievilkår.

Et sertifikat for prisen på tomten per arealenhet er knyttet til materialene til den statlige matrikkelregistreringen av tomten KZRiZ.

9. Investeringsavdelingen, innen 20 dager fra datoen for den statlige matrikkelregistreringen av tomten på foreskrevet måte, sørger for at organisasjonen som har rett til å vurdere statens eiendom fastsetter markedsverdien av retten til å inngå en leieavtale. for tomten.

10. Investeringsavdelingen sender innen 10 dager fra datoen for den statlige matrikkelregistreringen av tomten spesifisert i punkt 7.1 i denne forskriften til KUGI informasjonen spesifisert i punkt 4.1 i denne forskriften og ordren fra KZRiZ etter godkjenning av tomtens grenser med vedlegg av grenseplan.
(Paragraf som endret, satt i kraft 7. mai 2014 ved dekret fra regjeringen i St. Petersburg datert 28. april 2014 N 301.

KUGI, etter å ha mottatt spesifisert informasjon fra investeringsavdelingen, utfører på foreskreven måte tiltak for å endre leieavtalene for tomter gitt på leievilkår, med hensyn til objektene spesifisert i leieavtalene.

KUGI, innen fem virkedager etter å ha mottatt informasjonen spesifisert i første ledd i denne klausulen, utarbeider forslag om valg av metode for å sikre at vinneren av anbudet oppfyller forpliktelsene for den omfattende utviklingen av tomten, og sikrer riktig oppfyllelse av vinneren av anbudet om forpliktelser for utvikling av territoriet gjennom bygging av teknisk infrastruktur, og sender dem til investeringsavdelingen (paragrafen ble i tillegg inkludert ved dekret fra regjeringen i St. Petersburg datert 9. november 2009 N 1252) .

11. Byggeutvalget:

11.1. Innen fem dager fra datoen for overføring fra investeringsavdelingen av dokumentasjon for budgivning i henhold til Liste over dokumenter for budgivning for retten til å inngå leieavtaler for tomter for deres helhetlige utvikling med formål om boligbygging i samsvar med vedlegget til denne forordningen, men ikke tidligere enn gjennomføringen av handlinger fra KUGI for å innføre i samsvar med den etablerte prosedyren for endringer i leieavtaler for tomter gitt til tredjeparter for formål som ikke er relatert til bygging, i samsvar med paragraf 10 i denne forskriften, utarbeider et utkast til resolusjon fra regjeringen i St. Petersburg om budgivning.

Godkjenningen av utkastet til resolusjon fra regjeringen i St. Petersburg, inkludert uenigheter om vilkårene for auksjonen, gjennomføres på et møte med viseguvernøren i St. Petersburg, som er ansvarlig for å løse spørsmål om kapitalkonstruksjon, arkitektur og byplanlegging, landpolitikk, på den måten som er fastsatt ved resolusjonen fra regjeringen i St. Petersburg datert 16. desember 2003 N 100 "Om godkjenning av forskriftene til regjeringen i St. Petersburg".

11.2. Innen fem dager fra datoen da regjeringen i St. Petersburg vedtok utkastet til resolusjon om budgivning, overfører den til KUGI dokumentasjon for budgivning i samsvar med listen over dokumenter for å by på retten til å inngå leieavtaler for tomter for deres helhetlig utbygging for boligbygging i henhold til vedlegg til denne forskrift.

Vedlegg til forskriften. Liste over dokumenter for å gi bud på retten til å inngå leieavtaler for tomter for deres omfattende utvikling for boligbyggingsformål

applikasjon
til Forskrift om fremgangsmåte for utarbeidelse
dokumentasjon og beslutningstaking
på å by på rettigheten
inngå leieavtaler
tomter for dem
omfattende utvikling for formålet
boligbygging

Liste over dokumenter for å gi bud på retten til å inngå leieavtaler for tomter for deres omfattende utvikling for boligbyggingsformål

1. Konklusjon fra Komiteen for byplanlegging og arkitektur om den grunnleggende muligheten og byplanmessige betingelser for en tomt for dens helhetlige utvikling for boligbyggingsformål (heretter kalt tomten).

2. Materialer presentert av komiteen for landressurser og landforvaltning i St. Petersburg:

konklusjon om statusen til tomten;

sertifikat for pris per landarealenhet;

matrikkelplan for tomten;

en kopi av bestillingen fra komiteen for landressurser og landforvaltning i St. Petersburg om godkjenning av grensene til tomten med vedlegg av en plan over grensene for tomten.

3. Konklusjon fra City Property Management Committee om eiendommen og den juridiske statusen til tomten og eiendommen som ligger på den, med vedlegget for beregning av leiebeløpet per arealenhet på tomten.

4. Konklusjon fra Komiteen for statlig kontroll, bruk og vern av fortidsminner og kulturminner om den grunnleggende muligheten og betingelsene for en integrert utbygging av en tomt med formål for boligbygging dersom tomten eller eiendommen som ligger på den har status for kulturminner av føderal eller regional betydning eller identifiserte objekter kulturarv (plassering av tomten innenfor vernesonene til kulturminneobjekter).

5. Godkjenning av administrasjonen av distriktet St. Petersburg på stedet for tomten.

6. Konklusjon fra Energi- og teknikkutvalget om mulighet for ingeniørmessig fremskaffelse av tomt for integrert bebyggelse med formål om boligbygging i standardform i henhold til vedlegg til denne liste.

7. Informasjon fra hoveddirektoratet for den føderale registreringstjenesten for St. Petersburg og Leningrad-regionen fra Unified State Register of Rights to Real Estate and Transactions with It om registrerte rettigheter (restriksjoner, heftelser) i forhold til tomten og fast eiendom. eiendom som ligger på den.

8. Redegjørelse for markedsverdien av retten til å inngå tomtefesteavtale.

9. Beregning av St. Petersburg statsinstitusjon "Investment Management" av beløpet for å sikre riktig oppfyllelse av vinneren av anbudet av forpliktelser for den omfattende utviklingen av tomten, og sikrer riktig oppfyllelse av vinneren av anbudet av forpliktelser for utvikling av territoriet gjennom bygging av tekniske infrastrukturanlegg (klausul som endret, trådte i kraft 23. november 2009 ved dekret fra regjeringen i St. Petersburg datert 9. november 2009 N 1252.

Vedlegg til listen. Standard form for konklusjon om muligheten for ingeniørmessig tilveiebringelse av en tomt for dens omfattende utvikling med det formål å bygge boliger

applikasjon
til listen over dokumenter for gjennomføring
bud på retten til å inngå kontrakter
leie av jord til deres
omfattende utvikling for formålet
boligbygging

Standard form for konklusjon om muligheten for ingeniørmessig levering av en tomt for dens omfattende utvikling for boligbyggingsformål

Landadresse: __________________

Grunnlag for å utarbeide konklusjonen:
___________________________________________

Prosjekteringsstøtte for en tomt med omtrentlig behov for energi og andre ressurser angitt i tabell nr. 1 er mulig under vilkårene angitt i tabell nr. 2.


Tabell nr. 1
	ingeniørbelastning	Enhet	Størrelsen på ingeniørbelastningen
	Vannforsyning	kubikkmeter/døgn
	Vannavhending	kubikkmeter/døgn
	Varmetilførsel
	Strømforsyning
	Gassforsyning


Tabell nr. 2
	Type ingeniørbelastning	Enhet	Tilkoblingsforhold	Begrensninger etter tilkoblingstid
	Vannforsyning	kubikkmeter/døgn
	Vannavhending	kubikkmeter/døgn
	Varmetilførsel
	Strømforsyning
	Gassforsyning

Liste over dokumenter på grunnlag av hvilke tilkoblingsbetingelser bestemmes:

Spesielle forhold:

Offisielt
elektronisk tekst
IPS "Kodeks"

Revidering av dokumentet under hensyntagen
endringer og tillegg utarbeidet
JSC "Kodeks"

Artikkel 30.2. Funksjoner ved levering av tomter for deres omfattende utvikling med det formål å bygge boliger fra land i statlig eller kommunalt eierskap

1. Tomter for deres omfattende utvikling med henblikk på boligbygging, som inkluderer utarbeidelse av dokumentasjon for planlegging av territoriet, gjennomføring av arbeid med utvikling av territoriet gjennom bygging av teknisk infrastruktur, implementering av boliger og annen konstruksjon i samsvar med tillatte brukstyper, fra grunner som ligger i statlig eller kommunal eie, ytes til utleie uten forhåndsgodkjenning av plassering av anlegget.

2. Leie av en tomt for dens omfattende utvikling med henblikk på boligbygging utføres på en auksjon på den måten som er fastsatt i artikkel 38.2 i denne koden, med unntak av tilfellene fastsatt i paragraf 10 i denne artikkelen.

3. Leietakeren av en tomt som er sørget for dens omfattende utvikling med henblikk på boligbygging, er forpliktet til å oppfylle kravene fastsatt i punktene 6-8 i paragraf 3 i artikkel 38.2 i denne koden.

4. Leietakeren av en tomt som er sørget for dens omfattende utvikling med henblikk på boligbygging, har rettigheten fastsatt i paragraf 9 i artikkel 22 i denne koden, uavhengig av leieavtalen for en slik tomt. Samtidig får den nye rettighetshaveren ansvaret for å oppfylle kravene spesifisert i paragraf 3 i denne artikkelen angående den omfattende utviklingen av tomten for boligbygging.

Leietakeren av en tomt sørget for dens omfattende utvikling med henblikk på boligbygging, etter godkjenning på foreskrevet måte for dokumentasjon om planlegging av territoriet og den statlige matrikkelregistreringen av tomter beregnet for bolig og annen bygging i samsvar med typer tillatt bruk, innenfor grensene til den tidligere oppgitte tomten, har enerett, med mindre annet er bestemt av føderal lov, til å erverve de spesifiserte tomtene for eierskap eller leie eller, hvis de spesifiserte tomtene er dannet fra den angitte tomten. for i paragraf 10 i denne artikkelen, til leie. Hvis de spesifiserte tomtene dannes fra tomten fastsatt i paragraf 10 i denne artikkelen, bestemmes leiebeløpet for de dannede tomtene til beløpet for landskatten som er fastsatt av lovgivningen i Den russiske føderasjonen for det tilsvarende landet. tomter. Ved endring i grunnskattesatsen kan leiebeløpet endres av utleier ensidig.

6. Eieren eller leietakeren av tomtene spesifisert i punkt 5 i denne artikkelen, beregnet på bolig og annen konstruksjon, er forpliktet til å oppfylle kravene fastsatt i denne koden.

7. Ved overdragelse av tomtene spesifisert i paragraf 5 i denne artikkelen beregnet på bolig og annen bygging, overføres de nye rettighetshaverne til ansvaret for å oppfylle kravene fastsatt i paragraf 8 i paragraf 3 i artikkel 38.2 i denne koden.

9. I tilfelle unnlatelse av å oppfylle forpliktelsene spesifisert i paragraf 3, , og i denne artikkelen, så vel som ved feil oppfyllelse, vil det bli belastet en straff på hundre og femtiende av refinansieringsrenten til sentralen. Bank of the Russian Federation, gjeldende på dagen for oppfyllelse av slike forpliktelser, fra leiebeløpet eller landskattbeløpet for hver dag med forsinkelse, med mindre annet er fastsatt i avtalen.

Informasjon om endringer:

Føderal lov nr. 224-FZ av 21. juli 2014 supplerte artikkel 30.2 i denne koden med paragraf 10

10. En tomt fra land i statlig eller kommunal eie er gitt for integrert utvikling av territoriet med det formål å bygge økonomiklasseboliger til en juridisk enhet som har inngått en avtale om omfattende utvikling av territoriet for formål med å oppføre boliger i økonomiklasse, til utleie uten anbud og uten forhåndsgodkjenning plassering av objektet. Leiebeløpet for den spesifiserte tomten bestemmes i mengden av landskatten fastsatt av lovgivningen i Den russiske føderasjonen for den tilsvarende tomten. Ved endring i grunnskattesatsen kan leiebeløpet endres av utleier ensidig.

Markedet for nybygg tilbyr et stort utvalg av eiendommer, hvor kjøperen kan velge det alternativet som passer dem, med fokus på økonomiske evner og andre konstruksjonsegenskaper. En ny trend er den integrerte utviklingen av territoriet. Denne utviklingsmodellen anses å være den mest effektive, kostnadseffektive og berettigede i forhold med landmangel og overbelastning av forsyningsnettverk i megabyer. Siden dette begrepet er relativt nytt, er det av stor interesse for potensielle boligkjøpere. I dag skal vi snakke om integrert utvikling og utvikling av territorier, og også diskutere utsiktene for denne kategorien boligbygging.

La oss tyde forkortelsen KOT

Det er verdt å huske på når vi snakker om integrert utvikling av et territorium - dette er en definisjon som inkluderer en rekke konsepter som er inkludert i systemet med aktiviteter for utvikling av territorier. Vi vil bare berøre dette problemet litt i denne artikkelen, fordi vi mest av alt fortsatt er interessert i forkortelsen KOT.

Så integrert utvikling av territorier er landutviklingsprosjekter som involverer storskala bygging av boligkomplekser med et samlet areal på minst hundre tusen kvadratmeter. Vanligvis inkluderer et slikt kompleks flere leilighetsbygg forent av en enkelt arkitektonisk plan og design. De er også i samme prisklasse. Eksperter sier at oftest integrert utvikling av territorier involverer økonomi- og komfortklasseboliger, designet for massekjøpere med et gjennomsnittlig inntektsnivå.

Det er verdt å merke seg at denne utviklingsmodellen inkluderer all tilhørende infrastruktur, som bygges av byggeorganisasjonen. I de fleste tilfeller er resultatet fremveksten av store mikrodistrikter som ligger i utkanten av tettbefolkede byer og til og med har sine egne forsyningsnettverk.

Litt historie

De begynte først å snakke om CAT for rundt ti år siden. Da utstedte regjeringen i den russiske føderasjonen et dokument som spesifiserte noen krav til integrerte utviklingsprosjekter. Først av alt ble utbyggers forpliktelse til å ta i bruk infrastrukturanlegg, inkludert sosiale fasiliteter og forsyningsnettverk, utpekt. IKT innebærer også bygging av transportknutepunkter, og budsjettmidler bør ikke brukes i slike aktiviteter. Alle kostnader faller på skuldrene til utbygger og investorer som han kan tiltrekke seg til prosjektet.

Det er interessant at til dags dato har ikke mer enn ti prosjekter vært i stand til å falle inn i kategorien integrert utvikling av territorier med det formål å bygge boliger. Mange av søkerne har ikke oppnådd overholdelse av alle vilkårene som er presentert og planlegger i dag kun å starte aktiviteter innen IKT.

Det er verdt å merke seg at tilbake i sovjettiden ble prinsippet om integrert utvikling veldig aktivt brukt. Dette gjaldt spesielt på trettitallet av forrige århundre. Da ble hele mikrodistrikter, og noen ganger byer, bygget på ledige tomter. Målene som ble forfulgt da og nå er imidlertid betydelig forskjellige. I Sovjetunionen var hovedmålet å bygge flere kvadratmeter. Derfor ble hele nabolag monotont og grått. Den moderne tilnærmingen er nettopp basert på den kvalitative utviklingen av rommet. Mange utbyggere hevder at de ikke så mye selger leiligheter som de selger en bestemt livsstil. Og for dette er kjøperen klar til å betale nesten alle penger.

Årsaker til populariteten til integrert konstruksjon

Tomter for integrert utvikling av territorier er nå etterspurt, og dette er ikke rart. For hvert år er det tross alt mindre og mindre ledig land i byer som kan brukes som et sted for nybygg. Hvis det tidligere i megabyer var mulig å bygge flere hus nesten i sentrum og koble dem til eksisterende bykommunikasjon, er dette ikke lenger mulig. Derfor må utbyggere vurdere områder i utkanten og utvikle interessante konsepter for sine nye bygg. Som et resultat får kjøperen et uvanlig prosjekt med utviklet infrastruktur og mange fordeler.

Ikke gå glipp av byggekostnadene. Som regel, jo større prosjekt utvikleren gjennomfører, jo billigere koster det ham. Derfor, selv med hensyn til behovet for å utvikle alle områder ved siden av nye bygninger, får han et betydelig overskudd. I tillegg har den muligheten til å interessere kjøperen med alle slags rabatter og kampanjer som reduserer de opprinnelig oppgitte boligkostnadene med ti til tretti prosent. En slik tilnærming kan ikke annet enn å fengsle fremtidige leilighetseiere.

De fleste kjøpere som allerede har vært så heldige å bli huseiere i slike prosjekter forteller sine venner og bekjente om dem med stor glede, noe som vekker interessen for KOTS. Først av alt er de betatt av det moderne utstyret til boligkomplekser. Vanligvis inkluderer de videoovervåking, sports- og lekeplasser, nøye utformede parkområder og veikryss. Selve bygningene ser også stilige og moderne ut. Noen ganger ligner området, som var en del av den komplekse landutviklingen, et lite stykke Europa med sin skjønnhet og uvanlige design.

Fordeler med IKT for byer og kommuner

Her er også fordelene for lokale myndigheter åpenbare. De er ikke investorer når det gjelder verktøy eller infrastruktur. Slike punkter er alltid fastsatt i avtalen om den omfattende utviklingen av territoriet, så byen trenger bare å overvåke fremdriften i byggingen og deretter akseptere de ferdige objektene for balanse.

Det har vært snakk mer enn en gang om den kollektive utviklingen av territorier av flere utviklere. I dette tilfellet kan de godt fortsette å være et forvaltningsselskap som administrerer kjelehus, elektriske nettverk og andre tekniske anlegg som er reist og satt i drift av dem. Men for øyeblikket er det ingen lovramme for et slikt prosjekt. Dette betyr imidlertid ikke at det ikke er nødvendig eller ikke vil vises snart.

Ulemper med CAT

Til tross for at vi allerede har listet opp mange klare fordeler med integrert konstruksjon, har det også ulemper som kjøpere selv ofte glemmer. For det første er dette prosjektets varighet. Siden utbygger ikke kan bygge hele mikrobydelen samtidig, setter han husene i drift i flere trinn. Når det gjelder storskalaprosjekter, kan dette være bygninger ikke bare av andre, men av tredje og til og med fjerde trinn. Denne nyansen må tas i betraktning når du kjøper en leilighet i et slikt kompleks.

Noen eksperter tilskriver også bygging av infrastrukturanlegg på en gjenværende basis til ulempene ved IKT. Vanligvis får kjøpere alt de trenger for et komfortabelt opphold først etter at det siste huset er satt i drift. Og dette kan ta fem år etter at de første beboerne flytter inn. Derfor arbeides det i dag med en lov som vil forplikte utbyggere til å bygge infrastrukturen i området parallelt med husene.

Aktiviteter for integrert arealutvikling: generelle kjennetegn

Vi har allerede nevnt i tidligere deler av artikkelen at integrert og bærekraftig utvikling av territorier har fire former, og IKT er en av dem. Uten å gå i detaljer, kan de presenteres som følger:

utvikling av allerede bebygde områder;
prosjekter for integrert landutvikling initiert av grunneiere;
prosjekter for integrert arealutvikling initiert av kommunen.

Det er verdt å huske på at hver av disse formene innebærer et møysommelig arbeid med å utvikle dokumentasjon, utforme fremtidige anlegg og deretter sikre deres levebrød.

Tomter for kompleks utvikling: noen funksjoner

De siste årene er det utviklet en mekanisme for å skaffe tomter til IKT. Vanligvis legges territorier ut på generell auksjon, men før dette blir dokumentene for dem nøye kontrollert, fordi rettighetene til tredjeparter ikke skal gjelde for nettstedet. Enhver juridisk person kan delta i budgivningen, men etter å ha vunnet den er den unntatt fra behovet for offentlige høringer om landmåling eller innsending av prosjektdokumentasjon. Utviklerne selv anser dette alternativet for å være ganske praktisk og kostnadseffektivt.

Det er verdt å vurdere at tidligere byggefirmaer ganske enkelt kunne leie tomter og holde dem til en viss tid. Noen ganger inngikk de underleverandøravtaler, og tomt anskaffet for bygging av for eksempel en parkeringsplass kunne brukes til boligutvikling. Men i dag har situasjonen endret seg radikalt, og integrert utvikling av territorier i regioner og regioner er en snevert fokusert aktivitet. Området som er avsatt for slik utvikling kan ikke lenger brukes på annen måte.

Utleie av tomter for IKT

Hvis utvikleren planlegger å implementere IKT, må han uansett vinne auksjonen. Uten dette vil han ikke ha rett til å inngå en leieavtale for den omfattende utviklingen av territoriene. Denne regelen er nedfelt på lovnivå.

Imidlertid er mange utviklere interessert i et annet punkt. De ønsker å vite om leiekontrakten kan overdras til tredjeparter. Med denne formuleringen forstår mange muligheten for å selge rettighetene sine. Det kan ikke være konsensus her. Loven forbyr faktisk ikke dette, men den er formulert slik at det er nærmest umulig å gjennomføre en slik prosedyre.

Tross alt er det mulig å inngå en avtale om IKT bare ved å vinne auksjonen, noe som betyr at organisasjonen fullt ut må oppfylle sine forpliktelser spesifisert i papirene. I praksis har utviklere allerede støtt på et stort antall forskjellige situasjoner som er ganske vanskelige å løse med det eksisterende juridiske rammeverket. Derfor er mange for å vedta nye lover som tar hensyn til alle mulige situasjoner rundt leie av tomt til IKT.

Avtale om integrert utvikling av territorier

Dette dokumentet anses som det viktigste når vi snakker om slike prosjekter. For å signere det ble til og med utviklet et spesielt lovrammeverk, som tar hensyn til alle nyansene.

Vi vil gi bare noen av punktene som gjenspeiles i den:

utvikleren er forpliktet til å utarbeide all prosjektdokumentasjon for IKT, som ikke bare inkluderer utformingen av stedet, men også markerer alle fremtidige infrastrukturanlegg;
retten til å signere en avtale eksisterer bare med en representant for offentlige etater og en juridisk enhet som vinner auksjonen;
Oftere gjenspeiler avtalen behovet for å overføre alle forsyningsnett til byens balanse innenfor tidsrammen fastsatt av avtalen;
gyldighetsperioder for dokumentet og lignende elementer.

Generelt kan vi si at blant alle nyansene knyttet til IKT, er spørsmålene om kontraktsinngåelse utarbeidet på best mulig måte.

Problemer med integrert arealutvikling

Jeg vil gjerne si at til tross for den store interessen for slike utviklinger, merker eksperter seg en rekke problemer med disse prosjektene som hindrer gjennomføringen av dem.

For det første er dette mangelen på et lovverk. Vi har allerede nevnt dette mer enn én gang.

Det er også nødvendig å vurdere bistand på statlig nivå, som bør komme til uttrykk i å tiltrekke investorer til slike prosjekter. Tross alt, hvis man tenker på at veibygging ofte også inngår i IKT, er det ikke vanskelig å se for seg hvor dyrt dette er for utbygger. Noen er rett og slett ikke i stand til å gjennomføre slike store prosjekter, selv om interessen for dem er ganske stor.

Ofte er problemet med IKT manglende evne til flere utviklere til å komme til enighet med hverandre. Ved å skape konsolidering, ville de ikke bare få en forening av innsatsen, men ville også være i stand til å implementere et prosjekt av høyere kvalitet laget i en enkelt stil.

Noen få ord i stedet for en konklusjon

Selvfølgelig er systemet for integrert utvikling av territorier ennå ikke utviklet og vil bli forbedret i løpet av flere tiår. Fremtiden for bygging ligger imidlertid fortsatt i disse store og lovende prosjektene.