Что нужно чтобы продать комнату в коммуналке. Как быстро и выгодно продать комнату в коммунальной квартире? Если возникли проблемы

Продажа комнаты считается, по оценкам экспертов, одной из самых сложных, с юридической точки зрения, сделок с недвижимостью. Но их покупают охотно – из-за бюджетной стоимости в качестве доступного жилья, либо разъезжающиеся семьи. Остальные виды жилой недвижимости по стоимости ощутимо выше. Даже за комнату в «малосемейке» нужно заплатить на полмиллиона дороже.

Основные покупатели

Категории граждан, решивших приобрести жилплощадь, разные. Их запросы отличаются в зависимости от местонахождения объекта недвижимости. Если комната находится в Москве или других больших городах, то большинство покупателей – приезжие. Целью для них является получение столичной регистрации или городской прописки.

Еще одна группа в этом сегменте – те, кто рассчитывает на расселение после сноса дома по программе реновации. В остальных случаях комнаты приобретают с целью вложения средств с последующей сдачей в аренду. Есть еще владельцы соседних помещений, желающие выкупить продающуюся жилплощадь, чтобы со временем стать собственниками отдельных квартир.

Этапы продажи комнаты

Законодательно определены правила продажи объектов, находящихся в долевой собственности, к которым относятся и коммунальные квартиры. Комнаты соседей — их доли по закону. К продаже применяются требования, установленные ст. 42 п.6 Жилищного кодекса и ст.250 ГК Российской Федерации. Согласно предписаниям, другие владельцы могут воспользоваться преимущественным правом на покупку жилплощади в коммуналке.

Перед открытием процедуры продажи доли собственник должен предложить соседям, владеющим частями в квартире, выкупить у него свою собственность. Действия оформляются документально и, желательно, нотариусом. Письмо с намерением продать собственность отправляется заказным письмом на адреса проживания соседей. В нем прописываются условия сделки и назначенная цена, которую владелец желает получить от реализации. Предоставляется месяц на рассмотрение со дня получения извещения. Если не изъявляют желания, то пишут письменный отказ. Документ оформляется в Росреестре либо заверяется нотариально.

В которой она располагается, ее площадь. Отметьте ее на плане квартиры и приложите его в договору.

К договору составьте акт приема-передачи комнаты. В нем указываются данные о продавце и покупателе, данные о комнате и информация о том, что комната передана в надлежащем состоянии. Акт вместе с договором подается в органы Росреестра для регистрации. У вас должны быть три экземпляра договора (для продавца, покупателя и органов Росреестра) и три экземпляра акта.

Соберите остальные документы, которые нужно представить в органы Росреестра для регистрации. От покупателя понадобятся заявления на государственную регистрацию договора и перехода права на комнату, паспорт и квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию. Продавцу нужно будет представить те же заявления, паспорт, свидетельство о праве собственности на комнату, выписку из домовой книги, согласие органов опеки и попечительства, если в квартире проживают несовершеннолетние, согласие супруга на продажу комнаты, нотариально заверенный отказ остальных собственников помещений в квартире от преимущественного права покупки комнаты.

Подайте документы в органы Росреестра. О графике их работы можно узнать на соответствующем сайте: www.rosreestr.ru . Через 30 дней сделка должна быть зарегистрирована. Продавец должен получить в органах Росреестра свой экземпляр договора купли-продажи с отметкой регистратора, а покупатель - такой же экземпляр и свидетельство о собственности.

Продажа комнаты, особенно в коммунальной квартире, требует значительных временных затрат из-за особенностей подготовки сделки. К тому же спрос на комнаты значительно ниже, чем на квартиры, так как покупая комнату, человек приобретает и соседей, с которыми придется делить общие помещения в квартире.

Для продажи комнаты в коммуналке в первую очередь необходимо собрать отказы от всех собственников других комнат , которые имеют право преимущественного выкупа продаваемого помещения. Если в квартире приватизированы не все комнаты, то согласие на продажу комнаты необходимо получить в местной администрации. В случаях, когда сособственником является несовершеннолетний или инвалид, должно быть согласие на продажу от органов опеки.

Как собрать отказы у других собственников

Уведомления о продаже комнаты рассылаются в письменном виде всем собственникам комнат в квартире. При этом в сообщении обязательно должна быть указана цена, по которой планируется продать помещение. Факт отправки письма подтверждается почтовой квитанцией. Ответы должны быть получены в течение месяца. В случае неполучения ответа считается, что собственник согласен на продажу комнаты. Полученные ответы с отказом от покупки комнаты рекомендуется нотариально заверить. Если местонахождение кого-то из собственников неизвестно, следует обратиться в паспортный стол, БТИ или рег. службу, в крайнем случае – отправить уведомление о продаже на адрес коммунальной квартиры.

Если же один из соседей согласился купить комнату, то договор купли-продажи должен быть заключен именно с ним. При согласии на покупку нескольких собственников решение принимается по общему согласию, а если согласие не достигнуто – в судебном порядке. Продажа комнаты одному из соседей – лучший способ продать комнату быстро.

Как оформить продажу комнаты

Когда отказы собраны, следует начать поиски покупателя и готовить документы для сделки. Чтобы выгодно продать комнату, следует искать людей, заинтересованных в покупке именно этого помещения (например, родственники соседей по квартире или жильцы других квартир этого дома).

Окончательная цена комнаты в договоре купли-продажи должна быть не меньше цены, за которую предлагалось выкупить помещение соседям.

Для продажи комнаты необходимо подготовить следующие документы:

свидетельство о праве собственности на комнату с указанием ее размера и размера всей квартиры в целом;

справка БТИ с оценкой стоимости квартиры и продаваемого помещения;

договор передачи помещения в собственность (договор купли-продажи);

справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;

выписка из домовой книги;

копия лицевого счета;

отказы соседей от преимущественного права выкупа комнаты;

согласие органов опеки (если в комнате зарегистрированы несовершеннолетние).

Сделки по продаже комнат проходят государственную регистрацию так же, как и сделки по продаже отдельных квартир.

Видео по теме

Источники:

Как продать приватизированную комнату в коммунальной квартире

Практически в каждом городе нашей страны есть дома с коммунальными квартирами. Для большинства горожан единственной возможностью обзавестись комнатой в коммунальной квартире – это купить ее. Этот вид недвижимости пользуется популярностью за счет дешевизны до 10 % всех сделок по купле-продаже недвижимости на вторичном рынке приходятся на коммунальные комнаты.

Инструкция

Спросом пользуются, прежде всего, самые варианты, то есть комнаты в большой квартире маленького метража, но с множеством соседей. Найти такую комнату можно как в отдаленных районах города, так и в самом центре, при этом стоимость в случае покупки практически не разнится. Особую популярность приобрели ликвидные , расположенные в малонаселенных квартирах, имеющих не более 3 комнат и с адекватными соседями.

На самом деле вряд ли кто-то хочет прожить всю жизнь в коммунальной квартире, поэтому для начала нужно решить, по какой причине вы хотите получить комнату именно в . То есть намерены ли вы в дальнейшем выкупать у соседей комнаты или же переезжать в будущем в другое место? Ведь альтернатива есть всегда, к примеру, небольшая квартира в областном центре либо квартира в строящемся доме.

Получить комнату в коммунальной квартире может любой гражданин нашей страны, нуждающийся в жилье, которое предоставляется по договору социального найма. Для этого вы не должны быть нанимателем другого жилого помещения по договору либо собственником жилого помещения. У членов семьи также не должна находиться в собственности жилая недвижимость. Кроме того, у семей, проживающих в помещении, которое не отвечает установленным нормам и требованиям, также есть возможность получить комнату.

Видео по теме

Обратите внимание

Покупка комнаты в коммунальной квартире - более длительная и сложная операция, чем покупка обычного жилья.

Полезный совет

Во время осмотра будущего жилища обязательно познакомьтесь с соседями, так как вам придется встречаться с ними не один раз в день. Обратите внимание на адекватность.

Продать комнату сложнее, чем продать квартиру. Потому, что кроме вас там живут еще другие люди, права которых должны быть обязательно соблюдены. Вы должны иметь хорошие отношения с соседями.

Вам понадобится

- документы на комнату;
- паспорт.

Инструкция

Когда вы определитесь с ценой, нанесите визиты всем своим соседям (собственникам комнат, находящихся в вашей квартире) и предложите им купить вашу комнату по этой цене. В случае, если у вас хорошие отношения с соседями и они сами не хотят покупать вашу комнату, они должны вам написать отказ от преимущественного права покупки вашей комнаты у нотариуса. Как правило, оплата услуг нотариуса за ваш счет, поскольку нужно это вам. Если все ваши соседи - собственники комнат отзывчивые и ответственные люди - вам повезло. Дело только за организацией и оплатой процесса.

Если же у Вас с соседями немирные отношения и они захотят вам за что-то отомстить или просто они недобрые соседи, или преследуют какие-то свои интересы и отказываются идти к нотариусу подписывать необходимый вам документ, вам придется письменно предлагать им купить комнату по указанной цене и отсылать ваше предложение о покупке заказным либо ценным письмом с описью по месту их проживания. Ведь бывает так, что собственники комнат не проживают в своей , а сдают ее квартирантам. В этом случае, у вас доказательством, что они извещены, будет квитанция почтового отправления или уведомление о вручении письма. И если они не откликнулись на ваше предложение в течение месяца - это будет означать их отказ.

Далее нужно найти технические документы на комнату. А если она, начиная с 1998 года, хоть когда-то была уже предметом купли-продажи, технические документы не нужно предоставлять в Регистрационную службу (Росреестр), поскольку они там уже есть. Выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах берется не ранее, чем за 10 дней до сделки. Нужно также согласие супруга (супруги) на продажу именно этой комнаты, заверенное у нотариуса, если комната приобретена в браке, а не подарена, не приватизирована, не приобретена до вступления в брак.

Затем составляете договор купли-продажи, подписываете его сторонами, оплачиваете государственную пошлину и регистрируете переход права собственности в Росреестре. Разумеется, проводите денежный расчет, обязательно написав расписку по всем правилам гражданского законодательства.

Обратите внимание

Если в соседней комнате одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, вам нужно будет просить его родителей получить разрешение органов опеки и попечительства по месту регистрации этого несовершеннолетнего ребенка на продажу вашей комнаты. Если они не захотят этого делать, тогда пишете им письмо с уведомлением и по истечении месяца будет считаться, что отказ получен. Только после того, как вы соберете все отказы либо почтовые документы от всех соседей - собственников, вы можете предложить купить комнату третьему лицу.

Полезный совет

Если ваши соседи не хотят покупать комнату по предложенной вами цене, возможно, проще снизить эту цену. Ведь вы потратите много времени на оформление документов и поиск новых покупателей, а это тоже требует материальных вложений.

Чтобы узнать, как продать комнату в коммунальной квартире, следует определиться с нормами, которые устанавливают статус собственности, разделённой на доли. Порядок продажи общей долевой недвижимости собственником регулируется нормами ГК о преимущественном праве покупки сособственниками жилплощади.

Правовой статус собственника

У продавца комнаты в коммунальной квартире должны быть на руках необходимые письменные подтверждения. Это будет свидетельство о собственности. В документе указывается площадь комнаты, наличие типа собственности, обременений; информация о владельце комнаты.

Гражданский кодекс РФ не содержит запретов на владение комнатой юридическими лицами, муниципальными образованиями.

Комната в коммунальной квартире может быть продана через публичные торги. Это возможно, если у собственника существуют непогашенные кредиты, а банк обращает взыскание на общую собственность.

Если остальные дольщики отказываются приобрести такую жилплощадь, то банк вправе требовать через суд провести аукцион – согласно правилу ч. 2 ст. 255 ГК РФ. Принудительная продажа комнаты в коммунальной квартире за долги также возможна при банкротстве коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей.

Подготовительный этап

Согласно «Правилам пользования жилыми помещениями» собственник должен бережно относиться к имуществу в коммунальной квартире, вносить свою часть платежей за обязательные услуги – свет, горячую, холодную воду, канализацию, газ, отопление. Существует обязанность вносить своевременные платежи за капитальный ремонт.

Если собственник решил продать свою часть в коммунальной квартире, то желательно, чтобы были справки, которые будут подтверждать отсутствие задолженности по вышеуказанным обязательным платежам. Эти документы желательно показать претенденту на покупку недвижимости ещё на стадии осмотра недвижимости.

Перед продажей следует снять имеющиеся на жилплощадь обременения – залог, арест – путём погашения или списания имеющихся долгов. Закон не запрещает собственнику реализовать часть коммунальной квартиры в залоге, но покупатель должен быть уведомлен о наличии таких ограничений – иначе он в дальнейшем может требовать признать договор недействительным.

Возможности продажи такой недвижимости с обременениями установлены в ч. 2 ст. 460 ГК РФ, т.е. продавец комнаты в коммунальной квартире должен передать её свободной от притязаний третьих лиц, за исключением случая, если покупатель сам согласился купить комнату с обременениями.

Если комнату сдали в аренду, то съёмщик имеет право продолжать в ней жить даже после смены собственника – вплоть до истечения срока аренды.

Когда собственник собрался с мыслями, заплатил за «коммуналку», снял с регистрации лиц, прописанных в комнате, самое время обратить внимание на права соседей. Этого закон требует в обязательном порядке.

Особенности взаимодействия с соседями

Реализовать такое жилье быстро может быть затруднительно, так как долевой владелец обязан разослать соседям письменные уведомления о своём намерении. В одной коммунальной квартире бывают как приватизированные комнаты, так и долевая недвижимость, закреплённая за местными властями.

Муниципальные помещения в коммунальной квартире выдаются гражданам по социальному найму. К собственникам они не имеют никакого отношения. Уведомление в такой ситуации следует высылать по адресу нахождения органа местной власти – городской администрации, жилищной инспекции.

Порядок уведомления и его форма

Уведомление может быть выслано обычным заказным письмом по месту фактического нахождения остальных жильцов, у которых есть право на коммунальную квартиру. Именно они имеют право первоочередной покупки.

В тексте уведомления должна содержаться информация о стоимости комнаты, за которую собственник желает её продать, другие нюансы сделки – способ расчётов с продавцом, особенности жилого пространства – его площадь, высота потолков, возможно – наличие мебели, бытовой техники.

Закон не обязывает оформлять уведомление у нотариуса, но это стоит сделать в следующих случаях:

если соседи по коммунальной квартире никак не реагируют на обычное письмо;
если соседи не согласны на покупку, но не оформляют свой отказ в необходимую письменную форму;
если о реальном местонахождении получателя письма ничего неизвестно;
если сосед по коммунальной квартире умер, а законный правопреемник отказывается принять наследство.

По общему правилу, если соседи не отреагировали на уведомление в течение месяца со дня ознакомления с ним или отказались от покупки по предложенной цене, то собственник комнаты может продать её другим лицам.

Возможные сложности

Наиболее простой вариант – когда сосед отказался принять письмо, в таком случае оно будет возвращено отправителю с соответствующей отметкой на конверте. Но возможна ситуация, когда о местонахождении адресата ничего не известно.

Тогда достаточно направить нотариально удостоверенное уведомление по адресу его предполагаемого проживания, хотя некоторые специалисты рекомендуют обращаться с заявлением в суд о признании безвестного отсутствия гражданина на основании ст. 42 ГК РФ и ст. 276 ГПК РФ.

Это вызовет дополнительные траты и актуально, если стоимость коммунальной квартиры и её отдельных комнат высока и существует риск того, что кто-нибудь из соседей потребует перевести на себя права покупателя.

Другая сложность – наследник отказывается принять наследство. Можно также обратиться за помощью в суд – подать заявление в суд о признании бесхозяйственной комнаты выморочным имуществом, т.е. принадлежащим государству и потом выслать уведомление о продаже в орган, управляющий государственной недвижимостью.

Если новые соседи-правопреемники не оформили наследство на часть коммунальной квартиры, но продолжают фактически проживать на обособленной жилплощади и полностью нести расходы по её содержанию, то они будут считаться фактическими собственниками, независимо от наличия подтверждающих документов.

«Серые схемы» — все ли так просто?

Распространены ситуации, когда долевой собственник коммунальной квартиры заинтересован в скорой сделке, а общаться с соседями не хочется. Тогда некоторые юристы рекомендуют поступать следующим образом:

подарить небольшую долю заинтересованному покупателю-третьему лицу, а потом продать ему оставшуюся часть;
оформить покупателю «квадратные метры» в залог по договору займа, потом намеренно не оплачивать кредит, что автоматически станет поводом для обращения взыскания на жилье;
«продать» комнату по договору дарения, т.е. фактически получить деньги на руки, а недвижимость оформить как подарок от жильца коммунальной квартиры.

Все эти способы чреваты большими рисками. Если подарить долю в самой комнате, то можно столкнуться с ситуацией, когда одаряемый откажется покупать остальную часть, но будет иметь право жить в коммунальной квартире.

Если оформить жилье по притворной сделке, т.е. прикрывающей реальные намерения сторон, то можно столкнуться с противостоянием со стороны соседей, реально заинтересованной купить долевую недвижимость.

Что будет после надлежащего уведомления соседей?

Предполагается, что часть коммунальной квартиры реализуется законным способом и другие дольщики получили надлежащее уведомление. Возможно, что один из соседей — участник долевой собственности, согласится купить комнату по предложенной стоимости и даже предложит большую цену, чтобы избавиться от других законных претендентов на продаваемое жилье.

Или все соседи откажутся купить жилплощадь по желаемой продавцом цене, но на комнату найдётся другой покупатель. В любом случае, рано или поздно появится гражданин, с которым можно подписывать договор продажи недвижимости — согласно ст. 546 ГК, и акт приема-передачи недвижимости.

В договоре следует обозначить личные данные о сторонах сделки, стоимость недвижимости (цифрами и прописью). Обязательно нужно указать, что продаваемая часть коммунальной квартиры не находится в залоге. В акте передачи целесообразно обозначить фактическое жилое состояние комнаты и отсутствие с его стороны претензий.

Для регистрации права собственности необходимо представить следующие документы:

договор продажи;
акт приема-передачи;
сведения об уведомлении соседей — копии заказных или нотариально удостоверенных писем;
техническая документация на квартиру;
квитанция об оплате госпошлины (в размере 1000 руб.) – ст. 333.33 НК РФ.

К документам может быть приложена нотариально удостоверенная доверенность, если регистрацией занимается квалифицированный посредник. Деньги за комнату следует получать только после обязательной регистрации права собственности в Росреестре. Именно с даты, обозначенной в новом «розовом» свидетельстве, покупатель будет считаться законным собственником.

Продажа части коммунальной квартиры не вызовет сложностей, если надлежаще уведомить соседей о сделке и найти заинтересованного покупателя. При необходимости следует воспользоваться услугами квалифицированных агентов недвижимости или юристов.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Об этом сказано в п. 6 ст. 42 ЖК РФ.

Приватизировав часть квартиры (жилую комнату), собственнику переходит право на долю в местах общего пользования. Собственник может продавать, дарить комнату, совершать с ней любые сделки, при этом право на долю в общих помещениях он передает только вместе с комнатой. Владелец приватизированного жилья (комнаты в «коммуналке») должен помнить, что право первоочередной покупки принадлежит соседям. По истечении месяца, если никто из соседей не пожелает приобрести комнату, она выставляется на продажу другим лицам.

Для того чтобы продать комнату в коммунальной квартире необходимо соблюсти несколько условий

Комната в коммунальной квартире должна принадлежать продавцу на праве собственности, которое подтверждается свидетельством о праве собственности и документом - основанием приобретения права собственности на комнату (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство).
Если комната в коммунальной квартире принадлежит нескольким собственникам, необходимо получить их согласие для того, чтобы ее продать. В случае если одним из собственников является несовершеннолетний, то вам необходимо получить согласие органов опеки и попечительства.
Комната в коммунальной квартире является частью единого объекта - квартиры. Всем собственникам в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности места общего пользования в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Поэтому надо учитывать право преимущественной покупки, которое имеют собственники других комнат в коммунальной квартире

В соответствии с ч. 1 ст. 250 ГК при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Таким образом, собственник комнаты при ее продаже обязан предложить покупку остальным собственникам, проживающим в данной коммунальной квартире. Цена предложения продажи комнаты остальным собственникам должна быть идентичной цене, предлагаемой третьим лицам.

В соответствии с ч. 2 ст. 250 ГК РФ (ч. 1) предусматрена обязанность продавца известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу (ч. 2 ст. 250 ГК РФ).

В данном положении законодателем установлен четкий срок, в течение которого собственники других комнат коммунальной квартиры могут приобрести продаваемую комнату.

Таким образом, законодатель избавил продавца от обязанности получать письменное согласие соседей на продажу комнаты.

Для ускорения процесса продавец комнаты может попытаться получить письменные отказы соседей от приобретения комнаты. Отказы должны быть оформлены надлежащим образом: заверены нотариусом либо оформлены в органе, осуществляющем регистрацию прав.

Также можно составить письменные уведомления каждому соседу в коммунальной квартире и отправить их по почте заказными письмами с уведомлениями. Уведомления о вручении писем с подписями соседей будут свидетельствовать о том, что соседи извещены надлежащим образом.

Ч. 3 ст. 250 ГК РФ предусматривает, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В соответствии с ч. 1 ст. 24 ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о госрегистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о госрегистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем госрегистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае госрегистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае если к заявлению о госрегистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, госрегистратор обязан приостановить госрегистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о госрегистрации такой срок не истек. Споры между участниками долевой собственности, возникшие при госрегистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке».

Согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, регорганы при госрегистрации прав на недвижимое имущество требуют от продавца соблюдения вышеизложенных прав соседей.

Непредставление документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от права преимущественной покупки, может повлечь отказ в регистрации вашего договора (ст. 20 ФЗ N 122-ФЗ), что сделает невозможным оформление перехода права собственности.

Таким образом, продать приватизированную комнату в коммунальной квартире можно только при наличии отказа соседей от права преимущественной покупки либо при истечении месячного срока после направления им уведомления о продаже комнаты. При попытке продать комнату с нарушением права преимущественной покупки продавец рискует получить отказ в госрегистрации договора либо начать судебные тяжбы с соседями.

Специалисты ААА-Инвест выполнят для Вас услуги заполнения налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц и помогут оптимизировать налогообложение.

Определение собственником цены, условий продажи на свою комнату.
Нотариальное оформление извещения для соседей с обозначением цены и о том, что комната выставляется на продажу.
Сбор пакета документов, необходимых для продажи комнаты.
Оформление разрешения на продажу своей доли у нотариуса в случае принадлежности комнаты сразу нескольким собственникам.
Выписка всех жильцов из комнаты перед выставлением комнаты, взятие справки о выписке в паспортном столе.
Заключение сделки, оформление у нотариуса договора купли-продажи на комнату.

Как получить согласие соседей

Именно получения согласия от соседей добиться трудно, что зачастую приводит к трудностям при продаже комнаты, поскольку собственники соседних комнат они имеют преимущественное право при продаже отдельной комнаты. Процесс продажи в связи с этим может значительно затянуться.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно !

По закону продавец должен выполнить требование при выставлении комнаты на продажу, то есть сначала предложить выкупить долю соседям. Для этого нужно уведомить их заранее, написав извещение и вручив соседям либо отправив по адресу заказным письмом с уведомлением.

Также о выставлении комнаты на продажу должны знать:

Районная администрация или Жилищный комитет в случае проживания соседей по договору соц. найма.
Отдел опеки при наличии собственников комнаты: инвалидов, несовершеннолетних детей.

Известить соседей можно как самостоятельно, так и при помощи нотариуса, оформив и заверив извещение у него. В извещении следует отразить свою просьбу о том, чтобы соседи написали письменный отказ о выкупе доли.

Полученный отказ нужно зарегистрировать и заверить у нотариуса. Соседи в течение 1 месяца могут изъявить желание выкупить предложенную долю и о принятии данного решения сообщить продавцу.

Согласие на продажу комнаты от соседей не требуется, если в течение 30 дней они не дали ответа, значит, считается, что отказались от выкупа. Если соседи все же желают выкупить комнату, то у них на это преимущественное право. Соглашение купли-продажи будет заключаться непосредственно с ними, продажа постороннему лицу в такой ситуации неправомерна.

Бывает так, что приобрести отчуждаемую комнату желают сразу 2-3 соседа – собственника, тогда продавец вправе решать самостоятельно, кому продать комнату, поскольку преимущественное право у соседей распространяется только на выкуп всей квартиры, причем за цену, установленную продавцом.

Продажа постороннему лицу отчуждаемой комнаты возможна лишь по цене, указанной в извещении либо выше, но никак не ниже. В случае занижения стоимости соседи вправе оспорить данный факт, доказать неправомерность подобной сделки.

Покупатель же должен быть внимательным при составлении договора, в извещении обязательно нужно указать реальную цену сделки. Многие продавцы хитрят, пытаясь занизить стоимость комнаты чтобы не платить налоги. Ухищрения такого рода неправомерны, сделка купли-продажи с указанием в ней заниженной цены на комнату может быть оспорена соседями, при этом покупатель просто остаться без жилья.

1. Что делать, если возникли проблемы с соседями

Проблемы с соседями возникают часто и возможны по причине:

Отказа соседей от получения уведомления.
Хранения молчания соседей после получения уведомления.
Неизвестного местонахождения собственников из соседних комнат.
Проживания соседей в других городах.

Все эти проблемы можно решить, главное знать, как правильно это сделать.

2. Отказ соседей от получения уведомления о продаже

Если соседи отказываются получать ваше письмо, то оно к вам вернется назад с пометкой “отказался в получении”. Вам же нужно предъявить конверт в Росреестр, подтвердив тем самым игнорирование соседями вашего уведомления.

3. Игнорирование соседями уведомления

Если соседи получили извещение, но никак не реагируют на него, обратитесь к нотариусу. Заверенное уведомление отправится к соседям вновь, повторно. Если они будут продолжать молчать, нотариус вам выдаст свидетельство, подтверждающее направление данного уведомления и отсутствие ответа на него.

4. Местонахождения собственников соседних комнат неизвестно

Пропавшие соседи доставляют особые трудности при продаже комнаты. Только в случае отсутствия соседа в комнате более 1 года можно будет обратиться в суд и признать его пропавшим без вести. При отсутствии соседа более 1 года можно поискать его самостоятельно, обратившись в паспортный стол, отдел УФРС, адресное бюро.

Если своими силами сосед не найден, нужно написать заявление в нотариальной конторе с указание причины обращения о признании соседа безвестно отсутствующим. Все-таки преимущественное право покупки согласно закону нужно соблюдать.

Представителями суда причина отсутствия гражданина будет выясняться путем опроса соседей и родственников, подачи запроса в места возможного их местонахождения. Если отсутствующий сосед так и не найдется, то судом будет назначен управляющий его комнаты, далее продавцу нужно направить уведомление на имя управляющего и дождаться ответа на него.

5. Соседи собственники комнаты проживают в другом городе

Если соседи собственники не дают согласие на продажу комнаты, поскольку проживают далеко, в другом городе нужно обратиться к нотариусу и предоставить уведомление, заверенное оно вернется к вам по почте. Это послужит основанием для проведения сделки с покупателем со стороны.

6. Собственник соседей комнаты умер, а наследник не вступает в наследство

Данная ситуация также проблемная. Совет! Подайте исковое заявление в суд. Важно признать комнату умершего соседа выморочной, отходящей государству. Местные власти обязаны будут принять данное имущество на баланс, а судом будет определен наследник, которому вы и направите свое уведомление о продаже комнаты.

Документы для продажи квартиры, являющейся частью коммунальной квартиры

Продажа комнаты должна пройти процедуру регистрации, поэтому нужно позаботиться о сборе документов:

Паспортов всех лиц, которые будут участвовать в сделке купли-продажи.
Справке о выписке жильцов из продаваемой квартиры.
Извещения с указанием в нем условий продажи, цены.
Документов постороннего лица, если оно будет представлено, как покупатель.
Договора купли-продажи.
Экспликации.
Выписки из БТИ.
Кадастрового плана на отчуждаемое помещение.
Акта приема-передачи помещения.
Правоустанавливающих документов на комнату.
Разрешения от нотариуса на совершение сделки по купле-продаже от соседей.
Разрешения органов опеки при наличии несовершеннолетних собственников в квартире.

После сбора документов можно подать объявление на продажу комнаты, составить договор купли-продажи в регистрационной палате. Далее, нужно дождаться ответа от соседей, то есть выждать 30 дней, после чего предоставить вновь отправленное извещение регистрационной палате.

Как только все формальности будут решены, можно приступить к оформлению сделки, которая ничем существенно не отличается от обычной продажи любой иной квартиры.

Что такое преимущественное право покупки в коммуналке

Согласно ст. 250 ГК РФ именно соседи имеют право преимущества при желании приобрести дополнительную комнату. На основании извещения они могут выкупить отчуждаемое жилье (долю) на праве долевой собственности. Преимущественное право действительно для соседей в течение 30 дней. За этот время они могут согласиться на приобретение доли либо отказаться, обозначив свое решение в письменной форме.

При согласии составляется между продавцом комнаты и соседом обычный договор купли-продажи, проходящий далее процедуру регистрации в регистрирующих органах. При согласии на покупку комнаты сразу нескольких соседей продавец комнаты делает выбор самостоятельно. Решение вопроса возможно через суд либо по общему согласию между всеми соседями.

Многие пытаются обойти преимущественное право при наличии без вести отсутствующих соседей, или истечении срока, отведенного на решение проблем с соседями. Главное, чтобы у каждой соседской комнаты был собственник, и некоторыми способами право преимущества можно обойти.

Обойти преимущественное право можно:

Заключив договор дарения с найденным покупателем, то есть подарить покупателю долю в квартире. В соблюдении преимущественного права не будет необходимости, ведь по закону оно не распространяется на постороннее третье лицо, хотя при этом права у всех соседей остаются одинаковыми.
Заключив с новым покупателем не договор купли-продажи, а договор дарения (без оформления передачи денег в процессе сделки). Однако данная сделка может быть оспорена соседями, перевод прав будет потребован на них, хотя при заключении договора дарения права и обязанности соседей нарушены не будут, а значит, и повода для оспаривания имущества.
Реализовав право залога, заключив с потенциальным покупателем соглашение о залоге и договор займа. Так часто поступают кредиторы для возврата денег. Право преимущества не работает, если намеренно пропущенный срок возврата займа продавцом позволит покупателю наложить взыскание на заложенное имущество. Все схемы сделок не нарушают законов, но при подаче соседями встречного иска могут быть признаны ничтожными, хотя доказать что сделка притворна сложно, ведь права соседей не ущемлены, на их имущество никто не посягает.

Продажа комнаты в коммунальной квартире часто вызывает сложности, поскольку собственников несколько, и несогласные по разным причинам, в частности, личной неприязни, всегда найдутся. Тем не менее продать свою законную долю вполне реально, если учитывать все нюансы, действовать по закону.

Пусть не удастся продать комнату быстро, как того хотелось бы, но в данном случае суд всегда будет на вашей стороне.